★優秀甲級資質可研報告★專業設計院設計★word格式可編輯★目錄第一章總論 21.1工程概況 21.2編制依據 21.3項目效益與主要技術指標 21.4主要結論 3第二章市場分析與預測 52.1投資環境分析析 52.2市場現狀分析 82.3市場供需預測 122.3.1市場需求分析 122.3.2市場供給分析 192.4SWOT分析 202.4.1優勢 202.4.2劣勢 202.4.3機遇 212.4.4威脅 222.5項目初步定位 22第三章項目選址與建設條件3.1廠址選擇3.2建設條件第四章建設規模及內容4.1建設規模4.2建設內容第五章建筑方案與輔助工程5.1建筑方案5.2輔助方案第六章項目的實施進度安排 256.1項目前期工作安排 256.2項目建設階段計劃安排 256.2.1項目進度安排的依據 256.2.2進度安排原則 256.2.3分階段開發的原因與目的 266.2.4項目實施的進度計劃 26第七章環境保護、安全消防與節能7.1環境影響與保護7.2勞動安全與消防7.3節能第八章項目總投資估算與資金籌措 288.1項目總投資估算的依據 288.2項目總投資估算的原則 288.3項目總投資估算 298.4資金籌措與融資方式 31第九章項目組織管理9.1組織管理9.2建設項目的保障措施第十章工程招投標10.1編制依據10.2招標情況第十一章財務評價 3411.1財務評價基礎數據的測算 3411.2盈利能力分析 3411.2.1靜態盈利能力分析 3411.2.2動態盈利能力分析 3511.3清償能力分析 3611.4評價結論 36第十二章不確定分析 3712.1盈虧平衡分析 3712.2敏感性分析 38第十三章結論及建議 4113.1結論 4113.2建議 42第一章總論1.1項目概況1、項目名稱：海西州天俊縣藏式商業一條街建設項目2、項目主管部門：天俊經濟和發展改革局3、項目性質：新建4、項目地點：青海省海北州祁連縣5、項目負責人：1.2編制依據（一）法律、法規1、《中華人民共和國環境保護法》；2、《中華人民共和國消防法》；3、《國家節能技術大綱》；4、《中華人民共和國招標投標法》；5、《建設項目環境保護管理辦法》；6、《建設項目環境保護設計規定》；（二）其他1、《青海省藏區商業街建設規劃》2、《投資項目可行性研究指南》；3、《建設項目選址意見書》；4、《建設工程規劃許可證》；5、《關于申請天俊縣藏式商業一條街建設項目用地預審的函》；6、祁連縣發展改革局關于編制《天俊縣藏式商業一條街項目可行性研究報告》委托書；7、國家及青海省有關技術規范和標準；8、項目業主提供的有關資料。1.3主要技術指標結合項目情況，本次可行性研究依據現有規劃建設方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務評價。計算主要財務數據及財務評價指標如下表(見下頁)。表1.1主要財務數據及評價指標表序號名稱單位值一財務數據1總投資萬元151637.862總銷售收入萬元2345703銷售稅金及附加萬元129014利潤總額萬元629945所得稅萬元157486稅后利潤萬元47245二財務評價指標1項目財務凈現值萬元13244.842項目內部收益率20.72%3靜態投資回收期年4.014動態投資回收期年4.405資本金財務凈現值萬元13926.746資本金內部收益率21.79%7借款償還期年2.718盈虧平衡點74%1.4主要結論結合項目情況，本次可行性研究依據現有規劃建設方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務評價。計算主要財務數據及財務評價指標如下表(見下頁)。表1.1主要財務數據及評價指標表序號名稱單位值一財務數據1總投資萬元151637.862總銷售收入萬元2345703銷售稅金及附加萬元129014利潤總額萬元629945所得稅萬元157486稅后利潤萬元47245二財務評價指標1項目財務凈現值萬元13244.842項目內部收益率20.72%3靜態投資回收期年4.014動態投資回收期年4.405資本金財務凈現值萬元13926.746資本金內部收益率21.79%7借款償還期年2.718盈虧平衡點74%第二章市場分析與預測2.1投資環境分析 （一）天俊縣經濟發展狀況天峻縣位于青海省海西蒙古族藏族自治州境東北部，西北部與甘肅省交界。青藏鐵路和國道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內全長95公里，設有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個火車站，國道315在境內全長70公里，交通十分便利。天峻縣轄3個鎮、7個鄉：新源鎮、木里鎮、江河鎮、蘇里鄉、龍門鄉、舟群鄉、智合瑪鄉、快爾瑪鄉、生格鄉、陽康鄉。全縣下轄12個鄉，62個牧委會全縣國民生產總值3690萬元，牧業產值3357萬元，工業產值1488萬元，鄉鎮企業產值468萬元。天俊縣商業街一覽表（19個）名稱功能特色地址備注電子專業街IT類、電子類、音像類產品雁塔路區域型綜合商業街綜合商業東大街區域型咖啡休閑專業街休閑、飲食、娛樂德福巷社區型古玩字畫專業街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統工藝品書院門社區型電子城步行專業街休閑、娛樂、飲食、購物電子城社區型餐飲專業街飲食、娛樂、南二環區域型通訊產品一條街手機、通訊產品和器材尚樸路區域型清真食品專業街清真特色食品、干果、糕點北院門區域型圖書專業街書籍、文化用品東六路社區型水產品專業街海味、水產、特色食品炭市街社區型紡織品專業街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區域型精品購物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區域型紙制品專業街各類紙品后宰門區域型電子科技專業街電腦、電腦配件、打印機等電子產品興慶路區域型餐飲娛樂專業街餐飲、娛樂東二環區域型康復路服裝專業街服裝、日用品康復路社區型古玩民俗商品專業街古玩、旅游商品八仙庵社區型建材專業街建筑材料、家裝材料太華路社區型體育用品專業街體育服裝、運動用品體育場北社區型2.2市場現狀2.2.1商業市場發展現狀（1）商業中心分布現狀商業網點布局混亂無序，缺乏整體規劃，××商業街人氣旺盛，是天俊縣的商業核心，但商業環境差，業態組合、功能結構不合理。新興的××交匯處商圈，雖然有大型商場，但功能單一，業態組合缺乏互補性，周邊商業網點布局缺乏統一規劃，故人氣不旺。（2）經營模式天俊縣一直以來都以側重社區商業和臨街小商鋪為主，以自然街區為主，臨街商鋪一直受到市場的追捧，近幾年來，隨著人們生活水平的提高，商業步行街作為一種全新的商業模式，以其最大的商業價值和替身城市內涵的重要作用，正成為世界商業發展的一個新趨勢，直接提高了消費的品位和檔次，帶動了商業的繁榮。（3）高端消費方式天俊縣內缺乏高檔的購物中心和商品經營，商業配套設施落后，商業購物環境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。（4）商業形態分析商業業態檔次較低，整體品位不高，高檔次的大型購物中心鳳毛麟角，且未形成主流消費模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區小賣店成主流業態和消費模式。（5）缺乏真正的購物中心天俊縣商業市場不缺乏大型購物中心，但缺少真正意義上的現代化多功能的大型購物中心。結論：商圈效應明顯，項目效應不足。傳統的低端商業模式導致商業競爭激烈，高端消費群體外流，市場消費替能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現代化商業綜合體系和商業模式，完善商業服務功能，提升城市形象。2.3.1市場需求分析為了了解市場需求現狀進行了針對現天俊縣的商戶商戶市場調查，意圖了解目標客戶的購買意向和購買能力，從而確定該項目的市場定位。調查的內容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價及總價、期望的配套設施等問題；調查以大明宮建材家居市場內的商戶為主，采用問卷調查與面談調查相配合的形式，進行抽樣調查。通過匯總調查問卷，得出了以下市場調研結論：（1）商鋪類型商業街商鋪底商商鋪社區商鋪商場內席位商鋪74.71%12.3%0.95%10.95%由于商業街形式具有良好的產品昭示性，建材家居的經營者多青睞于商業街商鋪，也有部分被調查者顯示出對底商商鋪和商場內席位商鋪的偏好。因此，在本項目的規劃設計中一方面要充分考慮不同的建材家居產品的特點，將商業街商鋪與商場內席位商鋪、底商商鋪相結合，達到有效利用空間和提高市場檔次的目的；另一方面通過功能分區的形式將不同的產品類型進行區分。商業街商鋪：辦公樓底商住宅底商26.92%71.08%經統計，有12.3%的被調查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和住宅底商的被調查者分別占到71.08%和26.92%，可見一部分被調查者除了希望商鋪具有產品展示及銷售的功能，同時還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生活和業務洽談的需要。（2）希望商鋪具有的功能產品展示及銷售倉儲辦公及商務洽談居住54.06%24.06%12.81%9.06%調查結果顯示，絕大多數被調查者希望商鋪的功能以產品展示及銷售為主，以倉儲和辦公及商務洽談為輔。（3）商鋪面積50m2以下51-100m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考慮到經營產品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50-100平方米的被調查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了總數的32.38%，因此，應結合商戶經營產品類型的特點進行設計，建議商鋪主力戶型面積確定在50-200㎡。（4）商鋪的最高單價和總價單價：4000—5000元/m25000—6000元/m26000—7000元/m27000元/m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%總價：30萬元以下31—40萬元40—50萬元50—60萬元60—70萬元70萬元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商鋪可承受的最高單價集中在4000—5000元/m2，比例達到82.86%；可承受的總價在30萬元以下的比例高達57.62%。這種調查結果出現的原因包括兩個方面：一方面，接受調研的商戶多以租賃的方式經營，對商鋪的銷售價格并沒有明確認識，因此對商鋪價格心理承受價位不高；另一方面，項目周邊目前商業氛圍并未成熟，部分被調查者對本項目未來的投資潛力持懷疑態度。因此，就目前而言，部分投資者對該區域商鋪價格的可接受程度較小。但隨著項目周邊配套設施的建設及商業氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。（5）付款方式按揭貸款一次性付款68.10%31.90%多數商戶認為一次性付款對其現金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。因此，開發商應積極為商戶提供金融服務，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項目的銷售和資金回流。（6）商鋪周邊的配套設施金融機構酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店60.47%27.91%11.63%對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店33.71%29.21%32.02%5.06%對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發健身中心34%12%15%39%數據顯示，商戶對餐飲、金融機構、休閑娛樂場所、超市、物流中心和酒店需求較大，達到90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項目的配套設施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時要利用本項目的區位優勢吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項目的商業氛圍，提高項目的增值潛力。（7）購買車位是否53.81%46.19%選擇會購買車位的比例為53.81%，因此在規劃設計中應考慮業主對車位的需求。2.3.2市場供給分析全縣國民生產總值3690萬元，牧業產值3357萬元，工業產值1488萬元，鄉鎮企業產值468萬元。隨著西部大開發，區域發展迅速。目前的商業縣周邊聚集了銀行，數碼專業店和餐飲娛樂類機構，商圈以日漸繁華。以后的發展空間相當大，經開區的發展前景好。2.4項目swot分析2.4.1優勢（1）道路交通青藏鐵路和國道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內全長95公里，設有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個火車站，國道315在境內全長70公里，交通十分便利。（2）消費人群按照慣例，一個商業中心的構建需要強大的居住人群量作為基礎，才能保證正常的客流量。在本項目的輻射區域內，包括了發展成熟的商業、經濟技術開發區、這些都構成了一定的消費人群。（3）原有市場本項目的建設是為了構建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現代化商業綜合體系和商業模式，完善商業服務功能，提升城市形象。2.4.2劣勢（1）商業氛圍不濃天俊縣內缺乏高檔的購物中心和商品經營，商業配套設施落后，商業購物環境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。該區域的商業氛圍還沒有營造起來，一些原有的業主可能會持觀望態度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影響項目的正常運營。（2）資金用量大本項目整體規模較大，前期工作當中涉及城中村拆遷改造，根據政府相關規定，用于城中村安置補償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導致本項目前期建設資金占用量大，這將對開發商自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。（3）離城區較遠本項目離城區較遠，因此主要消費對象不廣泛。2.4.3機遇（1）國民經濟迅速發展全縣國民生產總值3690萬元，牧業產值3357萬元，工業產值1488萬元，鄉鎮企業產值468萬元。天俊縣經濟持續快速增長的趨勢和國民經濟總量規模的進一步擴大，為發展本項目奠定了堅實的基礎。（2）現代物流業互補作用增強現代的物流配送手段等在批發市場網絡體系中得到了廣泛應用，起到了良好的互補作用，擴大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲面積，降低了運營成本，經濟效益明顯提高。大中型批發市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發市場的用地規模大幅減小，營業面積相應增大，管理將更加科學、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。（3）政府高度重視政府高度重視商業街的發展，把其作為城市發展的重要內容，對商業街發展給予了大力支持與積極引導，有利于提高商業街的改造和建設。2.4.4威脅近年來，天俊縣周邊地區都加快了大中型批發市場的發展。周邊地區的大中型批發市場不僅向規?；l展，而且向中高級方向發展，由于具有成本低、交通便利和依托當地產業等優勢，在吸引客戶方面有較強的競爭力，無疑對西安大中型批發市場的發展構成有力的競爭。2.5項目初步定位2.5.1項目定位①功能豐富、特色鮮明、集購物、休閑、文化、商務、餐飲、旅游等多功能為一體的商業街。②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐；③根據不同產品或服務的特點，將項目整體劃分為多個功能區，主要業態可分為：建材類分區（內部可分為家具區、潔具區、裝飾建材區等）、餐飲娛樂區、購物廣場。2.5.2盈利模式定位項目采用整體銷售的盈利模式，以便盡快收回投資，減少商業風險。2.5.3客戶群體定位本項目開發目標為變革落后商業格局，重塑現代中心商圈，提升天俊縣城市品位的標志性、代表性項目。本項目的客戶群體面向政府機關工作人員，游客、教師、醫生、私營業主、企業管理人員以及周邊縣市。第三章項目選址和建設條件3.1場址選擇3.1.1地點與地理位置本項目位于3.1.2場址優勢（1）地理位置便捷商業街具有良好的交通地理位置，接近交通樞紐的區域，居民可以借助各種交通工具便捷到達，具備很強的可達性和地段優勢。（2）區位條件優越城市商業街的區位條件是其能夠帶來效率和效能最大化的基本依據。區位條件影響城市功能、相知的確立和城市總體布局的規劃設計，更深層的說也影響城市商業街的客源市場和輻射能力。項目位于天俊縣交通主干道，具有優越的人流、交通流優勢。3.2建設條件3.2.1區域概況天峻縣位于青海省東北部祁連山南麓，青海省海西蒙古族藏族自治州境東北部，青海湖西北側，西北部與甘肅省交界，屬青海省海西蒙古族藏族自治州管轄，是海西州主要的牧業縣之一。地理位置介于東經96°49′42″—99°41′48″之間，北緯36°53′—48°39′12″之間，全縣總面積2.57萬平方公里，占全省總面積的3.5%，其中天然草場和宜建人工草場2355.73萬畝，占總面積的61.05%；退化黑土灘和風沙地143.65萬畝，占總面積的3.73%；冰川和水域78.34萬畝，占總面積的2.03%。全縣最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相對高差近3000米?？h城新源鎮海拔3406米。全年無絕對無霜期，農作物不宜成熟，畜牧業是全縣的主導產業?？偯娣e2萬平方千米。2003年末總人口1.8萬人。以藏族為主，占總人口的80％，還有漢、蒙古、回等民族?？h人民政府駐新源鎮，距州府駐地223千米。郵編：817200。代碼：632823。區號：0977。拼音：TianjunXian。

地處青藏高原東北端的祁連山中段南部地區，高山縱橫，山脈呈東南西北走向，以山地為主，高山、中低山、山谷和山間盆地相間分布。布哈河自西北向東南流經縣境南部，疏勒河自東南向西北流經縣境北部。屬高原寒帶氣候，年均溫-1.5℃，年降水量360毫米。

天峻縣轄3個鎮、7個鄉：新源鎮、木里鎮、江河鎮、蘇里鄉、龍門鄉、舟群鄉、智合瑪鄉、快爾瑪鄉、生格鄉、陽康鄉。全縣下轄12個鄉，62個牧委會。3.2.2地理條件天峻，地域遼闊，草原廣袤，地上地下蘊藏著豐富的礦產資源和野生動植物資源。礦產資源有煤、硫磺、石灰石、石棉、云母、石膏、冰洲石、芒硝、巖鹽、高嶺土、鉛鋅、銅、黃鐵、金等。除煤、鉛鋅小規模開采外，其他尚未開采利用；野生動物有百余種，具有各種經濟價值及藥用價值的22科、37種。主要珍稀動物有牦牛、鹿、麝、雪雞、猞猁、雪豹、野驢、巖羊、黃羊、羚羊、熊、盤羊等；境內可入藥的野生植物有193種，常用的有80余種，資源大部分儲量大、品位高、易開采。

天峻縣位于青海省東北部祁連山南麓，青海湖西北側，屬青海省海西蒙古族藏族自治州管轄。是海西州主要的牧業縣之一。地理位置介于東經96°49′42″—99°41′48″之間，北緯36°53′—48°39′12″之間，全縣總面積2.57萬平方公里，占全省總面積的3.5%，其中天然草場和宜建人工草場2355.73萬畝，占總面積的61.05%；退化黑土灘和風沙地143.65萬畝，占總面積的3.73%；冰川和水域78.34萬畝，占總面積的2.03%。全縣最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相對高差近3000米?？h城新源鎮海拔3406米。全年無絕對無霜期，農作物不宜成熟，畜牧業是全縣的主導產業。3.2.3交通條件青藏鐵路和國道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內全長95公里，設有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個火車站，國道315在境內全長70公里，交通十分便利。3.2.4公共設施條件周圍3000米范圍內的公共配套設施相對完善，城市基礎設施齊全，基本能滿足本項目建設的需要.第四章建設規模及內容4.1建設規模3.1.1規模確定的原則及參考依據商業街最主要的服務功能出來購物以外，還要有旅游、娛樂、展示、和商務等功能，以滿足現代人的購、吃、住、行等的生活需要。商業步行街建設在考慮完善上述功能的同時，必須具備適度規模。規模太小會導致功能欠缺，商業引力減弱；規模過大將導致購買力分流，弱化商業聚集力。功能布局：商業街建筑功能應包括購物、休閑、餐飲、娛樂、休閑、觀光，比較科學的設計模式是商業、商務、配套各占1/3的比例。營業面積：商業街的營業面積也不宜過大，從一般消費者的反映看，一條商業街有20萬平方米的營業面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值。長度：一般來說商業街的“有效長度”大多為300米至600米，真正能的商業繁華段落一般不超過600米。高度：商業街的建筑物高度不宜過高，因為過高的建筑會產生壓抑感，影響人們逛街的心情。商業主街的建筑一般為兩層樓高，個別大商場可到4層。寬度：商業街的寬度應根據客流量決定，但注意不要過寬。商業街的寬度應在20m至30m之間。4.2建設內容建設內容包括商業、商務、酒店、住宅、廣場及停車場所等公用配套設施，以商業街為核心的，集酒店、商務辦公大樓、公寓、大型購物中心，特色商鋪等多業種、多業態為一體的嘗試綜合體。名稱面積（㎡）地上建筑商務公寓寫字樓住宅酒店大型超市商業鋪面地下建筑負一層商鋪負一層倉庫負一二層車庫合計第五章建筑方案和輔助工程3.1項目前期工作安排目前本項目土地尚未達到三通一平的要求，項目前期準備階段的工作計劃安排如下：（1）對項目所在地的居民進行安置，原有房屋拆遷；（2）實施三通一平，滿足開工條件；（3）委托設計單位，對設計方案進行進一步修改、確定；（4）與城市規劃管理部門協商，辦理有關建筑工程施工許可證等；（5）安排短期或長期信貸，確定與落實建設資金；（6）對市場狀況進一步的進行分析，初步確定銷售價格；（7）組織招投標活動，并與承包商談判，簽訂建設工程承包合同。3.2項目建設階段計劃安排3.2.1項目進度安排的依據根據房地產開發前期工作的一般規律結合項目內各類建筑物、構筑物的實際情況，依據《全國統一建筑安裝工程工期定額》，對工期定額進行適當調整，初步確定各施工階段的開發期，編制項目小區建設各項工作的進度計劃。3.2.2進度安排原則進度安排力求合理，最大程度減少開發商的資金壓力，同時考慮采取滾動開發的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發下一階段工程。3.2.3分階段開發的原因與目的實施項目分階段開發，可以通過前一階段預收收入實現資金的回收，給項目后期的開發提供足夠的資金來源，保證本項目的順利實施。從而降低開發商的資金壓力，實現利益的最大化。在市場競爭壓力較大、市場需求狀況的變動不確定的條件下，分階段開發可以試探市場反應，根據市場變化情況及時調整后期的開發建設，隨機應變，充分適應市場需求。3.2.4項目實施的進度計劃本項目建設的橫道圖如下所示：時間工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎工程主體及安裝裝修第二階段基礎工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎工程主體及安裝裝修第二階段基礎工程主體及安裝裝修室外工程第四章項目總投資估算與資金籌措4.1項目總投資估算的依據（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）；（2）陜西省建設工程其他費用定額；（3）項目總體規劃設計方案；（4）相關概算指標；（5）國家發改委、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）西安市建設委員會關于印發《〈西安市建設項目城建費用統一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發[2000]418號）；（7）陜西省發改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》；（8）國家發改委、建設部關于印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的通知（發改價格[2007]670號）；（9）西安市城市建設拆遷安置實施細則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關造價費用水平；（12）其他的有關房屋開發建設的相關收費標準。4.2項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目總投資盡量符合節約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在不可預見費中考慮。4.3項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期利息等項。（1）土地費用項目占地面積為450畝，其中有100畝地用來安置村民，根據《西安市城中村改造管理辦法》的相關規定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳納土地出讓金。拆遷補償費：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米的拆遷補償費用按600元考慮，合計24000萬元；過渡費：按照每人1萬元考慮，共2100人，合計2100萬元。用于開發建設的土地為350畝，結合未央區的土地價格，同時考慮城中村拆遷的優惠政策，綜合確定每畝為15.9萬元，合計5565萬元。因此本項目土地費用為：24000+2100+5565=31665萬元。（2）建安工程費用依據《陜西省建筑工程綜合概預算定額》（99），結合西安市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本項目的建安造價如下表：表4.1建安工程費用估算表項目建筑面積估算指標小計（萬元）1.居民安置用房182188㎡26645.71.1安置住宅1365001450（元/㎡）19792.51.2安置商業用房456881500（元/㎡）6853.22.商品住宅1973061600（元/㎡）31568.963.商鋪3310261100（元/㎡）36412.86合計710520㎡94627.52（3）工程前期費用工程前期費用包括項目勘察設計費、前期工程咨詢費用以及其他費用等。依據國家發改委、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》的通知（計價格[2002]10號）及國家發改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》（計價格[1999]1283號），綜合考慮工程復雜程度以及市場行情，工程前期費用總額約為3666.93萬元。（4）城建費用根據《西安市建設項目城建費用統一征收標準》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結合項目實際情況，具體收費見下表：表4.2城建費用統一征收一覽表單位：萬元收費項目計算基數收費指標安置房商品房商業小計商業住宅1城市基礎設施配套費總建筑面積150元/㎡免征免征1134.511903.403037.912工程定額測定費建安總造價1.3‰免征免征免征03工程質量監督費總建筑面積2元/㎡免征免征免征04勞保統籌基金建安總造價3.55%811.17789.441380.713311.965新型墻體材料專項費用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06散裝水泥專項資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07工程勘察設計資格審查發證費次數甲乙級300，丙丁級250；申報費20免征免征免征0城建費用（合計）6349.87故城建費用總計6349.87萬元。（5）室外工程費室外工程包括小區道路、管網和綠化以及小區內各項構筑物等內容，分項估算如下：商業區按建筑面積80元/㎡，安置房按建筑面積100元/㎡，商品房按建筑面積120元/㎡，合計本項目的室外工程費用為6837.76。（6）建設監理費根據國家發改委、建設部《建設工程監理與相關服務收費標準》（發改價格[2007]670號），該項目的監理費用為757.02萬元。（7）建設單位管理費根據項目的不同，商業和商品房的建設單位管理費按工程費用的3%，安置房的建設單位管理費按工程費用的1%，共計2754.76萬元。（8）預備費綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環境，再結合不同項目的風險情況，商業按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取，共計4125.37萬元。（9）建設期利息一到三年期的銀行貸款利率為5.40%，計算建設期利息為853.64萬元。（10）項目總投資綜合一至九項的費用，總計為151637.86萬元。表4.3項目總投資估算表單位：萬元序號項目費用安置房住宅商業合計1土地費用11235.0020430.0031665.002建安工程費26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程費1007.511167.711491.703666.934城建費969.042278.883237.436349.875室外工程費1821.882367.672648.216837.766建設監理費用213.17252.55291.30757.027建設單位管理費用306.571129.071322.452754.768預備費309.641550.592270.204125.379建設期利息853.6410總投資151637.864.4資金籌措與融資方式本項目總投資的資金來源主要有：（1）資本金本項目建設投入的資本金為52824.84萬元，第一期為28960.58萬元，第二期為23813.90萬元。（2）銀行借款本項目銀行借款11771.84萬元，融資利率為5.40%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。（3）凈銷售收入本項目其余資金缺口由（預）售凈收入補足。本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。表4.4投資使用計劃及資金籌措表單位：萬元序號季度項目第1年第2年第3年第4年合計12341234123412341總投資134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建設投資134106514651411168330421261284568456845684567169716971694064406440641507841.2建設期利息2468123160162155104578542資金籌措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382.1資本金1341065144619441723814527742.2銀行借款本金359129095029242117722.3凈銷售收入再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建設期利息246812316016215510457854第五章財務評價項目財務評價主要是對項目的財務盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務上是否可行。5.1財務評價基礎數據的測算（1）基準收益率的確定基準收益率根據《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》的有關內容，同時考慮到資金成本，機會成本，風險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準收益率為3%。（2）計算期的確定本項目從前期工作開始，到整個項目銷售完畢時結束，計算期為20個季度。（3）利率的確定根據央行規定一至三年貸款利率為5.40%,則每季實際利率為1.35%。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。5.2盈利能力分析5.2.1靜態盈利能力分析靜態投資回收期靜態投資回收期=[累計凈現金流量出現正值期數-1]+上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量=（17-1）+1273.67/22716.66=16.06季合4.01年。(數據來源:附表5項目投資財務現金流量表)5.2.2動態盈利能力分析（1）財務凈現值1）項目財務凈現值取季度基準收益率3%，根據項目財務現金流量表（附表5）可計算得到項目的財務凈現值分別為22451.20萬元（稅前）和13244.84萬元（稅后）。均大于零，因此本項目在財務上可行。2）資本金財務凈現值取季度基準收益率3%，根據項目資本金財務現金流量表（附表6）可計算得到資本金的財務凈現值為13926.74（稅后）萬元。大于零，因此本項目在財務上可行。（2）財務內部收益率1）項目財務內部收益率根據項目財務現金流量表可以計算得到本項目季度的內部收益率分別為和5.83%（稅前）和4.81%（稅后）。換算成年內部收益率為25.44%(稅前)和20.72%(稅后),均大于14%，因此本項目在財務上可行。2）資本金財務內部收益率根據資本金財務現金流量表可以計算得到資本金內部收益率為5.04%。換算成年內部收益率為21.79%(稅后)大于14%，因此本項目在財務上可行。（3）動態投資回收期動態投資回收期=[累計折現值出現正值的期數-1]+上年累計折現值的絕對值/當年凈現金流量的折現值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。（數據來源：附表5項目財務現金流量表）通過對盈利能力指標的計算可以得出結論，本項目具有較強的盈利能力，在財務上是可行的。5.3清償能力分析根據借款償還計劃表（附表2）可以計算得到本項目的借款償還期為：11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結論：本項目具有較強的清償能力。5.4評價結論通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結論：本項目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務上是可行的。第六章不確定分析6.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導致方案的損益情況發生質變。進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據。根據線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R--實現銷售收入P—銷售收入Q--銷售收入實現率C—總成本費用V—單位可變成本F—總成本T—單位銷售稅金令B=R-C=0，便可求出Q的值。從損益表（附表3）得出：銷售收入=234570萬元總成本=建設投資+建設期利息+財務費用+銷售費用=158675萬元。因此：234570×Q=158675+234570×Q×(5.5%+3%)解得Q=74%故銷售收入實現率f=Q=74%是該項目的銷售實現率的盈虧平衡點。即當銷售收入實現74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現虧損，高于這個比率，項目才可能出現盈利。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區升值潛力較大，所以本項目產品的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風險還是可以接受的。6.2敏感性分析本項目主要進行建設投資、銷售面積以及銷售價格對內部收益率和財務凈現值的單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發生任何變動。（1）建設投資變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析表6.1建設投資變化表變化幅度-15%-10%-5%05%10%15%IRR35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.01%9.64%FNPV31684.7825511.5219338.2513153.566991.72818.46-5354.81通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為：818.46/（818.46+5354.81）×5%+10%=10.66%上式說明建設投資的最大增加幅度為10.66%，此時項目從財務上分析仍可接受。提醒建設單位在保證質量的前提下，在項目開發過程中與監理單位密切配合，搞好投資控制。（2）銷售面積變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析1）商業銷售面積變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析表6.2商鋪銷售面積變化表變化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16.27%18.50%20.66%22.18%24.83%26.84%FNPV-1447.152217.115867.179517.2413153.5616817.3120467.4424117.50通過上表，計算出商業的銷售面積變動的臨界點為:-2217.11/（2217.11+1447.15）×5%-15%=-18.03%上式說明商業的銷售面積的最大下降幅度為18.03%，此時項目從財務上分析仍可接受。建議開發商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業的銷售面積變化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅銷售面積變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析表6.3商品住宅銷售面積變化表變化幅度-35%-