青島開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報告項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.1、宏觀地理分析1.2、地塊區(qū)位分析1.3、項(xiàng)目區(qū)位綜合分析2、地塊現(xiàn)狀解析2.1、地塊現(xiàn)狀2.2、地塊周邊交通2.3、地塊周邊配套2.4、地塊現(xiàn)狀綜合分析目錄項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.1宏觀地理分析黃島區(qū)作為青島市拉大腹地架構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心組成部分，其發(fā)展變化可謂日新月異。但“青黃不接”（因膠州灣而造成的地理阻隔）一直成為開發(fā)區(qū)騰飛發(fā)展的一大阻力，“南隧（預(yù)計(jì)2009年建成）、北橋”交通戰(zhàn)略方針確立與實(shí)施，將會對未來開發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是旅游、商務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)的崛起與發(fā)展起著決定性的作用。項(xiàng)目地塊位于黃島區(qū)南部，緊鄰濱海大道，而濱海大道將是未來連接開發(fā)區(qū)與海底隧道的最重要的交通干道。海底隧道濱海大道跨海大橋項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.2地塊區(qū)位分析項(xiàng)目地塊位于青島市黃島區(qū)南部，地塊東側(cè)：太行山路地塊西側(cè)：中國石油大學(xué)地塊南側(cè)：濱海大道地塊北側(cè)：珠江路地塊背山面水，北端距離唐島灣僅一路（濱海大道）之隔，自然景色秀美。項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.3項(xiàng)目區(qū)位綜合分析從時機(jī)上講——開發(fā)區(qū)已成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，西海岸發(fā)展勢不可擋。而青島東部地區(qū)的發(fā)展用地尤其是沿海地區(qū)的發(fā)展用地已趨近枯竭。在這樣的背景下為開發(fā)區(qū)提供了千載難逢的發(fā)展機(jī)會。從環(huán)境上講——隨著青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略西移和海上山東旅游體系的完善，開發(fā)區(qū)發(fā)展增速，商業(yè)、金融中心向南部海邊轉(zhuǎn)移；臨濱海大道唐島灣一線的濱海公園景色優(yōu)美，提升了該區(qū)域的投資與發(fā)展價值。從地理上講——濱海大道成為海底隧道的有效延伸，自項(xiàng)目地塊通過海底隧道至青島市區(qū)僅需15分鐘車程；與開發(fā)區(qū)區(qū)政府和商業(yè)集中區(qū)域長江路、香江路僅5分鐘車程，并且均有公交車直達(dá)。從發(fā)展上講——作為東、西海岸對接的第一站，隨著海底隧道的建成通車，青島市核心區(qū)海岸線的延伸段——濱海大道一線的發(fā)展前景十分良好，同時為本案的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。2.1地塊現(xiàn)狀目前項(xiàng)目地塊已經(jīng)完成土地平整等工作，預(yù)留有市政管線入口。地塊總占地67000平方米，規(guī)劃地上建筑面積99086平方米，容積率2.2，為住宅、商業(yè)綜合用地。項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析2.2地塊周邊交通項(xiàng)目周邊交通便捷，多條公交直達(dá)開發(fā)區(qū)各個區(qū)域。長途汽車、輪渡直達(dá)青島老城區(qū)。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目外部交通圖項(xiàng)目南側(cè)濱海大道項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析2.3地塊周邊配套購物場所：利群·金海岸超市、佳世客、利群長江商廈、利群瑞泰購物中心、家佳源購物中心等購物場所。佳世客購物長江中路、香江路為黃島區(qū)的集中商業(yè)區(qū)域，分布有購物、餐飲、休閑、娛樂等設(shè)施。項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析2.3地塊周邊配套文化教育：理工大學(xué)、石油大學(xué)、北京電影學(xué)院、南洋學(xué)院、開發(fā)區(qū)第五中學(xué)和薛家島中心小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目西側(cè)石油大學(xué)項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析1.3地塊周邊配套景觀配套：項(xiàng)目地塊背山面海。向南一路之隔的唐島灣海面成為整個社區(qū)的精髓所在，在社區(qū)內(nèi)向南將大海盡收眼底；沿濱海大道而建的濱海公園將成為社區(qū)居民休閑娛樂的絕佳場所。項(xiàng)目南側(cè)綠化帶溏島灣海景項(xiàng)目地塊分析2、地塊現(xiàn)狀解析2.4地塊現(xiàn)狀綜合分析綜合項(xiàng)目地塊的解析，本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅l(fā)展前景較好。如果當(dāng)前開發(fā)，本項(xiàng)目今后幾年具備巨大的升值潛力。項(xiàng)目地塊所占據(jù)海景資源豐富，成為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，同時項(xiàng)目北側(cè)山丘和南側(cè)濱海公園景觀效果也為項(xiàng)目增色不少；項(xiàng)目地區(qū)交通便利，多路公交可到達(dá)開發(fā)區(qū)內(nèi)所有區(qū)域；未來海底隧道貫通，濱海大道將成為主干道，項(xiàng)目地塊至青島市區(qū)僅需15分鐘車程；項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施隨著其他樓盤的開發(fā)正在逐步完善；總結(jié)：本項(xiàng)目地塊從當(dāng)前現(xiàn)況來看，已經(jīng)具備了建設(shè)高檔社區(qū)的必要條件。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1、青島概況1.1、青島簡介1.2、青島市與黃島區(qū)關(guān)系2、黃島概況2.1、黃島簡介2.2、經(jīng)濟(jì)概況2.2、交通概況2.3、居民收入概況2.4、發(fā)展規(guī)劃3、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合論述目錄經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1、青島概況1.1青島簡介總面積為10654平方公里2005年末全市總?cè)丝?40.9萬人七區(qū)：市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島，共1102平方公里，265.43萬人五市（縣級）：膠州、即墨、平度、膠南、萊西，共9552平方公里，475.47萬人城陽嶗山李滄方四北市黃島簡要投資財(cái)務(wù)分析南市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1、青島概況1.2青島市與黃島區(qū)關(guān)系近年來，青島市政府做出“經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心西移”的決定，黃島是城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的主要區(qū)域，該區(qū)域成為吸引人口遷移和房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。海灣阻隔66公里膠州灣高速青島與黃島阻隔現(xiàn)階段青島市城區(qū)與開發(fā)區(qū)之間由于膠州灣阻隔，青島市區(qū)居民對黃島區(qū)的認(rèn)知度較低。根據(jù)調(diào)查顯示，往返兩地會花費(fèi)大量的精力和財(cái)力；長期的認(rèn)知習(xí)慣使得青島居民心理上并沒有將開發(fā)區(qū)納入青島版圖。未來跨海大橋和海底隧道建成通車后，青島市區(qū)居民對黃島區(qū)的認(rèn)知情況仍不容樂觀，首先考慮海底隧道的通車費(fèi)用，預(yù)計(jì)費(fèi)用將達(dá)到35－45元/車次（轎車），并且隨著海底隧道投資的追加，實(shí)際通行費(fèi)用可能要更高，這使得在本地居住異地工作的交通成本過大，客戶很難認(rèn)可；其次，青島市民對黃島地區(qū)的認(rèn)知度一直不高。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷2、黃島概況2.1黃島簡介黃島區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島市區(qū)隔海相望，區(qū)域劃分為六個街道辦事處。截至2007年末青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)面積達(dá)到220平方公里，總?cè)丝?9.8萬，其中戶籍人口32.6萬、比上年增長3.21％。黃島東經(jīng)120°02′—120°18′，北緯35°52′—36°02′。年平均氣溫12.5℃±（冬季0.3℃,夏季23℃）,年平均降雨量750毫米。紅石崖黃島柳花泊辛安長江路薛家島經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷2、黃島概況2.1黃島簡介區(qū)域配套設(shè)施生活配套供電、供熱、通訊、、供水、燃?xì)狻⑽鬯幚淼仍O(shè)施齊備；教育機(jī)構(gòu)全區(qū)現(xiàn)有石油大學(xué)、青島理工大學(xué)、青島建筑工程學(xué)院黃島校區(qū)、私立青島遠(yuǎn)東技術(shù)專科學(xué)院、港灣學(xué)校、教進(jìn)修學(xué)校、藝術(shù)學(xué)校、公共關(guān)系學(xué)校、外國語學(xué)校等大中專業(yè)學(xué)校，14所中學(xué)，23所小學(xué)，4所正規(guī)幼兒園。醫(yī)療機(jī)構(gòu)現(xiàn)有一級醫(yī)院3所，二級醫(yī)院3所、急救中心、外商醫(yī)療中心、計(jì)劃生育衛(wèi)生所和衛(wèi)生防疫站。文化娛樂并擁有廣播電臺、電視臺、雜志社、油畫院、文化館、圖書館、電影院、公園、小型高爾夫球場等。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷2、黃島概況2.2經(jīng)濟(jì)概況2007年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位總量增長（％）國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元590078523.1工業(yè)增加值萬元389080025.5工業(yè)總產(chǎn)值萬元1403349533.0規(guī)模以上工業(yè)萬元1366349533.5合同利用外資萬美元141200127.1實(shí)際利用外資萬美元9980021.3出口總額萬美元58854254.2進(jìn)口總額萬美元56496169.4固定資產(chǎn)投資總額萬元21490568.6社會消費(fèi)品零售總額萬元62353320.1經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷2、黃島概況2.2經(jīng)濟(jì)概況歷年GDP總值總結(jié)：自2000年至2007年，黃島區(qū)GDP年均增長達(dá)32.8％，增長非常迅速。年份20002001200220032004200520062007GDP(現(xiàn)價萬元)8405531252724160446120447522647625358637447002255900785增長率36.54928.127.429.535.531.125.5經(jīng)濟(jì)穗運(yùn)行徑判斷2、黃島耽概況2.2經(jīng)濟(jì)提概況產(chǎn)業(yè)分釋布特征按照吊城區(qū)缺總體系規(guī)劃坐，在犬區(qū)域?yàn)椴季致渖弦?guī)趴劃為膠六個跨主要墳的功必能區(qū)摸。完傘善的椅規(guī)劃呢、強(qiáng)臥勁的閣發(fā)展終勢頭鞋，使弱黃島藏區(qū)在費(fèi)未來短的建刪設(shè)規(guī)苦劃中杠，形荒成新防的經(jīng)奴濟(jì)發(fā)悟展核勝心力位量，守并在恢“大還工業(yè)巾、大釋港口拐、大正旅游脖”三啟大經(jīng)雄濟(jì)基浙礎(chǔ)上被，大中力發(fā)揭展家獨(dú)電電仁子、擺石油朽化工琴、汽痛車造辦船等裹龍頭價企業(yè)隊(duì)。①②④⑤③⑥①石油拌化工工少業(yè)區(qū)剖②臨瀉港工業(yè)我區(qū)③國際富商貿(mào)倉憑儲加茄工抓工業(yè)區(qū)④生誤態(tài)高梳效農(nóng)艙業(yè)區(qū)芒⑤行職政商蠟務(wù)中磨心區(qū)⑥綜窩合旅輪游區(qū)經(jīng)濟(jì)忠運(yùn)行余判斷2、黃島概螺況2.2經(jīng)濟(jì)概剝況黃島公區(qū)產(chǎn)紀(jì)業(yè)結(jié)漏構(gòu)黃島社區(qū)主圓導(dǎo)產(chǎn)呆業(yè)為份第二楊產(chǎn)業(yè)塔，自駐設(shè)置己經(jīng)濟(jì)丑技術(shù)畢開發(fā)冒區(qū)以類來，掩第二賄產(chǎn)業(yè)胖在國鞭名經(jīng)扯濟(jì)中舟的比碌重一闊直在50％左右即，并且旦有逐漸駝增高的應(yīng)趨勢。19昨90至200代7年年碼以來悉第二弟產(chǎn)業(yè)螺在國曲民經(jīng)膝濟(jì)中材所占嶺的比度重由51％提叼高到69.派5％。隨竟著第二熱產(chǎn)業(yè)的確發(fā)展，臺第一、跡第三產(chǎn)盒業(yè)也有件了長足謎的發(fā)展喉。第一昨、二譯、三姐產(chǎn)業(yè)蛇在國底民經(jīng)孝濟(jì)中泥比重總結(jié)槳：第怕二產(chǎn)筍業(yè)比方重逐吊年增回加；熔第一襲、第辯三產(chǎn)苗業(yè)比寶重有煤所下旺降，燙但隨距著經(jīng)青濟(jì)總集量的儀增長已，絕維對數(shù)恢量增飼長迅養(yǎng)速。經(jīng)濟(jì)運(yùn)幼行判斷2、黃島拒概況2.井2經(jīng)濟(jì)陽概況黃島區(qū)約歷年產(chǎn)蠶值及第勾一、二宅、三產(chǎn)殖業(yè)比重

年份總產(chǎn)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)

20008405534%63%33%

200112527233%66%31%

200216044672.20%64.40%33.40%

200320447511.80%64.70%33.50%

200426476251.60%65.50%32.90%

200535863741.10%68.20%30.70%

200647002250.70%68.60%30.70%

200759007850.60%69.50%29.90%

經(jīng)濟(jì)皂運(yùn)行提判斷2、黃島鄉(xiāng)豐概況2.筋2經(jīng)濟(jì)侍概況工業(yè)產(chǎn)輪值前三榴十位企蒸業(yè)位次企業(yè)名稱位次企業(yè)名稱1青島開發(fā)區(qū)海爾工業(yè)園16青島松下電子部品（保稅區(qū)）有限公司2青島開發(fā)區(qū)海信信息產(chǎn)業(yè)園17福田雷沃國際重工股份有限公司青島雷沃工廠3青島麗東化工有限公司18嘉里糧油（青島）有限公司4青島三美電機(jī)有限公司19山東山孚日水貿(mào)易有限公司5青島浦項(xiàng)不銹鋼有限公司20山東萊鋼鋼結(jié)構(gòu)有限公司6澳柯瑪集團(tuán)總公司21青島鑫海豐食品有限公司7新都理光（青島）有限公司22青島金晶股份有限公司8賽輪有限公司23青島科瑞特機(jī)電集團(tuán)有限公司9青島寶井鋼材加工配送有限公司24青島福倫電子電器有限公司10上汽通用五菱汽車股份有限公司青島公司25益和電氣集團(tuán)股份有限公司11山東黃島發(fā)電廠26青島國風(fēng)藥業(yè)股份有限公司12青島中集集裝箱制造有限公司27海洋石油工程（青島）有限公司13青島嘉里花生油有限公司28青島海日制冷有限公司14青島北海船舶重工有限責(zé)任公司29青島美光機(jī)械有限公司15青島太平貨柜有限公司30青島保稅區(qū)金來國際貿(mào)易有限公司總結(jié)道：大型溝企業(yè)洋的入且駐發(fā)黨展，誓加快冊了開想發(fā)區(qū)芹的經(jīng)麗濟(jì)發(fā)園展速東度，嫂對增由加就陵業(yè)、悼吸引仔高技展術(shù)人盼才、錫提高游居民脂收入坊等具膜有重老要作嗓用。經(jīng)濟(jì)功運(yùn)行賊判斷2、黃島傍概況2.3交通概話況區(qū)域杠內(nèi)交販通青島恨開發(fā)施區(qū)擁店有四后通八浪達(dá)、販方便標(biāo)快捷震的交燒通環(huán)滴境，秋區(qū)域孔內(nèi)主肆干道輕多為晃雙向爸４車酸道或6車道的脹柏油或巧水泥路護(hù)面，路雹況較好于；整個報黃島區(qū)道域內(nèi)公躁共交通其發(fā)達(dá)，沾近30條公剩交線答路可浪到達(dá)抬黃島娃的各擴(kuò)個區(qū)圣域，中出租濫車數(shù)腐量較舉多，齊車型礙較好啄。黃島區(qū)擋道路經(jīng)濟(jì)運(yùn)商行判斷2、黃島盈概況2.加3交通你概況與老城悶區(qū)交通膠州毒灣高編速公烘路、尖輪渡倉、跨皇海大溝橋（扛在建釀）、揚(yáng)海底暖隧道理（在觸建）膠州灣高速黃島輪渡薛家島輪渡海底隧道跨海大橋經(jīng)濟(jì)撤運(yùn)行寧判斷2、黃島反概況2.3交通敢概況外部交雪通聯(lián)系公路縱貫狐中國挨南北糧的交收通大伯動脈——同三璃線（樂黑龍兔江同饞江市憑至海舊南省仆三亞規(guī)市）膨?qū)⒅欣?jīng)液濟(jì)最旗發(fā)達(dá)褲的東現(xiàn)部沿?zé)o海地透區(qū)連敵成一擠片，稀并把烘位于命山東買半島殼的青黑島、殿煙臺輔、日伶照三頃大港砍口連眠接起好來，禍形成享了青譜島1小時經(jīng)爐濟(jì)圈，盡融入了想中國沿玻海經(jīng)濟(jì)唱帶；橫疑貫中國批東西的民青紅線么（山東劇青島市筐至新疆劈燕紅其拉居谷），哭向西可嶼直入中回國西部制廣闊的衡腹地；表連接山辦東省會墾濟(jì)南的泥濟(jì)青高傘速公路精與京福守（北京纏至福建穴）高速謝公路相鴉交會，邊可通達(dá)漸華東六暮省。鐵路青島開刃發(fā)區(qū)內(nèi)堅(jiān)有黃島兆火車站忙，是膠雪（州）錘黃（島存）鐵路關(guān)的終點(diǎn)叢。膠黃踐鐵路全災(zāi)長43公里，月與膠濟(jì)妄鐵路相蛾接，與棕全國鐵山路聯(lián)網(wǎng)更。黃島停火車站柳有固定肆列車26對，年賠貨物到沿發(fā)300肆0萬噸觀。最敏大起吸重能找力36噸。空港青島姥國際治機(jī)場罷距青腫島國匪家級皂開發(fā)照區(qū)53公里，右汽車行銹程約40分鐘跳。機(jī)繪場為蜂民航堪等級4D，開庭通國蠻內(nèi)航武線84條、漢國際鋒航線17條，銀港澳州地區(qū)拴航線2條，是殘中國對逼外開放釣的一類泳航空口書岸和同稈類城市層開通國耍際空中毒航線最肢多的城拆市之一唐，空中卸通航城倉市達(dá)到53個。閃其中態(tài)，到籌中國膨的北杏京、評上海鐮、廣環(huán)州、胸深圳息及韓想國漢援城、款釜山豎、日老本東雄京、泛大阪世等城寫市均押在1—2小時航證程即可純到達(dá)。經(jīng)濟(jì)感運(yùn)行盆判斷2、黃島概踩況2.凱4居民輔收入即概況200終7年黃材島區(qū)嫌國民鑄經(jīng)濟(jì)絮保持材快速慘穩(wěn)步讓發(fā)展栗的基腦礎(chǔ)上快，城爹鎮(zhèn)居振民生缸活水抬平不任斷提峰高，滋人均晝可支貴配收兄入和喬消費(fèi)巾支出獄分別剪為196扭89.吳04元、127航01.顆26元，同比配增長19倍.7妄3%、19向.6福6%，呈濫現(xiàn)出廣明顯尊的同釀步共鋼振現(xiàn)么象。從住房越面積來增看，黃憤島區(qū)城仍鎮(zhèn)居民要人均住穩(wěn)房建筑酬面積34肥.2部9平方米，比怕上年是增加0.6書8平方挑米。從房辛屋產(chǎn)唐權(quán)構(gòu)土成與甘建筑戰(zhàn)式樣孔來看嚷：商首品房天比重畫提高吃，三訂居室范與二居居室仇比重妥占70%以上趁。隨穴著住櫻房市話場化敲程度欺的提焦高，朵城市趁建設(shè)禾改造器步伐敲的加剝快，賤居民淚收入驗(yàn)水平啊的不脖斷增判長，掙城鎮(zhèn)重居民悟自有由住房存比重勒逐漸爬上升盜。城申鎮(zhèn)居遠(yuǎn)民擁烤有房軟改私饒房的漠比重漲占38%；商用品房體的比匆重占38榜%，同比滿增長11況.7平6%，其鴿中，削三居柳室占40%，二披居室笨占34%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)粥行判斷3、經(jīng)抽濟(jì)運(yùn)濃行綜抄合論務(wù)述通過上榜述分析于，可見調(diào)黃島區(qū)危的基礎(chǔ)籮建設(shè)設(shè)變施已經(jīng)督得到了齡較強(qiáng)的敲完善，潮在現(xiàn)階榴段的“足十一五緊”期間飾，黃島蒼區(qū)將繼夏續(xù)加強(qiáng)塵城市建貫設(shè)、經(jīng)霸濟(jì)建設(shè)茫的步伐庫；同時剖區(qū)域發(fā)停展的不泥斷完善版、經(jīng)濟(jì)倘不斷增兩長、招行商引資混力度加集大、產(chǎn)金業(yè)結(jié)構(gòu)放不斷升崖級、人準(zhǔn)才引進(jìn)既逐年上晃升等等洽一系列竭因素，狗都將推早動黃島碼的房地蒼產(chǎn)市場項(xiàng)發(fā)展。贊但同時竊也應(yīng)該所看到：宏觀經(jīng)拉濟(jì)運(yùn)行服為本項(xiàng)藝目提供謠的機(jī)遇烘和期待A、大塑力推苦動發(fā)振展經(jīng)妖濟(jì)，蔥為黃節(jié)島的稻經(jīng)濟(jì)雹增長哄提供增了強(qiáng)蜂有力易帶動窗力；B、產(chǎn)業(yè)鋤結(jié)構(gòu)的嘗升級、閑科技含誦量的提縮慧升，為祖本區(qū)域香帶來大大批科技設(shè)人才，亦形成一退批強(qiáng)有悟力的消漫費(fèi)力量盾；C、招晉商引行資力產(chǎn)度加娘大，個使眾特多的析工商屑企業(yè)遍入駐事本區(qū)章；D、同時浙新的一疊批大工風(fēng)業(yè)、大將項(xiàng)目，兇都為開蹄發(fā)區(qū)帶固來一批障優(yōu)秀的繪企業(yè)；E、開綁發(fā)區(qū)躁產(chǎn)業(yè)攻結(jié)構(gòu)騾的不冤斷完識善調(diào)女整，勇促使陡產(chǎn)業(yè)玻科技娘含量械不斷田提升兇，高魯科技清人才終大量道進(jìn)駐懇，從凝而使紋得開迷發(fā)區(qū)目的整邀體消叛費(fèi)力冷提升蛾。經(jīng)濟(jì)兔運(yùn)行房誠判斷3、經(jīng)蜘濟(jì)運(yùn)抽行綜家合論眉述項(xiàng)目的拳實(shí)施發(fā)秧展判斷隨著銳開發(fā)朋區(qū)入畫住企露業(yè)的雹增多偶，為庭本項(xiàng)嘩目的賓發(fā)展擊定位捉提供肅了另為一良恭好的書發(fā)展要機(jī)遇餅和發(fā)驢展的奧可行叛性；首先，形從建設(shè)凍之初到集繁榮至遭今，開媽發(fā)區(qū)經(jīng)粗歷了飛府躍的發(fā)寺展，入捎駐了一垮批優(yōu)秀訪的企業(yè)議、工業(yè)妥；成就稀了許多言著名的景商界精溉英、巨辱賈名流宴，他們曬為開發(fā)諸區(qū)的發(fā)說展做出狡了巨大晨的貢獻(xiàn)割，開發(fā)熊區(qū)也為歪他們提放供優(yōu)越臭的財(cái)富果回報；伴隨給著企征業(yè)的殊逐步糞壯大踏、財(cái)梅富的業(yè)逐步漠積累炒，他爛們開跨始追足求更淚高層元次的脖享受梳；在商業(yè)泥競爭激捧烈的今晨天，除每了公司壟、辦公酸室，開詳始需要搖另外一怕種空間忠，一種仔隱秘安些靜的、繞既有休予閑功能醫(yī)而又不系失尊貴陽；既可轎用于商別務(wù)、社桌交禮儀涉的需要勉；又可爐兼?zhèn)鋳释順贰⑿葑冮e以及殘招待、屈宴客的柏功能；房地產(chǎn)偉市場運(yùn)屠行判斷1、房產(chǎn)起市場整卵體運(yùn)行惡分析1.1、市描場供何求狀棟況1.懷2、市場敘均價走虹勢分析1.禾3、房地廳產(chǎn)整體槽市場運(yùn)鉗行判斷2、黃披島房茂產(chǎn)銷無售市鍛場分注析2.1項(xiàng)目周細(xì)邊競爭辜板塊市術(shù)場分析2.特2項(xiàng)目東針側(cè)區(qū)塊強(qiáng)分析2.3項(xiàng)目笛西側(cè)扣區(qū)塊段分析2.4黃島區(qū)螞北部區(qū)搭塊分析3、市解場判傘斷綜府合論起述目錄房地戰(zhàn)產(chǎn)市帶場運(yùn)熱行判唐斷1、房六地產(chǎn)攏市場叨整體歉運(yùn)行謀分析1.1市場供紛求狀況200科7年黃島梢區(qū)域房絨地產(chǎn)市潑場需求煎旺盛，港供需平溫穩(wěn)施工面積（㎡）新開工面積（㎡）竣工面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售額（萬元）均價（元/㎡）310249512639067602605226602749705260200破7年度甲市場朵總體吼概況房地產(chǎn)秘市場運(yùn)經(jīng)行判斷1、房地誤產(chǎn)市場啊整體運(yùn)吳行分析1.1市場供偶求狀況總結(jié)騾：開菜發(fā)區(qū)沉房地甘產(chǎn)市腿場穩(wěn)良步發(fā)策展，俊投資畢規(guī)模怕逐年嬸增長盾，漲羞幅平盆穩(wěn)。質(zhì)預(yù)計(jì)量未來峰仍有切較大播的發(fā)敘展空糾間。歷年開豆發(fā)區(qū)房砌地產(chǎn)投睜資情況年份20002001200220032004200520062007投資額（萬元）5079989195146790192837165461181756196522238631房地產(chǎn)腐市場運(yùn)社行判斷1、房踢地產(chǎn)殖市場冊整體林運(yùn)行鄭分析1.擠1市場妄供求孕狀況20類08年一季別度黃島籌區(qū)市場臟概況房地產(chǎn)濤開發(fā)投久資持續(xù)紀(jì)增長，侄住宅投蘿資仍占隆主導(dǎo)地算位商品房鏈?zhǔn)┕ひ?guī)跑模與去欠年基本擺持平，索新開工原面積增糞勢比較峰明顯商品掀房交恒易量平同比滑增加英，商放品房捐價格剖平穩(wěn)粱上揚(yáng)

投資額（萬元）施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）預(yù)售合同面積（萬㎡）住宅數(shù)值17632.29148.333.447.23增長率24.22%7.60%127.00%28.19%寫字樓數(shù)值400334.53

0.21增長率-22.35%14.32%

-84.21%商業(yè)數(shù)值150415.47

0.44增長率171.48%23.07%

46.67%其它數(shù)值653347.81

0.03增長率82.28%28.31%

0.38%總量數(shù)值29672.29246.0140.567.9增長率26.33%7.80%120%8.67%房地產(chǎn)粒市場運(yùn)粘行判斷1、房地尚產(chǎn)市場沿整體運(yùn)擦行分析1.葛2市場均淺價走勢絨分析20竊05年-2酒00睡7年是下黃島降房地泰產(chǎn)市犬場飛映速發(fā)園展的心三年直，區(qū)伏域均幅價被吩整體幅拉高捷，均講價由40稻00元/㎡上切漲到526肝0元/㎡；200雨8年1季度整徹體房價散上漲不購多，大虧約10％。止整體縣價格星維持川在55捐00心—6企00諸0元/㎡左右接。目前每受到整揀體宏觀臟調(diào)控的逢影響，龍市場觀弟望情緒印加重，銳短時間膝不具備扔大幅上蝕漲的能仔力，但助部分優(yōu)鉛質(zhì)樓盤狐仍然受侍到市場負(fù)的追捧市，價格襖略升。200免8年一季棒度黃島儀區(qū)市場未價格價格（元/㎡）預(yù)售合同金額銷售合同金額預(yù)銷合同金額增長率5504.2936054.365833.1544587.5123.34%200梨8年二手礦房市場只概況二手需疏求在3月份滲得以夢集中蠅釋放深，資能料顯報示：顏截止3月底，拌全區(qū)累演計(jì)二手騎房登記泡交易100痕9套，直同比巾增長85幻玉%；登磚記交綁易面性積9.賴91冷01萬平消方米仔，同肚比增辟長68%；登記詞交易金六額達(dá)314跟38.限22萬元憂，同逃比增昌長了62們%。房地黨產(chǎn)市窩場運(yùn)崗行判攜斷1、房君地產(chǎn)老市場吸整體賢運(yùn)行艇分析1.撐2市場謀均價痰走勢勾分析商品保房價趕格將娛會趨請于平侵穩(wěn)從200璃8年起棗，央邊行將獻(xiàn)進(jìn)一狠步執(zhí)江行從骨緊的煎貨幣創(chuàng)政策忌，嚴(yán)閱格控鴨制信遍貸總攔量和劉投放納節(jié)奏曾，對追房地片產(chǎn)市訊場將議會產(chǎn)視生較演大影芽響。購不僅殲開發(fā)閉商面披臨資畢金短貞缺的游困境寇，購雨房消平費(fèi)也法將被麗進(jìn)一眨步抑昂制。賽另外塘，國疤家進(jìn)島一步峰加大地土地乓市場悶整頓后力度餃，在辟保障蚊政策姜性住杠房土錫地供抄應(yīng)的拍同時灣，嚴(yán)鄭格清鼠理各修類閑島置用丈地，延增加彈了開匹發(fā)商耍屯地腹的風(fēng)伸險，提促進(jìn)釀土地賽市場游降溫畏。因驕此從并政策栗層面渣來看稅，未箏來政古府宏號觀調(diào)龍控的祥引導(dǎo)詳方向津一方筍面是錢加大督中低朽端自宿住供捕應(yīng)，渴抑制株中高墓端投誰資需摸求，呢另一哀方面挽則試悔圖改徹變以藝往重府市場轎的發(fā)艘展模斑式，風(fēng)努力談引導(dǎo)票保障般加市骨場的云雙軌橋進(jìn)行焦，希定望通媽過對槍房地率產(chǎn)市坑場的怕結(jié)構(gòu)蒜調(diào)整開，最在終實(shí)已現(xiàn)房些價的禮理性釘回歸筆。受上袋述宏奧觀政煩策影宴響，暈開發(fā)矛區(qū)商些品房鹿市場避供應(yīng)忽結(jié)構(gòu)懂將進(jìn)汪一步齊調(diào)整盟，中瓣小套施型、薪中低霉價位逐商品沉住房宏供應(yīng)絡(luò)比例仇將適用度增增加，謙加上蝴村莊暑改造走步伐夢加快士等客應(yīng)觀因挺素，設(shè)預(yù)計(jì)嬸開發(fā)著區(qū)未倍來幾怨年住休宅價巖格將策趨于會平穩(wěn)域，房虧價漲徐幅將橡不會蘿高于20膏07年。房地旋產(chǎn)市叫場運(yùn)笨行判蚊斷1.補(bǔ)3房地鋼產(chǎn)整參體市場運(yùn)借行判斷未來語市場傅整體百形勢巖依然雪看好經(jīng)過幾獻(xiàn)年來的采宏觀調(diào)胖控，居閑民消費(fèi)池信心正右趨于穩(wěn)攝定，在損投資需慮求得到飄控制的潮情況下竭，住房談消費(fèi)仍診然是居色民消費(fèi)江的熱點(diǎn)劃。從近播期看肯，雖然胳政府儀繼續(xù)孔深化尖宏觀叢調(diào)控籮，但殺從總濤體上件來看詳，隨擔(dān)著開蔬發(fā)區(qū)輩經(jīng)濟(jì)迅快速囑發(fā)展否，人不口不孫斷聚鐮集，出人均賞可支違配收迎入不見斷提肅高等雨利好杜因素為的不宗斷顯漠現(xiàn)，辦居民秧改善逢住房伏、新曲婚家簡庭購憑房、權(quán)外地愁人購返房置蓬業(yè)等輕需求眨依然森強(qiáng)烈融，這到些都傳是潛乒在的匯購房錘源動瞧力，齊房地?zé)煯a(chǎn)市粱場的運(yùn)有效隸需求箏依然無龐大售。從長遠(yuǎn)冰看，伴隨仇著橋案隧建顏設(shè)進(jìn)釀程的蝕加快脾，開亡發(fā)區(qū)仆建設(shè)北將進(jìn)去入新氣一輪渠發(fā)展飽時期彈，對盞房地趟產(chǎn)的橋發(fā)展炸將會賴產(chǎn)生翠更大首的推趙動作游用，棋房地尤產(chǎn)業(yè)膽作為桌開發(fā)菌區(qū)的綢主導(dǎo)剛產(chǎn)業(yè)棵之一華，必體將迎血來新鐵的發(fā)濱展契浮機(jī)和里更加宅廣闊聞的發(fā)輕展空雪間。1、房補(bǔ)地產(chǎn)曲市場孟整體逗運(yùn)行杯分析房地產(chǎn)考市場運(yùn)倘行判斷2、黃島優(yōu)房地產(chǎn)欠銷售市茄場分析按項(xiàng)目鑰的區(qū)位胡特征，板將開發(fā)覽區(qū)樓盤棒情況劃材分為4大區(qū)仆塊中部汗本項(xiàng)賴目周嗓邊區(qū)鏈塊東部薛蔥家島區(qū)染塊西部鑄積米氧崖區(qū)攜塊北部老催城區(qū)。本項(xiàng)目周邊薛家島區(qū)塊積米崖區(qū)塊北部老城區(qū)房地盈產(chǎn)市醒場運(yùn)遷行判住斷2、黃住島房觀地產(chǎn)宮銷售趴市場兩分析2.1項(xiàng)目周媽邊競爭關(guān)板塊市拍場分析本項(xiàng)著目周湊邊序號項(xiàng)目名稱1澤潤·幸福城2千禧龍花園第三空間3中南·海灣新城4兗礦項(xiàng)目5城市桂冠6隆祺嘉園Ⅱ期7康大·鳳凰國際8國際貿(mào)易中心9上實(shí)·達(dá)利廣場10銀領(lǐng)匯都11山海景園樣本1——澤潤·幸福城

開發(fā)商青島太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處總占地面積3萬㎡建面價格8000總建筑面積5.74萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-08-25主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積97㎡和119㎡銷售率一期99％，二期未開盤項(xiàng)目概況澤潤·幸福城項(xiàng)目地塊位于緊鄰本項(xiàng)目北側(cè)，是與本項(xiàng)目有最大可比性的項(xiàng)目，從其前期銷售情況看，海景房價格較高，客戶對其接受程度也較高客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、私營業(yè)主等；樣本2——千禧龍花園第三空間

開發(fā)商青島千禧龍置業(yè)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)武夷山路與珠江路交匯處總占地面積2萬㎡建面價格8800總建筑面積7.5萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-11-25主力戶型一居銷售周期1年主力戶型面積34－60㎡銷售率三期70％項(xiàng)目概況千禧龍花園第三空間是黃島區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品，社區(qū)比較成熟，目前銷售情況良好，購房者對價格并沒有明顯的抗性。客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、商人等。外來購房者達(dá)到60％樣本3——中南·海灣新城

開發(fā)商青島中南置業(yè)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)珠江路與井岡山路交匯處總占地面積7.2萬㎡建面價格均價7000；最高9000總建筑面積22萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-05-17主力戶型一期三居、二期兩居銷售周期1年主力戶型面積一期120以上、二期80－90銷售率一期100％；二期70％項(xiàng)目概況該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于相對高端產(chǎn)品，一期工程投資消費(fèi)比例較高，二期多為自住需求，未來三期酒店式公寓可能成為投資熱點(diǎn)。中南·海灣新城社區(qū)比較成熟，周邊配套設(shè)施完善，距離中心集中商業(yè)區(qū)也較近。客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、大企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、商人、私營企業(yè)主房地委產(chǎn)市娛場運(yùn)系行判文斷2、黃匯島房藥地產(chǎn)集銷售劣市場夸分析2.掠1項(xiàng)目周飄邊競爭丸板塊市賀場分析總結(jié)：區(qū)域悼概況瘋：該板電塊位爽于長光江路屯、濱崗海大兩道區(qū)般域，癥自然揮景色耗優(yōu)美泉，緊獸鄰中蜂心商錘業(yè)，促目前增是開涂發(fā)區(qū)芝整體話環(huán)境沉最好失的高旱檔住善宅集煌中區(qū)寧域。在售現(xiàn)割況：該板涌塊內(nèi)鐘在售徑樓盤壩基本糧以高倉檔樓位盤為納主，星銷售面情況腳良好動，價許格屬私整個銹開發(fā)輝區(qū)最極高的周區(qū)域線。產(chǎn)品歲概況侵：區(qū)域帝的產(chǎn)韻品經(jīng)濾過20呆07年的達(dá)去化落銷售趕之后賊，凡邀步入20欲08年的在蠟售、在墨建產(chǎn)品猴大多以腰小高層角、高層格為主；銷售周央期：從20靜07年的銷敬售狀況嘆來看，襖本區(qū)域皂的產(chǎn)品聽銷售相桿對來講殖較快，睡個案銷叮售周期壺大都在1年左右邊；面積、雷總價：本趙區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)籠品主臥力戶劇型以敏兩居羨室為軍主，資面積禿范圍仔為80許—1名00平米蛋左右澆；三港居面默積范得圍為110吵—13服0平米托左右疲。酒衛(wèi)店式吉公寓池投資邁型產(chǎn)鴉品，裹面積饅多集慶中在50－80㎡之間時，輔以懂部分12喬0㎡產(chǎn)品透，另有頸少量20埋0㎡以上絕的大戶個型產(chǎn)品穩(wěn)。小戶派型主力鋼產(chǎn)品的岡總價基具本在40—吃70萬左榜右，茂中大噴戶型碧主力溫產(chǎn)品枕總價10盡0-松20咱0萬左訴右。客戶群云體：外地客答戶的購乎買量依爐然大于換開發(fā)區(qū)別客戶的舅購買量著，本區(qū)塑域的幾克個典型昂個案的派居住客勤戶比例帆有所上藝升，主夫要因?yàn)橹琼?xiàng)目的善整體素補(bǔ)質(zhì)較高另、生活內(nèi)氛圍成該熟。2.斥2東部薛臨家島區(qū)按塊市場所分析房地償產(chǎn)市懷場運(yùn)開行判喚斷2、黃島選房地產(chǎn)僵銷售市娘場分析薛家島呀區(qū)塊序號項(xiàng)目名稱1長江花園2鳳凰園小區(qū)3新華錦·御海灣4長江新苑5集力景豪6鴻潤廣場7省房·鳳凰城8福瀛·錦繡前城9悅海尊第10千城·鳳梧金沙樣本4——省房·鳳凰城

開發(fā)商青島鳳城置業(yè)有限公司地理位置濱海大道與鳳凰園西路的交會處總占地面積17.6萬㎡建面價格起價6999總建筑面積31萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間未開盤，預(yù)計(jì)6月主力戶型兩居、三居銷售周期未開盤主力戶型面積120－130銷售率未開盤項(xiàng)目概況省房·鳳凰城是該區(qū)域內(nèi)的相對高端產(chǎn)品，體量較大，有一定優(yōu)勢，目前尚未開盤，銷售情況難以估計(jì)。該區(qū)域配套設(shè)施較弱，距離中心商業(yè)集中區(qū)域較遠(yuǎn)，并且交通不便，只有一路公交車停靠，打車?yán)щy。客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、大企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、商人、私營企業(yè)主樣本5——集力景豪

開發(fā)商山東集力集團(tuán)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心東側(cè)，長江東路以北總占地面積8萬㎡建面價格起價6300總建筑面積16.3萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2008年４月主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積110－180銷售率50％項(xiàng)目概況該項(xiàng)目靠近旅游度假區(qū)----金沙灘風(fēng)景區(qū)，并且樓盤品質(zhì)較高，使得該項(xiàng)目消化速度較快，價格較高，但街道內(nèi)的商服、交通、生活配套等設(shè)施現(xiàn)況仍有不足，有待完善。客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、商人、私營企業(yè)主房地產(chǎn)窗市場運(yùn)淡行判斷2、黃島蘋房地產(chǎn)散銷售市煤場分析總結(jié)箱：區(qū)域電概況：該眠板塊聚東部臺是旅炕游度恒假區(qū)--鹿--金沙灘炒風(fēng)景區(qū)毀。這為峽該區(qū)域繭在未來則的規(guī)劃貞中打造沫一個旅援游風(fēng)景對區(qū)及高盲檔住宅囑區(qū)奠定齡了良好爬的基礎(chǔ)殲，但目女前區(qū)域絨內(nèi)的商舊業(yè)、交逼通、生美活配套丹等設(shè)施旅現(xiàn)況不醬足，有打待完善徐。在售現(xiàn)貸況：該板塊搶內(nèi)在售采樓盤體踢體量均要不大，務(wù)省房·鳳凰城腿為該區(qū)下域最大阿體量的監(jiān)項(xiàng)目，雄當(dāng)前認(rèn)怠購情況撞較好，額價格較騎高。本與板塊其河他區(qū)域辦樓盤銷擇售情況改也較好忙。產(chǎn)品概走況：區(qū)域估的產(chǎn)品您以小高受層、高獲層為主窄。銷售侄周期：從以哄往的銷護(hù)售狀況覆來看，販本區(qū)域粉的產(chǎn)品醒銷售相島對來講服較為緩裂慢，個棕案銷售狠周期大訂都在2年左右串。面積、鑄總價：主力戶腔型以兩夫居、三常居為主辱，面積物范圍為80—毛120平米泳左右聚。產(chǎn)負(fù)品的購總價澆基本燙在50目—8胞0萬左屠右。客戶項(xiàng)群體秤：主要百以本尿地客獅戶購俘買為培主，獵投資繁消費(fèi)喝不多微。2.2東部薛敬家島區(qū)徐塊市場幣分析2.3西部四積米盞崖區(qū)兆塊市紡場分庸析房地產(chǎn)寧市場運(yùn)吐行判斷2、黃徒島房架地產(chǎn)蹄銷售些市場軍分析序號項(xiàng)目名稱1金柏佳園2津盤鳳凰都3海印長天4衛(wèi)城·恬園5天宇花園6觀海華庭7黃金怡海苑8康大·風(fēng)和日麗積米崖區(qū)塊樣本6——康大·風(fēng)和日麗

開發(fā)商青島康大時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)濱海大道與海爾大道交匯處總占地面積18萬㎡建面價格均價6500總建筑面積30萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2007-04-28主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率現(xiàn)售三期約50％項(xiàng)目概況項(xiàng)目總體品質(zhì)較高，社區(qū)具備一定規(guī)模，客戶認(rèn)知度較高，但項(xiàng)目處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施較弱，距離中心商業(yè)集中區(qū)域較遠(yuǎn)，交通不便。客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、商人、私營企業(yè)主樣本6——金柏佳園

開發(fā)商青島金柏置業(yè)有限公司地理位置膠南市積米崖港區(qū)靈港路189號總占地面積5萬㎡建面價格均價5880；起價4130；最高價7360總建筑面積7萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2007-9主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率50％項(xiàng)目概況項(xiàng)目處于積米崖規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，品質(zhì)較高，但處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業(yè)主等樣本7——津盤鳳凰都

開發(fā)商青島德惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)海爾大道與濱海大道交匯處（積米崖）總占地面積4萬㎡建面價格4120－6000總建筑面積10萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2008-01-10主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積104－140銷售率75％項(xiàng)目概況項(xiàng)目處于積米崖規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，品質(zhì)較高，但處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業(yè)主等2.3西部積秀米崖區(qū)誰塊市場辱分析房地御產(chǎn)市藝場運(yùn)肅行判威斷2、黃島仆房地產(chǎn)房誠銷售市蓋場分析總結(jié)：區(qū)域概穴況：該板脊塊處于佛膠南積柿米崖規(guī)毀劃區(qū)域蹈內(nèi)，屬翻于開發(fā)牽區(qū)與膠斧南交界紡處，附墊近商業(yè)鋼、交通爐、生活賽配套等幫設(shè)施不濱足，有嗓待完善濤。在售現(xiàn)趙況：區(qū)域綁內(nèi)在售樣新盤較觀多，但笨由于區(qū)甜位、配晉套等原附因，多哨數(shù)樓盤航銷售情征況一般增，并且扒價格相襯對不高丙。康大·風(fēng)和巨日麗蠟由于蕩體量情較大員，社奸區(qū)具煙有一傲定規(guī)幫模，暈在區(qū)全域內(nèi)湯相對代銷售影情況釋較好喘。產(chǎn)品阿概況：區(qū)怪域的視產(chǎn)品童以多敬層、臉小高心層、安高層感為主淺，戶年型以租兩居孕為主曉。銷售覺周期：從200夕7年的銷頭售狀況卷來看，捕本區(qū)域仇的產(chǎn)品越銷售相狐對來講店較為緩剪慢，個詠案銷售酸周期大澆都在2年左伸右；面積、釀總價：相對涉于其他鬧區(qū)域的漢個案來揀講，本藍(lán)區(qū)域的峽產(chǎn)品主西力戶型斧集中在100㎡左牙右，儉占到擦整體送開發(fā)那比例焰的50%以上、策產(chǎn)品的喉總價基他本在40鎖—6胡0萬左枕右。客戶群助體：本掀地客問戶占貫相對戶多數(shù)造，購惹買目線的主濃要為墓自住碌，投偽資比蘋例較藥低。房地衡產(chǎn)市健場運(yùn)慮行判趟斷2、黃構(gòu)島房螞地產(chǎn)寸銷售畜市場必分析北部老城區(qū)2.4北部寧老城做區(qū)市貝場分束析序號項(xiàng)目名稱1魯澤·觀天下2新港花園C區(qū)3海爾·幸福里4芙蓉苑5世紀(jì)新苑6興寶苑7興悅?cè)A城2.功4北部純老城嚴(yán)區(qū)市竿場分勁析房地產(chǎn)管市場運(yùn)歇行判斷2、黃島螺房地產(chǎn)鐵銷售市羨場分析總結(jié)躲：區(qū)域辱概況：該板披塊位于當(dāng)黃島區(qū)昨北部，識屬于工括業(yè)集中膏區(qū)域，源該地區(qū)日環(huán)境較侮差，市坑政等配巴套設(shè)施節(jié)有待完職善。在售宏現(xiàn)況：區(qū)賢域內(nèi)栽在售肢樓盤愉受區(qū)應(yīng)位、效配套油等原嗽因影或響，泳銷售暮情況出一般搏，并冠且價顏格較面低，醒一般換維持己在400炕0元/㎡左巨右。產(chǎn)品旬概況：區(qū)柴域的穿產(chǎn)品恭以多做層、嚇小高爹層、謀高層客為主挑，戶嫂型主泰要為漿適宜蝕居住躺的中祖、小成戶型姿。銷售周封期：本區(qū)筋域的產(chǎn)孟品銷售途相對來伸講較為品緩慢，衫客戶認(rèn)莫知度較唱低；面積、潮總價：相節(jié)對于劈燕其他源區(qū)域例的個魄案來培講、島本區(qū)板域的粉產(chǎn)品潑主力褲戶型膀多為帳適宜汽居住映的中窄小戶揭型，房誠產(chǎn)品商的總臭價較起低，竄基本秩維持卡在30等—5乒0萬之圈間。客戶僑群體：回遷上戶占有朱相當(dāng)比踐重，本凍地客戶建較多，氏購買目腎的主要峽為自住復(fù)，投資余客戶很槳少。項(xiàng)目扣市場帥定位1、市蘆場定貴位判礎(chǔ)斷1.性1、依據(jù)述項(xiàng)目地刺理情況杏判斷1.冷2、依據(jù)胃經(jīng)濟(jì)運(yùn)卸行及人雅口構(gòu)成戰(zhàn)判斷1.3、依令據(jù)市洋場運(yùn)袋行和焦消費(fèi)脂需求遠(yuǎn)判斷2、項(xiàng)毒目總博體市祖場定象位2.1、項(xiàng)惹目產(chǎn)驢品定比位2.批2、本案形形象定鋪位建議目錄項(xiàng)目隆市場厭定位1、市場鞏定位判出斷總結(jié)址：結(jié)合畏項(xiàng)目垮用地比情況因及周故邊規(guī)才劃，析我們堪認(rèn)為鋸打造經(jīng)既滿補(bǔ)足居畫住需清求又烈兼顧污投資愁需求酸的高殺檔產(chǎn)還品較妖為適哀合現(xiàn)周有規(guī)膊劃。小黃山桂居住區(qū)鐵（本項(xiàng)踢目地塊鄭）千禧龍屬花園海灣驕新城1.鍵1依據(jù)項(xiàng)萬目地理遼情況判烘斷居住大蹤蝶社區(qū)項(xiàng)目市葵場定位1、市場口定位判燈斷1.2依據(jù)經(jīng)于濟(jì)運(yùn)行他及人口出構(gòu)成判槳斷黃島開抖發(fā)區(qū)的夜產(chǎn)業(yè)結(jié)亦構(gòu)決定棒了區(qū)域峰內(nèi)的從作業(yè)人員恐主要以題政府事壟業(yè)單位激公務(wù)員近及藍(lán)領(lǐng)念工薪階舊層為主篇，但隨共著經(jīng)濟(jì)殺開發(fā)區(qū)顏第三產(chǎn)言業(yè)的不春斷發(fā)展弦，外來林人口逐姑漸增多伸。外來宮人口數(shù)尸量眾多黑，將會棚形成良員好的口雹碑傳播灘途徑，世銷售的租聯(lián)動效辨應(yīng)不可遍忽視。外來人小口分三這個圈層：第一貝圈層：輻異射山盡東省屢內(nèi)周互邊地款市（處主要啞包括往：東主瀛、口日照優(yōu)、淄偉博、無濰坊霜等）慢；第二圈貪層：輻勿射國枝內(nèi)東令北三傭省、授西北沫五省毅以及裹山西凱省，做其中當(dāng)東北戴三省果的人望數(shù)眾梁多。第三拳圈層：輻竹射部襯分日漿韓外定籍人劍口。釋外來病人口蘿數(shù)量你眾多桃，將阿會形消成良爭好的敲口碑個傳播律途徑莊，銷彩售的壺聯(lián)動教效應(yīng)食不可業(yè)忽視績。項(xiàng)目市臨場定位1、市馳場定規(guī)位判胖?jǐn)?.3、依膊據(jù)市刊場運(yùn)資行和弱消費(fèi)觀需求歲判斷08年一扯季度戀黃島賊開發(fā)押區(qū)的市場整曲體運(yùn)行埋情況保潤持平穩(wěn)證增長勢認(rèn)頭，住宅憑銷售保駕持高速吹增長，完寫字樓堡銷售有棍所回落登，商用山房銷售功保持平錦穩(wěn)。在目客戶構(gòu)舞成上看鹿，區(qū)外客帽戶以60%－70%的購買腰比例極艦大地超恢過了本組地客戶30假%－40惹%的購買雹比例。在眾該多的冬區(qū)外輛客戶碑中，早一部所分看宣中開挨發(fā)區(qū)疾近年犁來強(qiáng)楚勁發(fā)泊展勢涌頭，牢未來窗的發(fā)符展前謊景，晴認(rèn)同帖海底診隧道堆、跨趣海大擋橋?qū)Υㄩ_發(fā)泳區(qū)房暗地產(chǎn)療市場躲的推厚動作替用，撇其購房誠買行執(zhí)為總唇結(jié)為蠻“看先投北資、討后養(yǎng)風(fēng)老”戶；還冊有一籮部分橋客戶傳主要爐看中塞開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)相哭對較口為適架中的彎房價應(yīng)和優(yōu)韻越的正居住菊環(huán)境哄而用浸于作萍為“柳度假妥、休閃閑”濤的第對二居睬所。本地客兼戶中包辭括外來云本地化洲人口和蘇本土人蹦口，外肺來本地包化的人疑口本地許首次置稻業(yè)的比呀例比較厚高，剛啟性需求械明顯；組本土人炸口二次絹置業(yè)的喚比重較付大，本問地客戶切中絕大兔多數(shù)屬得于居住互升級需頁求，多潤出于改槐善現(xiàn)有載居住條否件的目奶的進(jìn)行鐮置業(yè)，欄高端外毒來人口趙則用于古居住的抬比重非躲常低，恰投資、赤商務(wù)用還途的比丙重將占警據(jù)絕對長的比值扶。從當(dāng)?shù)亚绊?xiàng)室目周尾邊市鎮(zhèn)場的吳發(fā)展舊形勢屯來看召，兼顧德投資秋和居這住的80梳-1脈20頁㎡中小戶圓型產(chǎn)品杜去化速冬度最快；多數(shù)舞大戶江型產(chǎn)基品集四中在140－180靈㎡，整爸體感聞覺是袋在提昨高舒歐適度謹(jǐn)?shù)臈l明件下適追求男整體嗚品質(zhì)忌感，搞地段禿好配啊套齊顛品質(zhì)沸高的預(yù)項(xiàng)目盤此類帽項(xiàng)目帶去化自速度宰較快任。項(xiàng)目奴市場炒定位2、項(xiàng)蓮目總像體市丘場定淚位基于以報上對整錫個開發(fā)鞋區(qū)房地側(cè)產(chǎn)市場正供需結(jié)寨構(gòu)、消予費(fèi)特征沿、市場拍發(fā)展趨團(tuán)勢等因斗素的研蟻究，再池結(jié)合本侄項(xiàng)目的裁地理?xiàng)l列件、發(fā)撇展方向浙等因素店，得出蚊關(guān)于本嫁案基于合市場面好最優(yōu)的刪定位建救議。第一心從現(xiàn)捷況來絹看，項(xiàng)荷目具轟備作緞高端剛產(chǎn)品勾的自蒜然條懼件和先人文屆環(huán)境樣，但疊受到70鹿/9征0的規(guī)扔劃限趴制，購產(chǎn)品梢設(shè)計(jì)織將會升受到晶一定區(qū)的局嗎限，70畜/9罵0占到整隸體的35%，商遵業(yè)、嘗配套辰公建陷約占10%，可摔發(fā)揮對戶型易設(shè)計(jì)晚余地貼的約領(lǐng)占55久%。第二巴根據(jù)冒市場蝴分析岡總結(jié)，我窗們認(rèn)頑為在伴未來弦一段參時間登內(nèi)真倘正意插義上介的優(yōu)馳質(zhì)海疾景房仰的供國量將起會有鎮(zhèn)所減盒少，窮屆時獄本項(xiàng)盒目將戲會成薄為區(qū)碎域市渡場海子景房勤的主冰要供脊量而蒙受到夾市場宗的追藝捧。第三破根據(jù)古對未侍來基國礎(chǔ)市局場發(fā)膝展的捉整體沸判斷，我等們認(rèn)迷為在勤奧運(yùn)圾過后妹，基證礎(chǔ)市滴場經(jīng)少過一裁段時肺間的付盤整增，會滲在09年隨著貿(mào)整體宏李觀經(jīng)濟(jì)暖的健康屑發(fā)展持留續(xù)平穩(wěn)欣增長，雅積壓的點(diǎn)剛性需雖求得以液釋放。，我們遞認(rèn)為在醬“十一畜五”期紅間，經(jīng)柳濟(jì)開發(fā)雙區(qū)第三蛙產(chǎn)業(yè)的母增速將半會保持呢在20第四筋根據(jù)家區(qū)域區(qū)經(jīng)濟(jì)察發(fā)展懶的特咳點(diǎn)分吸析%左右，稿小型商疲貿(mào)私營俘經(jīng)濟(jì)將斷會得到跌充分發(fā)碗展，部拾分商務(wù)壺型公寓趨的需求僻將會增語加。綜上籮本項(xiàng)捐目兩急個功股能區(qū)帽的定腥位方聞向應(yīng)糕該分奔別是避：品質(zhì)哪性海哀景居大所和秀濱海SO脈HO公寓項(xiàng)目市浩場定位2、項(xiàng)目姻總體市接場定位2.1、項(xiàng)喂目產(chǎn)梨品定邊位本案產(chǎn)借品架構(gòu)塊定位結(jié)合知上述疤項(xiàng)目號定位稅思路斗及市浮場機(jī)顧遇所揚(yáng)闡述述的內(nèi)萍容，哭結(jié)合土項(xiàng)目躬的地販理特休點(diǎn)，農(nóng)本案吧的產(chǎn)咬品定囑位切猜入點(diǎn)掏應(yīng)建姑立在岸：海景蛛居所、濱海SO宣HO公寓基礎(chǔ)上滴進(jìn)行，增因此本出項(xiàng)目的守產(chǎn)品大女致分為捉兩種。海景居擇所濱海SOH扁O公寓項(xiàng)目市彼場定位2、項(xiàng)陪目總置體市租場定骨位2.1、項(xiàng)閣目產(chǎn)趟品定丸位本案區(qū)產(chǎn)品出架構(gòu)湖定位第一蠶種：勺定者位為傅舒適猴居住讀型的治海景亡居所，產(chǎn)和品強(qiáng)植調(diào)功倦能布志局合搬理，曠尺度屬舒適烤，內(nèi)員外環(huán)浴境保暴持一單致，核配套鞭不求遇大而須全，恐注重蘇功能逗匹配笑。主處力戶瓶型面型積規(guī)窗劃――做足90㎡的兩掌居室戶鹽型，配鑄合120㎡左右巨的三居樹室戶型趨，目標(biāo)友客戶為扭本地常啞駐居民罪及外來酸人口本棉地化人村員，身愧份特征紗為級別袍較高公計(jì)務(wù)員、彼大型企均業(yè)中高引層管理東員工、岔中等規(guī)縱模的私擺營業(yè)主虜。（注突：12姻0㎡以下間契稅減上半）第二狹種：矮定位撐為宜俱住、慰宜商偉（SOH贈O）的秒濱海SOH薦O公寓，產(chǎn)品鼓主力面嘆積規(guī)劃喝分為兩萬個層面指，第一匪層面，進(jìn)需要強(qiáng)唉化海濱間景觀效木果，通始過大面后積的海曠灣景觀戚形成強(qiáng)叮大的視樸覺沖擊餃。第二鏟層面，鉛充分考鋸慮產(chǎn)品開功能可碼轉(zhuǎn)換性酷。主力勇面積規(guī)寸劃為120怨-14會0㎡的使舒適等三居怕，輔估以少稈量16婆0-有18誓0㎡的舒秘適四居擠。目標(biāo)薦客戶為涉區(qū)外高浮端客戶抱，本地肉商貿(mào)服謊務(wù)公司六，身份緊特征為竄外省中唱等規(guī)模哨以上的才私營業(yè)批主，服簡務(wù)于開印發(fā)區(qū)的閣小型商芬貿(mào)服務(wù)笑公司如梅物流、展運(yùn)輸、主出口、亂報關(guān)報址稅、法堤律服務(wù)蹄、財(cái)務(wù)追公司等遠(yuǎn)。項(xiàng)目市養(yǎng)場定位2、項(xiàng)目戀總體市克場定位2.1、項(xiàng)清目產(chǎn)料品定詢位本案產(chǎn)炊品定位籠原則精品弓海景清居住靜原則：總糖體追灶求高吉品質(zhì)紛的沿秤海景揉觀住孩宅，防功能知上力梢求居再住的打合理妙性、只舒適孟性、慢可觀匹賞性鼓，強(qiáng)捆化海贈景觀陳賞效秤果；妄部分俘兼顧沖投資互需求左，合省理分病配該厲部分償產(chǎn)品退的比純例，壩功能越上重睜點(diǎn)考乖慮使炕用功產(chǎn)能的丙互換冊性。產(chǎn)品婆互補(bǔ)鄰原則：兩種弊產(chǎn)品，彎從市場匯需求角般度來講訊，起到遭互補(bǔ)作爪用。回避風(fēng)暮險原則：從泄銷售摩角度芳來講縱，產(chǎn)撿品的墻互補(bǔ)屋性定俗位，隙符合鐵本案踏的現(xiàn)缸況，拆充分冠結(jié)合屑了項(xiàng)移目的剪資源腦，從指而有表效的丑回避撲了風(fēng)辟險。項(xiàng)目彩市場狼定位2、項(xiàng)目燥總體市謠場定位2.2、本案殺形象定咽位建議我們鑼的思方路充分籮展現(xiàn)為優(yōu)勢苗吸引妻感性見的客伍戶：細(xì)通過巾品質(zhì)麥形象歷的樹紡立，拋賣點(diǎn)網(wǎng)的強(qiáng)訂勢展桐現(xiàn)，詢在短簽時間販內(nèi)形找成對潤項(xiàng)目無的口慚碑傳冬播，找為快乘速銷諒售打仍下堅(jiān)頭實(shí)的陷基礎(chǔ)奪。定位于北“海濱鏈公館”芝：通過婦對產(chǎn)品洽特性的驚提煉升弄華，營平造的超布級海景番居住氛肺圍，彰墊顯社區(qū)趕業(yè)主的栗尊貴身醉份，通怒過產(chǎn)品診細(xì)節(jié)的毫處理讓斃我們的材客戶得佩到前所險未有的科海濱生木活享受喊。這就絞是我們熱對本案哪的最優(yōu)罷化定位扛建議。我們的泳形象本案垂的整器體形咽象定免位：誼黃島CBD剃“海濱拼公館友”本案的臥精神理怕念：漫一個實(shí)壺現(xiàn)兒時堵夢想的崗地方、搬可以欣攝賞海灣孕美景的姑品質(zhì)“叛家”我們成的意右圖真正迎蹈合經(jīng)濟(jì)末開發(fā)區(qū)鋼及外來蠅的高端聾消費(fèi)群撓體的需記求，從潑而有效利吸引客峽源，降慨低市場緞風(fēng)險，生提高去宅化速度昆，縮短滾銷售周窄期。項(xiàng)目規(guī)灑劃實(shí)施建說明1、規(guī)鉤劃方蟻案及搭原則2、方案軋規(guī)劃說貓明2.1、產(chǎn)品功咬能規(guī)劃2.獅2、交通道等路系統(tǒng)糾規(guī)劃2.形3、綠化卡系統(tǒng)寺規(guī)劃2.勿4、梯狀贈設(shè)計(jì)木規(guī)劃2.塌5、產(chǎn)品風(fēng)逝格規(guī)劃3、項(xiàng)焦目項(xiàng)矮目開啄發(fā)實(shí)韻施構(gòu)殲思2.1、建設(shè)泄實(shí)施原帶則2.屠2、啟牢動板僚塊建圣議目錄項(xiàng)目規(guī)戴劃實(shí)施閥說明1、規(guī)頸劃方禍案及眠原則項(xiàng)目地援塊規(guī)劃肺為住宅擠、商業(yè)慎綜合用詳?shù)亍Ｒ騽堇麞|導(dǎo)、借蹤蝶助周邊攝資源、申充分發(fā)儀揮海景督資源是碧本項(xiàng)目確規(guī)劃的鞭主要原駛則，保中證各產(chǎn)添品擁有敵良好的敗視覺通蠢道面向付大海及法本用地辯內(nèi)規(guī)劃蘇主要景猜區(qū)，依墻照整體賣功能定枕位，明訴確居住診、商務(wù)劍、會所污酒店各擁功能區(qū)均的劃分蘭。產(chǎn)品器規(guī)劃避具免與市猛場同質(zhì)訓(xùn)化嚴(yán)重游的投資仗型產(chǎn)品酸重疊，妖規(guī)避后國期的銷少售競爭狹壓力。住宅商業(yè)帝綜合項(xiàng)目和規(guī)劃肆實(shí)施邁說明2、方懸案規(guī)襖劃說出明2.耽1產(chǎn)品功跪能規(guī)劃在整體架規(guī)劃上公既考慮備到每一砍種產(chǎn)品治分區(qū)位提置、又為考慮到傘資源的公合理利站用性。本項(xiàng)于目共泄分為霧四種步產(chǎn)品睬：海景核住宅濱海SO醫(yī)HO公寓VI瞎P會所先度假應(yīng)酒店社區(qū)配乞套商業(yè)項(xiàng)目規(guī)種劃實(shí)施六說明2、方案梢規(guī)劃說僑明2.1產(chǎn)品功敘能規(guī)劃海景住主宅：位于易小區(qū)味地塊晌的北惰半?yún)^(qū)4幢高層盟，總建騎筑面積微約500遭00㎡，京產(chǎn)品高受70/飯90規(guī)劃限雷制，中雀小戶型僑比重較抽大，產(chǎn)主品設(shè)計(jì)胖尺度上諷考慮到朝居住地床舒適性第應(yīng)將主店力戶型嚼設(shè)定在90㎡舒懂適兩授居，縮慧剩余30%的建筑吉面積主昆力戶型濱設(shè)定在120㎡品膊質(zhì)兩禁居，飲同時籮輔以鞋少量菜的140庭-18鼠0㎡豪頂華三慌居或楊四居徒；海景住蕩宅2.1產(chǎn)品功誦能規(guī)劃濱海SO弄HO公寓叮：位于小軋區(qū)沿海贏岸線第按一排3幢，總勤建筑面舊積約400畝00㎡，憶需要例通過訴俊朗拖的立逢面形根象樹蠻立項(xiàng)史目濱其海高考端項(xiàng)穴目的魚品質(zhì)倚形象計(jì)，產(chǎn)幫品設(shè)炕計(jì)考羊慮宜挽商宜珠住，默主力地戶型惠面積役設(shè)定120－140㎡左湯右的據(jù)豪華安三居卻，輔剖以少唉量的16亭0－18菌0㎡豪躲華四債居；項(xiàng)目規(guī)士劃實(shí)施解說明2、方案股規(guī)劃說綱明濱海SOH溜O公寓2.蜓1產(chǎn)品便功能看規(guī)劃VIP會所愈度假伯酒店欲：考慮到右公司對是各個項(xiàng)乘目持有糕型物業(yè)臨的整體尋戰(zhàn)略，岡以及從明項(xiàng)目會加所整體揀統(tǒng)籌運(yùn)則營的角窮度出發(fā)寬，考慮雹將會所瞇設(shè)置成炎天鴻VI案P會所著度假毅酒店撲，用詢以提松升品訊質(zhì)和牢滿足催現(xiàn)實(shí)寇經(jīng)營欠。VI缺P會所言度假崗酒店危規(guī)劃刪面積越不超溜過30碌00㎡，厚實(shí)現(xiàn)嘉的功饒能主腳要包性括精芝品客身房、迫餐飲橡娛樂鏡、健死身洗慰浴。項(xiàng)目規(guī)駝劃實(shí)施謎說明2、方礦案規(guī)宜劃說粱明VI且P會所度食假酒店2.1產(chǎn)品灶功能蠅規(guī)劃VI謊P會所孕度假葛酒店蘆功能摩布局項(xiàng)目滴規(guī)劃執(zhí)實(shí)施壁說明2、方案和規(guī)劃說扁明功能面積功能面積標(biāo)準(zhǔn)客房（20間含公共部分）800㎡（25㎡/套內(nèi)）中餐（2個）粵港、淮陽800㎡KTV（1個）500㎡西餐（1個）酒吧200㎡有氧健身會館（1個）300㎡芬蘭浴（1個）400㎡2.笛1產(chǎn)品功猾能規(guī)劃商業(yè)配迅套：以餐竄飲生秋活配技套為槍主，雪輔以吹小型謊生活吉超市素，總計(jì)建筑甜面積遣約30轎00㎡；項(xiàng)目規(guī)懸劃實(shí)施絡(luò)說明2、方祖案規(guī)亭劃說秧明2.2交通辭道路察系統(tǒng)固規(guī)劃本項(xiàng)孔目居盜住組貞團(tuán)分筍為“海景補(bǔ)居所”腐和“濱辱海SOH追O公寓探”兩請個小稈區(qū)，兩小器區(qū)通緒過組役團(tuán)內(nèi)城部道您路連球接，伯出入蟲口分董別設(shè)瘋置，捧北