衡陽市場調研報告整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件1.1項目所在位置—湖南省衡陽市高新開發(fā)區(qū)項目屬性衡陽市地理位置：湖南省中南部，湘江中游，東鄰株洲；南界永興、桂陽；西接冷水灘、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。占地面積：5,310km2地區(qū)人口：739.8萬,市常住人口:96萬所轄區(qū)縣：蒸湘區(qū)\雁峰區(qū)\石鼓區(qū)\珠暉區(qū)\南岳區(qū)\衡陽縣\衡山縣\衡東縣\衡南縣\祁東縣\常寧市\(zhòng)耒陽市2009年GDP:1168億元，增長14.7%人均GDP:17299元，增長14.3%社會消費品零售總額：399.23億元，增長18.9%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：13911元，增長12%株洲湘潭冷水灘雙峰邵東邵陽桂陽永興整理課件項目通達性好，人流量大—南臨解放西路與蒸湘路交匯處；未來將依托商業(yè)步行街推進區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景樂觀；解放大道、蒸湘路為城市主干道,多路公交線路經(jīng)過,交通非常便利.項目屬性新城區(qū)老城區(qū)商業(yè)旺地湘中地區(qū)批發(fā)城本案晶珠廣場創(chuàng)富義烏商城深國投商業(yè)中心步步高百貨宇元萬向城美美百貨進步商城廣百百貨崇業(yè)商業(yè)廣場整理課件項目分析周邊環(huán)境——成熟度高，網(wǎng)點比較集中，相互作用強。1、晶珠購物廣場2、步步高超市3、香江百貨4、步步高購物廣場5、萬向城綜合體（建設中）6、美達商業(yè)廣場（未營業(yè)）7、崇業(yè)商業(yè)廣場（未營業(yè)）8、廣百百貨9、進步商城（建設中）10、長河廣場（建設中）11、沃爾瑪（籌建中）12、龍泉商城13、龍江商城（建設中）項目周邊商業(yè)成熟度高；商業(yè)網(wǎng)點較為集中，相互作用較強；未來將有萬向城、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達等大型集中商業(yè)。15243本案67891011核心商圈1213整理課件項目分析小結1、項目位于城市中心—CBD區(qū)，處于核心商圈,商業(yè)氛圍濃厚。2、項目周邊道路人流量大，道路的通達性較好；3、項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強，網(wǎng)點集中，相互作用較強；4、在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進駐，整體供應量較大；5、處于中心區(qū)，借勢商業(yè)步行街發(fā)展趨勢，項目商業(yè)前景看好；項目屬性界定：本項目是處于交通便利、竟爭激烈的核心商業(yè)區(qū),體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的小戶型住宅+裙樓商業(yè)項目.整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件我們對目標的理解（發(fā)展商給予我們的任務）◆快速回籠資金，售完-1至2層商業(yè)的銷售；◆

住宅在現(xiàn)有基礎上提升其贏利能力；3-5層做辦公寫字樓銷售；◆短期內實現(xiàn)利潤最大化；整理課件總體商業(yè)格局區(qū)域商業(yè)研究在售案例研究目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件城北片區(qū)城南片區(qū)中心片區(qū)城東片區(qū)高新片區(qū)專業(yè)建材市場集中；區(qū)域形象差批發(fā)市場聚集；火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務中心，功能配套完善；對周邊區(qū)域的吸引力極強，市民認同度高；整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；本案商業(yè)格局目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局整理課件衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分為五個片區(qū)，分別是：1、城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中：2、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了“兩橫三縱”的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的老城區(qū)商業(yè)區(qū)！“兩橫”解放路、船山大道商業(yè)區(qū)“三縱”即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。3、城北和城東主要是專業(yè)市場聚集區(qū)域！4、高新開發(fā)區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，商業(yè)氛圍缺乏，主要是些零散沿街鋪面和社區(qū)配套服務商業(yè)為主。衡陽市商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀分析整理課件區(qū)域項目上半年銷售套數(shù)均面積均價高新開發(fā)區(qū)沐林美郡554.59150大千.水木清華932.56546融冠.水映豪廷2552.910802桂茗苑4945.711173拓興.學府名苑842.86307銀泰.紅城2074.66591博達.綠島288.46300中心區(qū)美達.楚豐華城8724.215656頤高數(shù)碼廣場2321.319036宏雁.名仕華府55016740華億明珠47729471進步-亞泰2396.829512龍江明珠3149.926680南城區(qū)世紀名城167.710778禧誠.月畔灣361.76400東城區(qū)東風.財富廣場1030.14319荷花新城1153.65883衡陽市在售商業(yè)一覽表整理課件商業(yè)路段首層商鋪最低租金（元/平方米·月首層商鋪最高租金（元/平方米·月）解放東路100250解放西路40100船上大道（西）80200船上大道（東）3080蒸陽路50200中山路100450華新大道、延安路2038火車站附近3580新一中附近2040立新大道1025商業(yè)租金情況一覽表整理課件商業(yè)板塊總結主城板塊東城板塊北城板塊高新開發(fā)板塊南城板塊商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)為主；租金在20-40元左右；價格：6000-10000之間；商業(yè)氛圍濃厚；租金在100-450元左右；價格：15000-60000之間；社區(qū)商業(yè)；租金在20-30元左右；價格：6000-8000之間；專業(yè)市場及臨街商業(yè)；租金在30-80元左右；一樓商鋪價格：6000-10000元/平方；華源大市場租金在50元左右；一樓商鋪價格：8000-10000元/平方；整理課件第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內容第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨階段階段描述基本特征09年衡陽人均GDP為12000元人民幣，處于向第3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費場所，部分客戶追求休閑享受。300US$1000US$3000US$5000-US$國內中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP居民消費結構和消費水平發(fā)展階段：必需起步發(fā)展享受目前衡陽商業(yè)發(fā)展研判整理課件中心區(qū)域商業(yè)市場研究整理課件1.家電超市6.廣百百貨11.屈臣氏16.康寶衣柜20.中國聯(lián)通25.紅蘋果家具2.染牌男裝7.通程電器12.國美電器17.雁城賓館21.中國電信3.專營童裝8.華銀旺和超市13.中建大酒店18.歐登咖啡22.中國移動4.雅戈爾專賣店9.華天大酒店14.JACKJONES19.東方大酒店23.鴻運數(shù)碼港5.肯德基10.麥當勞15.金色家族名品購物中心24.永嘉豪軒家具5環(huán)城北路環(huán)城北路蒸陽路和平路蓮湖路蒸湘路和平路中山路蒸陽路中山路解放東路67891234101112131415161718蓮湖路蒸湘路19202122解放西路232425廣百百貨國美電器鴻運數(shù)碼港北解放路商圈掃描整理課件商業(yè)形態(tài):大型百貨+大型超市+街鋪；經(jīng)營業(yè)態(tài):主要由百貨,服裝,餐飲,手機通訊,電器等業(yè)態(tài)組成；主力商家:廣百百貨,國美電器。街鋪售價:3-5萬元/平米(廣百一樓商鋪4萬/平米)。租金水平:100-250元/平米/月（解放東路）;40-100元/平米/月（解放西路）;其中，廣百百貨首層鋪位租金達250元/平米/月出租情況:整體出租率達98%。經(jīng)營狀況:銷售氛圍濃厚，人流量旺盛。解放路商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀整理課件物業(yè)地址:解放路與中山路交匯處商業(yè)體量:共兩層,商業(yè)面積共約為2.5萬平米，建筑參數(shù):主通道寬3米，輔通道寬2.6米，吊頂高2.8米，內部交通設置:6組電梯輸送人流收銀臺設置:每層十個左右收銀員空調配置:設有中央空調中空面積:16.4*8平方米業(yè)態(tài)分布:一樓:鞋化妝品、飾品、箱包、皮具、手機、音像制品等；二樓:休閑女裝、品牌女裝、品牌男裝、針織內衣等；出租情況:出租率95%以上租金:一樓街鋪250元/平米.月主力店分析:廣百百貨重點參考因素:業(yè)態(tài)規(guī)劃,內部人流導向,租金,售價案例分析整理課件物業(yè)地址:解放路與蒸湘路交匯處商業(yè)體量:共三層,單層面積為3648平米,共約為1.1萬平米，建筑參數(shù):主通道寬3米，輔通道寬2.6米，層高4.3米，內部交通設置:每層設一手扶電梯,一組觀光電梯;空調配置:設有中央空調開業(yè)時間:2006年10月業(yè)態(tài)分布:一樓:數(shù)碼相機品牌電腦筆記本MP3DV手機二樓:電腦軟配件DIY裝機無線對講監(jiān)控設備三樓:二手維修電腦耗材儀表線材電腦桌椅圖書軟件電子元件出租率:一樓80%;二樓70%;三樓40%銷售價格:一樓電梯口位置為約2萬元/平米,其余部分1.2萬元/平米租金水平:臨街商鋪:90-100元/平米.月,一樓內鋪:50-80元/平米.月;二樓:40-70元/平米.月;三樓:30元/平米/月主力店分析:鴻運數(shù)碼廣場案例分析整理課件業(yè)態(tài):大型百貨、品牌服飾、數(shù)碼專業(yè)市場、手機數(shù)碼等業(yè)態(tài)為主；檔次:解放東路以中高檔品牌服飾經(jīng)營為主,整體定位較高,主要面向城市中高端消費群；租金水平:街鋪租金價格120-250元/平米·月;一樓內鋪:50-100元/平米·月，整體租金水平較高；經(jīng)營狀況:出租率近達90%以上,商業(yè)經(jīng)營狀況良好；人流量:是城區(qū)商業(yè)區(qū)人流最旺盛的區(qū)域,說明解放路具有較強的財富吸附力。解放路商圈經(jīng)營狀況小結整理課件1船山大道蒸湘北蓮湖環(huán)城北蒸陽北中山北湘江北12345678910111213船山大道（蓮湖路以東）：以家具、廣告裝飾、建材等家居類業(yè)態(tài)為主船山大道（蓮湖路以西）：以百貨、超市類傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主1.西湖廣場底商2.未來城童裝天地3.生源百貨4.新大鑫家具5.大富豪名優(yōu)家具城6.錦尚國際家具城7.百花家居中心8.鴻運名優(yōu)家私9.全球名優(yōu)家具10.歐亞家私11.穗皇家私城12.步步高商場13.晶珠百貨船山路商圈業(yè)態(tài)掃描整理課件船山路主要商業(yè)經(jīng)營狀況商業(yè)形態(tài):大型百貨、大型超市、街鋪、建材、家具、裝飾、廣告制作等主力商家:百貨類：步步高商場、晶珠百貨專業(yè)市場：錦尚國際家具城、大富豪名優(yōu)家具城等；租金水平:船山大道（蒸陽路以西）80-200元/平米·月（街鋪）船山大道蒸陽路以東30-80元/平米·月（街鋪）出租情況:整體出租率達90%經(jīng)營狀況:銷售氛圍濃厚，人流量旺盛整理課件主力店分析:步步高商場(船山店)商業(yè)體量：兩層(一樓,二樓),商業(yè)面積共約8000平方米；建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米，扶手電梯兩部；經(jīng)營業(yè)態(tài)：臨街:麥當勞、百姓藥店等；一樓:生活超市，超市內鋪：箱包、鞋、煙酒；二樓:百貨超市，超市內鋪:服裝(賣場式)；經(jīng)營狀況:經(jīng)營氛圍濃厚,人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好；案例分析整理課件物業(yè)地址:蒸湘路與船山路交匯處商業(yè)體量：共四層，共約50000平方米建筑參數(shù):層高4.3米,主通道3.2米,輔通道2.5米；電梯設置：一組手扶電梯，一組觀光電梯經(jīng)營業(yè)態(tài)：負一樓：家潤多超市一樓:臨街:肯德基、屈臣氏、百姓大藥房、中國移動手機超市內鋪：女裝、箱包、鞋、化妝品、首鈽等二樓:品牌男裝、品牌女裝等三樓:酒樓、電玩城、KTV等出租率:90%以上經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好；租金水平:負一樓超市內鋪30-50元/平米·月；主力店分析:晶珠廣場案例分析整理課件業(yè)態(tài):以晶珠百貨,步步高商場與家潤多超市為主流（船山路西）以家具、建材、裝飾、廣告制作等業(yè)態(tài)為主（船山路東）檔次:船山路核心商圈以中高品牌經(jīng)營為主,主要面向城市中端消費群;租金水平:蒸陽路以西80-200元/平米·月;蒸陽路以東30-80元/平米·月,整體租金水平較高;經(jīng)營狀況:出租率近達90%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大,船山路具有較強的吸附力.船山大道商圈經(jīng)營狀況小結整理課件蒸湘路商圈經(jīng)營狀況商業(yè)形態(tài):大型百貨+大型超市+街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài):主要由百貨,超市,服裝,餐飲,家電,精品店等組成主力商家:香江百貨、泰陽電器租金水平:中心段80-200元/平米·月出租情況:整體出租率達90%經(jīng)營狀況:營業(yè)氛圍濃厚，人流量旺盛整理課件物業(yè)地址:蒸湘路商業(yè)體量：二層(一樓,二樓),商業(yè)面積共約10000平方米建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米電梯配置:2組扶手電梯經(jīng)營業(yè)態(tài)：一樓:臨街:肯德基、中國農業(yè)銀行、超市內鋪、箱包、鞋、煙酒二樓:超市內鋪:服裝(賣場式)出租率:100%經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好;主力店分析:香江百貨(蒸湘路店)案例分析整理課件蒸湘路商業(yè)小結業(yè)態(tài):以香江百貨,泰陽電器為主力,以娛樂,餐飲,生活百貨、家私為主;檔次:以中端品牌經(jīng)營為主,主要面向城市中端消費群;租金水平:街鋪50-200元/平米·月;整體租金水平較高;經(jīng)營狀況:出租率達80%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大,具有較強的吸附力.整理課件中山路商圈經(jīng)營狀況商業(yè)形態(tài):大型百貨、品牌服飾、皮鞋、箱包、國際連鎖餐飲名店等主要由百貨,超市,服裝,餐飲,家電,精品店等組成主力商家:龍泉國際商場、ITAT連鎖、蘇寧電器、麥當勞、肯德基等租金水平:中山路:100-450元/平米·月出租情況:整體出租率達95%經(jīng)營狀況:經(jīng)營氛圍濃厚，人流量旺盛整理課件物業(yè)地址:中山北路與人民路交匯處建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米商業(yè)體量：三層(負一樓,一樓,二樓),商業(yè)面積共約15000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、精品、飾品、美發(fā)美甲租金水平：負一樓:100-350元/平米·月一樓:200-600元/平米·月二樓:50-100元/平米·月押金:5000元/間轉讓費:2000-10000元/間管理費:15元/平方出租率:負一樓80%,一樓100%,二樓100%經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好主力店分析:龍泉國際商場案例分析整理課件中山路商圈是目前衡陽品牌商家最集中的區(qū)域,是衡陽中高檔商業(yè)的標桿，具有很強的幅射力.中山路商圈經(jīng)營狀況小結業(yè)態(tài):大型商業(yè)以龍泉商業(yè),蘇寧電器場為主力,品牌專賣以服裝,皮鞋、皮具、休閑運動品牌為主;檔次:中山路以中高端品牌經(jīng)營為主,主要面向城市中端消費群;租金水平:中山路:100-450元/平米·月，整體租金水平較高；經(jīng)營狀況:出租率近達100%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大,中山路具有較強的吸附力.整理課件案例研究目的通過與本案類似的小戶型住宅+裙樓商業(yè)案例的研究，指導本項目商業(yè)發(fā)展方向；案例篩選條件：1、主城區(qū)核心地段、緊臨城市主干道。2、小戶型住宅商業(yè)3、規(guī)模類似我們通過類似市場在售案例研究，來尋找適合本項目商業(yè)發(fā)展方向；整理課件衡陽長河廣場商業(yè)總建筑面積：16000㎡；建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)分布：1-2樓：極致名品商區(qū)，主營化裝品、首飾、珠寶、皮具、手表。3-5樓商務休閑區(qū)，主營西餐廳、咖啡廳、美容美體；售買模式：既買即收3年租金，3年返租25%投資回報率；項目特點：1、處于中心商圈內，周邊配套較完善。2、分類入駐品牌，經(jīng)營體系直化管理。3、集高尚住宅、特色美食、休閑娛樂、美容美體、咖啡茶樓等業(yè)態(tài)于一體，鋪鋪臨街，鋪面結構比例適中；交通位置：石鼓區(qū)船山大道30號；交通便利；案例分析整理課件進步·亞泰案例分析商業(yè)總建筑面積：15000㎡；建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)定位：雁城首席女人時尚主秀場；業(yè)態(tài)分布：-1-2層主營女人服裝，3樓餐飲，4樓電影院。售買模式：既買即收5年租金，前3年每年返租8%，后兩年遞增9%-10%；項目特點：1、處于中心商圈內，周邊配套較完善。2、集高尚住宅，臨街鋪面于一體；銷售價格：-1和2層均價3-4萬/㎡左右。1層臨街10/㎡萬，其他6-10萬/㎡萬。銷售狀態(tài)：臨街鋪面銷售不理想（價格過高）內鋪70%；鋪面面積：6-40㎡；交通位置：衡陽中山北路，交通便利；整理課件龍江名珠案例分析商業(yè)總建筑面積：13000㎡；臨街1-3層；建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)定位：步步高超市進駐；其他類似廣百北貨；業(yè)態(tài)分布：1樓街鋪；2層步步高超市；售買模式：產(chǎn)權返租，既買即收5年租金，前3年每年返租8%，后兩年按年返；項目特點：1、處于老城區(qū)中心商圈內；鋪面面積：60-100㎡；銷售價格：臨街1-3萬/㎡；內鋪：1萬/㎡；交通位置：衡陽中山北路；整理課件華億名珠案例分析商業(yè)總建筑面積：1-5樓裙樓：6088.2㎡；建筑類型：商業(yè)、住宅；售買模式：臨街門面直接出售，2-5樓整層銷售；項目特點：處于中心商圈內，周邊配套較完善。銷售價格：臨街（蒸湘北路）：4萬/㎡左右，2樓1萬/㎡；銷售狀況：鄰街商鋪剩余二個門面；其余未售；鋪面面積：臨街：90-140㎡；2-5樓1000㎡；交通位置：衡陽蒸湘北路19號；整理課件美達新天地案例分析商業(yè)總建筑面積：13000㎡；臨街-1-3層；建筑類型：集中商業(yè)；業(yè)態(tài)分布：-1層：BOBO百變一族，時尚服飾；1層：化裝品、珠寶首飾、珠寶工藝品、眼鏡服飾等；2層：女士服飾、內衣、女鞋；3層：男士服飾售買模式：產(chǎn)權返租，首付4萬元，既買即收3年租金，每年返租8%；鋪面面積：50-500㎡；銷售價格：臨街2-3萬/㎡；內鋪：1萬/㎡；銷售狀況：60%交通位置：衡陽解放路與蒸陽路交匯口；整理課件總結◆市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；◆裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)；◆臨街都采用商鋪設置；◆先招商后銷售；◆售買模式：產(chǎn)權返租；◆返租時間：一般3-5年（一次性返3年）；◆回報率：8%；整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件S優(yōu)勢：1、項目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價值優(yōu)勢顯著；2、解放路商圈成熟的商業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢，為項目帶來核心價值；3、項目地塊臨街，對商業(yè)規(guī)劃非常有利；W劣勢：1、商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量小；商業(yè)規(guī)劃空間受限；2、區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)的選擇受限制；O機會：1、目前市場上缺乏一個現(xiàn)代化的專門純粹的購物、交往和休閑場所；缺少體驗式、多功能的現(xiàn)代商場中心，這為本項目的出現(xiàn)提供機遇。綜合分析：1、項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機會明顯，對項目開發(fā)形成良好條件。但鑒于整體的商業(yè)市場環(huán)境競爭激烈，開發(fā)上存在局部的劣勢，更大程度上是來自市場的威脅。2、要確保本項目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價值。T威脅：1、城市的商業(yè)市場競爭激烈，特別是百貨、超市業(yè)態(tài)競爭，晶珠、廣百和香江百貨，以及待開業(yè)的項目萬向城、美達新天地、崇業(yè)商業(yè)廣場等。SWOT分析戰(zhàn)略結構整理課件領導者競爭者跟隨者補缺者主流型定位：項目體量小直接導致競爭中的先天不足補缺型定位：小項目好地段，具一定的可能性開發(fā)商目標：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度補缺型，全面分散風險，實現(xiàn)項目價值項目整體戰(zhàn)略整理課件整體定位形象定位客群定位目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性功能定位整理課件商業(yè)整體定位我們鎖定中上層及精英階層；當衡陽還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場所的時候；我們可以為他們提供這種滿足體驗感的場所；與傳統(tǒng)的單純休閑的場所相比，會有購物的功能。與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比，他又是一個為特定圈層提供休閑和交往的場所。城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所整理課件通常以商務休閑和交往為目的；餐廳、酒吧及其他或以商務為目的的購物行為人群單純、私密、環(huán)境好獲得較高的體驗價值消費目的消費方式消費場所消費感受精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當，也能讓他們有較好的購物體驗。精英人士消費模式分析整理課件形象定位——形象定位與項目的主題風格定位、經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位是統(tǒng)一的，形象定位模型由商業(yè)市場、地塊價值、客戶特征三個維度構成；形象定位要點以推廣手段確定市場地位以展示樹立專業(yè)形象用建筑設計表現(xiàn)形象文化形象定位模型商業(yè)市場1、商業(yè)市場格局2、存在問題3、本項目將承擔的角色地塊價值1、地塊優(yōu)劣分析2、地塊特征客戶特征1、消費者需求2、投資者對項目的態(tài)度3、商家進駐意向等整理課件項目形象定位——項目命名建議——飛達·維多利亞廣場都市時尚格調生活體驗島體驗新的生活哲學

——格調的生活、低調的奢華、頂級的享受一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓衡陽時尚起來的符號；一個讓衡陽各路名流交往聚會的圈子；一個能讓衡陽精英人士沉淀氣質的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。整理課件項目形象定位—項目體驗價值的營造頂級品牌旗艦店進駐帶來的體驗同時也是城市時尚的符號這個符號可以是：=ARMANI=GUCCI整理課件目標客群定位消費者類型消費原因消費特征核心客戶生意往來、朋友聚會認為消費場所體現(xiàn)身份和格調,注重形象、檔次和服務主要消費類型為高檔休閑娛樂等；重要客戶此外,家庭朋友具餐、主要消費中式正餐、西式以及快餐附近辦公的白領，主要以中西快餐為主,游離客戶市區(qū)其他偶得客戶,可能是因為新穎奇特慕名而來甚至是偶然路過等原因到項目消費；可能消費的類型多樣普通居民周邊高級白領周邊居住客戶；商務類高端消費群體；核心客戶重要客戶游離客戶整理課件我們的核心客戶是這樣一群人1、他們大部分是金融機構、大型公司企業(yè)的高層管理人員，或者是私營業(yè)主、政府官員；2、私家車或公務車是他們主要的出行工具；3、他們對價格不是太敏感，但關注格調、服務、環(huán)境和文化；4、他們對品牌的認同感很強，并且還在不斷增強；5、他們認為消費體現(xiàn)了個人的身份、價值和品位，小圈層的低調奢華是他們的最高追求；6、他們渴望體驗和享受有格調的、與國際潮流接軌的時尚生活方式；7、他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調、高雅時尚、有一定私密性的處所，或者宴請生意伙伴，于輕松的氛圍中完成商務談判。整理課件目標商家定位——在商業(yè)地產(chǎn)價值鏈條中，對于招商可實現(xiàn)性的研究必須前置與定位階段；營銷市調定位規(guī)劃可行招商銷售營運金融選址前期后期整理課件功能定位——現(xiàn)代商業(yè)具體定位流程源自四個維度：商業(yè)發(fā)展趨勢、消費者特征、市場現(xiàn)狀、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略；購物功能最基本的功能體現(xiàn)在購物中心商品品種、檔次上；服務功能基本功能之一，體現(xiàn)物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主體服務兩方面；休閑功能附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設施上；娛樂功能附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設施上；餐飲功能中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館、特色店（日韓料理、美國丹迪當）；商務功能商務服務中心；批發(fā)功能批發(fā)兼營；商業(yè)功能組成功能定位商業(yè)發(fā)展趨勢消費者特征市場現(xiàn)狀項目整體發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)態(tài)定位模型圈內業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響潛在客戶分析商家驗證整理課件負一層功能分布及商家選擇建議概念電器店——以國美電器“鮮活館”或者蘇寧電器“ELITE”精品店為龍頭，輔以真功夫、元綠回轉壽司、珍品店、甜品屋等快速中西餐飲項目，補償以全國知名影音制品等與生活息息相關的配套項目，組成時尚、潮流、特色的時尚生活館。整理課件一層功能分布及商家選擇建議世界頂級品牌專賣：阿瑪尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩龍Boucheron、百達翡麗、GUESS、

PRADA、VALENTINO、?，斒艘粯菍ν獾赇佄鞑偷辏盒前涂?、kosmo咖啡店、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風情餐廳、必勝客批薩等。chanelPRADA整理課件餐飲和便利店精品專賣一層功能分布及商家選擇建議1、一層世界頂級品牌店等專賣；2、對外餐飲；整理課件二層功能分布及商家選擇建議世界頂級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐飲：法國Jean-Georges餐廳；丹周日式餐廳－充滿蟬意；巴黎店MaisonBlanche法國餐廳；整理課件頂級品牌專賣西餐廳二層：

1、世界頂級品牌店等專賣

2、西餐廳。二層功能分布及商家選擇建議咖啡精品店整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件售賣模式分析——目前市場上常用的商鋪銷售方式！銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進主力商家或經(jīng)營管理者，主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內享有經(jīng)營權和收益權，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪本項目建議：帶租約銷售；整理課件操作方式1、拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；2、帳面定價=實收均價/79%；3、購房時發(fā)展商一次性按照8%的年租金回報率支付三年租金；4、客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權自用；假設某鋪位面積：40平方米，實收均價20000元/平方米，總價80萬。普通銷售方式：首期5成，40萬，賣金融產(chǎn)品：售價=20000/79%=25316元/平方米，總價1012658萬；（首期五成應付，506329.1萬）；一次性返租三年抵扣首期年回報率8%，返還款243038萬；客戶實際繳納首期款263291萬，相當于26%；案例分析降低了首付；整理課件項目商業(yè)價格分析——采用市場比較法根據(jù)市場比較法，通過加權平均得出本項目路段月租金在[77，246]元/平米之間。取平均值：月平均租金=161元/平米各區(qū)商業(yè)路段首層商鋪最低租金（元/平方米·月首層商鋪最高租金（元/平方米·月）權重權重最低租金（元/平方米·月）權重最高租金（元/平方米·月）解放東路10025010%1025解放西路4010020%820船上大道（西）8020020%1640船上大道（東）308010%38蒸陽路5020030%1560中山路10045010%1045售價X年回報率12個月月租金=公式：注：年回報率臨界點在7%，一般合理區(qū)間在8%-12%。本項目因需要培育按8%計算。整理課件根據(jù)本項目特點及區(qū)域市場特點，本項目的溢價空間主要集中在營銷、商業(yè)成熟、市場增長三個方面，初步預期將帶來10%—15%的溢價。動態(tài)價格=靜態(tài)價格+溢價空間收益法計算市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素內部溢價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領先溢價品牌信譽溢價項目商業(yè)的價格分析—經(jīng)過溢價后的動態(tài)價格整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理總體招商思路總體招商策略先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他；主力餐飲和旗艦國際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。整理課件項目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷售時機：商業(yè)展示區(qū)全實景展示，已簽約1-2家主力大商家；2）先預熱先展示再認籌：主體部分的外裝修完成之后再登記咨詢；3）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度。整理課件媒體推廣計劃：根據(jù)銷售強度和推售節(jié)奏進行階段性重點安排強銷期整體形象拔高期蓄客期二次強銷期X月X月2010年X月形象導入概念宣傳形象深化形象擴散圍板項目周邊導示系統(tǒng)軟文報廣/DM電視片新聞報道大型戶外公交車路牌報廣網(wǎng)絡電視片新聞報道網(wǎng)絡電視片新聞報道報廣路牌/DM/軟文/短信網(wǎng)絡報廣雜志軟文短信廣告推廣強度形象鞏固持銷期X月-X月整理課件《“飛達·維多地亞廣場”中央圈商業(yè)投資價值報告》報告的結構設定：“飛達·維多地亞廣場”商業(yè)圈的由來；專業(yè)的招商規(guī)劃；街鋪投資技術分析；全街鋪，零風險投資產(chǎn)品；最適合衡陽人的投資物業(yè)品種；財富的貯存地；項目推廣——一本商鋪投資價值報告整理課件老客戶投資計劃:1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施；——2%額外購房優(yōu)惠措施；2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施；——3%額外購房優(yōu)惠措施；項目推廣—挖掘老客戶整理課件地點:雁城賓館目的:項目預熱，項目整體推介主題：項目商業(yè)價值，項目推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者政府部門領導有號召力的品牌商家項目推廣—事件營銷事件營銷1：“飛達·維多地亞廣場”招商推介新聞發(fā)布會整理課件形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記商業(yè)投資分析專家、權威人士商家、業(yè)主項目推廣—事件營銷與著名財經(jīng)、投資機構投資論壇事件營銷2：投資論壇整理課件事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會關鍵工作:主力店確定地點:雁城賓館目的:展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售；邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請/業(yè)內人士邀請具體時間:視招商進展情況具體確定項目推廣—事件營銷整理課件鋪王選擇規(guī)律——1、商鋪價值全體現(xiàn)。2、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。3、總價最高商鋪及單價最高商鋪事件營銷4：鋪王拍賣目的：提升項目形象，形成價值標竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個大鋪項目推廣—事件營銷鋪王拍賣整理課件事件營銷5：主力店開店慶典關鍵工作:主力店確定目的:展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售；后續(xù)新聞及軟文報道項目推廣—事件營銷邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請/公司領導/業(yè)內人士邀請；整理課件目標理解商業(yè)市場研究項目商業(yè)定位小戶型提升建議項目招商推廣SWOT分析戰(zhàn)略售賣模式項目屬性整理課件戶型面積套數(shù)總面積比例1室1衛(wèi)23.2724558.482%1室1衛(wèi)22.9424550.562%1室1廳1衛(wèi)36.99963551.0411%1室2廳1衛(wèi)24.96481198.084%2室1廳1衛(wèi)56.19241348.564%2室2廳1衛(wèi)70.92241702.0819%56.31241351.4471.16241707.8466.04241584.963室2廳1衛(wèi)86.31242071.447%3室2廳2衛(wèi)97.13242331.1234%90.7524217883.02241992.4890.76242178.2496.4242313.64室2廳2衛(wèi)106.2548510016%住宅戶型探究戶型比例：1房：19%；2房；19%；3房：41%，4房：16%；2房以下的小戶型占50%左右；戶型面積：1房：22—36㎡，2房：56-71㎡；3房：83-97㎡；4房：106㎡；戶型面積設計非常緊湊。整理課件

——地段中心地位城市中央，繁華中心；交通便利，四通八達，前往市區(qū)各處都很方便；……產(chǎn)品優(yōu)勢最大化（自住和投資通殺）——配套成熟配套高檔會所商業(yè)配套超市、銀行廣場……——戶型精典戶型戶型方正實用無浪費面積適中緊湊功能齊全而不擁擠……整理課件舉措一：功能轉換—商務公寓價值提升舉措——通過商務公寓提升價值框架結構按照辦公需求來設置公共空間按辦公需求來打造項目推廣和營銷方式針對商務人士市場反應2005年10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價11000元/m2；適宜條件：商務氛圍濃厚的區(qū)域；項目區(qū)域：中心區(qū)項目名稱：星河世紀總建筑面積:126697.43m2容積率：10.423項目概況：星河世紀由A、B、C三棟塔樓組成，其中B、C棟為CBD公寓，高32層，1-4層為25000平米的大型主題商場，五樓為架空層園林。單位面積為32-68平米；整理課件舉措二：功能轉換—酒店式公寓項目區(qū)域：濱河項目名稱：佳兆