房地產估價師之估價原理與方法考前沖刺試題A卷附答案

單選題（共50題）1、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D2、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A3、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C4、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養情況D.評定房屋的功能【答案】B5、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D6、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A7、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數據是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】C8、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區該類房地產價格每月環比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】B9、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D10、邪熱內盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內，不能外達于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C11、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長【答案】A12、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】D13、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C14、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B15、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A16、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B17、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D18、房地產估價的基本原則和最高行為準則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價時點原則D.獨立客觀公正原則【答案】D19、下列房地產估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估【答案】C20、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D21、下列關于地租的表述中，錯誤的是（）。A.農產品的市場總價格是土地上生產的產品數量與每個產品市場價格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息C.生產成本是以社會平均水平或一般水平計算的D.經營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的【答案】B22、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B23、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據三個可比實例發生的時間和規模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D24、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B25、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B26、在測算開發利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發成本B.計算基數C.利潤D.投資【答案】B27、估價報告應用有效期的長短，應當根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B28、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發[2006]37號）規定，對空置（）以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C29、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D30、認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A31、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C32、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C33、采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數B.成交日期的定基價格指數C.當年年底定基價格指數D.當年年初定基價格指數【答案】B34、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C35、中國大陸目前的土地使用權出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格（）。A.往往偏高B.與市場行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D36、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】D37、產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規模收益不變B.規模收益遞減C.規模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B38、威廉·阿朗索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】A39、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制【答案】D40、下列除哪項外均是氣和津液的關系A.氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A41、采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數B.成交日期的定基價格指數C.當年年底定基價格指數D.當年年初定基價格指數【答案】B42、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A.權益和區位B.權益C.實物和權益D.區位【答案】D43、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C44、城鎮街道兩側的商業用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。A.區域規劃B.臨街狀況C.周圍環境D.地形地勢【答案】B45、下列對報酬資本化的相關表述正確的是（）。A.報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發生在期中B.報酬資本化公式中估價對象對未來各期的凈運營收益可以每期不變，也可以按一定規律變動C.報酬資本化公式中的未來各期的凈運營收益、報酬率、持有期單位可以不同，計算結果后再相互轉化D.在實際估價時，報酬率可以根據實際情況的變化而變化【答案】B46、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D47、某宗房地產2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉售時的價格比2007年6月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產的報酬率為6%。則該宗房地產目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C48、下列對房地產估價對象的說法，錯誤的是（）。A.房地產估價對象是指房地產等財產或相關權益B.房地產估價的對象有房屋、構筑物、土地等C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途D.已開始開發建設而尚未竣工的房地產也屬于房地產估價的對象【答案】C49、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B50、替代原則要求房地產估價結果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產B.同樣用途房地產C.相同房地產D.類似房地產【答案】D多選題（共30題）1、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產使用管制B.異議登記C.設立了抵押權D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封【答案】AB2、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括()等。A.統一采用總價B.統一采用單價C.統一幣種和貨幣單位D.統一面積內涵E統一付款方式【答案】BCD3、房地產的供給彈性主要有()。A.供給的社會彈性B.供給的人口彈性C.供給的價格彈性D.供給的要素彈性E供給的經濟彈性【答案】CD4、下列估價中適宜采用假設開發法的有（）。A.征收補償估價B.在建工程估價C.出讓地塊估價D.改變用途房地產估價E.房屋抵押估價【答案】BCD5、下列對房地產估價的本質描述中，不正確的是()。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是房地產估價師在給房地產定價C.房地產估價或房地產估價機構是對估價對象在市場上可實現價格的保證D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E房地產估價既是科學又是藝術【答案】BC6、就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值【答案】AB7、只有在靜態分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發利潤D.銷售稅費E.后續的開發成本【答案】BC8、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC9、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC10、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD11、對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助【答案】A12、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路收費被取消D.人們預期該類房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢【答案】CD13、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD14、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC15、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。A.設定標準臨街深度B.將標準臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數D.求取單獨深度價格修正率E.制定使用年限修正系數【答案】ABD16、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A.開發成本B.運營費用C.納稅狀況D.對未來的信心E.市場利率【答案】ABCD17、下列對房地產估價的本質描述中，不正確的是()。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是房地產估價師在給房地產定價C.房地產估價或房地產估價機構是對估價對象在市場上可實現價格的保證D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E房地產估價既是科學又是藝術【答案】BC18、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD19、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為價值時點B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D.價值時點由委托人和估價師決定E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點【答案】ABC20、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續開發的投資利息E.銷售稅金【答案】AC21、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC22、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B.電梯數量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC23、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD24、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1D.用途應為所在區段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD25、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業房地產開發【答案】AC26、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方委托經紀人確定【答案】CD27、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD28、下列關于房地產權益的敘述中，不正確的有（）。A.權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產的權利B.房地產的區位是指房地產的空間位置C.地役權是最典型的通行權D.實物、權益、區位三者對房地產價值影響都很大E.中國土地所有權只有國家和集體所有權兩種【答案】AC29、下列房地產估價活動中，符合職業道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助C.房地產估價師保守在執業活動中知悉的國家秘密.當事人商業機密D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC30、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價機構和估價人員不斷提高估價水平B.有助于解決日后可能發生的估價糾紛C.有助于保持估價機構工作的連續性D.有助于行政主管部門和行業組織對估價機構進行資質審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD大題（共10題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）五、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）七、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年