第一局部市場局部1.1重慶市房地產市場走勢結論:從2005年全年房地產業的各項開發指標可以看出,重慶市房地產市場呈健康良性開展趨勢;重慶市房地產市場持續出現供需兩旺的局面,1.1.1全市情況2005年主城商品房市場銷售穩定，全年銷售面積1156萬平方米，同比下降4.43%；銷售金額327億元，同比增長13.8%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額261億元，同比增長9.34%。去年主城區商住房成交均價2887元/平米，同比增長8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城鎮居民可支配收入增幅11.3％。房價依然保持穩定增長，增幅與前二者較協調。去年主城區商住房供銷結構根本協調。2005

年商住房供給方面，面積在120平米/套〔建面，下同〕以下的占60.85%，價格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面積在120平米/套以下的占50.82%，價格在3000元/平米以下的占72.96%。11.2北碚區概況結論:北碚區總面積為755平方公里，總人口65萬人，并評為國家級可持續開展綜合實驗區；2005年全區實現地區生產總值81億元，同比增長11.2%；全年城鎮居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長8.3%；1.2.1北碚區情況分析概況北碚位于重慶市區西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積755平方公里，人口65萬，地處四川盆地平行峽谷地區，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風氣候，森林覆蓋率到達30％以上，年平均氣溫17.7度，降雨量1203毫米，無霜期334天。是重慶的風景旅游區。地理位置優越，距重慶市中心僅24公里，距江北國際機場28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成局部，被評為國家級可持續開展綜合實驗區、全國首批風景名勝區、國家級山水園林城區、全國造林綠化十佳城市。2003年獲建設部“中國人居環境范例獎〞。

經濟開展據統計，2005

年全區實現地區生產總值

81

億元，按可比價格計算，同比增長11.2%。第一產業實現增加值4.2億元，增長4.5%；第二產業實現增加值45億元，增長13.0%，其中工業實現增加值37億元，增長13.6%；第三產業實現增加值33億元，增長9.5%。全區經濟增長的主要動力仍然是工業經濟，2005年全區工業經濟對全區經濟增長的奉獻率達63.6%，拉動全區經濟增長6.3個百分點。城鄉居民收入增長加快。全年城鎮居民人均可支配收入9950元，比去年2同期增長8.3%；工業區現狀及開展趨勢地區工業實力雄厚，門類齊全，擁有存量資產

70

億元。形成了以四聯儀器儀表集團為主的全國三大儀器儀表工業基地之一，以華光儀器廠、重慶光學儀器廠為主的光學儀器工業，以華偉電子設備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機器廠為主的機械制造工業，以大新藥業股份為首的醫藥制造業，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業等六大工業支柱產業。形成了48個行業、200多個門類、2萬多個品種的綜合性工業體系。有近百家中央、市屬企事業單位，許多產品在國內外享有盛譽，近100個產品遠銷海內外120個國家和地區。交通狀況水陸交通方便，下匯長江直達鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線12條，實現了村村通公路。北碚城區距重慶市中心區24公里，距重慶江北國際機場28公里。各街、鎮和風景名勝點均有公共汽車相通。2002年峻工的212新線渝合高速公路在北碚境內有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個貫穿東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網系統將逐步形成。區內配套有各類科研所67個，其中部級科研機構4個；有全國重點大學兩所。文化、衛生、教育、體育各項事業繁榮進步。先后獲得全國“兩基〞、“幼兒〞教育先進區、全國體育先進區、全國文化模范先進區、全國綠化先進區等十六項國家級榮譽。通信十分便捷，郵電網絡遍布各鎮、鄉，有26萬門程控；移動通訊基站100多座，實現了程控化和長途傳輸數字化，可與國3外190個國家和地區、國內2000多個市縣直通信息。黨政辦公自動化居全市領先水平，是國家城市信息化試點區。能源供給充足，全區電網供電能力到達100萬千伏安，送電線路長350公里，配電線路長400公里，供電可靠率99.7％，電壓合格率94.2％。全區鋪設和安裝了天燃氣管道400多公里及相應配套儲氣罐站，城區天燃氣氣化率到達90％以上。城市年供水能力到達3000萬噸以上，日污水處理能力5萬立方米，地區工農業和居民用電、用氣、用水豐裕.城市面貌日新月異。1.3.1工程周邊城市規劃、開展概況工程所在地塊已經納入城市開展的快車道，如：蔡家組團、北碚十里溫泉城、西南客貨運中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區域或周邊區域，且不少工程以進入實施階段。蔡家組團蔡家組團位于本工程西側，境內生態環境優良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區。其面積為75.5平方公里,規劃人口45萬人。作為“重慶外圍十一組團〞的重要有機組成部分以及北碚“1331〞的重點工程，蔡家組團處于重慶北部新區、沙坪壩區、渝北區和北碚區的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區?，F在整個重慶城市開展繼續向北擴張，北碚又在實施南下開展戰略，與重慶主城的北上戰略對接，蔡家組團因此成為重慶北上、北碚南下的對接點。蔡家組團的建設開發將分三個時間階段進行。到2007年，蔡家組團啟動3平方公里起步區的建設，組團形象初顯。到2021年，建成面積8平方公里，人口10萬人。規劃一期范圍交通網絡根本完成，城市形態根本形成。到2021年，建成面積31平方公里，人口45萬人。形成較為完備的城市形態，城市品質到達沿海優秀城市水平。整個組團將形成中心城區加五大片區的格局，中心城區以金融商貿為主，五大片區分別為高尚居住片區、運動休閑片區、綜4合開發片區、產業開發片區及工業片區。蔡家組團的快速開展已經吸引了大批投資者，總吸納資金已達70億元；

重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區城郊,面積約為

10

平方公里.區域范圍包括北溫泉、金果園、金鋼古鎮、協和村、澄江鎮運河村的沿嘉陵江及運河兩岸地區。該工程總投資12.7億元，建設期限為2005年——2021年。建成后將使該片區成為一個集休閑度假、商務會展、養生保健、旅游購物為一體的綜合性旅游文化區域。

西南最大的鐵路客貨運中心按照重慶市整體規劃，在“十一五〞期間，重慶市將新建鐵路6條，并在212國道沿線的井口及雙碑間修建我國西南最大的客、貨運站，其客、貨運將輻射整個西南地區。本工程距離規劃中的客運站只有10分鐘的車程。

重慶市二環路的建設與212國道的改造重慶市二環高速路已于2005年12月全面開工,預計將于2021年底全線通車,通車后將使重慶市各區的之間的交通問題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市.本工程與規劃中的高速公路出口距離800米.212國道是重慶市通往北碚城區的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經濟開展迅猛。212國道已不能滿足其間的需求。212國道的改造工程將于2006開工，2007年完工。改造后的212國道將實行雙向6車道、紅線寬度為54米，屆時。沙坪壩與北碚之間的車程可縮短20分鐘，將位沿線產業的開展帶來更多的機遇。51.4地塊概況結論:位于北碚區南部，總面積為300畝，地形較為復雜；自然環境較好，交通便利；建筑形式可考慮兩種形式相結合，即獨立別墅及聯排別墅.1.4.1地塊位置及概況該地塊位于北碚區南部，位于212國道以北一側，背靠中梁山國家森林保護區，整個工程地勢北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個動水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為7000—8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得?溫泉水質檢驗報告?，據估計如按每日以1300立方米的開采量進行開采可以持續開采20年以上。1.4.2工程產權及土地狀況工程原命名為*******，由****公司開發，因資金缺乏，現工程整體轉讓，整體轉讓價格為****萬元。我公司現與****公司達成初步意見，同意由我公司先支付****萬元履約保證金，當我公司通過招拍掛成功獲得本工程300畝土地開發權后，再支付剩余的轉讓款。該工程已取得?土地證?的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓〔5296.64平米〕、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房〔已售并以7%的回報率進行返租〕等建筑物。已根本完成大門、景觀湖〔35畝〕、廣場的興建及綠化。該工程已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付276年的土地租賃費用，剩余300畝村有林地已支付50

年的土地租賃費用，目前這些土地大局部以毛地狀態存在。已將土地使用性質轉為建設用地的土地為200畝。1.4.3環境該地塊背靠中梁山國家森林保護區，周邊道路整齊，綠化較好，環境優良。同時，地塊圍山而成，植被豐富，自然環境優美。并有占地50畝、落差高達8米的動水人工湖兩個。1.4.4交通因片區人氣缺乏，過往公交車較少。1.4.5建筑形式鑒于地塊自然景觀好的特點，本工程地塊可建高端物業，建筑形式可考慮兩種形式相結合，即聯排別墅、獨立別墅。1.5SWOT〔工程優勢分析〕結論:優勢：自然環境和溫泉資源是本工程最大的優勢；劣勢：對外交通不便，地形復雜，前期投入較大；時機：填補市場空白，可提升公司品牌；威脅：由于工程體量較大，銷售周期可能較長。1.5.1優勢〔S〕1、地塊位于北碚區以北，背靠中梁山國家森林保護區，地塊自然環境非常好，是當地不可多得的居住區域；72、

交通比擬便利，緊臨212

國道、渝合高速路、二環快速路布置3、4、5、

于地塊周圍，出入相當方便；地塊地形優勢比較明顯，可依山而建高尚物業，利用工程原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園〞為主題的特色園林，從而提升小區物業檔次，而且與北面的國家森林保護區相照應；本工程的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給工程帶來一大賣點，也可以將這一資源進行市場化的運作；本工程可向臨近地塊開展，具有可持續性開展的前提；1.5.2劣勢〔W〕1、該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不興旺，規劃中配套設施建設尚需時日，故生活比擬不便；2、地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規那么，并存在一定的高差，設計開發難度較大；3、該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區平安問題的處理難度較大；4、工程以北仍有局部村民居住，將影響本工程的外在形象。1.5.3時機〔O〕1、隨著三溪口、蔡家組團眾多高尚社區的新建，該工程所處區域已被重慶消費者所接納，該片區已成為重慶市房地產市場的一大熱點；2、成功開發此工程將使公司品牌在重慶范圍內進一步提升，為公司持續開展帶來良好的效應；3、工程周邊的在售的高端物業，在規劃設計及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本工程推入市場留有一定的提升空間；84、5、6、7、

重慶市政府已將本工程地塊納入主城區范圍內，對于本工程銷售價格而言有了一定的上升空間；重慶市2005年住宅平均銷售價格為2800元/平米，同比上年增長9%，可見整個重慶市的房價還是處于一個偏低的水平，整個市場價格仍將持續健康的向上開展，對于本工程來至政策、行業方面的威脅將大大降低。市場目前供給的獨立別墅、聯排別墅設計的面積都較大，如果我們將本工程定為小棟別墅，那無論是在總價上還是在消費者的接受程度上都是很有優勢的；地產新政以來，政府加強了對別墅用地的控制，并逐漸減少相應土地的供給量，對于取得土地的開展商而言將又是一個時機。1.5.4威脅/風險〔T〕1、市場競爭劇烈，因同類產品〔別墅/聯排別墅〕在該區域都有供應，并受當地經濟條件制約，及目標客戶相對較為狹窄，銷售周期將會較長；2、于本地塊取得?土地證?的土地只有19畝，其余300畝土地將由土地儲藏中心收儲后，進行招拍掛出讓，土地出讓金的價格由于受市場的影響，很難進行準確預測，這將對本項目帶來了很大的不可預測性。1.6工程需求預測結論:重慶市別墅市場整體供需持平但市場需求尚未得到有效挖掘。目前重慶人均建筑面積僅為

20.4

平方米，大大低于全國人均住9房水平。對廣闊的房地產開發商來說，這是一個巨大的市場蛋糕。未來10年，重慶的城市化率將到達45%，主城區面積將由現在的600多平方公里擴大到2700平方公里，未來5年每年將有60萬人口農轉非，其中有20萬人要進主城區，必然進一步激發住宅需求。重慶主城區的住房均價為每平方米2800元，對于一個直轄市而言不僅意味著房價上漲的巨大空間，還預示著房地產的升值潛力。據統計，當前重慶別墅市場上的別墅工程〔包括在售的和亮相未售的〕占地已達15000余畝，總建筑面積為500萬余平方米，共12000余套。同時一些混合工程〔別墅產品+花園洋房〕的占地面積已達5000余畝，總建筑面積為460萬平方米左右，總套數13000余套。預計未來四年放量總計會到達6000套以上，即每年1500套。重慶市主城區目前別墅市場每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增長，根據2003年至2005年的別墅市場吸納規律，獨立別墅和聯排別墅與總份額的比例為3：7，即獨立別墅每年的消耗量在450套左右，聯排別墅每年的消耗量在1050套左右。目前重慶市一般高級社區的頂層躍層(把高層與多層統一估計)的比例占戶數5%左右，面積比應該在10%左右。2005年主城區住宅銷售1100萬平方米，其中30%的高檔樓盤量就有330萬平方米，以10%的比例計就是33萬平方米，以平均每套200平方米計算就有1650套的成交量；加上全躍層設計與疊拼別墅，2005一年有能力購買別墅級物業〔聯排別墅及以上〕的客戶選擇了類別墅物業〔頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅〕的量應該在3000套以上，而別墅物業的成交量在1500套左右。10以此類推，重慶市高端物業的年消化量應該在

4500

套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為

7：3以上，也就是說至少有品。

70％的別墅級客戶沒有購買別墅型產看來有點供大于求，但實際上，真正的需要遠沒得到滿足。1．7重慶別墅市場分析結論：重慶別墅市場正處于高速開展階段，整個市場總體供應量較大，但實際上有效供給卻缺乏。重慶別墅市場已自然形成了幾個熱點區域，并各領風騷。1.7.1重慶別墅市場歷史及分析重慶別墅市場開展主要經歷了三個階段，即〔1995年以前的〕市場萌芽期、〔1996-2002年〕市場平淡期、〔2003年至今〕重慶別墅市場的真正興起。市場一波三折又走到一個新的高點，市場從11產品形態、置業對象、市場容量等方面折射出高端市場的特有風采。階段一：重慶別墅市場萌芽期〔1995年以前〕這個階段主要是跟風中國第一個房地產開發熱潮席卷而來，對本地購置力不切實際的估計，開發比擬盲目。目前市場碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場經歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓。以純別墅工程為主，建筑單體的風格以歐式為藍本，風格混雜，比例失調，細節化的工藝較差。開始注重社區園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個國家園林綠化小區，至今其園林建筑都堪稱經典。拉開了重慶高端物業管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數高端物業的管家婆，這個時期的物管費至今都保持在元/平米的水平。工程營銷手段匱乏，大多沒有廣告意識，除錦繡山莊外，一些早期工程連主題廣告語及戶外廣告牌都沒有。階段二：重慶別墅市場的平淡期〔1996-2002年〕這個階段重慶早期花園小區初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發熱點受到轉移，重慶第一批綜合型社區別墅出現。期間，中國第一個長假的執行以及人們對“5+2〞新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時鼎盛。另一方面，受國家出臺?空置高檔房地產開發工程的通知?的影響，伴隨著中國第一個房地產開發熱潮的衰退，別墅開發更加謹慎，整個市場進入了較長的平淡期。直到2002年11月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場春天的首映禮。本階段市場主要特點12有：社區形態主要以綜合型社區的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場呈現“歐陸風〞的鼎盛時期。產品形態仍以獨棟別墅為主，同時出現了聯排等產品形式。獨棟大多在300平米以上，聯排大多集中在220-300平米之間，整體戶型有走大趨勢。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在400-500平米之間，甚至到達700平米，市場接受度較低。開始注重物業管理，小區大多自己成立物管公司。重慶外鄉知名的物業管理公司大多在這個階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有工程為了營造更多的賣點，開始引進國際品牌物管公司作為物管參謀，如世邦魏理仕、香港梁振英測量師等。價格較低，度假型別墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全興一品莊園別墅更以1680元/平米的建面起價引得市場側目。都市別墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。階段三：重慶別墅市場的興起〔2003年至今〕隨著香樟林別墅2003年6月的完銷，并創造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰火。尤其是隨著國家45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發用地的開發商來講不啻于一道興奮劑，市場供給量隨即翻番。重慶伴隨著全國第三次別墅開發高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點如下：1、外企大舉入市，重慶進入大盤時代，重慶別墅市場也進入大盤時代。占地上千畝的別墅工程不斷涌現，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長青湖、1600畝的藍湖郡、3600畝的保利13高爾夫等。重慶外鄉開發商也迅速成長，市場大局部別墅都由外鄉開發商操刀。2、別墅產品分級。一方面隨著2005

年亞太市長峰會在渝舉辦的利好消息，出現了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅工程。開發商自身對別墅市場的研發能力也不斷提高，涌現出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區，更有中安翡翠湖的3000萬樓王榮升2004年?福布斯?中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有“中國TOWNHOUSE年〞之稱的2003年，TOWNHOUSE等經濟型別墅也在重慶大行其道，主要是針對以前購置頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價在50－150萬的經濟別墅就有中天香悅華府與佳華水彬林等22個聯排與疊拼工程?？蛻舳嘣ｋS著社會經濟開展推動著重慶別墅消費群體的形成，外鄉消費者已成為購房主力。有私營企業主、企業董事、企業金領及個體經營者、公務員、律師、醫生、大學教授、教師等中產階層。市場供給量巨增，2003－2004年新增別墅供給量就超過以往歷史供給的總和還多。自然資源等環境因素日顯優越，尤其是

SARS

后低密度的經濟型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產品的研發成為市場熱點。如有借鑒傳統民居生活形態的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀花園，有顛覆重慶市場的地中海風情的藍湖郡西14岸；有幾度考量產品尺度的高山流水二期的純獨棟別墅，也有追求實惠的建工未來城與北溫泉9號的夾層設計，更有發揮業主個性的長青湖、美茵湖谷·天鵝湖的別墅DIY。

1.7.2重慶市別墅區域市場分析

渝北區市政府的北遷決定了渝北區的地產業也不斷開展，而房地產開發建設的突飛猛進，也極大地推動了渝北區城市建設的步伐和城市化進程。不管是從龍湖的進駐就開始開展的新牌坊板塊，還是現在正處于開展勢頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態——渝北，將是今后重慶開展的重心、中心!而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長青藤、伽藍藝墅、山語間、青河灣等，都由品牌開發商開發，給高端收入人群提供了多種選擇。

北部新區隨著大量國內各地知名房企的進駐，“城市向北〞口號的提出，“離塵不離城〞的地理位置，都決定了北部新區是低密度置業的首選地區之一。從金開大道的棕櫚泉國際花園、保利國際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經是北部新區的一個標志性產品。但目前北部新區生活配套設施的缺乏卻是一個不爭的事實。

北碚區北碚由于地理位置的關系，獨居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車，15及二環路的開工將大大拉近北碚與中心城區的距離。其得天獨厚的風景旅游資源、歷史文化資源已經吸引大批的開發商進駐，今天的北碚無疑已經成為重慶都市圈的重要組成局部。目前的北碚中心區一共分為四個板塊：老城區、城北新區和城南新區、三溪口片區。三溪口片區已經成為該區的熱點。以2003年推出的中安·翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫工程。這個片區將成為重慶又一高檔住宅生態社區的聚集地。

南岸區南岸區作為去年商業增長最快的區域，也是目前重慶市住宅開發的熱點。亞太城市市長峰會在南岸的召開，將極大的促進了南岸本身經濟的飛速開展，這也就決定了南坪中央商業區的房地產開發仍要以高層和商用樓為主。但是，由于南山片區特殊的地理環境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺為代表的現代人文資源，使得它成為一個“離塵不離城〞的別墅文化區。

江北區目前江北區正以觀音橋為中心向外輻射，商務的飛速開展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區的新規劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務區。而大石壩—石馬河板塊，由于受到老工業的限制，配套設施缺乏，樓市開展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側都是具有開發潛力的位置，這里以前是江北農場，植被資源豐富，有景色優美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優勢獨特。由于板塊內目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前開16發的工程主要是低密度的別墅，如：宏帆·半城中央、華立·天地豪園、佰富高爾夫花園等等。

九龍坡區從2001年國有企業逐步從九龍坡區的退出到房地產開發企業的逐步進入，現在的房地產業已經成為九龍坡區的的支柱產業，去年九龍坡區又打出“成熟西區，魅力人居〞的旗幟，這將使九龍坡區成為重慶主城區三大板塊之一。具體來看，九龍坡區楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉盤附近商業較為發達，地價相對較高，也較難實現低密度置業，但稍遠一些區域如楊家坪九龍大道，因可供開發的土地面積較大，成為主城西部低密度社區開發的佳地。

巴南區重慶城市化進程不斷加快，主城在“北上南下〞的城市開展格局下，并且將“向南〞進行到底，大批物業、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態和整體社區規劃理念，從而促使本區域的產品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。目前巴南區的房產開發主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產品規劃和生活環境的營造都在逐漸向主城其他已開展成熟的區域靠攏。

重慶市別墅市場現狀

重慶市的低密度住宅開展之所以進入到一個高速開展階段。主要原因有以下幾點：其一，按照正常規律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房17地產市場的起動時間比擬晚，從99年左右才開始進行大規模的開發，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的頂峰，這在直接拉動了低密度住宅的開展。其二，交通條件的改善、消費觀念的轉變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質量和物業本身的品質。對于低密度住宅開發來說，擁有良好的自然生態資源和先天景觀優勢的地塊無疑是搶占了制高點。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比擬具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區整體的高形象檔次作為賣點。在未來3—5年內，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業成規模的沖擊其主流地位。重慶別墅市場，外表上看總體供給量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環境優美、規劃設計合理、交通便利，總價在70—90萬元的聯排別墅、總價在120—140萬的小獨棟別墅都存在著供給空缺。局部別墅產品缺乏內涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氣氛等。另外，產品個性化不強。表現在沒有針對不同的市場進行細分，開發商希望將不同收入階層的所有客戶一網打盡。再者，就是局部18開發商對本地市場的特性研究不夠。并在在工程包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混淆于普通住宅。1.7.4獨立別墅的特征1、少數人擁有，別墅是房地產市場上頂級物業，相應地，其消費主體是社會金字塔的頂尖階層。2、對環境要求極高，良好的環境包括自然環境和人造環境甚至還有人文環境。3、低容積率。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于０.5，覆蓋率低于30%；4、居住物業中售價最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業檔次高，故售價也最高。5、超值享受，且是購此類物業的人地位與身份的象征。1.7.5聯排別墅的特征1、介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨立，又相連，形成連排獨立住宅。2、低密度，由于層數低，戶型面積大，戶數少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在0.8左右，但覆蓋率較高，往往高于50%。3、建于城郊結合部且有一定的自然環境。4、設計新穎，須做到統一的整體設計，外部與自然相結合，內部人性化。5、超值享受。即有別墅品味但遠低于別墅的價格。競爭樓盤分析中安翡翠湖中安翡翠湖溫泉別墅工程，位于重慶市北部新區、沙坪壩區、北19碚三區交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地1500畝，其中翡翠湖占地500畝，容積率0.32。中安翡翠湖溫泉別墅主要的建筑形態為獨立別墅和聯排別墅。另有溫泉度假酒店、學校等配套設施，整個建設周期為四年。工程方案分四期完成。工程一期163套已全部售罄，二期北區A、B組團銷售率為90%，目前在售的主要是北區C、D組團聯排別墅及獨立別墅。聯排別墅共計238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價格從63萬元至150萬元不等，由于緊靠212國道，噪音將大大影響其整體質素。由于縮小了建筑面積，其相對較低的總價及其品牌所具有的一定品牌號召力將能夠吸引一局部潛在的客戶。獨立別墅緊靠翡翠湖畔，擁有得天獨厚的湖景，簡約現代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機的統一，但由于其11000元/平米的單價，將大大制約其銷售的進度。龍湖藍湖郡藍湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。經金山大道、五童路僅10余分鐘可到達渝中區。工程總占地1600畝，一期占地408畝一期為772套，其中聯排別墅743套，水邊獨立別墅29套已全部售罄。戶型面積：聯排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨立別墅約400平米。聯排別墅均價為8000元/平方米，獨立別墅為13000元/平方米。2005年藍湖郡西岸以全年11.5億元的銷售額，成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。作為重慶市房地產市場的領頭羊其無論是在產品的設計還是在營銷手法上都是可圈可點的。在戶型設計上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設計。別墅的結構也做到了“雕刻〞般的精準搭配，它大量采用一層結構，客廳放棄了大而空的格局，分為多個小客廳，使家中每個人的活動空間得到最大保證；尤其是大量連接室內與外界的長廊、天井等“灰空間〞的運用，在重慶豪宅市場上更是首次出現。對于任何營銷而言，最大的難點的是，找到恰當的方式，擴大被營銷的事物的影響。龍湖·藍湖郡，作為重慶地產中頂級的樓盤，20要找到與其品質匹配的營銷載體，確實不是一件容易的事情。藍湖郡找到了，256幅畢加索原作版畫于藍湖郡體育中心展出。這就是“一生一棟〞的龍湖藍湖郡。1.8工程定位結論:樓盤定位：以中高端物業來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯排別墅相結合?？蛻舳ㄎ唬褐饕槍珓諉T、大學教授、醫生、工廠老板、私營業主、企業中高管理層。價格定位：獨立別墅及聯排別墅折后均價初步定價為4000元/M2戶型定位；建議本工程中的聯排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨立別墅的面積控制在300～350M2之間。1.8.1樓盤定位工程的主要優勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。建議本工程以中高檔物業來定位，建筑形式采用聯排別墅、獨立別墅相結合。1.8.2客戶定位樓盤檔次也就決定了其消費群體為收較高、而且收入較穩定的一局部人。我們工程針對的對象主要是：年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業以銀行界、私企業主、大學教授、醫生、企業高級管理人員居多，這局部客戶多具有穩定的事業和豐厚的收入，家庭結構多處于滿巢期。21比擬標的比照物業名稱本工程比擬標的比照物業名稱本工程香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖區位20202320交通便捷20202320公共配套20222521區域規劃20202220周邊環境20202220合計100102115101因素修正系數0.980.860.99比擬標的比照物業名稱本工程香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖多，這局部客戶能夠較快地完成原始積累，但對產品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3價格定位住宅價格〔多層/小高層價格〕案運用房地產估價理論之“市場比擬法〞，選取工程周邊較有代表性的樓盤中安*翡翠湖、北溫泉九號、香溪美林中的獨立別墅及聯排別墅作為可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環境、樓盤檔次、公共配套設施、社區規模、物業管理等因素，并通過修正確定其銷售價格；區域因素修正表比擬工程個別因素修正表比擬工程22物業檔次15151518環境景觀15141518戶型結構15151515工程規模20232028建筑質量15151615發展商品牌10121112物業管理質素10121113合計100106103119因素修正系數0.940.970.84綜合修正表物業名稱香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖工程折后均價400039007000區域修正系數0.980.860.99個別修正系數0.940.970.84修正價格368532535821通過市場比照法評估該工程可實現的折扣均價為：〔3685+3253+5821〕/3=4253元/㎡結合我們樓盤的定位，我們在此項目價格定位持較謹慎的態度，所以建議本工程折后均價初步定價為4000元/㎡。由于本項目為純別墅社區,商業面積較少并且商業局部只是作為社區的配套,并且在短時間內商業局部的價值很難體現,現不考慮銷售,只作為出租使用.23221.8.4戶型定位22本工程所針對的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對小區環境比擬注重外，更注重室內的氣派。獨立別墅：建議本工程中獨立別墅總面積控制在300～350M之間聯排別墅：建議本工程中聯排別墅以四房、五房為主，總面積控制在180～200M之間。第二局部經濟分析2.1投資估算、計息資金分析主要分析結論工程開發周期為3年。住宅總銷售收入為46024萬元。工程銷售均價為4000元/㎡。預計工程計息資金14788萬元，計息時間為2年，利息為2366萬元。2.1.1開發情況預測1、開發時間預測。假設該工程于2006年10月進行掛牌出讓，預計從2006年10月起進行勘察、設計等前期準備，2007年3月開工，工期12個月，預計2007年10月開盤出售，預計銷售時間為2年，即2007年10月至2021年10月。工程開發周期為3年，即36個月。242、銷售進度預測根據我公司已開發樓盤的銷售經驗，結合該工程所處的地理位置情況和工程市場分析情況，預計銷售前景較好，從開盤起第1年能完成住宅60%的銷售任務，第2年完成住宅40%銷售任務.2.1.2地價估算1、根據2005年1月份北碚區北溫泉鎮街道社區A4-1/01、A5-1/01號地塊33萬元/畝的掛牌出讓價格，并針對本地塊進行綜合分析，可按25萬元/畝計算土地出讓價格。地價=250000*300=7500〔萬元〕2、支付******公司整體轉讓價款2500萬元2.1.3根底數據1、經濟指標：序號工程數量備注1根本情況1.1建設用地面積200100m2按300畝土地測算1.2計容積率建筑面積120060m2按容積率為0.6住宅建筑面積115060m2技術部門測算數據獨立別墅建筑面積23012m2技術部門測算數據聯排別墅建筑面積92048m2技術部門測算數據商業建筑面積2000m2會所建筑面積2000m2配套設施建筑面積1000m21.4建筑密度25%1.5容積率0.62可變因素2.1管理費4%以建安成本費為基數252.2銷售費用4%以銷售收入為基數2.3不可預見費5%以建安成本費為基數3稅金3.1營業稅及城建稅率5.1%以銷售收入為基數3.2所得稅率33%以稅前利潤為基數4利息4.1中長期貸款利率8%1—3年期含手續費2、建安費測算根據對各工程建筑指標的市場價格分析，預定該工程的單位本錢為700元/M2，即總本錢=120060*700=8404萬元。管理費用=8404*4%=336(萬元)不可預測費用=8404*5%=420(萬元)3、配套及相關費用測算序號工程面積〔m2〕單價小計〔萬元〕備注1小區綠化及相關配套1.1道路60030m2503001.2綠化90045m2807202前期及工程相關費用2.1規劃設計費用120060m2202401.2環保費用120060m24482.3垃圾處理費120060m21122.4質量監督120060m22242.5配套費120060m214016802.6人防費120060m2303602.7工程勘探200100m251002.8圖紙審核費8054萬元0.0025162.9工程監理費8054萬元0.032412.10測量費200100m22402.11占道費200100m21202.12放樣費200100m212026合計3821318元/m22.1.4銷售收入、銷售費用、營業稅及城建稅估算1、住宅銷售收入=115060*4000/10000=46024〔萬元〕2、銷售費用=46024×3%=1380〔萬元〕3、營業稅及城建稅=46024×5.1%=2347〔萬元〕2.1.5投資估算經計算工程投資總額：26727萬元。2.1.6計息資金估算根據工程開發方案、銷售方案和投資估算等情況，我們可進行以下指標分析：〔注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的因素比實際銷售的滯后時間未加考慮〕。1、計息資金金額根據項目運行的實際情況，工程在運行過程中工程款可分期支付，在支付工程啟動資金后，工程開盤后可用銷售回籠的資金維持工程的正常運行，計息資金按下面三局部考慮：〔1〕支付地價款7500萬元?！?〕項目啟動資金按建安本錢的30%估算，故工程啟動資金為2748萬元〔即9160*30%=2748〕。27〔3〕支付******公司整體轉讓價款2500萬元〔4〕支付配套費及人防費2040萬元故計息資金金額為14788萬元2、計息時間該工程從2006年10月獲取土地使用權出現資金流出開始，在不考慮內部認購的因素外，預計要到2007年10月工程開盤才有現金流入，預計到2021年10月，預計可實現銷售收入20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持工程的正常運行，故預計計息時間為24個月，即2年。貸款利息形成當期財務費用貸款利息=14788*8%*2=2366〔萬元〕282.2經濟效益分析主要分析結論工程能實現稅后利潤11356萬元。投資利潤率為43%。銷售利潤率25%。靜態投資回收期為2.4年。年投資利潤率為14%2.2.1靜態指標分析1、評價指標1〕銷售收入2〕稅前利潤3〕稅后利潤4〕本錢利潤率、投資利潤率、銷售利潤率2、稅金1〕營業稅及城建稅：按銷售收入的5.1%提取2〕所得稅：按稅后利潤的33%提取3、利息：按8%的年利率計算4、利潤分析該工程的投資收益及投資回報率見下表29投資收益估算表〔單位：萬元〕序號項目數額及百分比備注一銷售收入46024二投資總額26727三營業稅及城建稅2347稅率5.1%四稅前利潤16950五所得稅5594稅率33%六稅后利潤11356七投資利潤率43%八銷售利潤率25%十年投資利潤率14%為

從上表可以看出，該工程能實現銷售收入46024萬元，總投資額26650萬元，能實現凈利潤5518萬元，投資利潤率為14%，銷售利潤率為25%，年投資利潤率為14%。5、靜態投資回收期自2006年10月起到2007年9月，工程在運行過程中只有現金流出，沒有現金流入，累計凈現金流出量為14788萬元，到達凈現金流出量的頂峰，從2007年10月開盤銷售后開始有現金流入，凈現金流量出現正值，。故靜態投資回收期=累計凈現金流量/出現正值的年份-1+|上年累計凈現金流量|/當年凈現金流量=1.7年注：是在按方案100%銷售，現金流入時未考慮住宅提前內部認購因素和銀行按揭導致的滯后因素，現金流出按預計工程進度方案支付的情況下編制。302.3不確定因素分析主要分析結論盈虧平衡時的銷售量為70408㎡,銷售率為61%,銷售額為28163萬元。當地價為31萬/畝時,樓面地價為775元/㎡,地價款為9304萬元，預計總投資為28820萬元，在售價和本錢不變時，到達盈虧平衡時的銷售量為75922㎡,住宅銷售率為66%，銷售額為30369萬元。22.3.1盈虧平衡分析2由于房地產產品具有成片開發，整體生產的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將本錢作固定本錢、變動本錢進行分類，僅以總投資額作為計算根底。1〕、該工程銷售收入為46024萬元，住宅的總建筑面積為115060平方米，工程平均售價為4000元/平方米。設盈虧平衡時的銷售量為Q根據公式，投資總額=Q×單價×〔1-5.1%〕Q=26727×10000/[4000×〔1-5.1%〕]=70408〔m〕盈虧平衡時的銷售額=70408×4000/10000=28163〔萬元〕盈虧平衡時的銷售率=70408/115060=61%2〕、當樓面地價上升150元/平米，到達775元/平米，此時的地價3131.01萬元/畝，預計工程總投資為28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出到達盈虧平衡時的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬元，銷售率為66%。2.3.2.敏感性分析在前面的經濟效益分析是參考市場地價，銷售價格和開發本錢作客觀估計的根底上進行的，由于該工程中的地價將根據掛牌情況決定，地價的上下將對該工程的經濟效益產生較大的影響，故這里對以下幾種情況進行敏感性分析：〔1〕

住宅銷售均價和本錢不變時，地價按樓面地價50

元/平米的比例變動時的敏感分析，見地價敏感性分析表〔一〕；〔2〕當地價和本錢不變時，住宅銷售均價按120元/平米的比例變動時的敏感分析，見售價敏感性分析表〔二〕。32原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設計本施工組織設計是本著“一流的質量、一流的工期、科學管理〞來進行編制的。編制時，我公司技術開展部、質檢科以及工程部經過精心研究、合理組織、充分利用先進工藝，特制定本施工組織設計。工程概況：西夏建材城生活區27#、30#住宅樓位于銀川市新市區，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產開發開發，銀川市規劃建筑設計院設計。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設計使用年限50年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2;30#樓3824.75m2。室內地坪±0.00以絕對標高1110.5m為準，總長27#樓47.28m；30#樓47.28m?？倢?7#樓14.26m；30#樓14.26m。設計室外地坪至檐口高度18.600m，呈長方形布置，東西向，三個單元。本工程設計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內墻面除衛生間200×300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛生間200×200防滑地磚，樓梯間50厚細石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛生間門采用木門，進戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設計為節能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設計為磚混結構，共六層。根底采用C30鋼筋砼條形根底，上砌MU30毛石根底，砂漿采用M10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用M10混合砂漿砌筑MU15多孔磚；五層以上采用M7.5混合砂漿砌筑MU15多孔磚。本工程結構中使用主要材料：鋼材：=1\*ROMANI級鋼，=2\*ROMANII級鋼；砼：根底墊層C10，根底底板、地圈梁、根底構造柱均采用C30，其余均C20。本工程設計給水管采用PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝IC卡水表的管段明設計外，其余均暗設。本工程設計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設計照明電源采用BV－2.5銅芯線，插座電源等采用BV－4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。施工部署及進度方案1、工期安排本工程合同方案開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主體結構工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進行，于2005年7月1日前完成。具體進度方案詳見附圖－1〔施工進度方案〕。2、施工順序=1\*GB2⑴根底工程工程定位線〔驗線〕→挖坑→釬探〔驗坑〕→砂礫墊層的施工→根底砼墊層→刷環保瀝青→根底放線〔預檢〕→砼條形根底→刷環保瀝青→毛石根底的砌筑→構造柱砼→地圈梁→地溝→回填工。=2\*GB2⑵結構工程結構定位放線〔預檢〕→構造柱鋼筋綁扎、定位〔隱檢〕→磚墻砌筑〔＋50cm線找平、預檢〕→柱梁、頂板支模〔預檢〕→梁板鋼筋綁扎〔隱檢、開盤申請〕→砼澆筑→下一層結構定位放線→重復上述施工工序直至頂。=3\*GB2⑶內裝修工程門窗框安裝→室內墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內部清理→通水通電、竣工。=4\*GB2⑷外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原那么，屋面工程〔包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層〕結束后，進行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。施工準備現場道路本工程北靠北京西路，南臨規劃道路，交通較為方便。場內道路采用級配砂石鋪墊，壓路機壓。機械準備=1\*GB2⑴設2臺攪拌機，2臺水泵。=2\*GB2⑵現場設鋼筋切斷機1臺，調直機1臺，電焊機2臺，1臺對焊機。=3\*GB2⑶現場設木工鋸，木工刨各1臺。=4\*GB2⑷回填期間設打夯機2臺。=5\*GB2⑸現場設塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設單位引入現場；根據工程特點，設總配電箱1個，塔吊、攪抖站、攪拌機、切斷機、調直機、對焊機、木工棚、樓層用電、生活區各配置配電箱1個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機械均設置接零、接地保護。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內，由潛水泵進行送水。生活用水生活用水采用自來水。勞動力安排=1\*GB2⑴結構期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。=2\*GB2⑵裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線=1\*GB2⑴施工測量根本要求A、西夏建材城生活區17#、30#住宅樓定位依據：西夏建材城生活區工程總體規劃圖，北京路、規劃道路永久性定位B、根據工程特點及＜建筑工程施工測量規程＞DBI01－21－95，4、3、2條，此工程設置精度等級為二級，測角中誤差±12，邊長相對誤差1/15000。C、根據施工組織設計中進度控制測量工作進度，明確對工程效勞，對工程進度負責的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根據工程特點，平面布置和定位原那么，設置一橫一縱兩條主控線即27#樓：〔A〕軸線和〔1〕軸線；30#樓：〔A〕軸線和〔1〕軸線。根據主軸線設置兩條次軸線即27#樓：〔H〕軸線和〔27〕軸線；30#樓：〔H〕軸線和〔27〕軸線。B、主、次控軸線定位時均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標注在四周永久性建筑物或構造物上，施測完成后報建設單位、監理單位確認后另以妥善保護。C、控軸線沿結構逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、水準點：建設單位給定準點，建筑物±0.00相當于絕對標高1110.500m。=3\*GB2⑶根底測量A、在開挖前，基坑根據平面布置，軸線控制樁為基準定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據；根據結構要求，條基外側1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進行開挖。B、在墊層上進行根底定位放線前，以建筑物平面控制線為準，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。C、標高由水準點引測至坑底。=4\*GB2⑷結構施工測量A、首層放線驗收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務層主軸線豎身高以測的基準。B、施工層放線時，應在結構平面上校投測軸線，閉合后再測設細部尺寸和邊線。C、標高豎向傳遞設置3個標高點，以其平均點引測水平線折平時，盡量將水準儀安置在測點范圍內中心位置，進行測設。2、基坑開挖本工種設計地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據此特點，采用機械大開挖，留200mm厚進行挖工、鏟平。開挖時，根據現場實際土質，按標準要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機挖土。開挖出的土，根據現場實際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬運。人工開挖時，由技術員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機挖土應該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機械挖土,先發出信號，挖土的時候，挖掘機操作范圍內，不許進行其他工作，裝土的時候，任何人都不能停留在裝土車上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料磚：MU15多孔磚，毛石根底采用MU30毛石。砂漿：±0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層采用M10混合砂漿，五層以上采用M7.5混合砂漿。=2\*GB2⑵砌筑要求A、開工前由工長對所管轄班組下發技術交底。B、砌筑前應提前澆水濕潤磚塊，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫8－12mm。D、外墻轉角處應同時砌筑，內外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時砌筑又不留成斜槎時可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預埋拉結筋，每道不少于2根。F、接槎時必須將外表清理干凈，澆水濕潤，填實砂漿，保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設置2φ6鋼筋與構造柱拉結，具體要求見結構總說明。H、施工時需留置臨時洞口，其側邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設邊梁。4、鋼筋工程=1\*GB2⑴凡進場鋼筋須具備材質證明，原材料須取樣試驗，經復試合格前方可使用。=2\*GB2⑵鋼筋綁扎前應仔細對照圖紙進行翻樣，根據翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發技術交底，準備施工工具，做好施工的準備工作。=3\*GB2⑶板中受力鋼筋搭接，=1\*ROMANI級鋼30d，=2\*ROMANII級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內，下部鋼筋在支座1/3范圍內。=4\*GB2⑷鋼筋保護層：根底40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護層采用50mm×50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。=5\*GB2⑸所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質評資料及目檢記錄，驗收合格前方可進行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥進場后須做復試，經復試合格后由試驗室下達配合比。施工中嚴格掌握各種材料的用量，并在攪拌機前進行標識，注明每立方米、每盤用量。同時攪拌時，須車車進磅，做好記錄。=2\*GB2⑵澆筑前，對模板內雜物及油污、泥土清理干凈。=3\*GB2⑶投料順序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用局部長度的1.25倍，搗實砼的移動間距不宜大于振搗器作用半徑的1.5倍。=5\*GB2⑸砼澆筑后1晝夜澆水養護，養護期不少于7d，砼強度未到達1.2MPa之前不得上人作業。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標高、截面尺寸、平整度、垂直度應到達質量驗收標準，以滿足其鋼度，穩定性要求。=2\*GB2⑵模板支撐應牢固可靠，安裝進程中須有防傾覆的臨時固定措施。=3\*GB2⑶本工程選用851脫模劑，每撤除一次模板經清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用雙排架子防護，外設立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距1.5m，順水間距1.2m，間距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。=3\*GB2⑶為加強架子的穩定性，每七根立桿間設十字蓋，斜桿與地面夾角60o。=4\*GB2⑷為防止腳平架外傾，與結構采用鋼性拉接，拉接點間距附和“垂四平六“的原那么。=5\*GB2⑸外防護架用閉目式平安網進行封閉，兩平網塔接和網下口必須綁孔緊密。=6\*GB2⑹結構架子高出作業層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴密牢固并嚴禁探頭板。裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質監部門、建設、設計、施工單位四方參加的主體結構工程核驗收，對已完全體分部工程進行全面檢查、發現問題及時處理，去除隱患，并做好裝飾前材料、機具及技術準備工作。1、根據預算所需材料數量，提出材料進場日期，在不影響施工用料的原那么下，盡量減少施工用地，按照供料方案分期分批組織材料進場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應粘結牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應均勻一致，并應在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時，施工環境應清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必須枯燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，到達薄厚均勻，色調一致，外表光亮。墻面涂料基層要求現整，對縫隙微小孔洞，要用膩子找平，并用砂紙磨平。為了使顏色一致，應使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致外表不顯刷紋。樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內，加強養護4－5天后，才能進行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設計要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層外表應平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成R≥150mm圓角。3、本工程屋面材料防水，專業性強，為保證質量，我們請專業人員作防水層。4、原材料在使用前經化驗合格后才能使用，不合格材料嚴禁使用。11、水、暖、電安裝工程=1\*GB2⑴管道安裝應選用合格的產品，并按設計放線，坡度值及坡向應符合圖紙和標準要求。=2\*GB2⑵水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛生間閉水試驗不少于24小時。=3\*GB2⑶電預埋管路宜沿最近線路敷設，應盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工標準及質量評定標準。=4\*GB2⑷燈具、插座、開關等器具安裝，其標高位置應符合設計要求，外表應平直潔凈方正。=5\*GB2⑸燈具、插座、開關等器具必須選用合格產品，不合格產品嚴禁使用。=6\*GB2⑹做好各種絕緣接地電阻的測試和系統調整記錄，檢查配線的組序一定要符合設計要求。五、預防質量通病之措施本工程按優質工程進行管理與控制，其優質工程的目標體系與創優質工程的保證措施在本工程施工組織設計中做了詳述。本措施不再述。創優質工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標準嚴要求作業外，關鍵是防止質量通病。為此，提出防止通病的作業措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：=1\*GB2⑴、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強了在墻體厚度方向的連結，砌體的抗壓強度要高一些。=2\*GB2⑵、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：=1\*GB3①、水平灰縫不勻：標準規定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應小于8mm，也不應小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑外表，二是將塊體磚粘接成一個整體。標準中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強度。試驗研究說明，當水平灰縫為12mm時，磚砌體的抗壓強度極限，僅為10mm厚時的70－75％，所以要保證水平灰縫厚度在8－12mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？A、皮數桿上，一定將縫厚度標明、標準。B、砌磚時，一定要按皮數桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。C、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。D、要選磚，將過厚的磚剔掉。E、均勻鋪灰，務使鋪灰之厚度均勻一致。堅持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。=2\*GB3②砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。標準規定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80％，這是因為，灰縫的飽滿度，對砌體的強度影響很大。比方：根據試驗研究，當水平灰縫滿足80％以上，豎縫飽滿度滿足60％以上時，砌體強度較不飽滿時，要提高2－3倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？A、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。B、水平縫用鋪漿法〔鋪漿長度≤50cm〕砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。C、砂漿使用時，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時之內使用完畢。D、不可以干磚砌筑。淋磚時，一般以15％含水率為宜?！布s磚塊四周浸水15mm左右〕。=3\*GB3③注意砌磚時的拉結筋的留置方法：磚砌體的拉結筋留置方法，按設計要求招待。如設計沒有具體規定時，按標準執行。標準規定“拉結筋的數量每12cm厚墻放1根Ф6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長度從墻的留槎處算起，每邊均＜100cm，末端應有彎鉤〞見圖。標準還規定：“構造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設2Ф6拉結鋼筋，每邊伸入墻內＞100cm。2、預防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達不到砼強度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強度，使用不慎，都會掉楞掉角。而且有了掉角，修補十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在澆筑砼時增設防護鋼筋。=2\*GB2⑵踏步拆模時，立即以砂袋將踏步覆蓋?！菜啻蛴冕樋棿b砂〕既有利于砼養護，又可保護踏步楞角。3、樓梯弊端的預防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現象，一般發生在最上或最下一步踏步中。產生的原那么，一是建筑標高與結構標高不吻合。二是將結構標高誤為建筑標高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：=1\*GB2⑴仔細核查樓梯結構圖與建筑圖中的標高是否吻合。經查核與細致計算無誤后，再制作安裝模板。=2\*GB2⑵澆筑砼中，往往由于操作與模板細微變形，也會使踏步有稍話誤差。這一個誤差，要在水泥砂漿罩面時予以調整。為使罩面有標準。在罩面之前，根據平臺標高在樓梯側面墻上彈出一道踏步踏級的標準斜線。罩面抹灰時，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級高級寬就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出現踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細石砼或高強度水泥砂漿調整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進入室內。因此，堵腳手眼的工作萬不可無視、大意：=1\*GB2⑴將腳手眼孔內的砂漿、灰塵鑿掉，去除潔凈，灑水濕透眼內孔壁。=2\*GB2⑵將磚浸水濕透。腳手眼內外同時堵砌，絕不準用干磚堵塞。=3\*GB2⑶用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準用碎塊碴堵塞。=4\*GB2⑷砂漿必須飽滿〔最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實，刮平，灰縫要均勻、實心實意，不準不刮漿干塞磚塊〕。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點是L散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按變形的長短、高度〔板塊砼厚〕的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；=2\*GB2⑵砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設模塊，砼有足夠強度〔1.2Mpa〕后，撤除側模板，將預制瀝青砂漿板條貼粘在砼板塊側縫外表，接著澆筑第二塊板塊砼。集資或跳澆散水板塊。〔靠墻身處不支模板，直接將瀝青砂漿板條粘貼〕。=3\*GB2⑶當板塊砼都有了足夠強度后，再用加熱后的鐵鉻子，將縫處瀝青砂漿板條予以慰湯，使其縫隙深淺一致，交角平順。6、衛生間地面漏水的預防：=1\*GB2⑴現澆砼樓板：沿房間四周墻上翻150mm。=2\*GB2⑵找平層：施工前，清理面層須潔凈，并濕潤砼樓板外表，之后刷一層TG膠素水泥漿。=3\*GB2⑶找坡層用細石砼，并找出排隊水坡度，坡向地漏，要平整光潔。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水層：用一布四涂。但沿四周墻上150mm，遇向口時，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘結層：用1：20水泥砂漿厚≥20mm，沿墻四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度與坡向或做C20細石砼。7、管道根部的滲漏預防：=1\*GB2⑴、澆筑鋼筋砼樓板，用時準確地將位置、尺寸預留樓板管道孔?；蚵裨O預留套管。=2\*GB2⑵、如為預留孔洞時，要預留萬不可事后鑿孔或擴孔。如為預留套管進，位置一定要準確。套管要焊上止水鋼環。=3\*GB2⑶、預留孔洞的模盒或套管一棕要與樓板的模板固定防止錯位。澆筑砼時派專人看護，以利及時修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按設計要求進行或建議甲方按上述“地面漏水防預“中所提做法處理，但防水層必須沿套管或給排水管上翻150mm并與管子貼粘牢固。=5\*GB2⑸、如為預留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對預留洞要用與樓板同標號的砂漿〔或1：2－1：2.5的水泥砂漿等〕填實、搗固，使其與砼結合密實，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面時，切切注意地面排水坡度與坡向。8、門窗固定用木磚的改良：

木門傳統的固定方法是：用釘子將木門框固定在預先埋設在磚內的木磚上。每邊固定點不少于2處，間距≯1.2m。這種傳統做法的弊端是：木磚容易松動，木磚漏留，木磚大小倒放等，致使門窗的安裝質量受到影響。改良方法是以用C20砼制成120mm及240mm的預制塊，內預埋木磚。=1\*GB2⑴、木磚埋入預制塊模具前，須以防腐處理。=2\*GB2⑵、120預制塊用于370墻及120墻中。240預制塊用于240墻中。9、塑鋼窗之固定：=1\*GB2⑴、塑鋼窗與墻體的固定用連接點的設置：距框角≯180mm；間距≯600mm。眼下存在的問題是：設置連接點缺乏，甚或漏設，這不僅影響門窗板動不穩，更有甚者會影響日后擦窗人的生命平安。為此，日后一定要按圖示之要求設置固定杠用連接點。=2\*GB2⑵、連接點的釘固方法：墻體砌筑時，將C20砼預制塊，不管磚墻、砼墻、加氣塊墻、都用射釘將鐵板連接條釘在墻上，更有將普通鐵釘釘在墻上者，都是極不平安，極不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定門窗框用的連接鐵板與釘接：=1\*GB3①、連接鐵板條：其規格為：〔長×寬×厚〕≥140mm×20mm×1.5mm射釘規格為：〔直徑×長〕≥3.7mm×42mm或金屬脹錨螺栓：〔直徑×長〕≥8mm×65mm施工中，常常見到連接鐵板條規格過小〔厚不到1mm〕，甚至有的用0.5mm的鍍鋅鐵皮剪成條狀做連接鐵板條用，用直徑4mm的螺釘固定連接鐵板條，都不是妥的，或直接用鐵釘釘更為不妥。=2\*GB3②、連接鐵板條與塑鋼之連接，用塑鋼抽芯鉚釘，其直徑≥5mm，不用5mm螺釘或4mm的自攻螺絲。=4\*GB2⑷、預防塑鋼與鐵制連接鐵板條之間的電偶腐蝕L：為了防止塑鋼和連接鐵板條之間的電偶腐蝕，采取以下措施：=1\*GB3①、采用鍍鋅鋼板制作連接鐵板條。=2\*GB3②、或將連接用鐵板條與塑鋼之間用塑料膜隔開。=3\*G