中國房地產行業試探性研究新華信管理咨詢XXXpage1說明本房地產行業研究有待Customize，請根據不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業務，本研究偏重北京市場的研究，同時根據萬通的戰略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關最新專業數據，本研究無法提供最新數據分析關于宏觀經濟及走勢部分，還有待根據兩者關系進一步研究和挖掘相關經濟指標2房地產行業研究大綱宏觀經濟和房地產行業宏觀研究北京/上海房地產市場研究房地產企業個案分析（萬科）房地產上市公司比較分析(深圳和香港)房地產企業成功要素分析和現存問題及挑戰（價值鏈等）房地產企業的發展戰略（住宅供應商還是房地開發商、多元化）3宏觀經濟和房地產行業現狀及發展綜述4page5房地產行業的行業特征：周期性、關聯性、地域性、政策性周期性關聯性地域性政策敏感性房地產業屬于固定資產投資的范疇，與宏觀經濟一樣具有明顯的周期性作為基礎性產業，具有高度的綜合性和關聯度，住宅產業帶動系數為2.3房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發展水平的影響，區域發展不平衡，級差收益明顯政策對房地產業的影響主要體現在土地資源供應、各項稅費、房地產流通政策和貨幣政策。6房地產行業2000-2010年間的發展目標和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮住宅竣工面積的比例達80%，商品房占城鎮竣工房屋總面積的50%實行社會、專業化物業管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮（非農業人口）人均住房使用面積2010年達到18平方米，建設住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米7宏觀經濟對房地產企業的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變為貨幣化分房，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業發展，有利于以住宅為主業的公司發展，如深萬科（0002）西部大開發-中央財政加大對西部地區的轉移支付，涉足基礎設施的房地產企業收益，如渝開發A（0514）中國政府“小城鎮大戰略”的發展思路，加快小城鎮的發展和城市化進程，有利于中小城市房地產公司的發展。如三木集團（0632）8中國宏觀經濟的強勁而又持續的增長將極大促進房地產行業的增長910中國建筑業占GDP的比例逐年增大，但與發達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1112國外人均居住面積：XXX13進入WTO對中國房地產企業的影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業用地的需求明顯增加外資房地產企業將逐步進入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產開發商憑借其先進的物業管理模式、營銷網絡和更加專業化、人性化的服務理念，對國內房地產開發商的業務將形成較大的沖擊國內房地產開發商的政府背景優勢和天然的地區優勢將不再成為業務開拓的主要優勢外資房地產開發商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進入物業測量、價值評估等中介服務市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產物業管理中介機構已在中國開設分公司，全球最大的房地產企業--美國２１世紀不動產已經進入中國物業代理市場國外金融機構的介入將促進我國房地產金融業發展加入ＷＴＯ將加快我國房地產企業的聯盟和重組目前已形成南北兩大聯盟，即由萬科、華遠等２０家會員組成的“中國城市房地產協作網絡”和以大連萬達、中房集團為首，由３３家企業組成的“住宅產業集團聯盟”房地產企業正面臨新一輪“洗牌”，相當數量的房地產企業將被市場淘汰，如上海房地產開發企業的總量，半年內已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產企業被淘汰出局。14進入2000年以來，國內房地產需求旺盛,前景看好景氣指數10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年152000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發展勢頭16公積金貸款余額商業貸款余額17商業用房辦公樓住宅18購買方研究--收入等宏觀經濟指數個人購買19以上數據國外為90年代初，中國為1999年數據世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。20按中國衰政府規者定的目轉標人均手住房面療積20侍平方米波，中國錢住房市抖場容量焰巨大60平鴨米以上60平腿米以下國家目閃標人均右住房面荷積為2童0平米澡，三口篩之家為門60平華米21針對目前熊購房目的覽是為了改處善住房條伏件這樣的娛現狀，中遞國住宅市訂場應該是叢相對穩定幅發展的市棍場22中國一般鑰居民購買斬力分析購房款來講源=歸原有的儲鴿蓄存款腦+當年犁總收入中病扣除消費傳支出的余盜額+旦住房公積菠金+依每月發放伙的住房補寨貼+檢一次性發郵放的住房訴補貼一個普借通的三圣口之家棋按國家掛規定標懼準購買叔20*機3=壤60具平米房論子的購賭房能力必。20武00年誓一套6盆0平米議住房總榮共所需截房價為鋸60*沸210滔0=儀12戚6,0蔬00元23居民購買模力分析（志續）①儲蓄柏存款：鋼99年掏底全國心城鎮人燥均儲蓄尺存款約雅為75笛00元勺，一個切三口之知家儲蓄氣存款為援225之00元偽。②當年總脹收入扣除戚消費支出豪（不含住梳房支出）咽的城鎮人離均余額。慈據對90避年至97甚年數字分斃析，得2肥000年其一三口之綢家的總余參額為60秘39.3棵6元。③住房肯公積金饑：根據蘭新的住霜房公積踢金管理零制度，裙職工單催位和個奴人每月歸計繳的菜住房公坊積金為挪上年平靠均月工準資的5零%，按滔199岔9年職快工的平悶均年工插資為7逮000饑元，一范個三口般之家雙英職工家憑庭的年餅住房公磁積金的坑為14縮慧00元旦。④每月肺發放的殼住房補乓貼：目列前中國憐許多地表區的補載貼辦法榮還沒有配制定出賺來，從健一些已懂制定出桐的地區約來看，壇每月發找放的補柿貼約為味工資的混15%瞞，按9田9年的球工資水娘平來看舞，就是擋每年發欠放10軟50元警，一個侍三口之謝家的雙扒職工家榜庭為2沉100吹元。⑤一次性趣發放的住鵝房補貼：答從全國己填制訂出的殲實施方法鐘來看，約蹈為房價的陽20%。嫌（暫且歉按10%祖計算）24居民購買停力分析（影續）所需購房燈款為求126牙,000臺-1漢26,0蒼00*1材0%-難22,丸500慎=9眾0,90握0年購房原款收入價積累豪=澇60攏39+宴140疑0+2逝100離=膛953剃9即一個三萄口之家在狠2000距年購買一多套60平漿米的房子可，約需1添0年的時鳴間里，就哥可利用其勝可用于購遍房的收入持來還清房棗款，這對胳于一般居學民都是可貼以承受的中國居民志已經具備創了購房能唯力252000志年房地產壓投入資金眉來源構成定金及泊預付款其他資金自籌資薄金國內貸阻款利用外僚資外商直接墻投資債券企事業單閘位自有資債金國家預浮算內資長金26全國商品片住宅的價臣格一直保握持穩步上浴升的態勢27房地產角行業研宋究大綱宏觀經濟獄和房地產叨行業宏觀常研究北京/也上海房扶地產市滑場研究房地產狡企業個仔案分析尾（萬科工）房地產上求市公司比竄較分析房地產狹企業成扭功要素見分析和訓現存問貨題及挑很戰房地產病企業的榜發展戰茫略28北京和上夏海兩大城貧市房地產謀現狀及未筆來綜述29北京20稈00年房傘地產開發斧不管從哪月個指標分籍析，都反隙映了市場東的快速增泛長，隨著核經濟形勢財的強勁估砌計將繼續離增長房地產鞋投資總備額嬌+23抬.9%住宅陰+2浸1.9%商品房屋涂開復工總閑面積住宅開復慈工面積當年新女開商品膛房屋總也面積當面住芳宅新開遇面積銷售總穗面積勢+75叔.8%住宅銷疾售間+85娃.3%銷售給感個人鋒+1左60.鼓4%商品房屋帆銷售總額些+53.蜜1%住宅銷售憶額+著76.4標%30北京1拜999饅和20造00年紅寫字樓捷供應量夜雖比前爸幾年減泰少，但斥市場基駝本是全列盤吸收稍呈上升世態勢。筍目前寫叉字樓供溜應正處綁于逐步鑄放大的題趨勢31按行政區餓域分，北歪京200教0年的寫膨字樓供應智主要在朝靠陽區和海淹淀區，按歸商圈分，好主要在C合BD、中刷關村和金膚融街地區32與19評99年嚇相比，塞朝陽區疏和東城防區的寫滑字樓供斗應量有衣所降低斬，而海逮淀區和聾西城區陡的增量預明顯，現崇文區熄從原來舊的基本楚空白開羨始出現攔供應33而從各竭概念板刑塊看，影中關村忙、亞運繡村、金返融街和哥燕莎商唯圈增量哀明顯34北京寫她字樓市絲式場在諸踏多看好濾因素的版刺激下環需求將注繼續放器大，但咳也必須托看到未枯來市場齊的新增妙供應量竹，投資扇應謹慎獄進行加入WT夫O后中小技型外資企稈業進入中害國市場將廢大量增加肥，租樓需居求擴大大型跨國授公司在中盜國市場擴冷大業務，偵使辦公樓老需求繼續嗚增加高技術鴿產業的鞭迅猛發兄展將擴姐大租樓俊需求200刺8年奧逗運會將例為寫字幟樓市場揪創造潛眉在商機中資公絡司發展阻神速，煮對高級膛寫字樓晨的需求翻保持旺宴盛增長35200獨0年北濕京住宅枕市場中討住宅新鼻開面積支和開復敢工面積惠放大，形表現了將開發商狂對市場宮看好的晶信心，躺市場供亡應量增他大總量4涼206薪.9總量5稍307瓜.3362000諷年北京住純宅市場的弦銷售面積串較99年擁放大，市化場需求呈愉擴大趨勢版，個人購咬房的比例旺急劇擴大37200尸0年北朵京住宅妨市場共薪推出新偶盤19柄9個，票加上1園999逐年的約掌120香個項目惱和前幾吩年未消午化樓盤乳，20小00年鞏住宅市管場上活鴨躍的項綱目在4即00個窮以上，床競爭激駱烈38在激烈愛的競爭奶中，2國000瓣年北京耐市場規介模約3幟0萬M2以下中小噴規模的項工目占主導392000忌年北京住賞宅市場新坦項目價格諒在400辱0-80燒00元/滲平方米的答樓盤占主丹導地位主要在裁城市邊拐緣地區40北京住宅匆市場客戶迷需求分析拆遷居民棄和中低收脈入家庭地理位探置：城葵市邊緣蕉或郊區市政配套篩：相對不況完善購買原腫因：房楊價低廉影（30杰00元露/平方圈左右）中產階盤級地理位置怒：城市邊競緣或新興膨商業區或限居住區市政配套煙：齊全購買原掠因：配訪套好，拆交通方摘便，舒浴適的居宣住環境高收入取者構成：當按地和外省浩高收入階測層，國外俊駐京人士需求特征訓：豪華、數舒適、高誕標準的物千業管理41由于19圓97年-斥1999尚年底北京賓別墅市場網不立項，咬別墅市場劍增加供應貌量不大，缸但由于2輸000年之經濟回升之，別墅新算開發項目榨明顯增加不完全窯統計1束3個14個約80夏-90釋個，但恐只售空尚置部分7個1個建筑面劃積約1惑20萬目平方米約400桌0套建筑面虜積約5她0萬平捎方米約17兔00套建筑面積魚約40萬立平方米42北京別墅凝市場東北承部地區，脂西部和西層南部地區繪別墅分布歡零散，相莖對較少43200拔0年北察京市場詢別墅市絲式場經濟倉型產品多占據主墊導地位箱，改變當了豪宅心一統天動下的局犁面，大屢大拉低辰了別墅毛價格和姨客戶購享買力的郵差距，敵預計經士濟型“喪獨立住山宅”將均會貼近煎更廣大木消費者凡的需求北京1蛇999燃年底、賢200熄0年初轟存量供做應別墅錦平均價光格在958特0元/考平方米但200廁0年13芳個新盤中噴11個平報均價格在7000糟元以下44北京別腳墅市場殼客戶以券前是富備豪享受曲的豪宅聾，但目珍前正逐遞漸成為描中高收煩入家庭泡的住宅辜消費，低客戶結掀構已發拐生部分邊變化外國客戶客戶構往成：外耀資企業朗家/高孔管人員續、外交巷使館人擦員購買傾悼向：東黎北部高昂檔豪華丘別墅區消費預鞋測：隨雷著WT課O的加眼入需求花不斷擴父大歐美留瞎學歸國陷創業人政士特征：追懂求高質量謀的生活和月理想的居濁住環境購買傾向譜：受工作餡和居所交燦通條件制渣約，熱衷泳于西北部條及北部地熔區的精品主別墅消費預測京：隨著經刺濟政策調膽整和投資斜環境的改辨善將增大翻需求財力雄逐厚的港羨、澳、每臺商特征：由爹于北京的帥經濟社會均關系，需驚要長時間宏在京城滯尺留購買傾向柿：京城別挪墅，尤其皺是近郊區支商住兩用撕別墅中資企業足家、高級掌人員及I軍T、金融賴、房地產林精英特征：伐追求生皮活的品場質和質滑量而改猛善居住熄條件購買傾向災：郊區環壞境優美的擇花園式別魔墅薪資優厚料的律師、洋會計師和流高級知識短分子構成該的“中產選階級”購買傾向蹲：四環與摧公路一環山之間、親盤近自然又瞧具有良好借人文環境諷的經濟型穗別墅45上海46房地產帽行業研舌究大綱宏觀經濟茫和房地產暢行業宏觀猜研究北京/上涼海房地產訂市場研究房地產紋企業個孩案分析巡壽（萬科距）房地產上象市公司比薯較分析房地產至企業成支功要素眼分析和配現存問策題及挑湊戰房地產濁企業的司發展戰割略47萬科1恰992筒年的戰磨略和樓陽盤狀況摸，當年鬼實現房敏地產利謀潤33夠80萬宏觀經趙濟背景國內市菌場全面宏啟動、騎國民經禿濟迅速電增長投資戰略在中國宰人口密臂集、交粘通便利符、經濟活基礎良皺好的沿匠海三大基經濟圈猾形成較添為合理孤的組合支投資戰砍略根據市場途和投資環所境的成熟稈程序，由鳴南向北漸伏次延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧海口珠海長沙南昌大同以香港為耳龍頭的華雙南經濟圈以上海方為中心五的長江研三角洲經濟昌圈以山東半衛島、京津核地區和遼品東半島為句重點的環窗渤海海灣棚經濟圈進扁行48萬科房地產業務收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產銷售收入房地產利潤49萬科至2胖001年捉初的土地回儲備占地將面積達8精71萬平呼方米，可作建面積7維80萬平各方米。充旨足的土地傘儲備為未神來發展提撲供了有利捉的資源保吊障。根據冠土地儲備降的區域差素別也反映困了萬科的網地區戰略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積5051萬科1邊992乒年的物闖業狀況權益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業名稱地點深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區土地儲備福田新市區上海西郊花園西郊物業用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業狀態6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經銷項目北海萬達苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M252萬科93淚年房地產賭業務全年沈完成利潤潤9,57喂0萬元繼續堅俊持城市朽居民住儲宅這一竟潛力極鍬大的市扔場，在酬國內房慌地產行妙業中倡彼導城市乖居民住巧宅，并椅以中檔曾及中高票檔城市帆居民住量宅為本方集團房辣地產開狡發的主紋導方向寄。城市居民襲住宅項目逼總投資已使經占本集半團在建房庫地產項目誤總投資的澡52.5欠％。年初本見集團正趨式椎出借以內銷圈市場為疼主、附雨有完善月生活和拜服務設過施的中桿檔住宅質區“上較海萬科菜城市花南園”和藝中高檔穩住宅區層“青島欠銀都花勒園”，遭深受市脅場歡迎攔。上海舟萬科城跡市花園辟項目規斯劃建筑寬面積5摘0.3慶萬平方梅米。該號項目首兩期和二它期共3陵371穗個單位嗎已售出巨61％斗。青島確銀都花視園建筑惕面積1屑3．1窩萬平方燃米，總境共83率9個單牽位已經何售出3傳0％。除城市居董民住宅項鏟目外，本遭集團分布擠在深圳、椅上海、天沾津、鞍山謙、成都等欣地辦公、惹商業及商先住樓字等賭在建項目海共8個，尺進展順利糟。在建項因目總開工靜建筑面積慨為60．如4萬平方婚米，竣工況建筑面積紡為6．9襲萬平方米孕。在北京、羽天津、沈帽陽等地擁富有土地儲明備213掏.6萬平低方米。上海西郊蒜花園、青誕島銀都花哲園、北海狀萬達苑等筑項目為本脖期溢利做蕉出了貢獻址。53199茶4年房堅地產業潮務利潤縫達1.舊47億腸元重點開發彈城市居民匯住宅，其刑竣工面積午占本年度推全部竣工設面積的７綱３.５４昆％。其他元商業樓宇印亦進展順獎利。上海萬科晴廣場、深幕圳荔景大述廈、深圳韻萬景大廈騎于年內竣餡工，上海紀及北海萬夫科城市花乘園、青島端及石家莊瓜銀都花園句于年內部扮分竣工。愚全年竣工變面積為２句６．０４格萬平方米桂，比上年原度增長２尸７６％。本年度在擇建房地產猾項目１６舌個，在建拌項目總開腿工建筑面謎積達９５病.０８萬買平方米，鬧比上年度陵增長５７但％。在深圳、肯合肥、沈字陽、北海何等地擁有驗土地儲備仰１７２.鉛２萬平方森米。541995駕年業務進饑展全年竣躲工面積月２９萬飲平方米州，平均私售出率濕約７０致％。北京萬快科城市駕花園項訪目第一麻期為本胖集團之殘盈利作兩出重要競貢獻，雪年內完片成竣工循面積１北０．４凳萬平方腐米，實算現銷售沙面積達濾７７％予。上海杠萬科城蘋市花園模第一期躁及上海戶萬科廣屯場繼續宏為本集猛團主要夢利潤來里源之一踢。集團控狼股５６島％之天餅津萬興輝實業股音份有限老公司通補過對年喝初收購教之“天倉津世貿患廣場”性項目進憶行綜合喪改造，猛年內即泳實現銷淋售及回想款均達兩８０％贈，亦為毯本集團內盈利作怖出貢獻怪。在青島、閱沈陽、成筒都、石家伯莊及北海與開發的住救宅項目均書獲得穩定學回報。自８８懸年介入宅房地產續業務以才來，長海期致力心于售后件服務。恢本集團口管理之張深圳“糠天景花脾園”及民青島“根銀都花破園”均旗獲得全跑國“物諸業管理澡優秀住側宅示范削小區”捉的稱號諷。55199色6年業回務進展波和97豪年戰略房地產備業務期絲式內保持似良好經走營業績膚，全年如結算竣鼓工面積顫17.囑69萬撥平方米在各地的毫居民住宅僑項目均有卸理想市場雷表現。上妻海萬科城彩市花園繼部續為集團艇帶來良好畫溢利回報隸,該項目糧一期工程匆累計26桑5,00向0平方米灘于年內全遍面竣工，嫩售出率達逝85％，珍二期新開答工及部分叉竣工面積涌33,0授00平方欠米，銷售司業績理想陜；規劃面絨積125睡,857怒平方米,搜分三期開魔發的天津貧萬科城市裂花園第二鴿、第三期獎于年內全攝面開工，機首先推出虜銷售的第列三期售出穗率達70對％，亦為堂本集團利值潤作出貢榨獻；北京情萬科城市瞧花園項目船累計竣工紅124,溉000平本方米,年竿內增開3從0,00講0平方米灰，銷售穩奔定，為集息團帶來盈增利。荔景大廈濾項目與萬蓄景大廈項妄目的售罄佩和青島銀它都花園的世良好銷售宜亦為集團注帶來溢利既回報。在沈陽郵、鞍山膀的住宅些項目，準在大連攜的寫字第樓項目天增開面獵積達1庭60,歪000諷平方米繼深圳耽天景花搬園、青曾島銀都坐花園之歪后,上懂海萬科狹城市花語園、天瘋津萬科肥城市花分園北海掠萬科城愈市花園禾和深圳崗荔景大洽廈又獲追得“全忌國物業離管理優很秀住宅傻小區（識小廈）凈”榮譽97戰乓略：憑借已濱確立的眼專業優型勢及萬飲科城市鈔花園品疫牌效應俊，加快牢現有地房誠產項目雨的消化列進程在已開發象的十二個伸城市的房閥地產項目羊中，集中肆資源在深耕圳、上海遼、北京、能天津等大價城市開發瞞居民住宅演。鑒于深圳令居民住宅梅市場的潛嚇力及九七謹香港回歸神的良好時蒼機，本集耀團將繼續拖貫徹加大項在深圳投摸資的經營桿方針，增要加在深圳拴的土地儲它備。56199湊7/8膽年業務刮進展1997茅年全年結創算樓宇面蓮積24.另7萬平方手米199吃8年繼俗續貫徹廣將房地尤產項目講集中于槳深圳、閑北京、開上海、比天津、肚沈陽五幸大城市孕的經營舍策略，括全年結烤算摟宇騙面積2劣7.6筐萬平方勉米。1998睜年擔憂的較經營問題禁：①房地披產業務羽市場競尼爭日趨弊激烈，摩將根據患市場情村況及時燦調整經跑營策略揭。隨著汁經濟的紛發展和謹城市消棍費水平予的提高裳，以及愧刺激住旦宅消費遵各項優反惠政策知的出臺棕，購房曾層面發桑生較大捐變化，漸工薪階被層的購置買能力川進一步剛增強。陡根據這剝一趨勢叉，將積豈極開拓圍中檔經倉濟住宅促市場，嶺擴大市冊場定位鍬，有效盯增加房稻地產客活戶層面絨，提高酷市場占活有率。②業務規免模簇張對網人力資源修提出更高載要求。9嫩9年房地幟產業務新澤開工面積晶將達62農萬平方米劑，以上年義同期增加啊近1倍。柱對專業人唱才需求及譜培訓工作榮提出更高與要求。③房地產遇開發規模疼的擴大，脖市場競爭風的加劇導榜致各地現形樓庫存的倡增加，截告止98年奸底，集團鄙現樓庫存互面積達6往.5萬平棕方米，可管售樓花面晚積11.某5萬平方外米。隨著排99年度蛋房地產開付發量的大他幅提升，貧可售面積府將進一步皺增加，對勤集團銷售揮能力提出英更高要求流。集團將它充分利用歸銷售代理花、萬客會流等各種資釣源擴大銷卸售網絡，搬并采取有脹效的銷售拜策略加快慮銷售速度悅。④集團早死期投資的窩部分地產當項目由于笨市場發生名變化，投他資效益不研佳，如天損津寫字樓呢和酒店項級目，北海予城市花園射項目、鞍摘山寫字樓傭項目、成稈都項目對郊集團盈利烈也產生一扭定的負面撿影響。57199砍9年業津務進展司及20忘00年貫展望繼續實倍施在深誤圳、上橫海、北威京、皆天津和醫沈陽五馳大城市乳重點投該資開發綠住宅的歡策略，召實現躺樓盤竣喬工面積抄45.籮2萬平是方米，托結算銷骨售面積變38.緣瑞6萬平臭方米截止19徑99年1律2月31志日，集苗團住宅土序地儲備之冠規劃建筑績面積達1副31.2細萬平方米黨。運用成熟東的品牌形捉象、善運于創新的割專業能力酒和相對充退足的資金點實力，集已中發展大疲、中型富住宅項目總，并加強蒸新技術的侵運用。率年內成立粉的萬科建歉筑技術研筐究中心的芬研究成果吵及有關設晶施已逐步炒應用于集丸團住宅項調目，提高翼了住宅的川環保及科雜技含量。為客戶瓜提供“撥全心全浸意全為云您”的恥優質物根業管理糟。集悠團在國付內首創額的“萬快客會”狹獲得了材消費者膨的熱烈鳴響應，撥集團五縱大開發交城市“傷萬客會薪”會員演人數達景9,7舞00人紋，該會笑通過為使客戶提豆供免費油資訊、飾優惠商羅家等增聽值服務匹，充分奴加強了豆公司與宇客戶的浙溝通。200雜0年展續望在未來院數年，乓住宅開等發量將捏持續增殘加，喚全年開克發和銷父售項目渣14個杏。在芹項目開睬發上將法進一步剪加強對麥科技成還果的應弄用。將加快在排深圳、上民海、北京息、天津、嬌沈陽及屠成都的土揮地儲備，婚重點選擇豪城鄉結合怒部的大宗釋土地，保慌障集團住御宅開發不縣斷增長的鎮發展需求告。網絡經濟碰帶來全新舉的發展機醒遇，將結岡合主業的揪發展，推固出“住宅欲聯盟”網先站，全當力拓展以測建材貿易深為主的B梁2B電子替商務，該芬網站所形田成的規模態采購優勢建將進一步陰降低集團臣營運成本屑，提高效祥率，提遺升集團核算心競爭力滅；未來將進酸一步強化顆人力資源笨的建設及認培訓工作愧的開展。漲繼98年紋“職業經斧理年”及矮99婦年“團隊撓精神年”祝，20煉00年確據定為“職寄業精神年詠”，提倡府以職業精陸神為平臺燃，積極創奇新進取58房地產船行業研態究大綱宏觀經膛濟和房箱地產行敞業宏觀放研究北京/此上海房茫地產市族場研究房地產勺企業個希案分析來（萬科卸）房地產余上市公勿司比較蜻分析房地產企醒業成功要懷素分析和凱現存問題溜及挑戰房地產企牌業的發展帖戰略59香港的見房地產衡公司在歇房地產樣業務做唱大后往意往進行萌多元化以發展以就降低經釘營風險檔，但主逼要還是瘦圍繞在甚地產相控關業務91.6蓄9億港元40.9鑒8億港元60在香港伏，房地槽產行業羞屬于成額熟行業師，地產尼公司為都了維持伸企業業舞績的持秋續性，擁一般在肺地產業激務上兼筒顧物業念開發（急如住宅少）和物懶業投資毒（如辦廉公樓）蔑，避免螞業績出刻現重大補波動177穩億港元82.6袋7億港元61房地產行武業研究綱害要宏觀經毛濟分析地區經濟觀分析全國房伏地產市測場分析地區房坐地產市踩場分析人口城鎮人口流動人口居住面積經濟發賭展趨勢GNP產業結塌構增長率、洞通貨膨脹維率物價指數城、零售價滿格指數工資水平儲蓄水手平、可椒支配收辦