產權式物業開發模式及深圳案例實證分析摘要本文首先介紹了產權式物業基本理論，結合深圳特區兩個案例詳細分析了產權式酒店存在問題，圍繞旭飛好時光休閑投資公寓提出10點完善建議。一、產權式物業定義與種類產權式酒店是房地產與旅游項目嫁接后的產物，即酒店將每間客房的產權獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產權式酒店的產權后，可將手中的產權進行轉讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數，其他時間則交由酒店管理公司統一出租、經營、投資者收取一定比例的返租（經營）收入，以實現保值增值。這與傳統的住酒店以及傳統的房地產投資有著本質的區別。----投資者購買產權酒店后，可擁有以下的權利：一、擁有的產權可自由買賣；二、每年可確定自己的使用天數；三、其他時間則交由酒店管理公司統一出租（經營），從中收取一定比例的返租（經營）收入，實現保值增。產權酒店分類產權酒店主要分三類：時權酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店一、時權式酒店向游客出售在一定時期內使用酒店客房和娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或交換。二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為養老的住所。三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產家庭，４０％是企業集團，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。早期產權式酒店的運營缺乏靈活性，消費者想到不同地方度假，引進可交換概念(vacationexchange)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要勢在必形，1974年首家分時度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時間與娛樂服務，而且可以選擇不同檔次的娛樂時間和產品。點數制（point）與點數制網絡是最新發展起來的分時度假體制。90年代出現點數制腦蔑緊19唱90族年，猜進入無分時香度假公領域論的迪艙斯尼吸公司管率先和推出乓了點喜數制義（又效稱為注分數們制）聲。即像顧客綢購買墨的已莖經不政是某族處房銜產一豬段時倉間的周使用硬權，追而是精購買跳一定俘的點香數，堆以所字購買迷的點砌數來質選擇溪消費秘標價述已經鳥折合槐成點愈數的挽住宿側和娛邪樂產馬品。榴歐美素公司分與南盆非公定司也白采用飾了點鼻數制禿。爬90款年代錄末期則出現塌點數閱制俱儀樂部臟和全朽球點刊數制尼網絡捆跨什點數湯制俱敵樂部燭一般或擁有岡幾處畫度假圍房地采產，須不同扮房產阿有面揚積、蠟檔次個等差序異。太在點召數制每俱樂隙部普鳴及以徐后，匙通過乞計算襲機網兩絡技三術將收各地仰的點具數制川俱樂劍部聯賣網交銜換，冤使消晝費者母具有版更大朱的選廣擇性魂。榨薪盾R溝CI氣歐洲桌分公液司于宣19溉99歐年5仁月完禍成點下數制習網絡此檢測袋，并光于2先00沿1年們將點織數制膛網絡蛇推向閃全球地。獎產權底式酒風店在煎深圳膝的發攤展阿層應析花呈廚平歲第焰熱表1責深揀圳特夕區產厭權式卵物業峽分類桐實例返深圳祥雅蘭擾酒店殲位于護深圳料鹽田迫區大巧梅沙互海濱犬，屬薦于旅勉游度粗假酒綢店，燕是深揪圳第讓一個忌產權鑒式酒閉店，嫌19槍2間猶標準礎客房寨，蕉20控01針年求4絹月槍23忘日羊試業伯。越發展序商：罵雅蘭椅置業蒙(聯深圳下)廉有限荷公司祥屬于果典型取的產俱權式甩酒店鐘旭飛賴高時郵光休旨閑投看資公飾寓納介于湖酒店陶與住疫宅之追間的梳投資撓品種秘。協例如莖旭飛欣好時凡光投輛資休臉閑型什公寓跳就屬合于此羞類。橫旭飛湯華達禿園位皇于翠收竹北劃路豪徐宅區庸，繁棒華的過翠竹解北路憲商業衰街是植家庭竹聚會沸和商當務居照住的大理想饞之選循；投失資計拍劃：惹“算首付幣1傳成，之坐享浸其成海，哨20恭年自均動回黨收使高用權雜”體“液首付飲2半成，陪坐享風其成庭，訊13固年自循動回玻收使確用權袖”泰“浸首付淺4安成，燒坐享死其成存，歇7湖年自產動回鑒收使占用權蹦”膚深圳俯中港耳城購皇物廣短場丈產權紅式商騙場旱作為蜘一個針建筑突面積孟達敏4火萬多蜘平米也的超尾級商掌城，自中港屯城設緊有也16疲部自紫動扶殺梯和勢豪華溫觀光棉電梯挽，特40拐0眨多個抵車位洞，同修時還滔擁有冤40吊00師多平依方米雀的休渡閑廣甘場。城產權餓式商匹城等筍于對杯傳統接商場正出租鮮柜臺煤方式筋進行拴革新贊，可澇以通疏俗理斬解為壞擁有剝產權辰的柜烏臺或販鋪位波，例排如深勸圳中惑港城事就推鍬出這陰種投呆資模羊式。號投資燙伍萬剛元6醫0年耐收益脖為6萌2.賠8萬兆元像深圳協市鉅清華投浪資發希展有框限公斥司推立出的退中港糕城購鞋物廣賽場屬礙于產單權式坡商場單獨的度假房產單獨的度假房產房屋面積可變時間長短可變購房期限可交換可交換永久或定期豬洗勇戲淡匯狠場撿倉商黨圖1憤比活較靈床活的啟產權粉式酒斯店躲二、罩產權聚式物德業運親營及太其優歷缺點躬分析龜消費浸者在錢購買萍分時授度假格產品撥時，今越來約越多啦地關干注其希可交晉換性怖，所評以加粘入一巡個交懷換公雹司就健成為液許多柴分時掠度假姿開發黃商的豬迫切笛愿望找。徒瓶產權凈式酒徑店典捷型模針式如言下：開發商開發商銷售代理商銷售代理商會員會員交換公司交換公司會員會員形僵釘擠笑撥糟披坐英地圖2明.暮典型挎的分斗時度易假運山營機錦制早國外屠最大鼠的分翅時度沸假交至換公詠司是篇RC慘I,率國內幅首批盤成立危的交償換公霸司是普華夏潤之旅擇。計借算機購網絡房與信財息處歡理技基術為懷分時返度假趣的可靜交換捐提供剃了技懇術基用礎，銹象R碧CI湯能夠物為十覽萬以攔上會尤員提聚供服躁務，介兩者協對比籌分析裕如下娘：肺表2察國衛內外奮典型鄙分式叼度假燙交換韻公司疫經營昂比較趕產權懇式物得業主強要優巴點：訊產權擠式物喘業屬聾于投攜資型鏈物業誦，為造老百敬姓提豪供了牢新的央投資商渠道戰，投乖資風離險比談股票盛小，診投資貍利潤頌比儲跟蓄和捷保險先大。林表3暖投認資股燒票與槍投資桿產權虛式酒浴店比踩較哭表4奏投倍資產通權式肥酒店郵與投磁資人崖壽保謝險比猜較梳比較占項目施投資待養老獻人壽竊保險俗投資浩產權剖酒店躁產權想式酒漏店實翅例鬧性質訂儲蓄聾型抗失意外污保險艷低風祥險新制型投掘資艘旭飛唇.愁好時煎光休蠅閑公牧寓撿投資身金額抗分期陵小額簽投資聚一次擁性小飾額投環資磨一次什性小裂額付納款，者也可涉以一粥次性袖購買稱產權棉投資隆期泄數年鍵到數堪十年覺不等站首期余款一睜次性鍬投資周。后絹期以裹酒店倘年度膝利潤倡沖抵擇比分狠或全午部月慨供樓瞎款叼首期負款多槐種付千款方掉式窗回報脅時間錯退休狀時或命者遇做到意螞外傷菊亡時修方可屈獲得銷回報耳；通歌常只鋸有2挨0-亂30態年回梨報期原可獲桑得年散度利東潤分松紅及攪其它叫多種貧收益敲，擁器有蔽產權分和酒燒店經證營回蹲報春除了置正常零利潤亞50法年回作報外墾，還把將3杜3萬騰健康財保險場作為秒回報公內容竟，創惕造性秀將兩菌個投地資品召種進衛行結景合鳥缺點尤：存哲在經棕營壓捕力較提大，豆高收些益必培然要叨求具壇有較喇高的低管理妖水平悉。蔥產權早式酒箱店既儲然是系一種群投資照方式部，就深不可逃避免塔具有梨風險掉。概罪首先勁我國路的產車權式波酒店強整體齒并不伐成熟少，僅鏡僅是況剛剛劈起步霞。即初使是涂在起短步較稍早的賞地區鎖，也播不能蟻保證架他們閃個個映都能曉賺錢最。比秩如在套海南寄，海皺南在集八九挽年前藏就出緊現了筑產權匪式酒餓店的揭萌芽旁，但俗是并漸沒有觀形成盯真正罪的產累權式樓度假句酒店延。究假其原擁因，養策劃貪者主燥要是墨想把厘樓房菠盡早照售出獨，其蛛目的斗并不歐是為樂了發岸展旅飲游業搞；更螺有甚滑者，由那時標的開佩發商西大部枝分沖莊著炒遇樓而障來，譜一幢員樓盤衡往往藏經過閘數位緩開發鎮商炒職作，發而不纏是針陷對最耗終客御戶需掩求開含發。熊直接款造成寧的后循果就診是剩浙下一早大批怎“勤半截梢子佛”趣工程刑，使泳許多型投資駐人上丑當受姻騙。祖三、機產權載式物腹業相蠶關的憐法律餐問題船產權掠式酒葛店核求心法皂律問改題飼（勾1）可如何給保障肉銷售姥過程春中消轉費者陰的權斤益？啦開發授商與悼銷售美代理還商的酸銜接芽、監備控非醒常重秘要。能類似暑王侯監對三振九產乳權式趨酒店旱的過烈頭宣曬傳不窩可取譯，非尸常容秤易用亮過高聚的投猾資回墨報率騙欺詐菠消費喊者。座（夢2）遭如何董在財傻政困贊難時牢不影悉響消對費者墨的住別宿權帖利？屯（漆3）瑞對于獵已經坡存在構法律抄糾紛沾問題丸的爛塔尾樓薯或空座置樓低，只爹有位皇置較系好，之周圍巖環境紐較佳鬧的樓襖盤才保能改番建為筆產權探式酒乓店，嗚產權部式酒釘店不驅具備僚普遍趨的推脅廣性樣，否長則會息產生局更嚴脾重的議法律勺問題壁。印在產仰權式她酒店儲運營仆過程號中保獻護消濤費者垃權益較的法丈律問耍題藝產權毯多頭液銷售桶，欺真詐消儀費者孫。愁開發斑失敗踩，發糞展商境無力姑完整隙整個識項目傷，造晶成投寇資者抱的投治資損托失。浮公正之經營旺伙如何跑確認別客房此出租倘率，筋客房饞出租需收益獲與公資共部皺分經現營收筋益的剝分配短比例春問題挺，惡核意減視少總憐的經嶺營收牛入，做增加府運營葉成本殃。釀合同早條款滴強迫絮性，世許多漂產權水式酒聽店實狂際上晴只是灑分時咽度假看產品蹈，投表資者鑼簽定饞的不常平等犧條款掙造成蛇消費磨者不州能享及受到豬產權壇所有凈者應縣用的繁權益朽。按（5附）另.柿投資泥回報論承諾胡無法柏兌現琴引起育的法個律糾暖紛。旗四、伸深圳輝產權奶式休壩閑公映寓與睡實證賓分析直刑傅深圳凈特區季報廣脂告中皂心地悉產部悉記者顛王侯料先生萬從商棍業角熔度出咐發，知提出舌所謂筐的服獲務型憐酒店蜓第五明類投注資概拳念，留具體剖表現東為葉“春四個祝新迅”鄭：一王是產執品新王理念醫，投捐資型你物業泛不再膜僅局鐵限于劇產權扣式酒悄店、死酒店崇式公望寓、炊my煩of捐fi割ce欣等簡厭單層擾次的述投資旺，而昌是注昏入國家際上悟通用柔的睬“底服務粥性酒腦店公棵寓第”—聞——畫即酒川店中寨蘊含攀家的講功能銀；二拿是投劃資新崇品種搭，它貝比證良券、尿保險戀、商醉鋪等湖投資飽回報饞更豐燈厚、族更穩拳定而呢被市圍場日饒益關禿注；虹三是剖服務求新境稀界，湖一般弦住宅旬型物與業的毛服務午大多暈是以泄舒適村、方纖便為攏核心蔬理念擦，而笨投資哨性物慎業則榜是以奪保值好、增禮值為戒核心球理念訂的，踩它不得僅是給銷售質一種特投資妻，更芽是創店造一牙種投熱資；擴四是限房屋物新銀演行，撫投資幫性物滑業把以租售仆、服左務融鑼入銷師售過樹程中麥，是率二級搖市場蓄上的哈全新愚房屋陵銀行稀。失投資煙型物冒業的另創新籃代表呀作是粥三九保地產燕打造沙的丹蓋楓蝴·窄白露謝，最脾能體錫現投寇資型降物業省的稿“贊四新沖”路原則員。它呈是一特座純完粹的韻國際辛五星術級服搏務性稿酒店斜公寓竹，它管的布職置與氧其說輩是酒蘆店，獻毋寧脂講更編是一殼個溫桃馨的云家。快在投羨資上求，它狂設定擠的多傲贏模崖式，舒幾乎抖是年謊30弓％以述上的只回報跟率；壽在服訓務上星，只轉要交訪付首鑒期綠18串萬，牲就可歸永不樂供樓坡，由撈三九死大酒窮店全羊程式餡管理許等等壩。談綜上瞞所述智，筆昨者認劫為丹暖楓升·燕白露椒項目亞在地唱產銷棟售和塊支付臨方式尾上確命有創跟新，心引入循五星垂級服毫務性弓酒店慢公寓龍理念顛也是機神來摩之筆冊，借德鑒了也國際搞不動三產投刑資慣莖例、巖過剩療經濟薯時代獵普通肝商品只（例赴如家友電）訊的售柱后服字務思齡想、休并引色入現贏代金私融的搬運作欠方式羊，值誠得肯廣定理比念創李新。辜但是紀在利便潤回蝶報宣咽傳方三面，觸開發樣商缺源乏對披宣傳斧方面羞的有憂效監疼控，毫筆者讓對丹丈楓棚·漁白露分進行各簡單攜分析慶，客艙戶投賺資1挨8萬德元，璃按照擋30濾%回拼報率籠，那巾么每捕年回特報利磚潤是的5.禾4萬花元，斯50喬年回留報利介潤是氏25椅2萬包元。盞有兩坊個問款題，秒需要史向王概侯夠先生升請教帽，3狐0%誰的投鄙資回兇報率躍有什斯么保月證？均誤導騾消費的者的向行為混是否攤是不蓄道德保的行眠為？暖微罵廣斥東旭坦飛集客團公吉司下梯屬的頭上市蔽企業狼旭飛趕實業俘公司等在深輪圳首艙先推與出產吳權式滲休閑測公寓騙項目券，該共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