房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

5/26/20231課程安排

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)；三、名詞解釋四、戶型分析5/26/20232房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（開發(fā)商）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。5/26/20233房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)5/26/20234什么是房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)？？？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。5/26/20235什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

houseagent(英)

指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

5/26/20236房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對(duì)于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達(dá)到幾十年甚至數(shù)百年）資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來(lái)的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)）5/26/20237房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征生產(chǎn)周期（買下地皮、建筑商承建、銷售后入住等）資金密集性：產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗所占比例較大或資金有機(jī)構(gòu)成較高的企業(yè)。投資大，占用資金多，現(xiàn)代化技術(shù)裝備程度高，容納勞動(dòng)力相對(duì)少，勞動(dòng)生產(chǎn)率高。如鋼鐵、機(jī)械制造、汽車、石油化工等，均屬于資金密集型行業(yè)。

相互影響性（房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他的房地產(chǎn)的狀況，受臨近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響）

易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性（位置、位置還是位置）5/26/20238一、

房地產(chǎn)的概念房屋土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)作為一種產(chǎn)業(yè)稱之為房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃的行為三、

房地產(chǎn)租賃

出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。

5/26/20239四、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂(lè)、網(wǎng)點(diǎn)等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價(jià)格的變動(dòng)5/26/202310房產(chǎn)分類住宅：按使用分：?jiǎn)卧健⒐⑹健e墅；按住房供應(yīng)：商品房、房改房、已購(gòu)公房；按消費(fèi)檔次：普通住宅、非普通住宅商業(yè)用房：百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪；商業(yè)街商鋪；住宅底層商鋪；社區(qū)型商鋪。其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教

5/26/202311土地的所有制形式《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地的公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

5/26/202312國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年5/26/202313房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)分類房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)5/26/202314房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。5/26/202315房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。5/26/202316房屋買賣房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移買賣雙方當(dāng)事人有完全民事行為能力房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方可房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。5/26/202317特點(diǎn)1、范圍的廣泛性(市場(chǎng)上有多少商品就會(huì)有多少種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。包括有形和無(wú)形商品)2、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性(只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營(yíng))3、活動(dòng)目的的報(bào)酬性(提供的服務(wù)是一種商品，傭金是應(yīng)得的勞動(dòng)收入)4、活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性(相對(duì))5、活動(dòng)責(zé)任的明確性(不同的經(jīng)紀(jì)方式承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù))(經(jīng)紀(jì)人和委托人之間以合同形式明確各人權(quán)利、義務(wù)）5/26/202318一、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用

1、加快了市場(chǎng)信息的傳播與交流2、有利于商品合理流通(依靠經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性、準(zhǔn)確性、信息量大)3、促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展(實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)交易行為的公平、公開、公正)5/26/202319二、

經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的方式1.

居間

(為交易雙方提供信息及條件，起媒介撮合用。廣泛采用，初級(jí)形式)2.

行紀(jì)

(受委托人委托以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)法律責(zé)任)3.

代理

(受委托人委托以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，不承擔(dān)法律責(zé)任)5/26/202320第二部狠分：建筑基毒礎(chǔ)知識(shí)5/敲5/達(dá)20云2321住宅西建筑串形式單元枯（板茂式）器式住悔宅在多層壇、高層偏樓房中粉的一種啄住宅建丹筑形式氏。通常討每層樓喬面只有品一個(gè)樓梯，住戶件由樓梯柿平臺(tái)直則接進(jìn)入漂分戶門陜，所以忘每個(gè)樓呀梯的控鈴制面積其又稱為橫一個(gè)居碌住單元渴。塔式煮（點(diǎn)顧式）坡住宅高層祖獨(dú)立廈單元記式住瞞宅又藝稱塔晶式住無(wú)宅，由共用序樓梯、欄電梯為穿核心布幸置多套心住房的權(quán)住宅。通廊吉式住饞宅由共六用樓然梯、籠電梯殼通過(guò)中內(nèi)、劑外廊傍進(jìn)入犯各套酬住宅。5/5哄/20旬2322住宅訴按層怕數(shù)劃券分如棒下：1、低層住槽宅為一易層至三籮層；2、多層幸住宅耀為四困層至營(yíng)六層歷；3、中高層剖住宅為寧七層至針九層；4、高層同住宅逆為十鑄層以喊上（艱小高塊層、閥高層順、超勇高層虹）。5/5柳/20恨2323什么噴是層漠高、薯凈高層高羅：上下瘦兩層蘇樓面腥或樓冶面與專地面否之間懷的垂冬直距干離。凈高：樓面或哥地面至桂上部樓悅板底面蔥或吊頂麻底面之競(jìng)間的垂慶直距離惱。凈高=層高-樓板厚翅度5/渠5/矛20寄2324按照建巴筑結(jié)構(gòu)充分類：磚混岡結(jié)構(gòu)薯：豎覺向承瞞重結(jié)條構(gòu)為宜磚墻務(wù)，水牲平承月重的湊樓板甜、屋耐面板愛為鋼蛋筋混散凝土田（多縱層）鋼筋混某凝土結(jié)誼構(gòu)：承削重構(gòu)件臣梁、柱蛋為鋼混港，外墻瘦、分割饒墻為輕泊質(zhì)墻或媽砌塊填堪充（小葬高層）鋼結(jié)構(gòu)解：承重食構(gòu)件梁帳、柱為杠鋼材（慢高層）5/5丟/20訴2325房屋低面積斧的測(cè)詳算建筑面膀積=使用弓面積+公攤艦面積使用面刑積：使用耕面積=可以肌利用握的面勸積+房屋墻氏體面積+陽(yáng)臺(tái)屆建筑眼面積乳。共有乳建筑戚面積買：電梯葛井、種管道羊井、禍樓梯櫻間、轎垃圾哪道、循變電視室、翅設(shè)備喇間、捕公共匆門廳私、過(guò)店道、艘地下全室等炒。不肚包括諷獨(dú)立彼使用宏的地品下室扶、車賊棚、攤車庫(kù)頑、為伏多幢憂服務(wù)漆的警酬衛(wèi)室偷、管住理用曾房、世以及極人防射工程張等建營(yíng)筑面替積。公攤獲面積墳：共有辭建筑脈面積釋分?jǐn)偞昂蟮纳倜娣e紹。5/初5/慚20紀(jì)2326面積鑒測(cè)算到的注旦意事即項(xiàng)閣樓望：2.2米以豎上算基有效較面積計(jì)算凈一半暢建筑少面積冷的范籌圍5/音5/待20提2327房屋價(jià)廳格起價(jià)舞：各樓羊?qū)愉N皆售價(jià)誰(shuí)格中媽的最飼低價(jià)歌格，滲即是思起價(jià)巷。均價(jià)：小區(qū)因內(nèi)各揭套房回屋總驢價(jià)之呢和與魯各套骨總建答筑面串積之蠅比。5/宜5/角20昌2328戶型分旬類平面涉式錯(cuò)層式復(fù)式躍層美式5/扶5/臥20甚2329平面式5/5貸/20甘2330錯(cuò)層5/5丑/20頌2331復(fù)式5/組5/型20僚2332躍層5/5羽/20咳2333戶型萄分類英解析平面緒式：表示狡一戶妹人家戒的廳拴、臥虧、衛(wèi)吊、廚穗等所損有房菠間都裂處于間同一鎮(zhèn)層面錯(cuò)層找式：主要指止的是一艇套房子許不處于練同一平鑄面，即薪房?jī)?nèi)的尸廳、臥屠、衛(wèi)、巡壽廚、陽(yáng)田臺(tái)處于葬幾個(gè)高局度不同怪的平面摟上。復(fù)式：上下兩領(lǐng)層完全消分隔稻，一、鴿二層樓摸面往往抄垂直投掠影，上攀下面積糠一致(樓上鐘樓下宵、兩補(bǔ)層一青戶)躍層式：躍層式庸住宅是恰一套住勝宅占兩取個(gè)樓層管，有內(nèi)脖部樓梯龜聯(lián)系上惑下層5/5邀/20夕2334綠化瓶率是指規(guī)奔劃建設(shè)蔬用地范笛圍內(nèi)的軋綠地面舍積與規(guī)捧劃建設(shè)易用地面映積之比介。出房巨率出房率底：使用怪面積與向建筑面課積之比叔。（多層襪、高層唱）5/宜5/揀20喜2335閣樓利用房雙屋內(nèi)的腐上部空蔽間，加括建的人扒字型框贊架且使用衡面積不足吳該層佛面積撫的暗導(dǎo)樓，答不計(jì)戴層次逼。5/5羊/20寧2336連體別勢(shì)墅5/5育/20犬2337商住瞞兩用5/圓5/炊20著2338商務(wù)綱會(huì)所5/5露/20方2339戶型課圖介衡紹---套一耐廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)5/5站/20摸2340房型財(cái)圖---套二廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)5/5描/20績(jī)2341房型圖--百-套三廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)