XX項目07年入市研判2006-12推導思路客戶構成市場前提項目理解現狀趨勢現狀趨勢概況機會比較優劣策略思考項目價格與完銷期XX板塊市場分析世博會功能區金橋出口加工區張江功能區濱江發展軸聯洋東城華城XXXX人民廣場9公里陸家嘴9公里張江工業園11公里世博會場4公里世博會功能區金橋出口加工區張江功能區陸家嘴功能區濱江發展軸XX世博生活能區聯洋東城XX華城張江功能區XXXX板塊——區位優勢明顯，成為市級人口導入區區域位置：XX項目所在地為大XX板塊，大XX板塊位于浦東西南地區，是目前浦東地區最大的常規居住區之一。其北面緊鄰2010年世博會功能區，東北面是北蔡六里生活區，南依外環線，西靠盧浦大橋延伸出的濟陽路與上南板塊。盧浦大橋軌道交通6號線軌道交通7號線軌道交通8號線西藏路隧道上中路隧道及中環線打浦橋隧道徐浦大橋與外環線三魯公路軌道交通11號線（規劃）XX板塊交通條件日益完善，居住價值不斷提升右圖中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通車）：將為區域導入來自浦西盧灣、黃浦的客戶軌道8號線（07年通車）：

將為區域導入來自市中心區域客戶軌道6、7號線（08-09年通車）：將為區域導入金橋、六里地區的客戶三魯公路（06年底通車）：將為區域導入來自浦江鎮地區的客戶中環線及上中路隧道（08年通車）：將為區域導入來自徐匯和閔行的客戶作為人口導入區，項目所在地的西XX區域擁有8條以上公交線路，涉及6、8，11號線三條軌道交通，其本身位于外環與中環之間，隨著這些規劃路線的逐漸落實，其作為居住區的便利性與可達性日漸提高。本案XX板塊的劃分西XX東XX世博規劃區北XX區隔界線：以川楊河與楊高南路為界，將大XX板塊分為：北XX、東XX與西XX三個細分板塊。XX板塊供應分布外環線川楊河衡辰XX苑7641元在售257套楊高南路上南路11月底網上成交數據匯總

中房XX河畔8030元在售116套XX國際公寓10746元(裝修)在售78套中房XX苑9414元(裝修)在售278套XX國際公寓10000元洋房13500元在售90套環球中央花園8364元在售184套金地未來域9503(裝修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林東三林本案XX板塊——三大區域，三大價格體系北XX價格最高，毛坯房價格為10000-11000元/平方米。東XX處于中等，毛坯房價格為8400-9500元/平方米。西XX價格最低，毛坯房價格為7400-8400元/平方米西XX東XX北XX價格態勢：北“高”，東“中”，西“低”XX板塊供應充足，大盤供應成為主角項目名稱供應物態在售面積（M2）在售套數（套）占總套數比例（%）環球中央花園公寓25882.5918419%XX國際混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未來域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX國際公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合計

117400.341075100%目前，區域內“環球翡翠灣”和“未來域”進入清盤狀態；加上目前區域內其他供應，累計在售供應量約為：1350多套，11月末在售總面積近15萬平米。加上后續推量，預計2006年底XX板塊在售面積將達到18萬平米。XX板塊價格趨勢平穩是主基調整個XX板塊中，，除了XX新里程，大多數項目價格走勢都很平穩。XX國際公寓和XX國際名園的價格在10500—11000之間，屬于高端，而中房XX苑和未來域雖然徘徊于9300－9500元區間，但撇去其裝修成本，毛坯價格應當在8200元左右，反而低于東XX區域的新里程與環球中央花園。2006年XX板塊監測項目價格走勢6000700080009000100001100012000環球中央78027588765877788213841183498449839185988344未來域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX國際公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX國際9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板塊價格趨勢從06年的板塊均價走勢看，板塊成交均價是上揚的，但是其市場背景卻是成交量的下滑。區域內由于XX新里程，以及XX國際這樣的高單價毛坯公寓的產品出現，毛坯住宅的價格走勢穩步上升。XX板塊成交呈現遞減趨勢與價格節節攀升相反，經過年初至5月的小陽春，宏觀調控后的板塊成交量卻一直處于下滑狀態XX板塊成交趨勢與05年相比，06年8月以前板塊的商品住宅成交量都超過去年同期，甚至個別月份可以說是遠遠超過。但是，進入8月之后，板塊內基本上只有在有新里程成交的10月略微超過去年同期。進入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板塊07年供應量大，未來競爭激烈預計XX、新里程和XX苑等項目可能的推量，以及XX鎮南面中房項目－XX河畔必定在明年大舉入市（一期住宅面積14萬平方米），我們認為：07年，排除配套房項目后，商品住宅的新增供應量約37.5萬平方米，加上06年存量，合計約為55.5萬平方米。時間項目在售與預計推案規模（萬平方米）預計2006年底存量182007年XX河畔14XX國際10XX新里程9浦發博園3XX苑0.5環球中央花園12007年合計37.506-07年合計55.5市場預判整體市場成交量看淡價格低迷買家謹慎惜買板塊市場成交量不會萎縮板塊市場供應量大增新盤價格壓力大07年XX板塊供應量大，競爭激烈，在售項目價格上漲阻力明顯，需謹慎人口持續導入配套逐漸成熟規劃逐步落實消費者信心下降開發商資金壓力大政策的持續性投資客離場XX河畔低價入市XX國際成交緩慢新里程持續推量XX板塊客戶構成區域客戶北下客戶XX地區兩大主力客群北下客戶黃浦、盧灣、徐匯黃浦江沿岸以及浦東北部客戶（主要分為新上海人與老上海人）XX地區區域客戶以改善型客戶為主，子女分家等。XX板塊三大區域特征北XX最臨近市中心與世博規劃，但區域內樓盤品質一般，主要以區位優勢吸引客戶。東XX發展較快，樓盤品質較高，主要以項目品質吸引客戶，新上海人比例較大。西XX發展較晚，與北XX相比區位有劣勢，與同緯度的東XX相比樓盤品質有差距，成為品質較低的地區。西XX東XX北XX北XX—以XX國際公寓為例客源分析1、從居住地看：客源主要分布在周邊，尤其是昌里地區的客戶占到近五成，如加上XX地區客源，則總數約6成。2、從工作區域看：客源中有6成在浦東工作，其中陸家嘴地區工作者近2成。其他為張江、金橋、楊思等地。3、從戶籍來看：超過9成為上海人。4、家庭年收入：10－20萬占五成左右。5、年齡：30－45歲為絕對主力。高檔產品中端產品低端產品大戶型去化更快產品人群富人金領白領灰領藍領本區域的白領人群為主，以改善居住為主要目的，購買房型偏大東XX—以XX新里程為例客源分析1、從居住地看：客源分布較分散，其中XX北部的客源最多，約2成。2、從工作區域看：客源中有6成在浦東工作，其中陸家嘴地區工作者近2成。其他為張江、金橋、盧灣南部等地。3、從戶籍來看：與XX不同，超過6成為新上海人，家庭結構較簡單。4、家庭年收入：7－20萬占七成左右。5、年齡：25－40歲為絕對主力。高檔產品中端產品低端產品主力戶型90－120產品人群富人金領白領灰領藍領新上海人占6成，中產階層為主，區域情結淡薄，超過6成5為首次置業，將生活方式排列第一順位考慮西XX—以XX侄苑為例客源分僚析1、從居路住地看：客源中袍超過5凝成來自驕黃浦、悲盧灣和瞧徐匯南柴部等浦談西沿江枯地區，堡另外浦偶東新區左中XX碗以北客自源也較在多，相庸反本地厲客源相鼻對較少廢，僅接牢近2成恒。2、從工點作區域看芹：客源中有濟6成在浦徒東工作；3、從朋戶籍來蒼看：老上海人江占7成，市屬于對X檔X地區的掩動遷配套決形象并不骨敏感的部倉分人群。4、家庭影年收入：10－2熱0萬占七挺成左右。5、年耍齡：30－4雞5歲為絕誼對主力。高檔產品中端產盤品低端產說品裝修戶千型10扇2－1魔10產品人群富人金領白領灰領藍領老上海人擦占7成，獻中產階層疏為主，改切善型需求賀，首先圍穿繞總價和櫻工作區域景考慮，同螞時兼顧小抽區功能。北XX東XX西XX主力客閣群主力客群主力客朋群依靠區目位優勢陽過濾客繁戶依靠產品悉品質過濾倦客戶產生本區第域主力客顆戶主力客掘群北下證成為主腸流，三憐大區域億層層過例濾，西搞XX客區戶層次消有限新上海人老上海段人區域客茅戶注重生盜活品質注重性價會比主力客列群XX新里波程XX國際XX苑XX河畔產品對位客戶與產存品對位關敘系北下客戶第一陣悼營（毛坯房蝴均價90荒00以上街）第二陣嘩營（毛坯房頁均價84背00以下眾）XX國戒際（尾盤合）本項目割所處陣天營客戶填核心特仇征：注遲重性價年比客戶價急值取向形成陣營目前北X昌X板塊供劫應稀少，皂預計明年狗的供應量秘也有限。辨而XX新賺里程與XX國拖際作為區域宮內的兩個灑大盤，后侵續供應量俗巨大，對尤于西XX診地區而言音，明年將瀉成為最大泰的一張客戶過寒濾網。XX新歪里程XX國救際XX新例里程與XX國際，非本項基目的競品枕，而是第嗚二陣營的慕客戶過濾緞網。第二陣營圖主力客戶經過過濾宿后，此類扛客戶對總艙價的承受寨能力有限薪，注重性鴨價比是該塘類客戶的濁核心特征施，這類客壟戶對總披價的敏傻感度相扁當高。07年，憤在本項目咽入市之際奇，市場上圾直接競爭默項目，為XX苑與XX河晨畔。競爭個叛案——哄XX苑XX苑—脖—區域內墳在售的主縮慧要全裝修蹲產品總規模穩：10纏.7萬卸平方米容積率：共1.5建筑形態流：16棟啞11-即13層爸的小高層耽;建筑風詠格：日君式現代耕風格綠化率極：56夏％爸集中綠略地率：違31％主力房熔型：二兄房、三尸房；主力面芬積：二張房二廳一疼衛：10基1—1見03平方米；三房二贊廳二衛襯：12頌7-1丈36平方米腸;價格：1俊1月底全雁裝修產品略成交價格捧9414雖元/平方緒米裝修標準肉1200阿元/平方站米。XX苑與憲本案最短唐距離只有窄200米葛。自20曉05年1盛月以全裝蠟修產品推慰出以來，家就受到市鍬場矚目。規劃約另170織00平搭米的商崖業之外幸，車位笛比很高江：1:兆119蹄。產品江戶型雖話然比較芳簡單，茄除了三燃房二衛喊的項目研有個暗圓衛，屬胸于缺憾沉外，戶摩型從舒吹適度來臘講優于拌XX項毅目，其剛裝修標孫準也高昨于XX堆國際公戰寓，加誕上層高粥3米，久暗藏式勒空調完濕成吊頂逝之后也秋不顯得尺層高壓叫抑。競爭個案盒——XX鉛河畔總規模愛：21熊.7萬格平方米潤（一期球）容積率：僻1.88建筑形態姓：19棟征14-福17層貌的高層;建筑風格踩：現代都素市風格綠化率庸：60毅％；集慘中綠地極率：3也6％主力房大型：二狠房（占省77％稍）；主力面積恢：二房二廳一衛：10駝0—1隔13平方米；占6成二房二廳元二衛：1燙09-1狠11平方米;恰占1.7駛成價格：森12月嗎16日晶開盤，掘預計開臨盤均價娃803箏0元/蟲平方米如果其追貢求快速去妙化的原則戰，相信項歡目整體均醒價將在85塌00元舊左右。XX河禿畔的產迅品實際告上定位串檔次應軟當與X蜜X苑看洞齊，如剪果不是竭開發商朗有資金悔困難的剩處境，橫相信不謀會以這蓋樣的價交格入市盼，所以顏其性價家比相當祝不錯。XX河副畔將1邊9幢高脂層分為賓東西兩涌個組團是，保證栽了集中惹綠地的怠面積，摟同時，翻一樓底捎層架空縫，增加求了居民溫的休閑賺活動空爪間（X檢X苑部表分樓棟丟也是如丙此），竹二房二趙廳二衛怠的設計廣實際上今是來自共對三口趨之家的寸使用狀灣態以及標客位和訪主衛分初離的考亡慮。除毯了一期蹈沿街商永鋪外，醋項目二查期還規自劃有6瓦萬平米遙的商業輕中心，秀實際上定是是將占整個社夏區所在披位置充央分利用鑰，用配筋套提高拘項目區屢位成熟裳度。此恰外1：客1.1劇的車位厲比，也燒延續了敵XX苑壟對小區跑業主成攪長性的售關注。XX河畔甚——低價遍入市搶占補市場的典型自身項目液理解項目壺位底置本案項目位置導：項目位混于XX撤鎮核心國地帶，咐北靠X宋X路，悟東沿環御林西路修，南靠夏翠竹苑雀，西臨門XX河窮畔。項目占俊地54愿831皆平米，總建筑款面積8伯772舅0平米大，其中住宅弱8686乳3平米。西側—X絕X塘港支捏流東北向—中房XX公園西北向—拆遷地及XX路延伸本案地塊衡辰三林苑中房三林公園翠竹苑待施工用地林苑小學項目城配沫套概疫況西側—X喬X塘港支期流目前XX艙鎮地區的才交通線路蹲非常豐富緒，幾乎可暢達上海任杠何一個鬧吃市區域：572暈——可膚達徐家耐匯986/升952—雞—可達上泳海火車站980喘/78介0——踢可達人禍民廣場583/企973、憶795—鼓—可達陸僅家嘴755緒——可脅達錦江峰樂園和喜南站07年底手有望通車著的軌道交我通8號線晌也可直達釘人民廣場劈燕。項目配物套——發津展迅速張，但仍弓有差距項目北面繪的中房X聚X生態公災園已經建席成一期。織生活型社謝區初步成架形。地段醫及院也已撥經運營梯5年。但是，一崇直許諾建慎設的15澡萬平米的顫商業中心態——XX猜七彩生活贈中心卻一規直沒有動刺工，加上兼常住人口距，擁有2丈5萬人口衫的大型社爽區，商業檔配套落實壺速度很慢浪。另外，吃規劃中吹的世博垂醫院也槳沒有太窯大進展紀，對于捆201帝0年整依個XX綿鎮38迫人口導剖入目標邀來講，塌地段醫念院是遠辦遠不夠腳的本案易初臥蓮使花華聯持超女市慶忠怕云圾輕紡未城安盛易街承步行曠街項目媽其他生指標項目位置歐：整個項之目通過援一條環鞏形路網礙連接1斧9幢1蒼1層的壤小高層遲；為了符合扮“709部0”以下戒戶型的供茂應量控制鎖政策，項權目中90復平米以下錢的戶型套掙數達到6悲73戶，盆占總戶數吧902戶泄的74.拍6%；項目自身慰基本沒有等商業配套優設施，只姑有約65季7平方米古的會所。景觀以簡脾約的現代嘩風格為主殘，綠化率釋為38％丹，集中綠聞地率相對砌偏低，約競15.1扇％.停車位繩共36寸7個，嘗其中有奏362螞個為地塘下車位昨。西側—幼XX塘已港支流項目迅戶型慶配比西側—坑XX塘狐港支流項目戶型編：左圖為版XX項敘目的三絨個主力完戶型,a戶型圓：87寒.55蛋，b戶型福：89積.74茄，D戶型：飽89.6親4三種戶籃型均為萍2房2捎廳1衛業，南北憐通風，遵房間全厭明。三種占屢戶型總落量74哄.6%尊，是X衣X板塊搏內首個杏達到國拴六條“胳套型建蹈筑面積鋤90平澇方米以湊下戶型舍占小區性規劃總叛量的7鋒0%以廊上”要拾求的項顯目，也觀是本項蘭目最重亦要的特拌點。a戶型:87.5匹5b戶型色:89.7或4d戶型:89.6句4項目注戶勤型配沉比西側—薪XX塘久港支流項目戶務型：左圖為就XX項把目的其矛余三個末戶型,c戶型屯：11旅1.5肥6，e戶型懸：10凡0.5碎1，f戶型濃：11益0.3刷1三種戶型脊均為3房敬2廳1衛東，南北通蠶風，突窗狀設計，房恭間全明，單其中e戶折型和c戶躺型在緊靠盒客廳東側指有個8平史米到12額平米大的流書房。三種占辰戶型總摧量25厚.4%夸，該類組小3房欄的緊湊乖性和一爸般三房將的功能趣分配相秘比，比鈔較難以燙平衡兩胞者之間鳴的輕重蛋，特別撫是在周蒜邊已經頃普遍出羅現2衛職產品的春情況下鑰，這類慌戶型在約功能性哨和空間爛感上相灑對較弱渡。e戶型亭:100.圈51f戶型敗:110.拒31c戶型:111扁.56項目坦初謊步研粒判項目位抗置——行處于X尖X板塊換中價格滅低端區濫域傳統的動肌遷人口導傳入區域，默在有較強妨地域情結估的老上海衫人心目中引，區域形敵象較差。項目配套伍——日臻偽完善，但淚目前仍不終到位目前的伏配套設乒施，除螺了交通山外，商越業和衛披生設施箏都需要輝進一步掩落實規變劃，才嗎能形成悟適合3田8萬人擺居住的剪環境。項目規渡劃——辱產品比疼較單一暖，配套循較依靠趙外部全部為欲11層酷的小高停層，產摘品線單米一，車純位比較嫌小（0礦.41救），對罰有車一聚族吸引咬力低。景觀方面威——集中尼綠地率低集中綠地小組團被環稍形路分割冠裙緣狀和咱島狀，導缺致景觀效螺果被寬闊抗的道路減雞分，集中耳綠地率降抽低到15憂％。戶型—粥—囿于賀政策，香戶型偏貼小，功踐能與舒暈適度平兩衡較差戶型能做菊到通風，敢全明，有很意增加的遷突窗，也勤提高了室湊內面積的橫利用水平萌，但面積脊限制帶來亡的副作用泊還是使得挺產品的功鋒能性、舒瓦適度難以巡壽平衡。直接競和爭項目燙對比項目XX苑XX河畔本項目交通與項目雷同公交線路更多，比項目略優572等線路就在三林路上，出行方便配套與項目雷同與項目雷同周邊擁有生態公園，地段醫院以及聯華超市和XX中小學校規劃產品風格國際化，規劃基本落實，較本項目好規模大，規劃配套落實情況很好，優于本項目本項目內部配套設施少，環形道路系統容易分化產品均好性產品線單一，與項目雷同相較項目豐富單一，7成以上90平米以下產品二房主力面積10310689景觀集中綠地率更高，優于本項目集中綠地率更高，優于本項目簡約風格的層次感有限，同時項目集中綠地率指標也較低車位1:1.19充足1:1.1充足1:0.41不足從左表息中我們秩可以看崖到，本磚項目實窗際上對穗于中房吃兩個項惑目，在牢產品上蓄優勢不慮明顯最大的架優勢在文于本項乖目二房葛的戶型或面積較妨小。本項目膏二房比餅例達到諸74.必6%，鞭所以以途二房作班為重點嗚討論。西XX魯直接競漫爭項目歌比較與XX揪苑的二高房相比荒，總價護有13萬卵元以上的差接價，達到本項目屈總價的詢16%塔以上，韻擁有巨架大的總價優勢。而與XX息河畔