日照市各區(qū)域市調(diào)分析

2013.11新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱御景東方區(qū)域地段新市區(qū)發(fā)展商日照芳州置業(yè)有限公司策劃顧問前期今鵬翔、東區(qū)住宅擺渡人設(shè)計單位上海日清物管單位芳州物業(yè)，之平物業(yè)顧問建筑面積32萬平米占地面積114250棟數(shù)（棟）26棟層數(shù)（層）11-30綠化率40%總套數(shù)1560套銷售率（1-4期）90%物業(yè)費(fèi)用1.8建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高3米戶型結(jié)構(gòu)取暖方式地暖朝向南北銷售起價起價：7900最高價格11500均價：9200付款方式一次性按揭裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯（入戶大堂精裝）開工時間一期07年二期09年東區(qū)12年竣工時間一、二期已竣工車位價格出售(萬元/個)15-18萬售樓電話8018888主要戶型及比例150-160小區(qū)配套豪華會所、架空層花園、2萬平米商業(yè)街周邊配套市政府、海關(guān)、法院等政府機(jī)構(gòu)、各大銀行、新瑪特購物中心項(xiàng)目定位日照高端住宅客戶群體定位分析日照高端住宅企業(yè)老板、高管、政府公務(wù)員項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色位置、學(xué)區(qū)房、樣板區(qū)打造、一、二期園林景觀實(shí)景呈現(xiàn)、豪華會所銷售中心、建材都為國內(nèi)高端品牌。主推一座城的榮耀，日照高端項(xiàng)目典范，目前階段主打?qū)嵕皥@林景觀以及日照首個架空層花園缺點(diǎn)小區(qū)密度較大，離海曲路太近。促銷策略現(xiàn)房銷售，日照首個項(xiàng)目全景IPAD互動系統(tǒng)啟用，珍藏核心景觀樓座預(yù)約登記。媒體宣傳龍吟傳媒，道旗，高炮，電視廣告，節(jié)點(diǎn)老客戶答謝會。調(diào)查結(jié)論1-2期已交付使用，四期正在熱銷中，4月認(rèn)籌共推出70余套房源，截至到5.1共認(rèn)籌42套。五期12萬平米寫字樓公寓商業(yè)正在籌備中。樓盤名稱華商國際區(qū)域地段青島路與濟(jì)南路交匯發(fā)展商兗礦集團(tuán)日照圣園置業(yè)代理商日照同策營銷設(shè)計單位日照設(shè)計院物管單位未定建筑面積64854萬平米占地面積平方米棟數(shù)（棟）2棟層數(shù)（層）32層38層綠化率35.4%總套數(shù)232套（住宅）銷售率60%物業(yè)費(fèi)用未定建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約層高2.8戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:6627最高價格?。?100均價：7800（折后均價）付款方式一次性：無優(yōu)惠、按揭98折裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝（500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)、硬裝修、全套潔具、整體廚房）開工時間2012年3月封頂時間2013年4月竣工時間2014年初車位價格出售(萬元/個)未定未定售樓電話22071772207277主要戶型及比例42㎡一室25%95㎡二室25%113㎡三室25%115三室25%小區(qū)配套運(yùn)動廣場及3層配套商業(yè)周邊配套

華商國際坐落于交通主干道青島路西·濟(jì)南路南，地處日照市CBD街區(qū)的核心區(qū)域，是圣園置業(yè)2012年傾力打造的重點(diǎn)精品工程。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、交通便利，東鄰?qiáng)W林匹克水上公園和日照市植物園，西接日照市政府和市直中小學(xué)校區(qū)，南靠淄博路商業(yè)步行街，北望大學(xué)城園區(qū)和臥龍山自然風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目定位青島路商務(wù)綜合體項(xiàng)目，集辦公、住宅、商業(yè)于一體?？蛻羧后w定位分析客群：外地客戶、本地客戶各占一半描述：兗礦集團(tuán)內(nèi)部客戶，及四季圣園業(yè)主客帶等項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1學(xué)區(qū)、景區(qū)、商務(wù)區(qū)三區(qū)優(yōu)勢2項(xiàng)目戶型面積較?。ㄝ^同區(qū)內(nèi)比較）3劃為新營中學(xué)學(xué)區(qū)房4兗礦集團(tuán)實(shí)力保障缺點(diǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)為公寓性質(zhì)促銷策略四重優(yōu)惠政策：

1.交1000元辦理面值1萬日增值100的增值卡,7月28日辦理—10月2日

2.開盤當(dāng)日選房成功并簽訂認(rèn)購協(xié)議書，享受1%的優(yōu)惠；

3.一次性付款，簽訂合同時，可享受2%的優(yōu)惠，按揭無優(yōu)惠；

4.2012年10月31日之前一次性付清房款可享受1%的優(yōu)惠。

以上折扣和優(yōu)惠能享有的可以累計。媒體宣傳日報、黃海晨刊、龍吟傳媒、港城信息、短信調(diào)查結(jié)論2012年10月2日項(xiàng)目盛大開盤，先開精裝住宅部分，開盤當(dāng)天完成50%的銷售率項(xiàng)目銷售節(jié)奏分兩步，先開住宅，住宅消化一大部分后，開始集中推售辦公。2013年4月20日推售辦公，開盤當(dāng)天去化95%,大部分選擇為整層、半層，價格在12000左右。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱安泰水晶城區(qū)域地段日照市海曲東路以北、兗州路以西發(fā)展商安泰集團(tuán)代理商設(shè)計單位物管單位日照都市物業(yè)管理有限公司建筑面積720000㎡占地面積26.6萬㎡棟數(shù)（棟）35層數(shù)（層）17、34綠化率40%總套數(shù)10000銷售率物業(yè)費(fèi)用兩層以上2元建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價5900最高價格住：8000均價：6600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電話0633—82677778707666主要戶型及比例小區(qū)配套11萬平米商業(yè)廣場內(nèi)大潤發(fā)超市、廣州大地數(shù)字影院、時尚美食廣場，小白鴿藝術(shù)幼兒園周邊配套沙墩市場、海曲國際項(xiàng)目定位都市中產(chǎn)階級客戶群體定位分析剛需、二次置業(yè)項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、11萬大型商業(yè)群，已成型。2、定位明確，都市新銳階層。3、項(xiàng)目自開盤到現(xiàn)在價格翻倍。缺點(diǎn)1、環(huán)境嘈雜2、在小戶型的設(shè)計上過于追求面積從而造成房屋功能分區(qū)不合理。促銷策略最高可尊享666666元特惠媒體宣傳龍吟傳媒、黃海晨刊、網(wǎng)站調(diào)查結(jié)論四期將在2013年9月份交房；五期也會在2013年底主體竣工，整個小區(qū)到2014年下半年將全部完工。最大的亮點(diǎn)應(yīng)該是成功引進(jìn)大潤發(fā)/大地數(shù)字影城，格林豪泰等外圍品牌商業(yè)的落戶，從而形成社區(qū)內(nèi)外的聯(lián)動效應(yīng)。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱輝煌國際海港城C區(qū)區(qū)域地段北鄰帆船內(nèi)?；?，南接燈塔廣場發(fā)展商日照銘泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商設(shè)計單位美國EDSA物管單位岳華物業(yè)（第一太平戴維斯顧問）建筑面積110000平米占地面積30000平方米棟數(shù)（棟）C區(qū)1-A#1-B#1-C#1-D#層數(shù)（層）33層34層綠化率50%總套數(shù)900戶左右銷售率物業(yè)費(fèi)用未定建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:8000最高價格?。?0000均價：A座8600C座9000付款方式一次性或者按揭裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間封頂時間竣工時間2012車位價格出售(萬元/個)未定售樓電話8886666主要戶型及比例各占16%小區(qū)配套底部兩層商業(yè)周邊配套燈塔廣場、世帆基地、友誼商店及A區(qū)、B區(qū)商業(yè)群。項(xiàng)目定位日照唯一置于濱海風(fēng)景區(qū)內(nèi)最親海樓盤客戶群體定位分析投資客及養(yǎng)老度假項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、距離大海僅有50米，與奧帆基地之一路之隔。2、玻璃幕墻增加項(xiàng)目檔次。3、第一太平戴維斯及美國EDSA知名設(shè)計單位拔高項(xiàng)目品質(zhì)。缺點(diǎn)類公寓住宅，自09年至今項(xiàng)目口碑較差。促銷策略五一期間購房免15年物業(yè)費(fèi)媒體宣傳網(wǎng)站、戶型單頁、道旗調(diào)查結(jié)論海港城C區(qū)共4棟住宅，其中D棟當(dāng)辦公來銷售，半層或整層出售，去化50%以上，均價在11000.A棟共兩個單元，兩梯六戶，目前去化80%，均價8600；C棟一個單元共計6戶，目前只售18層以下，價格比A棟高500元左右，均價9000左右。樓盤名稱藍(lán)天海景國際區(qū)域地段黃海三路與海濱一路交匯處發(fā)展商日照藍(lán)天房產(chǎn)代理商設(shè)計單位物管單位藍(lán)天順和物業(yè)建筑面積110000平米占地面積52畝棟數(shù)（棟）6層數(shù)（層）32層23層綠化率綠化率：36%總套數(shù)851銷售率85%物業(yè)費(fèi)用1.8元/㎡建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高3.0戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價6000元/㎡最高價格?。壕鶅r：7800元/㎡付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修開工時間2009封頂時間2011竣工時間2012車位總數(shù)出售(萬元/個)668售樓電話8037777主要戶型及比例50-90兩室280套占比33%90-140三室兩廳528套占比62%140以上三室兩廳43套占比5%小區(qū)配套豪華會所、一層架空周邊配套萬平口、植物園、海水浴場項(xiàng)目定位一線精裝海景房客戶群體定位分析外地旅游度假投資，70%為投資客戶項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、一線海景房2、項(xiàng)目配套高端會所，功能齊全3、首層架空，將入戶花園引到室內(nèi)4、純粹人車分流5、所有樣板間均設(shè)在32層頂樓，視野了闊，海景獨(dú)特。缺點(diǎn)1、離火車道太近且附件有大型垃圾場。促銷策略1、貸款99折，一次性97折。2、首付50％，0利息，0月供，即買即住。3、“購房送奔馳，豪車賞海景”媒體宣傳黃海晨刊、龍吟傳媒、晨鴻信息、短信調(diào)查結(jié)論自2009年開盤至今樓盤名稱石臼老街區(qū)域地段日照石臼天津路與海濱三路交匯處發(fā)展商山東榮安集團(tuán)代理商設(shè)計單位物管單位厚德物業(yè)建筑面積占地面積73225平方米棟數(shù)（棟）一期17棟層數(shù)（層）9、17、32綠化率總套數(shù)銷售率80%物業(yè)費(fèi)用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價4200最高價格?。?800均價：5100付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2013封頂時間2014竣工時間預(yù)計2014年底部分竣工車位總數(shù)出售(萬元/個)600未售售樓電話0633-29586660633-2958777主要戶型及比例兩室、三室占60%左右小區(qū)配套底部商鋪1-3層，家家悅超市入駐周邊配套利群、友誼商店、石臼市場項(xiàng)目定位文化氣息濃厚的剛需學(xué)區(qū)房客戶群體定位分析1、剛需首次置業(yè)2、偏遠(yuǎn)郊區(qū)進(jìn)城安家項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、小孩上學(xué)不用過馬路，提高安全性。2、石臼最大項(xiàng)目3、價格相對較便宜缺點(diǎn)住宅緊挨港口醫(yī)院太平間，風(fēng)水不好；拆遷未結(jié)束，期房有風(fēng)險。促銷策略五一期間總房款減一萬五媒體宣傳龍吟傳媒、港城信息調(diào)查結(jié)論1#2#3#7#8#樓為安置房，6#10#11#13#等9棟小高層為對外銷售的住宅，目前去化80%多，剩余樓層較差，均價為5400左右。樓盤名稱慧通鼎城區(qū)域地段黃海二路與海濱三路交匯處發(fā)展商山東慧通房地產(chǎn)集團(tuán)代理商君合地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)計單位日照設(shè)計院物管單位建筑面積2.8萬平方米占地面積

6000㎡棟數(shù)（棟）2層數(shù)（層）7、21綠化率35%總套數(shù)168銷售率95%物業(yè)費(fèi)用住宅1.2元，寫字樓1.5元建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向銷售起價住:5000最高價格住：均價：6600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2011封頂時間2012竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)106售樓電話0633-82000008200001主要戶型及比例69.2㎡（2室）86.1㎡（3室）、93.8㎡（3室）、114㎡（3室）小區(qū)配套無周邊配套石臼利群、友誼商店項(xiàng)目定位小體量準(zhǔn)現(xiàn)房客戶群體定位分析剛需項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、10.6%的公攤，得房率接近90%。2、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯為克森帝虜伯品牌、入戶式中央空調(diào)等提升項(xiàng)目形象。缺點(diǎn)促銷策略買房送全套家電。媒體宣傳單頁派發(fā)、龍吟傳媒、港城信息調(diào)查結(jié)論目前尾盤銷售，買房送家電。均價6600，在石臼區(qū)域內(nèi)價格偏高。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱蘋果樂園區(qū)域地段市開發(fā)區(qū)天津路與臨沂路交匯處發(fā)展商日照旗云房產(chǎn)代理商房之旗營銷設(shè)計單位物管單位盛域物業(yè)管理有限公司建筑面積44965㎡占地面積12240㎡棟數(shù)（棟）3棟住宅1棟寫字樓層數(shù)（層）28、19綠化率35%總套數(shù)390余套銷售率80%物業(yè)費(fèi)用1.2左右建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高3.0戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價4950元/平最高價格?。?500元/平均價：均價5700元/平左右付款方式一次性付款、按揭貸款、首付5萬次年付清首付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2010封頂時間2012.10竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)230個售樓電話主要戶型及比例75㎡-98㎡兩室三室戶型為主力戶型，約占70%小區(qū)配套底部2-5層商業(yè)周邊配套開發(fā)區(qū)公園項(xiàng)目定位開發(fā)區(qū)首家倡導(dǎo)年輕與現(xiàn)代化的小區(qū)客戶群體定位分析剛需婚房項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、優(yōu)惠力度大2、戶型以75平-90平兩房三房為主，定位明確3、付款方式多元化，緩解剛需客戶首付難。缺點(diǎn)促銷策略1、“老帶新”贈老客戶一年物業(yè)費(fèi)。2、首付5萬，次年付清首付。3、與鋼廠聯(lián)誼團(tuán)購。媒體宣傳龍吟傳媒、DM單頁派發(fā)、網(wǎng)站調(diào)查結(jié)論項(xiàng)目自2011年開盤共一期開發(fā)，現(xiàn)已銷售90%左右，約270套房源。商鋪共11套，已售10套。剩余房源主要集中在1#16樓以上，3#4#20樓以上。2011年11月至2012年3月為銷售的停滯期，3月份至9月每月銷售三四十套。其中“老帶新”較明顯約二十余套。項(xiàng)目近乎尾盤銷售，剩余房源均為較高樓層。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱市北新城區(qū)域地段日照市北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京路(綠色莊園北側(cè))發(fā)展商日照市格萊特置業(yè)有限公司代理商魯飛地產(chǎn)設(shè)計單位物管單位暫定建筑面積30萬㎡占地面積235畝棟數(shù)（棟）40層數(shù)（層）6、11、24綠化率40%總套數(shù)2000余套銷售率一期只剩一套，二期預(yù)約物業(yè)費(fèi)用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:3000最高價格住：3980均價：一期3400二期3600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2011封頂時間一期部分封頂竣工時間一期2013年車位總數(shù)出售(萬元/個)23196-8萬售樓電話0633-55337775532111主要戶型及比例三室占70%兩室占30%小區(qū)配套13萬㎡生活廣場法式風(fēng)情商業(yè)街周邊配套西依國家AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)五蓮山，東有國家AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)森林公園。在地塊北臨規(guī)劃有連接森林公園與五蓮山的景觀大道項(xiàng)目定位老百姓買的起的好房子客戶群體定位分析剛需項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、價位低2、優(yōu)惠力度較大，貸款利率打9折缺點(diǎn)檔次偏低促銷策略貸款利率9折，交5萬抵6萬，交10萬抵12萬。媒體宣傳網(wǎng)站、龍吟傳媒、單頁派發(fā)調(diào)查結(jié)論市北新城分三期開發(fā)，一期開發(fā)多層住宅及部分沿街商業(yè)，二期開發(fā)部分多層、洋房及酒店辦公，三期開發(fā)高層住宅及剩余商業(yè)部分，總開發(fā)周期預(yù)計3-4年。一期開發(fā)7棟，一樓帶園，目前只剩一套。二期開6棟，目前在預(yù)約期，均價比1期高300元左右。一期商業(yè)只剩西南角一套，6000。從來客登記本來看，每天5-8組客戶，到訪量不大。樓盤名稱荷塘月色區(qū)域地段濟(jì)南路以北、艷陽路以東發(fā)展商日照旗云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商設(shè)計單位物管單位盛域物業(yè)管理有限公司建筑面積84570㎡占地面積27685.3㎡棟數(shù)（棟）12層數(shù)（層）5、30綠化率總套數(shù)404銷售率未開物業(yè)費(fèi)用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:最高價格住：均價：付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2013.3封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電7267888主要戶型及比例小區(qū)配套周邊配套項(xiàng)目定位客戶群體定位分析項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色缺點(diǎn)促銷策略媒體宣傳調(diào)查結(jié)論樓盤名稱萬泰·香河佳園區(qū)域地段山東路與昭陽路交匯處北300米發(fā)展商萬泰逸軒集團(tuán)代理商設(shè)計單位物管單位建筑面積一期63488㎡占地面積230畝棟數(shù)（棟）27棟層數(shù)（層）小高層、高層綠化率35%總套數(shù)一期認(rèn)籌200套左右銷售率物業(yè)費(fèi)用暫定建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格層高戶型結(jié)構(gòu)取暖方式朝向銷售起價住:起價5500最高價格?。壕鶅r：5900付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2013.2封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電8120999主要戶型及比例7個戶型小區(qū)配套配備6萬平米大型商業(yè)廣場。周邊配套萬泰香河佳園一期此次認(rèn)籌的共有3#、4#、8#、11#四棟樓，其中三棟小高層，一棟高層，共200多套房源，共7個戶型，68-132㎡不等，將于2015年初交房。項(xiàng)目定位以回歸自然為理念，打造城市綠色生態(tài)的山東路大型中心生活區(qū)?？蛻羧后w定位分析剛需、首改項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色1、緊挨政府重點(diǎn)打造香店河畔。2、戶型從68-132㎡，滿足各階層需求。缺點(diǎn)促銷策略媒體宣傳調(diào)查結(jié)論樓盤名稱京泰盤龍灣區(qū)域地段山東路589號發(fā)展商日照市京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無設(shè)計單位日照市設(shè)計院物管單位建筑面積500000平方米占地面積212畝棟數(shù)（棟）31層數(shù)（層）11/17/30綠化率40%總套數(shù)1300銷售率70%物業(yè)費(fèi)用建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風(fēng)格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)取暖方式地暖朝向南北銷售起價起價：6000最高價格8000均價：6500付款方式一次性付款，銀行按揭裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開工時間2009年封頂時間竣工時間車位價格出售(萬元/個)11售樓電8819888主要戶型及比例三居室和二居室戶型為主力戶型小區(qū)配套托幼、休閑、娛樂、居住為一體的高尚住宅區(qū)周邊配套南鄰日照市級文化中心，東臨沙墩河公園項(xiàng)目定位日照首席文化地產(chǎn)大盤客戶群體定位分析1、高級白領(lǐng)，個體工商業(yè)主。2、外地住房投資者項(xiàng)目特色及優(yōu)劣勢分析賣點(diǎn)/特色南鄰日照市級文化中心，東臨沙墩河公園，位于山東路與菏澤路交會處，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景廣闊，項(xiàng)目建成后將形成集托幼、休閑、娛樂、居住為一體的高檔住宅區(qū)。缺點(diǎn)工程進(jìn)度慢，一度停工，開發(fā)商資金困難，口碑較差。促銷策略珍藏33套準(zhǔn)現(xiàn)房，整單元推出，經(jīng)典兩居，火熱預(yù)約中！現(xiàn)在主推36#樓現(xiàn)房，均價6700左右。期房均價6500，一次性付款9折，貸款9.2折，單身首付可以交30%。媒體宣傳龍吟傳媒、晨鴻信息、網(wǎng)站調(diào)查結(jié)論目前項(xiàng)目在售的包括3#、10#、11#、15#、16#、21#、23#七棟住宅樓，以及沿街雙層商鋪。住宅所剩房源不多，還有一百多套，起價6200元。其中3#、10#、11#、15#、16#五棟樓戶型120—140平米不等，今年10月1號就可交房；21#、23#兩棟為30層高層，戶型50—140平方米，明年底交房，這兩棟樓目前有優(yōu)惠活動，期房均價6500，一次性付款9折，貸款9.2折，單身首付可以交30%。5.1日商鋪認(rèn)籌，優(yōu)惠活動為交20萬抵30萬、交30萬抵45萬，沿街商鋪共兩層，戶型有三種100、200、400，價格區(qū)間1萬-1萬6，認(rèn)籌時間為5.1-5.7。整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務(wù)于眾多國內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強(qiáng)大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊(duì)伍和促銷隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢媒介傳播強(qiáng)勢終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場消費(fèi)者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺及豐富保健品市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機(jī)會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場集中全國主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類廠家爭奪的重點(diǎn)市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營銷整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關(guān)營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮小：與去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強(qiáng)：商家在市場爭奪中，均加強(qiáng)了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣點(diǎn)：樹立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣點(diǎn)：讀書輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進(jìn)入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點(diǎn)拉動銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達(dá)到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬元?！吧惶枴?、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊砟X輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號無論是廣告費(fèi)用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費(fèi)用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費(fèi)用增多。頻道長度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽(yù)保證標(biāo)識○代理商良好的運(yùn)作平臺和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對性不強(qiáng)○沒有針對性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點(diǎn)較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團(tuán)購市場）機(jī)會○成年消費(fèi)者市場細(xì)分○針對重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補(bǔ)腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進(jìn)行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國營連鎖陳列面合計747個，平均2.17個/店。包裝選項(xiàng)：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細(xì)銷量見附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計特別說明：6天裝受到藥房強(qiáng)烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來自恒宇保健品公司市場部6月份報表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動較大，主要為在四月對渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費(fèi)到位太遲，加之AAPP會議影響，啟動進(jìn)展緩慢，未能營造出較好的營銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進(jìn)。2.終端工作整體推進(jìn)計劃實(shí)施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點(diǎn)，高空廣告、地面推進(jìn)、公關(guān)活動缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強(qiáng)烈的視覺沖擊效果，不適應(yīng)重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對性，日常維護(hù)工作職責(zé)不到位，5.渠道供貨問題影響了終端鋪貨及銷售。（主要指和平藥房）6.對藥房終端政策使用不當(dāng)，遭店員抵制，對店員的產(chǎn)品知識教育不夠深入。7.藥房促銷活動缺乏計劃性、層次性，沒有相應(yīng)主題。8.公關(guān)活動單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場啟動太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場對15，30天裝反應(yīng)較好，對6天裝的接受度較低。1．獎勵范圍之內(nèi)的藥房有空白點(diǎn)。2．獎勵手續(xù)過于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎勵。3．終端代表不能充分利用獎勵作好與店員的溝通工作。4．

遺留問題未能解決，年初未結(jié)獎勵涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應(yīng)。

特別指出：營業(yè)員獎勵問題2002年目標(biāo)達(dá)成預(yù)估及構(gòu)成Part02我們要去哪里

——2003年的任務(wù)業(yè)務(wù)計劃的實(shí)施目標(biāo)總目標(biāo)：1200萬/年淡季：總銷量30%（360萬/7個月）;旺季：總銷量70%（840萬/5個月）青少年類產(chǎn)品：1000萬/年;成年類產(chǎn)品：200萬/年市區(qū)：700萬/年;周邊：500萬/年2002年8月——2003年7月預(yù)計銷售金額暨任務(wù)2002年8月---2002年12月180萬元2003年1月---2003年2月350萬元2003年3月---2003年5月570萬元2003年6月---2003年7月100萬元總計：1200萬元Part03我們應(yīng)該怎么做——新年度營銷推廣綱要市場開拓戰(zhàn)略A.保持現(xiàn)有OTC藥品零售市場份額。B.針對主要目標(biāo)客戶群---中學(xué)生這一主要目標(biāo)細(xì)分市場進(jìn)行深度開發(fā)。C.通過系列的SP/RP活動的市場推廣,對重要目標(biāo)客戶群—成人教育消費(fèi)群進(jìn)行針對性訴求。D.主城區(qū)以外的周邊市場的開發(fā)。E.通路挖潛。F.終端促銷出實(shí)效。渠道策略1.保持良好的渠道架構(gòu),不斷優(yōu)化分銷商的組合.2.分銷區(qū)域的重新劃分和區(qū)域保護(hù),防止區(qū)域間竄貨和外來竄貨.3.維持穩(wěn)定的價格結(jié)構(gòu).4.強(qiáng)化批發(fā)市場終端包裝,重新樹立分銷商信心.5.加大對分銷商的促銷獎勵力度,提升其經(jīng)銷積極性.6.加大對外埠市場的開發(fā)和促銷力度.7.逐步開發(fā)消費(fèi)品（食品）通路和集團(tuán)購買.營銷組織結(jié)構(gòu)2002年—2003年腦靈通營銷團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)如右圖所示。（因和黃終端人員同時做兩個品牌的促銷，故我司建議由恒宇另行成立“腦靈通”促銷隊(duì)伍。）2002年—2003年腦靈通整合傳播推廣由重慶開易廣告有限公司“腦靈通”專案組負(fù)責(zé)。銷售經(jīng)理渠道主管促銷主管終端主管主城區(qū)終端代表10人周邊終端代表5人促銷員30-40人業(yè)務(wù)員2-4人推廣執(zhí)行策略淡季：保持適度廣告投放和SP活動，針對細(xì)分市場精耕，通過口碑及系列公關(guān)活動影響目標(biāo)顧客。2002年8月----2003年1月；2003年6----7月；準(zhǔn)備期：針對渠道運(yùn)作特點(diǎn)，以通路促銷促使渠道大量備貨，同時做好終端準(zhǔn)備。兼顧禮品市場。2002年12月----2003年1月旺季：高密度，高頻率廣告宣傳和SP活動2003年2月----5月；消費(fèi)者選擇保健品的考慮因素資料來源：IMI資料來源：IMI消費(fèi)者購買保健品的來源

Insight----腦靈通傳播推廣要點(diǎn)我們要求消費(fèi)者認(rèn)知及記憶“腦靈通”相關(guān)傳播過程是：記憶好——聰明——成就高——腦靈通。以下方式均能引起消費(fèi)者對產(chǎn)品的有利性聯(lián)想：“腦靈通”CF在益智類版塊中的投放；以“腦靈通”冠名的“智力競賽”，“辯論賽”及其過程對消費(fèi)者的效果見證和有利性聯(lián)想。其它SP/RP/NP活動。對非旺季學(xué)生消費(fèi)和成年人消費(fèi)都有拉動作用。腦靈通整合營銷推廣方案空中打擊公關(guān)造勢行銷推廣售后服務(wù)細(xì)分&整合階段性廣告投放（含益智類節(jié)目插播）新專題片NP、廣播系列軟新聞活動專題報道腦靈通杯中學(xué)生辯論賽營養(yǎng)大腦系列RP活動腦靈通金榜提名大行動終端陳列基本SP經(jīng)銷商定貨暨答謝會明星營業(yè)員評選建立消費(fèi)者熱線建立消費(fèi)者服務(wù)卡更上層樓A“營養(yǎng)大腦”系列活動B“腦靈通”專題辯論會“記憶更好，成就更高”系列針對性宣傳活動A加強(qiáng)渠道分銷B基本SP活動及終端建設(shè)A“明星營業(yè)員”B綜端陳列“經(jīng)銷商訂貨答謝會”A“腦靈通”助學(xué)金B(yǎng)基本SP活動主要細(xì)分市場—中學(xué)細(xì)分市場—成人教育重要細(xì)分市場—周邊渠道促銷終端建設(shè)OTC零售腦靈通推廣目的：SP活動時間：8月中開始運(yùn)作。對象：針對經(jīng)濟(jì)條件較好的學(xué)校、學(xué)生。方式：與學(xué)校生活部門聯(lián)系，讓其針對上述人群統(tǒng)一派發(fā)（自愿），每日服用。與學(xué)校后勤部門達(dá)成訂貨協(xié)議；可針對學(xué)生心理做系列SP/RP活動（如贈品，郊游，等）；取得相關(guān)人群支持，如教委，班級授課老師?？裳睦韺＜一驒?quán)威人士做公益性的心理講座，心理咨詢等?！澳X靈通營養(yǎng)大腦計劃”“腦靈通”杯重慶市首屆中學(xué)生辯論大賽預(yù)賽：主城九大區(qū)各區(qū)一支參賽隊(duì)預(yù)賽，預(yù)賽采用淘汰制，勝者進(jìn)入決賽時間：12月---1月開始運(yùn)作評獎：優(yōu)勝獎（選手）和組織獎（學(xué)校）“腦靈通”辯論大賽時間：12月目的：配合渠道建設(shè)和營銷計劃以完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，為銷售旺季的到來做好鋪墊方式：“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”，訂貨折扣。通路促銷腦靈通金榜題名大行動

——終端有獎銷售活動時間：03年3月1日——03年5月31日范圍：重慶主城區(qū)和各郊縣區(qū)流程：凡于活動期間購買腦靈通一盒，即可獲得抽獎卡一張，多買多得。抽獎：16名幸運(yùn)者腦靈通助學(xué)金5000元?；維P主題：“明星營業(yè)員評選”活動時間：02年9月——03年7月范圍：完成月度銷售任務(wù)的營業(yè)員或促銷員中評選從業(yè)人員（營業(yè)員）腦力競賽類電視節(jié)目記憶力好——聰明——成就高——腦靈通利用開易在電視媒體上的優(yōu)勢，以有限的投入換取更大的收益腦力競賽類的電視節(jié)目深厚廣大消費(fèi)者歡迎，收視率頗高。在此類節(jié)目中采取冠名或插播的宣傳形式，能夠令受眾產(chǎn)生相關(guān)的聯(lián)想。SP生動化要點(diǎn)

產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)“腦靈通”產(chǎn)品陳列由“橫幅＋看板＋張貼畫＋最佳產(chǎn)品陳列方式（產(chǎn)品清潔整理上下排面對齊，主推產(chǎn)品正中，與目光平行處）＋導(dǎo)購員（營業(yè)員）＋POP組成。

生動化演練如產(chǎn)品落地陳列執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品可見度與動線，店頭管理及導(dǎo)購員導(dǎo)購標(biāo)準(zhǔn)等

SP活動過程圖

制定方案促銷過程效果評估時間：節(jié)假日地點(diǎn)：城區(qū)中心開闊地，以靠近該區(qū)域重點(diǎn)經(jīng)銷部為宜參加人：業(yè)務(wù)員，促銷員，商家，特邀專家活動內(nèi)容：系列化主題宣傳，產(chǎn)品咨詢，產(chǎn)品導(dǎo)購等。準(zhǔn)備物品：DM單，橫幅，易拉寶，展板，擴(kuò)音器等前期準(zhǔn)備：活動告知，場地聯(lián)系，經(jīng)銷商業(yè)務(wù)聯(lián)系，貨品，贈品準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)，工作分解等。參加人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，帳務(wù)總計。

場地聯(lián)系，活動告知。到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)行場地布置。發(fā)言說明：公司介紹，本次活動主題，市場背景說明，產(chǎn)品功效，組方說明。促銷內(nèi)容。醫(yī)務(wù)咨詢，回答觀眾提問產(chǎn)品現(xiàn)場演示（資料散發(fā)）針對不同的銷售主題周期開展活動（一）2002-2003年?duì)I銷公關(guān)執(zhí)行及費(fèi)用表項(xiàng)目推廣活動主題891011121234567費(fèi)用預(yù)算（萬元）備注青少年市場“營養(yǎng)大腦”系列活動8“腦靈通”杯中學(xué)生辯論賽7.6腦靈通金榜題名大行動——終端有獎銷售活動8渠道“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”4終端“明星營業(yè)員評選”2.4合計30費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計（元）遮陽傘（免費(fèi)贈送）主城區(qū)120把24000周邊80把促銷禮品（消費(fèi)者促銷）贈藥6天裝（100件）98440禮品50000促銷元工資（藥店促銷）旺季35X4個月X1000元140000淡季15X6個月X800元72000POP物料費(fèi)（終端廣宣）

橫幅、易拉寶、樣品盒、展示盒98400公關(guān)費(fèi)用：

80000總計：56.284萬元終端活動及費(fèi)用預(yù)算一覽（二）終端活動及費(fèi)用預(yù)算（三）終端活動及費(fèi)用預(yù)算構(gòu)成一覽費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計（元）藥店促銷活動主城區(qū)100次（8-10月10次）30000周邊50次10000終端廣宣主城區(qū)800個點(diǎn)338000周邊500個點(diǎn)藥房返利：48000總計：42.6萬元（四）另：專題片拍攝費(fèi)用預(yù)計8-10萬元。合計：（一）~（四）項(xiàng)合計費(fèi)用138.884萬元。終端作業(yè)模式建議代理模式的改變后，建議終端管理工作作如下調(diào)整：A.管理模式:終端的營銷推廣工作全部由恒宇管理。包括POP包裝、店員溝通及獎勵、藥房促銷活動、促銷員及促銷宣傳品管理等.B.終端推廣費(fèi)用由和黃辦事處過帳，由恒宇支付和管理。終端推廣活動由和黃銷售部派專員監(jiān)督執(zhí)行，每月初恒宇報和黃一份終端費(fèi)用支出明細(xì)報。利益點(diǎn)：

A.目標(biāo)明確，保證營銷推廣工作的計劃性，層次性和連貫性。

B.責(zé)，權(quán)，利明確，便于管理監(jiān)控。C.效率更高，市場工作反應(yīng)更快。D.整合人力資源，創(chuàng)造更大收益。重慶華宇廣告有限公司腦靈通重慶地區(qū)

媒體投放建議目錄媒體建議案說明目標(biāo)受眾分析所選媒體分析媒體投放策略媒體投放策略分析媒體投放行程表媒體建議案說明本媒體建議適用于2002年8月至2003年7月媒體建議需與投放實(shí)際情況進(jìn)行測評，經(jīng)與和黃健寶保健品有限公司媒介部商議后，根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整投放計劃中媒體價格以現(xiàn)行執(zhí)行價格為準(zhǔn)媒體資料來源：央視-索福瑞收視調(diào)查報告、2001年IMI消費(fèi)行為與生活形態(tài)年鑒廣告到達(dá)率為預(yù)估百分比目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體特征-年齡界定：12-18歲（使用者）35-55歲（購買者）-目標(biāo)人群主要針對學(xué)生及白領(lǐng)階層-性別、文化程度、婚姻無明顯偏向-月收入在中等以上的家庭-負(fù)責(zé)購買產(chǎn)品的家庭成員多為母親

目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體接觸媒體行為目標(biāo)受眾獲取信息的來源是多渠道，統(tǒng)計表明，在多種信息傳播媒介中，受眾首先選擇的是電視媒體，其次是報紙媒體目標(biāo)受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（12—18歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾的收視高峰，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，收視率到達(dá)10%以上，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》為又一收視小高峰CQTV-7：22：00-23：00播出的《黃金劇場》的收視率平均保持在4%目標(biāo)受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（35—44歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾全天的收視最高峰，收視率保持在11%以上，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》出現(xiàn)又一收視小高峰CQTV-4：20：00-22：00播出的《天視劇場》的收視率平均保持在5-6%所選媒體分析針對產(chǎn)品的銷售對象，結(jié)合媒體的目標(biāo)觀眾群，主要選擇以下媒體組合-電視媒體：CQTV—1、CQTV—2、CQTV—4、CQTV—5、CQTV—7-報紙媒體：重慶晨報、重慶商報-廣播媒體：重慶音樂臺、重慶交通廣播電臺所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺綜合頻道（CQTV—1）-重慶地區(qū)收視率最高、市場份額最大的頻道-收視率的最高值出現(xiàn)在19：30—21：30這個時段，平均收視率保持在12%以上-《巴山劇場》是重慶地區(qū)的龍頭收視劇場，吸引了絕大多數(shù)25-54歲年齡段的中青年觀眾和絕大多數(shù)的女性觀眾。該劇場的高收視率和較大的覆蓋面，輻射地區(qū)大范圍收視人口，潛力發(fā)掘基礎(chǔ)消費(fèi)者-分布全天多檔時間段的《導(dǎo)視預(yù)告》欄目，采用滾動播出的形式，暴露頻次極高，接觸受眾面廣-欄目選擇：《巴山劇場》15〞或30〞插播廣告；《導(dǎo)視預(yù)告》5〞標(biāo)版廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺經(jīng)濟(jì)頻道（CQTV—2）-重慶電視臺經(jīng)過經(jīng)營整合后，CQTV—2從頻道定位、欄目設(shè)置及劇場經(jīng)營方面都有了一定的改進(jìn)。-CQTV—2的年齡結(jié)構(gòu)相對年輕化，平均老年觀眾的比例僅23%，21：30之后更是只有21.8%-21：30前后的觀眾性別變化較大，21：30以后，女性觀眾高出男性觀眾1%-《930感動劇場》是重慶電視臺同時段電視劇收視率最高的頻道之一，贏得了較好的市場份額。收視率持續(xù)穩(wěn)定，受眾到達(dá)率高，固定擁有一批20-40歲的中青年觀眾，其收入群體收入普遍較高-欄目選擇：《930感動劇場》15〞插播廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺都市頻道（CQTV—4）-是重慶電視臺4567頻道中收視率最高的頻道，它是集新聞、影視、經(jīng)濟(jì)、信息于一體的綜合性電視頻道，其收視人口達(dá)3000萬人次。-從年齡來看，30-45歲的中青年人是CQTV—4電視劇觀眾的主體，占據(jù)了所有觀眾的2/3，且有明顯的女性傾向-黃金收視時段20：00-22：00-《商情007》欄目的主要版塊《和平藥房暢銷推薦品牌》，充分利用“和平藥房放心藥房”的美譽(yù)度和信任度，對產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)妮浾搶?dǎo)向-欄目選擇