２００３年：五城市房地產業走勢探望２００３-０１-１５中國房地產報歲月過去了一年,激情也燃燒了一年。這是一個創業的時代，這是一個奮進的時代，這是一個激情不會或缺的時代。我們相信,已經到來的２００３年房地產業依舊會是個壯志飛揚、激情勃發的歲月！面對２００３年新升起的第一縷陽光，我們選擇了北京、上海、廣州、成都、長沙五城市的房地產市場進展了探析和展望。總有一種無言的向上生長的力量讓我們邁步前行,２００３年伊始,我們要向所有房地產人道一聲：讓我們一起走好！北京：讓利競爭●本報記者何可信轉眼又到２００３年,北京樓市經歷了２００２年的高位運行，２００３年北京樓市將會是什么模樣？無疑是房地產業界人士最為關心的話題。剛剛“轉會〞到中體公司的郭鈞認為，２００３年北京房地產市場整體形勢用一個詞形容，就是“水落石出〞。首先，今年很難有新的開展商再進來了——該來的也都差不多了新的玩家少了，老的玩家將頑強保持自己的市場份額。積累了很多的市場經歷、有相當強的工程運作能力、有相當好的品牌、有精干的隊伍的玩家將是今年的主角。其次,今年可能是北京市場化到達成熟的一年：整個市場供求關系的變化、消費者心理的變化、開展商的行為,包括土地價格和價值,可能在今年都會有所調整。２００３年北京樓市會出現的問題是讓利競爭——開展商將割肉賣房讓利割肉不見得就是不行,也不見得開發商對市場沒有信心。一個理智的、商業化的開展商會隨時根據市場的變化去調整自己產品的價格,因此,讓利競爭并不等于不好,產品還是一樣的。在競爭過程中，開展商不可防止會做一些組合,這種現象不是樓市特有的現象，而是一個經濟現象，一般公司經營從經濟學上看都會有組合、有變動。北京樓市從市場初期階段是你死我活，然后到市場的完善階段開場合作做市場,消費者會通過市場開展得到更大的利益。相比張寶全預測今年將是北京樓市的穩定開展年,陳長春并不這樣認為,他說，２００３年是北京樓市最難捉摸的一年,也是最看不清楚的一年。今年的變化會由三個根本要素即市嘗開展商、政府來決定假設把它們比喻成三只眼睛，第一只眼睛盯市場，第二只眼睛盯開展商自身,前兩只眼睛是能看清的,而決定把開展商納入到什么樣的運行軌道里面的第三只眼睛——盯政府的這只眼睛實際上卻看不清楚。有兩個核心的要素會影響今年的第三只眼：第一個是制止經營性開發工程協議出讓土地使用權的３３號文，這個文件的出臺，實際上預示著政府將對房地產市場起到更多的調控作用,關鍵就在于今年怎么出臺實施這個文件的配套措施。第二個就是房地產貸款。現在銀行對開發商的貸款開場收緊,從某種意義上對開展商提出了更高的要求,這意味著以后開展商開發的規模一定要和其實力相對應。如果不能夠完全對應,你可能會出現問題。因此，在這兩個大的前提下面,今年開展商一定會出現分層。這種分層終究是在今年完成，還是明年完成,目前還看不清楚。房價方面,根據偉業公司的預測,２００３年北京商品房價格走勢相比照較平穩,有一定的降幅,但局部地區房價會有所上漲。主要原因是：第一,由于商品房開發逐步向郊區擴散的趨勢,將有更多的郊區低價位工程入市；第二,由于競爭的加劇，一樣區域的新工程多數將低價入市,這都將拉低整體的價格。而像通州、大興等局部地區由于根底配套設施的健全，產品的優化，房價會有所上漲。此外,２００３年的北京房地產市場也將出現一個亮點，就是商業市場迅速升溫,新型商業業態供給量大增。在商業類物業中,預計２００３年傳統的百貨類物業不會有大的供給量投入市場，而一些新興的商業類型將入市，成為市場的熱點。上海：需求強勁●本報記者劉笑一即使“泡沫〞的紛爭聲此起彼伏,２００２年的上海房地產市場仍在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間落下帷幕。在２００２年供求兩旺，強勢運行格局下,２００３年房地產市場是否還保持一路上揚的開展態勢？上海社科院房地產研究中心主任張泓銘教授表示，上海房地產的開展應該還有１０年～２０年的好時光。作出這一判斷基于兩個最根本的理由：一是上海城市經濟整體開展處于快速向上階段。２０年左右的時間內將建成經濟、金融、貿易和航運的國際中心之一,可以肯定上海經濟的未來如日中天，這無疑為房地產的開展鋪設了繁榮的坦途；二是目前上海房地產的開展剛從數量極端短缺的階段進入數量和質量并重的階段,市場無論從靜態角度還是動態角度來看均尚未飽和，還有很大的上漲空間，未來市場需求的高位水平，仍可維持相當長的時期，預計２００３年市場需求將到達２２００萬～２３００萬平方米。自上海市“十五〞方案將房地產列為六大支柱產業之一，它就已成為從投資和需求兩方面拉動上海GＤＰ增長的“助推器〞，而且從粗放型向集約型生產開展、生態化和智能化的趨勢十清楚顯。上海房地產市場已逐步確立起以群眾消費為主體的市場體系,運作機制不斷加強,開發商和消費者均已走向理智和成熟,“梯級消費〞的觀念促進了二三級市場的聯動。因此２００３年上海房地產市場的形勢依然是總體向好,住宅消費將更加成熟,對外省和外籍人士的感召力也將進一步加大。不過，在樂觀的同時要看到可能潛在的危機例如，房價不宜上漲得過高過快，２００２年的房價與去年相比漲了１０％,是漲幅最高的一年,雖仍屬正常,但可以說已經到了“臨界點〞,如果長此以往,必然會造成某些人的投機心理和市場的虛擬需求。從而形成供求失衡，即人們熱議的消費和投資“泡沫〞。因此開發商要依據市場的波動,房價調整做到“穩〞字當頭,不以大起大落為代價；政府部門那么應積極采取措施，合理調節投資型消費,使樓市熱而不爆,保持穩中有升的安康開展趨勢。２００３年上海房地產市場的開展趨勢有一個值得關注的地方,就是產品質量住宅將在延續人性化、生態化、具備文化內涵以及國際化的根底上更注重一個“適用技術〞的問題,也就是產品的經濟化。基于對２００２年樓市的分析，住宅“金字塔〞中下局部的需求者普遍認為目前房價較高。小區建立不能落后于相應需求，但是如果太過超前,普通小區就配備豪華會所、智能化設施勢必引起本錢上升，脫離購房者需求。盲目以為只要提高產品品質,加強小區配置,輔以樓盤精巧包裝以及強大廣告攻勢就可以成功的觀念,在２００３年并不一定行得通。強調適用性、經濟性將成為樓市的一個新趨勢。成都：走勢穩健●本報記者常江近幾年，成都房地產持續高位增長，已顯現出作為中國西部中心城市的龍頭氣象。進入２００３年,成都房地產將具有怎樣的特點和趨勢？四川大學副校長、房地產專家楊繼瑞說，就房地產市場層面來說，成都是一個非常適合人居的城市，對周邊具有強大的吸引力,房地產擁有廣闊的市場范圍,包括西藏、新疆、青海、重慶等周邊省市區，以及四川省內二級城市，都有大量購房人群會選擇在成都購房置業。成都房地產業可謂厚積厚發，開展潛力巨大。可以預計，成都房地產在２００３年將保持持續平穩開展的勢頭，繼續演繹數百樓盤市場爭雄的精彩大戲。其主要理由是：一、房地產已經成為成都國民經濟的重要支柱產業,對國民經濟的拉動作用強勁新一年，國家將繼續實行擴大內需政策，政府將采取一系列政策措施促進市民增收,刺激消費，房地產開展空間仍然巨大。成都市政府有關領導已經在各種場合表示，政府將繼續從政策上支持房地產業的開展，并盡可能為本地和外來的開發商在成都的開展創造條件,提供優質效勞。成都房地產的政策環境將得到進一步的改善。二、黨的十六大確定了全面建立小康社會的奮斗目標，為房地產業注入了強心劑小康不小康,關鍵看住房。要使成都市全面進入小康社會，住宅房地產業的開展方興未艾,城區和郊區的開發建立均任重道遠。城市中心區的大規模舊城改造將使廣闊拆遷戶辭別老房子，住上新居。城鎮化的推進，將使區縣居民住房條件加速改善。而郊區化的開展，將改變成都城里人的居住觀念，更多人過上“１+１〞、“５＋２〞生活方式。成都人追求更高的住房和生活質量,將促進小康住宅建立在新一年突飛猛進。２００２年，成都房地產市場仍將繼續呈現平穩開展態勢，房價預計不會有大起大落,經濟適用房將有較大放量,但高端住宅市場會有適量的控制性回落。值得注意的是，成都房地產業在穩健開展的步伐下，今年必須警覺已經潛伏著的風險,主要是：空置量增大形成市場壓力前幾年,成都房地產旺銷區域是城西。隨著高新西區開發的推進，成都城市向東向南開展戰略的實施,城南及城西南、城東南成為房地產開發的熱土，住宅郊區化激情演繹,大規模房地產開發方興未艾。成都樓市規模體量已空前放大,去年空置房面積已有較大增加，達四成之多，預計２００３年的空置房面積將進一步增加。市場競爭將因此進一步加劇。住宅產品構造不合理問題突出沿海及經濟興旺省份的實力開發商已呈大規模挺進成都之勢，而且外來開發商大多操作的是大盤,必然造成樓市供給量過大，增加市場壓力。特別是高端住宅市場,將具有較大風險。在已辦預售證的１４００多套別墅中,實際售出僅４００套左右，開發量與銷售量不成合理比例。調整住宅產品構造，開發適銷對路的住宅產品,尤其是加大經濟適用房的開發力度,應是２００３年保證成都住宅市場安康繁榮的重要舉措。廣州：高位運行●本報記者倪鳳友經濟的持續高速開展不斷地為廣州房地產市場注入新的活力在過去的２００２年，廣州房地產市場繼續保持“高位運行〞：房地產投資一直保持高速增長,新開工面積和竣工面積也保持較高的增長率,成交也不斷創出新高,據保守估計,２００２年廣州市住宅成交面積首次超過１０００萬平方米！２００３年，一直領跑著中國房地產業的廣州房地產市場仍將以開展為主題、構造調整與標準為主線,繼續保持高位運行在２００３年的廣州房地產市場,品牌房企將加強壟斷市場２００２年來,以品牌為核心來重組企業和資源配置的重要機制在房地產市場開發中初露端倪，像合生創展、碧桂園、奧園集團、城建集團、中海、保利等等一大批營造品牌個性較為成功的企業受到市場的追捧。據悉,僅４年多來合生創展集團業主已高達１２萬戶,占廣州房地產市場份額已達１０％以上,城建集團至今共已銷出商品房達６００多萬平方米，占廣州房地產市場總體銷量的比例也近１０％,尤其重要的是,２００２年城建集團銷售量與２００１年同比大幅增長了３０%。相信２００３年,廣州房地產市場這些有影響的品牌將可以征服更多的消費者,占據更多的的市場份額，形成壟斷性優勢,并出現品牌企業占有并瓜分廣州房地產市場的趨勢。２００３年，就廣州房地產市場而言，泡沫問題并缺乏為懼廣州市場現有房地產投資頂峰主要拉動力并不是來自政策面,而是主要來自于消費市常同時廣州房地產市場消費者的消費心態消費行為相對外地很多城市來說也更為成熟更為理性。房地產開發商市場化程度也越來越高,對市場的掌控能力也更趨專業化。多年來國內房地產開發與市場競爭最重要的一點就是比拼開發商的資金實力,但現在房地產企業經營能力的重要性正日漸凸顯。２００３年廣州房地產市場已不會去比拼哪一個開發商的錢多實力強,而是要比拼開發商的經營能力：誰能有效控制本錢，誰最能整合并優化各方資源，誰能搶先把握市場先機，誰能供給順應潮流切合市場需要而價廉物美的產品。因此,今年廣州房地產企業的操作方式、經營能力將備受考驗。還有,民營資本占房地產市場的主力趨勢將會更加明顯。對此,廣東省房地產業協會副會長蔡穗聲認為,國有資本應逐步淡出房地產領域，因為,房地產屬高風險行業,國有資本進入高風險行業不太妥當。值得注意的是,２００３年廣州的房地產開發投資將繼續增大，民間資本投資保持快速增長勢頭，港澳臺投資保持較快增長。同時，２００３年也將是廣州房地產業經歷劇烈的洗牌年，將有更多的房企為了做大做強而籌謀進入資本市常長沙：分化開展●本報記者趙春林從宏觀上來觀測長沙房地產市場,２００３年市場主要在消費主體、投資主體、產品構造、房地產金融等方面發生深刻的變化。２００３年，長沙樓市消費主體的最大變化將由社會高收入階層為主轉為中等收入階層為主消費基數擴大,群眾住宅時代將逐步到來。一方面是存量房交易量隨著交易稅費的降低而不斷擴大,從而使消費者根據家庭的不同收入層次而完成屢次置業；另一方面是區域經濟的持續高速開展,使城鎮人均可支配收入得以持續提高,特別是中等收入家庭的總收入，那么顯得更穩定而可預測,這是群眾住宅時代最為堅實的消費根底,為住宅產業的開展提供了長期的內在動力。同時,投資主體將面臨優勝劣汰的新局面首先是投資要素的配置效率將得以提升，具體表現在企業重組并購、人才流動、資金融合、聯合開發、產品創新、營銷創新、金融創新、效勞創新等方面。其次是隨著城市化進程的加速和投資要素配置效率的提高，有可能出現“城市運營商〞即從土地開發、組團規劃、行業整合、梯次開發等方面進展總承包。對房地產產品而言,新的一年其必將進入價值回歸時代從長沙現有的開發商土地儲藏的情況來看，２００３年可能會出現以下變化：１、郊區低密度生態型大盤將引領市場風騷。其原因之一是城市邊緣土地資源已被許多大企業控制，２００３年必然是較為集中的上市年，產品的推陳出新，將會使市場精彩紛呈，消費者眼花繚亂，同時也會加速產品升級換代、優勝劣汰的進程；之二是城市化進程和財政投入使交通的重要性進一步下降，不斷擴大了消費者的居住半徑，同時不斷縮小ＣＢＤ物業與郊區大盤的價格差距，進一步給ＣＢＤ地區物業帶來較大的市場壓力。２、市中心區的物業將面臨較大的價格壓力，但占據市場空白點和板塊邊緣的CＢD物業可能會因其產品的準確定位和差異化競爭而取得成功。３、市內五區的物業可能會因各區經濟現狀和開展水平的不同而造成一定的差距。綜合來