廣州海岸俊園戴德梁行定位建議書

第二部份：廣州市及區域房地產市場分析

1.

房地產市場綜述

1.1.

廣州市房地產市場整體走勢回憶

.

近年廣州市商品住宅供求關系分析

從廣州市區歷年商品房的供求情況表〔見圖1-1〕可以清晰看出，1993年6月由于中央采取宏觀緊縮政策，商品房嚴重供過于求的狀況逐步顯現。1993－1995年廣州市區〔不含番禺、花都兩區〕商品房預售成交量與批出量之比從45％下降到24％，商品房空置率的上升，終于引起社會各界對商品房積壓問題的關注。

1996年宏觀經濟運行根本實現了“軟著陸〞的目標以后，廣州市商品房供求雙方力量比照關系發生了微妙的變化。在商品房預售批出量增速放緩的根底上，預售成交量加速放大，預售成交量與同期批出量之比從下降轉向大幅上升。從商品房供求關系整體走勢來看，廣州市房地產市場顯示出了“柳暗花明〞的跡象。

1997年以來，市區預售商品住宅批出量波動幅度較大。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢，集團購房明顯增加使開展商信心增加，開展商加快工程開工速度，使得當年的預售批出量比97年增長43%，是近年罕見的增幅。到1999年之后，商品住宅預售批出量逐漸放緩，99年比98年同期減小21.4%。而2000年的商品房市場正處于取消實物分房向貨幣分房轉型的過渡期，商品房的預售面積比99年下降了4%，其主要原因是從1999年初起廣州市國土房管局按有關規定對預售工程進行嚴格審批，使市場供給量明顯減少。但自今年以來，商品房市場出現了明顯的上升，商品房市場預售出現了大幅度增長今年上半年，全市房屋交易面積更比去年同期增長了24.59％，成交金額比去年同期增長24.55％。

圖1-1：廣州住宅歷年批準預售及成交面積〔單位：萬平方米〕

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

在登記成交量方面，因受實施住房貨幣化分配，結束實物分房政策，集團購房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現大幅增長，之后轉為持平或略有下降的趨勢。而商品住宅成交登記量占預售批出量之百分比呈上升態勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。

1.1.2

預售成交面積增大

全市商品房銷售保持增長的趨勢，交投活潑。以下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從1996年至2001年第一季度的成交面積情況：

圖1-2：廣州市高層、多層住宅成交面積

〔單位：萬平方米〕

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

從圖1-2可以看出，高層住宅在市場中所占的比例越來越大。以2000年來例，2000年全年批準預售的高層住宅面積為343.16萬平米，占住宅預售總面積的比重為63.2%，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長，全年登記的高層住宅成交面積為345.69萬平方米，與99年同期相比增長了18.39%，占住宅成交總面積的比重亦從99年的46%上升至61%，超過多層住宅的比重，到達歷年最高水平。

1.1.3.

住宅成交價格穩中下調

廣州市商品房價格受供求關系的影響，自1996年以來，住宅成交平均價格一直呈下降趨勢，其中高層住宅的售價由于受到低價小高層住宅供給量上升的沖擊，而導致成交價格大幅下滑〔2001年第一季高層住宅成交均價比1996年下降30.64%〕。見以下圖：

圖1-3：廣州市高層、多層住宅成交價格

〔單位：元/平方米〕

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

1.1.4.

二手交易市場轉旺

1999廣州市房屋置換中心正式成立并投入運作，同時，多項稅費減免政策的出臺，均有效地推動二手房交易市場日趨活潑。2000年二手房屋交易面積〔包括括樓花轉讓和私房交易面積〕為125萬平方米，與99年相比大幅增長了98%，二手交易面積與同期的預售商品房成交面積相比到達22%。2000年以后，隨著二手市場的持續健康、穩定開展，一、二手市場的互相促動，令二次置業者的比例亦有所上升。

1.1.5.

空置面積有所增加

雖然成交量大幅攀升，逐漸消化局部住宅供給的同時，空置房面積卻更高速度增長。從廣州市去年的情況看,2000年全市商品房空置量為584.09萬平方米，空置率達23.6%〔其中住宅空置率為16%〕，同比增長20.3%，大大超過了商品房庫存10%的合理空置率。其中空置1年以上的積壓商品房為360.76萬平方米，占總量的61.8%，均屬早年盲目開發的工程，外型陳舊、功能落后、空置年限長，故市場難以消化。

1.1.6.

購房消費結構

現時廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢，居民家庭規模趨向小型化，據調查統計，現時廣州市居民家庭規模的結構以三~四人一戶所占的比例最大，為68.66%，從總體開展的趨勢來看，中小戶型將成為廣州樓市的主流。福利分房結束后，購房的主流將集中在中等收入消費層。雖然說追求寬敞、舒適的生活空間是多數人的愿望，但畢竟支付能力才是消費者購房選擇的最終決定因素。據廣州社情民意研究中心的調查顯示，65%的人對房價的接受能力為3000~5000元/㎡之間，5000元以下的占86%。反觀廣州市上年熱銷的大型小區盤〔如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園〕中，最為好銷的是總價在20-40萬元的單位，而從現時市場反響的信息來看，首期樓款在10萬元以下，月供2000元以下的中小戶型是最為暢銷的。居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。

1.1.7.

購房主體年齡結構

而在置業者的年齡結構方面，年齡在26~40歲之間置業者占64%，說明現時的置業主體趨向年輕化。

1.2.

廣州市住宅市場未來走勢

廣州的房地產市場經過多年的開展至今，已由賣方市場逐漸轉為買方市場，隨著購房者的消費心理日趨成熟，住宅供給呈逐漸飽和趨勢，房地產行業之間的競爭亦已進入綜合實力比拼的時代。從而迫使房地產經營者的開發及營銷理念要不斷更新，必須更加理性化、市場化：既要適應于市場，又要領先于市場；要建立于滿足消費者的真正需求的根底上，緊跟市場的開展趨勢，找準定位，才能開發出適銷對路的工程。

〔1〕

隨著1999年福利分房的結束，住房商品化進程將促使個人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構成、收入水平以及對住房要求側重的不同，對住宅性能及功能質量也會有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會表達更強的個性要求。

〔2〕

21世紀是信息的時代，科技開展一日千里，各種商品都在不斷提高自身的科技含量，商品房也一樣。高智能型的住宅物業是未來住宅特別是高檔住宅的開展趨勢。

〔3〕

隨著市民環保意識的提高，具有“健康〞、“環保〞概念的住宅越來越受市民的歡送。同時，市民也日益注重配套設施、物業管理等物業的附加值以及開展商的實力。高附加值的住宅小區今后將熱銷于市場，將會是市民未來置業消費的主要取向。

〔4〕

“均好性〞和“排他性〞是當今重要的住宅建設新理念。從戶型的創新、建筑風格的變化、小區配套、到社區文化的建設等等，每一方面質素都要好。但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點和個性，迎合不同的消費層面和消費品味，才會有競爭優勢。這就要求每個開展商都要以一絲不茍的態度去開發經營，不僅要經得起市場的考驗，更要經得起消費者挑剔的眼光。

〔5〕

由于樓市競爭十劇烈，將會導致越來越多的開展商為顯示實力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。而事實上，這同時也是房地產買方市場的需求及必然開展趨勢。

〔6〕

鑒于現時購房消費中以中低階層占大多數及家庭規模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購房價格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當大的。

〔7〕

由于購房主體日趨年輕化，將帶動今后的房地產開發工程必須具有更為強烈的個性和更高層次消費品味。

2.

工程所在區域市場分析

2.1.

海珠區區域簡介

海珠區，廣州人俗稱的“河南〞，總面積90.45平方公里，人口73.4萬。假設干年前，海珠區一直是廣州傳統的工業區。近年來，隨著一些工廠易地開展，海珠區三年以來一直是廣州樓市的熱點地區，住宅建設已成了海珠區新的經濟增長點，以商品住宅的供給量和成交量而言，海珠區已榮居全市八區之首。隨著“大廣州〞、“海濱城市〞建設思路的提出及“南拓北抑〞規劃格局確實定，市政府將在該區興建國際會展中心、新領事館區、國際生物島、新廣交會會館…海珠區將成為廣州集居住、高科技和國際會展于一體的城市中心區，是新世紀廣州市最有前途的地區。而據最新的道路規劃，海珠區的跨江橋梁將增至12座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將形成四通八達的路網。此外，海珠區有“城〞無“市〞的狀況即將得到改善：三間跨國零售業巨頭——沃爾瑪、家樂福、萬客隆亦已方案進駐海珠區這片利潤沃土。可以預見，海珠區整體區域形象及價值將得到質的提升。

2.2.

海珠區總體樓市情況

現時海珠區的樓盤多以小區形式出現，占地面積大，環境規劃與建設超前，周邊配套既有老工業區完善配套，又有開展商自建的新興配套，樓盤素質普遍較高。而戶型設計從單身公寓到300平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價有高有低。

海珠區樓市在廣州市房地產市場中一直都占重要地位，尤其是住宅市場，1996年至2001年第一季度，海珠區住宅預售面積及成交面積在全市中所占比例均達25%-30%左右。近年海珠區樓市競爭相當劇烈，再加上近期受附近番禺地區多個大型小區工程積極推售的沖擊，令該區的市場競爭更趨白熱化。

根據廣州市房地產信息中心的數據顯示，2001年第一季海珠區批出的住宅面積為25.31萬平方米，比去年同期增加36%，而住宅成交面積為38.03萬平方米，同比減少13.69%，但總成交量仍居八區之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅。下面將對該區的預售和成交情況進行簡單分析：

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海珠區住宅預售情況

從1998年開始，住宅批準預售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區住宅預售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現海珠區的在售樓盤大大小小加起來有500多個，說明海珠區樓市仍然是廣州樓市的主力。

圖2-1：海珠區近年住宅預售面積

〔單位：萬平方米〕

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

2.2.2.

海珠區住宅成交情況

海珠區住宅銷售暢旺、交投活潑，成交量一直保持增長勢頭，從1996年至2001年第一季度海珠區住宅的成交面積占全市的比例均在20%以上。

圖2-2：海珠區近年住宅成交面積

〔單位：萬平方米〕

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

圖2-3:2001年上半年海珠區高層住宅成交面積占全市比例

資料來源：戴德梁行泛城市場研究部

海珠區高層住宅在全市高層住宅市場中一直占著舉足輕重的地位，2001年上半年高層住宅預售面積占全市的21%，高層住宅成交面積占全市33%，均居八區首位。其中海珠區高層住宅成交面積一路攀升，2001年第一季度成交面積更是超過其預售面積63.5%。由于海珠區的高層住宅的整體素質和檔次正日漸提高，再加上近年內海珠區路網的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠景規劃影響，海珠區的高層住宅將越來越受到購房者的青睞。

2.2.3.

海珠區高層住宅物業供求情況

總體來講，海珠區高層住宅物業的開展趨勢是向好的。根據統計數據顯示〔見圖2-4〕，從海珠區住宅總的批準預售面積和成交面積的年度數據比較中可以看出，從1999年開始住宅成交面積開始超過住宅預售面積，這在一定程度上反映出海珠區高層住宅物業的供求正趨于平衡，住宅市場開始步入有序階段。在登記成交均價方面，自2000年開始，根本上保持在￥5360元/平方米的水平。

圖2-4：海珠區近年高層住宅供求情況

〔單位；元/平方米〕

資料來源：戴德梁行研究部

2.3.

海珠區住宅市場特點

〔1〕

地域分布較分散。工業大道與廣州大道之間的區域是樓盤的傳統分布區，現隨著市政府對該區的規劃思路和引導正逐漸向東、西開展。

〔2〕

小區樓盤較多，其中不少樓盤具較大規模。

〔3〕

高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區樓盤由高層、多層住宅組成。

〔4〕

價格上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景〞概念的“臨江豪宅〞，集中分布在廣州大道的橋東區。

〔5〕

區內開發的地塊多為原工業廠區地皮，由于這些地皮均有占地面積大、地塊規整、地價低、可塑性高等優點，故區內不斷涌現出許多高質素的大型住宅小區。由于現時海珠區仍有相當數量的廠區地塊有待開發，預計廣州市未來幾年新開發的樓盤中，海珠區將占相當份量。

〔6〕

隨著海珠區道路網的建設和開展以及市政規劃中的“南拓〞方案，局部居屋將納入拆遷范圍，這局部拆遷住戶成為樓市中潛在消費者。

總體而言，海珠區的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區仍會是廣州樓市的重點區域。

2.4.

海珠區主要樓盤分布

以海珠區路段而分，一般可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊：

2.4.1

.

濱江路板塊

江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場、中海錦苑、麗景灣等。售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩居全區之首。該路段被喻為“臨江豪宅一條街〞。

2.4.2.

工業大道北板塊

該板塊主要包括：革新路、工業大道北等。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數[光大花園]，售價多在￥5000/平方米左右。

2.4.3

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南洲路工業大道南板塊

該板塊是海珠區較早開發的地區，此區的樓盤特點為成片開發、規模大。價格較為低廉，大多在￥3,500-4,500元/平方米之間，購房者還可入戶廣州。[保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區目前最為矚目的明星大盤。

2.4.4

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海印橋以南新港西路板塊

該板塊是海珠區一年一小變的重點地段，樓盤價格在4,500-5,500元/平方米左右。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。

2.5.

工程所在地段住宅市場情況

三號地段內的樓盤以高層住宅為主。由于受臨江豪宅價格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥6500元/m2的水平〔見圖2-7〕。而整個上半年，三號地段的成交面積也呈上升趨勢，交投較為活潑。其中有一線“臨江豪宅〞〔如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等〕多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。二線“臨江〞住宅(如[中海名都]、[天立俊園]、[嘉仕花園]、[金雅苑]、[豪豐園]等新推單位的售價亦不低，要￥6000～7000元/m2。工程周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發的樓盤，現已根本售罄。雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬壽雅苑]也是些質素不錯的住宅小區，但由于市場及價格定位均有很大差距，可比性不強，故而不形成直接競爭。

圖2-7：2001年1-6月海珠區3號地段住宅成交面積及均價

(單位:元/平方米)

資料來源：戴德梁行研究部

2.6.

工程附近樓盤情況分析

隨著城市現代化建設和市政根底配套設施的不斷完善，海珠區內一個個住宅小區猶如雨后春筍，紛紛涌現，在短短幾年間，區內大大小小的樓盤達500多個。隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規劃和建設，僅這一區域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個，可想而知該區域住宅市場的競爭是何等劇烈！

下面將根據工程所處的區域、地段特性對同區域內同類型工程進行分析，此外，還將根據工程的環境特征、小區規模等對一些具有競爭力的相似工程進行分析，以期能知彼，為制定銷售策略提供堅實的數據分析根底。

2.6.1.

沿江高級住宅工程分析

隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環境推動經濟開展，尤其是房地產業開展的設想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側逐步延伸的開展趨勢。目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有12個，主要集中在廣州大橋南西側，現將沿江在售或待開發工程概況列表如下：

表3-1：附近局部臨江工程匯總分析表〔一〕

樓盤名稱

中海名都(A2-A4棟)

海珠半島花園

珠江廣場

海琴灣

地址

紡織路1號

濱江東路543-549號

海珠區鷺江區下渡路60號

濱江東路511號

開展商

廣州中海名都房地產開展

東迅房地產開展

廣州珠江廣場房地產開展·新南方房地產開發有取公司

廣州宜利房地產開發

占地面積m2

92,315

131,308

48,322

15,537

總建筑面積m2

401,649

322,120

196,078

82,075

小區規劃

16棟33層

6棟31層，6棟41層

1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層

3棟32層

實用率

83%

80%

80%

82%

交樓日期

2001.12

第三期：01.06；第四期：01.12

2001.04

2001.06

按揭均價(元/m2)

5,824

8,994

9,200

8,055

推出套數

364

936

640

145

推出面積m2

38,223

100,111

66,932

14,250

戶型面積m2

80~222

74~265

30~152

58~156

戶型比例

1房1廳

——

——

69套〔10.8%〕

50套〔34.5%〕

2房2廳

110套(30.2%)

44〔67.7%〕

61套〔9.5%〕

84套〔57.9%〕

3房2廳

250套〔68.7%〕

16(24.6%)

316套〔49.3%〕

11套〔7.6%〕

銷售情況

已售80%

已售80%

已售93%

已售76%

宣傳賣點

豪華裝修

1.38公里黃金海岸，完善的配套，少兒潛能開發中心

大型臨江物業，低密度，高實用率

一線江景，間隔寬敞，方正實用，遠眺二沙美景

裝修標準

豪華裝修

豪華裝修

豪華裝修

豪華裝修

表3-2：附近局部臨江工程匯總分析表〔二〕

樓盤名稱

嘉仕花園(加勒比灣)

金雅苑

豪豐園

琴海居(蔚藍灣畔)

地址

濱江東168號

濱江東路88號

南華中路388號

廣州大橋南橋腳東側

開展商

廣州金展房地產

廣州保稅區瑞豐實業

廣州漢和房地產

五礦穗港房地產開發

占地面積m2

90,000

40,000

7,739

10,000

總建筑面積m2

420,000

NA

NA

35,000

小區規劃

4棟30層

3棟21層,3棟12層,16棟9層

3棟26層高連體商住樓

4幢11層,3幢12層，2幢21層

實用率

82%

82%

82%

85%

交樓日期

2002.06

二期：97.12三期：2000.12

2001-10

2001.05

按揭均價(元/m2)

5,975

5,754

6,236

6,328

推出套數

461

350

108

410

推出面積〔m2〕

38,070

30,737

12,781

39,630

戶型面積〔m2〕

78~125

62~195

81.3~169.3

84~115

戶型比例

1房1廳

55套〔13.2%〕

——

——

——

2房2廳

160套〔38.5%〕

135套(38.6%)

30套〔28%〕

150套〔36.6%〕

3房2廳

201套(48.3%)

206套〔58.8%〕

42套〔39%〕

200套(48.8%)

銷售情況

已售30%

已售100%

已售50%

NA

裝修標準

豪華裝修

豪華裝修

毛坯裝修

豪華裝修

表3-2：工程周邊工程匯總分析表

樓盤名稱

萬壽雅苑

海印南苑

明珠花園芙蓉閣

富力?千禧花園

地址

萬壽路40-41號

海聯路50號

東曉路193號

東曉南路與新港西交匯處

開展商

廣州勤聯房地產開發

海印南苑房地產開發

廣州大明房地產開發

天力房地產開發

占地面積(m2)

7,572

40,371

407,000

38,000

總建筑面積(m2)

40,000

140,441

360,000

153,000

規模規劃

2棟14層，1棟21層

6棟9層，5棟28層

8幢樓高25至33層

5棟18層，6棟26層

實用率

85%

88%

76%

83%

交樓日期

C棟：現樓；B棟：2001.10

2001.10/2001.12

現樓

第一期：2002.03

按揭均價〔元/m2〕

4,886

6,640

4,888

5,331

推出套數〔套〕

129

539

112

228

推出面積(m2)

11,678

48,750

11,513

19,743

戶型面積(m2)

78—1269

40~139

81~110

61~294

戶型比例

1房1廳

——

33套〔6.1%〕

——

60套〔26.8%〕

2房2廳

87套〔67.4%〕

244套〔45.3%〕

56套〔50%〕

113套〔50.4%〕

3房2廳

42套〔32.6%〕

219套〔40.6%〕

56套〔50%〕

51套〔22.8%〕

銷售情況

已售70%

已售80%

已售10%

已售70%

宣傳賣點

處海珠區傳統商業區內，全封閉式管理小區，交通便利

處成熟生活區，交通便利，江景樓盤，外立面獨特

周邊文化藝術氣氛濃厚，配套設施齊備

建筑設計風格獨特：坡頂設計

裝修標準

一般裝修

一般裝修

豪華裝修

豪華裝修

備注

A棟在建，未推

最后一期

原為爛尾樓

S1棟已封頂，準備推出

2.6.2.

濱江路一線江景工程未來供給情況

在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣〞。經調查所得，該工程所有報建手續已獲審批，估計會于短期內開工。由于該工程位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優勢十分突出。假設該盤于年底前開售，將會對工程形成一定的銷售壓力。

3.

廣州市高級效勞公寓市場調查分析

鑒于工程首期將以經營高級效勞公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細的調查分析：

3.1.

高級效勞式公寓的概念

所謂高級效勞式公寓〔含酒店公寓、國際公寓〕是指配有全套家具的，提供如房間清掃、洗衣、送餐等根本酒店效勞并配有全套廚房設備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業效勞又擁有私人公寓的私密型的住宅物業。

3.2.

高級效勞式公寓的供給情況分析

目前，廣州的國際公寓〔包括五星級酒店公寓〕累計約1600套單元〔可供出租套數〕左右。提供國際公寓租賃效勞的除四間五星級酒店——廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈B附樓和兩間四星級酒店——廣州凱旋華美達大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會等為數不多的幾家國際效勞性公寓。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質素的效勞，而且收費比酒店廉價。所以這些公寓大受外籍人員的歡送，出租率都超過70%。

3.3.

公寓區域分布及狀況分析

.

廣州市高級公寓區域分布

目前，市內公寓主要分布大在商務區或交通便利的地區，以東山及天河兩區為主，東山區主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區公寓以租為主，平均租價在16美元/平方米左右，業主多為香港人，租客那么以外籍高級白領為主。由于該區的周邊配套設施、環境優勢都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。

天河區主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業。該區公寓的租售情況相當活潑，目標客戶鎖定東山及天河商貿區高級外籍白領階層。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價更高達每平方米20美元以上。而新大廈和中信公寓那么是近年來公寓市場的后起之秀。迅速搶占了天河區公寓市場的份額。

3.3.2.

部份代表性國際公寓情況分析

除數間四、五星級酒店外，現市內的國際公寓大致可分為三類：

1)

別墅：金亞花園、嶺南會、金湖花園、白云堡豪苑

2)

單體/連體高層豪宅：

祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠洋大廈公寓

3)

高級住宅小區:

怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場等

3.3.3.

現時以租帶售的形式經營效勞式公寓的主要物業

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新大廈

位于珠江新城最正確地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設施。每個單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口。租金每月3360美元至3700美元。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜〞的金鑰匙效勞，利用廣泛的效勞協作網和社會資源為客戶提供個性化的專業效勞，月租金約3,360美元~3,700美元。近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升28%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場接受和認同。七月，更擬在室外增建網球場、籃球場、溜冰場，以更高標準的配套設施增加其市場競爭力。

l

遠洋商務大廈

為廣州第一家產權式商務酒店，于7月25日正式公開出售。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個單位，均價13000元港幣/m2，帶豪華裝修。據稱出售前已內部認購16個單位。商家以返租2年，租金每年以房價10%計吸引買家。據悉，產權式商務酒店1994年產生于北京，是一種可為住戶提供專業酒店效勞，集個性化居住與現代化辦公于一身、具有獨立物業產權的物業。其實質是開展商先向投資者出售物業，再以代出租形式〔反租是為加強投資者信心〕將物業作為高級公寓租予外籍人士。

3.3.4.

效勞式公寓的配套設施

效勞式公寓的內部配套設施與一般住宅相比，要求高且針對性強，但各個樓盤均會受其規劃設計或其他客觀因素所限制，故不能一概而論。以以下舉現時市內部份有代表性的高級公寓的設施配置，僅作參考：

表1-4：各高級效勞公寓配套設施調查表

物業

配套設施

金亞花園〔效勞式公寓〕

1.會所2.游泳池3.兒童游樂場4.幼兒園5.停車場6.高爾夫練習場7.中央花園8.外國衛星電視

嶺南會〔效勞式公寓〕

1.網球場2.會所3.游泳池4.花園5.停車場6.外國衛星電視

富城花園〔效勞式公寓〕

1.會所2.美發美容中心3.游泳池4.餐廳5.外國衛星電視6.網吧

祈福華廈〔效勞式公寓〕

1.健身中心2.兒童天地3.會所4.網吧5.游泳池6.外國衛星電視7.停車場

凱旋華美達酒店〔效勞式公寓〕

1.會所2.中西餐廳3.酒吧4.會議中心5.商務中心6.醫務室7.舞廳8.健身中心9.停車場

假日酒店〔效勞式公寓〕

1.中西餐廳2.酒吧3.商務中心4.舞廳5.健身中心6.游泳池7.停車場8.會議中心

中信廣場〔T1〕效勞式公寓

綜合商場2.停車場3.會所4.游泳池5.網球場6.日本學校7.銀行8.光纖設備9.外國衛星電視

新大廈〔效勞式公寓〕

1.會所2.商務中心3.停車場4..恒溫游泳池5.健身中心6.兒童天地7.光纖設備8.前庭中心廣場9..架空層主題園林10.購物中心

白云堡〔效勞式公寓〕

1.會所2.山頂體育中心3.恒溫游泳池4.桑拿健身中心5.天然湖6.湖畔公園7.光纖設備8.外國衛星電視

3.4.

效勞式公寓的主要客戶分類

根據我部的統計資料，效勞式公寓的客戶主要分為四大類：

3.4.1.

常住客人，一般以商務客人為主

就目前情況來說，效勞式公寓市場面對的商務客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的狀況看可分為以下幾類：

1)

帶家屬的員工，他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；

2)

自己單身過來的，他們的家還在國外，一般都只提著兩個箱子就來了，他們要找的是必須有較全面效勞的公寓，對房型要求一般是二房或者三房，甚至一房的都可以；

3)

亞籍的員工，他們會單身到廣州，他們不一定要住太大的房子，而且要求要不高；

4)

國內的高級職員和留學生，他們會因為工作調動而把家搬來搬去，由于他們不知道會在這里呆多久，所以他們也會傾向這種效勞公寓；

5)

獨立貿易家，他們以獨立身份來到中國為某公司效勞，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設施；

3.4.2.

自助旅游客人，以年輕夫婦為主

消費能力都比較高，他們選擇效勞式公寓，不僅是考慮到便利的交通和旅游景點、相對低廉的房租，更為重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氣氛。因此在旅游經濟迅速開展的今天，效勞式公寓將會擁有廣闊的市場。

3.4.3.

市場催生新型目標客戶

新經濟形態下催生新型家庭辦公一族。這類家庭辦公一族統稱為SOHO(SmallOfficeHomeOffice的縮寫)一族。SOHO一族大多屬于創業類，手頭資金有限，需要商住合一型物業，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質效勞。而酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念物業有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式效勞與居家辦公相結合，但公寓在SOHO物業的根底上增加了全新概念的24小時商務，所以，公寓不僅將居室劃分為居住與辦公兩大區域，做到了動靜分區，而且吸收了E時代寫字樓的主要特點，擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務特色效勞。故SOHO一族對公寓也有一定需求。

3.5.

現時市內經營國際公寓的物業特點

3.5.1.

地理位置較好

大局部國際公寓工程均位于市中心區或中心商務圈附近之高尚生活社區；或有得天獨厚的優美自然環境。

3.5.2.

裝修豪華高檔

大廈的形象要豪華氣派，內部裝修材料高檔精細，以符合現代居住要求的大戶型設計為主。

3.5.3.

住宅區內的環境優美，配套設施齊備

某些工程即使沒有自然山水景觀，但會傾力精心人造景觀。而配套設施中的高級會所、游泳池、健身房和智能化等必不可少，有的還要配備外語兒童學校/幼兒園。

3.5.4.

提供個性化、高質素的酒店公寓式管家效勞

除要保持優質的物業管理效勞質素外，還需提供如：洗衣、餐飲配送、金鎖匙效勞等，甚至要提供如接送小孩、代購物等個性化效勞。

3.6.

目前市內高級公寓的普遍投資回報

按照國際公寓的硬件標準和效勞，目前平均租金為20~28美元/m2。月，即￥200元/m2。月。以一套150m2的3房1廳計，租金那么為￥30,000/月。但假設是私房單獨出租，同樣面積和裝修標準，租金最多不會超過￥8,000/月。因為國際公寓提供的24小時酒店式效勞和平安性是私人物業無法到達的。這正是國際公寓為物業帶來巨額附加值，而國際公寓的出租收益率可與物業銷售的利潤率比較如下：

目前廣州中心區域的高層豪宅的平均開發總本錢約為￥6,500/m2〔已含營銷廣告及管理本錢〕；

3.6.1.

銷售利潤

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以平均售價為￥8,000/m2，那么本錢利潤率為：〔8000-6500〕/6500*100%=23.07%；

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以一般樓盤開發的初始投資約占總本錢的30%即可，即每m2的原始投資為：6500*30%=1950元；

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一個工程的投資回收期一般約為3.5年，那么銷售的年均投資回報率約為：1500/〔1950*3.5〕*100%=21.98%〔不含銀行借貸利息〕。

3.6.2.

公寓出租利潤

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以平均年租金￥200元/m2。月*12個月=2400元，假設年物業管理費用為￥30/m2。月*12個月=360元，那么年租金凈收益為￥2,040元；

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按國際公寓的裝修水平計約￥1,500/m2,加上開發本錢按￥6,500/m2，那么物業投資總本錢為￥8,000/m2;

l

那么國際公寓的年均投資回報率為￥2,040/8,000*100%=25.5%；

3.7.

投資效勞式公寓的可行性

3.7.1.

宏觀經濟環境向好

經過15年的努力，中國于今年5月與歐盟簽訂了協議后，中國參加世貿已成定局。在不久的將來，中國就將與世界貿易組織一百三十多個成員國之間互相提供貿易優惠。屆時將會有大批的跨國企業大舉進駐中國市場，中國的進出口貿易將會大幅增加。據有關部門推測，2005年進出口總額將會增加到6000億美元。而廣州作為中國華南地區的政治、經濟、文化的中心城市，南方開放形象窗口，以先行的改革開放優勢，自由、寬松的政治經濟環境，將吸引越來越多的外企在此駐點投資，并將廣州作為在中國拓展業務的基地。而據廣州市對外經濟貿易委員會公布的數據顯示，廣州近幾年的進出口貿易一直持穩步增長的態勢：廣州每年的進出口增長速度保持在10%以上，據專家預測，到2002年，廣州進出口總額將比現時增長40%以上。

3.7.2.

未來公寓市場的需求量將逐漸增大

目前廣州的國際公寓〔包括五星級酒店公寓〕累計為1600套左右〔可供出租套數〕。至今年上半年，廣州的外資企業已逾萬家，駐穗外籍人士將超過6萬，加上眷屬將超過10萬。假設他們當中只有20%的外籍人員會選擇公寓作為他們在廣州暫住居所，公寓的缺口仍然很大。據專家預測，到2002年，外商來穗投資企業將達15000多家。從市場的開展狀況來看，可以預見，駐穗外籍人士、香港人和臺灣人有日益壯大的趨勢，高級公寓的需求量必然倍增。

3.7.3.

公寓的市場需求帶動投資型買家入市

盡管目前廣州市商品房空置量還在不斷增加，住宅消費市場相對供過于求。但社會經濟的開展為房地產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在。現市內的公寓租務市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資回報可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。以前經營公寓的大局部物業只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫〞經濟的洗禮后，現時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，消除其疑慮。現時市內已逐漸有相關工程開始運用“以租帶售〞的模式。如率先打破公寓市場單一業主的“傳統〞，以“帶租約出售〞的新大廈正是由于受投資者的追捧而一舉獲得了成功。

3.7.4.

效勞性公寓的銷售關鍵是要抓緊時機，搶占市場

看到新大廈的成功，不少住宅物業都把效勞性公寓當成解決住宅物業高空置率的一種方式。目前廣州效勞性公寓投資市場異常火爆，地產商不斷以“返租回報〞為賣點推出高素質的公寓，吸引不少個人投資者開始涉足公寓投資市場，使寂靜了一段時間的房地產投資市場趨于活潑。但效勞性公寓需求市場的大小直接受到廣州經濟開展的影響，由于在經濟上屬于區域性城市，因此廣州的效勞性公寓市場是相當有限的，過高地估計需求量將會給物業開展帶來消滅性打擊。故工程必須清醒地意識到未來市場的劇烈競爭及投資風險，搶占市場先機。

3.8.

小結

1)

國際公寓的出租回報率可超過物業銷售的回報率；

2)

國際公寓能保持物業的可持續經營和長期收益；

3)

通過為買家提供國際公寓返租效勞，實現長期增值經營，吸引投資型買家入市；

4)

經營國際公寓可提升物業的形象檔次，反助于宣傳促銷。

第三部份：工程理解及定位

1.

工程理解

1.1.

工程特性勢分析

本工程的主要技術經濟指標見下表：

表4：工程主要技術經濟指標單位：平方米

技術經濟指標

數值

用地面積〔M2〕

6173

建筑基底面積〔M2〕

3030

地面建筑總面積〔M2〕

48482

住宅〔M2〕

33087

辦公

5500

商業公建配套

9895

含不計容積率市場

2000

地下室面積

5715

容積率

7.53

建筑密度〔凈〕

49%

綠化面積

1320

超市

2000

1.2.

工程街區狀況分析

以下就工程在地理位置、交通條件、區域狀況和周邊商業氣氛逐一簡略分析，以期針對區域市場的實際情況，為下階段營銷企劃方案的制定作一個初步的分析探討。

.

地理位置

工程屬海珠區3號地段〔以地產板塊劃分，那么位屬濱江路板塊〕，位于江灣大橋南，濱江中路與紡織路中界路段，臨江而建，地理位置及自然環境十分優越。

1.2.2.

交通條件

目前工程所臨之濱江中路雖僅有3條公交線路，出入暫時略為不便。但隨著城市規劃建設進程的加快及濱江路東西向的貫穿在即，沿濱江路及江灣路的公交路線會逐漸增多，該路段的交通網絡將日益完善。而現時新開辟的南田路屬江灣大橋的沿伸主干道，向南可通達前進路、江南大道至河南腹地，向北可跨江直達河北市中心。

1.2.3.

商業氣氛

工程位處的濱江中路段原為住宅生活區，多為一些七、八十年代興建的單位宿舍，均屬陳舊、落后的多層住宅建筑。后經前兩年廣州的“一年一小變〞工程改造后，除沿江一帶的舊樓經過從上到下的粉刷、鋪地后變得煥然一新以外，市政府還清拆了濱江路上的商鋪及小食檔口。現該街區欠乏規模化經營的綜合商場，分布周邊的多以經營日用小百貨和食雜品為主的小店鋪，僅能解決附近居民的日常生活需要。現時區內居民日常購物通常是舍近求遠，前往位于前進路的“好又多糧販〞一類品種多、價錢便的大型貨倉式商場。經營種類過于分散，缺乏統籌，而導致商業氣氛缺乏。

1.2.4.

居住環境

工程臨界于江灣橋轉出濱江路的機動車下橋車道轉角位，且直面濱江路。盡管現時濱江路上的車流量不大，但仍會產生一定的噪音及廢氣污染。

工程所處的濱江路是一條榕樹婆娑的臨江綠色走廊：一路綠蔭一路清風，夏日的濱江路，全無半點逼人暑氣，偶爾從葉間透下的陽光，也是路上極為美好的點綴。現外加市政府整治、粉飾裝扮后，更將其舒適及浪漫情調發揮到極致。

1.2.5.

居住社區氣氛

除商業氣氛及娛樂設施缺乏外，單從純居住的角度來講，由于工程所處的是海珠區舊城，酒樓食肆、市場、日雜小商店、學校、銀行等根本生活設施是齊備的。附近的中、小學校雖然不是什么名牌學府，但大都歷史悠久，是師資優良、校風樸素的好學校。而這里分布的多數是一些單位宿舍，絕大局部居民是已共處十多二十年的好街坊，鄰里間一直表達著一種親善和諧、互相照應的樸實之風。這里滲透著濃濃的、原始的廣州嶺南社區文化，正是現代社會高速進步的同時，被都市人遺落已久，而內心深處卻真切祈盼和倦戀著的質樸的人倫關系。

1.3.

工程優勢

1.3.1.

得天獨厚的自然環境資源

工程與珠江僅一濱江中路之隔，即使是住宅最低層，亦可盡覽綺麗江景。根據廣州市內樓盤“有水那么靈〞的特殊現象，望江的樓盤不僅擁有美化居庭的天然環境資源，更可直接將此優勢融為賣點。這對日益注重生態環境保護及追求舒適居住環境的廣州人來講一直頗具吸引力，這亦將是本工程的最大優勢和賣點。

1.4.

工程劣勢

1.4.1.

市場競爭劇烈

由于效勞公寓的高額租金利潤以及“新大廈〞的成功，部份觸角敏銳的開發商已注意到了這個市場。并開始針對市場需求改變營銷策略，將一局部住宅改為高級公寓。近期更有遠洋公寓大廈打出首間產權式商務酒店的旗號，以返租2年的銷售方式吸引投資客房。預期本年底至明年上半年，將會有越來越多的公寓工程上市，公寓的租務及銷售市場競爭將會日益加劇。工程在此時段推出，既要面對未來公寓市場的劇烈競爭，又要承受同區住宅工程競爭壓力，銷售情況不容樂觀。

1.4.2.

開展商缺乏市場認知度

由于開展商是首次開發樓盤，在市場上欠缺認知度。尤其是與工程跟鄰的中海名都此類開展商實力雄厚的品牌名盤相比，有相當一段距離。而該盤亦比工程早半年開盤，籍其品牌效應以吸引大批的購房者入市，已搶占了該區大量的市場份額。可以預見，工程推出市場將直接面臨劇烈的市場競爭。

1.4.3.

首期開發，相關配套不能即時到位

由于工程屬分期開發，一方面，難以保持工程建筑風格的統一及小區整體環境的協調，另一方面，開發周期亦會相對較長，且在開發初期，小區環境和配套設施還有待逐步完善，難以形成規模效應，以致影響消費者的置業信心。

1.5.

小結

綜合市場和工程分析，我們可以清楚看到，工程開展的時機和面對的挑戰是共存的，一方面，宏觀市場環境向好，同時工程所處的居住環境資源十分優越。但另一方面，我們也要清楚認識到工程的缺乏之處，并給予足夠的重視。總的來講，工程的開展關鍵在于如何把握市場時機，開掘區內其它競爭工程所不同的賣點和市場空檔。在現時樓盤仍處于根底施工階段，樓宇在規劃、設計方面尚有可調整空間，應借鑒其他工程的成功經驗，根據相關的有效建議，及時著手對各方面加以調整，精益求精，盡可能設計出迎合市場需求的物業。同時，在面對強勁對手的競爭狀態下，更要對工程的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴謹、周詳的籌劃部署，揚長避短，化劣勢為優勢，方能以后發制人的氣勢脫穎而出。

2.工程的市場定位

由于工程的市場定位為“市中心沿江標志性商住小區〞，首期更以高級效勞公寓為經營思路。工程的市場定位將會貫穿工程的整個開發始末，故應從現時建筑施工、園林設計開始至工程的營銷籌劃、宣傳推廣、銷售、招商等各項工作都要緊密相扣，嚴謹操控，務求將工程市場定位及經營思路落實到每一個細節。

2.1.

目標客戶群定位

由于工程首期的望江豪宅僅推售60套，均價￥7000/平方米，買家自然就是金字塔頂尖的20%高收入人士。根據工程的市場及價格定位，可以推斷工程的主導客戶群絕大部份為二次置業者，來自廣州市各個區域。大致定為兩大類：

2.1.1.

自住型客戶

主要包括在廣州經商的富賈及高薪的金領一族。這類客戶除希望能改善居住環境外，更為重要的是要求居住地能充份表達其社會地位和身份，故對大面積單位極為偏好。雖然價格也是他們考慮的因素，但平面布局是否合理、居住環境是否優美、交通是否便利、物業管理的效勞質素以及工程能否表達其身份地位同樣是選擇的重要條件，價錢反而非此類買家的首要考慮因素。

2.1.2.

投資型客戶

盡管在幾年前的房地產投資經營中有不少人弄得血本無歸，但是并未能阻止置業者的投資步伐。社會經濟的開展為房地產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在。由于高級公寓的較大的市場開展潛力，同時又有可觀的回報，故而成為投資者首選目標。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫〞經濟的洗禮后，現時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。他們對于投資回報的計算十分在行，對于投資風險亦十分敏感。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，消除其疑慮。

2.2.

形象定位及訴求中心

工程的形象定位實際上是以市場定位為依托，通過分析目標客戶群的特性〔包括社會地位、入收情況、年齡、文化水平、消費習慣等〕，針對其消費心理而作出最為迎合其身份特征的樓盤形象。目的是讓目標客戶群對工程產生認同感和融入感。

一直以來，以江景這一天然環境資源吸納買家是臨江樓盤的最大賣點和主題。而工程本身再著重于此主題，對目標客戶群來講無疑已變得毫無新意。要吸引買家，就必須在共享這同一環境資源的根底上，再開掘出別樹一幟的新賣點，以與別不同的鮮明主題來吸引目標客戶群。針對工程首期的高級公寓定位已從整體質素上與一般的江景住宅直接拉高一個檔次，故其形象定位及訴求中心應對高級公寓所提供的

高質素管理效勞及舒適生活有所側重。初步擬定以下四個形象定位以供貴司甄選：

一樣的江景，不一樣的生活

成功，只因你選擇的執著和對生活的追求

針對自住型客戶，強調海岸俊園除與其他一線江景豪宅共享同一江景資源外，還有這些江景豪宅所不能比較的高級酒店式公寓效勞——真正無微不至的關心，全方位的個性化效勞，令你真正表達前所未有的舒適愜意，生活質素將得到質的提升。

悉心經營你的生意，其余的——交給我們

成功，源于你對每個時機的把握

工程的主導客戶群為金字塔頂尖的少數高收入的成功人士及投資者。他們大都是一些長期征戰于生意場上，經歷過許多驚濤駭浪的營商高手。他們的成功往往在于其準確的商業判斷及對每個投資時機的把握。故針對投資型客戶是敦促他們把握投資良機；針對自住型客戶，那么暗喻他們選擇海岸俊園為居所正是令他們達至成功的每一個選擇的其中之一。

3．配合工程開展建議

工程占地13391平方米，具備營造臨江高級商住小區的條件，且地板規整，可塑性較高。尤其是在現時在廣州市房地產業如此蓬勃的開展階段，可借鑒市內的其它樓盤的成功開發經驗，對地塊進行重新規劃設計。從開發初期便對工程的規劃布局、園林、建筑風格、戶型設計等各方面都可從高瞻及可持續開展的角度，均需以一絲不茍的態度去開發經營。同時，在控制本錢的前提下，工程應著力于開發樓盤的軟件資源，以不斷提高樓盤的高科技含量和營造出自已獨有的社區文化，并于宣傳推廣中充份滲透，讓購房者產生一種非價格所能表達的優越感和成就感，自然會對樓盤有物超所值的認同與口碑。由于工程是貴公司第一個開展工程，開展商根本上無品牌、名氣優勢可言，故更要靠工程自身的整體質素及相關的軟、硬件配套才能保證購房者的信心。

3.1.

工程建筑設計方面

3.1.1.

陽臺和飄窗設計

外陽臺注重景觀，因此建議采用1.2M的通花鑄鐵欄桿，使陽臺的視野更加開闊，顏色選擇深色調，內陽臺以功能用途為主，建議采用玻璃圍欄，使保持一定的私密性。

為減低濱江路來往車輛對公寓造成的噪音污染，建議工程臨路面的窗戶選用實腹塑鋼窗框配中空防噪音夾層玻璃，以保證居室內部的寧靜。

建議工程以外飄窗戶為主，在建筑的轉角位置設計轉角窗,使居室的視野更加開闊,在高層單位由于景觀條件有所改善，建議設立有地臺的弧型落地窗，采用大面積整體玻璃。

3.1.2.

住宅頂部設計

樓宇的屋頂是受室外熱度影響最大的地方，建議采用設置屋面架空通風隔熱層或閣樓屋頂、蓄水屋頂和植被屋頂，減少買家對頂層單位過分受熱的顧慮。

3.1.3.

空調機位修飾

建議工程設在外立面的空調機位盡量設在樓宇外飄窗臺的旁邊，以百葉窗覆蓋，而且百葉窗的上沿與外飄窗的上沿連成一體，從而淡化機位對工程外觀的影響，增強外觀效果。

3.2.

公共設施布置

3.2.1.

住宅大堂

住宅入口大堂是用戶使用較頻繁的公共地方，建議地臺和墻身使用色彩較明快的云石和花崗石，運用玻璃鏡、木飾陪襯，并在大堂內設置住戶專用信箱。

3.2.2.

電梯大堂

各層電梯大堂，建議使用優資瓷片裝飾墻身、地面為高級瓷磚，安裝燈飾，走道、門廳、車庫、電梯、大堂等公共場所裝消防播音系統。

3.2.3.

中心花園走道

花園的走道建議以兩種形式設計，緩跑徑道和植草磚，表達出健康和綠色兩種主題，磚塊顏色保持有主題的變化，使小區洋溢一種青春動感的韻律。

3.3.

小區智能化

3.3.1.

安防系統

住宅的大堂、電梯、走火梯、停車場均設全天候電視監控器，24小時保安巡邏，室內、外裝有紅外線報警系統、可視對講門鈴，以保障住客的生命、財產平安。設置電子巡更系統，由中心控制室對巡邏路線的全程監控，保證保安工作的細密性。

3.3.2.

信息智能化系統

電子信息技術一日千里，網絡資訊效勞對跨國公司的外籍人士來講尤為重要。故工程應在原有的信息網絡根底上加強功能配置：鋪設高速光纖電纜、互聯網接入設備。

每一戶住客均擁有獨特的“SMARTHOUSE〞〔電子管家〕系統，將物業管理系統與樓宇網絡相連，用戶在家可通過電視遙控便可享受工程所提供的個項效勞。

設置國際衛星電視接收系統：住客可收看BBC、CNN等世界媒體電視節目，真正體驗“與世界同步，與光同速“的生活境界。

設置小總機系統：提供“秘書〞留言效勞。

3.3.3.

直飲水系統

目前不少家庭對水質污染越來越擔憂，建議貴工程采用直飲水系統，自來水從低位水池引入，經凈化系統后由壓力泵直接進入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質，迎合健康家庭的生活要求。

3.4.

園林景觀設計建議

近年來，房地產經營理念發生變化，概念地產〔主題地產〕開始出現，如景觀主題地產、環保主題地產、文化主題地產、休閑主題地產、智能主題地產等。房地產從單純的賣樓盤轉向更多地關注環境和文化，倡導社區新的生活方式。縱觀樓市的風云變幻，我們發現景觀是永恒的主題，如近期入市的中海名都、美林海岸花園及華南板塊的星河灣等樓盤，無不是憑借優越的園林設計來提高工程的附加值。

雖然工程享有得天獨厚的自然景觀資源，但假設要與品牌樓盤“中海名都〞在市場上競爭，就必需在園林景觀設計方面再有所創新和突破，以提高工程附加價值，方能占有更多的競爭優勢。為此，建議貴司聘請國內外知名的園林設計公司對小區園林進行設計。我司與眾多著名的園林設計公司均有廣泛的聯系，可以為貴司引進優秀的園林設計公司及協助貴司組織設計方案競標等事宜。

3.5.

開展商品牌塑造

由于貴公司之前未獨立開發過其他房地產工程，在市場上毫無知名度或品牌可言。但鑒于現時的競爭劇烈的房地產市場中，購房者對品牌的認可和追捧越來越強烈、對投資信心的影響力亦十清楚顯。同時品牌對開發工程的形象、檔次的提升亦直接表達在售價上：如[中海名都]，盡管其只屬二線江景工程，但憑籍開展商品牌，將首期售價大幅拉高于同區質素相近的工程25%的高價仍追捧者眾，在開售當日便出現超額認購數倍的火爆情況，可見品牌效應的無形價值之大。故建議貴公司在開發的前期便增加社會爆光率，積極參與或舉辦一些公開活動，以循序漸進的方式提高市場認知度和樹立企業形象，努力打造開展商的品牌，以期在日后的工程推廣中得以增強宣傳說服力。

3.6.

社區文化建設

1)

成立“海岸俊園國際俱樂部〞〔CoastGardenInternationalClub〕：該俱樂部會員僅為首期的國際公寓住客而設；

2)

定期組織住客及其家屬進行聯誼活動，并于西方一些傳統的節日舉辦相應的慶祝活動，鼓勵住客積極參與，架接外籍住客間溝通的橋梁，擴大外籍住客的社交圈子及充實其社交生活，令其不會因身在異鄉而倍感冷清。

3.7.

提供高質素的效勞式公寓管理

除提供與其它競爭工程相同之管理效勞外，海岸俊園的公寓管理效勞一方面應以酒店所提供的效勞作標準，另一方面亦強調要有家的感覺。

3.7.1.

物業管理與酒店管理的差異

就提供效勞方面來說，二者并無嚴格分別。主要的差異是酒店住客流動性大，而物業管理面對是置業者〔業主〕及租戶，流動量相對小很多，他們對自己花大錢購置的產業關注的程度遠比酒店住客對居住條件及效勞質量的要求高。酒店住客的投訴假設得不到合理解決，下次他們就會移居別處；而業主住戶那么不然，他們的投訴會越來越強烈直到問題解決為止。這就要求物業管理的效勞方式必須有其區別于酒店效勞的獨到之處。

3.7.2.

效勞式公寓管理效勞內容及要求

在效勞式公寓正式營運后，營運管理效勞包括但不限于：

—

營業及市場推廣管理

—

公關活動安排與管理

—

人力資源及培訓管理

—

財務規劃及管理

—

工程維修與保養管理

—

保安與防火管理

—

餐廳效勞管理

—

酒吧效勞管理

—

廚房運作管理

—

客房送餐部管理

—

采購及庫存管理

—

前廳接待管理

—

客房清潔管理

—

洗衣與布件管理

—

電訊效勞管理

3.7.3.

效勞性公寓在管理運作上應注意的細節

海岸俊園高品質的效勞式公寓效勞，除了在效勞管理標準、標準上有高要求外，同時所提供的各項效勞工程也力求無微不至。如：家居設施維修、清潔效勞、家政效勞、家居商務效勞、綠化裝潢、物業代理、接送外籍人員家屬到市場購物效勞等全方位的效勞。另外亦通過向住戶贈閱管理公司所辦雜志，提供相關管理資訊，設立效勞熱線，提供免費的咨詢效勞，寄送賀卡、贈送小禮品等感情投資增進業戶與管理公司兩者之間的溝通，形成良好的社區氣氛。

1)

建立專門的效勞部門，針對不同客戶的需要配置熟悉外語的客戶效勞員〔一般以英語為主〕加以物業管理效勞的培訓；

2)

針對效勞式公寓的特點成立專責的客戶效勞部，因應不同住戶的風俗習慣、宗教信仰提供適當的效勞；同時與住戶之間保持良好溝通，多聽取意見和建議；

3)

在提供效勞的同時，要尊重每位住客的各種權利，例如在提供嚴密保安監控效勞的同時要保證業主〔用戶〕的隱私權，裝設監控探頭的位置要選取適當；

4)

尊重每一位業主，注重其各種細節要求，盡量滿足，例如生活習性、客人的飲食起居情況都要細心地做好記錄，及時向客戶效勞部反響，方便提供效勞；

5)

管理人員在效勞的過程中要注意保持熱情、禮貌，同時需要注意在提供效勞的過程中的一些細節〔如維修后注意清理雜物等〕，防止出現有不尊重業主〔住戶〕的言行舉止；

6)

管理公司能提供高效率、優質的效勞，能迅速地處理相關情況，防止客戶因為等待時間過長而投訴；

7)

接到客戶的投訴除及時記錄外，須及時跟進處理并保證質量，同時亦需了解客戶的滿意程度，糾正缺乏之處，防止再犯類似錯誤；

8)

管理公司內部要加強溝通，各部門的配合要協調一致，防止出現推諉扯皮現象，保證客戶能直接找到指定部門即可處理好需要辦理的各類事情；

9)

要清晰及時地向客戶提供的效勞工程類型、收費標準、效勞標準，使客戶能根據需要決定是否需要效勞；

10)

各類工作要按標準標準貫徹執行。例如清潔的標準、設備養護標準等是否達標。

3.7.4.

“大管家〞概念在物業管理中的運用

“大管家〞既是一種專業化酒店效勞，“大管家〞效勞由酒店禮賓部職員按照特有的效勞理念為客人提供“一條龍〞個性化效勞，此類效勞通常以“委托代辦〞的形式出現。

隨著我國朝陽行業——物業管理的興起，“大管家〞效勞概念亦開始在一些高檔物業內出現