都市文化廣場的定位報告筍目占錄閣合肥市場簡榮析承篇產品定位篇拴合肥市場軋簡析騰目前市場狀美況簡析板塊分析共競爭噸研究和判斷夫消費者在哪脾里店目前市場狀綁況簡析匙（一）、土痰地市場火熱灑進行中，聚聾2023年睜上半年合肥片市共有44堅塊土地成交測，共成交3朗259.3班167畝土餅地，成交總株金額達77療.3276墾11億元，攔平均成交地請價為237顫.2509渠9萬元/畝約。土地成交慎無論從總價悠還是面積、能數量都達到休3年來第一蝶。幼9月、波合肥煉將唱迎來土地饕投餮盛宴

鏟4548畝典集體待嫁姻。斜從市中心到料政務區，從亮廬陽區到濱篇湖到經開，歸都將有土地植供應。無疑陵，不在預示離在合肥地產患市場的火熱凈，也同樣警暈示，不久的溪將來，將有化更多的市場恭競爭。估（二）、乘房地產市場容，一路飆升秤，一路火爆鏡。張往年的6、集7、8戀三月是傳統恥淡季，而今爪年無論是開大盤的項目來宅說，還是成矩交量來說都舌達到了一個五頂峰易。通7份合肥市性住宅類商品泥房銷售套數覺為1115需6套，銷售蟲面積為10哭72656急.87㎡，摟銷售金額為哥45872頌0.27萬益元，銷售均冶價為427茶6.49元廚/㎡。在環演比的變化中沈，銷售套數打環比上漲了咸2218套侵，漲幅達2創4.82%顫；銷售面積循環比上漲了逆19949名3.04㎡記，漲幅為2窗2.85%雷；銷售金額撲環比上漲了表85835覽.86萬元穿，漲幅達2臂3.02%果，八月也已少破萬套鎖。糾室9月濕，合肥地產那將有20幾談家樓盤對外途銷售，對于魂開發商來說吵，定機遇來的同添時，風險也斃同在。社產品定位及劍怎么樣把握逝好機遇，顯詳得比以往更負重要。板塊分析慕項目位于南碼一環路和曙厲光路交叉口真的東南角，習此版塊羅行政上屬于炸包河撈版塊。瑤海區瑤海區板塊包河區板塊廬陽區板塊蜀山區板塊本項目本項目內很明顯，本反項目的位置碼處于老城區鐮，又是幾大絨板塊的交界簡處，所以暫電且躁叫它坦“淚南一環板塊糾”戀，該板塊處宇于老城區，梳城市基礎氛徹圍比較好。院下面來詳細突解讀錦板塊信息：短位置槳合肥南一環寇附近，屬于例老城區范疇支。自交通茄南活一環路和金洗寨路交叉口候，交通順暢允，高架林立界、四通八達姿。存配套賄省直機關腹老地，器給你品質尊眉榮生活。穴商圈扭處于三里庵淋、新都會、堅三孝口、三暈大商圈的交惠匯地帶，區飽域位置明顯獵，但也易被堂市場隔離，杯自身無大商命圈依托。逆居民櫻周圍多單位爺宿舍，人口杯密度大，人冰員素質較高約物業笨老物業較多鳴，寫字樓較藏多，高檔商舍品房供應不誦多午教育掃該區域有包隊河區最好的歲小學，屯小展，2中、科仇大、48中乞等兆銀行帝招行、徽商拍銀行、農行嗚、工行等。幣綜合以上宿，徒該板塊是位寬于老城區、業南一環附近市的乎省級京政府公機關夕腹地之中，虜交通便利，區生活方便，勸人口密度大捧，高檔社區耽少，歌教育、醫療士資源豐富，噴物業升值潛少力大。胖以本項目為折原點，半徑隊2公里偷范圍內，物貴業如下：照住宅住和寫字樓摘A:在售的誘有：創景花氣園、頂峰國神際、蹄恒興廣場叉、洋信旺九華國川際、杠匯金大廈欄、富廣大廈滋；意B:潛在的卻有：廣創景花園古三臭期、滋江南·新里誰程纖（廣電中心愚對面）僻、東方廣場德；裙商業：國購匙（8萬平米流）秒、新都會耽（6萬平米嘴）現、百腦匯、盞新曙光百貨遲、來合旗家福社區店劫、喜客多大；爛3、幻誘公寓：詢世紀云頂區（已入住）星、碼·瀚海星座遇（在售）蚊；較4、志鳳機關角單位：省人兆大、省人民殖檢察院、省害軍區等淡；悠5、訴石賓館酒店與：藥夢都、賽玉立皇、八煙一賓館、稻吩香樓賓館等項；作6、紗該娛樂：潮維果KTV末、萬豪圣會克等淚；仆7、同香商業：合家鑒福社區店、哨喜客多車；厭8、巷系醫院：安醫思附院、傳染冒病醫院、安湖醫附院第四繡附屬醫院套。濱所以火說沫，方區域板塊避是驚機會和挑戰皂并存啟；叔1、拌本項目給所屬地塊籍是個配套齊抹全，城市基么礎氛圍濃厚綱的地塊，區劉域內競爭樓肝盤，品質較悲高，競爭激團烈。燙2、廢板塊處于兩揮大商圈交匯貓處，區域位衣置優越，也剝容易被商圈夾所孤立煉。必競爭對手在薪哪里？加本案屬于包核河區范疇，粥同時又位于喊廬陽區和蜀送山區的邊緣糕；荷從發展角度餡來看，既承潛接了廬陽老殼城區的成熟目，又下啟了標蜀山和包河朽新商圈的嶄壽新規劃和未塞來知，鞠因此,從地奉域角度來看熟，舞南一環板塊年是境本案的一級渴競爭區域詠；眨蜀山區以環徹境、馬鞍山似板塊和望江掌路板塊號以梁繁華、品質流從濟高豐端對本項目只進行客群分息流，屬于二警級競爭范疇裳；齒整個一環周源邊高檔社區船都構成三級范競爭范疇。雙1滋北一環寫字月樓帶匙2社東怡金融廣它場凝3熟萬達廣場切4針馬鞍山路葬商品房集蜘群濁5挺東方廣場階6凱安徽金貿斧7寸某城市綜合貌體顧8達政務區集群圍9昏匯金大廈奔10坡頂峰國際宵11巴富廣大廈助A腳華僑廣場6AA6AA本項目潛在供應在售的本項目潛在供應在售的換我們可以看教出：鍬老城區寫字睛樓放量非常例的大扔，約有12條0萬方犧，占產品檔次齊袍全螞，高檔產品盆高的無法比饑擬抄，久如（安徽金拆貿、東怡金擠融廣場）墨；偉老城區成了崇品牌地產的革斗舞場窮，錘如（萬達、缸旅游集團、套國購等）；域城市綜合體千是大而全，高有相當的競懼爭力，篩如（萬達廣快場、東方廣茅場）擴；疤版塊內，寫嘗字樓和住宅懇放量大，競繁爭激烈，計如（頂峰國急際二期、創避景花園3期沿（在拆遷）壁、曬江南·新里思程訪、立基大廈松、信旺九華帆國際等）勺。晌主要對手觸解析冊：瀉樓盤名稱協：頂峰國際油公寓憂所在男位置共：狗南一環和桐點城路交叉口廟物業類型：悔住宅謝彈沙鍛能階交價格餡圾：晃6000滿開發商申缺：安徽萬家拉房地產開發備

篩銷售信息：消A、B座住峽宅：99㎡盤-128㎡飼戶型，99蔥平米蛋30層以上覺有房源。按龜揭貸款97跪折,一次性蒼付款96折嗎，折后均價裳6000元諷/平米。守公攤撒扶：20%逮開盤時間桶：咬2023-忍12-12鬧取物業類別壞：高層

督裝修狀況飯：毛坯起交通狀況擇：115、音226、1號53、21戒、19、1銀68路公交釣曙光新村站府美占地面積：麻29000秤平方米

禁綠化率襖鑄：40%鐵容積率販減：6.0以總建掃面積棋：18萬M笑2極物業公司：姿萬好物業管圖理

張學區房：鍬屯溪路小學歡、48中

進銷售率：饞推出的已經誠賣得超過8棋0%，目前運網上備案率飼66%，備充案價格元5409.戲7元每平米慮。蟲項目名稱：寨富廣大廈貴建筑面積蟲：額翠68000味M2英商業驚：指搬5989.貪78建平米豈項目類型誘：致因寫字樓拋發展商休：上雖安徽大富房屢地產開發有巨限公司剩綠層數較西：眉栗27刮猛層限層高豎課：傳殿3.55挑米甘總高傍稅斤：投仙99.8充米。強電梯格：照雹10疏部天津奧的攤斯電梯螺車位竭：脫糖地上脹100薯，地下孔400.舞空調賀：晃壞VRV夸中央空調三開盤時間仔：殖2023年懷5月31日您戶型：懂寺在售耳172雖平米爭--265屢平米甜價格侮：稠巖7000—付—8000池，銷售實價課，喘7200剩元鍛公攤引：紫洋25弟%摩案大堂缸：額宏300響平米，調空麻9.9姓米，虧銷售率塘8籃層以下已售友，目前銷售聞率接近幼40%柱樓盤名稱：店械匯金大廈褲價格：立披成交價格以摟簽定合同為滿準婆

[以歷史價格齊]8000挽￥吧備案價代7568欲元愿開發商：嫩層合肥蜀山科財技投資開發下墨同項目位置：蘇露屯溪路與肥善西路交匯處旅（蜀山政府深西側）淡液銷售信息：罵宣在售擠200繞多、盆400揀多、鋪500鋸多平米，或須者整層遼1500休平米可自由嚇分割，單價推7900申出租價蔽：絹欺庭60-80優元御/股平米站/跡月桐，實際50藏元物。復開盤時間：駕豐代2023煎年筋3烤月下旬撞谷物業類別：逼翅高層暮續交通狀況：征負109咸、隱125鍋、拴153繭、養19識路挑美占地面積：幸褲4118.易28紛㎡辦夏總建筑面積經：命47570途㎡遇大堂廟茫吧勾300疤平方米，國9.6案米挑高精裝菜修大堂剝攤喘平電梯啄社儀７部陽吩減層高校謎舅振３嫁.榮４米釀潮塌銷售率項部桑虎約形77沈％劈（備案）半慶蜻物業公司：沿否物管顧問第帶一太平戴維朝斯頸慘投資商：任允安徽國購投位資集團、合購肥信息投資舞息本體的競爭舊對手，產品歉本質比較高椒，寫字樓更溝加激烈，所新以本項目在列市場定位的將時候，要考治慮差異化、孩高端化、學堡區化、和品巨質化。鞋客戶在那雨里？購買動機面積需求客源特征區域特征偽區域內市場這客群分析挑本項目目標忙客群細分捎本項目總建美11萬方，適體量偏小，親產品形態覆旅蓋了住宅、擦辦公、商鋪介等，由于產堵品線分散，度導致的目標證客群相對分播散，這也是赴本案在定位酒和推廣中面姥臨的難題捆。君客源分布脆消費特征齡需求窩戶型浴基礎型客群讀周邊學校教尸職工煮醫院、銀行辜等單位職工濾就近購房，懶追求高尚居炊住氛圍，并蹄帶有一定投慢資性質辦按照年齡和滿職稱的不同妥，分別對應活中便小泳戶型的鈴公寓和具備諸一定投資性片的單身公寓賠周邊政府機油構的公務員指居住升級，沾有對居住品良質的苛求艇大面積公寓弄、豪宅。片周邊企業中馬高層殿就近購房，爭居住升級冶普通公寓匹中小戶型宅私個企業主析追求逆“章顯爭”位，突出身份永大面積公寓悟或類別墅蟲、豪宅企成長型客群鮮改善性購房兆客戶耳居住升級，垂有對居住品吹質的苛求滲大面積公寓肅、豪宅站外來客戶栽尋求好地段育，有潛力的虜市區扒大面積的住駐宅鳴學區客戶捐自己信任的拋學區，如屯鉆小橫中小戶型腐周邊的電子需產品分銷商占交通便利，蒼離市場近輸中小公寓映其他的投資隱客頸有價值、抗更風險、稀缺奮性。上面積不定左總結降：剛從城市層面滲來看，合肥恨城市化加快滋，城市地位最提升面臨機竟遇年；傍從房產發展莊來看，品牌續開發商云集站共同提升了柿合肥房產開糧發平臺，也蠻使競爭提前雀進入白熱化臘階段節；新購買者情況兵來看，周圍輸居民、或者逗周圍上班的務人員，是我賄們重要的購鐘買群；院從消費者角拾度來看，在住同質化背景旅下，特色產璃品個性項目仔成為可能的灣焦點。路第二部分模產品定位部勾分本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環境無法塑造。到底做成什么樣的產品呢？侍俘本項目銷是個城市綜瓦合體，物業鐵涵蓋了辦公飾、住宅、商限鋪等。經濟亞指標如下：本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環境無法塑造。到底做成什么樣的產品呢？敲占地面積卷14535寄平米譯總建面積銀11554胸9平米院、測含住宅43窮596平米監、酒店31梅343平米割、商業11迅719平米胃、地下27掃078平米漿。逮容積率異6.0筒綠化率樸32%驅建筑密度維31.9盡停車位族496礎首先我們來圾看住宅：牛看看離我們陶最近的兩個廁項目創景花錦園和頂峰國賣際，他們住校宅的戶型是棍什么樣子的萌？賽100的兩壯房牲120-1辦30平米的仔小三房穗145江—辜150的四觸房舟50益—該60平米的席一房豆頂峰國際公駛寓（戶數比夸）再50%藝50%癢無亂無拆創景花園資（戶數比）夢無閣45%堅26%從29%嶼頂峰國際入爬市以來，走銹的還是比較盆快的，目前愧100平米揮的也就30干層以上有售滔了，而創景思花園銷售持閑續了兩年，咳目前還有少招量尾房在售膝。辨看看市場流斯行趨勢：扶三房占據市棍場絕對份額林，舒適性強蝕的產品是主框流騎（頑樣本：大溪逃地、學府春勻天、紅百合公寓、袖華府駿園、液國際花都、赤西湖花苑、曬金地國際城蜓、柏林春天故）適撞結合我們的謙產品本身和飼區域內的產配品情況以及嘆市場的流行將趨勢，我們插認為釀：漸區域市場高耗端是我們不鐮得不走、但毅也是最能體格現我們價值鉗的方向。鑄項目差異化蔑是我們制勝趙的法寶說區域住宅精童品是我們的才方向臉為老城區乃自至合肥的中檔高端客戶造厚最適合的房絨子我們建議：免住宅采取蜜“蕉豪宅+精品梯學區等”渾的路線，具余體可做：餓一棟60平鈴米左右一房躲半的精品學淘區房；守一棟做10魚0左右的精掘致兩房；零一棟做14哭0究以上的舒適腫三談房。賊考慮點就是渣：沒1、可以塊快速回籠資虧金，降低風消險；批2、差異率化定位，贏俊得市場不同呀份額；共3、這樣獻做，使得我嗽們利益最大豪化，也是產勁品最優化的忠處理方式。蓄豪宅賣得一余定是舒適、價品質、文化伍的綜合體，策所以我們認憐為，不但在芹整體上做到銳別致、大氣奪，品味，在通細節上也要郵精致、完美檢，使房子靈旅動起來，懂燙得住戶的心噴情，給其頁快樂、健康雞的體驗。考我們是不是蘋要考慮以下梨幾點：掛外立面，能匙不能不全使泊用涂料，用栗石材或者鋁染塑板是不是稱更合適？勒房型結構上焰，一定要明予廚明衛、衛寶生間要干濕酬分開、客廳籃（起居室）固一定要朝南列、開間4.把2米以上、撒要有一個臥便室朝南、飄吼窗要落地2巖70度的、幻要有入戶花總園、最好有搭露臺、入戶輔門能不能用局酒店式大堂炸入戶門，以濁上是豪宅的濁基本條件。拼建筑風格上斥，建議采用勾古羅馬式的荷建筑。辦公部分：粘我們不建議夏做寫字樓，搶原因如下：卸合肥市寫字慕樓放量很大喜，早已供大碧于求，其中晶政務區有接驚近120方簡的寫字樓，威目前也就銷禮售了不到3滑5萬方，老曲城區約有1犁20萬方寫仿字樓放量，馳且品質較高震，是我們無股法比擬的，祖但是市場反援應并不是很貿好；鼓我們不具備珍做成功寫字品樓的條件，飄交通方便，情環境和配套睛不好，體量妻不大、產品旨本身屬性談（如車位不座夠）維和物業種類尋復雜等；叉寫字樓市場覆去化速度慢議，富光大廈野這樣的5A翅甲級寫字樓屋，已經封頂硬，賣了1年多多了，才去哈化30%。驅競爭激烈，巨目前一環路道附近到處都畜是寫字樓，嘴競爭殘酷；徐目前出現大辯量寫字樓空唱置，據市調楊財富廣場一壇期目前還有相15叮%的空置，仆安徽國際商使務中心也有閃20照%邀左右空置，劑租金也就是猜45灑—拆50元每月塵每平米，租棵金上升乏力漫，深深打擊撒投資者的信曉心；賓我們的區域紅，我們的本巡身條件，決她定了公寓是犯最好的選擇沙。墓我們處于老莊城區，商業但氛圍好，交鉛通便利，旁家邊就有安徽滴最好的IT挨電子數碼城商，里面有眾嫂多的分銷商玩，由于規模推小，無力承風擔品牌寫字扣樓的租金，泳所以，我們綢的酒店式公駱寓，憑其寫墻字樓的配套功，低廉的租莖金和戶型結鋼構，贏得了娛他們的所愛稍；我們項目葛周邊高校林密立，他們是擁創業的新生皮力量，而我杰們公寓式他殺們創業初期鵝的孵化器。穩我們認為，淡無論酬對于疲投資客還是銷自用客，在幼我們的板塊投上，公寓都覽是他們最好蠟的選擇。食我們建議公磚寓應該是這古樣的：廣1）、顧面積60輸—袋80類平米沃之間胞——督低總價、低涌首付，最大頓限度降低購數買門檻，8仍0%的人買益20%的產喬品，必將瘋啟搶；放2)、辱凈高右高余3舊米織——充給你寫字樓配的使用感覺授，用公寓的躍價格，買寫柄字樓的感受嫁；謊3）、擱外立面按照裝寫字樓的標藝準（干掛石罷材加玻璃幕櫻墻）晃——科彰顯你的氣甜質和尊貴蕩；鋪4）、等要有4部以飾上品牌電梯叛——蝕最有效的利售用你的時間慕；些5）、致有個酒店式正大堂甘——幕給你貴賓般撫的禮遇給；舊6）、獻提供精裝修拉出售愚——貧買的省心、剛用的放心售。商業部分愛項目處于新乖都會商圈和孫三里庵商圈優的交匯處，訪兩大商圈憑盜其自身地段鐮交通優勢、兵大體量、家循樂福的助力僅，造就了兩菠大商業磁場裳，吸引了大柜量人流、物疊流、財流。依是當今城南騾、城西塵板塊倆最有影響力荒的商圈。而都區域內有悠名稱嶼位置該規模腦業態副主力店勇主力店租金眾水平朗經營狀況考國購切南一環和肥營西路交叉口宜8萬平米阻M波all最成蔽功撐大型購物中匙心激家樂福、國在美、家福特慈等綠家樂福是1俯元每月每平神米恥非常紅火嚷新都會歷南一環和馬間鞍山交叉口寶5.3萬平慢米噸M染all奧大型購物中撈心掙家樂福搭家樂福是1腦元每月每平各米暢紅火漂新曙光百貨門南一環和金追寨路交叉口代向南100嗚米買11200旋平方米者負一樓百貨梨超市、臥一樓生活館逼、析二樓紳士館嘉、狐三樓仁女館喊、侮四樓運動休估閑館膚SUNGO犯新曙光百貨至75怪—皺100元每窗平米每月值一般吵合家福面黃山路和曙按光路交叉口樣向西50米每2600平桌米擱超市閑合家福撞35元每平羞米每月墨基本維持錘喜客多錢南一環和桐斤城路交叉口觸向東75米僑2000平木米悶超市稼喜客多曬50元每月呈每平米待一般防百腦匯莊南一環和金甚寨路交叉口給9000多撐IT類圍百腦匯、蘇卡寧電器盼70永—閣1斜2賺0元釘較好預此外，我們嘉市調了南一皇環的門面租則金，以我們投項目為中心蛙，西邊的租罪金約50尖—糾60元每月腫每平米、東若邊70貓—禁100元每哀平米每月。蝶由于我們商戴業只有10固000多方杰，而現代流圍行的百貨購木物中心，基行本上在沉5報萬平米以上慈，光從珍體量某上來看，我受們做百貨，女或者說大型谷購物中心不臥合適。宋做個大超市獵呢？100敲00多方，梁也期是色個不小的超背市了，但是酒現代人購物晉一定是一條璃龍的，宮一定要吃喝室玩購一站式輛的，洋所以我們的犬體量也不夠極，裝體量不夠，謎業態后就假不夠，圈其次，引進給大超市，租楊金低的可憐踏，所以，我預們建議不做劫超市。耗那做什么呢捉？糧餐飲+娛樂棵（電影