如何做好房地產市場研究

2007年7月

主要內容房地產市場研究基本思路14、CBD的開發房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6一、房地產市場研究基本思路1、總體認識——體、面、線、點

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構成的，而面是由線構成，線是由點構成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產市場可以理解為一個項目的開發和銷售。按照這種設想，宏觀環境是“體”，而房地產市場與其它的市場一樣是構成國民經濟宏觀環境的“面”；房地產市場這個面又是由各類型物業市場的一條條“線”構成，各類型物業市場這條線是由一個個項目開發的“點”構成的。房地產市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清項目市場的方方面面。一、房地產市場研究基本思路2、房地產市場分析的十大常見問題對未來市場預測不足定量分析方法運用不當分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調查一、房地產市場研究基本思路3、房地產市場分析的方法與思路

比較法模式運用估價方法，與可比案例進行比較、修正假設條件法模式假設房地產市場某種發展趨勢，進行預估未來價格等現狀類推法模式通過對現狀的分析，可以發現什么類型物業成交量最大等，然后假設項目所在市場與宏觀市場同構進行分析

方法：一、房地產市場研究基本思路3、房地產市場分析的方法與思路

三個層次地區市場、專業物業市場、項目物業市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來五個影響因素經濟方面、人口方面、區位環境方面、地點的經濟地理方面、人文心理方面五個項目分析指標區域、價格、體量、客戶、產品

思路：32355一、房地產市場研究基本思路3、房地產市場分析的方法與思路

房地產市場分析所需基本信息表

一、房地產市場研究基本思路4、房地產市場分析的基本內容

估價成本－效益分析可行性研究營銷分析專業市場供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區經濟分析及預測一、房地產市場研究基本思路4、房地產市場分析的基本內容

不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類

4、CBD的開發主要內容房地產市場研究基本思路1房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6二、房地產宏觀經濟分析1、房地產市場行情與經濟周期的關系

不同的國家或地區，房地產波動的周期長度不同。從1870年到20世紀末，美國的房地產周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。二、房地產宏觀經濟分析1、房地產市場行情與經濟周期的關系

美國房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關系

二、房地產宏觀經濟分析2、房地產宏觀分析內容宏觀經濟與地區經濟分析

宏觀經濟運行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產市場總體分析

房地產市場總體趨勢分析

房地產政策法規的動向和影響分析二、房地產宏觀經濟分析2、房地產宏觀分析內容房地產市場總體分析內容：

房地產市場總體趨勢預測一般用房地產業的主要經濟指標的變動來表現。主要經濟指標分為總量指標和結構指標（物業分類和地區分類）。

房地產政策法規動向與影響分析土地、商品房、二手房、經濟適用房等方面。

二、房地產宏觀經濟分析2、房地產宏觀分析內容可借鑒的專業成果：

中國經濟宏觀景氣專家

調查問卷系統

中經宏觀景氣動向

各城市的景氣報告系統二、房地產宏觀經濟分析3、宏觀基本數據的獲得

全國社會經濟統計指標

總量指標：GDP、人口、進出口等結構指標：GDP、第一產業、第二產業、第三產業等水平指標：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動態指標：零售價格指數、固定資產投資、價格指數、貸款利率、通貨膨脹率等數據來源：統計年鑒、經濟統計年鑒二、房地產宏觀經濟分析3、宏觀基本數據的獲得

地方經濟統計指標

宏觀年度經濟指標

GDP、GNP、GDP指數、人均GDP、固定資產投資需求、社會消費品零售總額、進出口總額、商品零售價格總額

宏觀月度經濟指標第一、二、三產業的GDP、工業（工業綜合效益指數）、商業(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、投資（固定資產投資、開復工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數、職工平均工資）、人口（人口總數、家庭規模、出生率、死亡率）、外經貿、財政、金融、物價等數據來源：地方統計年鑒、地方經濟法發展月報二、房地產宏觀經濟分析3、宏觀基本數據的獲得

房地產業統計

全國房地產統計指標投資：全國總計、商品房建設投資、土地開發投資、計劃總投資資金：本年資金來源、國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金等開發：本年購置土地面積、完成開發土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格

地方房地產統計指標土地開發：土地開發投資、土地使用權出讓金、土地開發面積開發投資、開發量、銷售、資金同上數據來源：中房指數、國房指數、房地產開發投資月度統計快報、中經網、地方經濟信息網及地區政府（統計局、房產局）網二、房地產宏觀經濟分析4、宏觀基本數據的管理一般情況下以兩種方式進行管理：圖和表例1：政策法規數據格式政策影響二、房地產宏觀經濟分析4、宏觀基本數據的管理例2：宏觀經濟基本指標數據格式4、CBD的開發主要內容房地產圾市場研秒究基本僵思路1房地產宏觀經濟分析2房地產整亮體市場分期析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6三、房地果產整體市食場分析1、市場突行情波嘴動分析帳方法指數分肝析法：同反映市候場行情爐周期性吹變化的氣一種預估測方法景氣分灑析方法子：反映蒼地區經歲濟活動嚴水平投入產抖出方法切：反映同基礎產細業投入哲變化對照房地產否業的影孔響價格及銷奶售量分析扶方法：動任態的綜合集的反映市披場行情變牙動方向和訂程度三、房地親產整體市焰場分析2、地區魔房地產釘市場總剛體趨勢密分析報晨告全國房地產業景氣指數穩步回升

北京房地產發展回顧（總體、分階段、分物業類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業的區域特點北京房地產價格北京房地產總體市場概況分析三、房地勻產整體市武場分析2、地區房堪地產市場權總體趨勢所分析報告北京住沒宅指數劑與Hedo衣nic指數圖房地產淚開發投浸資額與讓商品房瞎銷售額旁圖三、房矛地產整孫體市場錄分析2、地區房園地產市場校總體趨勢煙分析報告商品房殊竣工面霜積與銷助售面積軟圖商品住宅溉價格走勢票圖4、CBD的開發主要內容房地產乎市場研賭究基本帶思路1房地產宏觀經濟分析2房地產喊整體市榮場分析3房地產距政策影大響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6四、房地飲產政策影批響分析1、房地憶產政策或對市場枯的影響金融、稅護收政策等夠以及“四撫證”的控行制影響施吊工進度，爐從而影響垃市場供應“90艷/70集”政策、限坊高、限容孕積率政策政策傾斜籃的區域將竟成為開發穴熱點區域影響市才場供求建，從而芽影響價小格走勢對供應輝節奏的熄影響對產品形鹽式的影響對開發慎空間的孤影響對價格的期影響四、房腳地產政唇策影響隙分析2、房地產卷政策影響尿分析的方己法跟蹤市框場政策半動向信振息，了鍋解最新貞政策動想態及背灣景領會政五策內容騾和含義搭，比較篇分析相敞關政策霸，發現剝其中變瀉化與聯系的纏脈絡，蛋由此判離斷政策勺目標和角意圖判斷政策兵影響的確揉切部分，儀以及對各籃主體的影端響程度盡可能蓬用定量碎方法分券析政策魔影響分析政焦策后果葵，尤其晨是對供縱求的影健響，并熔進行必卻要的預陽測政策評鋸論，如益缺失之邪處，從麥而預測償政策的細未來趨窩勢四、房地撐產政策影閱響分析3、房地產悔政策影響脾分析的案乎例政策出臺房誠背景——《近期政側策謹防拌地產泡印沫》前后政監策對比——《兩稅合并免對外資開確發商的影蛙響》作用部泥位分析——《汗“9布0/7把0”政策解鏈析》效應量跨化分析——《土地增事值稅清菜算管理閣政策評名析》政策走勢號預期——《2辯007年中國房圍地產市場重策略研究》政策缺失祥評價——《對商品求房預售薯款專戶備管理的吧一點置市疑》主要內容房地產市迷場研究基資本思路14、CBD的開發房地產宏觀經濟分析2房地產整賀體市場分肢析3房地產杯政策影蒜響分析4房地產計市場供撲求分析5房地產項雷目市場分區析6五、供搞求分析1、供求分偷析的基本哥內容板塊的工界定市場的細敬分供求缺口宵的分析五、供赴求分析2、供應濁量及供左應結構邪分析潛在供午應量分采析可售面賀積M1未建面預積M2潛在土地犁供應量=M1伴+乖M2現有市衫場存量譯分析已竣工量銷售量平均銷慣售周期五、供求象分析2、供應量破及供應結憐構分析供應結辯構分析曾方法對區域、宜環線、板呈塊、戶型響、面積、快單價、總串價進行分豆類分析五、供寧求分析3、需求量委分析方法人口結構人口增長與住宅需求潛力分析家庭結構家庭規模、家庭結構與套型規模的分析收入結構收入與住宅需求潛力分析產業結構產業規劃的調整與住宅需求潛力的分析主要內撐容房地產帖市場研左究基本缸思路14、CBD的開發房地產宏觀經濟分析2房地產椅整體市墓場分析3房地產懇政策影隨響分析4房地產慈市場供凳求分析5房地產項予目市場分岸析6六、房繁地產項都目市場友分析1、房地奇產項目頸一般特院性分析法律特隨性分析亡：土地趕出讓方占式、規怨劃條件斬、開發誕限制條靈件等經濟特性蔬分析：價植格、租金脹、促銷手暫段、付款篩方式、定框價策略等地理特性蟲分析六、房趴地產項廳目市場緒分析1、房地散產項目垃一般特史性分析地理特倚性分析地塊物理初條件：地所塊的面積帥、形狀、糧高度、深追度、角度地表的自雁然狀況：愚地貌、地諒表景觀、諸地基狀況桐、水文地戀質、植被鞏狀況配套設施紛的物理特畏性：建浮筑物的布糖局、設計存、通行模唇式便利配套夾：停車場李特色、安沾全性設施六、房僚地產項浩目市場贏分析2、對不助同用途串物業特爆性的分饑析住宅物業嬌特性的基烏本要素財務特性香：租金、年價格、停謊車費、付蛋款方式及蝴折扣、物概業管理費雖、其他相焰關稅費建筑特甲性：使耽用年限籌、面積橫、房間侵數量、遮特殊設剛計（錯蠅層、飄島窗、天書井）地塊特穗性：籍社區配媽套（小狐配套）仿、景觀遣等（大）配塑套特性：旺商業中心艷、文教娛未醫、交通肢干道、公傲交站點、拐運動休閑六、房柄地產項邀目市場駛分析2、對不鳥同用途腔物業特阿性的分爛析商業、象寫字樓失物業特匪性的基朽本要素財務特鄭性：租貪金、價首格、租步金折扣舒、出租蒜面積、序可用期薪限、物課業管理委費等建筑特性相：標準層嚷面積、功跟能區面積況及比例、獨可分割性掌、智能化內水平、裝派修水平、爬交通設計縣、空調等叮設備情況地塊特性福：停車被場設施、析配套設施壞、對外交版通、景觀環境特性映：與主干院道、交通碌樞紐的接掩近程度、破與行人密譽集區的接黃近程度、恢商業區或慮附近商鋪冠的類型和柔數量、周遭邊商業的峽租賃條件附錄一扮、房地牛產市場鞠分析常添用工具工具方面：簡單的挖餅狀圖習、折線如圖、柱利狀圖、夾表格；量價配比繳關系（可鄰用于分析旦市場形勢聚）去化周期照（可用于故分析市場畏形勢和尋糾找市場機澤會點）價值價物格吻合漢度（可富用于分壁析市場何形勢）供需比捏差（可趟用于尋釘找市場帥機會點壁）表格：姥適于涉押及數字已較為復伐雜的情并況原有可售量新增可售量當前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀圖以：適于敵組成分罪析，