假設開發法,,,,,,

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一、開發完成后的房地產價值,,,,,二、取得在建工程的稅費,

用途,收益建筑面積,分攤無收益面積,銷售單價,銷售總價,3.05%,取得稅費總額

商業,20000.00,21905,20524,41048,商業,886

地下商業,4000.00,4381,14110,5644,地下商業,131

辦公,50000.00,54762,17363,86815,辦公,1869

車庫（個）,222.00,10952,150000,3330,車庫,67

合計,74000.00,92000.0,——,133507.00,合計,2886

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三、續建成本,1800.00,2200.00,3000.00,1700.00,,

項目,商業,地下商業,辦公,車庫,說明,取值

1.續建建筑安裝工程費,1800,1000,1800,500,根據估價對象所在區域地質狀況及估價對象結構、建造標準、裝修標準、安裝工程內容等因素，根據現行《北京市建設工程預算定額（2001年）》，建筑市場價格水平等因素綜合考慮估價對象建筑安裝工程費。包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等,已建成

（1)基礎工程費用,0,0,0,0,本項目基礎工程已全部完成，故不計取,0%

（2)結構工程費用,720,400,720,200,根據估價對象的項目工程標準及實際施工進度，取續建建筑安裝工程費的40%,40%

（3)設備安裝和裝飾工程費用,1080,600,1080,300,根據估價對象的項目工程標準及實際施工進度，取續建建筑安裝工程費的60%,60%

2.工程勘察設計和前期工程費,180,100,180,50,含可行性研究費，施工現場三通一平費，規劃設計費，工程設計費、環境設計費、地質勘探費、環境影響評價費及綜合管網設計費等，以建筑安裝工程費為基數，一般按5%-10%的比例確定，本次評估取續建建安工程費的10%,10%

3.室外工程費,180,100,180,50,基礎設施建設費+公共配套設施建設費,

（1)基礎設施建設費,180,100,180,50,為經規劃部門批準建設的居住小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程費用和居住小區紅線以外專門為本居住小區建設的基礎設施費用。根據本項目特點及工程量，本次評估按續建建安工程費的10%計取,10%

（2)公共配套設施建設費,0,0,0,0,主要為居住小區服務的、非經營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫療衛生、文化體育、郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施等。本項目相關配套無收益用房的建筑成本已經全部分攤，故該項取值為0,0%

4.小計,2160,1200,2160,600,續建建筑安裝工程費+工程勘察設計和前期工程費+室外工程費,

5.不可預見費,43,24,43,12,根據項目規模、工程進度及項目的實際情況，確定不可預見費取小計的2%,2%

6.續建成本單價,2203,1224,2203,612,小計+不可預見費,

7.續建成本總價,4826,536,12064,670,續建成本單價×分攤無收益面積后的建筑面積÷10000,

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四、在建工程房地產價值的求取,,,,,,

項目,商業,地下商業,辦公,車庫,說明,

1．后續開發經營期（月）,12,12,12,12,根據項目規劃及現狀建設情況取值,

開發完成后的總價,41048,5644,86815,3330,根據上文計算結果,

開發完成后的單價,20524,14110,17363,150000,,

3．后續必要支出,9981,1244,23104,1105,取得在建工程的稅費+續建成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費,

(1)取得在建工程的稅費,886,131,1869,67,取開發完成后價值的3.05%(包括契稅及印花稅，根據《北京市契稅管理規定》及契稅的相關規定，契稅取3%及印花稅取0.05%)，根據公式推導，稅費=（開發完成后的價值-續建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-后續應得利潤）÷（1+3.05%）×3.05%,3.05%

(2)續建成本,4826,536,12064,670,根據上文計算結果,

(3)管理費用,241,27,603,34,指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動的必要開支，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。評估綜合考慮估價對象所在區域的經濟發展狀況、行業發展水平、社會平均工資水平等影響因素，以開發成本為基數，一般按2%-5%的比例計算。結合本項目情況，本次評估按續建成本的5%計算,5%

(4)銷售費用,1642,226,3473,133,企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，結合本項目情況，以開發完成后的價值為基數，按4%計算,4.0%

(5)投資利息,128,14,320,18,"為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。項目建設周期為2年,其中續建周期為1年，以續建成本為基數，設定為均勻投入，按單利計算，公式：續建成本×后續開發周期（月）×利息率÷12÷2",

利息率,5.31%,5.31%,5.31%,5.31%,按2008年12月23日中國人民銀行公布的1年固定資產貸款年利息率5.31%計算,

(6)銷售稅費,2258,310,4775,183,包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，估價對象位于海淀區，根據北京市相關規定，按開發完成后價值的5.5%測算（根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，出租房地產營業稅稅率為年總收益的5%；估價對象位于北京市海淀區，根據《北京市實施<中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例>的細則》，城市維護建設稅為營業稅的7%；根據《國務院關于修改<征收教育費附加的暫行規定>的決定》，教育費附加為營業稅的3%）,5.5%

4．后續應得利潤,2013,118,2421,42,（續建成本+管理費用+銷售費用）*投資利潤率,

投資利潤率,30%,15%,15%,5%,根據北京市同類房地產市場開發情況，結合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值，規模、用途投資利潤率取續建成本、管理費用、銷售費用之和的百分比。結合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值，投資利潤率根據估價對象不同規劃用途及項目具體情況確定,

5．測算結果,29054,4282,61290,2183,開發完成后的總價值-后續必要支出-后續應得利潤,96809

房地產單價,14527,10705,12258,2183,,

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商業,,,,,,

比較因素,估價對象,晶都國際酒店,海潤國際,豪成大廈,,

地址,朝陽區酒仙橋,朝陽區酒仙橋路26號,朝陽區將臺路乙2號,朝陽區左家莊中街,,

交易價格,待求,25000,26000,27000,,

交易情況,100,100,100,100,,

評估日期,100,100,100,100,,

權益狀況,100,100,100,100,,

區域因素,100,100,102,102,,

個別因素,100,100,100,100,,

開發完成后的比準價格,,25000,25490,26471,,

平均價格,,,25654,,,

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商業各層開發完成后單價,商業各層面積,總價,系數,,,

25654,5000.00,12827,1.00,,,

20523,5000.00,10262,0.80,,,

19241,5000.00,9621,0.75,,,

16675,5000.00,8338,0.65,,,

小計,20000.00,41048,,,,

14110,4000.00,5644,0.55,,,

合計,20000.00,46692,,,,

,,23346,,,,

辦公,,,,,,

比較因素,估價對象,方恒國際中心,新華聯麗港,博雅國際中心,,

地址,朝陽區酒仙橋,朝陽區望京,朝陽區酒仙橋東路9號,朝陽區利澤中區,,

交易價格,待求,19000,17500,17000,,

交易情況,100,100,100,100,,

評估日期,100,100,100,100,,

權益狀況,100,100,100,100,,

區域因素,100,102,102,102,,

個別因素,100,102,102,98,,

開發完成后的比準價格,,18262,16820,17007,,

平均價格,,,17363,,,

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,,,,,已形成面積,分攤已建成無收益后面積

地上,商業,1-4,20000,已結構封頂,20000,21905

,辦公,5-24,50000,已結構封頂,50000,54762

小計,——,——,70000,,70000,

地下,商業,-1,4000,,4000,4381

,車庫,-2—-3,10000,,10000,10952

,設備用房,-3,5000,,5000,

,人防建筑面積,,3000,,3000,——

小計,——,——,22000,——,22