第三章房地產企業應收款項的核算第一節應收票據的核算第二節應收賬款的核算第三節應收債權的核算返回第一節應收票據的核算一、應收票據概述應收票據是指企業因銷售商品、產品或提供勞務而收到的票據.它是由債權人持有的、在一定日期可向出票人或承兌人收回票款的書面證明.在會計上主要指企業持有尚未到期的商業匯票.商業匯票按承兌人的不同可分為由付款人承兌的商業承兌匯票和由銀行承兌的銀行承兌匯票;按是否帶息分為帶息商業匯票和不帶息商業匯票.帶息商業匯票在票面上載明利率及付息日期,到期時持票人可獲得票面價值及應計利息;不帶息商業匯票到期時,持票人只能獲得票面價值.下一頁返回第一節應收票據的核算我國商業匯票的期限一般為６個月,利息金額相對來說不大,用現值記賬不但計算復雜而且其折價還要逐期攤銷,核算比較煩瑣.對于帶息的應收票據,按照現行制度規定,應于期末(即在中期期末和年度終了)按應收票據的票面價值和確定的利率計提利息,計提的利息應增加應收票據的賬面價值.在我國會計實務中,不對應收票據計提壞賬準備,其原因是應收票據發生壞賬的風險較應收賬款小.但對可能收不回的應收票據應轉作應收賬款,對應收賬款計提壞賬準備.二、應收票據到期日與到期值的計算１.到期日上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算由于應收票據的票據期限是指商業匯票簽發日至到期日為止的時間間隔,應收票據的“到期日”的確定有兩種表示方法,即按月表示和按日表示.按月表示的應收票據的“到期日”,是指以到期月份中與簽發日相同的日期.對于月末簽發的商業匯票到期日,不論月份大小,均以到期月份的月末那一天為“到期日”.按日表示的應收票據的“到期日”,應從簽發日起按實際經歷天數計算,遵循“算頭不算尾,算尾不算頭”的原則,即簽發日和到期日只能算一天.對于帶息應收票據計算利息所采用的利率一般是年利率.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算在確定票據“到期日”的方法時,采用的利率在時間上要與之適應.２.到期值不帶息應收票據的到期值就是票據的面值,即到期值＝票面面值.帶息應收票據的到期值應該是面值加上利息,其計算公式如下:帶息票據到期價值＝面值＋利息帶息票據利息＝面值×利率×票據期限三、應收票據的核算方法為了反映和監督應收票據的增減變化情況,企業應設置“應收票據”賬戶.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算該賬戶借方登記應收票據的面值及按期計提的利息,貸方登記背書轉讓或到期收回,或因未能收取的票款而轉作應收賬款的應收票據的賬面價值,期末借方余額反映未到期應收票據的賬面價值.企業除了應設置“應收票據”總賬以外,為了便于加強對各種應收票據的管理與控制,還應設置“應收票據登記簿”,按不同票據種類進行明細分類核算,逐筆記錄每一應收票據的種類、編號及出票日、到期日、面值、利率、付款人、承兌人、背書人、交易合同號數及貼現情況、收款情況等具體內容.待應收票據到期收取票款后,再將應收票據在登記簿中逐筆注銷.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算１.不帶息票據的核算不帶息票據的到期值等于票面面值.不帶息應收票據在票據到期收回票款時,借記“銀行存款”等科目,貸記“應收票據”科目.２.帶息票據的核算企業應于中期期末和年度終了時按規定計算票據利息并增加應收票據的賬面價值,同時沖減財務費用.對于帶息應收票據的核算,應計算票據利息.在到期收回款項時,按應收到的本息借記“銀行存款”科目;按應收票據的賬面價值貸記“應收票據”科目;按其差額貸記“財務費用”科目.若匯票到期,承兌人違約拒付或無力償還票款,收款企業應將到期票據的賬面價值轉入“應收賬款”科目.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算３.應收票據貼現的核算應收票據貼現是指票據持有人因急需資金,將未到期的票據背書后轉讓給銀行,銀行受理后,從票面金額中扣除按銀行的貼現率計算確定的貼現息后,將余額付給貼現企業的一種企業的融資活動.貼現所得指企業從銀行獲得的票據到期值扣除貼現利息后的余額,計算公式是:貼現所得＝票據到期值－貼現利息在貼現活動中,企業付給銀行的利息稱為貼現利息(或貼現息),其計算公式為:貼現利息＝票據到期值×貼現利率×貼現期上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算將票據轉讓既轉讓了票據擁有利益的權利,同時也轉讓了票據存在的風險,即到期是否能夠收到款項的不確定性風險.由應收票據的貼現而可能產生的風險處理方式有“無追索權”和“有追索權”兩種.(１)“無追索權”是指貼現企業在向銀行辦理了貼現手續,取得貼現所得后,如果付款方到期不能支付票款,與貼現企業無關,貼現企業不負擔償付票款的連帶責任的一種方式.因此,應收票據一經貼現就可以在賬簿記錄中消除,不需要揭示與此有關的或有負債的金額.(２)“有追索權”是指當付款人到期無力償付票款時,貼現企業在法律上要承擔連帶清償責任,即貼現企業必須向貼現銀行償還這一債務.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算一方面在票據貼現時沖銷已入賬的應收票據,另一方面在當期的資產負債表附注中注明因貼現應收票據而產生的或有負債的金額.企業會計制度規定:企業將應收票據貼現后,應按實際收到的貼現所得款借記“銀行存款”科目,按應收票據賬面余額(注意:應收票據賬面余額＝面值＋已計提利息)貸記“應收票據”科目,按其差額借記或貸記“財務費用”科目.４.應收票據轉讓的核算如果企業需要向外購買材料或償還應付賬款,也可以將持有的應收票據轉讓給對方,作為支付的工具.上一頁下一頁返回第一節應收票據的核算凡是票據的轉讓都需要經過背書手續,如果付款人到期不能兌付,背書人要承擔連帶的付款責任.企業將持有的應收票據轉讓時,應按購入材料的價值或原應付賬款金額借記“材料采購”“應付賬款”等科目,按應收票據的賬面價值貸記“應收票據”科目,如有差額,借記或貸記“銀行存款”等科目.上一頁返回第二節應收賬款的核算應收賬款是在企業已經向對方提供了產品、勞務和服務的前提條件下,向對方收取的款項,是企業經營活動中形成的債權,構成企業的資產內容.同時,應收賬款是由賒銷而形成的一種商業信用方式,是企業流動資產的重要組成部分.房地產開發企業的應收賬款是指因轉讓、銷售開發產品,提供出租房屋和提供勞務等業務,應向購買、接受和租用單位或個人收取的款項.一、應收賬款的核算方法企業為了核算企業因承包工程、銷售產品、提供勞務和出租資產等,應將建設單位(工程發包方)、購貨單位、接受勞務和租用資產的單位收取的款項設置“應收賬款”賬戶進行總分類核算.下一頁返回第二節應收賬款的核算該賬戶的借方記錄應收賬款的增加,貸方記錄應收賬款的收回和轉出,期末借方余額表示尚未收回的應收賬款.“應收賬款”賬戶應按照不同的客戶(單位或個人)設置明細賬,進行明細分類核算.(１)建筑施工企業辦理工程完工、出售產品、提供勞務等結算業務.(２)收回應收賬款的業務.二、銷售折扣的核算方法企業為了擴大銷售量和盡快收回資金,在銷售產品時往往給客戶附有一定的優惠條件,即折扣.折扣分為商業折扣和現金折扣.上一頁下一頁返回第二節應收賬款的核算商業折扣是企業出于推銷商品、增加銷售量的目的,采用從商品價目表上規定的價格中扣減一定數額的方式作為出讓給客戶的利益條件.商業折扣往往是根據客戶購貨量的增加而逐漸提高的.不過,企業在確定商業折扣率時,不僅要考慮產品的銷售,還要考慮資金成本與資金收益之間的關系,應確定既能夠吸引客戶又符合企業自身承受能力的商業折扣率.商業折扣是在交易之前確定的,按此確定的交易價格進行產品交易,企業應收取的價款是扣除了商業折扣后的實際銷售價格.這樣,商業折扣不反映在買賣雙方的賬上,由此對應收賬款入賬價值的確定也沒有實質性的影響.上一頁下一頁返回第二節應收賬款的核算現金折扣是指企業為了鼓勵客戶在一定期限內盡快償還貨款,而對其付款額給予一定的扣減.現金折扣的一般表示內容為“折扣/付款期限”?，F金折扣有一定的付款期限,應收賬款必須及時入賬,其入賬金額的確定要依據客戶是享受現金折扣還是不享受現金折扣的不同情況而定.三、銷售折讓及銷售退回的核算方法銷售折讓是指企業銷售商品后,由于商品的品種、質量與合同不符或由于其他原因,對購貨方在價格上給予的減讓.在實際發生銷售折讓時,應根據折讓金額調整應收賬款的入賬價值.上一頁下一頁返回第二節應收賬款的核算銷售退回是指企業售出的商品,由于質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨.如果銷售退回發生在企業已經確認收入的情況下,一般情況下直接沖減退回當月的銷售收入、銷售成本,調整尚未收取的應收賬款金額.四、其他應收款的核算方法其他應收款是指企業因非購銷活動產生的應收債權,是除了應發票據、應收賬款、預付賬款等以外的其他各種應收、暫付款項,包括應收的各種罰款、存出保證金、備用金以及應向職工收取的各種墊付款項等.將其他應收款與應收賬款和預付賬款分開,單獨歸類反映,這樣便于會計信息使用者分析和利用.上一頁下一頁返回第二節應收賬款的核算企業發生應收未收其他款項時,借記“其他應收款”科目,貸記有關科目;收回各種其他應收款項時,借記“庫存現金”或“銀行存款”科目,貸記“其他應收款”科目.企業應當定期或者至少于每年年度終了對其他應收款進行檢查,預計其可能發生的壞賬損失,并計提壞賬準備,借記“管理費用”科目,貸記“壞賬準備”科目.對于不能收回的其他應收款應查明原因,追究責任.上一頁返回第三節應收債權的核算一、應收債權的核算原則房地產企業將其按照銷售房屋、提供服務的銷售合同所產生的應收債權出售給銀行等金融機構,按照實質重于形式的原則,充分考慮交易的經濟實質.對于有明確的證據表明有關交易事項滿足銷售確認條件,如與應收債權有關的風險和報酬實質上已經發生轉移等,應按照出售應收債權處理,并確認相關損益,否則,應作為以應收債權為質押取得借款進行會計處理.二、應收債權的核算方法１.以應收債權為質押取得借款的核算下一頁返回第三節應收債權的核算房地產企業將其按照銷售合同所產生的應收債權提供給銀行作為其向銀行貸款的質押的,應將從銀行等金融機構獲得的款項確認為對銀行等金融機構的一項負債,作為短期借款等核算.房地產企業發生的借款利息及向銀行等金融機構償付借入款項的本息時的會計處理,應按有關借款核算的規定進行處理.企業應根據債務單位的情況,按企業會計制度的規定合理計提用于質押的應收債權的壞賬準備.對于發生的與用于質押的應收債權相關的銷售退回、銷售折讓及壞賬等,應按照企業會計制度的相關規定處理.房地產企業應設置備查簿,詳細記錄質押的應收債權的賬面余額、質押期限及回款情況等.上一頁下一頁返回第三節應收債權的核算２.應收債權出售的核算房地產企業將其按照銷售合同所產生的應收債權出售給銀行等金融機構,根據企業、債務人及銀行等金融機構之間的協議,在所售應收債權到期無法收回時,銀行等金融機構不能向出售應收債權的企業進行追償的,企業應將所售應收債權予以轉銷,結轉計提相關壞賬準備,確認按協議約定預計將發生的銷售退回、銷售折讓、現金折扣等,確認出售損益.上一頁下一頁返回第三節應收債權的核算房地產企業在出售應收債權的過程中如附有追索權,即在有關應收債權到期無法從債務人處收回時,銀行等金融機構有權向出售應收債權的企業追償,或按照協議約定,企業有義務按照約定金額自銀行等金融機構回購部分應收債權,應收債權的壞賬風險由售出應收債權的企業負擔,則企業應按照以應收債權為質押取得借款的核算原則進行會計處理.３.應收債權貼現的核算房地產企業將應收賬款等應收債權向銀行等金融機構申請貼現,如企業與銀行等金融機構簽訂的協議中規定,在貼現的應收債權到期,債務人未按期償還時,申請貼現的企業負有向銀行等金融機構還款的責任,應按照以應收債權為質押取得借款的核算原則進行會計處理