XX項目建議第一章序寫在前面策略，激發需求的工作。如何通過觀點的導入去激發消費者的需求是我們之所長。第一章探索第一節我們在哪里？我們處在新堯新城地理屬性的——核心位置關于新堯新城新堯新城屬于大城北的概念，原有經濟、配套基礎較好，當地居民多，購買力有支撐和保障。隨著改造和升級換代，原有開發量小，需求尚未釋放，潛在購買力大關于新堯新城的思考未來地鐵7、8號線經過新堯新城，其中8號地鐵延長線過江，直達六合機場地鐵未通前遠離主城，目前靠區域內13條公交線通往市區，較為便利新堯新城連接仙林、邁皋橋兩大密集居住區，即將成為繼過渡居住區為主流生活圈周邊產業支撐有限，住宅需求力量不足，區域產品類型單一、競爭能力偏弱，未來土地存量大，市場競爭不確定性強第二節我們的戰場我們處在新堯新城市場屬性的——任重道遠截止到4月08日為止，南京地區在售住宅項目共261個。

近一個月內，共有4個項目的銷售價格出現上漲，4個項目的銷售價格出現下跌，另有253個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為14234元/平方米，近半年來持平。南京市房價走勢棲霞區房價走勢截止到今年3月低，南京棲霞區區在售住宅項目平均價格為12190元/平方。樓盤名稱本月均價上月均價歷史最高價歷史最低價上城名苑12000120001200012000復地新都國際17500175001750017000銀河灣卓苑90009000200007898金域中央廣場14000140001500013000蘇寧環球朝陽山待定未定00新城金郡11000110001250011000天正桃源30000300003000023000金地明悅待定未定00上城風景90009000110009000世茂外灘新城30000300003000011000項目周邊樓盤房價走勢指標對比，項目周邊市場價格升幅不大，整體低迷項目名稱銀河灣卓苑盈嘉香榴灣靜港花谷金地明悅新城金郡紫金北郡建筑面積5.4萬10萬1萬20萬13萬3萬容積限高密度綠地1.124米30%30%1.950米25%40%1.324米30%30%2.4520米30%35%2.260米20%30%1.26020%30%物業類型花園洋房疊加別墅小高層、高層洋房高層高層多層樓面地價392530902529387543102803項目周邊樓盤產品一覽表指標對比，項目周邊產品線單一，同質產品競爭明顯本案新堯新城“造城”規劃居住覆蓋277公頃住宅開發面積可達400萬平米未來板塊土地存量巨大新堯新城規劃有276.83萬平米的住宅用地，占到整個新城規劃用地的40%以上。根據南京市土地儲備中心的出讓計劃，堯化門地區后期將還有大量的住宅土地供應，像后期陸續將出讓解放村地塊和新堯新城5、6地塊等都是以住宅用地為主的地塊；已公布上市地塊約66萬平米新堯新城“造城”，可開發面積達400萬項目區域土地市場截至今日，南京總體住宅可售套數為34987套如以月均銷售量來計算，現階段去化最快的板塊為下關，其次為浦口和雨花而去化速度較慢的為城中、江寧板塊，由于上市量較大，在無新增量情況下須消化周期超過一年。棲霞板塊由于上市量較大，去化較為緩慢，為日后銷售增加難度南京住宅可售量分析整體市場低迷銷售策略轉向“以價換市”市場進入品牌之爭、品質之爭板塊供大于求，價格升幅不明顯板塊存量大，銷售速度一般，后期銷售壓力較大關于項目市場的思考所以就目前市場而言我們如何能脫穎而出？獨樹一幟！第三節我們的“份量”“高度精準提煉項目價值，并發現問題”——項目資本核心競爭力寫真用時間賺空間→核心區域，未來發展潛力巨大用心態賺姿態→剛需量身定制，入住品質樓盤用理性賺感性→大間距樓距、不變質環境用價格賺價值→通膨之后，高而不貴的定價用眼光賺前景→未來三條地鐵交匯地段，絕版優勢我們核心競爭力所要面臨四大問題1. 對區域同質樓盤是取一種迎合、繞道、還是抗擊的態度？2. 在什么情況下可以讓我們項目生活更有價值？3. 在什么情況下可以讓“剛需樓盤”變得比“高配置樓盤”更有價值？4. 在什么情況下可以讓自己和競爭對手旗幟鮮明地區分？誰都不想說因為價格便宜而入住一個配套發展相對滯后的片區；雖然事實上可能是的；但。如果加點生活氣息；加點文化優雅；加點現代品味；事情應該會有所不同……第四南節聯我氣們的“上帝”迎合覆“上茄帝”舒，“較上帝恒”才趟會罩怒著你——客群低分析我們蛛的唯負一戰別場就枕是消宮費者柱的內肝心，佳了解單我們責戰場拖的地蜓形，送哪些喊高地幸已被摟其他扣的品煙牌占裁領，網哪些斜高地采雖然纖有利熄但憑份我們百的實累力占議領不詢了，疫有些業平地吼我們芳可以帝很容第易占通領但息對我活們沒師利，夏我認爭為策括略的自重心牛就在寨于用迫什么架樣手聲法以難我們歸的產創品作羞為軍隱隊去慎攻占投消費詢者心潮中的環某個慶有利注的高梁地。客戶熄主力乖區域揚：堯化府門機會覆客戶補區域除：仙林吃邁皋位橋春鄰近設鄉鎮邊緣返客群跳區域隱：主城者其他抬區域客群蹤蝶來源掏區域辯分析清晰右界定隊并巧幟妙地糕拍對狼了目敲標人與群的碰馬屁國，才換能成瞧功分類典型客戶置業動機客戶級別

客戶特征堯化門板塊普通工薪階層自住低端對價格敏感，總價承受能力低，需求的戶型面積小活動半徑小，就近置業，區域化私營業主自住或投資中、高端對價格關注度小，希望能有較優良的居住環境配套及未來學樣等設施需求較高大城北區域拆遷戶自住或投資中低端不愿住安置房，而希望住商品房對價格敏感，區域化特征明顯換房、改善居住環境自住中端為子女、老人購置新房看重生活配套區域就近置業仙林板塊教師等泛公務員自住或投資中、高端收入較高且穩定，對于高端物業接受能力強置業區域跨度相對較大，追求居住品質和環境注重子女教育軟件園等企業中高層管理人員自住中端就近置業，上班方便，更青睞小戶型產品看重物業品質和社區環境，注重品牌主城其他區域新南京人自住中低端為落戶而在南京遍看重仙林人文環境和良好學區二次或多次置業，以類別墅舒適型產品為主客戶如主力嶼區域-堯化飲門客廢群構魯成原住民

原住民第二代生意人開發射園客象群私企任業主鉛中邁大企拘業中物高管趁企淚業白桃領/基層卻技術毛人員客戶賞主力賄區域-堯化會門客燈群分摧析客戶類型客戶特征經濟實力客戶量置業選擇產品推薦原住民老一代有較強的地緣情結，對新堯抗性小；為子女置業可能選擇高性價品質好商品房較強堯化門地區常住人口8萬。新堯新城4萬人左右普通公寓舒適居家戶型/大平層第二代希望走出新堯，對新事物接受度較高，但為了父母可能就近置業，追求社區環境家庭實力較強中高檔公寓實用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業，關注物管、生活配套，居住舒適度較強外來生意人80%都有定居南京的打算，其中買房是首選附近中高檔物業實用型三房企業人員企業白領對新堯印象原始，經濟實力有限，追求性價比，舒適度一般當前新港園內規模企業約有44家，整體員工數在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城中公寓實用型兩房、三房中層管理根本升級居住環境，以居住環境、社區環境為優先考慮條件，講究身份匹配較強高端樓盤舒適性居家產品/大平層高層管理/私企業主強客群鐘需求紡總結關鍵君詞環境怒舒炊適度吹生居態憲品質客群韻需求賭總結如右當圖所群示，講隨著叼新堯幻玉新城沉周邊憤產業勾鏈的宮快速耳發展杰，隨圣之帶屠來的陽污染龍日益恐嚴重塘，區惡域內達污染練較重售的概衫念已宋經在蹲根深頑蒂固晉，客邁群對拜居住磚環境萬生態天化的帽渴望兆，現樂已如設同荒蛛漠中歡尋綠暢洲一獨般強叨烈。客群輕所需汗求=品質晚和綠畫色生舅活環統境同樣業的地尖段，悄價格恒超值同樣喂的住泡宅，夠品質腔更優放遠積視野逢，是唇環保扁公園倡里的薯家更是暮綠氧誕鮮境此縈繞痕的家是別闖人加型價買律景觀阻一線而我梯們選抄擇免草費送智千噸銅鮮氧換個接觀點核，這熔才是良生活無的價到值客群握需求賊總結開始王給項腫目定蛋位……第二液章嘉出路第一譽節倍定筋位定位集的引余導性面和領儀導力我們賞要建立芹并傳疑播一膀種前所魂未有的樓欲盤形銜象。1、用滲新觀習念引煌導市悶場2、用習生活憂情境正吸引限市場3、用跌先驅棍地位展聚焦址市場一個盾迷人題而有溝效的礎差異河化產狂品概維念：“富慎氧公灣園式罷生活歌理想劫家”我們潛就是扭：公錢園式儀富氧恢生活吉。我精們不叨是炒局作，除不是賴豪宅萍，我線們是慨綠色駱理想受家。謀南京蜓第一尚個。恒闡釋在一種留全新字的綠繪色、坊優雅愈、悠尋閑、繭迷人和的生塑活方與式。全城勺首創富氧并公園物式生牙活理京想家啞園[產品照屬性籌定位否語]有了頁項目抹的屬掩性定某位；開始貝傳播州概念紋的發臭想……第二帥節訂傳淺播案名中央誓公園區域私核心搶地段+公園督式理間想生綿活中央驗公園脈是公因園嗎敬？中央霜公園寸在哪順里？我住仆中央渠公園顏里！傳播偏策略20鐮12未.6廣告仰第一照波1：中央糖公園港即將黨登陸呼石城（電改話，性不告晶知產朱品信辛息—留懸減念）（臨朵時接踏待中薄心包容裝）（案棒場；詳精神礦堡壘難）（禮準品設噸計制氣作）新聞古兩篇該：1.中央重公園喬，強滿勢登李陸石敗城。2.中央閑公園喬，原土來不目是公慕園。20批12撇.7廣告濾第一綠波2：最美乏的風揪景不相在遠度處，黃而只悼在回誕家的指路上率。Ne樹w虎to遲wn豈,是你糾生活返的所柔向1.廣告撲（戶躁外+形象凳）2.新聞爹兩篇民：最美壁的風柴景不迅在遠余處，也而只梅在回撐家的輝路上我在升風景腔如畫巖的回址家路他上。3.公關拴：籌駝備開終工典板禮；20缺12絨.8廣告揭第一悄波3：回到敵起點售，回抱到香疏巴拉廣告孕（戶焰外+形象幻玉）推消整盤苗：中狂央公貓園，撇在新書堯城掠中—（點算明項您目位鎖置）新聞參報道眾：1）回貧到起役點，自回到藍香巴灣拉。2）我好家住拍在公伴園里內容戀：樣觀板房+現場觸售樓日處同辨時搭腿建/（中耀央公晃園形呈象樹甘立，猶產品悔進入賺潛伏桐期）售樓日處模嘩型20騎12頂.9廣告概第二類波1：只有伯新堯挑，只扇有中緊央公給園第二姜輪廣當告式丹軟文遼→象窄征性礙做軟癢性新汽聞→端其他災廣告全渠道非鋪開故事系性報擇廣醞月釀上撫市—（針菠對剛鐵需戶近型，層集中侄爆發晉）20柄12陸.1溫0廣告抖第二色波2：城市侍與中礦央公香園，淘百年補一遇第二識輪廣抱告式頸軟文廈→象禿征性吹做軟氣性新窩聞→混其他身廣告托渠道卸鋪開國慶貨節：頁節日粥宣傳犧造勢開盤抬前蓄眉水最礎后強躬勢廣湯告轟嫌炸20趕12酬.1癢1廣告算第三眠波：中央盤公園獎，盛它世開照園第三壤輪廣牢告式收軟文遠→象員征性肅做軟呈性新狠聞→希其他笑廣告皇渠道易鋪開開盤廣：活構動營峰銷第三雜節突營蹄銷營銷疑階段稱劃分狂：（項頓目總族分為2期開末發，凡一期棕開發獲北5棟）一期量營銷慣周期浸：蓄水鐮期20竄12閃.6—20仗12杰.1灶0強銷活期20鴿12魯.1耀1—20繞13矮.3續銷城期20遺13井.4—20票13圾.8保溫湊期20顯13惱.9—20粒13若.1瞎0預計狀項目崇一期12個月父銷售要完畢上。營銷野操作訪：20嶺12韻.7售樓筋處接動待、精客戶肯接待/策劃旺配合（形慚象包莖裝+臨時違廣告當投放頸）1.售樓憐人員