房地產工程與物業介入第一頁，共39頁。一、房地產項目的定位與規劃第二頁，共39頁。1、房地產項目定位

房地產項目定位是指經過研究市場、技術和資金投入狀況等一系列與房地產產品生產有關的前提條件，利用科學方法，構思出房地產產品方案，從而在產品市場和目標客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。第三頁，共39頁。房地產項目定位----產品定位研究房地產市場環境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產品定位提供市場基礎；研究產品構成要素和目標客戶消費使用過程，確定房地產項目形成過程中的外部和內部條件，分析產品方案構成的主要因素，形成市場差異化產品。

第四頁，共39頁。房地產項目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征。研究消費者消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問題是房地產項目針對哪些不同的消費群體？產品的差異對消費行為的影響程度和影響方式？消費者對房地產項目的消費習慣？

第五頁，共39頁。房地產項目定位----形象定位找到本樓盤的競爭者，能夠通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征；如何讓消費者理解產品的內核；如何對產品的特點進行描述和提升；如何讓消費者對項目產生認同感而發生購買行為。

第六頁，共39頁。房地產項目定位----定位原則受眾導向原則：市定位必須符合消費者的需要，而且必須為消費者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風格、平面布置、垂直交通能及對外交通、價格、物業管理、環境、質量、裝飾、升值潛力等的差別。

第七頁，共39頁。2、房地產項目規劃第八頁，共39頁。房地產項目規劃一規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。第九頁，共39頁。房地產項目規劃二規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。第十頁，共39頁。房地產項目規劃三

規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”第十一頁，共39頁。房地產項目規劃四規劃設計要考慮項目營銷。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。

第十二頁，共39頁。房地產項目規劃五規劃設計中的一些專業術語：

用地面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠化率第十三頁，共39頁。二、工程質量通病第十四頁，共39頁。工程質量通病----裂縫裂縫

裂縫的表現和危害

1、窗臺下墻體從窗臺一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分出現在底層和頂層，尤其是頂層窗外墻體。

2、在現澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。

3、在澆注鋼筋砼樓板時，因各種原因留設的施工縫，由于沒有按規范要求處理好，當業主入住全部荷載形成后，出現的垂直于短邊在跨中1/3范圍內，和施工縫重合的位置出現裂縫。裂縫的防治

1、對于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設置通長現澆鋼筋砼窗臺梁，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構造柱或剪力墻錨固連接(植筋或與預留鋼筋連接).其它樓層在窗臺標高處設置通長現澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不小于120mm.

2、對于上述第二種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現澆板設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力轉角處設置放射形鋼筋，鋼筋的數量不小于7φ10，長度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。

3、對于樓板施工縫處理不當造成的裂縫，我們防治要求為：

同一層受力樓板（除伸縮縫和沉降縫外），施工過程中嚴禁留設施工縫。若由于現有條件限制，不可避免留設施工縫時，必須上報監理和工程部批準，對留設位置、形狀進行嚴格控制，并要求在粉刷前對施工縫板底進行碳纖維粘貼加固，再進行粉刷。

第十五頁，共39頁。工程質量通病----滲漏

滲漏的表現和危害

1、外飄窗的下部、側部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現象。

2、廚房、衛生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽臺地漏部位有滲漏。

3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。

滲漏的防治

1、窗與主體結構連接按規范要求應用聚胺脂現場發泡柔性連接，但現場施工由于窗與主體縫隙過大；發泡劑施工不連續和不飽滿；發泡劑填塞超過窗框人為切割；發泡劑質量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特別是外飄窗的下口與主體連結處滲漏是比較多的。通過對原因的分析和維護方法的總結，我們對外飄窗與主體連結工藝進行如下要求：

窗框與墻體之間的空隙必須在10mm~15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝；

窗的下框與墻體連結部位（外飄窗還包括側框與墻體部位），用微膨脹水泥分二次填實；

窗框外側四周粉刷層與窗框連結部位留設8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補，硅酮膠應限品牌，注重質量；

待外飄窗窗扇安裝之后，每個飄窗都進行4小時淋水試驗，淋水后檢查窗框內側無水跡方能通過驗收；

2、廚房、衛生間煙道、管道根部滲水已經是老問題，好的施工工藝方法很多，我們在此就不一一列舉，關鍵在于施工單位的管理和操作者的責任心。

3、從我們項目入住維修項目來看，屋面滲漏維修較少，關鍵還是嚴格檢查和認真試驗、整改的結果。

4、對于外墻防滲漏，除腳手洞，支模對拉螺栓洞嚴格按規范填塞，專人負責及時辦理專項隱蔽驗收外，我們還注意以下三個方面要求：

外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應把上一層的質量缺陷（空殼、裂縫、漏刮等）消除，待監理、甲方人員確認后，方可進行下一層刮糙。

在刮糙完畢之后，面層施工前必須在窗臺和欄桿、陽臺處對腳手架進行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線。

兩遍底刮施工結束后對外墻，特別是山墻進行淋水試驗，每個淋水面持續時間不少于12小時，沒有發現漏水并得到監理、甲方人員確認后，才能嵌分格條進行外粉面層粉刷施工。

第十六頁，共39頁。工程質量通病----室內幾何尺寸偏差

室內幾何尺寸偏差的表現和危害

天棚平整度和水平度大于2cm，業主在天棚裝修時發現。

室內房屋凈尺寸有大小頭，特別是有內走廊的房間，其走廊兩側墻距有大小頭。

室內幾何尺寸偏差的防治

1、室內幾何尺寸偏差的防治關鍵在于勤檢查，認真檢查，在主體結構施工時，每個軸線標高都要認真檢查和記錄，及時發現問題并及時處理。特別在房屋室內粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對性的制定了檢查表格，組織了專業人員，每間房屋室內逐間檢查幾何尺寸。我們在排施工進度計劃時，就明確規定在房屋具備竣工驗收條件后，留有一個月時間進行分戶驗收，逐間進行質量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進行竣工驗收和物業辦理交接手續。

2、室內天棚粉刷為節省凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出現的問題也較多起來。我們對天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：

為避免樓層凈空高度出現負誤差，我們要求施工單位按設計要求層高+15mm~20mm為標準進行施工。

對樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并認真檢查模板剛度，對不合格的模板堅決整改。

天棚樓板成型后，在主體驗收準備階段，應在墻上彈出水平線，每間房逐個檢查水平度和平整度，發現超過2cm的不合格點馬上進行修整，在主體驗收之前處理完畢，嚴禁把缺陷帶入粉刷階段。

在天棚批嵌施工前對模板拼縫處砼進行打磨處理，對天棚平整度和水平度做控制性標高點（灰餅），對缺陷較大部位應先局部處理。

3、室內房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標，其主要原因是粉刷的控制標高點（灰餅）制作方法不當和沒有引起足夠重視所致，我們認為制作粉刷灰餅的正確方法是：

根據墻體軸線和粉刷內凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿足粉刷要求的內凈尺寸控制線，此控制線應與垂直方向墻體內凈控制線成方，并沒有大小頭。

根據墻根均凈尺寸控制線、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷控制標高點（灰餅）。

第十七頁，共39頁。工程質量通病----鋁合金門窗質量通病

鋁合金門窗質量通病主要表現與危害

1、鋁合金平開門扇、窗扇下沉，造成門窗關不上。

2、推拉門開啟不順暢、不靈活。

鋁合金門窗質量通病的防治

1、在門窗型狀設計時，應盡量多推拉，少平開，平開窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開門扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門扇過大，下沉在所難免。

2、為防止平開窗扇、門扇下沉變形，平開窗扇滑撐鉸鏈選用優等品，平開門鉸鏈必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗扇、門扇均加提升塊。

推拉門開啟不順暢、不靈活，我們經過對實物分析，得出以下防治結論：

推拉門為防止重量過大，建議設計尺寸不宜大于1000×2000mm；

推拉門的滑軌應采用優質實腹鋁軌，空腹鋁軌嚴禁使用；

推拉門的滑輪要使用加強輪；

第十八頁，共39頁。三、物業如何在房屋品質和質量上起到監督的作用關注使用功能；關注施工過程第十九頁，共39頁。使用功能切入點1----安保布局便于安保管理區域分割，消除管理死角。

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速第二十頁，共39頁。使用功能切入點2----消防布局消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。第二十一頁，共39頁。使用功能切入點3----交通布局各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及匯車余地。機動車位配置充分（套型面積大于130平米的每戶2個，90平米1個）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。第二十二頁，共39頁。使用功能切入點4----生活配置根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能；如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開；如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。第二十三頁，共39頁。使用功能切入點5----設備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施第二十四頁，共39頁。使用功能切入點6----智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。第二十五頁，共39頁。使用功能切入點7----房屋單體屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

樓板厚度與隔音符合國家規范。住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。第二十六頁，共39頁。使用功能切入點8----室內配置室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。考慮居家安防系統的配置及擴展功能。第二十七頁，共39頁。使用功能切入點9----綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護，養護成本節約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。第二十八頁，共39頁。使用功能切入點10----景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

第二十九頁，共39頁。使用功能切入點11----公共空間應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。第三十頁，共39頁。施工階段關注點1----房屋整體情況了解了解各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。第三十一頁，共39頁。施工階段關注點2----地下室工程地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

采用防水混凝土結構時，應重點檢查：底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控。采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。第三十二頁，共39頁。施工階段關注點3----回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、室外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。第三十三頁，共39頁。施工階段關注點4----樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

①鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其下料長度、綁扎位置、搭接位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。

②砼澆注：物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。第三十四頁，共39頁。施工階段關注點5---