商業地產前期策劃及案例分析

研究背景

2010年到2012年是房地產極不平靜的兩年，樓市進入大落大起的深度調整期。在這一大起大落的階段，商業地產受到前所未有的關注，內資、外資、開發商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業地產擴張的高潮。 而對市場反應極其靈敏的大型開發企業,早在前幾年就把持有型商業物業經營做為企業長期發展戰略的重要部分。如保利、中海、SOHU中國、富地、合生創展、世貿等。 住宅市場的研究經過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業地產由于在我國起步較晚，對商業地產的研究還剛剛開始，商業地產完善的發展概念也許是在近期才有的。 商業地產是完全區別于住宅市場的新興行業。如果還單純的停留在住宅市場的經營理念中而從事操作商業地產，風險不言而育。 所以有必要對商業地產運營模式進行一次全方位的認識。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！貳、商業地產的發展叁、商業地產前期策劃肆、商業地產案例分析核心內容目錄壹、商業地產理論

壹商業地產理論

貳商業地產的發展

叁商業地產前期策劃

肆商業地產案例分析一、商業地產涵義二、商業地產分類三、商業地產與住宅地產區別四、商業地產的價值五、商業租售模式廣義而言，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等廣義概念狹義的講，商業地產專指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式

狹義概念注：商業地產與“地產”的關系不如與“商業”來得緊密，其更多屬性是在“商業”上。商業地產概念商業地產分類商業地產的價值與住宅比較商業是指以買賣方式使商品流通的經濟活動，房地產是房產和地產的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構筑物、附著物和由此所衍生的權利和義務關系的總和。租售模式第一部分商業地產理論隨著社會的發展和科學技術的進步，商業建筑呈現出以下三個方面的趨勢：規模的大型化、功能的多元化和技術的復雜化。商業建筑不但是購物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業地產的分類方式很多。商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值分類方法種類按商業形態1.百貨商場2.超級市場3.大型綜合超市4.便利店5.專業市場（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲商店按照規模和服務等級1.城市級商業中心2.區域型商業中心3.社區商業。按照空間形式1.住宅或寫字樓裙房部位的底商式2.廣場型或中庭型3.商業步行街式。按照功能復合程度1.交通樞紐商業項目2.文化商業設施3.旅游休閑商業設施按開發方式1.商業街商鋪2.市場類商鋪3.社區商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪5.商務樓、寫字樓商鋪6.交通設施商鋪按經營模式只售不租只租不售租售并舉自行經營租售模式第一部分商業地產理論商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值興力達廣場天河城廣場商業分類——大型商業綜合體（購物中心）租售模式第一部分商業地產理論商業分類----開放式商業街區商業街作為一種較為傳統的商業模式，最大的特點是分散經營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰略、當地市場情況及商業街特點，也是可考慮的商業模式商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論商業分類----專業市場專業市場的優勢在于其價格和資源優勢，依托當地支柱產業所關聯的產品，建立專業市場也是項目較為可行的商業模式。商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論

泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論

泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論隨著項目寫字樓，會展等商業業態投入運營，項目將吸引眾多的商務人士，而不再僅僅是專業市場的業主，進而必然將產生對中高檔商務酒店需求?目前整個商圈范圍內尚未出現中高檔酒店的供應，為項目開發酒店提供了市場機會?因項目所在區域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區域內經濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務酒店應該是合適的選擇方向商業分類----酒店第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論從行業研究結果來看，目前業內對甲級寫字樓市場非常看好，認為市場在未來幾年將迅速發展，空置率下降，租金和售價大幅攀升?目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區域，而本區則沒有甲級寫字樓的供應?雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區域為商貿區而不是對寫字樓有著大量需求的商務辦公區，目前區域內有寫字樓需求商家多為專業市場的業主，該類商家對寫字樓檔次、規模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規模判斷尚需經過謹慎市場研究商業分類----寫字樓第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論

商業分類----商業辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業分類----交通設施商鋪

交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生活方式”/商業地產最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業地產還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區，抑或荒郊野嶺，均可開發。

/商業地產：商業地產對地段的要求更高。李嘉誠先生關于決定商業地產投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”商業對“易達性”的要求很高，要求具備較強的輻射力地段商業地產與住宅地產的區別

/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產升值獲利。/商業地產：但商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業地產的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。客戶第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論/住宅：住宅地產開發部分采用滾動開發、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業地產：大型商業地產項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業物業經營必須有長線的充足的資金支持。資金要求/住宅：

住宅對物業的要求相對簡單。主要是滿足社區內基本需求即可。/商業地產：商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。物業要求/住宅：

住宅的銷售模式較商業地產而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。

/商業地產：但商業地產的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續細分，復雜程度更高。銷售模式第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論/住宅：住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，

/商業地產：商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外，還要遵循第三種規范即商業規范；商業專業性的要求極高；商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。

專業性/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。

/商業地產：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

投資回報形式小結

商業地產比住宅更加復雜，專業性要求更高，并且，并且對企業的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現房地產開發商到房地產運營商轉變，挑戰頗大。第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式第一部分商業地產理論五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐）備注投資者物業投資回報商業增值能力/物業升值能力（增值力）大小業主開發商房地產開發利潤物業質素/營銷推廣/售價水平（產品力/銷售力）營運商租金差價及管理費等商業規劃/業態業種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經營者商品差價人流/環境/商品/服務/價格水平（經營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）第一部分理論篇商業地困產與住名宅地產疑的區別商業地約產概念商業訊地產訓分類與住宅筍比較商業期地產潤價值商業既地產駕價值---狂-商業紫地產綠的價絨值鏈租售模邀式現階段導國內商貧業地產夾開發運波作的主久流模式餡：開發商般就是投遲資者甚蜻至商業榜運營方，一石個主輪體雙戶重甚隔至三爽重角較色，穩且物幼業大膊多是勁分割制產權記銷售粗（全誰部或煎局部添），衰在此草模式題下，爺開發報商也扒是投璃資商錦，排菊在運貧營鏈芽的最慎前面項，而勇小業叼主也獅是投派資者紹，排使在開館發商表之后租。但題未塌來商攝業地塌產開梢發運翻作更柔多會銳依托本基金牲的進板入或勞實現傅證券陽化，推有獨靠立的版投資口主體型。第一部分商業地產理論與住擺宅地債產相骨比商盡業地風產的吊經營息復雜燒性遠娃遠要宣求更凈高，瀉在國凳家加池大商呆業地貌產的巴額度獵時，斯現在補像恒江隆、效華潤緞、保的利、野瑞安探、御毒景等劇等，楊都還彎在加伴大物局業持餅有，克加大屢租金熟回報優。為鍋什么校？d--拍--舉例墨：四行大天餐王的銹榜樣商業巧地產告開發崇對住抓宅開腰發商供的三賴重利結論住宅地鉛產是區字域性的但階段性蟻產業，幕商業地助產是金遠融、地醋產、商梳業三結曉合最理甘想的產賞品。第一部分理論篇商業糞地產主與住鼠宅地耐產的荒區別商業地幼產概念商業地況產分類與住軌宅比陶較商業地席產價值商業地斧產價值--姿--開發攪商的標利益商業物殘業是越址經營越幫增值的朝，持有渾經營實夕現商業棋贏利和次相鄰物歐業升值壹提升椒開發罷企業竹知名駝度,增加鑄股票創在資猾本市吊場上路的吸鍋引力貳以物勵業增向值和返現金后流吸牛引銀驅行,增加蓋授信照額度叁實現禮可持慰續發閘展租售芒模式第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業瘡地產市與住蕩宅地櫻產的嫁區別商業地蛇產概念商業地著產分類與住攜宅比嗎較商業飽地產響價值租售春模式/特點描賀述：只售偏不租癥的模丟式即佛是開痕發商元只銷樓售、負出讓侄產權殊，銷貝售完放成之紹后基煩本上基就不紅再進別行干煎預，博僅由虹物業管錘理部殖門進姐行日單常的調統一危維護巴管理默，這糖是舊仍有商弦業地燃產開邊發普覽遍采凈用的邁經營掏方式補。/優勢蘭分析：開發烤商可以快速砌回收核投資，進而量實現短稻期套現洗，減輕裹資金壓海力，并另且無需居承擔后其期經營半的壓力和風鏈險，宵同時凈投資足者也圈具備敗完全卸的經嶼營自戲主權憤。/劣勢笑分析：由于混產權被時分割出誘售后，光經營權托迅速分箏散，經欺營權迅動速分散廈，開發仿商無法性進行統辰一的招央商和統一的萍經營孟管理矩，導致秀業種驕業態淹組合衡混亂漂，呈里現一羊種無當序狀士態，導致交最終經役營不善系等后果轎，商鋪撲的價值膝也大大縮水謎。壤因此游，該獅模式掀下客輝戶對灣未來彩的商使業的壓價值阻預期家容易仔產生班悲觀銅情緒請，不煩利于糾銷售亦的順舅利進酷展，垂最終笑可能導致整昏體商業金地產開迷發的失樓敗。/匹配姥項目：只售蒙不租的止商業地催產開發摧模式，一般欠局限妨于商設業的周大宗廁銷售纖或少甘量的辮社區砌街鋪，對架于大環賣場歐散鋪銷售架和大型磨商業街茶銷售，音采取只放售不租程往往引赴起經營悟管理失費控。/典型案顛例：深圳大蟻東門商業區異由于地火理位置邀的優越赤性，采怠取只售缺不租的口開發模體式，取壞得了令芝人驚艷私的成功到，成為深鼻圳商業掌人流最辣為旺盛顫的商業噸中心之姥一；但連此時同康時，仍身有很多寶商場也旬是難以勤立足，忍其中有笑相當一政部分原因，際就是敢只售涌不租厲的營擦銷模盒式種請下的發禍根速。由惑于大羞東門猛商圈痕更是炎缺乏轉統一號的規懲劃和蠢引導董，近舉年來草，內好部環塘境惡化，核半心地位漠和商業箱功能正村在嚴重已退化。模式梁一：超只售奏不租第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業地納產與住綠宅地產喇的區別商業地仇產概念商業地脂產分類與住渠宅比腥較商業地低產價值租售黎模式/特點描正述：這種易模式笑由開發商夕自己進楊行市場坦培育，營烏造商娛業氛晶圍，早并承坡擔經傭營風瞧險，衰通過象持續景有效鼠的經營管理亦提升商爬業價值歪。在具扶體的操掩作方式集上，租屑賃模式凱又可分貨為整體劫出租、攜分層或蜘分片出刻租、零掃散出租鈔等形式森。/優勢分替析：如果匙經營得鹿好的話蕩，有利點于打造帳項目的色品牌價朵值，提北升項目根的競爭挪力，使哈整個物肺業能長哭期穩定地成為蓋一個品何牌，開漠發商由艇此享受馬物業升幼值所帶議來的持續捷穩定普租金冷收益。/劣勢分蓋析：只疾租不史售的壓開發青模式歪對于替發展擊商的蔑資金惠實力菜要求謝非常部高，資金忍壓力閣較大遵，同么時面廚臨經乎營風虧險；缺乏商務業經營離能力的踢發展商鞋采取只潛租不售犯模式，罵往往會眾遇到兩照難的境膠況：如廊果將物柱業大宗鍋租賃給程大商家點，雖然經鄙營收添益穩賣定，魄經營錦風險跡降低課，但擴是隨幅著商侄戰的張升級囑，大渠商家序所支家付的繪租金睡回報罵較低眼；如傭果采賠取散腿租模已式，雖然糖能提臉高預枯期的仙租金項收益杠，但斑由于嗚自身陡經營錯能力共弱，降往往隙導致用商場逆經營劑失敗換。/匹配四項目：目前珍的商業尼地產只彈租不售惕的模式擦更多地簽體現在購物中剖心的開音發上標，在雀購物屯中心憐遭遇“一賣噸就死”的黑關色定衡律之涌后，經越來危越多帝的開炮發商卸不得僵不面舊臨購炭物中饅心運聯營的服現實紀。/典型案冒例：深圳中耗信城市觀廣場是深圳匯市第一老家大型赴城市中男心MAL激L，地處西深南中燙信商圈程，占地5萬平翁方米柏，建筑信面積15萬平陪方米畢，由囑購物莫中心車、中毒信大電廈和敵星光鞋廣場旨三部轉分組注成。新深圳縮慧中信葵城市啊廣場沙國際優品牌軌云集透，20叢06年一管舉摘棟得中安國購荒物中吸心領灘域最接高獎課項——“最佳購礦物中心只運營獎”和“20旗07年度腿最佳痛購物虧中心絡運營啊團隊泳獎”模式拐二：齡只租否不售第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業薄地產威與住頭宅地瞧產的練區別商業第地產源概念商業省地產女分類與住宅攪比較商業櫻地產楚價值租售模錯式/特點宅描述：一螞些商辭業地掃產開順發商匠對旗爆下的沈商業滔物業泡不售妙不租屯，采取汗自主掏經營間模式，介入慶百貨、錯超市、戒家居等零真售行希業。/優勢繩分析：開發像商自主鐘經營，勾既是所籃有者，歸同時也制是經營叛者，在該商業經瞧營中應低具有一班定的優途勢；另疫一個動因是出再于融資考肢慮，一些環房地產壟開發商吐看中了綱零售超襖市百貨止的流動接資金。/劣勢分栽析：但秤是，宅由于房地產鍛開發與衡商業經丙營隔行某如隔山，導致擊很多商叨業地產綢開發商儉在嘗試零商業運匪營中嗆水，一舌些商業噸地產開患發商在嘆運營零研售商業甜時，一春般都是攀從現有盤的百貨溝商場挖妄幾個人貨湊成班饑子，還場不知百缸貨這趟水填的深來淺就值草草巾上陣屬，結創果經曠營失擔敗者秘十之倒八九芝。/匹配項橋目：多出欺現于大型稠百貨利中心的商鬧業項額目。/典型案蘇例：茂業巡壽百貨由茂澡業集貝團在橫全國川范圍油內通關過拍升賣土息地、哈收購激物業伍、收利購股艷權等逮多種餐方式膏進行哥積極慕拓展，由繳茂業國督際控股凳有限公杏司經營故管理，暮經過十全余年的箭長足發骨展，目莊前在全腦國華南蛋、西南拴、華北橋、華東瓜區域共擁有19家門店箭。茂業擇國際實保現百貨寬與地產聯的無鏠露對接，感走出了槐茂業特歉色的商爪業模式喊，取得稀巨大成殘功。年滾銷售額70多億厭元，禍稅收策貢獻3億余月元，錫擁有雕員工鉛數萬毀人。模式目三：某不售漢不租第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業地際產與住招宅地產圾的區別商業漠地產份概念商業地轟產分類與住毅宅比攔較商業地烘產價值租售模陣式/特點璃描述：租開售結灶合的霉模式雄，就狼是租一賽部分確售一階部分，開發乏商往往置將物業零的一部疑分租給帖主力店哥，再銷電售一小部碎分商趨鋪。/優勢分篇析：開廁發商季都掌躍握大本部分撓的產龜權，圾出售頸的只腎是小工部分偽，往虜往將島高樓商層整征體出討租給奔品牌蜘商家凱，以她品牌商家句為商坊場經耀營的腰主體皮，發美揮他很們的柄品牌藝效應斜，將涉低樓散層作作為大通商家服的輔認營區燒分割浮后出值售，即“主力斧店＋源輔營區”的模采式，估主力希店品事牌商述家的梯進駐慚能提陵升輔泰營區蔑的銷萌售價鐮值；該模躍式還表可以告有效貞開發茫商平澡衡資五金壓威力和經營滔風險彈的矛耀盾，骨這種倡模式女具備俊較高語的靈控活性搖和可暈控性型。/經營背要點：要甩點一柔，以優惠的扶租金引使進零售證的主力旱店、次鳴主力僑店，該盡管油他們惑的租效金一填般都興很低闊，但她這些份大品牌的勢進駐涂，將氧聚集陰人氣附，帶籍旺該棗商場柜，總叫的來死說還衣是得所大于危失；有要點脹二，通過好主力祖店提嬌升輔減營區符的銷豪售價羞值，同時必恩須找到市輔營區季的準確座定位，笛真正利評用主力池店的人洲流。/典型案息例：上海曬大拇夫指廣棕場租售并逃舉的運廉營模式得，2萬平方活米由主相力店家障樂福長意期租賃江，剩余4萬平方粒米商鋪采建取銷蓮售策毒略，逝將所嬸有權什出售支給投餓資者逃，但徒收回赴其經乒營權懶，由昆證大谷商旅雨管理織公司史進行叮統一麥管理賣，實育行所夾有權賀、經營置權、既管理尺權三諸權分叉離，干既通顏過銷援售回許籠資鍋金，望又通劑過統圈一經企營管堆理保卻證商留業形爛象檔索次和媽業態靈的完秀整性陶。家樂福艦、星巴暗克、肯場德基等皆入駐，漿使該商莫業地產柱取得巨伸大成功腥。模式伙四：單租售燃結合第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業地均產與住劉宅地產循的區別商業社地產塘概念商業地異產分類與住宅壘比較商業地蕉產價值租售模戀式/特點刃描述：房地啞產商在候開發商舊業地產巧之前，邊就先與知葵名商業雞企業結紛成戰略樓聯盟，在矛明確益了主諸力店冤的情撕況下熔，再對喘商圈螺進行蝴準確圾的分距析、求合理袍的市蛇場定趟位和懼業態弄組合往。/優勢分還析：開灰發商駝可以碧借助吹商業滔巨頭敵的品梯牌效確應提藥升自剝身的望形象頸，加矩快中喜小店豎的招蟲商進束度，筆從而宴可以大大弱化招司商的祥風險盟，加搞快商培鋪的著銷售棉速度，減少勾各種資屆源的浪瞧費。/劣勢項分析：該模略式執行機國外先內進的“先招票商-后開發”的商業職地產開誕發理念策，沒有亦明顯喂的劣館勢，但問絨題是，主力店的蚊商業零歡售巨頭蜓們對于急開發商辦實力及兵項目地杏段的選貴擇非常扛苛刻，對償于眾控多中遷小開喚發企俯業而鉤言，恰此模沫式的準可發揮探空間朗有限圓。/典型案炸例：深國退投與算大連騙萬達采用定勸單式的燒商業地塊產開發熊模式，絕與沃爾凍瑪等國念際國內胳商業零欠售巨頭之建立戰略伙伴尚關系，宋構建了附一條“商業+金融+開發+管理”的地瘡產發糧展模惠式，燃依據訴合作利商的潔需求搬進行煌取地鐵、規渾劃、艇定位，石與合馳作商膊共同更形成替強大岡的品矮牌互笨動效園應。步以深務國投腎為例班，截嗎至20吼08年底，墨公司總占資產為63億元旺人民業幣并商業地現產領域葵的“深國端投”品牌。模式五禽：與商丟家聯營第一部分商業地產理論第一部分理論篇商業賀地產隔與住嚇宅地忽產的吩區別商業怎地產漆概念商業村地產像分類與住宅墊比較商業瓦地產躺價值租售鴿模式/概念描摔述：一環般是窄指成熟商萄業地產余的所有鐵者（委燦托人）倆將資產宰交由受奧托人（頸并完成復資產所升有權的糊轉讓）神經營管理，范而委托耀人作為法受益人謠享有租捏金的信嚇托安排。而取對于新復開發的翅商業地毒產項目醋，可以探采用為庫資產證裹券化定制商至業地刊產”開發綱主流芝模式摧，以衫未來梢股東啦利益旅的最岡大化驗為目棉標，內以商濾家的被需求票為條紡件，忌以消追費者臉的需沈求特倡點和喜好為糠設計原閘點，以蠢資本市父場上市襪為目的泰，進行授專業的求、系統哲的開發課。/優勢信分析：經抽驗表數明，粗兩年哭期左壤右的詞銀行絡貸款功根本慎無法還支撐尖有長祥期經銀營需靠要的任商業勁地產礦開發虜，而墳傳統搖的商業地浮產開情發模揀式不消得不昂面臨“長期持芹有”和“資金岡（資吩本）貌不足”的矛檔盾，兼通過系證券就化工屬具的躁使用凡，可盡以大象大加速椒資金致的流旨轉速配度，虧有效享的平屑衡一利次性冤買斷扯收益極、物霞業升毛值收來益，廊改善櫻企業筒資本荒結構。事壘實上乞，國膨外發芳展較好的購碌物中心護，無一融例外都痕是通過允房地產半信托基漁金作為賴資金支挎持的。靜對于開亡發商而死言，風府險方面夏的考慮擋也決定了證券謹化模式極的優勢羅，證券糊化一方共面是下緩解州了現怒金流拌的危腎機，惠另一張方面遺又可衰以將表風險貼融入之資本殲市場。/操作懸方法：以房桐地產信負托基金挎為工具贏，開發嚼商將所岔持商業配證券化艷并在資慮本市場貫公開發軍售部分硬（例如70%）基金單萬位募集左資金，釀同時保槽留部分州收益（狗例如30乎%）以榆享受揪分紅爸和物儲業升怪值之爬利。飯一般垃性情燒況下僅，打關包的楚商業地產枕仍由失原開怕發商勺的關膠聯公朝司運毅營管仿理。璃房地胡產商墨通過RE框IT桑s回籠挨資金穿投入飯新項請目的況開發砌，項雙目成鋤熟后酒又可吸以賣給自儉已的REI匹Ts。模式嘩六：膠證券棚化模拌式第一部分商業地產理論貳放商業閉地產掘的發淹展壹刊商業股地產美理論叁系商業地徐產前期娘策劃肆侄商業掛地產揀案例孩分析一、我股國商業述地產起遲步晚發紙展快二、我阿國商業扔地產發蹤蝶展的三石個階段三、增商業棟地產榆問題且眾多四、賄商業料地產下短期館調整幅長期況看好商業蛛地產茫的發閱展概出況：起步晚匪、發展懲快、問鄉豐題多、況前景廣商業地笑產與住徑宅地產劉的區別三個師階段問題眾云多短期調浪整長期刪看好發展概階況同歐美陽發達國錄家相比當，從開染發商行攀為與市品場經營欄模式來徑看，目勺前中國報商業地芽產市場些的發展誘整體上炭仍處于視起步階惕段我國束的商業候地產起局步較晚欲，發展新相對滯耍后。★20世紀80年代航以前坡，中螺國沒縱有商對業房碎地產順，商稻業形拌態為渾各種衫類型券的供影銷社扮、百邊貨大刊樓，愿而且劣其產矛權屬碗于國譽家或歡集體虜，經必營與殺場所麥的投訴入沒染有嚴澡格的震經濟唯關系趣。★20世紀80年代嗚中后距期開育始在刺北京泳、上句海等伶大中獸城市叢出現任的“購物中多心”，嚴心格來墓講屬吊于較落成規艦模的蝦百貨局店，底目前秧已擴啟展到編各大殖中小農城市兵。★20世紀90年代喉初期嘆、中昂期，拍這些“購物逢中心”有些禮在百渾貨店墓的基仁礎上幻玉，將佛餐飲療、娛襲樂等擾設施求小規漿模引防入，嚴成為敲名副愁其實助的購提物中誦心；起步彼晚一是商姨業地產趴投資額蘿增速上恭看。特允別是２助００３喇年以來先，近６閱年來，犬中國商悠業地產常開發總園量一直適保持著西年２６翁％的增列速，發嫁展速度臂之快、稠規模之蒸大，確余可堪稱匠全球矚滴目。20微08年全內國商尼業地皺產開怕發投放資額394伐7.5皆5億元紙。二是商盼業地產術的形態腫變化上縣看。發展快第二部分商業地產的發展同發么達國黑家連鎖商付店的階夢段比脈較，論可成架為商菊業地篩產決喬策時貞的重趁要參輸考起步階段發展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發展階段商業黨地產至與住咽宅地商產的要區別三個瓦階段問題眾爺多短期簡調整互長期扒看好發展概豎況第二部分商業地產的發展同發略達國括家百貨商鵲店的階段渠比較，要可成為調商業地香產決策忌時的重焰要參考創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業地積產與住哀宅地產刃的區別三個階贏段問題論眾多短期調鞭整長期幅看好發展概涌況第二部分市場篇第二部分商業地產的發展同發達攏國家超級營市場的階段附比較，株可成為核商業地晝產決策童時的重凱要參考創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年商業地顧產與住怎宅地產坦的區別三個階趟段問題眾障多短期調校整長期值看好發展概墳況第二部分商業地產的發展國家和地區人均GDP水平城市化比重商業業態狀況1100美金以下25%商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；主要業態為廟會、地攤、集貿市場1100~2000美金25%~45%商業形態出現第一次升級，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；主要業態為百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業2000~4400美金45%~70%商業形態出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生；主要業態為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業成為推動城市發展和區域進步的新動力，綜合商業開始涌現；主要業態為超越商業范疇的廣義商業，如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等每一種謊商業變潑革的出悉現都是障以一定質的城市辭形態變胞化為前求提國家始和地區GDP水平城崖市化比鉤重商業路業態狀凡況。觀點商業地賭產與住也宅地產矩的區別三個階周段問題眾瓜多短期誼調整螺長期蹈看好發展概弄況第二部分商業地產的發展200線1-2笛003200零4-2聾007200饅8-？經營管理階段廣告營銷階段招商營銷階段第一階段第二階段第三階段以純銷槽售為主未，能賣勢掉就萬救事大吉閣，主導辮營銷的往是廣告極宣傳以喬及現場效銷售人內員的技尸巧。其懷銷售模竹式主要捉有兩種育：一是掙只管賣虧不管租撇，二是壁包租十綱年銷售蹦。以長期蔑投資的藥思路進囑行操作腐投資者雜與經營浙者嘗試撈分離，模開發商寒開始重撞視招商抗工作，稱但普遍謙缺少成限熟的招送商運營白團隊。墨在定位土、招商蝴、銷售壓、經營鄉豐管理四朋個方面滅追求概盜念化、樹表面化棵，資金承鏈條沒間有解決吃，基本甘依靠自內有資金餅和私募僑。商業父地產腦開發惑開始聾導入“定位—招商—銷售—經營秤管理”全方攪位市椒場經馳營理殘念。取目前抽越來銅越多仰的商嚇業地呆產開析發商呼、策壓劃代籠理商鐵，已碎經開淡始充塔分重嗚視和絹涉足終經營截管理羨領域剖。不清斷創網新商澆業地腔產開罩發模眨式。商業地飾產與住嗽宅地產謊的區別三個茄發展鐘階段問題眾際多短期睬調整盒長期薪看好發展概雜況第二部分商業地產的發展定位勉失誤很多開懼發商基悅本不做暑任何專臂業的市醒場調查念就盲目螞的拍腦魂門決策闊上馬商牢業地產含項目，繼動不動悄就是幾河十萬平嘉米的哈超大井項目項商業字地產恢的開山發，呈如果躍不根某據市販場的首需求應和地調段的瘋特性庭、競各爭態抄勢等科因素傍，進給行準確仇而理竄性的怕定位汁，勢屬必使悶后期耀難以蹦正常庫的經劣營。非專度業操羅作商業瘡地產忘需求輔投資腳者、鞠經營財者、肥物業出經營驅者三微者相扔結合姑，商染業地顫產開泥發商糊，大勾部分匹由住狡宅開蠶發商轉變莫而來譜，對謊商業撲規律宰不了承解，畫普遍眠存在高漠視燦專業鍋人才鳳，進案行非授專業矛化運差作開雷發經諒營商肢場所宰設計焦的業態組合步不合理蓮或不切消實際犬，采用漆非專業討操作給糠商業地遮產帶來漁了巨大漠的投資季風險。12產權分午割出售商業仿地產重成功芝的必動要條柄件是箱統一豪招商膏和經膊營，盒前幾宋年流舉行的嚴產權渣式商倉鋪模把式在糠實踐象中幾乎是弓全軍覆珍沒，鮮叨有成功腐案例。鏡因為在蠢產權分臨割出售杏后，很鉤難再統田一所有例投資人謠的意愿去統雖一管理爪；即使孫可以用頌售后返抹租的方娛式來統釀一招商貴和經營略，但必蓮然會涉榮及一般究不低于8％的投居資回報率問遣題。3商業渡地產菌與住核宅地丟產的綿區別三個島發展喪階段我國勿商業馬地產罷問題滋眾多發展概足況短期腰調整厭長期師看好第二部分商業地產的發展人才因短板由于添人才驚的短挽板，躲目前稼大多睡數商忙業地辱產開攜發商猴都注索重用具百貨累業的夾管理杰人員蔥擔任陵重用遣職位斤，其賭實這是個駁誤區友，容巷易導萍致商鬧業地摟產項睡目失禁敗。盲目拷河貝模式我國濱商業補地產苗開發械過程怨盲目元照搬注照抄浪國際殿概念市，殊捕不知韻區域津的不匠同、編地段削的不段同、辱消費乏者習詢慣和偏好的備不同、輸人口密響度的不搬同、經廣濟收入咽的不同洗、經濟蔽增長數共據的不畝同，都康會對項酒目的造竟成影響饑。我國開杏發商歸雖不箱斷國鍬外考額察，受但貪絕大求租洋，薪按圖渴索驥慘，結椒果往彎往是“形似百神不悼似”。45資金鏈淘斷裂地產開桃發過度翠依賴銀瞞行貸款閥，自有合資本的胳比例偏百低，而謠商業地輝產回款叼速度更濱慢，投詠資回報閣期較長，很瞧容易發痰生資金緊鏈斷裂擋。6區域耐市場麻競爭豪過度當前鞠區域談市場悄競爭堡過度筆，已滅經導聾致超襪市等直商業蛛倒閉予事件黨頻繁樂出現歐；因蹄不適助應市者場競券爭而園導致爺超市倒閉果的案戴例，叛在全謙國各擺地并盲不顯爭見；滿布點殊過于欺密集俗的另垂一個兇不良塞后果泥就是眉造成鵲同業往之間縣的惡渾性競疲爭。7商業地旬產與住乓宅地產器的區別三個禾發展跡階段我國著商業飄地產劫問題叉眾多起步吸晚發綢展快短期頁調整包長期冒看好第二部分商業地產的發展倒置么的開桑發順抖序我國啄住宅縮慧開發鄰商背旅景的被企業棍在商耗業地籠產開腎發中徑表現稱為：兼開發銳程序津上沿場用“拿地——規劃丑、設元計——施工——貸款——銷售——營業”的住東宅開登發模驚式，集由于餅沒有救有效蜘地同稅商業宇對接淚，造關成商醬業與您地產的嚴既重脫居節。8開業栗經營項目施須工項目蝕招商項目俱設計項目規途劃土地獲庫取融資項目原選擇國際成鞋熟商業炒地產開采發的基建本流程獲取土筐地項目設塵計項目餅施工項目孤貸款項目返銷售/招商開業瘡經營目前中誼國商業段地產開似發的基矮本流程商業地幣產與住社宅地產雄的區別三個毅發展塌階段我國商羨業地產簡問題眾偵多起步晚湊發展快短期劍調整天長期搜看好第二部分商業地產的發展商業地深產與住屋宅地產脅的區別三個芹發展睛階段我國商筒業地產詞問題眾束多起步邪晚發照展快短期瞧調整聾長期臣看好銷售戰、招挖商、謹融資棚三難炊仍然烏是困頑擾商撞業地賭產整筆體水謀平提歐高和務持續掌健康趟發展涂的的丈瓶頸公。■201姓1年住微宅市亂場與寨商業青地產妨市場侮同時險出現閱明顯撐的調矮整，愛但是嬸從租寫金調惠整幅你度來忘看，含寫字今樓租爛賃市鞋場表但現略蔽好于柜住宅席租賃剝市場蘋。■國內臉一些大秧城市的細商業多嚇中心的考格局開歌始初步鑼形成，鋒商圈由援概念開柳始變為廈現實，膀但并沒畝有出現亦銷售與茅開業運騎營興旺元的期待持局面。■城淹市副伏中心正和區廳域商批業中煎心的碑發展床速度豎有放西緩的本趨勢堅。■國內憤二、三裂線城市懇的商業澇地產在20蠅11年也有裹所改善與。■缺沒乏創飽新的執商業扁概念伏和差撤異化禿的業替態、茄整體墻資金疼實力當不強占和中嘉長期默資金刮品種哨幾乎晌空白港、系倒統和脆長期團運營作能力綿偏弱授、專創業細口分化讓和跨苗界人廉才的辛匱乏淹和流昌動性浪加快餐，包遙括以普銷售趁商鋪握為主認的模模式依畝然占名主導脅地位谷，仍啞然是200庸8年中魂國商桶業地呼產發振展的梢問題除。■商巧業地舞產行長業的案競爭遮更多獅的從醫開發加轉向掃招商類競爭200照8年短期者調整表謹現第二部分商業地產的發展經濟持續發展消費水平提升城市化發展123商業踐地產課與住班宅地戰產的指區別三個侵發展伏階段我國牢商業各地產讀問題柏眾多起步晚寧發展快短期調術整長期登看好受到叨經濟斧持續掀高速粱發展畜、城鴨市化滋進程族加快仆等因素驅動船，中牲國二生三線沸城市瓦規模壟和城券市建戲設普謠遍面甘臨升限級的吹需求貪，商橋業地孤產規換模進剛入放藥量擴誓展階世段發展暗驅動蠅因素第二部分商業地產的發展導致商石業格局描變化的載主要驅盟動因素奸為：人林口規模徒的增長綱、住宅促房地產剝開發骨、交通墓系統建菜設和政灘策規劃碼導向人口規圍模的增無長是城沉市商業敲格局變摸化的內左在驅動壓因素1住房開召發的規焦模、分進布和價歐格是導研致商業肚格局變書化的主譜要因素2交通禿系統超的建苗立和欠完善引為城兵市變跑遷提乏供支產持3政府然政策畝、規櫻劃是巖城市蘿發展理的一盛個指岸導方成向4商業地欣產與住當宅地產澆的區別三個爺發展莫階段我國商湊業地產犯問題眾退多起步晚消發展快短期調澇整長期灑看好第二部分商業地產的發展區域鹽人口燈規模因增長勞、人店口遷途移和加消費船需求康變化慮是商夠業格臘局形嶼成的饅內在并驅動柴因許素消費想需求什變化?隨著居搏民收入龍水平的答不斷提買高，消缸費結敘構也發叮生了較枕大變化士，人們拋對購物中場所疏的環境同、服務呀及便利擋性提出齒了更高待的要容求，客蕉觀上催竄生了大場型購物公中心的檔出現?大型桂超市謠、購盾物中癥心的沙出現橋，影但響著傳周浩邊商猶圈的瞇發展居民購汁買力不訴斷提高?區域人摘均可支懂配收入禍水平?居民目富裕厭程度役和購雜買力皺的提球高，呆對商角業脖格局船的變挨化有咽促進循作用人口因素商業植地產睜與住橋宅地員產的怒區別三個清發展倆階段我國商臥業地產顛問題眾逃多起步晚撓發展快短期丙調整猜長期固看好人口驅規模懂增長?區域戶束籍人口倚增長率索；外來筆暫住人墳口增長肯率?人口奶規模恐的膨穗脹對告傳統童商業守格局阻提出榴了巨岸大的程挑戰壘，目萄前的慚商業歸狀況讓已不失能適妹應需銳求人口屈遷移從人口勸遷移情糕況看，域遷入人買口的增災加，導朵致該城只市或區稼域成為蠟人口導遇入型的塊城市或速區域。第二部分商業地產的發展中國信城市羨化進霞程和庫城市脾群聯孟動發焦展步她伐的派加快油是商瘦業地紫產總釣量發筑展的塔另一喘個激契機商業地助產與住騎宅地產嬌的區別三個勻發展鄰階段我國株商業腳地產卷問題嶄眾多起步見晚發翻展快短期調熄整長期削看好ww奔w.俊cg弱35方.c騙n房市籮金碟第二部分商業地產的發展商業地猜產與住朗宅地產良的區別三個鍋發展滿階段我國劑商業皂地產陷問題尸眾多起步善晚發宜展快短期調典整長期土看好類型明細項目零售商業地產購物中心、百貨、大賣場、商業街、各類專業市場……主題式商業地產奢侈品主題商業、女性主題商業、青年主題商業兒童主題商業、家庭主題商業城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型商業建筑體復合式商業地產以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術等為帶動，將購物中心、商業街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創意產業、現代服務業等多種商業體與住宅開發復合式發展中國滴城市乳商業滲地產尺開發且將由搭過去選的單扯一模恰式向演多種顯功能探為一誦體的逝現代蹲綜合臘開發兔模式足轉變展望盈一未來展悠望ww鑒w.卷cg君35碌.c逃n房市金剝碟第二部分商業地產的發展開發屬主體爽：集肝團化視開發,連鎖母經營筍將成背主流展望帆二并購整鄭合推動件行業內吊上市公網司外延悔擴張，兆優質物鄰業成為塌并購主威要對象展望也三一線城寬市的商勒業地產商部正由好開發時更代轉向旦運營時已代展望刪四二三線身城市商輩業地產士將迎來魂井噴期鬧。具有簡顯著的誦人口導待入型特忌點的城售市區域盆是商業地產發登展值得職期待的濫區域，煌潛在著敘較大商吹機展望五由資產漲銷售型致逐步轉己移到資吸產經營辨型，獲奇取穩定曲的現金矩流展望六體驗式適消費的閱商業模派式將受爛到更多窩關注展望卻七商業地璃產與住逢宅地產舌的區別三個音發展泡階段我國商蕩業地產尤問題眾取多起步群晚發月展快短期探調整額長期籮看好未來展贈望www逃.cg標35.嘩cn房市金邀碟第二部分商業地產的發展叁殲商業錄地產傻前期際策劃壹鄉豐商業地刊產理論貳唇商業地瓶產的發眨展肆愁商業遮地產奪案例求分析一、可吊行性研腿究二、項叮目研究三、項己目定位四、市泄場推廣策劃顛？前期幼策劃遙？前期贈策劃筍的總鬼體流懂程第一方階段第二階汽段第三階邪段第四階努段第一階域段可省行溝性笛研樂究可行性食研究是治指在投住資決策桐前，對窮建設項餡目進行暈全面的嶼技術經鑄濟分析啊、論證偷的過程駕。是項目造投資決寧策的依揉據。是籌己集建噴設資賺金的光依據是開偏發商燃與有傲關各聽部門飽簽訂甲協議進、合億同的謙依據是編制承下階段付規劃設體計的依啟據市場艘分析市場預萬測收入規、成仙本、裳費用提預測財務辯評估盈虧注平衡瘦分析敏感芬性分百析風險評潮估宏觀市織場、區假域市場供給沾預測進、需蔬求預省測、疤價格索預測銷售啟收入氣、土狡地成謀本、青建安桶成本蝴、市怎政配琴套費提、管民理費咐、稅州費等靜態指眾標：成城本利潤移率、銷弄售利潤躲率動態指釘標：凈婚現值、依內涵報撕酬率、都投資周鬧期盈虧寬分析鄭的關侄鍵是痕找到貼盈虧裁平衡購點，睬即項岔目達撕到盈劉虧平灶衡狀碼態利層潤為旺零的輝點反應敏皮感程度蘿的指標版是敏感糾系數敏懸感系數=目標薦值的戲變化芹百分劈燕比／聲參數欄值變粗動的懸百分攀比風險晶分析密又稱援概率般分析擔，利憶用概帖率值范來研摧究不牽同因單素的腿概率男分布任，從愛而對蠅方案窩的經擋濟效英果指呼標做阻出某除種概躍率描吐述，促對方隨案的哪風險儀情況茫做出份比較嫁準確徑的判鎖斷可行展性分找析的斤研究漢內容第二階毛段項飛目源研竊究項目研著究？市場研出究？宏觀環榨境分析競爭環居境分析項目價饑值分析市場幟狀況可能的爪客戶可能作的產捆品項目魚研究頸的目頸的：地塊潛在葵客戶樣分析1、宏觀帶環境研礦究宏觀代政策床及經叉濟形陪勢（通脹便、利率碧、匯率付等）重大艇事件需及其蔑影響（如北梅京200釣8年奧另運會蒙、上步海20序10年世博潔會）城市經貿濟狀況（GDP、人均講收入等將）城市建枕設（城市孤規劃、語固定資希產投資超、拆遷葬計劃等蛋）人口詞及其蔬變化氏狀況（總量臨、新增加家庭數政、外來拳常駐人聽口比例延等）房地刪產市肝場環樸境結構及職其規模（一、妥二、三舉級市場搬）板塊布六局（熱點菌區域）行業罩成熟士度（產奔品豐構富度掃、外躬來開洗發商欲的進依入程校度）結論規：房竄地產鴿未來表發展西趨勢經濟序環境2、項目矮價值分濤析產業烈分布疊（第趣三產墳業、儉旅游鞠經濟誼、高趴新技王術產干業、食物流背等）街區價材值（土殼地級別廳，區域耽功能定魔位、人肺文歷史扇價值等曉）（1）區佩位價逢值分稿析自然（已山景、蹲海景、濕湖景等舞）、人老文景觀交通資餅源（公手交、高垮速路、羽機場、凍火車站揮、港口日等）配套資掛源（購攜物、教們育、醫浮療、文迫化、娛砍樂等）（2）項目妻資源分江析3、競爭躍對手及微成功案陪例研究（1）同日區位、呢同類型多、同價趙位競爭柄項目分山析通過對借在地段轟、產品違、價格劉等方面艦構成直缺接競爭舉或者潛抵在競爭丑的項目介進行分盾析，尋灣求突破喜創新和跳差異化衛。同區凈位：亦包含嚷同衣一地吉段或耕同等選地段攔兩個盲方面盲。同類型要：指在土產品上之具有相統同屬性儀。同價格赴：包含苦同單價斥和同總軋價兩個洪方面。研究內嗓容：同播質產品乖供應總刺量產品乖特點消費有者群磨體研究羽方法包：踩起盤、點市場犬調研畝、小轉組討豈論、矛問卷（2）經典個案例分概析通過呆對同緞一個至城市田經典稼案例騙的分擾析，芒總結姐其成徑功和膽不足鼻為我乓所用壇。研究記內容倉：產義品特旦色（產出品理寬念、辰建筑岔風格撤、產臉品組吳合、炎商業戀特點膜等）推廣曲手法（廣告經訴求、鞠媒體運億用、推怖廣節奏曾等）銷售策拜略其他嘩成功揭因素研究藏方法侍：現龜場考磨察+小組畢座談（3）成腦功案撒例分墓析通過對匙對國內寬外同類厲型項目伍成功案叛例的分明析，總逐結其成罪功和不久足為我喜所用。研究內竄容：開辜發策略產品特載色推廣手浮法銷售糟策略其他成吧功因素研究方辯法：案司例分析4、潛縱在客望戶群縣（消糖費群冶體）朋研究——以項儉目為妄出發哄點的怒定向克研究（1）確定夢研究對道象項目周邊客阿群新生客優群投資商客群特有貌客群歷史姿客群（2）確主定研眼究內孩容客戶基希本特征置業建能力需求特儀點置業原虎因需求特耍點收入水辛平、置殘業計劃強等家庭結闖構、文它化背景絹、職業忙、區屬工作地晉點、現摔有居住與狀況等5、得出墨調研結稍論未來對的市爸場狀暗況1、2-棟3年片區悔內供應崖量預測2、價格眼走勢預盈測3、需史求趨頭勢預壺測4、客戶尚消費趨果勢預測可能的址消費群答體1、消費棟群體可茅能的區謠域2、消費赴群體層久面3、購買承力狀況可能赴的產膨品1、商驅業產核品組盟合類臺型2、商以業產品設減計創新誼點3、可能坑的價格督（總價擊、單價用）第三階坡段項綁目矩定嚇位定位（Pos野iti兆oni晴ng)有史英以來恒對美昏國營弱銷影蟲響最摩大的考觀念美！定位即預期客農戶頭腦校里