寫字樓創新分類第一頁，共三十三頁。服務創新傳統商務寫字樓結構創新功能創新2第二頁，共三十三頁。主流商務寫字樓以純商務辦公環境打造和高檔配置作為核心競爭力，主要通過“真金白銀”投入來實現主流商務寫字樓主流商務寫字樓的競爭力主要體現在四個方面外立面造型與結構：采用創意造型以及純玻璃幕墻，打造高檔形象硬件高檔配置：架空地板、中央空調、入口、大堂、電梯間等公共部位豪華裝修、環保科技材料等完善配套：銀行、餐飲、車位等全套充足配置軟性服務：頂級物管，提供優質服務時代輝煌恒隆廣場西環廣場新保利大廈3第三頁，共三十三頁。典型案例一：北京道一號，弧型創意立面，呼吸式幕墻以及太陽能發電板屏，打造香港首席天標采用弧型外立面，兩端為商業，中間面寬最大的14層為寫字樓，設計符合商業與寫字樓特點且富有創意，三層透氣呼吸式幕墻，內部裝有多孔電動百葉窗，環保節能，但造價昂貴屋頂六塊太陽能發電板屏，提供電動百葉窗所需能量4第四頁，共三十三頁。典型案例二：上海嘉里中心，五星級酒店裝修標準，五星級酒店裝修標準，大堂挑空三層，電梯，大堂、走道等公共部位采用以名貴云石及花崗巖精心鋪砌而成5第五頁，共三十三頁。錯層——通過辦公空間的立體分離，實現創意辦公；部分錯層與復式結合，出現了三錯層結構，提高性價比結構創新一錯層：主打創意辦公三錯層：性價比與創意辦公的完美結合鄰錯：實現戶戶朝南6第六頁，共三十三頁。典型案例一：靜安創展中心，主打KIBS概念，4.0米錯層結構與5.5米LOFT結構為其主力產品KIBS指知識密集型企業，包括信息服務、研發服務、法律服務、金融服務、市場服務、技術性服務、管理咨詢、勞動就業等八大類大廈定位KIBS+LOFT，為知識密集型企業定制既節省成本又專業人性化的辦公空間銷售時，錯層結構樣板間采用暖色調和木頭，制造溫馨感和原生態與雙層結構的高性價比賣點相比，錯層結構主要強調創意和立體的工作方式，同時在空間上實現辦公私密性7第七頁，共三十三頁。典型案例二：海上海LOFT，三錯層設計，空間上實現接待區與辦公區的分離，彰顯老板高高在上的身份感首層層高3.4米二層挑空5.3米三層層高3.1米8第八頁，共三十三頁。三錯層結構結合柯橋當地客戶辦公特點，空間上實現功能分區經理室貴賓室公共辦公室財務室前臺展廳三層二層一層目前柯橋寫字樓小住戶往往辦公室與展示廳放在一起，相互干擾比較大錯層設計從空間上將辦公、展示與休閑分開，使得同樣面積條件下，小住戶能夠像大業主一樣，享有獨立空間9第九頁，共三十三頁。典型案例三：雕塑家園，相鄰錯層結構，實現戶戶南向戶型一戶型二南向北向走廊雕塑家園通過左右戶型錯層，實現戶戶朝南；復式結構出售前已經劃分好，售價按照實際使用面積來算，并未提升性價比雕塑家園住戶大都為廣告公司等創意型單位，或者經濟實力有限的小公司，檔次不高此種方式南北進深過大，雖然實現戶戶朝南，但是居住與辦公品質不高，屬于市場早期產品，目前已被市場所淘汰10第十頁，共三十三頁。LOFT：主要以高性價比來吸引客戶結構創新二一般定位中小企業尤其是科技、創意、貿易等公司將創意生活與高性價比結合，主要依靠偷容積率的方法來實現面積贈送，達到快速銷售的目的一般層高為4.8米—6.2米，部分樓盤出現了9米以上的層高11第十一頁，共三十三頁。典型案例：香年廣場，平層層高4.8米，可復式辦公，挑高層高9.6米，可分為四層，高性價比，市場罕見項目主要賣點是其100米層高肺中庭（生態）和超高層高所帶來的性價比此種產品在目前政策趨緊的情況，競爭優勢不言而喻目前柯橋政策規定，寫字樓層高超過4米，容積率乘以1.5，超過6米的審批有困難，故此種方式可能不可行12第十二頁，共三十三頁。凸窗：高度不超過2.2米，全贈送面積，增加性價比結構創新三不超過2.2米臺階可打掉星河世紀通過底下臺面填高，與梁之間高度不超過2.2米，算全贈送面積，使用時可把臺階打掉，做成步入式凸窗13第十三頁，共三十三頁。企業總部：通過獨棟或者TOWNHOUSE產品打造，倡導低密度花園式辦公理念結構創新四此類產品定位實力雄厚的大型企業，打破目前市場千篇一律的高層辦公模式，倡導更為私密和尊貴、體現身份感的低密度花園式辦公理念，目前主要出現在北京、上海等少數幾個城市，屬市場稀缺產品！14第十四頁，共三十三頁。典型案例一：總部國際，多功能，復合式新型獨棟商務體110余棟1000-5000平米4-8層獨棟寫字樓賣點一：獨立產權，獨立冠名、獨體獨棟賣點二：低密度庭院辦公、企業級活性空間、可塑性獨立大堂三大功能，開創“多功能總部商務模式”新格局賣點三：系列產品，滿足不同客戶需要，精致花園（雙拼）、城市大道（聯排）、綠蔭廣場（獨棟）精致花園城市大道綠蔭廣場15第十五頁，共三十三頁。精致花園：雙拼結構設計，獨立垂直交通系統，挑高15米中庭，2-4層挑空觀景臺，演繹全新商務辦公格局地下室層高3米首層層高4.5米二、三層層高3.5米四層層高3.5米頂層層高3.9米16第十六頁，共三十三頁。典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE辦公理念，8棟樓只售8個業主8座8-12層寫字樓，其中A座為雙子塔樓，其余為獨棟1、2樓為商業，3層以上為寫字樓，標準層面積500平米，整棟建筑面積4000-6500平米本項目最大的賣點就是低密度TOWNHOUSE花園式辦公理念，硬件配置與一般甲級寫字樓；類似17第十七頁，共三十三頁。生態寫字樓：強調人與自然的對話，主要通過將自然元素引入室內，創造和諧辦公環境來實現功能創新一廣義的生態寫字樓主要包括四個層面的內容綠色公共空間：主要通過樓宇內綠化和公共共享空間打造來實現通風采光：通過內庭院設計等實現寫字樓的自然通風，增加采光面環保材料：主要通過高透光、低反射的幕墻以及樓面、配套系統的低能耗來實現空間感：主要通過樓層等公共空間高度和寬度來衡量目前一般生態寫字樓主要著眼于綠色公共空間、通風采光來實現生態概念，而環保材料由于成本和客戶感知問題，采用不多；空間感一般寫字樓都可以滿足客戶需求。本項目主要關注綠色空間打造和通風采光兩個環節。18第十八頁，共三十三頁。案例借鑒一：安聯大廈，高低區十字交叉分布空中花園設計，高區低區空中花園特點：中低區通過東西雙向的空中花園與高區天窗形成自然通風；不影響高區南北雙向空中花園的通風；雙向交叉的空中花園設計，不影響整層的結構，為高中庭設計提供空間。19第十九頁，共三十三頁。圍繞空中花園設計，順利實現通風、采光、綠化通風采光綠化肺中庭20第二十頁，共三十三頁。案例二：萬軒國際大廈，雙側蛙挑（奇偶層跳躍式排布，標準層挑高設置）南北兩側每兩層設置一個空中花園，雙層挑高設置屋頂設置花園，超值贈送空中花園屋頂花園21第二十一頁，共三十三頁。案例三：深圳城市大廈，核心筒錯開設計，配置空中花園，空氣自然對流四方型核心筒，采光面單一圓型核心筒，采光面增加圓型錯開核心筒，采光面充分空中花園項目生態點：采光面廣（保證每個單元兩面或以上采光）自然空氣對流空中花園明廁、明電梯走廊節能，環保建材22第二十二頁，共三十三頁。案例四：大中華國際交易廣場，集中式空中花園；中央商務大廈，半圍合空中花園設計，配合商務配套區大中華國際交易廣場，第九層10000平米的空中花園，輔以大面積水系，在寫字樓中是不多見的；成為寫字樓中最大的休閑商務區，也是深圳迄今規模最大的空中花園。中央商務大廈，集中在四層半圍合設計；與該層的室內功能間共同組成項目整體的商務休閑配套區。23第二十三頁，共三十三頁。節能環保：浦江智谷，寫字樓中的鋒尚國際，依靠大量硬件投入和節能技術采用，打造高科技企業辦公天堂功能創新二采用十項節能技術，比普通寫字樓節能75%樓板埋管系統；外遮陽板系統；100％全新風系統；外墻外保溫系統；地源熱泵系統雙面LOW-E中空玻璃幕墻雨水收集系統太陽能光熱應用屋頂綠化LED節能照明依托閔行開發區和浦江高科技園，客戶定位高科技企業和高層次的服務企業和貿易企業運作模式參照美國硅谷、英國Arlington等國際知名科學園區24第二十四頁，共三十三頁。MOFFICE：通過“辦公集群”和“賣場所”兩個理念將對客戶需求的關注極致化功能創新三MOFFICE，M代表MIXANDMATCH，強調混合與協調搭配，試圖從人對空間的真實感受出發、從使用者的情感出發最大限度地增強辦公舒適度，包括兩個方面：辦公集群：強調項目的整體性與全局性，同時也體現了項目最本源的商務特性。將資源集中配置，并可全體享受。將廚房、會議室、商務中心等從辦公空間中分離出來，每層或每幾層集中配置，在保證正常辦公的前提下，滿足成長型企業對于小面積辦公場所的需求。賣場所：提供多種風格裝修設計辦公間，直接達到客戶使用標準，避免客戶裝修麻煩。MOFFICE，從本質來看還是定位小戶型客戶，通過各單體寫字間辦公以外功能剝離，集中配置，來減小戶型面積，降低辦公成本；另外多種裝修方案選擇，避免小戶型客戶再次裝修麻煩。25第二十五頁，共三十三頁。典型樓盤：北京MOFFICE，核心賣點個性化裝修與公共功能配套提供38種辦公室設計方案，滿足不同口味客戶需求全部定位100平米小戶型，受到科技型和創意型客戶歡迎近萬平米商業配套18000平米寫字樓，為客戶提供行政、商務、財務等方面“秘書”服務，通過為客戶的“行政托管”，使得客戶能夠專注于自身業務發展26第二十六頁，共三十三頁。MOHO:定位中小企業，通過自由組合、商務共享、24小時辦公與酒店式服務，達到企業形象與成本之間的完美平衡功能創新四MOHO，原意為多功能辦公居住空間，即SOHO的升級版，近年來，此概念也為一些商務寫字樓所采用并進一步衍生為全天候小面積辦公的含義。包括四個方面含義：自由組合：最小分割面積縮小，出售時從最小分割面積到整層靈活出售；商務共享：針對傳統辦公空間中利用率不高的一些功能空間，大廈集中配置24小時辦公：主要通過分體式空調實現酒店式服務：主要通過與品牌物業管理公司或者高星級酒店合作，提供專業辦公服務MOHO，從本質上來看還是主打中小企業，通過公共功能的合理配置來實現中小企業以低成本追求高形象的美好愿望27第二十七頁，共三十三頁。典型樓盤：中環國際廣場，通過自由、共享和形象三大主張，沖擊南京寫字樓市場1-8層中環國際俱樂部9-22層MOHO寫字樓33-50層酒店式公寓商務自由：最小分割面積65平米，銷售面積最小130平米；分體式空調，24小時辦公商務共享：9-11層每層設置多功能會議中心商務形象：50層189米地標建筑，內部豪華配置，酒店式物管，彰顯企業形象客戶70%以貿易、IT等中小客戶為主，40%為投資客戶，最暢銷面積為130平米28第二十八頁，共三十三頁。SVO：結合MOFFICE和MOHO特點的基礎上，由專業公司運營，租期靈活，租金較高服務創新定位：SVO定位為新銳公司提供多方位的商務服務，只需提包就可入住辦公，將建筑與服務完美結合客戶：SVO客戶主要為跨國或跨地區海外分支或辦事處、新公司或分公司、臨時組織、專業顧問型小公司等特點一：除具有MOFFICE和MOHO寫字樓純商務辦公環境、自由組合、個性裝修、辦公集群等優點外，增添了專業化服務和租期靈活的特點特點二：SVO一般由專業化商務公司管理，租期可以是7天，也可以是三年，相對靈活；租金較高，一般為普通寫字樓2-3倍運作方式：由專業化管理公司與寫字樓業主簽定協議，委托管理公司進行管理經營，業主參與分紅29第二十九頁，共三十三頁。開發商可以參考SVO寫字樓服務內容，借鑒其運作方式，形成新的營銷賣點SVO服務內容辦公室服務：行政辦公室、客人接待室、團隊空間、專業前臺接待、清潔及安全服務等連接服務：因特網連接、電話系統、聯網支持、應用程序管理服務、網站及電子郵件設置等會議中心：會議室、培訓室、液晶投影儀等支持服務：銀行、快遞、復印、打印、網頁設計、傳真等借鑒意義發展商可與專業公司或者物業公司協調，采用類似的運作方式，吸引投資型客戶；參照SVO服務內容，提高商務服務專業度，形成軟件營銷賣點；30%持有部分采取此種方式，解決后期經營問題30第三十頁，共三十三頁。典型樓盤：廈門城際商務中心，更像五星級酒店的商務服務式寫字樓硬件：按照五星級酒店的標準配置服務：提供從拜訪者接待，復印、傳真，每天一次打掃企業辦公室，會客室里幫倒咖啡等企業所有事務性服務租用面積：30平米起租，租期7天—3年租金：110元/平米/月，而同等檔次普通寫字樓租金40-50元/平米客戶：周邊城市的企業，特別是貿易企業把商務中心當做談判總部。從機場接到外商后直接帶到租用辦公室洽談，合同談好后，有需要的再帶到泉州看工廠31第三十一頁，共三十三頁。小結：個性化寫字樓往往定位中小客戶，走減小面積區間，提升性價比的路線，少數是辦公理念的創新32第三十二頁，共三十三頁。內容總結寫字樓創新分類。主流商務寫字