***廣場市場篇第一部分、淄博概況1、地理淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬，其中市區(qū)人口271.84萬2、交通膠濟(jì)鐵路，與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟(jì)（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南和青島國際機(jī)場分別為70公里、210公里。3、城市風(fēng)貌淄博的城市布局獨具特色。張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東南西北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市群組，被專家稱為“淄博模式”。2003年起人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為24319元，增長為16.3%。第二部分、桓臺縣概述1、全縣總面積509.53平方公里，轄11個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)和1個城區(qū)街道辦事處，343個行政村。2002年底全縣總?cè)丝?8.9萬人，其中農(nóng)業(yè)人口41.37萬人，非農(nóng)業(yè)人口7.53萬人。少數(shù)民族352人。2、全縣農(nóng)民人均收入3929元，人均居住面積34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面積25平米。2002年，桓臺縣國內(nèi)生產(chǎn)總值79.85億元，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬人左右。第三部分、桓臺縣的規(guī)劃1、功能定位淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市。2、發(fā)展目標(biāo)與指標(biāo)體系漫類別猴指標(biāo)島單位龍現(xiàn)狀處發(fā)展目標(biāo)幣2002廚年僅2007壩年際2010革年哥2015摧年疑2020理年豪經(jīng)濟(jì)類積國內(nèi)生產(chǎn)總值開億元概81.04幸150爬200俘320箭500熔人均國內(nèi)生產(chǎn)居總值誰美元贈1994睡3500浪5000你7500青10000蒜城鎮(zhèn)居民人均夕可支配收入呀元賣7800梳11500戚15000批20000瞞26000蝦農(nóng)民人均純收鋒入今元斜3929淚6000穴8000銹11000撓15000列恩格爾系數(shù)葵%柱—奪40駁38躬35誰30州社會類型總?cè)丝跇侨f人填48.9夾50細(xì)51筑52朵53驕縣城人口棋萬人頁8.6宏12為16刺18松20李人口自然增長求率放‰去5.18戶<6緞<5直<4葬<3攏城鎮(zhèn)人均住房嬌建筑面積過平米花—惰18們20陽30共333、城市用地發(fā)展方向3.1總體思路：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，集中加強(qiáng)與張店的發(fā)展聯(lián)系。3.2發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加強(qiáng)與張店聯(lián)系，遠(yuǎn)期向西發(fā)展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨立性，向北發(fā)展留有足夠的產(chǎn)業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用方各網(wǎng)狀集中緊湊布局結(jié)構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為：4.1一軸：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂、體育休閑、商業(yè)服務(wù)、公園綠地于一體的景觀軸線。4.2二心：以南部新區(qū)政務(wù)中心為城市主中心，帶動城市向南向西發(fā)展，是南北主軸現(xiàn)的景觀標(biāo)志點；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商貿(mào)中心為城市副中心。兩個中心，一主一次，新城舊城遙相呼應(yīng)。辣4.茄3飾三帶鵝：沿南一中東監(jiān)路兩側(cè)形成公復(fù)路設(shè)攻**慨，沿東西中心津大街兩側(cè)形成書商業(yè)服務(wù)帶，蠢沿席20勿5奇國道兩側(cè)形成園傳統(tǒng)的商貿(mào)生弦活帶。升4.尊4或四區(qū)腐：東唐部扣20縱5晚國道以東為居目住商貿(mào)區(qū)；北騰部工業(yè)路以北障為產(chǎn)業(yè)區(qū)仇；呆20立5唐國道以西，工口業(yè)路以南公園妹路以北緯居住砌生活區(qū)。某第四部分、近弟期建設(shè)規(guī)劃卻1杠、期限問：刑200譯3鴨—襪—昏201峰0饑年。2、發(fā)展目標(biāo)優(yōu)到持201觀0衣年，初步把桓廉臺建設(shè)成為基隆礎(chǔ)設(shè)施完善、匯服務(wù)體系健全舊、生態(tài)環(huán)境優(yōu)照美、有較強(qiáng)經(jīng)豈濟(jì)實力和輻射螞帶動作用的生折態(tài)型園林城市咽。寄3災(zāi)、近期建設(shè)重架點：揪“提開發(fā)新城區(qū)、竹提升老城區(qū)、悶整合工業(yè)陰區(qū)定”襪3通.蒙1揚(yáng)、拉開城市空鋪間布局，形仁成棗“午一軸、二心、幕三代、四濕區(qū)簽”讓的城市格局。柏在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上卡，近期來開城濾市的建設(shè)布局嗽，城市向南部鍵迅速推進(jìn)。重緞點進(jìn)行南部新例區(qū)的開發(fā)和南滑北公共景觀軸擠的建設(shè)，積極容實施新區(qū)開發(fā)噸策略。形穴成曲“左一軸、二心、豆三代、四搖區(qū)塔”薯的城市大格局港，近期城市以缸向南為發(fā)展方鴨向。袋3綢.什2己、疏解老城，擔(dān)改善老城區(qū)生較活環(huán)境，提升永老城區(qū)綜合環(huán)崖境眠通過近期建設(shè)箱，完善城市交級通、商貿(mào)、文蠅化、旅游等綜農(nóng)合功能，強(qiáng)化劈基礎(chǔ)設(shè)施和公紅益性公共設(shè)施怖的建設(shè)，改善肌人居環(huán)境，提疲高城市競爭力士，全面提升城艦市形象。近期梯疏解老城密集愿人口，改善老駕城綜合環(huán)境，駐縮小新老城差掙距。制定政策顆，引鑄導(dǎo)踩“科城中替村礦”斗的改造和舊區(qū)付的開發(fā)。筋3惕.消3醫(yī)、整合工業(yè)區(qū)彼，是城區(qū)工業(yè)腥健康有序的發(fā)形展漠通過近期的建塞設(shè)，陸續(xù)的搬丹遷、改造現(xiàn)有心用地不合理及果帶有污染的工顯業(yè)企業(yè)捕第五部分、桓嗓臺沿街商鋪綜震合分析玻一、商業(yè)市場貌普查方案魂1舟、說明：為了送全面了解桓臺晴商業(yè)經(jīng)營供給惰市場狀況，為喚項目定位提供吊準(zhǔn)確、科學(xué)、踩及時的信息，訓(xùn)特安排本次商另業(yè)市場普查，綿預(yù)定用五天的乒時間完成本次省問卷調(diào)查工作鉤。2、調(diào)研目的暑2授.孟1巧了解桓臺縣主沙要商業(yè)街道店向鋪的售價及租斧金水平；醋2.匪2刺了解桓臺縣主擠要商業(yè)街道店透鋪的實用面積推；牲2.第3骨了解桓臺縣商近業(yè)的業(yè)種、業(yè)鄭態(tài)（品牌、檔拌次、經(jīng)營狀況咸、經(jīng)營刪種類所占市場盜比例）；須2.辛4免為本項目做前鑄期市場形象推掙廣、積累市場趙客戶。3、調(diào)研范圍傳a瘋中心肅路崇塘鎖b旁張北里路光等被c癢興桓施路婦騰糞d描鎮(zhèn)南大雕街吊越癥e洲建設(shè)沉路炊先住f窗衛(wèi)生盒街腿頁掩g伯公安飽路獄尖暗h抗公園路4、調(diào)查對象寄調(diào)研范圍內(nèi)所桑有營業(yè)中的店狠鋪5、調(diào)查方式最采用問卷式，宣具體內(nèi)容見調(diào)扯研表井6每、人員組織與蝕時間進(jìn)度發(fā)6.弟1扎調(diào)查樣本預(yù)館計席90摧0謠份；扶6.振2溝臨時調(diào)查人員殃安大排腦4以人；嚷6.輪3茅調(diào)查工作預(yù)計口于沫9裙月墻2趣5均日肝實施至具9窗月翼2屋9裝日個完成，實施前腦須提前一周做擊準(zhǔn)備工作。愧7來、調(diào)研重要分夸析指標(biāo)牌7.翻1禿售價及租金分塊析；礦7.氣2雕面積分析；思7.創(chuàng)3澆經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)悔分析灑經(jīng)營內(nèi)桐容探—輕—凳租金分析站經(jīng)營內(nèi)缸容產(chǎn)—坐—膛面積（實用面額積）分析火經(jīng)營內(nèi)嶄容挺—圣—逼規(guī)模（數(shù)量、宜比例）分析漲8診、分析與建議糊依托調(diào)研分析殃結(jié)果，提出本月項目總體形象率建議，內(nèi)容、梯檔次、業(yè)種、促業(yè)態(tài)等建議；飄經(jīng)營主題及副捉題建議；各業(yè)勺態(tài)規(guī)模比例建衛(wèi)議；商鋪、攤僑位分割面積建遍議。營銷策略例、價格、租金苦建議及戰(zhàn)略、網(wǎng)營銷推廣策略臨等。9、預(yù)算：所問卷印刷費(fèi)用賠：屈30悠0依元堂問卷調(diào)查費(fèi)用跳：岸90懷0抬份濟(jì)×輔￥壽2富元桐/輪份巴=180零0瓦元抽自行物車譽(yù)2晴部堆×規(guī)￥飾16鎮(zhèn)0餃元進(jìn)/疏部令=32秩0招元綱紀(jì)念品程：洋90體0專份龜×燦￥幫4言元科/膠份翻=360撲0嗎元轟招聘及交通費(fèi)榆用枝：違10躬0午元貢共計愚：棄612旺0邁元錄二、調(diào)查情況懷說明沙本次調(diào)查按計摟劃樣從竊9弟月壇2夕5處號甲至身9輕月費(fèi)29汽振號，共五天時隱間。完成調(diào)查鍬問示卷耽43戰(zhàn)0糧份，相當(dāng)于預(yù)痕估數(shù)量的一半量。此次調(diào)查中搬確定了項目的約名稱學(xué)為扛“惠***晶廣次場井”仁，并在調(diào)查的柱同時做了項目啞前期的形象推夢廣和客戶群醞味釀工作。以印煙制睜有陶“哥***本廣雨場化”返標(biāo)志禮品作為曉對被訪者的回零報，即提高了害效率和質(zhì)量，板又達(dá)到了宣傳戰(zhàn)的目的。調(diào)查除數(shù)據(jù)的分析采傻用是SPS描S架統(tǒng)計分析軟件的進(jìn)行了單項分孩析和交叉分析站。三、調(diào)查分析譽(yù)（一）、單項鵲分析本1毀、商鋪面積分士析：沿街經(jīng)營赤商鋪的面秘積演51-7侍0蹦㎡跪占脈17號%俱，比例最大睬；渡21-3哲0棉㎡占叮15.9蜜%葬，比例次之；蹦10-1鍬5泊㎡占廚15.2腿%辜；缺31-4億0恩㎡占揮13.8紗%是。累計可淘見朗10園-4攻0掀㎡彈占躍55.5帶%唐，是主要的面匆積范圍。丈面積昏頻率渣百分比殿（允%宅）瓣累計百分比聞（軋%隔）熊10-1鈔5忍㎡猶65答15.2宿15.2祝16-2喝0鳥㎡報46族10.7盯25.9塌21-3懲0蠶㎡宴68紗15.9染41.7鏡31-4級0乞㎡申59幟13.8潤55.5礙41-5灘0過㎡序17駛4.0單59.4祝51-7勢0股㎡勸73憲17.0隔76.5盾71-10忘0渡㎡質(zhì)42芝9.8午86.2昏101-15融0扁㎡琴36魯8.4季94.6養(yǎng)15呆0進(jìn)㎡以上紙23撲5.4揀100.0鄉(xiāng)Total劫429鞏100.0枯2駐、商鋪層數(shù)分僻析：只在一層請經(jīng)營的反占侄83.5命%記，是非常大的餐比例；占有二途層經(jīng)營的狹占概15.1穴%糖，巷2俘層以上樓層做鍵經(jīng)營的微乎其鋤微。可見沿街旗的商鋪一層有言較高的利用價缺值，但二層及艷其以上樓層的暫商業(yè)價值很少氧，也沒有很好瘡的挖掘，應(yīng)有黑相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛妖力。溝層數(shù)尖頻率乖百分比街（像%摘）梳累計百分比怕（愧%當(dāng)）很一層況359口83.5蠻83.5廳二層屯65狼15.1占98.6演三層渾5忽1.2徹99.8制四層歸1竿.2右100.0忙Total置430卡100.0篩3漂、店面形象分絨析：店面形象摩為優(yōu)的占投60.2牢%英，估良以上的占宇84.9倒%構(gòu)。可見，經(jīng)營滾者對目前的店腰面形象評價非耗常高，也說明顫了他們重視自術(shù)己的店面形象杠。私頻率斜百分比現(xiàn)（仆%芳）矩累計百分比破（劃%說）納優(yōu)諒251鬧60.2頁60.2邀良扔103押24.7他84.9媽一般視62修14.9冷99.8幫無旱1號.2黃100.0麻Total夫417惹100.0賊遭4岸、經(jīng)營產(chǎn)品的奴品牌分析：經(jīng)曉營者的經(jīng)營品鐮牌多為國內(nèi)品吳牌，賽占馳76.7欣%議，其中以中檔明品牌為主，料占塘31.8頸%遮，低檔和高檔勒比例相當(dāng)；國惹際品牌尤占礎(chǔ)9.9頭%滅。說明目前的返經(jīng)營品牌總體么上處于中等水降平，應(yīng)有往高川品牌發(fā)展的潛她力。渴頻率役百分比決（淡%飾）砌累計百分比皆（傳%繩）僵國際名牌判42庫9.9傻9.9撓國內(nèi)高檔品牌此92堤21.6岔31.5奪國內(nèi)中檔品牌私135沉31.8靈63.3績國內(nèi)一般品牌炒99睬23.3喜86.6命無喊57番13.4繁100.0稻Total拿425鞭100.0運(yùn)5怖、經(jīng)營產(chǎn)品的襪行業(yè)叔分析：在被調(diào)菊查者的行業(yè)中變，總男女休閑裝所倆占的比例最大碰，為皺13.7言%秀，其次為女裝僚，占覽12.1到%澇，服裝類共占奉有泳33.8戒%捎的比例，是行嚷業(yè)中的主要部尚分。可以借鑒逗，購物中心的出服裝類經(jīng)營數(shù)精量占三分之一控為宜；單便利店、百貨參類占控10.5燒%掃；蒸鞋、箱包、皮嘴具類，餐飲類騰和美容、美發(fā)壤、健身類各占摩約拴5巾%瞎，在行業(yè)中也厘占有相當(dāng)?shù)姆指芰俊？傊@珍些行業(yè)是購物脾中心的主要部當(dāng)分，也是消費(fèi)密者的必須部分林。亦叛頻率耕百分比犯（隆%嶺）鑰男裝類頁25侄5.8循女裝、內(nèi)衣暈52攤12.1再男女休閑裝酷59劃13.7乘飾品類寒2評.5策童裝、孕婦裝顯類姨10畏2.3蝦鞋、箱包、皮痕具類型龍22臂5.1潑珠寶、鐘表、暗眼鏡類簽6熟1.4杯禮品、精品類咽16律3.7析餐飲類良22謊5.1差休閑、娛樂類推1僅.2森便利店、百貨約類干45稠10.5臨文體、音像類戚13塞3.0猶家電瞎8膠1.9團(tuán)數(shù)碼、通訊餃、前I囑T搜類厲11將2.6敞化妝品毀6掀1.4勒美容、美發(fā)、必健身類卡21吹4.9罰五金、機(jī)電、泡化工類吉18虜4.2艙家飾、床上用量品、廚具類肢24四5.6吼維修、加工、傳中介類妥6牙1.4院婚紗攝影類套5佛1.2葵醫(yī)藥、保健類肌11袋2.6弊煙、酒、茶類植15皮3.5巾機(jī)車類智4毅.9昂其它身28葡6.5篇Total疾430霸100.0豎6賀、經(jīng)營方式競分析：在調(diào)查刻對象的適經(jīng)營方式中自買營者占鑰57.9難%面，其余方式各星占厭10岔%勿左右。歉頻率昨百分比慣（啦%哀）鞠廠家直銷壺45孩10.5蝦加盟、連鎖若49呆11.4授代理喘45飲10.5呀經(jīng)銷圣41姿9.6賺自營逆248穴57.9怨Total狐428喜100.0當(dāng)7色、經(jīng)營收益情拼況校分析：在被調(diào)蹲查中經(jīng)營收益乞為濱良的最多，占安40.4椅%適；其次是桃一般的占敏33.8膝%前，另有債23.2賞%夢的經(jīng)營為扁優(yōu)。釘總體的經(jīng)營收宴益還比較樂觀項。評頻率舌百分比桑（券%灰）弦累計百分比隙（灑%顫）革優(yōu)乒99表23.2宿23.2拌良喉172糾40.4這63.6買一般候144連33.8唇97.4恒差線8巡1.9洗99.3偏Total時426渠100.0拌8所、每月每平方導(dǎo)米的營業(yè)額筋分析：在保每月每平方米迅的營業(yè)額的調(diào)根查中貼，掉10戴0誦元以下的占娃31.9叼%掀，喊101暖-30漲0吊元近一半，占劃45碌.3%心；另有劑11.0占%衰的在鵲50貫0余元以上，可見楚，被調(diào)查者的贊營業(yè)額的差距編較大，大部分精在卡30改0聰元以內(nèi)。搖頻率扁百分比鋼（測%貫）布累計百分比筆（波%婆）怠10屆0雞元以下撤136哪31.9艇31.9黎101-15羞0求元秋71雅16.7偶48.6慎151-20男0鍋元廉46剛10.8交59.4盡201-25晚0蛋元光29經(jīng)6.8宿66.2臂251-30覆0確元歌47誼11.0援77.2池301-40蔑0萬元僅34餐8.0棒85.2討401-50災(zāi)0幻元袋15異3.5絕88.7茫50芹0損元以上扎47氏11.0池99.8膠Total較426變100.0蠶9術(shù)、商鋪每平方救米的月租金項分析：在租金仍這一重要指標(biāo)漂的調(diào)查中，丙10-1飯5矩元最多，占全28.7醉；炸16-3惜0樓元的占威約彼30都%膀，另嫂有雹1少0有元以下占肢17.2寶%橫，蓄13.2爛%作的在禍4集0強(qiáng)元以上。可見犧，當(dāng)?shù)氐淖饨饝c差距較大，總咐體租金水平較牲樂觀。撈頻率自百分比罪（碧%浮）秒累計百分比伐（鏈%糟）曾無揀10鏡2.4興2.4濁1跳0鑰元以下綠73飯17.2考19.5右10-1墓5道元仁122獨28.7戀48.2尿16-2麥0鹽元綠44凳10.4賠58.6征21-2軋5汽元封40伶9.4床68.0敞26-3毯0自元估42百9.9透77.9哥31-3蜂5催元肺23粘5.4挨83.3摘36-4沙0種元脈14替3.3濟(jì)86.6凈4秘0復(fù)元以上呀56轎13.2植99.8須Total劑425晝100.0償1狡0堡、租賃商鋪的烈期限宇分析：在雖租賃期限中，坡一年以繼下悔(煙含一敵年脆)礙的最多，占干67.1臭%舅；其次是澇五年以拌上院(腎含五訴年捕)黨，占夢13.5賀%刷。可見市場的仇租賃期限一年計期內(nèi)的短期租筐賃為主，其次恒是長期僵（五年以上）胞的租賃。犬頻率欠百分比程（滔%屯）輕累計百分比曬（釘%透）餓一年以朱下柿(彩含一捆年苦)兇278燈67.1背67.1船二年肚35燙8.5騰75.6葡三年紋38謝9.2慧84.8兼四年錫7磁1.7抄86.5隙五年以蓬上末(族含五密年久)掘56換13.5萌100.0僻Total來414職100.0話1支1惑、商鋪的人數(shù)懶分析：經(jīng)營人瑞數(shù)中，生2蛾人以僻下求(統(tǒng)含豬2百人錯)紐的占煤66滴%馳，梯3焦人的占乓16.2汽5淡%船，死5鑒人以貪上裹(斗含勁5牛人槍)庭的占母11.2綱%疊。多數(shù)店鋪經(jīng)迷營人數(shù)較少，盞為小規(guī)模個體青經(jīng)營戶。擠頻率貝百分比程（論%齊）注累計百分比奸（搭%威）潮2逗人以釘下列(廉含共2椅人環(huán))討282潮66.0偵66.0吼3堵人押69懲16.2贏82.2評4享人廚24忠5.6犧87.8互5扛人以曉上墊(慰含牙5緒人葡)靜48汗11.2孕99.1售Total鋤427救100.0活1謝2莊、投資金額奔分析：經(jīng)營者黑的投資金額在斯3-雄5鞠萬的最多，占線24.6較%臟；其次是胸2記萬以下的占夫23械%寬，努2-括3隨萬的占宅20.4銳%島，可見大部分偷的投資金額勇在拍5童萬元內(nèi)，可見諸大部分經(jīng)營者匯的投資限度很博小，可以方便刺的退出投資。薄頻率逐百分比銜（朵%造）瓣累計百分比橋（鈴%務(wù)）千2碎萬以下那98蓄23.0例23.0舟2-剖3禽萬辨87窩20.4蛛43.3印3-夫5洲萬舞105菊24.6潤67.9陰7-1歉0戰(zhàn)萬森62何14.5稿82.4緞10-1息5擠萬征34志8.0捆90.4工15-2伸0尋萬那19堪4.4向94.8粗2吧0箱萬以上滲22撫5.2希100.0叉Total灰427錯100.0愧1磁3剪、裝修投入跟分析：徑38.1衡%云的裝修投入在腰500青0棚元以下，截31.5猴%劑沒有裝修投入傳，愚5000-闊1享萬元的占搶14涌%輝，鍋1舉萬元以下的累拌計為賊83.6顧%畫，不倚到征10互%梨的裝修投入周在趟2坡萬元以上。可救見，大多數(shù)經(jīng)虜營者的裝修投遙入都很少。口頻率郵百分比餅（蕉%任）陵累計百分比狼（滴%車）肢無批135鉆31.5公31.5姜500麗0惜元以下挑163視38.1較69.6景5000-晉1棕萬元棗60兵14.0裹83.6模1-撓2德萬元偏36欲8.4豪92.1甲2-老3綢萬元項15磚3.5滔95.6穿3-籃5概萬元秀12脆2.8苦98.4孩5毯萬元以上綁7蔽1.6俊100.0盾Total志428越100.0靠1掘4丸、經(jīng)營旺季懂分析：在聽經(jīng)營旺季調(diào)查悔中，占最多的然是冬季為干68.1憂%丸；湊春季、夏季和翼秋季都糕在肚35呢%對左右，并且相以差不大。緩頻率運(yùn)百分比即（些%孤）懲春季菜139桃32.3判夏季辱156無36.3截秋季聰159南37.0草冬季峽293潛68.1納無期24般5.6始1建5憂、每月的稅費(fèi)丸支出蜻分析：擊稅費(fèi)支耳出叨20腔0讓元以下的累計早占此52.9愉%學(xué)，在一半以上鞋，其社中難10深%堂以上的沒有稅淚費(fèi)；感200-30做0稼元的占資26.8具%尖，累計占放79.8峰%日；另有俊8.5尿%導(dǎo)的在子301-50啦0某元。惡頻率震百分比炸（鳳%擋）例累計百分比晚（洗%皆）風(fēng)無滴52澤12.2保12.2構(gòu)20由0鎮(zhèn)元以下援173植40.7勞52.9應(yīng)200-30戒0旅元萍114霉26.8極79.8果301-50爸0袋元主36布8.5撐88.2黨501-80豬0訪元州19河4.5侄92.7汽801-12淋0妻0臘元霞16壞3.8李96.5燥1201-2怕00敵0涉元侍8加1.9梨98.4西200目0汗元以上房7張1.6驚100.0鳥Total初425束100.0諷1勻6跪、每月的水電零費(fèi)支出：止分析：凡水電費(fèi)支狗出松5護(hù)0說元以下的占吼53.5稼%灶，其51-10使0質(zhì)元的占登19.7惡%袍；招87.3稱%續(xù)的在競20慎0岡元以內(nèi)。叫頻率頭百分比即（賊%齊）握累計百分比滔（推%混）蔬5膛0絹元以下春228鐘53.5明53.5柱51-10功0志元改84躬19.7阻73.2辮101-20戴0飽元鳴60續(xù)14.1皮87.3愁201-30充0緊元漲21島4.9首92.3禮301-50涌0出元所17聚4.0過96.2蝕501-80膜0縫元攻4梅.9嗎97.2烈80慘0款元以上期12訪2.8楊100.0牢Total跌426陷100.0跨1耳7恨、如果在桓臺敬縣建設(shè)一座環(huán)摟境優(yōu)美，品牌替云集，翼現(xiàn)代渴、忘時尚、典雅劈、充滿雙生機(jī)和活力瞧的購物以樂園須，擁有糞大批顧客群沈，覺展示無限美好肯的發(fā)展空雨間坊，您是否愿意莖進(jìn)駐該購物樂蟻園經(jīng)營呢鞋？捧敲頻率漏百分比傾（異%菠）廁是腦379叫88.1償否腰51豐11.9蘿Total隸430勢100.0容分析：韻88.1臣%蕩的經(jīng)營者愿意被入駐經(jīng)營。可聞見，該購物中傅心是經(jīng)營者的啊理想經(jīng)營場所臘。畢17.學(xué)1庫、需要的經(jīng)營出面積蜂分析：婦需要的經(jīng)營面猜積居中迎51-7麗0鋼㎡占婆15.9協(xié)%壤，雄16-20井岡㎡爹和困21-30湯征㎡各占端13.3撈%礎(chǔ)；有近一半的不需要面積在會16-5店0泥㎡。相比現(xiàn)在漠的經(jīng)營面積，難經(jīng)營者有擴(kuò)大襲經(jīng)營面積的需跡要。尊頻率抬百分比竹（謠%聽）冰累計百分比輩（梢%京）柴1割0沈㎡以下勺13音3.4脾3.4販10-1遞5辮㎡胃16攜4.2決7.7綢16-2境0膛㎡贈50逼13.3凍21.0招21-3喇0裙㎡娛50柿13.3賣34.2叛31-4綠0姑㎡肯39旦10.3僻44.6畢41-5辨0爐㎡獎43縫11.4落56.0永51-7茅0賣㎡住60餡15.9連71.9栽71-10址0漲㎡尖48碑12.7杰84.6竊101-15產(chǎn)0甲㎡糾33摸8.8瓣93.4所15透0魂㎡以上針25桐6.6隱100.0君Total病377鹽100.0蝕17.透2戀、適合的租金焰（同元奧/飛月含/臨㎡）閃分析：理想租寬金在振10-1刮5頭元的最多，占織60.3橋%賀；最16-2年0紡元的占榴21.3快%迅；排21-2趴5券元的占厚8.3巨%樸；同時，瓣89.9冠%糠的理想租金慣在獵2凱5樣元以下。相比甩其經(jīng)營的租金破水平，經(jīng)營者芝希望租金越低視越好，因此理覽想租金相對較蝦低。卷頻率革百分比什（跳%左）茫累計百分比逢（擦%丈）擊10-1荷5全元嘆226飛60.3園60.3滿16-2灶0期元湯80肝21.3濾81.6亞21-2沃5詳元蟲31襪8.3災(zāi)89.9慘26-3付0放元虜18膛4.8斥94.7師31-3告5誼元菠1蘭.3房94.9既36-4冊0茄元仙4櫻1.1狂96.0桌41-4斑5疑元奪5思1.3即97.3物46-5尼0蒸元弱4懶1.1惠98.4棉5數(shù)0情元以上銅6校1.6竊100.0雀Total傲375筍100.0總（二）、交叉采分析壟1天、行業(yè)與面積釘交叉分析威：服裝類多數(shù)考在喇10-4策0娃㎡，獻(xiàn)以啄16-3冊0炊㎡為主，且面壇積差異不大；套鞋、箱包、皮匯具類，禮品、反精品類和文體烤、音像類議在猜10-7陽0脫㎡不等，且差棉異較大；餐飲洗類多惹在晉7月0瓶㎡以上；數(shù)碼告、通訊羞、廣I蒙T類類和化妝品多趙在苦16-3閉0鳴㎡；家電作在先50-10狠0貝㎡為主；美容茅、美發(fā)、健身徹類和家飾、床乓上用品、廚具絞類使以襲50-15某0膨㎡為主，且差徹異較大；醫(yī)藥隊、保健類和煙惠、酒、茶類多昨在童20-7慮0陜㎡。面面積行業(yè)醒10-15襯16-20斑21-30蘭31-40號41-50閉51-70嘩71-100危101-15攜0松15若0叔㎡以上搞Total貢男裝類粱2桶3伴5造4荒1適4攜2彩2嚷1刪24暢女裝、內(nèi)衣撒14麥15餓9臭6怨1上4脅1匠1燙1囑52妻男女休閑裝濕15瓦10劑11矛10彼1秀4導(dǎo)4拆3酒1某59痰飾品類堵0矮0弓1頂0瘦0吩0拘1繩0郵0該2深童裝、孕婦裝牲類死3默2緩2杏0宵1奔0嫩1羽1防0估10賴鞋、箱包、皮怒具類蘇5批1杯3奴4緊2剃4難1臭0靜2勾22驚珠寶、鐘表、逆眼鏡類錢0講0石1軌1等1煎2嶄0僚1雨0泛6伸禮品、精品類師3灑2元2濟(jì)1磨1唯5足1夢1錄0披16則餐飲類白2您0蔑2壇2伙0袋2漁4輸4愉6叫22揮休閑、娛樂類外0愛0覽0龜0賭0兔1阿0誦0脂0聞1暴便利店、百貨縮類設(shè)2框1哲7顫11票2境12窄4典4它2刷45藥文體、音像類鳥4旺1聲2暈3毫0鷹3閉0哄0革0各13梅家電駐0劑1巧1躍1縫0蒜2狐2暗1聾0臟8翅數(shù)碼、通訊胳、得I塔T吸類船1分3囑4沖0脫0棗2能0危0委1遭11恭化妝品雄1埋0嬌3拼0勿1重1辜0侮0嗎0慶6驟美容、美發(fā)、膀健身類丈1銷0潛1材4悉0然4飄5栗4俊2融21腸家飾、床上用尖品、廚具類夸2彎1角0挖3賢2隱7把6梳3雅0抬24功婚紗攝影類懲0押0帳0獲0浮0瞧0志2咽2澤1暑5認(rèn)醫(yī)藥、保健類霉1供0緒4永0橡3頃0誕2其1卡0傍11駕煙、酒、茶類灶0紙1染2坊4茄0蟲5忽2瞞1極0好15桑Total襪2貴、貌行業(yè)與租金交禍叉分析驅(qū)：服裝類的租蘋金差異明顯，自沒有集中的分根布區(qū)域：逢1墻0錫元以下甩和疊4歉0瘡元以上所占比石例都明顯偏大灌，其顯余哪10-3趕0勢元的比例差別倍不大；研禮品、精品類暖的租金統(tǒng)計與矛服裝相似；鞋膨、箱包、皮具敢類和醫(yī)藥、保塔健類分布相似手，集中瞎在偷10-2缸5預(yù)元不等，處于尸較高水平；餐鋼飲類租金水平繡較低，多數(shù)泉在灶1稅5伸元以下；便利斥店、百貨類和胳文體、音像類跨都集中秋在妹10-3化0狼元；家電和婚封紗攝影類的租狡金的分布相似閥，租金扛在鼻16-4編0赴元之間且差異白較大；數(shù)碼、肉通訊先、駕I氣T式類，化妝品和夏煙、酒、茶類私都集中貢在食10-2炊0勁元，處于足勁列的中等水平；恢美容、美發(fā)、侄健身類友在柴2式0閘元以下分布，直且差異較大；及家飾、床上用寶品、廚具類則摟明顯集中在筍10-1張5遷元，租金水平樂略低。租租金行業(yè)旋無盼1摔0吸元以下曠10-15詞16-20恩21-25冷26-30選31-35館36-40絞4歸0貴元以上濱Total據(jù)男裝類縣0鋒7蜂3凍1歪3帳2吹3兔0岡6嫩25從女裝、內(nèi)衣終2浩9業(yè)15仗6柿4繪5蒜3凍0漿8秤52收男女休閑裝螞0閃10托11脖7遇5幸7爽1銳5村12醒58拖飾品類料0慎0橋1軋0蝶1粘0屈0鋼0婚0蛾2如童裝、孕婦裝潔類感0櫻3觀2單0猶1歌1護(hù)0汪1希2東10撥鞋、箱包、皮從具類聯(lián)0舌1鹿8棟3鍛4萍1蒼1唱1石3奶22爭珠寶、鐘表、小眼鏡類劍0乳0啊4糾1塌1吊0鼓0拐0蔬0慎6兵禮品、精品類惹0轎3舞4限2腿1勺0據(jù)0方2鹽3蒜15秀餐飲類尾3賭8丈5潛2耕2巧0煙1番0共1窯22慧休閑、娛樂類太0慈0愈0奉0穴0終1動0護(hù)0腳0爬1煌便利店、百貨暖類鎮(zhèn)2榆6露19返1槍3聾8腫3巴0珍2擔(dān)44聽文體、音像類史0喘2奴4舅0橋0硬3展1芝0惹2敘13濕家電盞0區(qū)0恒2耽1殿2告1端0斬0協(xié)2蛾8耗數(shù)碼、通訊寧、今I辟T姑類喝0驢1執(zhí)3粒2夢1勝0唱1烤2鎖1貿(mào)11翻化妝品誤0洋0春3憶1吼0匆0備1耳0識1顛6頸美容、美發(fā)、猜健身類最0壓7地5失5忙1使1漲2煎0撲0棋21穗五金、機(jī)電、豐化工類固1與3內(nèi)3稅1拉1藍(lán)3金2麻1巧2摔17盲家飾、床上用略品、廚具類聚0卡2拿13若1蝕1裳2毯2套1左2姥24缺維修、加工、抬中介類載1該1帝0飯1嶼2借0管0塔1將0某6救婚紗攝影類足0予1惡0喘2封0夏0耀0營0錦2弦5臉醫(yī)藥、保健類多0出2深4幸1爸3同0醒0始0模1銷11桑煙、酒、茶類姐1呈1殿6板3討1株1巷0穗0熊2辭15耍機(jī)車類徑0徑0鄰1腐0刑0佳0虧1東0獻(xiàn)2揮4米其它謝0圍6泳6炮3脾3楊6朝1晴0四2洗27觸Total鹽10槳73喪122塑44立40峽42怖23縣14糧56響425屯3姻、面積與租金算交叉分析：浮通過面積和租推金的交叉分布淘可以看出，隨峽著面積的增大似，相應(yīng)的單位進(jìn)租金分布相對呼就低，但高低塔的差異不十分占明顯。租租金面積謙無知1毫0崖元以下尺10-15巷16-20太21-25哨26-30妹31-35富36-40縣4嚴(yán)0撒元以上刻Total壺10-1鼻5家㎡續(xù)1貢13形12嶼3喇5遮9鉤3剩5高14殊65度16-2鄰0志㎡請1倚4院7常7蠢3濟(jì)5繼1仰2塔16棚46宴21-3論0寄㎡夢2撞7棗16狐11察8兩7爭5縫2浩9太67公31-4茄0掘㎡葡0里9柔18居7蒜6鋪9直3墻1沖3披57閘41-5室0桑㎡掃0串2學(xué)6顫1駛3枯1蝴2夸1還1憲17涂51-7園0背㎡穗1叢12犧33凡6唇8碑5和3飄3隆2貫73貌71-10廁0賊㎡增1蓬10慣16度3候2袖3瑞1宣0遼6僚42柴101-15悄0種㎡材2貨11摔5舉4常4仗3亦2紅0焦4殲35望15似0尿㎡以上稅2肌5甚9垂1筋1鵝0酒3律0胞1外22貧Total假10蠟73賭122享43奴40跳42會23矛14賢56攀424杰4散、閣行業(yè)與理想面妨積交叉分析告分析：帳4.崗1揉、面積要求較翅大的行業(yè)有：渴餐飲業(yè)大都徹在圾70鑄㎡足以上；美容、踏美發(fā)、健身類霞集中趣在帖50誼㎡以上且大小孟不等；哨家飾、床上用荒品、廚具類則擁在剩40缺㎡惡以上；婚紗攝必影類要求最大險在伏100姓㎡汪以上。膚4.割2茫、面積要求大右小差異較大的消有：鞋、箱包偷、皮具類隊在即21-100兇㎡不等；氧禮品、精品類耕集中霜在體16-100光㎡；互便利店、百貨謠類集中盲在慣31-70燈㎡；慰文體、音像類奴和數(shù)碼、通訊揀、俘I臨T燕類則集中架在站21-70這㎡且較分散；欣煙、酒、茶類蜂以幸30-100爺㎡為主。歸4.港3袋、男裝集中鉆在谷41-7蹲0膠㎡，其他服裝勇集中翼在碗16-4版0倡㎡，明顯小于況男裝；謝珠寶、鐘表、課眼鏡類，家電掙和醫(yī)藥、保健新類集中盛在督50-70箱㎡，處于中等朵偏大的水平；趣化妝品的一般膏要求閑在波16-30搞㎡，面積較小尿。面面積行業(yè)氣1蹲0戀㎡以下扮10-15毫16-20哀21-30后31-40悉41-50再51-70倍71-100虜101-15繭0理15搬0鍵㎡以上白Total漁男裝類遼2教0口2他2鴿1畝6煉5街2葵1沃0棍21們女裝、內(nèi)衣熊1可7闖18策6漸6慶4莊5泥0帆1田3良51貼男女休閑裝辜2欣2虹9辣15稈7仁5鞋5符2井4協(xié)3訂54駐飾品類妻0粱0撇1敏0狡0刻0醉0蘆1爸0戀0宇2妥童裝、孕婦裝屋類恨1夾0絹2鬼0排4斃2友0狐1音0驢0妻10頓鞋、箱包、皮蜓具類巷0粒1枕1扔3古2稅4己4驚5殃0褲1谷21濫珠寶、鐘表、威眼鏡類驚0協(xié)0示0匯1團(tuán)0宅1膊2襪0尊1灘0免5址禮品、精品類或0洋0五3仇3饞0翅3耕2歌3榜0蔬0壞14騰餐飲類環(huán)1耗0質(zhì)1派2庭1石0識1瀉6片3椅4強(qiáng)19濾休閑、娛樂類坡0襯0行0乓0睬0疑0倍0慨1扒0攜0餡1臂便利店、百貨系類蛇1涼1財0懸3語6擦3喉12愿2負(fù)3暫1檔32筑文體、音像類店2吊0隨1賄2槐1旨0怠2菜0芒0笛3沿11刷家電河0父0螺1其1侄0魯1要0渴2市1語0程6蛙數(shù)碼、通訊順、眼I僅T終類斤0糕1朱1脆2株2態(tài)1貴2椒1賴0村0約10掩化妝品旨1校0榆2翻1杏0尊0即1侮1嚼0眨0神6苦美容、美發(fā)、非健身類悼0崇1魂1松0抱0統(tǒng)1休2桑5隱5烤2吊17辜五金、機(jī)電、絕化工類富0允0捕2紅3牽0此3俱4落3宴0亭1捷16如家飾、床上用傍品、廚具類批0泄1魔1幅1捏3經(jīng)1鑄3靈5灣6漿2爹23舉維修、加工、擠中介類剝1分0丈1寶0滴1笛1練0榮0翼1否1饅6暑婚紗攝影類巾0淺0湊0陡0丘0那0企0疫1地2到2宿5繼醫(yī)藥、保健類踩0卡1梨0婚0咱0萬1妹2熊0隱0管0是4埋煙、酒、茶類斯0圍0蓮0顏0股4婆1扭3殺4扔1乞1艷14友機(jī)車類厲0情0液0城0查0鼻0學(xué)0拖0補(bǔ)1坡1柿2楚其它工1弱1顛3霜5筐1贏5內(nèi)5叮3辣3延0葬27謙Total筍13買16壓50往50耳39桃43犧60聰48貿(mào)33授25控377塞（蠟三）、分析總坑結(jié)篩通過對桓臺縣辣城的主要街道賓店鋪的調(diào)查分子析，總結(jié)如下煌：1、商業(yè)布局謎主要的商業(yè)街忘有：中心大街磚、張北路和衛(wèi)巡生街，其次有應(yīng)興桓路、鎮(zhèn)南務(wù)大街和建設(shè)街植。張北路是最柄主要的一條商彼業(yè)街、也是最偽為繁華的商業(yè)誼街，是當(dāng)?shù)氐牡苌藤Q(mào)中心，沿周路帶有溫州服闖裝批發(fā)市場、禁超級市場、百漠貨商場、專賣輕店和專業(yè)市場點。中心大街是揉比較時尚和現(xiàn)召代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)比男女休閑裝所制占的比例最大塞，為薯13.7類%勝，其次為女裝齊，占爬12.1嬌%萄，服裝類共占艦有禽33.8挎%息的比例，是行茫業(yè)中的主要部姥分（可以借鑒滴，購物繳中心的服裝類賊經(jīng)營數(shù)量不低揮于三分之一）梯。便利店、百他貨類占鬧10.5福%粥；鞋、箱包、血皮具類，餐飲匹類和美容、美康發(fā)、健身類各棚占遣約賭5毅%氣，在行業(yè)中也橡占有相當(dāng)?shù)谋扰隼？傊@包些行業(yè)是購物素中心的主要部鑄分，也是消費(fèi)速者的必須部分妨。2.2、面積鋒沿街經(jīng)營商鋪睬的面敞積米51-7舅0串㎡撈占脾17孫%鋒，比例最大名；嚇21-3信0問㎡占陳15.9惑%以，比例次之少；干10-1跳5效㎡占聞15.2架%泄；擁31-4民0賣㎡占赤13.8獄%里。累計可見煩，丸10-4碰0圓㎡輔占勁55.5索%季，是主要的面鋤積范圍。通過貨對比，其理想我的經(jīng)營面積略倚大于現(xiàn)有的經(jīng)限營面積，主要拳集中彼在賞16-5咬0屆㎡，不同行業(yè)當(dāng)?shù)拿娣e要求差嘉異較大。2.3、租金脹在每平方米的猶月租金這一重責(zé)要指標(biāo)的調(diào)查記中裁，償10-1笛5授元的最多，占稱28.7成%卻；叢16-3燭0著元的累計約乏占窗30愉%得，另寧有庭1寸0喘元以下占綱17.2擱%憑，彼13.2磨%福的代在器4豎0供元以上。可見甲，當(dāng)?shù)氐淖饨鹈膊罹噍^大，主刻要是受地段影殖響，另外還受偶層數(shù)和行業(yè)的觸影響。總體來匯看，租金水平顆較樂觀。2.4、其他鐵多數(shù)的經(jīng)營用作房為租賃所得守，租賃期限多沾數(shù)在一年以內(nèi)鳴；英83.5團(tuán)%螺的只在一層經(jīng)庫營；經(jīng)營旺季崇以冬季最多，剪其次是秋季；蜂大部分經(jīng)營者火對其經(jīng)營形象采和營業(yè)額較滿傅意；經(jīng)營者的沉裝修投入一般霧很少，鞭83.6跳%皮的在一萬元以暗下，有近三分宇之一的沒有投強(qiáng)入裝修，經(jīng)營究者的總投資金袋額大部分好在能5樸萬元以下，多閃為小規(guī)模投資依、自主經(jīng)營。學(xué)2午.相5近、經(jīng)營意向冊近難90澆%型的經(jīng)營者都會計考慮到環(huán)境優(yōu)昏美品牌云集、慎現(xiàn)代限、傅時尚、典息雅位、充滿遼生機(jī)和活力墳的購物要樂謙園經(jīng)營，他們敢基本上可以接圾受集中經(jīng)營，病希望經(jīng)營環(huán)境今更好，賺得更邀多的利潤，此定為商人的本質(zhì)頌。廁第六部分、桓避臺商場綜合分圣析氧桓臺規(guī)模較大惡的商場有喜樂格佳超市、桓臺汁商廈、桓臺百紛貨大樓、溫州窩批發(fā)市場愉一、商場經(jīng)營涌分析：旱1熱、喜樂佳超市搶優(yōu)勢分析：地易段優(yōu)越，內(nèi)部綢購物環(huán)境目前礎(chǔ)屬桓臺縣最好望的，并以超市世為經(jīng)營主題，日超市營業(yè)面積趁占總面積奧的碌3/霞4禍之多。因商品宜多為生活必需松品，所以人氣富較旺，經(jīng)營效盟益比較好。策劣勢分析：商踐場規(guī)模較小，常商品種類不夠蹲豐富，食品新遲鮮度不夠，多潔數(shù)商品價格高粘于市場價，這逃是制約收益增叉長的最大因素違。但2浩、桓臺商廈：孟優(yōu)勢分析：商藥場地段優(yōu)越，秤有桓臺最大的罪家電賣場庫劣勢分析：業(yè)毯種分布無序，誤商場無經(jīng)營主掀題，無知名品離牌，商場缺乏文人氣，商場經(jīng)玉營效益一般，姥與前期招商、逝市場定位有較兇大的關(guān)系。迎3聰、桓臺百貨大到樓：捆優(yōu)勢分析：商崇場經(jīng)營年限較惰久，占有市場范先入為主的角病色。商場一層育有珠寶與超市幟兩大主營行業(yè)芬，帶動了市場事的繁榮停。蘭遷劣勢分析：商寨場裝修低檔，鉛設(shè)備設(shè)施陳舊茄，商場垂直動嫩線均為步行梯倡，因此導(dǎo)致二漿、三層經(jīng)營收粥益不佳。菜4羞、溫州批發(fā)市荷場黎優(yōu)勢分析：地板段優(yōu)越，規(guī)模趕較大，是桓臺似唯一的批發(fā)市評場，面對城區(qū)違及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入已消費(fèi)群體。紋劣勢分析：市斥場缺乏經(jīng)營管梅理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)姓一規(guī)劃、定位今。建筑結(jié)構(gòu)與飄定位相沖突。吼桓臺商業(yè)整體裹分析：二、小結(jié)咱桓臺縣較好的孩經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有綢較強(qiáng)的市場消縮費(fèi)能力，但桓屈臺縣商業(yè)環(huán)境恐落后，現(xiàn)有的井幾座商場屬傳緩統(tǒng)的小規(guī)模百穩(wěn)貨商城，雖地巡段占優(yōu)，但商蛙業(yè)設(shè)備、設(shè)施臭不全，功能單樹一，缺少休閑疊舒適的購物環(huán)版境。各商場沒改有時尚的經(jīng)營道主題，市場定收位不明確，缺辣少新穎的經(jīng)營壓管理理念，目瞇前經(jīng)營收益一澤般。正因為桓膠臺沒有能夠充乖分滿足當(dāng)?shù)厝四蔷C合消費(fèi)的場喪所，所以桓臺她縣大量消費(fèi)群批體流入張店。添因此，本項目鄉(xiāng)準(zhǔn)確的市場定話位，齊全的功扮能組合，先進(jìn)澡的商管理念，賴以及特色的經(jīng)違營風(fēng)格，將引斥導(dǎo)桓臺縣市民焦全新的生活方壞式和消費(fèi)觀念哀，填補(bǔ)市場的屯空白。芳第七部分、消網(wǎng)費(fèi)者情況綜述孩桓臺縣整體經(jīng)饅濟(jì)基礎(chǔ)較好，歸但桓臺縣商業(yè)賄環(huán)境落后，目嗚前缺少能充分榜滿足當(dāng)?shù)厝司C艙合消費(fèi)的場所論，因此導(dǎo)致桓新臺縣大量消費(fèi)印群體流入張店找。經(jīng)常光顧商話場的人群以兒咐童沫（際1-1停4獎歲）命、擔(dān)2處0次歲左右的年輕周人和中青年女閑性跑（繼30-4蛋5摘歲）為主，他猛們有能力支付深也希望有環(huán)境轎優(yōu)美，功能齊屋全的購物場所梁來滿足現(xiàn)實需北求。草第八部分、競勤爭樓盤調(diào)查描謹(jǐn)述情據(jù)調(diào)查，桓臺交在售的商業(yè)地港產(chǎn)有傳統(tǒng)的底郵商和商業(yè)步行絞街兩種，商業(yè)寧步行街稍具規(guī)蝦模，有一定的裕經(jīng)營劃分，但欄沒有形成特色部，且開發(fā)商實沿力一般。就銷扣售來看，情況酬都非常喜人。說目前市場競爭莊并不激烈，此爹時進(jìn)入很容易躍占據(jù)市場優(yōu)勢辛。呈就淄博市的商少業(yè)地產(chǎn)來看哭：盼①梨商業(yè)地產(chǎn)的開奧發(fā)和投資都很州旺盛，銷售情稻況喜人級。返②于沿街商鋪的樓貓盤遠(yuǎn)多于分割呼銷售的購物商偵城騰。方③率沿街商鋪（套持鋪）研以醫(yī)1-麗2素層相連為主，射少懷數(shù)勒1-氏3易層眉。丙④厲套鋪的開間口在痛3.6歌-1如2中米鑄不等，以慣5男米忠左右為主；進(jìn)著深稀在團(tuán)11叔-2經(jīng)0故米鏈不等，以譯15段鵲米場左右為主乎。智⑤饑張店區(qū)核心商零圈的套鋪均價呈在言600愧0賢元您/厲平米以上，社盆區(qū)商鋪和其它耀城區(qū)的商鋪售穴價姻在輔300胡0洽元悄/雹平米左右。喉（附表：條淄博市商業(yè)地醋產(chǎn)統(tǒng)計幣）努第九部分、桓為臺縣商業(yè)項目王市場分析總結(jié)自桓臺縣商業(yè)市對場的形態(tài)主要串是街鋪和傳統(tǒng)成的百貨商場。一、街鋪總結(jié)1、商業(yè)布局折主要的商業(yè)街柜有：中心大街恨、張北路和衛(wèi)圖生街，其次有奶興桓路、鎮(zhèn)南霧大街和建設(shè)街剪。張北路是最就主要的一條商池業(yè)街、也是最富為繁華的商業(yè)賓街，是當(dāng)?shù)氐木凵藤Q(mào)中心，沿票路帶有溫州服勉裝批發(fā)市場、顆超級市場、百花貨商場、專賣哲店和專業(yè)市場嘉。中心大街是棕比較時尚和現(xiàn)筑代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)蔽男女休閑裝所曬占的比例最大蜜，為翠13.7年%允，其次為女裝挖，占款12.1買%晉，服裝類共占扣有群33.8僻%掌的比例，是行原業(yè)中的主要部秤分（可以借鑒勿，購物中心的詢服裝類經(jīng)營數(shù)胡量不低于三分憤之一）。便利稱店、百貨類占民10.5兩%格；鞋、箱包、霸皮具類，餐飲做類和美容、美癥發(fā)、健身類各宇占汪約尋5勢%逗，占有相當(dāng)?shù)木虮壤?.2、面積鎮(zhèn)沿街經(jīng)營商鋪蘆的面咐積笨51-7階0病㎡閱占引17艷%熱，比例最大清；音21-3鞭0淹㎡占鴉15.9椒%釘，比例次之；竊累計可見增，謊10-4玉0甚㎡沃占驟55.5損%猜，是主要的面孤積范圍。通過抬對比，其理想戚的經(jīng)營面積略敞大于現(xiàn)有的經(jīng)判營面積，主要毛集中沈在第16-5歪0把㎡，不同行業(yè)貴的面積要求差濫異較大。2.3、租金組在每平方米的貓月租金這一重怎要指標(biāo)的調(diào)查引中貍，蓬10-1潔5確元的最多，占掏28.7唐%蒼；蛇16-3訴0超元的累計約彩占償30隱%夢，另拳有委1澇0江元以下占罪17.2眼%揉，棟13.2軍%星的喬在掌4弄0創(chuàng)元以上。總體勉來看，當(dāng)?shù)氐睦炎饨鸩罹噍^大拘，租金水平較莖樂觀。2.4、其他饞多數(shù)的經(jīng)營用范房為租賃所得撕，租賃期限多物數(shù)在一年以內(nèi)必；盞83.5凳%喘的只在一層經(jīng)私營；經(jīng)營旺季賀以冬季最多，缺其次是秋季；步大部分經(jīng)營者是對其經(jīng)營形象袖和營業(yè)額較滿古意；經(jīng)營者的闊裝修投入一般螺很少，柏83.6交%蒙的在一萬元以帽下，有近三分汪之一的沒有投若入裝修；經(jīng)營亭者的總投資金速額大部分娘在熱5史萬元以下，多少為小規(guī)模投資享、自主經(jīng)營。敢2嶼.扯5第、經(jīng)營意向索近摩90雄%匙的經(jīng)營者都會喉考慮到環(huán)境優(yōu)花美品牌云集、威現(xiàn)代乖、嫌時尚、典雅及、充滿型生機(jī)和活力戒的購物協(xié)樂只園經(jīng)營，他們幼基本上可以接絕受集中經(jīng)營，板希望經(jīng)營環(huán)境私更好。二、商場總結(jié)絲桓臺規(guī)模較大閘的商場有喜樂記佳超市、桓臺肥商廈、桓臺百誦貨大樓、溫州胞批發(fā)市場。除選喜樂佳超市是貓新出現(xiàn)的超級堂市場外，其余匹屬傳統(tǒng)的小規(guī)益模百貨商城，另雖地段占優(yōu)，要但商業(yè)設(shè)備、籍設(shè)施不全，功捉能單一，缺少拋休閑舒適的購蠶物環(huán)境。各商個場沒有時尚的至經(jīng)營主題，市杏場定位不明確死，缺少新穎的跳經(jīng)營管理理念扣，目前經(jīng)營收吹益一般。數(shù)三、競爭樓盤呀總結(jié)壞據(jù)調(diào)查，桓臺丙在售的商業(yè)地叛產(chǎn)有傳統(tǒng)的底細(xì)商和商業(yè)步行盤街兩種，商業(yè)循步行街稍具規(guī)孩模，有一定的垮經(jīng)營劃分，但脊沒有形成特色誓和足夠的規(guī)模跡。同時，從淄議博其它地域的肅銷售來看，匯商業(yè)地產(chǎn)的開動發(fā)和投資都很鑼旺盛，銷售情區(qū)況喜人。沿街德商鋪的樓盤遠(yuǎn)過多于分割銷售蒸的購物商城，竊沿街商鋪呈以盞1-錦2它層（套鋪）相逝連為主。四、結(jié)論衫1棄、消費(fèi)者現(xiàn)狀臘桓臺縣是淄博敲地區(qū)的農(nóng)業(yè)大擋縣，縣城城區(qū)傭人口較少，全車縣外來人口比竿較淄博其他縣暢區(qū)低，在桓臺娘縣消費(fèi)的人多搏是本地人。桓軋臺距淄博市區(qū)梢（張店區(qū)理）斑2陰0齡余公里，交通項異常方便，桓嘆臺縣的消費(fèi)群肥可以非常方便犧的流入張店區(qū)番。同時，張店虧商業(yè)十分發(fā)達(dá)推，擁有不同業(yè)踩態(tài)定位的大型晃商業(yè)十家之多標(biāo)，張店是淄博茂市市政府所在海地，是淄博市掏的經(jīng)濟(jì)和謹(jǐn)文化中心，也頑是其他區(qū)縣的構(gòu)商業(yè)中心。綜觸合以上因素，隨去張店購物已得成為桓臺多數(shù)此人的消費(fèi)習(xí)性防。2、商業(yè)現(xiàn)狀移桓臺縣商場經(jīng)住營方式落后，陽整體經(jīng)營環(huán)境舊較差，經(jīng)營狀囑況不好。商場騾規(guī)模普遍過小抬，功能單一，辨缺乏有影響力盡的核心客戶進(jìn)魯駐經(jīng)營，缺乏研統(tǒng)一的經(jīng)營管睜理和新穎的營線銷手段，配套長設(shè)施不完善，賴電扶梯、中央醋空調(diào)、停車場藏及內(nèi)外照明等妨硬件設(shè)施落后體。因此，功能渴劃分不合理，約商場的檔次與搖整體形象較差越，難以吸引人芳流進(jìn)入商場并擴(kuò)保持商場穩(wěn)定勁的消費(fèi)人流。3、建議技3.淹1梅現(xiàn)有的商場經(jīng)柏營不善的情況賽，將大大影響見當(dāng)?shù)厣碳液屯肚筚Y者對進(jìn)場經(jīng)材營方式的信心臭，專業(yè)的經(jīng)營斧管理與專業(yè)的票營銷手段才能梅為商場營造良蒸好的經(jīng)營氣氛木與穩(wěn)定的消費(fèi)休人流。采取統(tǒng)尋一經(jīng)營、統(tǒng)一遲管理的先進(jìn)模休式方可激發(fā)經(jīng)擇營者與投資者勞的購買欲望。此3.待2牙準(zhǔn)確的市場定今位，齊全的功到能組合，先進(jìn)錯的商管理念，哭以及特色的經(jīng)砍營風(fēng)格的購物正中心，將引導(dǎo)壽桓臺縣市民全瓦新的生活方式涂和消費(fèi)觀念，園填補(bǔ)市場的空策白。僻3.觀3葉商業(yè)項目的規(guī)上模定位、特色章經(jīng)營及完善的交配套設(shè)施將突割顯商業(yè)的稀缺最性，成為桓臺悲縣或淄博地區(qū)萬的標(biāo)志性商廈饑，這也是營銷敘策劃工作中的贊主要內(nèi)容。刷3.梢4亞在商場正式推叢售以前，盡可地能與更多的核能心商戶達(dá)成租霞賃意向。先營濱銷客商，引進(jìn)烏知名品牌，以南借助核心租戶乳的影響力，保信證商場的長遠(yuǎn)寸經(jīng)營，更為銷究售創(chuàng)造有利條漁件。態(tài)***澡廣場定位篇幼一、項目地段齒及周邊規(guī)劃部涉分澆1但、項目地理位儀置朵本項目地處桓犬臺城區(qū)西北角胃，五里路的東坐鄰，建設(shè)街北球鄰，縣防疫站敘西鄰，南有西雖苑小區(qū)，北鄰倉恒星花園將軍自住宅樓區(qū)；項續(xù)目占地貼約鄙5央0獵畝。該地塊位果于城郊結(jié)合處兔，周邊除了上防述兩個住宅區(qū)定外，西邊就是務(wù)郊區(qū)農(nóng)田，局朗勢中心約誓2籃公里道。西苑小區(qū)是驟占連地茫35恐0請畝的住宅區(qū)，騙目前已有人入跟住，但入住率縱較低；恒星花您園占匯地下10瞞0烤多畝，預(yù)計將勉在年底入住。槳因此，本項目版目前地段較差蔬，周邊居民較福少，缺少人氣荒，沒有形成商寒業(yè)氣氛。鏡2專、項目周邊的仙規(guī)劃丙除了西苑小區(qū)并和恒星花園是喘新建的兩個住鏟宅區(qū)，正西臨費(fèi)（五里路西）李是規(guī)劃中的九杜年一貫制學(xué)校弊；順著五里路聲往南依次災(zāi)是式50春0蝶畝的住宅區(qū)（騙規(guī)劃中）；距堅本項目不足室1樓公里虛的少海公園占含地攝33袍0斯畝，現(xiàn)已見好糠對外開放；至倆鎮(zhèn)南大街是規(guī)漢劃中的住宅區(qū)奴。鏈二賭、餅SWO醒T揉分析1、優(yōu)勢孔道路交通發(fā)達(dá)折；緊鄰有西苑王小區(qū)和恒星花話園兩個新建的踢居住區(qū)，據(jù)了釣解，西苑小區(qū)意是本地檔次較叢高、規(guī)模較大阿的社區(qū)，社區(qū)地內(nèi)的居民多位離收入較高人群番；2、劣勢絞處于城鄉(xiāng)結(jié)合獸區(qū)，距離市中賞心較遠(yuǎn)；周邊傘生活服務(wù)設(shè)施增缺乏，沒有學(xué)盜校、商場、銀易行、郵局、酒渣店、餐飲等服銜務(wù)場所；周邊漲居住區(qū)地入住殲率較低，人流勝量少；沒有商改業(yè)氣息。3、機(jī)會牲當(dāng)?shù)貨]有大型衛(wèi)的現(xiàn)代購物商壇場，也沒有在鬼建的現(xiàn)代購物岔商場；魄本地的消費(fèi)者聲希望有更理想刺的消費(fèi)場所，浴可以降低到外欲地滿足消費(fèi)的蚊交通和時間成您本；經(jīng)營者有丑一定的租金承濾受能力，希望禍有更好的經(jīng)營罪場所。因此，解現(xiàn)代化的休閑匙購物中心是多銷方市場的需求檢，這也是商業(yè)飾市場的機(jī)會。4、威脅堂即將開業(yè)的新剪王府商業(yè)街和貪香港街會占據(jù)嫂一部分市場份澇額，以及正在鵲建設(shè)的城南商功場（百貨大樓乒）都具有比本畢項目優(yōu)越的地勾理位置。這些宗項目會成為本撒項目的競爭對證手，給本項目波一定的威脅。智總之，面對絕百佳的市場機(jī)會選，如何以規(guī)模扔和功能降低項膏目的劣勢、甚疾至變劣勢為優(yōu)雁勢是本項目成助功必須克服的任瓶頸；科學(xué)合厘理、差異化的師定位，獨特的首營銷和推廣將崗會擊敗競爭對給手，獨領(lǐng)市場如。三、定位部分聚定位的基本原事則謊：結(jié)合項目地去理位置和未來媽規(guī)劃，以市場港為導(dǎo)向，以超緊前的意識和理蓋念，突破地段富劣勢，吸引當(dāng)泛地優(yōu)秀經(jīng)營者獻(xiàn)進(jìn)駐經(jīng)營，并券吸引周邊縣市懶的經(jīng)營者跟進(jìn)可。成為當(dāng)?shù)厝讼はM(fèi)的主要場真所，同時吸談引外地消費(fèi)者繼。制1扎、目標(biāo)市場定離位嬌1.世1默終端消費(fèi)群定衛(wèi)位您以桓臺縣居民仇為主，取占礙40-50炕%掘；周熟邊輔2遺小時車程城市停居民為輔，誼占寬50-60役%壁；在年齡上以交兒童伸（專0-1煙4藏歲）、婦女炭（勁30-5逃0殺歲）和年輕人茂為主。摸1.遷2礎(chǔ)目標(biāo)客戶群定愁位庭桓臺和張店投儲資客為主，模占踐50-60普%新；淄博其它地刷區(qū)投資客和溫廚州購房團(tuán)耳占虧40-50萌%袍。核心客戶特泛征：私營個體鳳戶，行政事業(yè)被單位，有積蓄芽的居民。投資愿特征：小面積縣、底總價，房捷款承受能力不鉤高，投資渠道嘆窄，希望穩(wěn)定開的投資回報；埋受市場現(xiàn)狀影哲響，習(xí)慣街鋪代投資，因此購搞意向集中在一賠層，其它樓層姥的購買需要有數(shù)效的引導(dǎo)，投答資總價斷在眾2怨0梅—窄4趙0議萬元之間膀1.矩3謀中間經(jīng)營方定溝位定位油主力店、專賣特店、專業(yè)店、聯(lián)品牌連鎖店及矮個體戶。具體瘦的，周邊有實摘力、有規(guī)模的墻經(jīng)營者和商界府較有名氣的經(jīng)餓商人士，他們鄉(xiāng)有經(jīng)商經(jīng)驗、隆希望擴(kuò)大經(jīng)營宋、改善經(jīng)營環(huán)玩境；任何地區(qū)渣的實力商家，華既有實力和經(jīng)同驗，又能帶動塞吸引較小經(jīng)營嫁單位的進(jìn)駐。粘2品、商場功能定隙位蛛購物、休閑、律娛樂、餐飲、謊服務(wù)等，以娛害樂作為吸引人窮流的特色功能廳，娛樂帶動購撇物。是一站式再、多業(yè)態(tài)、多議功能的生活消職費(fèi)中心。武3許、商場特色定鹿位呆大眾化兼具特放色化。大眾化腎滿足百姓的基標(biāo)本消費(fèi)，特色腥化具有市疤場競爭力，吸抵引更多的消費(fèi)廣者。太4先、經(jīng)營管理方討式定位影招租和委托經(jīng)真營管理相結(jié)合竿。組建申***重廣場商業(yè)管理震有限公司，實售行統(tǒng)一管理，禿自主經(jīng)營的模繞式。統(tǒng)一規(guī)化弊，統(tǒng)一招商，緊統(tǒng)一形象，統(tǒng)悠一服裝，統(tǒng)一賓辦理營業(yè)執(zhí)照滑，統(tǒng)一代收繳哀稅金，統(tǒng)一開寸發(fā)票結(jié)算等。逢根據(jù)經(jīng)營需要王，部分商戶也鋤可獨立辦理營崗業(yè)執(zhí)照，獨立已收款，承擔(dān)相噴關(guān)稅費(fèi)。依商均場統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)字照經(jīng)營的，由勺商業(yè)管理公司疊統(tǒng)一定稅，商錫戶獨立收款，碧須開票的可由幣商場收款臺收切款，并開發(fā)票感，商業(yè)管理公遭司按周分別商鞠戶結(jié)算。記5籮、商場業(yè)態(tài)定汁位致復(fù)合業(yè)態(tài)：主銅題商場，超級爹市場，專業(yè)店姓，專賣店。妄6善、商場形象定需位苗建筑外觀：現(xiàn)遞代、簡潔，又疾不失藝術(shù)氣息待，要充分考慮煉到廣告位的設(shè)最置和商業(yè)氣氛掃的營造。廈內(nèi)部環(huán)境：有顯足夠的公共區(qū)撒域，良好的空押間休閑感。營余造輕松愉快的知購物環(huán)境，并拐考慮到消費(fèi)者夏的參與性設(shè)施堅，增加購物的趨樂趣。暮項目整體形象裳趨向現(xiàn)代化和究國際化風(fēng)格，萬形象走高端，殊以大眾化消費(fèi)桶為主，以中高招檔為輔的多元聚消費(fèi)檔次。使竄發(fā)展成為淄博病地區(qū)的標(biāo)志性檢商廈，成為桓膀臺縣商業(yè)的領(lǐng)怖跑者，成為桓貌臺縣的城市名宇片。啞7渾、經(jīng)營主題定濕位題以紙“礎(chǔ)花園式休閑購著物傳”艱、帳“宗星級娛蹦樂淚”穩(wěn)和先“咳游樂度輩假寬”族為經(jīng)營主題，高具體包括一站覆式現(xiàn)代購物城告、親親寶貝城武、文體教育城仰、休閑娛樂城陸、餐飲美食城號等多功能消費(fèi)宿場所和大型百屯貨公司、超級耳市場。蕉8維、經(jīng)營風(fēng)格定著位：永以流行度較高障的業(yè)態(tài)為主體誰業(yè)態(tài)，以國際沖國內(nèi)著名品牌約和連鎖公司為料主體商戶，追撓求現(xiàn)代消費(fèi)品筆味，著力突出吹時尚、流行、般經(jīng)典、開放這寫一經(jīng)營主題，日商場內(nèi)置環(huán)境赴簡約大方，百奧貨、超市、賣隔場寬敞明亮，猛商業(yè)氣氛渲染派有力，內(nèi)置專泄賣店精致典雅懇，特色明朗。9、案名誠原名：蜘****饒廣場，垂**摸廣場推薦名：***廣場碼***劈—斤—判假日世界弦1到0煮、銷售、經(jīng)營份所遵循的原則者產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)妨、管理權(quán)分別院統(tǒng)一管理：箱10.率1蹄本項目的商鋪籃大部分用于銷拉售，商鋪的產(chǎn)匠權(quán)屬于購買商書鋪的小業(yè)主所蠻有，產(chǎn)權(quán)的分飲散會造成經(jīng)營柜類別、檔次的暖差異。因此，處為了保證整個編商場的統(tǒng)一經(jīng)帽營類別和檔次擠，需要與買家矛達(dá)成經(jīng)營權(quán)回咳收協(xié)議，乒在真3撇—胸5公年的時間內(nèi)由畜發(fā)展商或商業(yè)學(xué)管理公司進(jìn)行哪統(tǒng)一招租經(jīng)營狡。小業(yè)主自行糠經(jīng)營的，必須疾符合商場所在似區(qū)域的功能分垂區(qū)，以避免不遲同行業(yè)之間造腹成影響，或產(chǎn)鏟生惡性競爭。襪保證商場經(jīng)營撒風(fēng)格與檔次的疑穩(wěn)定，以利于歡商場的長久經(jīng)蘆營。障10.政2胞一般的商鋪投污資都不是經(jīng)營攜者，投資者要挽使商鋪的價值喪變現(xiàn)，需要尋白找商家來經(jīng)營熟。另一方面，女商場需要引入稱具有規(guī)模或有牌行業(yè)影響的核塵心商戶以穩(wěn)定哪和支撐商場的叨經(jīng)營，如超級淡市場、百貨公自司。而某個或悉某幾個小業(yè)主旁購置的鋪位規(guī)晶模，是不足以張達(dá)到核心商戶亞的要梁求，而對整體蓄經(jīng)營環(huán)境的設(shè)柿定，也非個別斗小業(yè)主所能解料決的問題。為別了解決商鋪銷賀售與經(jīng)營之間找的這些問題，貴需要集中商場邁的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一墊招租。場10.殲3兔統(tǒng)一回收小業(yè)滲主的經(jīng)營權(quán)，蜓有利于商場租礙價的穩(wěn)定，有貌利于商場的整撕體形象，避免漢出現(xiàn)商鋪停業(yè)揪、歇業(yè)、空置關(guān)的現(xiàn)象，出現(xiàn)嘆惡性循環(huán)。面10.吵4欄另外，物業(yè)管迷理與經(jīng)營管理胸的水平是商場奧能否長期經(jīng)營告暢旺的重要環(huán)像節(jié)，從商場日克后長遠(yuǎn)經(jīng)營的任角度而言，商沸場的總體運(yùn)營詢、宣傳，需要巨由商業(yè)管理公器司統(tǒng)一進(jìn)行策進(jìn)劃、組織。虎1刪1好、商場業(yè)態(tài)、本業(yè)種及規(guī)模定摔位康樓層作業(yè)態(tài)螺經(jīng)營主題罰業(yè)種凍比例豈（獄%焰）揮規(guī)模廚可銷（㎡）袋4F艘餐飲美食城笛主題餐飲欺4還2600暢2600餐3F葉頂咬休閑游樂城樂游樂聚10顛6500灘0猴3F釘超級市場噴一站式購物城水26迅10崇6500做16900到65獄00擔(dān)專業(yè)店蹈親親寶貝城辰童裝彩2然1300盾1300約兒童用品鹽2椒1300辭1300其孕婦裝尺2源1300連1300宜床上用品啊2像1300芬1300剃文體教育城贊文體用品友2逗1300攪1300綠音像制品典2華1300杠1300內(nèi)數(shù)碼科技類星2踩1300蠶1300餡教育圖書類飲2物1300拳1300貓2F恢超級市場蝕一站式購物城濁28壺10提6500摔18200玩6500車品牌店部男女品牌城強(qiáng)男裝僚4義2600爬2600駐女裝勁8咳5200湯5200洋男女休閑裝拐4館2600找2600星美容健身類垂2案1300猶1300企1F印品牌店就名店街?jǐn)n珠寶、首飾眠30森4潔2600頓19500探2600打鐘表側(cè)2梯1300霉1300進(jìn)眼鏡糾2迎1300淹1300吉禮品饒2兩1300折1300悟化妝品仇4煙2600田2600客鞋粗6倉3900蔑3900亮箱包皮具玉2同1300輸1300妙醫(yī)藥眠2集1300鋼1300甜飾品、精品斤2幻1300府1300詢婚紗攝影類萍2牧1300辣1300硬煙酒茶類求2撥1300歡1300棟B1求SP慶A火溫泉（設(shè)備間狠，消防池，地訂下車妹位擺16具0豎個，倉儲）訂2幣1300哈0域總計眾100工65000芬57200暖1秤2抄、各樓層面積抖分割（實用面努積）叼從市場營銷角海度及市場現(xiàn)狀犧分析，商鋪面遙積盡可能小，固但要便于經(jīng)營揪商鋪的自由組左合。垂直動線鋼及出入口處要紗寬敞明亮。結(jié)緞合項目整體定暴位與樓層定位鄰經(jīng)營的需要，昆以美5m贈×胳6m戶和撞4m鹽×宿6m龍為主要戶型。男物業(yè)及設(shè)備用隨房盡可能放在暮位置不好的地罷方，避免出現(xiàn)妻商業(yè)死角選。撈F則1買業(yè)種多樣，多屈為中高檔商品捎，建議商鋪面被積潑以察3悲0誤—詢4頸0螺㎡為主。面向御建設(shè)街與五里像路的鋪位外開糾門，店鋪面積誘以貓6m震×砌8m梯或粉7m里×怒8m含為主酒。姨F況2木與拾F傳3紗層的大賣場屬幼產(chǎn)權(quán)式商鋪，隨可分割解為憑1降0夜—授2坊0奧㎡的小戶型，墳降低投資門檻俯。甲1躲3碰、價格定位13.1租價就樓層煩建筑面積特（㎡）尾租賃單價踐（竄元草/業(yè)㎡車/確月）娘月租賃額（元熟）符備注初4F紗2600治12粥31200柳3F乏16900患14良236600挺2F吩18200四21琴382200綱1F思19500贏42豐819000慕總計粘57200晚均購：閥26索146900箱0匯定價依據(jù)：結(jié)附合當(dāng)?shù)胤比A商籠業(yè)街的整體租辮金水平，以桓得臺縣最具代表段性的中心大街讀和張北路為參糧考，擬定市場挽經(jīng)營者能承受值的租價郊為戶2定0堡元酷/幟㎡策/宜月，本項目提扒高筒30督%輩后均價傲為輪2矛6約元舊/仔㎡虜/強(qiáng)月。感在具體一房一形租表示參照以仰下原則：慈結(jié)合業(yè)種業(yè)態(tài)津的不同，相應(yīng)眼承受的租金不立同，擬定合理矩的租價。項結(jié)合樓層位置尺的不同，以樓邪越低、位置越顆好租金越高的還原則，擬定合抽理的租金。程結(jié)合鋪位面積談不同，行業(yè)需慌求面積不同，菠以鋪位越小，類租金單價越高祝的原則，擬定具合理的租金丈。娛13.2售價偶樓層譽(yù)建筑面積談（㎡）垮銷售單價估（索元炊/狀㎡）誤銷售額（元）彼備注研4F慢2600梁1772癥460720膠0護(hù)3F老16900良2127念359463旗00凈2F聞18200濃3190孩580580蝦00付1F練19500僚6381挺124429引500納總計勺57200夢均價銜：枝3900雄223041凳000縱向定價原則姓1柏、一二層相鄰差砍1怎倍；探2狡、二三層相戀差權(quán)0.哪5檔倍；害3崇、三四層相僚差觀0.賄2躍倍。枯定價依據(jù)：以庭本商場租價為蝦標(biāo)準(zhǔn)，按年投貴資回報儲率句8%-10弊%所計算。挑當(dāng)投資回報率職為臺8仔%型時的售士價慘=26蹈×12÷門8%=390鐮0捐元歌/驢㎡；當(dāng)投資回碌報率滋為姓10賭%扔時的售減價侍=26脆×12÷10泛%=312記0憤元環(huán)/記㎡。根據(jù)當(dāng)?shù)剜]的投資回報水溫平支8憑%郊即具有競爭力秋，因此本項目坐的售價租為宅390趙0垂元怎/驟㎡。址注：以上面積詢均為建筑面積濾。善***遠(yuǎn)廣場推廣篇蜂一、媒體推廣溪綜述抖***弱廣場總銷面積曠約號5.什6呢萬平方米，對法外銷售均價預(yù)裳定肯為層400拆0錢元寨/基平方米，總銷蠅金額悉約吊2.2緣4宅億元，按百分唱之一的比例投作入的廣告營銷錢總費(fèi)用為龜224治萬元。證結(jié)合甘***鴨廣場項目的商托圈定位、終端叮消費(fèi)定位、目莊標(biāo)客戶定位、爐業(yè)種業(yè)態(tài)定位將、整體形象定況位，在營銷手啊段和媒體推廣灰上，本猾著悶“紐重點覆蓋桓臺紛縣城區(qū)、張店化市區(qū)及周邊重標(biāo)點區(qū)囑縣煉”贈的原則進(jìn)行實蓄施，力爭在短度時期內(nèi)使項目醋形象及知名度貓深入人心，力謠求廣告發(fā)布的隸針對性和有效停性。鴉二、媒體選擇鑄說明全1晶、長效媒體推蓄廣：異1.寺1妻、戶泛外覺PO念P曉看板（高炮）估1.碌2燒、車體廣告波（犁5玉1弄路）考1.鈴3仁、刀旗廣告竊1.儲4傳、售樓處籌建遵、包裝，工地螞圍墻廣告、現(xiàn)群場戶外看板、津看房車包裝過2得、輔銷道具制臥作：勝2.計1塊、電子樓書現(xiàn)矮場演示挺2.沒2仰、模型、沙盤談?wù)故疽?.蝦3躁、樓書、單頁攪、折頁、手提僚袋的制作蘿2.茫4可、禮品、紀(jì)念泊品的制作我3駐、階段性營銷越活動：掉3.控1尤、前期客戶醞雨釀規(guī)3.影2饅、招商活動蠶3.挺3婦、節(jié)假日活動般3.撞4嚼、開工典禮繳3.奉5驟、開盤典禮添3.壽6巾、封頂?shù)涠Y傅3.莫7骨、竣工典禮揚(yáng)3.游8召、開業(yè)典禮塑4丙、階段性主要微電視媒體投放孔；縫5葛、階段性主要芝報紙媒體投放眼；雁三、媒體組合輕及費(fèi)用分配塘媒腹終鈴體緞金念宣蹦額舉比例旱長效媒體推廣度75.凍5兔萬鬧34%左輔銷道具制作宇4恐4裁萬孫20%釣營銷活動忙28.微5軍萬餐13%宴電視節(jié)2頭0婦萬荒9%罷報紙梅4漆0藝萬駝18%餅其它煉1爪6禁萬沾7%壁總計丸22臟4年萬緩100%恒四、媒體預(yù)算擺名細(xì)移1挨、長效媒體（偵含售樓處）仇項室遞仁目洗數(shù)隱還辰量保單價恐總價（元）黨比例售發(fā)布時間釀售樓處租賃與園包裝桂現(xiàn)故場攻30歉0底㎡環(huán)(玻包輝裝導(dǎo))壇2鼠5央萬象33%濕張雙店寬10及0腐㎡或(路租絡(luò)賃批\址包椅裝倉)隔8批萬適11%耳工地圍墻廣借告量(游噴幼繪項)北2m李×割200m祖=40筆0茄㎡索2皺萬扒3%相工地戶外看板謙4m見×嶺10m悶×1慣0崖塊狡=40廳0偉㎡瞧8辟萬關(guān)11%付戶闖外嘩PO憑P在看板（高炮）尸2悉個白2員0耐萬頓26%蚊車體廣告談2會0籠輛蜓3000撥/憑輛歐6躍萬慧8%觀刀旗廣告匙20鍋0障個喬300剪/灰個遺6謎萬橡8%崇看房車包裝嶼1至個響5000勻0.昂5創(chuàng)萬繁1%靜合計形75.喚5捉萬未100%所占比例圖2、輔銷道具株項瓣墻駛目爪數(shù)患燥透量堅單唐陰價（元）裹總價（元）臨比例通完成時間品電子樓書設(shè)計瞞——擦——草1唯4蓬萬至32%威電子樓書光盤愁制作促300培0蠶張凍1子萬筑2%蛙模型、沙盤事2揉個乓3m貞×晴4m僑×遍￥顫×2付1搭5宮萬疊34%怨樓書碧2泉萬份堂3除元捎6推萬日14%穩(wěn)單頁、折頁廉3甜萬份鍛1蛋元甚3墾萬駕7%漠手提袋餐3臺萬份材1終元碎3育萬滔7%熄禮品、紀(jì)念品尾1脆萬份筐2據(jù)元揀2就萬撒5%岸合計稿4侍4楊萬元悟100%所占比例圖3、營銷活動晚項茅喊存目葡活動天數(shù)照費(fèi)用予比例挪客戶醞釀勵不定期痛2遭萬奮7%銀招商活動但不定期涌1掌0孤萬能35%加內(nèi)部認(rèn)購億1高天龍2債萬受7%籌開工典禮處1志天蕉1夜萬廟4%蘿開盤典禮缸1冰天款3援萬拐11%效封頂?shù)涠Y胡1臉天荒0.銷5送萬爽2%崇竣工典禮雨1啞天匪1鳥萬痰4%則開業(yè)典禮結(jié)7懸天拉3體萬燒11%跡節(jié)假日活動盤長假期間禽6橡萬怒21%散合計褲28.儉5袍萬花100%4、電視復(fù)時譜攤浙期坑頻裹丟寧道釀單柔道逗價幟投放天數(shù)撇投放金額穿發(fā)布時間圾內(nèi)部認(rèn)購期灑淄博新聞臺偽80酸0西元菜/2景0追秒群2基次緊×1郵2鞏天懼5濾萬邪開盤期霉淄博新聞臺右80伍0貼元腔/2炭0蒜秒展2杰次期×3籍6雁天儀6復(fù)萬晃熱銷期咐淄博新聞臺堂80伙0曠元細(xì)/2應(yīng)0仆秒儲2萍次毫×3印6剛天膽6男萬殘促銷期五淄博新聞臺罪80勸0峰元菜/2慨0擁秒笨2柳次顏×3認(rèn)6叨天榨3蛛萬晴合計比2談0困萬元5、報紙般時兼還烤期嗚媒贊很皆體儀投放次脅數(shù)野晴投放金額畫發(fā)布時間饞內(nèi)部認(rèn)購期慚聲屏報、魯中洞晨報、淄博晚序報鐘1/鑄2渣版己×4影1咽0恰萬志開盤前期革聲屏報、魯中廈晨報、淄博晚牽報鄰1/晌2逼版元×炭3忌、整更版譽(yù)×2搖1鄭8街萬茅熱銷期昌聲屏報、魯中旺晨報、淄博晚笛報宗1/葡3殺版坐×紹2餓、拿1/伴2瓣版怎×2祖8碑萬議促銷期菊魯中晨報、淄隱博晚報前1/悠4工版單×3削4轉(zhuǎn)萬叨合計姨4揪0鐵萬元失五、媒體選擇隔