宏鼎置業股份有限公司PAGEPAGE61,宏鼎--暢溪園房地產項目可行性研究報告公司名稱：宏鼎置業股份有限公司完成日期：目錄一、總論………………3二、市場調研分析……5三、項目綜合定位……20四、項目投資估算……35五、財務分析…………44六、風險分析與對策…44七、研究結論及建議…45八、附表………………48總論1、項目建設背景根據濰坊市城市發展的需要以及玄武街區所有工業園“退城進園”全部搬遷到濟青高速路以北工業園的規劃要求，宏鼎置業股份有限公司通過自行開發該地塊。基地面積合計1.7722公頃。開發建設用地及土地用途性質變更手續由濰坊市土地管理局和市規劃局辦理。該項目初步方案設計已經完成，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼展開。2、項目概況（1）項目名稱：“宏鼎—暢溪園”（2）建筑規模：七棟多層、一棟高層（3）建設地點：濰坊市新華路北首（4）規劃用途：居住、商業（5）建設單位：宏鼎置業股份有限公司（6）經營類型：房地產經營（7）企業性質：股份有限公司（8）企業概況：宏鼎置業股份有限公司于年月正式成立。公司現有員工人，其中各類職稱的技術經濟管理人員人，注冊資金萬元。公司資金技術實力雄厚、管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目開發與建設，目前在規劃和開發建設的項目有：濰坊市新華路北首，宏鼎—暢溪園小區。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優質、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（9）工程概況：“宏鼎—暢溪園”規劃總用地2.2614公頃，其中，城市道路用地0.4892公頃，可建設用地1.7722公頃。地上建筑面積4.60萬平方米，其中高層住宅建筑面積2.30萬平方米，多層建筑面積2.10萬平方米，商業及配套建筑面積0.20萬平方米，地下停車場建筑面積0.88萬平方米。規劃居住戶數364戶，容積率2.6，建筑面積28.16%，綠化率34.7%，停車位382個，其中地面停車位100個，地下停車位264個。3、可行性研究報告編制依據（1）《關于“宏鼎—暢溪園”項目建議書的批復》；（2）濰坊新興設計研究院《“宏鼎—暢溪園”項目初步規劃方案》；（3）建筑工程公司地質勘測資料；（4）審計事務所驗資證明；（5）《濰坊市土地使用變更通知書》（6）《建設項目經濟評價方法與參數》；（7）《房地產開發項目經濟評價方法》；（8）《投資項目可行性研究指南》4、可行性研究報告的范圍根據“宏鼎—暢溪園”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略、建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，項目建設規劃手續已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現場建設條件具備。戶型規劃為中檔偏低住宅，根據對濰坊市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。市場調研分析濰坊市概況·濰坊位于山東省中部，被譽為“山東的后花園”，東與青島、煙臺接壤，西同淄博，南與臨沂、日照為鄰、北臨渤海萊洲灣。·濰坊市轄４區、６市、２縣、３個市屬開發區，面積１.５８萬平方公里，人口８５０萬，是著名的世界風箏都、中國優秀旅游城市、中國人居環境獎、水環境治理優秀范例城市、入選２００６年中國特色魅力城市。·濰坊區位優越、交通便捷，位于山東半島中部，地處濟南、青島中間，占據半島城市群中心位置。境內有濟青、濰萊、東青三條高速公路和膠濟、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路，是全國公路交通主樞紐城市。濰坊機場已開通北京、上海、廣州、海口、大連等航線，是全國四個航空郵件處理中心之一。·２００７年濰坊市生產總值完成２０５６.２億元，按可比價格同比增長１５.８％；按常人口計算，人均ＧＤＰ達到２３３４９元。二、城市規劃與發展目標整體空間格局規劃根據濰坊市總體規劃（２００６－２０２０年）確定，濰坊市將按照“東擴西延、南控北展”的發展戰略，規劃為“一心、一環、一廊、一軸”的空間結構，主要形成四大版塊。規劃還確立了“兩基地、一中心、一樞紐”的戰略定位，提出了“壯大中心城市、帶動區域發展”的城市發展策略，確定了市域“一主五副兩翼”的城鎮空間結構，重點打造以中心城區為核心，以安丘、昌邑、昌樂、壽光和濱海新城為副中心的半小時核心城市圈，帶動以高密、諸城為主的東南部經濟區和青州、林朐為主的西部經濟區迅速崛起。一主五副兩翼“一主”是指中心城區；“五副”是指依托便捷的交通網絡構筑的半小時交通圈中的五個副中心城市，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑及濱海新城；“兩翼”指以高密和諸城為主組成的東南部經濟區和以青州、臨朐為主組成的西部經濟區。四大板塊中心城區：重點發展服務業，滿足商貿、文化、教育、經濟運行和居住生活等方面的需要；東部高新技術開發區：重點發展高新技術產業，形成高新技術發展的高地和一流平臺；西部物流園區：重點發展物流業，形成全省乃至華東地區重要的物流節點；西部濱海項目區：重點發展先進制造業，承擔起全市經濟發展重頭戲的任務。一心、一環、一廊、一軸“一心”即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區，是壯大、提升中心城服務項目功能的主體。“一環”即西外環路、濰膠路、東外環路、禹王北街組成的城市快速交通環路，是提高城市運行效率的保障和引導城市增長的框架。“一廊”即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態綠化廊道。“一軸”即由北海路為主的交通、發展軸。三、濰坊市房地產市場運行情況分析宏觀層面上，2007年是2006調控政策密集出臺延續的一年。年內的土地增值稅清算、物權受法律保護，遍及全國的房地產市場專項整治，央行六次加息、10次提高存款準備金率，二套房首付四成，打擊囤地和叫停“小產權”“限制”加碼等，一把把利劍分斬房價高位運行的支柱。可是市場卻在與消費者的房價漲停愿望繼續開著玩笑，直到2007年10月份，全國70個大中城市的房價似脫僵野馬般直線竄升的勢頭才有所收斂，其中仍有個別城市的漲幅不斷履新。但10月份以后，國家宏觀調控終于顯靈，在國家宏觀調控的作用下，雖然市民持幣態度較為濃厚，但濰坊房地產因主要以自住購買為市場依然穩健發展，房價繼續走高，宏觀調控波及的影響面尚未完全顯現。（一）2008年房地產業市場運行情況濰坊房地產業與國民經濟協調發展情況“十一五”期間，濰坊市GDP將保持快速增長的態勢，預計年平均增長率將達到14%，其總量將比2007年翻一番，達到2900億元，整體經濟持續告訴增長。“十一五”期間，濰坊市人均GDP將達到4200美圓左右。當一個國家或地區人均GDP達到3000美圓以后，經濟將進入持續快速發展時期，其消費形態逐漸想享受型發展型快速轉變。按照國外一些經濟學家的測算，人均GDP在3000美圓左右，房地產增長速度與國民經濟增長速度之比約為1.4：1，房地產業增長占GDP比重約為7%，而2007年濰坊市共完成房地產開發投資為156.6億元，發展潛力巨大。這將有利于推動濰坊房地產市場對高價值產品尤其是房地產產品的需求，不僅刺激對住宅的一次置業和更新換代；而且也將通過日常、娛樂等消費品的需求升級帶動商業地產的發展。今年以來，我市經濟發展速度屢創新高，主要得益于投資的拉動，而房地產開發投資作為固定資產投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產投資均保持50%以上的增長，占固定資產投資的比重1/3，對經濟的拉動作用日漸增大，與國民經濟的發展基本同步。房地產投資快速增長的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、擴大投資規模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（二）濰坊市競爭格局分析板快競爭A板塊—中心板塊：主要以商業地產為主，是濰坊的傳統商圈，將為未來的發展中進一步強化其商業及商務功能，而弱化起居住功能。B板塊—東部板塊：主要以中檔以上純住宅小區為主，以新華路為核心，是目前濰坊高尚住宅小區其中地，未來將加強高檔樓盤的開發，并有希望出現大的商業項目。C板塊—西部板塊：主要以普通住宅（多層）為主，以魯發名城為領頭羊，致力于建造普通老百姓買的起的普通住宅。D板塊—豪德板塊：主要以物流貿易批發為主，居住功能很少，政府將進一步加強其物流貿易功能。產品競爭格局商業產品2007年濰坊目前仍舊以專業市場為主，零售市場因風險更大、市場容量有限，僅金沙城市廣場一家開發為零售市場為主的商業中心，但2008年可能將呈現零售商業地產項目競爭加劇；批發、零售兼而有之的大中心商圈將成型。住宅產品市場產品雷同，新型產品逐漸涌現，高端項目的價格持續走高，中低端產品價格可能緩慢走高，80—120平方米的中等戶型是市場主流，但產品之間的競爭可能走向多元化，差異化競爭。（三）、近年來濰坊市整體房地產業發展狀況近幾年來，濰坊市房地產呈穩步增長態勢，房地產投資額呈高位運行狀態；整體市場格局由原來的城中心一支獨秀發展到“東部領銜，多點開花”的局面；銷售面積持續增長，銷售價格平穩增長；住宅地產在波瀾不驚的表面下暗流涌動，商業地產在風起云涌暗藏危機；住宅產品經歷著由多層向小高層、高層轉化的過程，目前市場上多層產品大受追捧，但產品類型仍顯一般，未有實質性的突破；小戶型公寓放量持續增大，80—120平方米中等戶型產品成為市場主流。歷年房地產開發投資情況近年來濰坊市房地產投資總額及增長率比較項目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地產開發投資（億元）20.437.1437998.4156.6房地產開發增長率81.7%15.9%83.7%24.6%59.1%住宅投資額13.92633.549.8564.1118.3同比增長33.786.429.149.228.184.4其他6.511.19.529.1534.338.333由上圖表可以看出，近幾年來，濰坊市房地產投資波動呈高位成長態勢，且增長幅度波動很大，其中，2003，總投資額及住宅投資額的增長率雙雙出現80%以上的增長率，可以看做濰坊市房地產出現了集體井噴的現象，總投資額的增長率高達83.7%增長絕對值達36億元，住宅投資額增長率為49.2%，而其他類（主要為商業物業）增長率更是高達210%，增長絕對值高達20億元，與外界盛行的“2005年為商業地產年的說法吻合”。2006年整體市場投資額增長率有所下挫，理性回歸，趨于平穩增長。房地產市場供略大于求，市場存量激增年份2006年同比增長2007年同比增長施工面積（萬平方米）41247.1465057.77竣工面積（萬平方米）17045.2924745銷售面積（萬平方米）97.0833.35117.2820.8面積差值72.92129.72濰坊市近幾年來市場存量越來越大，2007年與2006年相比較，施工面積與竣工面積呈現進一步加快增長趨勢，而銷售面積雖也增長，但增長率遠不高，說明市場供應量不斷加快增大，而市場消化能力卻相對有限，可遇見的是，濰坊市場供過于求的時代已經到來，各開發企業正面臨著較嚴峻的考驗。土地放量大幅增長，即將迎來供應量高峰2002-2007年濰城、奎文、高新技術開發區的商業和住宅用地表年份2002年2003年2004年2005年2006年總用地合計2903922109718774683總用地同比增長率109-681971149商業用地1312114149195435商業用地同比增長率360-913131123住宅用地159180894816824248住宅用地同比增長率-491777153從以上圖表可以看出，濰坊市的商業及住宅用地供應量波動較大，土地放量為規律，2002年出現了波峰，嚴重影響了后幾年的土地供應量。2003年出現波谷之后，受地方相關政策影響和市場自身規律的調節，土地用量逐漸恢復，逐年爬高，整體土地供應量進入有節奏的增長階段。由于2002年土地的過度放量，直接導致了2004—2005年濰坊市商業面積的井噴現象的產生，同時也是2004年整體市場竣工面積大幅增長的根源所在。2003—2005年，濰坊市土地供應相對平穩，故2005—2007年的房屋供應面也較為平穩。2006年濰坊市土地供應進入一個前所未有的高峰值，可以遇見的是，2007—2009年濰坊市的房屋供應量將持續增大，2008年，濰坊是房地產市場供應量尤其是住宅市場將迎來供應量的高峰期。到時，市場將面臨巨大的競爭壓力。此外，進幾年濰坊市正在大力實施“退城進園（既老工業廠房退出中心市區，遷入工業園）和“城中村”改造戰略。目前，已列入濰坊市中心市區“城中村”改造的村莊共有76個，其中濰城區35個，奎文區34個，高新區7個，共有人口94139人，總用地面積共2820.65公頃，其中居民安置用地752.65公頃，生活保障用地615.44公頃，政府可儲備用地1452.58公頃，加上退城進園騰出的土地，估計政府可儲備土地超過2000公頃，這批土地總量大，單宗土地面積大，將在未來幾年內逐漸釋放出來，成為市場土地供應的主體。濰坊整體市場供應量急劇增加，整體市場已經明顯出現供大于求的局面，整體市場競爭壓力持續加強；東西部市場逐漸平衡，但開發檔次出現分化；土地供應量大甚至沒有節制，未來幾年供應量繼續持續增加；房產價格繼續穩步上漲，但總體上漲幅度較小，高端物業上漲較快；商業地產嚴重集中化，中央商圈強者恒強，零售商業物業將進一步增加，東部區域缺乏大型商業設施，呼喚大型購物中心出現，市場依然已自用為主，投機成分較少，基本層面尚處健康狀態；住宅產品嚴重雷同，但新產品陸續出現，呈差異化開發趨勢。(四)、市場需求趨勢1、多樣化、多層次需求特征將更加突出市場需求的個性化、多層次特征隨經濟的逐步發展將更為突出，對普通商品房、中高檔商品房、高檔豪宅的需求仍呈共存局面，但層次特征更加明顯；另一方面，對住宅需求的個性化特征也將隨之表現的更加突出。2、總體上對環境、配套、項目素質的需求將逐漸提高在環境方面，購房者已不滿足與簡單的草坪與綠地，更希望所購住宅項目擁有更為怡人的園林景觀。合理的園林景觀布置，適當的宅間宅旁綠化，將更為購房者所青睞，而鋪張浪費的豪華卻不實用的大型景觀并不一定能為購房者所接受。在配套方面，購房者將更多的注重實用性，并相對應個不同階層產生多元化、多層次的特征，如必要的智能化設施、合理的車位配比率、相應的會所設施等等。在物管方面，市場需求的已不在是傳統的物管方式、方法、更趨向于人性化、智能化的物管方式、方法、期望所購項目的物業管理部門不但要有良好的素質，專業知識、系統的管理，更要有良好的服務理念意識。在項目素質方面，建筑質量仍將是購房者關注的重中之重，另外，戶型設計產品規劃是否合理，項目細部處理是否較為新穎等也是購房者較為注重的方面。（五）、市場共給趨勢1、圈層輻射推動新區化從2006年濰坊樓市的圈層分布可發現，濰坊樓市呈現明顯的地域化特征，在擴散效應的影響下，房地產開發的城市中心化和郊區化特征兌現。城市中心以其稀有的地段優勢和完整的配套設施，依然吸引著開發商和置業者的目光，與此同時，城市郊區化也初現端倪，特別是城郊部的城市區位規劃變化，形成巨大的升值空間，使大量的開發商跟進涌入，形成屯地小高潮。這些都使中心城區和城交結合部的房地產開發量在目前及今后幾年時間內表現出明顯的高位狀態特征。2、樓盤之間的競爭將是綜合因素的競爭，通過資源整合塑造出性價比更為合理的樓盤將在市場上更為受寵區位、交通、外部環境、內部環境、共空設施、產品規劃設計以及物業管理等將構成項目競爭的綜合實力，而開發商必將通過對各種資源的整合，塑造出對應目標客戶需求的性價比更為合理的樓盤，并形成市場的差異化，也只有如此，才能搶到一定的市場分額，爭取到響應的開發利潤。3、房地產市場進一步細分，目標客戶定位將更為明確，更具針對性從目前樓市看，市場細分化已呈現明顯的特征，為目標客戶“量身打造”已成時髦，“白領貴族式”、“二次置業式”、“外來公寓式”、“單身公寓”等等各種目標客戶細分化，明確化，而針對性塑造出的產品將逐漸現與樓市。四、當前濰坊市房地產開發狀況及其特征（一）、總體狀況1、地價持續上升據有關資料表明，濰坊市從2007年地價水平較2005年公布的標準地價相較，開發用地地價增長20%，總體增長明顯，其中，市中心區地價增長幅度較大；而且，由于可開發利用的市區土地的稀缺性日趨突出，地價水平將呈持續上升的勢頭。另外，由于土地轉讓、交易的市場化程度相對不足、透明度不高，導致部分地塊轉讓多次，無疑增加了土地交易成本，及其虛高成分。2、樓市總供給量呈迅猛上升的態勢從2007年房管局統計數據看，竣工總建筑面積達247萬平方米，就2005年來看整體下降了124萬平方米，但是另有很多項目在報建之中，預計2008年開發商面積將達到1300萬平方米。可見，樓市總供給量呈迅猛增長的態勢，已遠遠超過需求量的增長速度，可以預見，今后幾年濰坊房地產競爭將會相當慘烈，價格戰將在一定時期和一定范圍內爆發。（二）、總體特點1、區域分布不平衡開發區樓盤數量相對較多，規模相對較大，其中尤以市區、城郊結合地帶為甚。而奎文、濰城樓盤數量相對較少。區域分布不均衡主要是由于城市規劃特點、個區域人口和經濟發展的差異性、區域環境及市政配套等多種因素綜合影響形成。2、大盤相繼涌現，掀起筑城“造鎮”運動，加快了濰坊樓市洗牌速度市區的魯發名城、九龍山莊、金巒御景灣、盛世豪庭、國大東方天韻、圣榮廣場、怡心園、金都花園等大型項目相繼涌現，各項目建筑面積在30萬平方米左右，掀起了筑城的“造鎮”運動，并以大盤相對更強的綜合實力優勢，加快了淘汰小樓盤及其樓市洗牌的速度。3、市場細分呈極端化特點，樓市存在結構性失衡的狀況從目前各樓盤的檔次特點看，眾多項目想中高檔次發展，目標鎖定同一階層客戶，并由次造成樓市總體結構性失衡，符合新生代客戶需求的小戶型住宅及符合普通工薪階層需求的中檔樓盤總體比例偏小，且在區域分布的結構上也一定程度失衡。（三）、當前濰坊樓市住宅項目開發特點1、項目產品素質逐漸提高，中高檔樓盤涌現市場隨市場需求多層次發展及市場競爭的加劇，目前很多住宅項目的產品素質相對前幾年開發的住宅項目已有提高，多注重在項目的內部小環境、配套、建筑規劃設計等方面下功夫，以求脫穎而出，吸引購房者。中高檔樓盤已大量入市，圣榮三期、泰華、九龍山莊、金巒御景灣、盛世豪庭、國大東方天韻、圣榮廣場等…….2、項目規劃布局趨向人性化，越來越多的項目采用圍合、半圍合布局隨著住宅項目規劃布局設計理念的更新，以及市場需要的變化，除單體住宅項目和部分小項目外，多數中大型住宅項目一屏棄傳統的行列式布局，因地制宜、因項目大小而異設計多種更為人性化的建筑規劃布局，以營造更適宜居住與鄰里交流的空間意向。圍合與半圍合的布局在目前的住宅項目被普遍應用。3、項目外立面風格的塑造從流行歐陸風格向多種風格并存的格局轉變目前，海派風格、港式風格、現代風格和歐陸風格等多種外立面風格設計已取代前一兩年在濰坊流行的仿歐式風格，使區域住宅項目外立面風格呈現多樣化的特點，以滿足目標客戶多樣化審美需求。4、項目景觀設計從單一的簡樸型簡單綠化、鋪裝已向相對完善的園林景觀設計發展項目景觀設計作為項目內部環境改善和特色塑造的重要部分，已為多數開發者所注重。目前，中式園林、歐式園林以及混合型園林景觀設計已成為一種趨勢，取代了簡約型的園林景觀設計，尤其是中庭園林已成為稍上規模的項目在景觀設計上較為重視的部分。5、項目戶型設計一定程度屏棄了老式住宅戶型設計的缺陷，已注重干濕分區，動靜分離的合理性與人性化老式住宅戶型設計的干濕未分區，動靜未分離的缺陷在目前很多住宅項目戶型設計中已一定程度屏棄。多衛、多廳設計以及錯層、躍層、復式等戶型結構已成為住宅戶型設計的趨勢。6、物業管理模式由單一的委托本地物管或自行組建物管公司管理向多種模式發展物業管理有初始的純管理走向“管理+服務”，由制約型管理演變成服務型管理；由常規型公共服務演變成有針對性的專項服務；由簡單的服務演變成包括身心健康在內的全方位多種服務；物管公司從單一的物管部或后勤部演變成獨立的物管公司，由物管公司自行摸索管理轉變成聘請知名物管公司為顧問，系統培訓、統一管理模式，這種模式也就是現在濰坊市大多數大型住宅項目近年來常宣傳的物管模式。7、公建配套的建設從早期功能或實用性欠缺的簡樸型公建配套向多樣性、多元化、個性化發展，以對應目標客戶的需求早期住宅項目公建配套設計思路幾乎千篇一律，不能交好地適應消費需求的新變化,創新性與靈活性明顯不足，突出的表現在停車位、高檔次休閑娛樂配套、智能化配套等等，而目前住宅項目公建配套的設計產生了新的變化，公建配套趨于齊全，新概念配套如會所，雙語幼兒園等的涌現與發展。五、當前濰坊樓市需求狀況及特點（一）、總體狀況1、市場有效需求已經歷勁量釋放的階段前幾年，濰坊市隨房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，以及房地產開發前沿理念的不斷注入，加大了人們購房的積極性，中高收入階層家庭尤其是市場經濟發展首先造就的高收入階層家庭成為當時市場的有效需求主力，促成了商品房的需求熱潮。但隨有效需求經歷波峰之后，新的購房主力尚不能迅速形成強大的購房熱潮，而使購房主力已由中高收入階層想工薪階層轉變。2、目前市場有效需求相對總供給增長呈平緩增長的特點根據統計資料表明，濰坊市自2007年以來，房地產交易依然見旺，各金融機構的個人信貸均比2006年同期有所增長；而從購房者的構成來看，工薪階層占相當大的比例。（二）、需求市場特點1、購房者理性增強，購買心理趨于成熟從2006年房交會及進期各樓盤的銷售狀況看，銷售準現房和現房的樓盤銷售狀況相對較為良好。說明購房者已趨于理性，僅靠模型、樓書、概念炒做等方式已難打動消費者，而實實在在的環境、景觀、配套、建筑質量才是消費者購房時較為注重的因素。2、置業目的呈現多樣化，但改善居住條件仍是多數購房者的主要目的隨房地產供給市場上各類型檔次住宅項目的開發和各種居住概念的引入，中高收入階層人士的居住觀念逐漸得到引導，二次或多次置業者數量呈增長趨勢，純投資型購房目的購房者有所縮減。但對于經濟收入并不寬裕的多數工薪階層購房者而言，購房的主要目的仍以改善居住條件為主。3、受房價和居住環境的影響，購房者更趨向于選擇多層住宅高層住宅比多層住宅的三高（房價高、公攤比例高、物管費高），以及傳統居住于多層住宅的習慣，使目前市場上對多層住宅的需求仍為主流。從市場上看，目前同一地段/版塊的高層住宅價格比多層住宅價格約高出300元/㎡，公攤比例高出10個百分點左右，物管費高出0.3-0.5元/㎡/月，以及很多電梯問題等綜合因素影響，使高層住宅在目前市場上相對不易為眾多消費者所接受。4、青年人、老年人的購房需求尚未能得到交好的滿足從市場需求看，未婚青年由于經濟能力所限，需求的主要是過度型的小戶型住宅，老年人則需要更為融洽、利于交流的社區環境的小區住宅，而從市場供給看，以青年或老年為主要目標客戶的住宅項目較為鮮見。而新婚青年、老年人在總人口中所占的比例呈逐漸增長的態勢。可見，以上兩類消費群體的需求尚未能交好的滿足，也是市場較大的空白點。5、目前市場上需求的主力軍——工薪階層的購房能力與眾多項目房價形成反差六、消費者調查分析為了使本項目更適應市場發展，滿足濰坊市當地居民的購房要求，我們對濰坊市部分市民進行了關于住宅消費的市場調研。（一）問卷調查的問題及匯總1、對濰坊市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。2、對住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇高層住宅。對開發區房價的預期40%希望價格范圍在3000元/㎡之內；30%希望價格范圍在2500-2900元/㎡；30%的人希望價格范圍在2500元/㎡。對付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。對購買房子面積的要求45%的人希望90㎡以下；20%希望90-110㎡；20%希望110-130㎡；10%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。6、對房型的要求10%的人希望房型為三房二廳二衛，55%希望房型為三房二廳一衛，10%希望房型為二房二廳二衛，25%希望房型為二房二廳一衛。7、對各房間面積大小的選擇80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛生間面積在5~6㎡，25%希望衛生間面積在3~4㎡；85%希望陽臺面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。8、對建筑外立面風格的選擇40%希望是歐式風格的，40%希望是現代風格，20%希望是中式風格。9、對建筑外立面顏色的選擇10%希望是白色，25%希望是黃色，35%希望是紅色，25%希望是青色。10、對建筑外立面材料的選擇35%希望用面磚，65%希望用涂料。11、對屋頂造型的選擇40%希望坡頂式，15%希望平頂式，45%希望飄帶式。12、對陽臺形式的選擇75%希望是封閉式，25%希望是敞開式。13、對窗臺造型的選擇65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。14、對窗框材質的選擇65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。15、對陽臺造型的選擇60%希望是弧形，40%希望是方形。16、對小區采用哪種供氣方式90%希望是管道燃氣，10%是瓶裝液化氣。17、在購買商品房時，考慮哪些因素70%主要考慮交通和環境因素60%主要考慮生活配套60%主要考慮地段50%主要考慮教育配套70%主要考慮房價和房型。總體上人們都希望小區周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。18、對綠化形式的選擇45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。19、喜歡的環境景觀要素30%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，45%希望有景觀、水池。20、希望的小區配套設施有哪些55%希望有醫療中心和小型超市，20%希望有會所和網球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。21、希望的小區休閑設施有哪些40%希望兒童樂園，50%希望休閑和健身步道，20%希望搖椅、秋千。22、希望小區有什么樣的智能化服務70%希望有智能網絡系統，25%希望有LED滾屏顯示系統和背景音樂廣播，30%希望有智能卡。23、希望小區有什么樣的物業服務50%希望物業智能化、家政物業管理、綠化服務，可視對講裝置，60%希望有閉路監控系統，40%希望能24小時服務和維修服務、清潔服務，35%希望有餐飲服務。24、希望小區有什么樣的保安服務60%希望有防盜、防火報警系統55%希望有中央呼叫系統和室內求救報警系統45%希望有24小時電子巡更系統和單元入口防盜門。25、準備投入的購房資金30%希望投0~17萬元，20%希望投17~20萬元，20%希望投20~23萬元，20%希望投23~30萬元，10%希望30-50萬元。26、是否有向購買60%有意向，40%無意向。（二）問卷調查的分析選擇在此置業的客戶對小區的認同因素依次為：環境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。從以上問卷調查匯總中，我們可以看出：濰坊人對多層、小高層、高層住宅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數居民期望房價范圍在3000元/㎡；選擇房型面積偏中小型，說明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明居民的支付能力增強了；隨著客戶購房觀念的不斷改變，他們對產品的綜合質量要求也越來越高。從一些項目銷售過程中咨詢者所反映的情況看，目前市場上眾多項目的房價已超出相當部分工薪階層的購房支付能力極限。項目綜合定位項目整體定位在規劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現小區獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中檔偏底住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主（80—120平方米），降低置業者的購買壓力。1、綜合分析地塊周邊區域在市政和生活配套等方面所表現出來的嚴重不足，將一定程度上影響項目后期的銷售進度，但是本版塊所面臨的區域發展政策是極為有利的，無論是“貫通軸線、提升干道、完善外環、拓展出口”的市政建設政策，還是政府投資48個億，打造四平方公里商住區，玄武街片區所有工業園“退城進園”。都是一個極大的利好消息，讓項目未來的預期充滿光明。（1）、項目概況本項目位于新華路北首，東臨晨鴻印刷廠，西靠新化路，南到、接順風蘭郡，北距濟青高速約100米。項目規劃總用地面積2.2614公頃，地上建筑面積4.60萬平方米，多層住宅建筑面積2.10平方米，高層住宅建筑面積2.30萬平方米，商業及配套建筑面積0.20萬平方米，建筑密度28.16%，容積率2.6，綠化率34.70%，住宅層高2.9米。（2）、本項目地塊優劣分析（SWOT）S—優勢：依靠新華路，周邊有10、17、25路公交車站點，距離玄武街僅百米之遙，出行相對便利。項目東側有即將公開的“城市天驕”，周邊還有“順蜂蘭郡、新海楓景、仁和盛庭”等具有一定品質的項目，地塊熱度逐漸升溫，并開始成為市場關注的焦點之一。區域個案品質較高，對中等收入者具有較強的吸引力。W—劣勢：地段不成熟，配套設施不完善，周邊環境景觀差，導致銷售價格不可能太高。地處新華路北首，屬于單向交通，業主出行受到一定影響。地塊面積較小，難以做出高品質的社區景觀和配套設施。背靠高速公路，車輛多，噪音污染嚴重。O—機會在“貫通軸線、提升干道、完善外環、拓展出口”的市政建設政策支持下，玄武街四平方公里居住區開始實施，北外環北移，玄武街將成為與福壽街并列的城市主干道，本案周邊的居住條件和交通狀況將有極大的改善。隨著該區域經濟的發展，周遍的配套設施正逐步完善，錦繡學校的建設，玄武街眾多餐飲娛樂品牌的入駐，正加速該板塊的成熟速度。T—威脅周邊項目較多，客群分析、截留嚴重。預計今年將有13個城中村項目建設，面積達60萬平方米，同時仁和盛庭、五洲花園、美麗華小區、新海楓景等13個住宅項目陸續開發，總面積達到150萬平方米。場大趨勢較冷，客戶看空、持幣觀望心態明顯。（3）、負面因素分析城市概念—升值空間提前預支以及供應爆發引發的價格競爭導致價格上漲受阻；本項目的缺陷在于項目規模偏小，缺乏組團效應，并且周邊有海信順峰蘭郡，高速仁和，新海風景等競爭項目規劃完善，因此本項目從環藝、綠化、景觀以及配套設施都難以與上述樓盤相比較。在購房者日趨理性化的市場背景下，本項目缺少區域熱點，市場關注度難以提高，尤其是對于吸引周邊地區可戶的影響力上難以持久。如何使本項目銷售時在其他各競爭項目壓力下實現突圍，達到快速銷售的目的，將是下階段市場推廣的關鍵所在。樓盤可發掘的個性買點過少；周邊競爭性樓盤數目眾多，價格競爭力強。（4）、項目外部資源1、政策優勢，政府投資48個億，打造四平方公里商住區，玄武街片區所有工業園“退城進園”。各大型配套設施將會撥地而起，居住價值突顯。2、市場競爭激烈的同時也有效的吸引了客戶的關注，認可程度不斷提高，購買欲望被逐漸挖掘。3．客戶這一地區對來自周邊廠區的適婚男女青年客戶有一定的吸引力，但并非市場的主力客戶，項目所消化的客戶依區域和項目自身素質而定，其來源體現了明顯的周邊性質，購房需求主要是住房條件的改善，結婚用房和養老用房，當不多的積蓄和置業愿望發生沖突時城郊相結合住宅和都市小戶型會不約而同的成為大家共同的選擇。（5）、項目內部資源1、公交線路直達小區門口，交通條件可以進行渲染。2、設計的商業部分其自身用途較為廣泛，并且可以減輕項目在配套方面的壓力，同時又可以創造相當部分的利潤，在資金回籠上以及最終項目整體利潤目標上可以與住宅部分相互呼應。3、項目規模雖小，但市場風險相對也小，其不可能像大盤那樣在市場中有持久的耐力，但卻適合打造小而精的社區，在市場中依靠前期的爆發力即可一氣呵成，快速消化同時創造“超額”的利潤二、市場定位主題思路1、定位思路及形象構筑綜合分析結合本項目實際情況，本項目不適合將戰線拉長，整體市場機會體現在打造較為純粹的大眾化精品社區。在推廣策略上如果圍繞本區域客戶作文章難以提煉項目的個性化賣點，可以根據“高差原理”本項目在推廣上的口號將工薪階層為主要訴求對象，這樣可以通對客戶層面的吸引來拉動本區域客戶層面，從而實現兩個客戶層面的超越。2、產品核心競爭優勢體現讓生活更純粹——強調生活格調與居住質量的“新城市”生活理念新城市價值不如郊區化的價值那么外在，不想布置一條景觀軸那么顯形，但這些價值對于人，對于滿足人們從簡單的居住到社會交往，自我發展等各層次的需求有著深刻的意義。新城市的規劃思想，讓這個未來城市軸線上的中心區域，以開放的心態，去迎接城市。新城市中心，真正理解財富的價值——自然、和諧、舒適的生態居住環境；新城市形象，“時尚與品位”打造更完善的新興商業、文化、居住、社交、休閑中心。讓建筑更純粹——簡約、大氣、理性與靈性的現代風格建議體現現代風格中重要的特征之一——自然，大量采用環保的材質，結合純粹簡練的建筑設計，將自然的色彩、光線、空氣的流動感融入到整個空間里，在元素的組合排列上讓視覺有層次的眺望。塑造出一個簡約明朗、有質感又實而不華的格調，回映現代都市人渴望重回自然，需要一個可以讓心靈沉淀、無拘無束的居住空間要求。三、目標客戶定位及分析綜合項目各項素質評定分析，得出項目的目標客戶群以滿足家庭居住需求的實際用家為主，以投資者為輔，預計比例為實際用家：投資者=8：2（樂觀預計）實際用家：投資者=9：1（保守估計）客戶群體類別個性特征分析私企老板、個體商戶1、項目周邊經商的私營企業老板、個體商戶；2、買樓時較多是憑感覺和樓盤的獨特印象，價格并非他們考慮的第一因素；3、多為二次置業。濰坊市區工薪階層1近鄰項目個工廠的職工；2薪金一般，工作壓力大，時間緊張，最希望擁有較近的樓盤；3往往經過深思考慮，多方面衡量比較物業的價值；4能承受適中的價格，但對價格也較為敏感。二次置業人士及周邊拆遷戶1不滿足原有物業，或將原物業轉手獲利；2擁有豐厚的儲蓄和穩定的收入，但缺少合適的投資渠道；3厭倦市中心生活，會選擇環境舒適的位置；4會接受較大戶型面積，但此類人士并不急需購房，落定會較猶豫；5各種的價格優惠措施容易調動他們的積極性。政府機關的公務員1享受公房的待遇；2房價不斷上漲促使他們不得不考慮在城市邊緣，交通、配套便利的地方置業。當地原住居民1對本片區非常熟悉又具有感情；2本身有改善居住條件的要求；3只要價格合適，會是本項目最早的一批客戶。四、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。（一）、建筑方案總體構思基本要求是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發展”這一主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美的住宅小區，并且與周邊的建筑環境協調統一。同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。（二）、平面設計1、住宅。根據使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。建設部根據我國住房改革的總體規劃要求，提出小康住房的十條新標準如下：1、套型面積適中，配置合理，有較舒適的起居、炊事、衛生和儲藏空間；2、平面布局合理，體現食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風良好，具有優質的室內聲、光、熱和空間環境，隔聲效果和照明水平在現有國家標準基礎上提高1~2個等級；4、根據炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調機專用線路；7、設置門斗，方便更衣換鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位；9、住宅區環境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.8㎡~1.0㎡，體現節能、節地，保護生態原則；小康住房城市示范小區住宅設計建議標準見表住宅經濟技術指標見表小康住房城市示范小區住宅設計建議標準一二三四套型面積系列標準（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標準（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛生間4~6（雙衛可適當增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8設施配套標準廚房Ⅰ型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）衛生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設備標準電器設備用電量80~120KWH/月負荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調線設專用線寬帶接口每個臥室一個給水設備用水量200~300升/人·日熱水器或熱水管道系統采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室內環境質量標準光環境采光≥1%（室外全天空光照度與室內距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動30~70LX臥室、書寫閱讀150~300LX床頭閱讀75~150LX管廳、廚房50~100LX衛生間20~50LX樓梯間15~30LX聲環境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB樓板≤75~65dB熱環境（按不同氣候區區別）冬季采暖區非采暖區16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛生環境日照（按不同地區區別）大寒日2小時~冬至日1小時2、公用建筑物業管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設計 立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環境的協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。（四）、設施標準住宅是室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《山東省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。1、住宅裝修及設施標準：住宅為毛胚房，廚房、衛生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內墻：膩子（3）、頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂（4）、地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門（6）、廚房設施：洗滌盆；（7）、衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；2、小區配套設施：小區設有院內花園、草地、休息場所、運動場所、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。五、戶型設計定位根據濰坊市住宅市場需求，初步規劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（80套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積100平方米（100套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（32套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積120平方米（32套）；高層住宅四種戶型共計244套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（60套）多層住宅F戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（90套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（28套）多層住宅三種戶型共計168套。以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結構、人際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空{間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛生間}的使用面積滿足規定的要求。六價格定位（一）、住宅部分1、市場比較法定價過程樓盤調查統計表序號項目名稱建筑規模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A丹桂里18F350080B玫瑰園11F-18F390070C海信蘭郡小高層3棟多層18棟多層：3100高層：340070D新海楓景五棟高層七棟多層305080E東方天韻多層，小高層275080注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：丹桂里、B：玫瑰園、C：海信蘭郡、D：新海楓景、E：東方天韻。交易日期修正系數以本次市場調查的日期為基數100，以本項目的預售期為終點，2008年濰坊市商品住宅均價增長10.18%，濰坊市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.1%，其他條件見表本項目住宅價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環境小計交房標準社區規劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權重（銷售率）加權的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米2、加權平均法定價過程本項目住宅價格加權平均價項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元÷394011平方米×10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米（二）、商鋪部分收益還原法定價過程目前濰坊市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。PS=12NRS……………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=4500元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：4500元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據濰坊市該區域目前的情況，車位平均銷售價格為5萬元/個~8萬元/個。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3020元/平方米商鋪：4500元/平方米車位：5萬元/個項目投資估算一、本項目物業銷售租賃價格根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3020元；商鋪每平方米4500元；地下車位每個5萬元；二、銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在3年（36個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見表。本項目銷售計劃表（%）項目合計20082009201020112012多層住宅10060%30%10%高層住宅10020%50%20%10%商業10030%50%20%停車位10030%50%20%車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。回款進度詳見表：回款金額估算表單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2009201020112012面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計多層高層商業車位百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2009多層高層商業車位2010多層高層商業車位2011多層高層商業車位注：車位面積未計算在內。三、稅費率本報告采用的各種稅費率見表。稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業稅5土地增值稅1城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用2.5房產稅（按租金）12四、項目各種財務數據估算1、前期工程費。本項目前期工程費估算見表前期工程費估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1規劃設計費建安工程費×1.5%2可行性研究費建安工程費×5‰3水文地質勘探費建安工程費×5‰4通水、通電、通路費建安工程費×1%5場地平整費10元/平方米合計2、基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見表基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費×3%2供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環衛工程合計3、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表建安工程費用估算表單位：萬元序號項目單價計價數量金額1多層住宅元/平方米23000平方米高層住宅元/平方米21000平方米2商業元/平方米2000平方米合計4、公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表公共設施配套費估算表單位：萬元序號項目單價計價數量金額1居委會元/平方米2托兒所3公共廁所4停車場5健身設施合計5、開發間接費用本項目開發間接費用估算見表開發間接費用估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費×5%2建筑工程質量安全監督費建安工程費×4‰3供水管網補償費住宅商業住宅：0.3T/人，元/T商業：0.1T/人，元/T住宅：商業：4供電用電負荷費住宅商業住宅：4KVA/戶，元/KVA商業：8KVA/百㎡，元/KVA住宅：商業：6其他建安工程費×5‰合計6、其他費用本項目其他費用估算見表其他費用估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費×5‰2竣工檔案保證金3報建手續費4工程合同預算或標底審查費6其他合計7、不可預見費用本項目的不可預見費用按項目1~6項和的2%估算。2009年不可預見費用：萬元；2010年不可預見費用：萬元；2011年不可預見費用：萬元；2012年不可預見費用：萬元；合計：萬元。8、管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算。2009年管理費用：萬元；2010年管理費用：萬元；2011年管理費用：萬元；2012年管理費用：萬元；合計：萬元。9、銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即萬元。合計為萬元。五、資金籌措項目總投資萬元，其中項目資本金萬元，第一年全部投入；商業性銀行貸款萬元，第一年貸款萬元，第二年貸款萬元；不足的部分擬由預售房款解決。財務分析盈利能力分析項目在計算期內經營收入為萬元，可獲利潤萬元，扣除所得稅、資本公積后還有萬元可分配利潤。項目繳納的營業稅金為萬元，所得稅為萬元，土地增值稅為萬元，合計繳納稅金萬元。和項目業主投入的資本金萬元相比，在年內項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內部收益率（所得稅前）為%，在預期可接納內部收益率為%，項目凈現值為萬元，項目投資回收期為年。資本金內部收益率為%，項目凈現值為萬元。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%風險分析與對策一、市場風險分析從濰坊市目前住宅市場來看，出現了住房結構供過于求的情況，市場有效需求不足。本項目定位于中檔偏底住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前濰坊市房價每平方米為2922元（一般市區住宅），一套90平方米的住宅總價在28萬左右，相當于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近1.5倍，銷售有一定市場風險。雖然目前濰坊市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。做好方案規劃，項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。二、經營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。做好物業管理和售后服務工作。三、金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。研究結論和建議一、研究結論1、通過對濰坊市社會經濟總量和城市發展規劃的分析，具備總量需求條件，該項目具有良好的開發前景。2、濰坊目前的住宅房地產市場現狀為項目提供了良好的開發機會，具備開發的市場可行性。3、項目確定了科學、準確的市場定位，并進行了科學、富有市場新意的規劃設計，容易形成市場競爭優勢。4、可行性分析研究報告提出了了系統、整體的營銷策略。5、項目運作團隊具有房地產運營和策劃、銷售的豐富的市場經驗，具有優秀的管理團隊，為項目成功提供了有力的保障。6、項目各項財務分析表明項目具有良好的贏利能力、償債能力和抗風險能力，運作周期短，具備財務上的可行性。因此，可行性分析研究認為，項目具有實施的可行性。二、建議1、項目應加快融資進度，以期盡快投入實施，以保證市場機會優勢。2、本方案作為初步研究方案，應在進一步研究的基礎上，進行多方案比較研究，對本方案作必要的完善，選擇最優方案。3、項目應密切注意市場變化和市場競爭因素，及時科學調整營銷策略。4、項目應更注重人才的重要性，努力吸引優秀的管理、策劃人才，與優秀施工隊伍合作，保障產品質量和項目銷售目標的實現，獲得預期的經濟目標。附表附表1：主要經濟指標表序號名稱單位數據備注Ⅰ項目設計參數1房地產開發產品總建筑面積平方米商品住宅銷售面積商業用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米Ⅱ經濟數據1開發產品投資萬元其中：財務費用萬元2單方成本元/平方米3資金籌措萬元其中：資本金借款預售房款自有資金萬元萬元萬元萬元4經營收入萬元5經營成本萬元6經營費用萬元7應交稅金萬元其中：營業稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元8利潤總額萬元9稅后利潤萬元10可分配利潤萬元Ⅲ財務評價指標1投資利潤率%2投資凈利潤率%4投資利稅率%5資本金凈利潤率%6全部投資內部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產投資長期借款償還期年附表2：項目總投資估算表單位：萬元序號項目合計2008200920102011一開發建設投資1房地產開發成本1.11.21.31.41.51.61.71.8土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑工程安裝費用公共配套設施建設費用開發間接費用其他費用不可預見費用2房地產開發費用2.12.22.3銷售費用管理費用財務費用二經營資金三項目總投資額123開發產品投資固定資產投資經營資金附表3：銷售收入與經營稅金估算表單位：萬元序號項目合計20082009201020111銷售收入1.11.21.3可銷售面積（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加3土地增值稅4商品房銷售凈收入附表4：土地增值稅估算表單位：萬元序號項目合計20082009201020111銷售收入2扣除項目2.12.22.32.4開發成本開發費用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）6速算扣除率（%）7土地增值稅附表5：投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計200820092010201120121總投資1.11.2經營資金開發產品投資其中：不含財務費用財務費用2資金籌措2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2資本金預售收入租金收入其他收入自有資金借款開發產品投資長期借款經營資金借款附表6：損益表單位：萬元序號項目合計200820092010201120121經營收入1.11.2銷售收入租金收入2總成本費用2.12.2開發成本開發費用3經營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6彌補前年度虧損7應繳所得稅額8所得稅9稅后利潤10盈余公積10.110.210.3法定盈余公積金公益金任意盈余公積金11加：年初未分配利潤12可供投資者分配利潤13應付利潤A方B方C方14年末未分配利潤附表7：現金流量表（全部投資）單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現金流入1.11.21.31.41.51.6銷售收入租金收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2現金流出2.12.22.32.42.52.6開發產品投資經營資金經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現金流量累計凈現金流量4所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量5凈現值累計凈現值-6所得稅前凈現值累計所得稅前凈現值計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（FIRR）財務凈現值（FNPV）投資回收期（年）[靜態]投資回收期（年）[動態]基準收益率（Ie）附表8：現金流量表（資本金）單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現金流入1.11.21.31.41.51.6銷售收入租金收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2現金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10資本金租售收入用于產品投資自有資金經營資金經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現金流量累計凈現金流量4所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量5凈現值累計凈現值6所得稅前凈現值累計所得稅前凈現值計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（FIRR）財務凈現值（FNPV）基準收益率（Ie）附表9：資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10銷售收入租金收入其他收入房地產投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2現金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發產品投資（含利息）經營資金經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤自有資金回收借款本金償還借款利息支付4盈余資金5累計盈余資金附表10：長期借款償還表單位：萬元序號項目合計200820092010201120121長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計本金利息本年借款本年應付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計2還本資金來源2.12.22.32.42.52.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他3償還等額還款本金4償還長期貸款本金能力5長期借款償還期（年）附表11：資產負債表單位：萬元序號項目200820092010201120121資產1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流動資產總額應收帳款存貨（含在建工程）貨幣資金累計盈余資金固定資產凈值無形及遞延資產凈值2負債及所有者權益負債2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流動負債總額應付帳款短期借款應付稅金借款經營資金借款開發產品投資借款所有者權益2.32.42.52.6資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤比率指標參考指標資產負債率（%）流動比率（%）速動比率（%）權益報酬率（%）總資產報酬率（%）權益乘數（%）銷售利潤率（%）總資產周轉率（%）目錄目錄 1第一章 總論 4一、項目概況 4二、項目實施地點 5三、編制主要依據、范圍及內容 5四、項目提出的理由 7 9一、項目的沿起 9二、項目