房地產估價師之估價原理與方法每日一練B卷提分附答案

單選題（共100題）1、房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給______，使其現期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C2、房地產估價的要求是獨立、客觀、公正，體現了房地產估價的()。A.根本準則B.最高行為準則C.基本行為準則D.重要準則【答案】B3、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規模B.最佳集約度C.最佳規模和最佳集約度D.最佳用途【答案】C4、強調理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經驗論【答案】B5、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D6、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D7、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補C.婦女宜注意經帶胎產等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D8、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C9、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取（）。A.最佳用途B.最佳規模C.最佳集約度D.最佳開發時機【答案】A10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B11、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。A.自然折舊B.物質折舊C.功能折舊D.經濟折舊【答案】C12、以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】B13、后續的開發成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發生，而是分散在一段時間內不斷發生，但計息時通常將其假設為在所發生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B14、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D15、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是（）。A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B.承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務C.聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務【答案】D16、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變為6%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A17、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A18、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B19、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷【答案】B20、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D21、創“戾氣”說的溫病學家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D22、從綜合效應看，房地產價格與利率因素呈（）。A.正相關B.負相關C.不相關D.行政因素影響【答案】B23、下列對房地產建筑物權益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項權利設立情況B.維護情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權狀況【答案】B24、某抵押房地產的市場價值為600萬元，已知法定優先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B25、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現在C.重新估價的作業日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A26、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B27、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A28、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優先受償B.抵押人有權對全部房地產優先受償C.抵押權人有權優先受償D.抵押權人無權優先受償【答案】D29、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A30、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元；如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元；折現率均為10％，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是（）。A.維持現狀B.改變用途C.重新裝修D.重新開發【答案】A31、路線價法本質上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C32、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C33、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C34、（）房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、周圍環境和景觀、配套設施完備程度。A.辦公B.商業C.居住D.工業【答案】C35、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A36、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B37、當供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B38、匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率______，會導致房地產價格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲【答案】D39、經過大椎穴的經脈是A.足陽明經B.足太陽經C.手太陽經D.手少陽經【答案】A40、房地產估價職業道德是指房地產估價師和房地產估價機構在從事房地產估價這種職業時，應遵循的（）規范。A.法律B.道德和行業行為C.行業D.房地產業行為【答案】B41、在完善的市場經濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構成。A.購置時應由賣方繳納的稅費B.購置時應由買賣雙方繳納的稅費C.相關稅費D.購置時應由買方繳納的稅費【答案】D42、（）一般是采取某些措施使房地產價格處在較低水平A.低價格政策B.高價格政策C.均價格政策D.最高價格政策【答案】A43、在成本法、假設開發法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C44、某開發公司開發一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C45、運用假設開發法中的靜態分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續開發的應得利潤時，計算基數不包括（）。A.待開發房地產價值B.后續的建設成本C.后續的管理費用D.待開發房地產取得稅費【答案】C46、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D47、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B48、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調整【答案】D49、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為（）萬元。A.400B.628C.656D.700【答案】B50、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A51、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系【答案】B52、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A53、下列對房地產土地權益狀況的描述，不屬于主要說明的內容的是（）。A.他項權利設立情況B.房屋所有權狀況C.出租或占用情況D.土地利用現狀【答案】B54、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制【答案】D55、商品經濟是A.以自給自足為特征的經濟形式B.為他人而生產的經濟形式C.直接以交換為目的的經濟形式D.存在于一切社會的經濟形式【答案】C56、手三陽經行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A57、認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A58、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是()。A.房地產投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平【答案】A59、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C60、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。A.上調貸款利率B.收緊房地產開發貸款C.開征房地產持有環節的稅收D.增加土地供應【答案】B61、對于商業用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向對價格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異【答案】A62、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A63、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規模一般應在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A64、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。A.相關合同B.法律、法規、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C65、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A66、收益法的本質是以房地產的（）為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發建設成本D.未來收益大小【答案】B67、相似的房地產之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產之間具有（）。A.異質性B.排他性C.替代性D.互補性【答案】C68、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C69、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風D.火【答案】C70、下列關于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D71、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C72、房地產的（）特性，是房地產的最重要的特性。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【答案】A73、黑睛由何臟之精氣上注濡養A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B74、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養肺腎B.氣虛自汗，應補氣C.新感已愈而轉治宿疾D.大出血的病人，應緊急止血【答案】D75、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B76、下列不屬于房地產區位因素的是()。A.交通B.用途C.環境D.樓層【答案】B77、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整D.應在實際成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整【答案】C78、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D79、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D80、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D81、在評估投資價值時，折現率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D82、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則【答案】A83、在居住區附近有一鐵路，那么最可能造成居住區房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛生因素【答案】C84、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優先受償。A.稅金B.拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本【答案】C85、銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C86、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進行估價時的時間【答案】B87、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。A.估價作業日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點【答案】B88、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C89、為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B90、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A91、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B92、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D93、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D94、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C95、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D96、在新開發區內有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C97、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。A.全國房地產價格指數或變動率B.本地區房地產價格指數或變動率C.全國同類房地產價格指數或變動D.本地區同類房地產價格指數或變動率【答案】D98、下列對房地產的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產的位置不可移動B.房地產的不可移動性決定了其受制其所在的空間環境C.房地產市場是一個全球性的市場D.房地產市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C99、關于建筑物經濟壽命說法，正確的是（）。A.經濟壽命主要是由建筑物的質量及地基穩定性決定B.正常情況下，經濟壽命長于自然壽命C.經濟壽命與周圍環境，房地產市場狀況有關D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變【答案】C100、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權益C.估價區位D.估價時點【答案】D多選題（共40題）1、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD2、一名合格的房地產估價師應具備（）。A.扎實的估價理論知識B.良好的社會關系C.良好的職業道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實踐經驗【答案】AC3、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC4、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。A.專業勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD5、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B.通貨膨脹率C.環境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD6、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。A.市區商品房價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路免費通行D.人們預期未來郊區房地產價格上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢【答案】ACD7、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD8、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續不齊全的房地產【答案】AC9、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額【答案】CD10、下列各項中，不屬于房地產價格影響因素中區域因素的有（）。A.土地形狀B.地形C.城市規劃調整D.環境狀況E.配套設施狀況【答案】AB11、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB12、下列哪種房地產最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB13、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業幫助和的專業意見E.內部專業幫助和專業意見【答案】ABCD14、下列選項中屬于構筑物的有（）。A.辦公樓B.地下室C.道路D.水壩E.隧道【答案】CD15、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產保有環節的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC16、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統E.擺放在室內的沙發【答案】ACD17、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經驗因素D.區域因素E.個別因素【答案】AD18、估價當事人包括（）。A.注冊房地產估價師B.估價師協會C.房地產估價機構D.估價委托人E.房地產經紀人【答案】ACD19、估價假設應說明的內容包括（）。A.背離事實假設B.不相一致假設C.一般假設D.未定事項假設E.真實合理假設【答案】ABCD20、房地產需要專業估價的理由有（）。A.房地產具有獨一無二性B.政府部門要求估價C.房地產的價值量較大D.估價人員要求估價E.房地產不可移動性【答案】AC21、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD22、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發成本上升C.該類房地產的開發技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC23、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調整法是一種批量估價方法B.標準房地產必須是實際存在的C.房地產分組包括分用途.分類型.分區域D.估價范圍僅指估價的區域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估【答案】AC24、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC25、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B.電梯數量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC26、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC27、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。A.對房地產本身進行投資改良B.房地產需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經濟性E.建造成本提高【答案】BD28、用比較法對房地產進行估價時，需要對可比實例的成交價格進行（）的修正和調整。A.交易過程B.交易情況C.市場狀況D.交易價格E.房地產狀況【答案】BC29、在假設開發法的靜態分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發房地產的價值B.后續建設成本C.后續管理費用D.后續銷售稅費E.待開發房地產取得稅費【答案】ABC30、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數法B.金額修正C.分數法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD31、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC32、理論上房地產的供求狀況可分為（）。A.全國房地產總的供求狀況B.本地區房地產總的供求狀況C.全國同類房地產的供求狀況D.本地區同類房地產的供求狀況E.全國不同類型房地產供求狀況【答案】ABCD33、下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產開發用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC34、影響房地產價格的區位因素有()。A.建筑規模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD35、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設B.外部配套設施C.人口素質變化D.地區衰落E.城市建設【答案】ABD36、有關房地產的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內在的.客觀的和相對穩定的B.房地產的價值是房地產真實所值C.房地產的價格圍繞其價值上下波動D.現實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發生價格背離價值的情況E.房地產的價格是相對穩定的，而價值不穩定【答案】ABCD37、高層建筑地價分攤的方法有()。A.按建筑物價值進行分攤B.按房地價值進行分攤C.按土地價值進行分攤D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤【答案】BCD38、收益性房地產包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農地E.未開發的土地【答案】ABCD39、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優先于下位法B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法C.特別法優先于普通法D.法律文本優先于法律解釋E.強行法優先于任意法【答案】ACD40、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC大題（共20題）一、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】九、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正