房地產投資類型分析土地投資分析居住用房產投資分析商鋪投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產投資者以支付土地出讓金為代價，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權的土地出讓土地的用途：商業、住宅、工業最高出讓年限：商業：40年住宅：70年工業：50年土地投資分析權利歸屬（1）土地所有權不在出讓的范圍內（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的所有權由國家無償取得或收回（4）出讓土地應辦理登記手續取得國土證出讓對象——城鎮國有土地土地投資分析（1）農村集體土地經政府征用并轉為國有（2）國有行政劃撥土地轉為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協議、招標、拍賣出讓土地所擁有的附帶權益：轉讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準地價的20%，由當地政府確定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區開發（1）初始地價一般較低（2）基礎設施開發費用較高（3）增值潛力主要取決于政府規劃和區位（4）地塊面積較大，開發規模要求較高城市舊城改造（1）區位條件相對優越，土地價格較高土地投資分析（2）土地開發級差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時間投入較大（4）地塊體量較小，對開發項目的要求高（5）容易獲得政府優惠政策的支持土地投資分析土地轉讓轉讓土地——房地產投資者以支付土地轉讓款為代價，從土地使用權人手中得到的一定年限使用權的土地（國有土地）土地轉讓實行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權應隨土地使用權一同轉讓土地投資分析轉讓土地的使用年限為出讓合同規定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉讓應辦理過戶登記，換領國土證轉讓土地使用權的形式（1）買賣（2）互易（3）企業并購（4）贈與（5）聯建、聯營土地投資分析轉讓方式：必須公開轉讓（掛牌、拍賣）土地使用權轉讓雙方應簽訂合同以明確各自的權利和義務，新的土地使用者必須遵守土地使用權出讓合同規定的內容符合以下情形之一的土地不得轉讓（1）未經開發的出讓土地（2）未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的（3）集體土地使用權（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產投資者以支付土地租金為代價，從土地出租人手中得到的一定年限使用權的土地租賃土地的期限相對較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權利，并且其使用應符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經有關部門批準土地投資分析土地使用權抵押抵押土地——房地產投資者以抵押貸款為代價，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權的抵押人：通過出讓或轉讓方式取得土地使用權，并辦理了土地登記手續的土地使用權擁有者土地使用權的抵押權人：債權人（主要指金融機構）土地投資分析土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權的設定本身并不發生土地使用權的轉移土地使用權抵押，應當按照規定辦理抵押登記，領取他項權利證書；抵押權消滅后，應當依照規定辦理注銷抵押登記土地使用權抵押后不能自由轉讓和投資土地投資分析土地抵押權的消滅（消失、滅失）（1）債務清償（2）抵押權人放棄抵押權（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權人有優先受償權因處分抵押財產而取得土地使用權的，應當依照規定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經營入股經營土地——房地產投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價，從土地入股人手中取得一定期限使用權的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內容（1）現有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費需求與投資需求的現實狀況居住用房產投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區位偏好和購買能力（2）市場提供的房源的質量和數量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經濟適用房：包括部分拆遷安置用房、農遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產投資分析2、地點選擇上風上水、地勢較高安全、寧靜、環境整潔舒適出行、購物、就學就醫就餐方便公用設施齊全認識誤區：居住在越繁華的地區越好居住在市中心最好居住用房產投資分析3、質量問題包括住宅自身的質量和服務管理質量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場競爭艱難的權衡：質量—投入—售價（租金）市場證明：高質量的住宅能夠獲得更穩定的長期投資回報居住用房產投資分析別墅投資1、需求分析特定的要求：占地規模、容積率、綠化率、裝修水準、設施設備性能、管理水平…特定的購買對象：中產階層以上（富豪）平穩、緩慢上升的需求狀態較長時期的購買欲望激發及決策政策影響明顯居住用房產投資分析2、應考慮的主要因素視野、景觀好，無污染交通便捷但不嘈雜建筑造型新穎，標準較高服務設施高檔、齊全選擇客戶——高標準加大營銷力度把握好投資時機商鋪焰投資健分析商鋪的慚銷售能戒力分析1、婆影響輸商鋪大銷售蜓能力關的主餅要因揉素外在頌因素擊：區玩位（島是否尋有利濟于商淘業活胖動）內在描因素肺：經勸營戶央的經手營能溫力2、坡分析像商鋪擁銷售乞能力吸的步脂驟（1浴）針厚對特熟定商則鋪選揀擇合招適的府商業否行當（2或）判術斷商節鋪所防在區男域內需未來萌商業肉競爭持的態勢謙（不同經膨營內容秀對競爭坡的要求仁不一樣）商鋪截投資寶分析日常用公品、農賽產品：籌競爭對醬手少有鏟利生產許資料胸、耐廁用消撇費品逼：競壞爭對竟手多旦有利食品基（餐越飲）役、藥滾品：悲不定（3精）分倡析商監鋪交絨易范仔圍內生居民臥的購填買力兆和消費類鑼型商鋪名的交答易范蕩圍：疤指能挨吸引老的主問要顧址客的孟分布遺區域播的大于小顧客距束商鋪的即距離與鳴其吸引統力負相楚關商鋪投燒資分析潛在消梅費者到盲商鋪愿北意花費翻的時間上統計日常蛛生活揚用品牛：5從~1塊0分德鐘社區級購物惕中心壯：1限0~犬15固分鐘大型購北物中心糾：15嶄~30通分鐘商鋪交陣易范圍錢分為基本口范圍佳：步提行時寇間<10分偉鐘，6晶0%~癢70%第二范互圍：1悔0~2尿5分鐘第三范重圍：2膝5~3塵0分鐘商鋪投愿資分析商鋪地刻段的選概擇1、撲衡量舟地段綱優劣齒的基情本標甚志—極—人掃流量2、憲分析令地段槐優劣簽主要自考慮壺的因怕素商業繁貼華程度交通狀進況臨街妨狀態規劃紅條件商業岡業態挖的分管布狀竹況商鋪投義資分析商鋪鏡與商嘴圈1、商躺圈的優脈勢可以吸攜引更多案的顧客在滿足番購買力昂方面有眾互補作超用對外戲宣傳謊上的若規模涌效應—商圈如內的店悼鋪獲利辰能力遠恥超過獨印立店鋪2、成夜熟商圈憂、新商志圈與未崗來商圈商鋪的疑經營環烏境寫字赴樓投響資分團析需求讀分析估計商脈業辦公甚用房的趣需求非飼常困難本地傲外向橋型經濕濟的論發展偏對寫甘字樓效的需緒求形成重掩要的影扔響現有寫惠字樓的舍經營狀雞況對判貍斷其需央求有參考意攻義地段選