高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書（完整版）20232023年1月目錄結(jié)構(gòu)項目可行性分析一、項目背景及發(fā)展概況1、我國高爾夫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2、我國高爾夫房地產(chǎn)市場前景展望二、項目介紹及實施方案1、項目總體情況爆2、軟項目進(jìn)開發(fā)思路愿3、服項目零建設(shè)基本方飯案悔4、奔項目功能分怎區(qū)及主要內(nèi)曠容輩三、項目所鍛在城市房地句產(chǎn)市場分析憤1、漏宏觀層面中2、鉛客戶定位湯3、膀產(chǎn)品定位益4、圓定價策略鵝5、德銷售策略叨四、廉項目優(yōu)勢分咽析公1、絲交通優(yōu)勢：罩2、堂規(guī)模優(yōu)勢論3、動稀缺優(yōu)勢忙4、舉文化優(yōu)勢：私五談、夏項目峽風(fēng)險分析與北規(guī)避對策聚1、獵項目風(fēng)險分濾析畢2袍、堪項目注風(fēng)險的防范臉對策給六、少投資估算和嶺開發(fā)計劃脫（估算內(nèi)容舅為高爾夫球笑場建設(shè)+會熟員股東的別污墅建設(shè)）張1器、晴項目汗投資念估算砍2硬、陽項目喘開發(fā)計劃想七喚、貧財務(wù)與投資塞價值分析恰結(jié)論女項目可行性虜分析溝一、項目背陵景及發(fā)展概販況麗1.我國毫高爾夫房地照產(chǎn)市場現(xiàn)狀敲1.1趣我芹國高爾夫房移地產(chǎn)整體市閘場監(jiān)1984秩年，第一座抵高爾夫球場洲即中山溫泉棄高爾夫鄉(xiāng)村獻(xiàn)俱樂部建成輸，宣告高爾伴夫在中國大場陸正式落地洞。犯此后，高爾題夫球場在中梢國大量發(fā)展喇。靈短短二十多萄年的發(fā)展，途球場如雨后逃春筍，已經(jīng)童突破了30忽0翻家，并以逐四年上升的比電例遞增。吃1.2闊京伍、卡廊坊高爾夫憶房地產(chǎn)市場帝現(xiàn)狀國北京、廊坊婆周邊高爾夫旦球場發(fā)展情棚況輔北京周邊高孕爾夫球場發(fā)雹展情況轉(zhuǎn)初步統(tǒng)計：慣北京市有4析3個標(biāo)準(zhǔn)高嘗爾夫球場，缸泛北京范圍背內(nèi)有8個大鉛型的高爾夫注球場撕。搏遠(yuǎn)郊圈和中剃心圈內(nèi)主要融有十個高爾錢夫球場相對雨集中的板塊字，分別為十袋三陵水庫圈談，潮白河圈坑，西山圈，方亞奧圈，機(jī)創(chuàng)場板塊，燕籃郊潮白河，蛾通州永定河卡，京南，京吃西永定河，省京西板塊。冠廊坊及周邊景高爾夫球場發(fā)展情況炕環(huán)北京地區(qū)棚有8個高爾得夫球場，主敞要集中在廊承坊和保定涿襯州地區(qū)。其蒼中廊坊市內(nèi)緊有2個，燕播郊2個，香敏河1個；涿急州3個。繞北京及廊坊肉高爾夫球場結(jié)經(jīng)營模式妄傳統(tǒng)意義上鍬，高爾夫球箱場的收入有扛直接的會籍銜銷售收入，盾會員、非會舉員打球消費(fèi)拿（收入），交賓館、酒店爛、專賣店、抱鄉(xiāng)村俱樂部程、SPA等蠢營業(yè)收入壞。益高爾夫新興伶的收入增長撐點來自于：喘頂級富豪住卻宅銷售收入我、高爾夫旅多游和高爾夫抖比賽等傲。毀新興收入增板長迅速，大肆有趕超之勢的。緩北京宮—去廊坊高爾夫鋒別墅市場分次析倡北京及奴周邊縫地區(qū)別墅分柄布鳥據(jù)不完全統(tǒng)率計，北京市黑高爾夫別墅冊物業(yè)，總數(shù)伸已經(jīng)達(dá)到2乒0多個。從拼別墅與球場顫位置關(guān)系看仁，分為兩大腹類：場內(nèi)別鍬墅和場外別赤墅，以場外權(quán)別墅為主鄙。鄉(xiāng)從建設(shè)主體叛看，場內(nèi)別徑墅以開發(fā)商愚與球場投資咸建設(shè)方為同嘉一方為主。晴早期球場和找別墅通常先插后規(guī)劃，先顏后建設(shè)；近浙幾年多為同蟲期規(guī)劃選先后建設(shè)，體或同期建設(shè)刮。場外別墅換一般先有球澆場，開發(fā)商酬借勢開發(fā)別露墅。洋據(jù)資不完全統(tǒng)計寨，森2023矩年底前，北來京將有45傻個高爾夫球疑場，其中1臨5個項目附調(diào)帶高爾夫別鉆墅項目，其塑中10個為肺同一開發(fā)商潮開發(fā)，5個先項目為兩個顫開發(fā)商開發(fā)戰(zhàn)。廊坊地區(qū)熱及周邊有8夕個高爾夫球辛場，其中5每個項目帶有喚別墅項目，籍2個項目準(zhǔn)柱備建設(shè)別墅稀或公寓項目往。林1.3稀三亞高爾夫側(cè)房地產(chǎn)市場仰三亞高爾夫姥球場發(fā)展概簽況既據(jù)易居中國缺不完全統(tǒng)計術(shù)，三亞市及商周邊有七個膀高爾夫球場滲。目前已建除成的全部為獻(xiàn)18洞標(biāo)準(zhǔn)望球場，其中谷有兩個球場散的規(guī)劃球洞照數(shù)分別為3士6洞和54鳥洞，即2-學(xué)3個標(biāo)準(zhǔn)的皮高爾夫球場比。緣海南省高爾愚夫球場分布頌圖礎(chǔ)既紅棠灣鋸其分布主要功環(huán)繞三亞市暢的海岸線且跡多建設(shè)在風(fēng)歷景區(qū)內(nèi)，其像定位多為度幕假型球場。紅棠灣蘿表1-8：預(yù)三亞市高爾臨夫球場情況托三亞高爾夫港別墅市場情蔽況喊三亞高爾夫劈別墅市場概攜況蕉易居監(jiān)測發(fā)嘩現(xiàn)，三亞高輔爾夫球場大撫多配建有別旗墅，其中早跌期的高爾夫凳球場其配建慣別墅是為方疾便會員來此壩打球提供的筆，比如日出犯觀光高爾夫濕球場；近期蒸開業(yè)的高爾米夫球場，其鄰住宅開發(fā)規(guī)貧模大，面對累的客群不僅跡是會員客戶咬，而是廣大本的房地產(chǎn)置迷業(yè)客戶，比釘如亞龍灣高充爾夫球場和沉清水灣。三算亞的高爾夫證別墅市場處棚于發(fā)展的起你步階段，高款爾夫別墅在耐建及建成項譽(yù)目較少。究凡其原因，與中大部分三亞漫高爾夫球場質(zhì)開業(yè)時間較帆短、處于試宰營業(yè)階段、菊相關(guān)住宅配敞套尚未開發(fā)賊有關(guān)。哨2.我蕩國高爾夫房膽地產(chǎn)市場前攀景展望劑頂級別墅中騰高爾夫別墅麥升值潛力最幼大砍上世界90災(zāi)年代，高爾勸夫別墅的消余費(fèi)者主要是讓境外人士；擊到2000贈年，國內(nèi)的北消費(fèi)者日漸熱增多；20援07年，高品爾夫別墅7帥0％的買家燥是國內(nèi)成功竿人士。從價窩格走勢上來狹看，高爾夫共別墅較之其聽它頂級別墅沒價格上漲更境快，因為它媽更具稀缺性占。設(shè)國外高爾夫罩別墅的售價況一般比普通壁別墅要高出島3~4倍，老而舉辦過頂脖級高爾夫賽括事的球場別晌墅售價甚至寨可達(dá)普通別穿墅的10倍繁以上。娛球場與別墅姨相互依托支屬持儲在國內(nèi)現(xiàn)階及段單靠球場跳自身開發(fā)運(yùn)違營實現(xiàn)收支同平衡難度很遞大，碎真正吸引高善爾夫投資商樹的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)耐業(yè)的開發(fā)嚷。球場之后溜跟進(jìn)的往往風(fēng)是房地產(chǎn)項救目，比如別鞭墅、會所等虜。球場除必血要設(shè)施外，轎多設(shè)計為別輝墅或高級公鄙寓，以加快沈投資回收。御高爾夫球場膏與別墅飄相互依托與差支持，進(jìn)入循良性的運(yùn)營藝循環(huán)，能夠迅達(dá)到雙贏的稱效果。典二、昌項目積介紹濾及實施方案衰1.項目秩總體情況項目區(qū)位峽項目區(qū)位圖裹憑本項目地塊撥位于廊坊萬棚莊生態(tài)城藝址林文化公園仗內(nèi)，北側(cè)緊隔鄰北京市大絕興區(qū)，項目吳距離京津塘凱高速路采育飯出口謀十公里濫，駕車至北舍京CBD中判心商務(wù)區(qū)3晨5分鐘可到咬達(dá)，至首都害機(jī)場50分嚇鐘可到達(dá)，毛處在環(huán)北京薪一小時經(jīng)濟(jì)鄉(xiāng)圈內(nèi)。兩項目整體規(guī)幫劃伸服士顆卡環(huán)項目整體規(guī)陪劃圖考本項目總占納地面積14搭000畝，釣規(guī)劃有5個仰標(biāo)準(zhǔn)18洞歐高爾夫球場蜓、書畫家藝押術(shù)中心、高鎮(zhèn)爾夫別墅和膀公寓、會所匹、精品酒店拒等，同時將辦保存多個原第有梨園地塊陡。項目特征鄰A.產(chǎn)品脈特征風(fēng)—燙高爾夫球場南+高爾夫別鹿墅拒06年起國剛家明令禁止壩高爾夫建設(shè)午用地，新開軟高爾夫項目早稀少，本項絮目不僅擁有拴大規(guī)模高配令置的高爾夫悟球場，同時扭場地內(nèi)規(guī)劃箭有高端別墅燙，為會員提歐供全方位服永務(wù)的同時，恩成為項目的騙一大收入增刻長點。項B.客戶怕特征揭—鼠高端定制式留別墅籮本項目為該運(yùn)院專屬休閑館度假場所。祝會員制、封汗閉式管理，題高端定制別與墅，保證項疊目的私屬性川與高端定位似。掀C.經(jīng)營蘭特征柄—碎三亞、上海剛、北京三地毅聯(lián)動房本項目將采拾用連鎖的經(jīng)陸營方式，在疤三亞、上海央、北京三地稻聯(lián)動，入會倦會員可憑卡跡獲得全年不悠休，吧“塵一南一北樂”嚼的打球體驗猶。項目現(xiàn)狀羅項目地塊地民勢平坦，呈牛倒千“涉U掛”主型，地上附型著物以農(nóng)田沸、果樹為主霜，生活、商侮業(yè)配套設(shè)施臭欠缺。裳2.項目楊開發(fā)思路像本項目將采牙用高爾夫球丑場+糟別墅的的開候發(fā)模式，先呀期建設(shè)高爾士夫球場，同習(xí)期枯開發(fā)似股東會員皆別墅，并通阻過多種營銷輝手段將兩者沃互動。項目縣收入主要來襪自別墅銷售輸收入和高爾反夫球場收入汽，其中，高矩爾夫球場收拼入包括兩部忙分：一是會龜籍的直接銷陷售收入，二遙是球場的經(jīng)呼營收入，包煉括會員打球月收入，酒店隱、賓館、專傘賣店、SP收A等營業(yè)收莊入。維3.拴項目柴建設(shè)基本方炭案鉆本項目剛200犧9年11月臂進(jìn)行前期工殼作，預(yù)計移20猴10年3月湊開工，認(rèn)20蔑11年3月我全部竣工，騎施工工期約聚13個月。東4碗項目功能分供區(qū)及主要內(nèi)死容窄占地面積煙（畝）胳別墅建筑面腳積驅(qū)（萬平方米平）貌會所建筑面植積胖（萬平方米驕）足2610蓬16音0.5踢本次開發(fā)的冶地塊位于項裕目東南角，廉占地面積2箭610畝，層包括一個1連8洞的高爾筆夫球場、高滔爾夫別墅及粘會所，其中閑，別墅建筑分面積16萬粘平方米，會梨所建筑面積互5累000借平方米政。侍三、項目所繁在城市房地譽(yù)產(chǎn)市場分析埋1.宏觀盜層面巷1.1廊競坊宏觀環(huán)境犬廊坊市發(fā)展極規(guī)劃環(huán)境介廊坊市地處懸京、津兩地晨之間的卓越嗓區(qū)位優(yōu)勢，皆使得它成為決了連接北京攔和天津兩大紗直轄市的唯符一紐帶，更歷具備了依托蠟京、津兩地映資源借勢發(fā)運(yùn)展的先天優(yōu)曾勢。由廊坊規(guī)、北京和天逢津三地交叉形組成的開“如三點式輻射貓”康經(jīng)濟(jì)發(fā)展互辨補(bǔ)帶，加上仍首都第二機(jī)筐場的興建，伙都為廊坊的培經(jīng)濟(jì)騰飛和肆區(qū)域發(fā)展奠么定了堅實而令長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)忽。處根據(jù)北京市校發(fā)改委的規(guī)弦劃戰(zhàn)略，首攪都第二機(jī)場戲的興建承擔(dān)喉著記“春統(tǒng)籌京津冀凈發(fā)展序”椅的重要戰(zhàn)略栗意義。拴京津冀合作除于2023納年全面進(jìn)入悠實質(zhì)對接的吸新階段，新課機(jī)場的選址端已經(jīng)基本確槍定在北京的必南各莊附近判，距離廊坊搶正在建設(shè)的懇萬莊生態(tài)城控僅有棚18公里娘，廊坊趁勢蠢正在加緊籌駁建臨空經(jīng)濟(jì)默區(qū)。另外，織隨著京冀一粗體化步伐的話加快，未來率將有兩條輕辜軌連接北京錦和廊坊。按屠規(guī)劃，亦莊孩的L2線將禮延伸至廊坊聚市區(qū)，八通酸線延伸至廊鐘坊燕郊，并北在萬莊設(shè)站膜。這些重大月基礎(chǔ)設(shè)施的臉規(guī)劃建設(shè)，宇在提升廊坊潤城市價值的圈同時更使廊咽坊在新一輪惡的發(fā)展中占撲盡了先機(jī)。沙2.2三膝亞宏觀環(huán)境槳三亞市政規(guī)陳劃環(huán)境騎根據(jù)《三亞禽市（199首5認(rèn)—賊2023）載城市總體規(guī)法劃》的部署誦，三亞市確什定了捏“國際性致熱帶海濱風(fēng)說景旅游城市突”止的城市定位膠，依據(jù)此定勻位確定了以劣旅游業(yè)為核州心和龍頭、留圍繞旅游業(yè)噸發(fā)展商業(yè)和摘服務(wù)業(yè)的城桐市發(fā)展戰(zhàn)略睬。由于房地愈產(chǎn)泡沫曾給歇三亞造成過恐不好的負(fù)面則影響，所以蹤在新的城市糞發(fā)展規(guī)劃中補(bǔ)在結(jié)合地區(qū)蒼資源和區(qū)域捆特色的基礎(chǔ)手上，采取了炊保護(hù)并控制垮可開發(fā)土地磨資源和控制真新區(qū)開發(fā)的往限制性政策紫。并依托高崖速公路和鐵迫路的興建改片造以及博鰲炕VIP國際辯商務(wù)機(jī)場的銀建設(shè)，密切傘和加強(qiáng)對外賊聯(lián)系。我三亞市浪風(fēng)景區(qū)沿海籃岸線呈帶狀拜分布，由三蒙大景區(qū)、四泄個景點組成轉(zhuǎn)，潔這種豆“錢城景相依帥”協(xié)的特色為區(qū)亞域內(nèi)旅游度街假地產(chǎn)的開禮發(fā)創(chuàng)造了先脾天條件，使初三亞市房地歷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展響形成了妻“枯旅游帶動地談產(chǎn)、地產(chǎn)圍輸繞旅游么”肢的開發(fā)模式季。眉北京別墅市冶場分析燕北京各別墅惡區(qū)域示意圖突以2004舒年為分水嶺欠，之后的別岸墅供應(yīng)量下焦降明顯判圖3-9：較2000-哄2023年青北京別墅市候場新增供應(yīng)蓬走勢砍數(shù)據(jù)來源：援易居CRI別C中國房地饒產(chǎn)決策咨詢費(fèi)系統(tǒng)攜2000-示2004年旗，北京別墅維市場供應(yīng)量宏以100萬查平方米/年腸的速度遞增桃，從200籍5年開始，引新增供應(yīng)量歪逐漸走低，界2007年尺為100萬溪平方米，僅最高于200負(fù)0年的62學(xué)萬平方米。址而2023貝年別墅新增煎供應(yīng)量有所勉抬頭，達(dá)到昆145萬平映方米，但受躁別墅用地叫循停政策的影霸響，該部分選供應(yīng)以花園迎洋房這樣的詳類別墅居多墳。日以2006許年為分水嶺級，近兩年別辰墅成交量逐妻年走低販圖3-10嚼：2000薪-2023仗年北京別墅凍市場成交套蒸數(shù)走勢桃數(shù)據(jù)來源：躺易居CRI切C中國房地殘產(chǎn)決策咨詢哲系統(tǒng)鄙由上圖可知忍，近9年的孩別墅成交量澆呈哈“句倒U品”另型結(jié)構(gòu)。其程中，以20度06年為最驢多，達(dá)到6所000套左天右，之后，道受供應(yīng)量走悔低的影響，仿成交量出現(xiàn)俘萎縮，但隨沸著別墅用地予叫停政策的丑實施，該類距產(chǎn)品在市場日上的占有率下越來越少，渡尤其是純獨(dú)抖棟別墅項目河，顯得更為縱稀缺，價格揉也是水漲船枯高，保值增煙值潛力更大缸，因此，別建墅市場的需丑求依然較為主旺盛。餃稀缺產(chǎn)品，睜成交價格逐講年飆升棚圖3-11痰：2006厘-2023腰年北京別墅紀(jì)市場成交均都價走勢皂數(shù)據(jù)來源：訂易居CRI角C中國房地五產(chǎn)決策咨詢稅系統(tǒng)猶目前，市場評中的別墅產(chǎn)滋品越來越稀神少，從而導(dǎo)旺致價格不斷亭攀高。從2傷006-2桶008年別悶墅成交均價黃走勢圖上可蠅以看出，該扯類產(chǎn)品的價啟格以20%季/年的速度愧遞增，截止薯到2023議年，已經(jīng)高絹達(dá)1754歸7元/平方窯米，僅僅兩附年的時間，雹比2006熟年高出八成偽多，極具保陳值增值潛力滴。熔2.客戶導(dǎo)定位沃以開發(fā)高端栽客戶群為依辰托泄輻射周邊：不本項目有著奶優(yōu)越的地理刑位置，距離工社會精英云排集的首都北班京在一小時坦車程內(nèi)，目輝標(biāo)客戶將為室項目周邊省舒市的商務(wù)精逮英等社會上園流人群。桌定向銷售：懇積極拓展與坡國內(nèi)外高端隨培訓(xùn)學(xué)院關(guān)桃系，加強(qiáng)與深各地培訓(xùn)機(jī)廉構(gòu)的互動合換作關(guān)系，進(jìn)剪行委托銷售考或定向銷售獻(xiàn)，將大大減捧少項目運(yùn)作合風(fēng)險，并為疫項目快速回制籠資金提供哭較大支持。鼻散客會員：李根據(jù)計算，畢本案別墅項招目總套數(shù)體沫量不大，大仇概270余梢套，因此隨晌出售的別墅擴(kuò)贈送的高爾唉夫俱樂部會肅籍占可提供宿總會籍的比墾例不大，為號保證高爾夫領(lǐng)場地資源得舒到充分利用議，高爾夫俱竄樂部會籍建傅議小部分對訊散客出售。不3.產(chǎn)品寄定位覆根據(jù)客戶的中特點及項目踢整體定位，平建議該項目禁產(chǎn)品定位為冤：高端產(chǎn)品扁為項目形象拼產(chǎn)品，中高佩端產(chǎn)品為主私流產(chǎn)品。添結(jié)合產(chǎn)品定乎位,建議該值項目運(yùn)營模估式為：雨本項目的運(yùn)攝營類型定位錫為封閉式，畢即高爾夫俱嚷樂部服務(wù)只私提供給加入估會籍的會員寶。這樣可以燕提高本俱樂灶部知名度及跪品牌力，吸株引各地精英遭，而且也可龜以通過會籍際的出售快速解回收資金，叼降低運(yùn)營風(fēng)韻險。電4.謙定價策略架基于本項目泡的中高端檔存次、形象和著產(chǎn)品定位，喘比較市場上獎其他同類樓蘆盤的情況，租初步確定，脹本項目開盤遇定價為：1冒5000元墳/平方米（尺大產(chǎn)權(quán)別墅凍）或100窄00元/平耐方米（小產(chǎn)絨權(quán)別墅）。旁5.暢銷售策略敵多元化發(fā)展棒、互動營銷超在滿足國泰閱高爾夫俱樂鑒部容積率不倒受影響的情倆況下，在其示中廊坊體育儲生態(tài)公園地勁塊打造高端利高爾夫及別銷墅項目，項淋目重點詮釋稍會員的私屬堅功能，強(qiáng)調(diào)肉全封閉式管煌理，在高爾房夫別墅作為副關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)減展遍地開花勺的市場情況廈下，為球場爐客戶全面的甚高端需求，式提供溝通、魔交流場地。緩“進(jìn)一南一北加”且聯(lián)動營銷，徐穩(wěn)定收益臂鑒于目前國飯內(nèi)高端客戶業(yè)需求的不斷梨增加，及迫額切渴望體驗冬不同球場帶剪來的不同感撫受，該項目岔通過深入調(diào)睡研及參考專找業(yè)顧問單位壟的意見后，驕分別選址豎“幻一南一北鳥”章進(jìn)行聯(lián)動營予銷。亞“鐮一北灶”蓮是指在北京恒生活一小時串圈內(nèi)的河北年廊坊國泰高披爾夫俱樂部爆內(nèi)；謊“搏一南既”貫是指遠(yuǎn)在中仍國最南端的柿海南島三亞問市，輔助客臥戶夢想常年慶隨時打球的文需求，補(bǔ)充份由于北方地國區(qū)冬季近四登個月不能上差場的缺陷，塑同時，為高蛇端私屬會員落提供更加豐描富的打球體冒驗。蘿會員制、全鮮封閉管理全滾力打造體驗瘋式營銷葛通過各種公疫關(guān)活動的舉陰辦，使目標(biāo)筐客戶群真實梳的體會到本錯案提倡的生糾活模式，從失而產(chǎn)生購買軟行為。旁目前北京市蔥場以會員制俯全封閉式管練理的高爾夫糠球場，主要客以北京華彬報高爾夫球場顯為代表，該爛球場目前在領(lǐng)高端品牌樹辮立及會員積策累方面已經(jīng)司取得了良好碌的業(yè)績及社筑會形象。該遞項目的成功冊為我司后期藝開發(fā)全封閉除式管理模式秩球場提供了吩可借鑒的意扮義，同時在玩土地政策日繪益稀缺的環(huán)仔境下，奠定濁了為高爾夫睡未來發(fā)展的駐走向指出了貴方向。躺四客、項目優(yōu)勢肉分析核1.交通么優(yōu)勢：陳地處北京周型邊一小時生吼活圈范圍內(nèi)袖，緊鄰北京質(zhì)要接天津；沒球場位于北鄰京周邊廊坊渾萬莊生態(tài)城惱藝林文化公繁園內(nèi)，35賣分鐘到達(dá)北狹京CBD，索50分鐘到慚達(dá)首都機(jī)場槐；80分鐘育內(nèi)到達(dá)天津洞新港。適2.規(guī)模栗優(yōu)勢節(jié)：項目整體外打造高端高都爾夫俱樂部活，并由國際寨之名大師設(shè)宴計、知名團(tuán)突隊重金打造撥。5年內(nèi)，形5個標(biāo)準(zhǔn)1下8洞球場結(jié)困合，其中還掌包含一個標(biāo)違準(zhǔn)18洞燈魔光球場糊3.稀缺但優(yōu)勢：室2004年幕1月10日則，國務(wù)院辦率公廳下發(fā)國密辦發(fā)〔20扁04〕1號素文件，《關(guān)腦于暫停新建昨高爾夫球場問的通知》。齊2006年拘以前國家發(fā)行改委的用地熔項目目錄中纖，高爾夫球鐮場建設(shè)用地江為限制類，三2006年省版的用地項曉目目錄中，序?qū)⒏郀柗蚯蚴緢鼋ㄔO(shè)用地逼從限制變更救為禁止。違國家首對相關(guān)產(chǎn)業(yè)霜政策的嚴(yán)格餡控制，攔腰步截斷了未來濤上市的高爾姨夫球場項目各，而諸如國雁泰高爾夫俱搶樂部這種大肌面積的高端篇球場將在未萬來市場少之倉甚少，稀缺掩屬性明顯。施4.文化僚優(yōu)勢：襖通過高爾夫宿俱樂部內(nèi)部灣書畫藝術(shù)中美心的成立，灑整合了名人翠資源優(yōu)勢，巴一方面，為隨提高項目整咱體的品牌作孝用起到不可價替代的影響肚；另一方面蛙，加重了項我目自身的文錢化氛圍。質(zhì)5、客群優(yōu)償勢：切地產(chǎn)銷售的車最高境界屬充于橡“殖定向打造狼”開。濾五束、澆項目艦風(fēng)險分析與帆規(guī)避對策冠1.也項目風(fēng)險分莫析煎1.1政厭策風(fēng)險腸土地審批問隊題盆對高爾夫球櫻場的審批和仍建設(shè)工作，禽政府歷來都報有比較嚴(yán)格攤的規(guī)定。2甘006年，棵國土資源部眉和國家發(fā)改趁委聯(lián)合發(fā)布把了《限制用孤地項目目錄兵》和《禁止望用地項目目尚錄》，明確唱了像別墅、做高爾夫球場盤、賽馬場和川黨政事業(yè)單建位培訓(xùn)中心霉等建設(shè)項目菠的叫停。土效地緊縮政策馬的實施，限撐制了高爾夫完球場以及高如爾夫別墅項惜目的入市資犯格。俯大小產(chǎn)權(quán)問完題汗2023年掘1月，國務(wù)贊院辦公廳下圾發(fā)《關(guān)于嚴(yán)擊格執(zhí)行有關(guān)雨農(nóng)村集體建捧設(shè)用地法律奉和政策的通偶知》，通知究中指出，劇要堅決遏制啦并依法糾正沙亂占農(nóng)用地床進(jìn)行非農(nóng)業(yè)劫建設(shè)安的行為，亮要嚴(yán)格執(zhí)行短土地用途管筍制制度，嚴(yán)夠格規(guī)范使用屈農(nóng)民集體所五有土地進(jìn)行飾建設(shè)。凡梨園高爾夫求項目包括一宵部分小產(chǎn)權(quán)配用地，因此鋸，在銷售這賺部分別墅的吼時候，也存碌在小產(chǎn)權(quán)房燒的問題。蛛1.2銷宰售風(fēng)險澆在270棟撿別墅中，定籃制100棟蔽，按兩年的大銷售周期計芳算，去化率欲達(dá)到80%摸的前提下，妙如果以預(yù)售宜方式進(jìn)行銷堅售，月均銷畫售套數(shù)將達(dá)呼到5.5套叛；如果以現(xiàn)側(cè)房的方式進(jìn)址行銷售，月軍均銷售套數(shù)桌將達(dá)到10嶼套，這對于省一個高爾夫棕別墅項目來殘說，操作起攜來難度較大忠。烏此外，周邊震同質(zhì)競爭項秀目較多，且貌多處于正常緒運(yùn)營階段，割這對于一個瞇剛剛起步、少尚未動工的尼高爾夫別墅頓項目來說，足外部環(huán)境存買在較強(qiáng)競爭犧性。篇而受金融危擴(kuò)機(jī)等大環(huán)境焦的影響，眾煩多高端客戶立的資產(chǎn)都出喪現(xiàn)不同程度震的縮水，購訪買力有所削歌減，費(fèi)用支查出部分會進(jìn)餅行相應(yīng)調(diào)整著，這對高端權(quán)項目的去化謎也會產(chǎn)生一沫定影響。悄1.3運(yùn)踩營風(fēng)險仍曾經(jīng)有報告蘭指出，長期錦以來，全國獸至少有80碧%的球場處究于虧損狀態(tài)撐，真正能靠嚇經(jīng)營球場而榆賺錢的項目燙少之又少。述雖然中間穿涌插了許多銷瘋售型別墅，放但這部分資青金來源畢竟冬是短期的，額當(dāng)別墅銷售按完畢以后，釘高額的管理厘成本，如：戴草皮護(hù)理、潑球場維修、曬服務(wù)人員費(fèi)培用以及各種談營業(yè)費(fèi)用等產(chǎn)支出會明顯葉加大，如果虧經(jīng)營不善，濱也會面臨虧希損的風(fēng)險。多2瘦.療項目爸風(fēng)險的防范簽對策貫以內(nèi)部帶動掘外部實現(xiàn)銷芹售。鑰針對銷售風(fēng)克險問題，我糾們建議延長陷蓄水期，以盟積累客戶德資源，可以爹采取以定制睛客戶為主導(dǎo)嘩，帶動外部折客戶認(rèn)購的列方式進(jìn)行銷雁售，這樣便永于集聚項目刮人氣。在對便外銷售的時賭候，應(yīng)大力僚宣傳腸“硬長江商學(xué)院為”屠這一金字招炊牌，形成特亮定的頓“健圈子想”骨文化。對于礦定制客戶可勤以給予適當(dāng)鐮的優(yōu)惠，如預(yù)：購買別墅耗贈送高爾夫州球場會籍等母等，來吸引鼻更多內(nèi)部高旺端人士進(jìn)入膽，以提高產(chǎn)困品檔次和含狀金量。省此外，兩年兄的銷售周期鏟對于大多數(shù)音別墅項目來勾說，都存在夕一定難度，賀因此，建議婚適當(dāng)延長銷扎售周期，以慚降低銷售階杏段帶來的風(fēng)象險。先運(yùn)營騎球場部分，犬等場地成熟精之后再考慮陸加推現(xiàn)房別道墅產(chǎn)品，也瀉不失為一記時良策。山擴(kuò)大客源，壘增加營業(yè)收蒜入，保障球晨場正常運(yùn)營拐。小對于一個高益爾夫別墅項餓目來說，靜前期的產(chǎn)品淘銷售階段固寺然重要，但鍛它不過是個塵短期行為，潛而后期的場索館運(yùn)營才是事一個項目成斷功的關(guān)鍵所值在。作為球保場的經(jīng)營管彈理者，應(yīng)該富積極的整合狐資源，改變?nèi)展逃械慕?jīng)營僅模式，發(fā)揮手高球場的特否殊資源優(yōu)勢攪，尋找更多局有效的營銷販平臺。如：鄉(xiāng)經(jīng)常舉辦一質(zhì)些內(nèi)部人士墊、外部人士芒的體育競技付活動，以解兩決客源問題攏，提高球場翻使用率，增鄭加營業(yè)收入底；此外，在律經(jīng)營過程中筆，不斷改善竟服務(wù)環(huán)境和處服務(wù)質(zhì)量，等具備吸引各商種賽事舉辦敬的條件。而亦對于三亞落手筆洞項目來隊說，由于氣窮候條件優(yōu)越猜，一年四季輕都可以打球址，而且當(dāng)?shù)匕呗糜钨Y源極壞為豐富，項候目本身就在帝風(fēng)景名勝區(qū)笛內(nèi)，盡可能霞多的留住游獨(dú)客進(jìn)入球場柿，也是擴(kuò)大限客源的途徑府之一。執(zhí)六貪、級投資估算和銜開發(fā)計劃格（估算內(nèi)容邊為高爾夫球題場建設(shè)+會稀員股東的別害墅建設(shè)）慢根據(jù)梨園項皂目實際情況蛋，僚項目設(shè)計了蛇一套投資方仗案，對并這提套方案進(jìn)行癥了分析。械項目基礎(chǔ)指粒標(biāo)如下：性用地面積厲畝坐建筑面積朋平方米香小產(chǎn)權(quán)別墅舒597蔥16000戒0衡高爾夫球場尖2003紛13354丘00僻會所面積肥10鐵5械000俊總征地面積警2610趟注：會所面坐積的確定是獵參考北京地涉區(qū)高爾夫球害場會所面積敬得來，初步小制定會所面鵲積為煎5000距平方米董。懸1民.貍項目垃投資戲估算荒1.1圾項目儲開發(fā)成本估拜算羨項目成本估拐算柳單價(元/鏈畝，元/平只方米)/費(fèi)暑率（%）棟適用面積

儲（畝/平方避米）家總成本

黎（元）體備注障1.土地費(fèi)階用旨28020哈000饒1.1租挪地費(fèi)用江800歲1900童15200奇00赤租地費(fèi)用8扭00元/畝祝*鍛年癥1.2地食上附著物補(bǔ)掀償費(fèi)用司10000擔(dān)磁1900拐19000禾000尺1萬元/畝荒1.3別墅餅用地籠15000欺0題50某75000付00蔬小產(chǎn)權(quán)傷，澆20棟別墅鮮土地可2.前期工惡程費(fèi)暮20500寬00巷2.1勘察想設(shè)計費(fèi)戲35冠15000娘52500伴0栗含測繪、施蓬工圖審查、困國內(nèi)設(shè)計勘甘察決2.2報批趴報建費(fèi)、臨握時設(shè)施費(fèi)成20騙15000爺30000粒0杜含交評、環(huán)踐評、消檢、屑電檢、臨水停、臨電、兩糊項基金（水緩泥、砌體磚跟）數(shù)2.3工程予監(jiān)理費(fèi)煤0.6%飾15000條10000膚00得建安工程費(fèi)隔的0.6%積，約100漿萬元做2.4招標(biāo)寬代理及造價枯咨詢客15心15000擠22500斧0模3.建筑安級裝費(fèi)衣61000共000坐3.1小產(chǎn)積權(quán)別墅輝1000捷10000落10000該000抖3.2會所晨建設(shè)那3萄000涉5講000咬15000慰000楚取能5000葬平方米知計算霉3.3球樣場建設(shè)費(fèi)價2003柳36000胸000字4.基礎(chǔ)設(shè)捷施建設(shè)費(fèi)途10600無000輕4.1園林御環(huán)境費(fèi)音70哀15000展10500敢00挪按經(jīng)驗數(shù)值烏估計單價寧4.2配套翁設(shè)施費(fèi)崖30膝15000饅45000秋0徹含熱力交換首站、消防站舌、人防、地兔面停車場等梁4.3公共千設(shè)施配套費(fèi)允70勒30000喜21000唉00壁針對高爾夫習(xí)