X“X“X廣場”房地產開發項目可行性研究報告#三、風險評價1、專項風險評價（1）政策風險主要受國家宏觀調控影響，如：國家有關九部委房改政策、國八條、銀行利率的調整，土地政策的變化等、物業稅的開征等。（2）市場風險市場風險主要是材料、價格、同業競爭，原材料市場材料價格上揚、材料供應緊張，銷售價格定位不準，樓市之間的激烈競爭。（3）經營管理風險市場營銷，工程質量，售后物業管理風險。（4）金融財務風險融資風險為資金及時到位及銷售資金回籠和工程款支付。（5）配套設施風險配套設施為供水、供電及通信、網絡等設施的規劃和建設是否能落實。2、綜合風險評價項目的土地成本和建安成本較高、商場規模較大、高層住宅戶數較多。根據以往經驗，高層住宅沒有價格方面的競爭優勢，如果簡單照搬目前縣城一般房地產開發運作的模式（指店鋪賣完就算、不太管經營，住宅賣完就算、物業管理簡單移交），同商業整體運營相比，在項目的市場、商業、業態定位及營銷策劃上，存在著較大的難度，甚至使整個項目存在著一定風險。在現實的商業地產的實操中，最核心的問題將是商業招商和運營，不了解這個核心，項目開發就會出現很多意想不到的問題，甚至使整個項目存在著較大風險。四、風險防范對策及建議1、項目實施前期：抓好各項目標管理，高起點、高品位對項目進行建設。本項目工程量大，工程建設工期緊，因此對各項工作需進行目標管理。前期要對初步設計、施工圖設計、招投標、資金到位等各項工作抓落實。2、施工階段：要抓好對施工組織設計、安排好進度，督促檢查，合理安排資金，把本項目建設成為質量優、環境美的一流商住樓。尤其在基礎施工階段，要處理好與周邊建筑的關系，保證基礎安全施工。3、經營管理：采取靈活的市場營銷手段，銷售價格應摸準市場行情準確定位；為避免樓市之間的激烈競爭，推精品，忌雷同。4、資金籌措：為了保證項目的正常運行，應加強項目融資力度，資本金和銀行貸款及時到位。5、物業管理：引進一家先進的物業管理公司，為用戶提供方便快捷、多種多樣的服務，讓用戶放心購買，安心居住。6、外部協調：本項目市政配套設施齊全，項目實施中應派專人與市政、專業管線部門協調，辦理好相關事宜，保證項目的供電、供水及交通、通訊的暢通。第十五章可行性研究結論一、結論通過前面各章的分析和研究，本報告提出如下結論：1根據縣的商業及住宅需求，遵循適度超前的原則，在縣中心城區建設新業態、新功能、新理念的專業化、現代化商住樓，對促進和繁榮縣經濟是十分有利的。2、本項目的建設符合城市發展的需要，是拉動內需促進國民經濟發展的需要，是配合舊城改造全面建設小康社會的需要，是縣房地產開發行業發展上質量、上水平的需要；也是縣房地產行業質的飛躍的一個良好契機。3、項目建設準備充分，所需開工條件具備，潛在的市場風險通過合理運作可以規避。4、從項目的經濟分析結果看，具有較好的獲利能力，經濟效益較好，財務分析結果是可行的。運作時只要管理、營銷措施到位，就能既為城市建設一個高品位的住宅樓，又能取得合理的回報。綜上所述，本項目市場前景看好、建設條件具備、工程方案合理，具有較好的經濟效益、社會效益和環境效益。因此，本項目是可行的。二、建議1項目區域位置好，但土地成本和建安成本較高，銷售價格沒有競爭優勢，因此具體運作時應做好項目策劃、市場定位、規劃設計等前期工作，并加大營銷以及招商引資的力度。2、本項目房型較小，應深入細致的做好市場調查，結合本地的實際情況確定，并在單體設計布局上應有變化，符合縣人們的居住習慣，在建筑立面效果、色彩、細部做法等做出與眾不同的風格，提高識別性。、本項目由于是