保定市商業地產市場專題調研報告

知己知彼，百戰不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼不知己，每戰必敗。

——《孫子兵法》

一切經濟行為都是建立在市場之上，房地產也不例外。我們可以了解一下，房地產開發的流程為：地塊的招拍掛----開發商拿地----產品規劃設計----項目開工建設----項目銷（預）售----房屋交付----物業管理。任何一個環節都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現狀分析市場目前的供求關系、客戶偏好了解產品的發展方向，再通過綜合分析判斷市場走向。序言目錄第一章保定市基本概況第二章保定市商業地產發展現狀第三章保定市商業地產調研分析（一）、保定市商業地產租賃市場（二）、保定市商業地產銷售市場第四章保定商業地產發展趨勢展望保定市位于河北省中部，地處首都南大門，與北京、天津三足鼎立，坐擁經濟核心區域優勢，素有“京畿首善之地”的美稱；市中心距北京140公里、天津145公里，石家莊125公里，地處京津冀三角腹地。1-1保定市基本概況----區位環境首都南大門，區位優勢明顯1-2保定市基本概況----歷史沿革保定歷史悠久，是堯帝的故鄉，春秋、戰國時期燕、中山就在境內建都，具有三千多年歷史，保定之名，寓保衛大都、安定天下之意，大都及北京。中華人民共和國成立前夕，河北省人民政府在保定建立，保定為省會和直轄市1958年5月，省會遷天津1966年5月，省會由天津遷回保定1968年2月，省會遷石家莊1994年12月，保定地區與保定市合并，為省轄市歷史古城，經歷數次變遷1-3保定市基本概況----行政人口人口大市，發展潛力巨大行政區劃類別：省轄市4市（定州市、涿州市、安國市、高碑店市）；3區（南市區、北市區、新市區）；18縣（清苑縣、滿城縣、唐縣、易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、望都縣、淶水縣、高陽縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣）；另設高新技術產業開發區、白溝新城。市域面積

2.21萬平方公里建成區面積：目前96.8平方公里，規劃面積120平方公里；人口全市總人口近1119.44萬，市區人口為110萬人，是河北省人口最多的市之一。1-4保定市基本概況----市政交通公路交通網絡發達，鐵路建設快速發展與京津的一體化能力逐步增強全市已初步形成了以保定市為中心向外輻射，以“五縱四橫”為骨架，以縣鄉公路為支脈，四通八達的公路交通網絡；鐵路：現有京廣鐵路，京石客運專線，另外津保城際鐵路近期將運營通車（2013年8月），還有規劃中的京石城際鐵路；航空：共享北京、天津、石家莊機場。1-5保定市基本概況----經濟概況2012年生產總值完成2690億元，年均增長12%。財政收入完成311.3億元，是2007年的2.6倍。民營經濟增加值完成1848.4億元、增長83%。經濟穩步發展，人均GDP跨入萬元時代，房地產進入快速發展期數據來源：保定2006-2012年年鑒數據來源：保定2006-2012年年鑒800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主數量與質量并重平穩發展以質量為主數量與質量并重緩慢發展綜合發展型人均GDP與房地產發展關系高速發展期房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區的人均GDP決定了該地區房地產市場的不同發展階段。目前處于快速發展的初始階段。1-6保定市基本概況----城市發展保定規劃“北跨、南進、東拓、西優、中提”的空間發展戰略，均衡提高整個保定地區的綜合實力北跨：拓展空間，打造中國電谷南進：融合清苑，共建汽車產業園東拓：依托高鐵車站，戰略空間蓄勢待發，與白洋淀區一體化打造新興功能拓展區西優：鼓勵清潔生產，綠色產業中提：突出歷史文化，提升現代文化2012年國務院批復的《保定市城市總體規劃（2011-2020年）》中指出，保定未來八年發展方向：主要向北發展，南部聯合清苑協調發展，東部結合高鐵站場適度發展，西部優化發展。此外，加大舊城改造力度，加強城市基礎設施建設，搬遷或改造污染嚴重以及對城市安全構成威脅的工廠與倉庫。（向東重點發展高鐵及其站場、向北重點發展中國電谷區、向西重點發展體育教育新區，向南重點完善汽車產業區）1-7保定市基本概況----行政區劃本案所處的高開區，54個國家級高新區之一，是保定市區發展擴張的主要區域，地區發展潛力無限南市區：保定府的發源地，舊城改造項目較多，城市改造難度頗大；新市區：面積接近市區面積的1/2，是保定市政治、經濟、文化、科技中心；北市區：是保定各類高校、科研院所的聚集地，區內民營經濟較繁榮發展；高開區：中心科技園、西區工業園、東區大學城“一區三園”的格局。高開區北市區南市區新市區各板塊功能比較行政區交通配套商業教育市政北市區公交便利，路網發達完善商業中心系統完善，較知名學校駐齊全新市區路網較發達較完善社區底商較為完善政務中心南市區路網較發達較完善社區底商中、小學較齊全高開區路網發達不太完善路邊便利店小學一般1-8保定市基本概況----分析總結保定是國家級歷史文化名城，京津冀城鎮群中的重點城市，先進制造業和現代服務業基地；保定“北跨、南進、東拓、西優、中提”的空間發展戰略，將均衡提高整個區域的綜合實力；快速交通體系的完善，及眾多科技園、工業園的建立，將極大限度吸引實力雄厚的企業落戶保定，促進地區經濟快速發展，同時為地區房地產市場帶來大量的購房需求；本案所處的保定高開區，是保定市區發展的主要區域，受地區政府及高新企業的重點關注，擁有巨大的發展潛力。目錄第一章保定市基本概況第三章保定市商業地產調研分析（一）、保定市商業地產租賃市場（二）、保定市商業地產銷售市場第四章保定商業地產發展趨勢展望第二章保定市商業地產發展現狀上世紀七十年代，零售業初具規模在上世紀七十年代，保定的零售業已經初具規模，從東西大街、南大街、城隍廟街、督署大街到西關南關，都曾是繁華的商業區，天華市場、濟善商場（俗稱馬號商場）、普育商場（城隍廟）為商業集中區。零售業從散戶向密集型成功轉型。上世紀九十年代，零售業的跨越時代上世紀九十年代，裕華路段保定商場、保定百貨大樓的繁榮發展起到引領保定銷售業新時代的作用。隨著零售業發展水平的提高，行業生產要素逐漸由勞動密集向典型的資金密集轉移。2-1保定市商業地產發展現狀----發展回顧保定市商業歷經“初具規模”到“勞動密集”再到“資金密集”的歷史飛速發展進程。“四大商圈”共同完美演繹保定商業發展現狀保定市四大商圈：大世界、時代商圈(百花西路與朝陽南大街)保百、鐘樓商圈(裕華西路與蓮池南大街)先天下、保百商圈(復興路與朝陽大街)火車站商圈(建華大街與裕華路)叁、先天下保百商圈壹、大世界時代商圈肆、火車站華商圈貳、保百鐘樓商圈2-2保定市商業地產發展現狀----商圈分布商業規劃購物中心+金融+餐飲+生活配套商業概況服裝、金銀珠寶、鞋包、餐廳、化妝品、電子數碼產品交通107、108、106、25、11專線、11、19、306、313、59、60、104、23、311人流百花西路與朝陽南大街路口80人/分，460人/5分車流百花西路與朝陽南大街路口60輛/分，320輛/5分大型商場茂業百貨負一層超市，一層皮鞋、金銀珠寶、化妝品、電子數碼產品，二層女裝、女包、餐廳、美發，三層少女裝、內衣、家居服、銀飾，四層運動戶外、商務男裝，五層羽絨服、童裝、床上用品時代商廈負一層家用電器、陶瓷餐具、車飾、自行車、美食廣場，一層煙酒，新天地負一層大排檔、食品，一層金銀珠寶、化妝品，二層女裝，三層運動戶外，四層男式正裝業態比例購物中心3家13%、休閑娛樂2家約占8%、餐飲類5家約占21%、金融類3家約占13%服裝類4家約占17%、其他6家約占26%租金區間門市約84元/㎡/月—105元/㎡/月。攤位約21元/㎡/月—30元/㎡/月商業運營狀況品牌專賣店流水約3000元/天-6000元/天，普通攤位流水約500元/天-2000元/天居民收入狀況100人調查顯示：1500元/月—6000元/月居民消費需求食品占5％—20％，服裝20％—40％，娛樂10％，日用品3％，其他10%恩格爾系數青年與中年0.2—0.5，老人0.6—0.82-3保定市商業地產發展現狀----大世界時代商圈大世界、時代商圈基本數據調研匯總先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市大世界、時代商圈特色分析以大世界、時代、新天地百貨等為代表；是市區居民主流消費地，定位中高端經歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛；附近將有萬博商貿廣場、萬達商貿中心、燕趙國際等高端新項目出現，整個新市區商圈處于逐步提升的過程之中屬于新興商業區是中高端消費人群消費目的地。主流消費區域，客流旺盛，萬博廣場、茂業百貨進入正在逐步提升完善商圈

2-3保定市商業地產發展現狀----大世界時代商圈商業規劃裕華西路與蓮池大街至天威路五金店為主，餐飲為輔。裕華路與蓮池大街到東風路服裝門市為主，餐飲和其他娛樂與生活日用品為輔。裕華路與蓮池大街到長城大街服裝為主，餐飲與娛樂休閑為輔。裕華路與蓮池大街到永華大街服裝為主，金銀珠寶與休閑娛樂為輔。商業概況服裝、金銀珠寶、鞋包、餐飲、化妝品、五金、電子數碼交通32、19、3、12、1大站快車空調、4、8、1、102空調、27空調人流裕華西路與蓮池南大街路口95人/分、500人/5分車流裕華西路與蓮池南大街路口60輛/分、310輛/5分大型商場北國商城一層化妝品、金銀珠寶、休閑裝，二層男女時裝，三層運動戶外、家用電器鐘樓商廈負一層超市、蛋糕房，一層電子數碼、金銀首飾、家用電器，二層服裝、內衣、鞋帽業態比例總528家：服裝252家占47%，五金83家占15%，餐飲54家（包括連鎖如KFC等）占10%，電器20家占3%，理發店12家占2%，花店4家占0.7%，眼鏡名表12家占2%，煙酒13家占2%，藥房12家占2%，金銀珠寶15家占2%，鞋包42家占8%，娛樂7家占1%，電子數碼13占2%，其他17家占3.3%。租金區間鐘樓以北51元/㎡/月-81元/㎡/月，鐘樓以西60元/㎡/月-102元/㎡/月，鐘樓以南36元/㎡/月-105元/㎡/月，鐘樓以東66元/㎡/月/-150元/㎡/月商業運營狀況品牌專賣店流水約4000元/天—6000元/天，非品牌專賣店流水1000元/天—2500元/天居民收入狀況100人調查顯示：2500元/月—30000元/月居民消費需求日用品與食品占10%—20%，服裝與娛樂30%—50%，其他10%恩格爾系數青年與中年0.2—0.4，老年0.6—0.82-3保定市商業地產發展現狀----保百鐘樓商圈保百、鐘樓商圈基礎調研數據匯總保百大樓北國商城裕華金街商業大廈總購頤高數碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華電腦城財滿街先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈2-3保定市商業地產發展現狀----保百鐘樓商圈保百、鐘樓商圈特色分析以傳統百貨業為核心，品種齊全，定位中端，日常消費為主；客群呈年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客群主要消費地；已出現市場細分，如國美、電子城、茶葉城等專業市場；保定市最古老的商圈消費者認知程度高。以傳統百貨為核心；客戶呈現年輕化、外地話趨勢；市場劃分明確商業概況金銀珠寶、化妝品、名牌鞋包、名牌服裝、名車、名表、眼鏡、餐廳、電影院、電玩城、超市交通310、313、35、55空調、60、33、38、29、30空調、游1空調、102空調人流復興路與朝陽大街路口每分鐘人流量71人車流復興路與朝陽大街路口每分鐘車流量54輛大型商場保百購物廣場北座一層金銀珠寶、化妝品、鞋。二層名牌服裝、名牌包。三層童裝、品牌內衣、孕婦孕嬰用品、羊毛衫、家用床品、淑女裝。四層名牌女裝、商務休閑男裝、皮鞋、腰帶、襯衣保百購物廣場南座負一層KFC。一層超市、進口食品、肯德基、必勝客。二層超市、美食城。三層休閑服裝、運動戶外、家用電器、殘疾用品、辦公用品。四層停車場、休息室北國先天下一層男士正裝、名車、名表、金銀珠寶、化妝品、名牌包、鞋。二層品牌內衣、淑女裝、貴婦裝、老年人服裝、美發。三層男士休閑西裝、皮鞋、皮包、皮帶、干洗店、男士商務用品。四層數碼用品、戶外用品、背包。五層育嬰用品、兒童玩具、童裝、工藝品、家居用品、健身器材、家電。六層電玩城、美食城、電影售票、咖啡廳。七層電影院、正餐廳業態比例總55家。煙酒5家占9%，酒店8家占14%，飯店9家（包括KCF必勝客連鎖店）占16%，KTV3家占5%，服裝專賣店15家占27%，大超市1家2%，化妝品（包括1個美容院）4家7%，金銀珠寶4家占7%，咖啡廳2家占3%，茶社3家占5%，其他3家占5%租金區間120元/㎡/月—180元/㎡/月商業運營狀況普通店鋪流水1000元/天—2000元/天居民收入狀況100人調查顯示：2500元/月—25000元/月居民消費需求娛樂吃飯占25%—45%，食品日用品占5%—20%，其他10%恩格爾系數青年與中年0.15—0.3，老年0.5—0.72-3保定市商業地產發展現狀----先天下保百商圈以先天下、保百為代表，其認知度高、業態完善、檔次高先天下、保百商圈特色分析2-3保定市商業地產發展現狀----先天下保百商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海先天下購物中心先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈以保百購物廣場、先天下購物中心為代表；保百購物廣場是目前市場上最高端的綜合性商場；認知度高，設施及裝修檔次較高；商圈內商業正處于起步階段，但發展迅速；主要客群為中高端消費人群。以先天下、保百為代表，其認知度高、業態完善、檔次高商業概況服裝、鞋、電子數碼、餐飲、娛樂交通104、304、107、301、16、2、18、15專線、19、16專線、1大站快車空調、4、32、1、105、15、21、22、14、31、5人流建華大街與裕華路路口每分鐘人流量34人車流建華大街與裕華路路口每分鐘車流量61輛大型商場銀座負一層超市。一層金銀珠寶、化妝品。二、三層女裝。四層品牌運動戶外華創負一層超市。一層電子、服裝、鞋。二層服裝、餐飲、化妝品。三層餐飲、娛樂業態比例總134家。文體用品8家占6%，電子15家占11%，藥店6家占4%，服裝23家占17%，娛樂7家占5%，酒店12家占9%，餐飲20家占15%，洗浴3家占2%，保健8家占6%，五金店4家占3%，理發店4家占3%，商品批發門市3家占2%，婚慶6家占4%，便利店15家占11%，其他3家占2%。租金區間1.8元/㎡/天—3.3元/㎡/天商業運營狀況普通門店流水300元/天—1000元/天居民收入狀況100人調查顯示：1500元/月—6000元/月。居民消費需求娛樂吃飯30%—40%，日用品與食品10--15%，其他10%。恩格爾系數青年和中年0.3—0.45，老年0.7—0.8.2-3保定市商業地產發展現狀----火車站商圈火車站商圈基礎調研數據匯總鑫龍灣商貿城建華大廈金玲百貨新業批發建興百貨2-3保定市商業地產發展現狀----火車站商圈商圈發展較早，以批發為主，檔次較低；以鑫龍灣商貿城、新業批發市場為代表；商圈內氣氛一般，檔次較低；主要客群為外地批發商戶。火車站商圈特色分析先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈交通方便，但檔次較低，本地客群消費極少序號商圈名稱商業形態特征單個建筑體量商業檔次消費群特點運營時間1先天下、保百商圈大型商業項目小型商業項目1.5-2萬平米左右高檔市區消費者郊縣消費者多為2000年以前，其中保百廣場2010年后升級改造；先天下2011年2保百、鐘樓商圈大型商業項目小型商業項目1.5-2萬平米左右中高檔市區消費者郊縣消費者多為2000年以前3大世界、時代商圈中型商業項目小型批發市場2萬平米左右中檔以市區本地消費者居多多為2000年以后4火車站、華創銀座商圈小商品批發市場大型商業項目1萬平米左右中低檔本地及郊縣2000年以前其中銀座為2013同一性經多年發展，商業業態不斷完善；大多商業項目初期操作不規范；個別商業項目只租賃不出售；商業物業管理正逐漸完善。差異性先天下、華創銀座等高端商業興起；火車站商圈是小商品批發市場，因此處于保定低端商業市場的地位。第一級第二級第三級2-4保定市商業地產發展現狀----對比分析四大商圈三級市場，高、中、低端業態不斷完善生活改善型需求占到48%娛樂類僅占到9%生活改善型需求占到63%娛樂類僅占到1%保百、鐘樓商圈業態配比分析餐飲：10%服裝：45%鞋包：8%提袋率：70%大世界、時代商圈業態配比分析餐飲：22%服裝：17%休閑娛樂：9%提袋率：48%生活改善型需求占到52%娛樂類僅有5%生活改善型需求占到66%娛樂類僅有5%服裝：24%餐飲：15%酒店：13%煙酒：14%先天下、保百商圈業態配比分析提袋率：43%餐飲：15%服裝：17%電子產品：11%酒店：9%提袋率：15%火車站、華創商圈業態配比分析從生活改善型需求和提袋率間接體現人們生活水平與訴求，保定商業需以提高客群需求質量以及逐步提升客群文化娛樂為前景2-5保定市商業地產發展現狀----客群訴求保定商業從上世紀七十年代開始至今，一直伴隨著學習和模仿的影子，我們必須能打破傳統購物模式，開創4.0體驗式商業購物新生活體驗式商業ShoppingMall百貨大樓供銷社商業4.0版本（休閑、度假、購物、娛樂）多業態集合漸成風尚一站式購物中心（零售業最高形態）目前占據我國各地市場主流計劃經濟的城市地標有些仍在堅守商業地位計劃經濟的供貨寵兒已遠離歷史舞臺商業2.0版本商業3.0版本商業4.0版本2-6保定市商業地產發展現狀----運營模式商業1.0版本2-7保定市商業地產發展現狀----發展趨勢體驗商業、合理布局、文化特色、標志建筑將引領未來商業發展趨勢一：體驗型商業模式將大行其道消費是物質和精神的雙重滿足，休閑比購物更重要。趨勢二：商業規劃更倡導街坊式布局可分可合的商業街，能將街道、廣場、景觀與購物融為一體。趨勢三：商業定位注重挖掘地方文脈商業不能忽視本土經濟水平和地域特色，挖掘文化更易成功。趨勢四：重視商業地產城市景觀功能打造城市標志性建筑，能得到政府更多支持，吸引消費者。保定雖屬于三線城市，但經過多年的商業發展，已經形成集批發零售、低端、中端、高端市場較為齊全的商業形態；高端市場方面既有以先天下、華創銀座為代表的新興代商城，也有以保百廣場為代表的老商城升級改造型商城；中端市場方面主要以保百商廈、鐘樓商廈、時代商廈等為代表；低端市場方面以火車站批發市場為主；大型的商業項目有深厚的品牌優勢與專業管理團隊為基礎，并有強大的戰略合作有伴支持（大型商業中的主力店）；現今大型商業地產經營紛繁復雜，競爭日趨激烈，已知的四大商圈因商圈規模、區位優勢、品牌維護、檔次明確且互補等因素，已漸漸形成一個整體的商業鏈條，不易撼動。目前保定商業市場均已綜合性商業為主，缺乏產品差異化及商業文化產業新鮮血液的注入。2-8保定市商業地產發展現狀----分析總結綜合性商業整體鏈條已經形成，目前市場缺乏新型特色差異化產品，唯以差異化、特色化、專業化、體驗化等新模式才能迅速切入商業市場目錄第一章保定市基本概況第二章保定市商業地產發展現狀第三章保定市商業地產調研分析（一）、保定市商業地產租賃市場（二）、保定市商業地產銷售市場第四章保定商業地產發展趨勢展望百世開利華創商務國貿大廈凱悅國際佰盛國際興遠現代城恒通財富世紀大廈發展大廈同美酒店3-1保定市商業地產租賃市場----區位分布保定市公寓寫字樓租賃多集中于朝陽大街兩側朝陽大街名稱業態概況租金情況百世開利大廈寫字樓市內最早的寫字樓之一，兩部電梯，獨立衛生間，位置優越，出租率較高，5-8層辦公，9-18層寫字樓。30元/㎡/月國貿大廈寫字樓出租情況不錯，公共衛生間32元/㎡/月華創商務中心公寓、寫字樓、商業街今年十月份正式開交房，現在已有向外租房者35元/㎡/月凱悅國際寫字樓出租率達80%以上，物業一般。35元/㎡/月世紀大廈寫字樓地理位置優越，公共衛生間22元/㎡/月發展大廈寫字樓位于高區核心區位，地理位置優越，公共衛生間30元/㎡/月朝陽財智中心LOFT寫字樓高區核心區位，LOFT的產品特色使租金水平提高，整體體量不大，只有4層，樓上為法院宿舍樓30元/㎡/月同美酒店酒店式公寓高區核心區位，酒店公寓為主，少量寫字樓，區域認可度較高33元/㎡/月興遠現代城公寓區域認可度較高，出租率相當高28元/㎡/月恒通財富中心寫字樓酒店式公寓36元/㎡/月佰盛國際公寓公寓保定較早的商住公寓，辦公與自住各占一半22元/㎡/月保定市公寓寫字樓租賃市場概況3-1保定市商業地產租賃市場----物業概況注：紅色字體為較高租金物業，藍色字體為較低租金物業。從區位上看，保定市核心商務區集中在朝陽大街一帶（南至保定市政府，北至電谷酒店）；從出租率看，百世開利、恒通、興遠現代城等項目整體出租率與市場認知率較高，但它們不是純粹的辦公項目；從租金上看，保定大部分公寓、寫字樓租金都在30元/㎡

/月左右，其中華創、凱悅國際、恒通財富中心由于市場知名度高、酒店式服務造成租金較高，達到35元/㎡

/月，佰盛國際公寓由于商住不分、物管較差造成租金較低，為22元/㎡

/月；保定投資、辦公客群對公寓、寫字樓沒有嚴格區分；LOFT的產品形式既在前期加快了銷售速度，又在后期提高了整體租金水平。保定公寓寫字樓租賃市場商住不分、物業水準是影響租金的主要因素3-1保定市商業地產租賃市場----租賃小結3-2保定市商業地產銷售市場----區位分布茂業中心鴻悅國際永豐東方廣場炫彩SOHO紫御公館華創廣場鑫豐國際康泰國際未來石項目地塊褔堡秀域中央時區水晶國際智慧城萬博廣場中金壹號金街未來像素世紀名座主要在售商業項目分布：東湖片區、保定老商圈、高開區東湖片區：隨保定市東移北擴發展戰略、東湖優先注水等發展的優勢資源保定老商圈：萬博、茂業在原商圈基礎加以升級，滿足投資客群的需求。高開區：朝陽大街與天鵝路交口至英利三期（朝陽大街與北三環交口），包含植物園、工業產業園、多個住宅區等人流密集區和辦公區，但是區域內缺乏商業氣氛。名稱物業類型均價開盤時間項目地址紫御公館住宅、寫字樓待定待定騰飛路與鳳棲街交口未來像素商住、公寓、商鋪精裝6200/㎡預計5月20日七一東路交東三環炫彩soho商住、公寓、商鋪精裝5700/㎡毛坯4700/㎡11年6月東三環與騰飛路交叉口東側東湖世紀名座公寓、寫字樓、商業3600元/㎡12年9月項目位于北市區鳳棲街中博國際廣場酒店式公寓待定待定七一路卓正酒店西側永豐東方廣場公寓、寫字樓、商鋪6500/㎡—8500/㎡預計13年6月裕華路客運中心斜對面中金一號金街商鋪25000/㎡09年11月鑫豐家具城東側鴻悅國際商住、公寓、商鋪6500/㎡12年9月天威西路交朝陽大街東南角農商創業中心商業綜合體待定待定農大農貿市場東北沿南二環酈城商業廣場多層商業14000/㎡13年4月開始出售七一路交恒祥北大街南行100米路東水晶國際商務寫字樓待定待定七一路行政大廳西側茂業中心綜合體待定預計13年6月開盤茂業百貨一層萬博廣場建筑綜合體不出售已開始招商東風路與朝陽大街交口鑫豐國際商住兩用公寓5430元/㎡12年9月恒祥大街交北二環東行800米路北褔堡秀域商住、公寓、商鋪6350/㎡11年復興路交朝陽大街西行100米，項目位于保廣北側康泰國際5A智能寫字樓7800/㎡12年11月復興路交翠園街東南智慧城商住待定待定翠園街交云杉路西南側電谷中央時區公寓、寫字樓、商業5500-6000/㎡預計6月20日朝陽大街西側、電谷北側3-2保定市商業地產銷售市場----物業概況

位置商業體量運營公司

概況未來石七一路交東三環（東湖片區）30萬㎡宜佳旺商貿公司（隆基泰和旗下商貿公司）B2為停車場；B1為超市；1F、2F主要為：高端品牌旗艦店、大型百貨等；3F、4F主要為：品牌童玩、特色餐飲、KTV、百貨以及家居家飾等。五樓以健身、休閑、動漫樂園、婚慶美容、SPA等娛樂配套為主，并且融入了海盜船、摩天輪等娛樂元素。茂業中心

東風路交朝陽大街西南角（朝陽大街片區約6萬㎡自營地下2-4層為停車上和設備層，地下1層為超市，首層至七層為商場，八層、九層為電影院華創廣場

裕華路交恒祥大街西北角（裕華路片區）16萬㎡銀座集團商業運營公司13年4月28日開始營業，業態分布為：

B2為停車場、B1為銀座超市、西區全部為銀座百貨、東區1F名品街F2時尚界F3餐飲娛樂影院萬博廣場

東風路交朝陽大街東北角（朝陽南大街片區）21萬㎡

自營

B2B3為停車場B1為沃爾瑪超市F1精品零售F2男女服飾F3戶外休閑F4家居用品F5影音院線F6美食、淘寶城為未來生活區在售綜合體項目主要分布在東湖片區和朝陽南大街片區，且商業部分全部自持；茂業、華創、萬博三個項目都依托老保定商圈發展；未來石商業運營公司一般、人口少、消費弱，只依靠河大、保定學院等學校，發展堪憂；華創以銀座品牌招商較成功，但商業街體量小，業態不齊全，導致開業后，客流量較少；萬博以建筑最高、體量最大、主力店量身定制等優勢簽約沃爾瑪、百盛、萬達院線等一線品牌，為后期招商工作鋪墊基石。知名運營公司、主力店定制、良好業態分布都將商業項目成功的關鍵3-2保定市商業地產銷售市場----綜合體對比項目位置北市區七一路以南，鳳棲路以東，十七中對面。開發商保定隆基泰和房地產開發有限公司交通狀況4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交線路占地面積25畝設計單位日本MAO建筑士事務所建筑面積8萬㎡項目性質精裝公寓、寫字樓、主題商業開盤時間暫定5月17日施工進度暫時未見動工公寓層高3米裝修程度公共部分精裝修，公寓精裝修，送家電寫字樓層高3.7米公寓層數28層寫字樓層數25層戶型面積范圍公寓主力面積由34㎡、45㎡、54㎡組成；寫字樓主力面積由50-800㎡組成，可自由分割公寓均價6200元/㎡寫字樓均價未定公攤面積28%電梯數量公寓部分6部電梯、寫字樓部分6部電梯。商業劃分一層、二層為商業部分，自營；優惠方式認籌享受99折優惠外部配套東湖景區、諾亞健身中心、河北大學、保定學院、保定廣播電視大學、教育部直屬全國十所重點中學之一、保定外國語學校，洪金寶影視學校、唐人木藝3-2保定市商業地產銷售市場----東湖片區項目信息未來石二期----未來像素優勢1、憑借東湖區域發展優勢仍延續未來石給人耳目一新的外觀感覺；2、緊鄰東部高校區，借助學校對周邊經濟的帶動能力發展；3、公寓繼續以小戶型、低總價的方式入市。劣勢1、由于未來石的強銷政策導致投資客對東部投資項目的疲態；2、東部住宅項目進展緩慢；3、體量較小，須依托周邊大型商業業態。項目總結未來石二期----未來像素內外部交通方便，項目體量較小，配以強銷政策，銷售情況一般3-2保定市商業地產銷售市場----東湖片區項目位置七一東路東沿，民營科技產業園內開發商河北華中房地產開發有限公司交通狀況4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交線占地面積20畝開盤時間11年9月交房時間13年12月建筑面積10萬平米項目性質精裝公寓商業容積率7.4日施工進度項目封頂，準備做內外裝修公寓層高2.9米裝修程度公共部分精裝修，公寓精裝修價格層差無公寓層數32層銷售量90%戶型面積范圍公寓主力面積由40-100㎡組成公寓均價毛坯均價4700元/㎡精裝修均價5730元/㎡公攤面積25%商業劃分1F-4F裙房部分為商業優惠方式無優惠外部配套東湖景區、諾亞健身中心、河北大學、保定學院、保定廣播電視大學、教育部直屬全國十所重點中學之一、保定外國語學校，洪金寶影視學校、唐人木藝項目信息炫彩SOHO3-2保定市商業地產銷售市場----東湖片區優勢1、較早進入高鐵區域，屬高鐵片區內第一批商業項目；2、地處于民營科技產業內部，企業資源較豐富；3、華中品牌優勢吸引高端人群。劣勢1、周邊商業氣氛較差，離七一路較遠；2、工程進度緩慢；3、層高太低(2.9米)，同一時期未來石層高3.2米；4、此案仍以住宅的口吻銷售。項目總結炫彩SOHO華中地產首個公寓項目，借勢品牌優勢及高端客源搶占市場，但由于定位偏高、施工緩慢、層高太低等因素導致銷售不佳3-2保定市商業地產銷售市場----東湖片區項目位置東風路與朝陽大街交叉口西南角開發商保定茂業地產開發有限公司交通狀況11、3、25、57、59、60、104、106、107、108、301路等公交線路占地面積17畝土地性質50產權，綜合用地建筑面積14.4萬㎡項目性質寫字樓、大型百貨商業開盤時間暫定13年6月施工進度項目主體已封頂寫字樓層高3.8米裝修程度公共部分精裝修物業公司崇德物業商業層數B1-9F寫字樓層數10F-45F戶型面積范圍寫字樓主力面積由50-1500㎡組成，可自由分割交房時間14年5月價格未定電梯數量12部高速電梯電梯數量公寓部分6部電梯、寫字樓部分6部電梯。商業劃分B1-9F為商業部分；自營優惠方式暫無優惠，準備6月底開盤。外部配套中銀大廈、百世開利、建設銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、新天地百貨、大世界商業城、時代商廈、茂業百貨、萬博廣場項目信息茂業百貨燕趙國際金融服務中心3-2保定市商業地產銷售市場----老保定商圈優勢1、位于保定政務核心、商務核心區域2、臨城市主要干道，交通極為方便3、周邊商業配套完善，商業氣氛濃郁4、處于保定老商圈以內，人流密集劣勢1、周邊商業雜亂，有礙寫字樓良性發展2、茂業中心與茂業百貨距離太近，容易造成同產品之間的惡意競爭3、寫字樓與商業客群共用一個停車場4、電梯配比較少（注：寫字樓面積約8.8萬/㎡，每部電梯承擔7000/㎡客流量）項目總結茂業百貨燕趙服務中心地處中心區域，配套齊全，商業氛圍嘈雜，阻礙高端寫字樓發展，周邊商業眾多，競爭激烈3-2保定市商業地產銷售市場----老保定商圈項目位置恒祥大街與北二環交口東行800米路北開發商保定龍田房地產開發有限公司交通狀況乘坐31、37、310路公交車北二環下車，東行900米路北占地面積60畝投資商保定鑫豐商貿有限公司建筑面積15萬㎡項目性質商住兩用公寓、家居飾品城商業體量10萬㎡商業主體以封頂，公寓樓起地面10樓。開盤時間12年9月初裝修程度毛坯交房時間14年底公寓層數31層公寓層高2.7米戶型面積戶型面積范圍為42.89-170平米，公寓主力面積由68.35㎡、71.89㎡組成公寓均價5430元/㎡停車位B2B3層共1000個公攤面積25%商業劃分公寓和商業相對獨立，B1層為4000平米生活超市,1F-6F為家居建材賣場優惠方式貸款優惠60元/㎡，分期優惠60元/㎡、全款優惠100元/㎡外部配套距河北金融專科學院1.5千米，距植物園2千米，距復興路生活區2千米。項目信息鑫豐國際家居裝飾廣場3-2保定市商業地產銷售市場----高開區地處東北方向，區域發展緩慢，影響價格提升；但憑借其品牌優勢、價格策略，逆勢而上，均價漲幅13%（從4800元/㎡上漲至5430元/㎡）優勢1、區域內沒有同類競爭產品；2、臨二環路，私家車交通方便；3、鑫豐建材城品牌優勢和價格策略讓投資客青睞；4、擁有建材城租戶等優質客戶資源。劣勢1、周邊商業氣氛較差，緊鄰河北金專學校，距植物園2400米；2、保定東北部發展較慢，導致項目價格不高；3、項目建成后辦公與家居建材賣場過近，勢必會導致辦公與賣場相互影響；4、層高過低，不受高端投資者青睞。項目總結鑫豐國際家居裝飾廣場3-2保定市商業地產銷售市場----高開區項目位置復興路與翠園街交口東南角開發商保定康泰房地產開發有限公司交通狀況乘坐57、30、60、10、310、316等公交車道英利新能源下車占地面積15畝物業公司康泰物業建筑面積6萬㎡項目性質5A級智能寫字樓開盤時間12年11月施工進度開槽、打樁交房時間16年年初裝修程度公共部分精裝修層數26層層高3.6米面積范圍58-3200平米銷售狀況6、7、9、10、11、12、13層已售罄。15A、15層即將銷售。在售戶型面積區間58-3200平米不等；18層至26層為企業總部基地類型，需提前定制，不對外銷售。寫字樓均價7800元/㎡商業劃分裙樓為寫字樓配套商業車庫配置地下三層車位，分層設計雙層機械車位，共355個付款及優惠購房支持貸款、分期及全款。現在購房會員可優惠3%，十天內回款可在原來的基礎上在優惠1%內部配套25000平米立體車庫、3000平米高檔中式餐飲、3000平米尊崇私人會所、2000平米國際標準健身會所、1000平米美式標準賽事壁球館、1000平米智控國際會議中心等外部配套保百購物廣場、北國先天下、同美酒店、華中假日酒店、英利新能源項目信息康泰國際3-2保定市商業地產銷售市場----高開區R：起價7100元/㎡，預計11月開盤；Q-N:會員優惠政策：總房款3%優惠；免第一年物業費；入住后第一年免費代租代售、購買康泰地產所有地產產品總房款3%優惠；K-M:均價7500/㎡，在售面積為60-300平米。貸款優惠100元/㎡，分期優惠100元/㎡，全款優惠200元/㎡；G-J:均價7500/㎡，優惠活動不變；E-F:均價7600/㎡-7800/㎡，會員享折上折，開始企業總部定制活動，貸款首付降至30%；D:由于政策原因，均價下跌至7500元/㎡，會員卡優惠總額3%，預計15年年底交房；ABC:均價上漲7800/㎡，會員卡優惠總額3%。價格上漲速度較快，活動少、力度大，迎合了大部分客群的口味康泰國際3-2保定市商業地產銷售市場----高開區地處高開區中心，緊鄰英利、保百購物廣場、假日酒店等，但是施工緩慢、投資客群對寫字樓概念不清晰，抑制了此案的發展。優勢1、位于高開區經濟中心區域；2、臨復興路、翠園街，外部交通良好；3、臨街保百購物廣場、先天下等購物中心；4、保定少有的專業5A級寫字樓、受辦公客群青睞；5、內部配套較為完善。劣勢1、項目周邊辦公寫字樓商業氣氛較差；2、投資客群對寫字樓和公寓概念不清晰，大部投資客群容易拿高價位的辦公寫字樓和商住兩用的公寓相比較。項目總結康泰國際3-2保定市商業地產銷售市場----高開區項目位置保百購物廣場北側開發商保定福堡房地產開發有限公司交通狀況8;30;33;35;38;55;57;60;102;106;307;310;313路等公交保百購物廣場下車占地面積12畝物業公司未定建筑面積5.3萬㎡項目性質商住兩用型開盤時間2011年施工進度已出地面交房時間2014年9月裝修程度毛坯銷售量剩余約20%層數26層層高3.0米面積范圍49㎡、49㎡復式公寓均價6350元/㎡商業劃分1F-4F為零售商業車庫配置地下二、三層車位付款及優惠購房支持貸款、分期及全款。貸款首付50%，暫無優惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封頂后付10%內部配套裙樓部分為公寓配套商業外部配套保百購物廣場、北國先天下、同美酒店、華中假日酒店、英利新能源項目信息褔堡秀域3-2保定市商業地產銷售市場----高開區工程緩慢、戶型單一、無優惠、經常停銷，導致競爭力較小V-Z:均價預測5600元/㎡，預計13年交房；U-T:銷售均價5900元/㎡，且已經開槽；N-S:無任何優惠活動，均價6080元/㎡，銷售以49㎡小型LOFT為主推戶型；G-M:均價6000元/㎡，無優惠活動，貸款首付50%，暫無優惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封頂后付10%；B-F:均價6150元/㎡，無優惠活動，預計14年9月可入住；A:均價6350元/㎡，無優惠活動。褔堡秀域3-2保定市商業地產銷售市場----高開區停銷項目總結褔堡秀域地處先天下、保百商圈內，其無品牌優勢、施工緩慢、推廣不到位、品質一般，但憑借高性價比備受青睞優勢1、位于高開區經濟中心區域；2、臨復興路、朝陽大街，外部交通良好；3、周邊商業氣氛濃郁4、臨街保百購物廣場、先天下等購物中心；5、49㎡小戶型、低總價受投資客青睞；劣勢1、戶型單一，只有4