第一頁，共一百一十六頁。BUILTTOLAST

基業長青

蘇寧環球長風5B地塊項目整合策略提報

【美】吉姆·柯林斯第二頁，共一百一十六頁。第三頁，共一百一十六頁。第一次我們將一個地產項目，類比為“品牌”來理解并推廣。ONE.品牌價值TWO.品牌文化THREE.品牌個性項目可以被競爭者模仿，品牌卻是獨一無二的。項目極易過時落伍，但成功的品牌卻能長久不衰。第四頁，共一百一十六頁。第五頁，共一百一十六頁。PARTONE

品牌價值第六頁，共一百一十六頁。StrengthsThreatsOpportunitiesWeaknesses1、地段、地段，還是地段（中環內，“大虹橋”中心區域）2、新古典主義建筑風格，經典恒久遠3、蘇州河畔，長風公園區域，自然生態4、類型豐富高端：獨棟別墅、甲級寫字樓、五星級產權酒店5、HOK建筑設計/中國建筑上海設計研究院CO./泛亞景觀設計1、非長風生態商務區核心地段2、體量不足十萬方3、蘇寧環球品牌，在上海市場認知不足1、上海經濟中心地位，產業結構轉型，現代服務業的發展2、大虹橋板塊2010年的緊迫啟動3、近年來，新古典建筑的價值的再次主流認可1、上海現代風格高端寫字樓競爭2、長風生態商務區價值未完全成熟展現3、生態商務區的價值不能完全支撐本項目高度SWOT分析第七頁，共一百一十六頁。價值NO.1:地段，地段，還是地段中環內，“大虹橋”中心區域上海虹橋商務區建設提前啟動虹橋商務區的建設對上海城市空間布局、產業結構布局、人口布局都將是一個重大舉措。“虹橋商務區建設不僅僅是其本身,很大程度上是要帶動嘉定、青浦、松江、閔行、普陀、長寧等周邊地區發展。”虹橋商務區已經被賦予諸多功能定位,并勾勒出上海經濟新增長極的藍圖——上海現代服務業的集聚區、上海國際貿易中心的新平臺、面向國內外企業總部和貿易機構的匯聚地,以及服務長三角、服務長江流域、服務全國的高端商務中心。推進虹橋商務區建設,已經明確三個“一體化”,即:交通功能與商務功能一體化、虹橋商務區建設與周邊地區發展一體化、推進長三角一體化。第八頁，共一百一十六頁。融會于精神的建筑萬物由于自然律都必融會于一種精神。

——雪萊《愛的哲學》

價值NO.2:新古典主義建筑——傳世性、價值感、尊貴感、深厚的人文主義內涵第九頁，共一百一十六頁。布拉格艾斯特劇院——“場所精神的絕對勝利”

Estatetheatre

艾斯特劇院，是布拉格第一座新古典主義式建筑，正面三角形的山墻及兩對圓柱，流露出古希臘的建筑風格。

古希臘羅馬的建筑風格，如三角形倒墻、排列狀的圓柱，被加入其建筑風格之中，甚至新的建筑元素——“鑄鐵”也被加入。但是相比較新古典主義風格更為簡化。第十頁，共一百一十六頁。“萬園之園”里的“西洋樓”——從拿來主義中，構建新古典主義始建于清乾隆十二年（1747年）的“西洋樓”，由當時供職宮廷畫院如意館的耶穌會傳教士法國人蔣友仁、王致誠和意大利人郎世寧等人主持設計建造，建造過程中使用了大量漢白玉石，石面精雕細刻，屋頂覆蓋琉璃瓦。園區內布置了6幢歐洲18世紀巴洛克風格的宮殿式建筑。這些建筑的體形及立面上的柱式、檐口基座、門窗細部俱為歐式建筑做法，松柏植栽和綠籬修剪，噴水池、圍墻、道路鋪飾及銅塑石雕等大多具西洋特色；同時結合我國磚雕、琉璃飾件和疊石技術，體現了歐洲式建筑的民族化。圓明園因“園中之魂”西洋樓而被譽為“萬園之園”，人稱“東方凡爾賽”，中西合璧，古今交融，成為東西方文化交流的象征。第十一頁，共一百一十六頁。上海匯豐銀行大樓渣打銀行亞洲總部外灘萬國建筑群外灘THEBUND——空間透露出百年建筑的精神氣質外灘是上海租界區也是整個上海近代城市開發的起點。1843年前，這里還是黃浦江邊的一片泥灘。1844年起這一帶被劃為英國租界，英國人使用作為碼頭，不久開設了怡和洋行等一批英資公司和美資的旗昌洋行。1848年在這里鋪筑了馬路和加固了江岸。這條馬路的名稱（Bund）至今為止是西方國家對上海外灘的稱呼。1868年今天的黃浦公園建立（當時叫外灘公園），這是上海最老的一個公園，到1928年外灘公園只對西方人開放。19世紀末開始，上海外灘漸漸成為租界區管理機構、銀行、旅館等建造它們的體面建筑的地區。第十二頁，共一百一十六頁。新古典主義建筑住宅鑒賞——細節的隱喻，匠心獨運的工藝華潤·外灘九里綠城·御園第十三頁，共一百一十六頁。新古典主義是一種永恒的經典，在每個時代都深具影響力從皇室貴族到名仕階層新古典主義建筑一直被推崇和追求時光，主導不朽建筑的設計思想第十四頁，共一百一十六頁。價值NO.3:蘇州河歷史文化遺產，長風生態商務區自然生態蘇州河歷史文化遺產。據統計，蘇州河沿線列入保護名冊的市級以上文物保護單位以及市級優秀近代保護建筑達28處之多，此外還有37處公寓、里弄建筑以及倉庫建筑被認定為具有保留價值。蘇州河畔近代優秀建筑：原英國領事館，建于1873年。外灘中山東一路33號/黃浦公園，中國第一座歐式公園/百老匯大廈（今上海大廈），風格前衛/上海郵政總局，滬上首座鋼筋結構、大理石加磚石外墻。/河濱大樓./禮查飯店（今浦江飯店），外表華麗/中央造幣廠/怡和洋行打包公司/外僑板球俱樂部，石庫門四層樓房/上海胡慶余堂雪記國藥號/兆豐公園（中山公園）/圣約翰大學/河上名橋/韋爾斯橋（外白渡橋）長風生態商務區，上海首批重點推進的九大現代服務業集聚區之一，服務長三角，輻射國內外。位于上海市普陀區南部，東起長風公園和華東師范大學，南臨蘇州河，北以金沙江路為界，西至真北路中環線，是不可多得的一塊可供整體規劃開發的寶地。第十五頁，共一百一十六頁。價值NO.4:類型豐富高端：獨棟別墅、甲級寫字樓、五星級產權酒店一站式泛商務企業總部公館第十六頁，共一百一十六頁。價值NO.5:HOK建筑設計/中國建筑上海設計研究院CO./泛亞景觀設計國際團隊聯袂打造，品質由細節保障第十七頁，共一百一十六頁。地段新古典主義蘇州河/長風公園類型豐富高端國際團隊項目豐富的價值支撐五大價值支撐，成就上海中環內，商務寫字樓中的奢侈品品級的“品牌價值”第十八頁，共一百一十六頁。我們的目標客群在哪里？第十九頁，共一百一十六頁。恪守：核心價值觀/核心目標改變：文化和運營方式/具體目標和策略高瞻遠矚公司的永遠不變和應時而變節選自《基業長青》第二十頁，共一百一十六頁。企業發展軌跡成立基業長青發展行業領袖國際行業領袖生存財富積累優秀卓越BUILTTOLAST

需要企業總部設立在上海這個國際平臺上的企業客群第二十一頁，共一百一十六頁。目標客群層階主力客群行業領袖標桿客群基業長青的國際行業領袖輔助客群長三角乃至全國的實力企業這個時代“商業精神”的崛起，商仕文明的發展，以“仕”成為我們的目標客群的身份標識第二十二頁，共一百一十六頁。第二十三頁，共一百一十六頁。PARTTWO

品牌文化第二十四頁，共一百一十六頁。一條河流和一座城市的歷史第二十五頁，共一百一十六頁。“蘇州河”是允許望文生義的，真的沿河向西，會走到蘇州。所謂蘇州河是指吳淞江的上海市區一段，從北新涇到外白渡橋。1880年后，外國商人在上海開設了好幾家繅絲廠，其中大部分在蘇州河邊，其他還有面粉廠，鐵器廠，造紙廠等。上個世紀初開始，蘇州河兩岸修建了大量行業碼頭，木碼頭，酒碼頭，土產碼頭等。

全長53公里的蘇州河，一般概念中被分為東段和西段。過去，西藏路以東兩岸都在租界內，西藏路以西是華區。西段的南岸在租界擴張之后也劃進租界，北岸，即所謂的閘北是華區，中國最早的民族工業很大程度上起身于此。沿河兩岸的建筑曾是這段歷史的記錄。第二十六頁，共一百一十六頁。上海的蘇州河，世界的蘇州河第一站：外灘外白渡橋上海大廈

觀賞黃浦江蘇州河口的景色，在此隔江眺望浦東的東方明珠、金貿大廈、環球金融中心、國際會議中心和濱江大道。參觀者外灘歷史紀念館，黃浦江蘇州河口水文鐘，瞻仰上海人民英雄紀念塔。走一走外白渡橋，看一看河北岸的萬國證券交易所、俄羅斯駐上海總領事館。最后登上上海大廈頂樓，鳥瞰黃浦江兩岸。第二十七頁，共一百一十六頁。上海的蘇州河，世界的蘇州河第二站：郵政大樓

南蘇州河樣板段河濱大樓原上海總商會

從上海大廈下來，沿北蘇州河路向西步行數分鐘即到四川路橋頭的郵政大樓，這里現在仍是上海郵政局的所在地，可到集郵門市部買上一些上海的紀念郵票寄給親朋好友。路過四川路橋（這里曾是解放上海的重要戰場和突破口），沿南蘇州河路河濱綠化樣板地段走到河南路橋，橋北部的東面是著名的公寓建筑河濱大樓，西面是原上海總商會的建筑，在其西面是蘇州河上最老的“老閘橋”。第二十八頁，共一百一十六頁。上海的蘇州河，世界的蘇州河第三站：四行倉庫西藏路橋藝術家倉庫回到北蘇州河路，向西走十分鐘就到西藏路橋，過橋向西就是著名的“八一三”淞滬抗戰紀念地——四行倉庫。西藏路橋到成都路橋之間倉庫密集。部分已改建成藝術作坊或工作室了。第二十九頁，共一百一十六頁。上海的蘇州河，世界的蘇州河這一站？第三十頁，共一百一十六頁。長風生態商務區，“兩中心，一園，十館”“兩個中心”即引進好萊塢知名影視娛樂集團米高梅合作策劃建設的米高梅世界娛樂中心（內含米高梅電影學院、影視娛樂城等）和包括一個可容納3000人、可舉行大型影視節慶盛典和文藝活動的無柱大廳的蘇州河畔標志性建筑―――跨國采購會展中心。“一園”“一園”即在中環線和木瀆港之間占地近240畝、接軌蘇州河岸老工業文明的工業遺址園；“十館”“十館”是結合綠地規劃建設或保留改造老工業建筑，籌劃的十家體現蘇州河畔工業文化蛻變和當代文體產業、電影工業發展的專題博物館、展示館。目前已基本建成的商標火花展示館、游艇游船展示館，在建的成龍電影藝術館、與美影廠合建的海上動漫藝術館，以及正在籌劃的家電博物館、城市工業雕塑館、劉翔田徑館、海上書畫玉石館等，將全面展示蘇州河沿岸全新的工業文明狀態與文化生態。第三十一頁，共一百一十六頁。蘇州河，項目根植于長風生態商務區這個國際商務平臺的同時，附加的獨一無二的文化價值。承載外灘的商業精神孕育著海派文化的光輝將城市的文明鐫刻在歷史的長河中第三十二頁，共一百一十六頁。中邦MOHO醫谷·現代商務園創研智造東方環球企業中心大業領地財富興園中鑫企業廣場匯領商墅紫竹科學園區A類市調：上海總部基地調查：祥見刻盤附件第三十三頁，共一百一十六頁。B類市調：長風生態商務區在售項目樓盤體量價格租售車位備注旭輝世紀商務廣場（甲級精裝）6983平方（總部獨棟現房）28000元/方（均價）3.68萬/方（報價）2.5元/方.天出售出租859個09.6.30入住物業費15元/方.月匯銀銘尊（甲級毛坯）18.7萬方（小高層整層出售）28000元/方（均價）3.5-3.8元/方.天出售出租08.06.1入住（1000元位/月）物業費15元/方.月北岸·長風（甲級初裝）2.9萬方（高層、多層）23000元/方27000元/方5元/方.天出售出租316個物業費11元/方.月國盛中心（甲級毛坯）49.6萬方（高層、多層）24000元/方（均價）出售2823個2009.12.15入住物業費12.5元/方.月第三十四頁，共一百一十六頁。C類市調：上海高端商務寫字樓樓盤體量價格租售車位備注海外灘中心（甲級全裝）28.2萬方（小高層）50000元/方出售370個物業費27元/方.月蘇河1號華森鉆石商務廣場（甲級毛坯）8.8萬方（高層、LOFT/酒店）30000元/方出售458個物業費15元/方上海環球金融中心（甲級初裝修）約38.2萬方（492米）8元/平方米.天20—25元/平方米.天出租1100個物業費58元/方第三十五頁，共一百一十六頁。“市場競爭”對照：A類市調：上海總部基地調查B類市調：長風生態商務區在售項目C類市調：上海高端商務寫字樓A類：無地段優勢B類：無品質優勢C類：無唯一的調性優勢蘇寧環球5B地塊項目：奢侈品級的地段、奢侈品級的品質、奢侈品級的建筑調性2010年上海商務項目中的奢侈品第三十六頁，共一百一十六頁。5A級寫字樓標配：一、樓宇設備自動化系統(BA)

樓宇設備自動化系統,可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶

梯進行監視及控制。

以狀態監視為主，控制啟停為輔。

1空調自控系統/2供排水自控系統/3變配電監視系統/4電梯監視系統

二

安全防范系統（SA）

1閉路監視系統：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象機。樓內各層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走廊設置固定黑白定焦攝象機，地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝象機。

2防盜報警系統：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。

3停車場管理系統：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。

三

通信自動化系統（CA）

1綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。設計院完成干路敷設。提供以5類線為基礎的綜合布線信息通道。

2無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號增強系統。

四

辦公自動化系統（OA）

以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。

五

火災自動報警和消防聯動控制系統（FA）

1設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。

2廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統產品硬件：第三十七頁，共一百一十六頁。產品硬件建議：1.園林規劃：在儀式感十足的園林基礎上，引入皇家園林的幾何造園手法，增加項目的頂級調性，園林小品可以借鑒北京綠城·御園。2.車位配比：根據市調，目前市場車位比最優的是84平米：1個車位，建議我們能做到80平米：1個車位；若客觀受地塊影響，可考慮租賃長風生態商務區內，其他項目的車位。以保證最優化。3.通訊設備：光纜的容量擴容，達到極致高速的辦公效率。第三十八頁，共一百一十六頁。產品軟件建議：1.五星級精品酒店管理的引入：國際精品酒店集團(E)等。2.世界級頂級物管的引入：五大行。3.世界級品牌的引入：EG.米其林三星餐廳就是外灘3號中的JeanGeorges餐廳。第三十九頁，共一百一十六頁。奢華軟件建議：1.世界商業文明藝術品收藏。2.申請做世界級商務交流的會館。第四十頁，共一百一十六頁。界，一種文化的共識界，一個圈層的聚合界，游戲規則的制定品牌因文化而獨成一界：唯一性、稀缺性、傳世性第四十一頁，共一百一十六頁。主推案名：

蘇寧·河仕界

COMMERCIALPALACE（商務官邸）第四十二頁，共一百一十六頁。定位：領袖全球的基業商邸第四十三頁，共一百一十六頁。SLOGAN:

百年蘇河世界商邸constitutenewcommercialregulation（商業規則制定者）

【萃取新古典主義建筑風格精華筑就而成的蘇寧·河仕界，完美傳承了蘇州河百年文脈商源以及外灘建筑群的經典風貌，是傳承上一百年榮耀，更是引領下一百年的輝煌。并以2500-4150㎡超大獨棟商務空間的建筑形態，全面超越現有的一般商墅和寫字樓，“商邸”這一項目專屬定位順勢而出，也唯“世界級”企業集團才可與之匹配。新古典主義經典建筑風格在蘇州河百年璀璨榮耀光環之下，將完美呈現出項目“世界級”的奢貴血脈，傳承性不言而喻。】第四十四頁，共一百一十六頁。第四十五頁，共一百一十六頁。PARTTHREE

品牌推廣第四十六頁，共一百一十六頁。和聲觀點1

做足項目品牌，聯動淀山湖項目，

以兩個頂級項目的品牌認知和美譽，帶動蘇寧環球品牌“蘇寧電器”品牌先入為主，“蘇寧環球”的知名度僅限行業內部，故，以項目帶動品牌，“蘇寧·河仕界”項目獲得市場認可后，推出“蘇寧環球”品牌（以新聞公關為主）。第四十七頁，共一百一十六頁。和聲觀點2

公關先行/事件引爆

大眾傳播/小眾接觸第四十八頁，共一百一十六頁。2011年，6-7月銷售工程節點推廣節點公關先行推廣方式事件營銷新聞公關營造項目奢貴調性大眾媒體推廣建立項目奢貴形象地段新古典建筑蘇州河文脈國際精品酒店集團Epoquehotels.Com米其林三星餐廳2011.3.階段一2011.4.-5.2011.6.-7.階段三階段二事件營銷構建項目商務奢貴內涵大眾推廣引爆上海灘內斂商務奢貴榮膺福布斯指定會所世界杰出華商會財富領袖論壇全球發售形象面世第四十九頁，共一百一十六頁。客群圈層思考商會；(例：世界杰出華商會)同學會；(例：長江商學院、中歐商學院)國際金融背景領袖；長三角企業高層…第五十頁，共一百一十六頁。客群媒介接觸習慣（1）時效性強的信息網絡，電視，報紙，雜志。（2）對傳統媒體信任度偏高高端商務客群對網絡的信任度低，對信息挖掘功能更具優勢的電視報紙雜志傳統媒體顯得更加信任。（3）傾向單一清晰媒體組合以財經類報紙雜志為主。（4）巡生活軌跡的場所寫字樓、私人會所、國際機場、高速公路、高端商務酒店、高爾夫球場、網球場、餐廳、酒吧第五十一頁，共一百一十六頁。媒體推廣原則以高端財經管理類媒體為主，精準擊中目標客戶和潛在客源；主流日報新聞炒作為輔，保持項目市場熱度和曝光率。第五十二頁，共一百一十六頁。《21世紀經濟報道》《第一財經日報》《商業周刊》中文版《哈佛商業評論》《時代人物周報》《經濟觀察報》媒體推廣矩陣鳳凰衛視第一財經華爾街日報中文網FT財經網、搜房、新浪等上海商報、理財周刊、上海樓市、租售情報、時代報、上海經理人、上海證券報等財經管理報刊電視網絡專業報刊通訊社新華社、中新社、道瓊斯、彭博社戶外上海高架滬寧高速第五十三頁，共一百一十六頁。平面表現第五十四頁，共一百一十六頁。第五十五頁，共一百一十六頁。第五十六頁，共一百一十六頁。第五十七頁，共一百一十六頁。第五十八頁，共一百一十六頁。第五十九頁，共一百一十六頁。第六十頁，共一百一十六頁。第六十一頁，共一百一十六頁。第六十二頁，共一百一十六頁。第六十三頁，共一百一十六頁。第六十四頁，共一百一十六頁。第六十五頁，共一百一十六頁。第六十六頁，共一百一十六頁。第六十七頁，共一百一十六頁。第六十八頁，共一百一十六頁。第六十九頁，共一百一十六頁。第七十頁，共一百一十六頁。第七十一頁，共一百一十六頁。第七十二頁，共一百一十六頁。第七十三頁，共一百一十六頁。第七十四頁，共一百一十六頁。第七十五頁，共一百一十六頁。第七十六頁，共一百一十六頁。第七十七頁，共一百一十六頁。第七十八頁，共一百一十六頁。第七十九頁，共一百一十六頁。第八十頁，共一百一十六頁。第八十一頁，共一百一十六頁。第八十二頁，共一百一十六頁。第八十三頁，共一百一十六頁。第八十四頁，共一百一十六頁。第八十五頁，共一百一十六頁。第八十