房地產估價報告***估價項目名稱：***工程拆遷評估委托估價方：***有限公司受理估價方：***價格評估事務所法人代表：***估價作業(yè)日期：2007年3月15日至2007年4月3日目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、房地產估價技術報告六、附件（一）分戶估價報告（二）《2007年***鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評估市場指導價格》（三）房地產價格評估機構資質證書（四）營業(yè)執(zhí)照殲（五胖）房地產估價柄師資格證書致委托方函反***眼有限公司檢：尾我所受貴公司鴿委托，對坐落跡在友***今鎮(zhèn)向陽西路以慘北帥、碌濱河西路以東桌、西小河以西判，喊拆遷范圍內的賓房屋確及附屬物市場教價值進行評估餃。獅估價對象大待部分為磚木結棄構住宅房屋，號計省56貨幢倍，總建筑面積消4,1手93.58塘m賄2員。凱估價對象均以曲劃撥方式取得夫土地使用權。菊一、宴估價目的：以為確定被拆遷敬房屋貨幣補償軌金額而評估其障房地產市場價丑格。顆二、厘估價時點：層二望00襯七尚年谷三月十五差日蟲三、估價結果斃：探估價人員遵循椒合法、獨立、癢客觀、公正的墨原則，依據(jù)中希華人民共和貧國彎GB/T50精29劣1怠—離199朗9粗《房地產估價腿規(guī)范》和相關至法規(guī)，在現(xiàn)場菠查勘的基礎上笨，經(jīng)科學計算得、專業(yè)分析論哲證，確定估價揉對象在估價時災點價值為：彼合計啦：址RM夾B弦：勾4,400,悟430.0乳0譽元。人民幣（弄大寫）：肆佰惑肆拾萬零肆佰朝叁拾元整。。醫(yī)***餡價格評估事務典所威法人代表：慢***具二嘆00串七年四月三能日估價師聲明挖我們鄭重聲明蠟：懼一、我們在估脆價報告中陳述由的事實是真實蹈的和準確的。眼二、本估價報伏告中的分析、父意見和結論是晨我們自己公正留的專業(yè)分析、械意見和結論。塵三、我們與本某估價報告中的績估價對象沒有濤利害關系，也團與有關當事人臺沒有個人利害河關系或偏見。清四、我們依照肢《房地產估價鋪規(guī)范》、建設醬部《房屋完損也等級評定標準針》、《椅2007構年僅***精鎮(zhèn)地區(qū)各類房營屋評估市場指賺導價格》進行嘩分析，形成意產見和結論，撰乓寫本估價報告誰。衰五、我們已對萄本估價報告中搭的估價對象進勁行了實地查勘以（查勘人：捎***諷、付英祥）。壁六、沒有人對艙本估價報告提職供重要專業(yè)幫我助。透參評房地產估震價師：陣簽誕字討花***虛懷們付英祥摩估價的假設和清限制條件國本估價結果為晚估價時點的房營屋拆遷補償價兔值，它依據(jù)如玉下假設：溪一、委托方提余供的情況都是犬真實的，有關薦資料都是合法瑞有效的。旦二、估價對象題及其附屬物的僑權屬是合法有鄉(xiāng)效的。參三、估價對象繳為劃撥土地使崇用權，本次估靈價沒有考慮劃暑撥土地使用籮權閥邀發(fā)生轉移時，質應向國家或有貞關部門交納費盛用的因素。廚四、裝修、裝悲飾的補償金額險是根據(jù)委托方秋的要求評估的郵。剝五勝、本估價報告芹為委托方之估露價目的專用，守不對其它用途肺負責。銷六棕、本次估價沒析有考慮他項權孔對估價對象價秘格的影響。叼七士、未經(jīng)本所允運許本估價報告列的全部或部分連內容均不允許遮在任何公開發(fā)電表的文件報告典或聲明中引用家。捧八款、隨著時間推雜移或房地產市牌場行情的變化娛，該估價結果括應做相應調整獵。狀***嶄估價事務所暢房地產估價結訊果報告品一、委托方：辰***煌有限公司脖二、估價方：僑***港價格評估事務彎所友三、估價對象埋概況：揀1總、區(qū)位狀況：宅估價對象位于勻***胸鎮(zhèn)向陽西路以蜜北而、寺濱河西路以東率、西小河以西涼。啦2陡、實物狀悶況永：蠢拆遷范圍內共生有房家屋丹56猾幢牛，梳總建筑面積熔4,193.賭58潑m柔2醒。其中磚木結疼構房屋波3,6礙86饑.匪24嗓m屆2靜，土木結構房始屋花286.56椅m謹2驟，磚混結構房淹屋訂220.7關8彎m熊2心。察土木結構房屋愿建筑年代久遠飛，狀況較差，缸沒有經(jīng)過較大蓮的維修改造，邁成新度料較低因。磚木、磚混恭結構房屋質量粉狀況較好，成襲新度較高，部垃分外墻面進行櫻了貼磚裝飾，雙室內進行了裝幻修，土暖氣供銅暖，日光燈或拒白駁熾燈照明，大憐部分洋住戶采用艦手壓井升或普自吸展水講泵規(guī)方式捆供水，部分屆室內有排水設澆施。院落較大轟，附屬物較少右且質量較差。昆3蒼、權益梅狀況呆:瘦5鵝6粒幢房屋全部為娘私有房屋，棚已驗《房屋所瓣有權證》標55腿戶絡。跪四、估價目的辣：糟為繩確定被拆遷房幸屋貨幣補償金咬額而評估其房爹地產市場價格周。琴五、估價時點患：葛二乳00堤七年三月十五姐日尾望六、價值定義終：海公開市場價值堂。冬七、估價依據(jù)嘉：瞎（一）、《中汗華人民共和國遍城市房地產管所理法》撲（二）、國務鐵院《城市房屋艇拆遷管理條例酒》憤（三）、《內靠蒙古自治區(qū)城濤市拆遷管理條行例》慣（四）、《呼搜倫貝爾市城市抄房屋拆遷管理粉條例》菊（五）、《房上地產估價規(guī)范霉》膏（六）、建設染部《房屋完損醋等級評定標準休》勝（七）、建設晴部《城市房屋膜拆遷估價指導膜意見》客（八）、蠟《先200逃7港年弱***買鎮(zhèn)地區(qū)各類房中屋評估市場指姥導價格》阿建灣發(fā)濫（生200餐7兇）絞9球號。執(zhí)估價人員現(xiàn)場破查勘所獲資料刺，委托方提供加資料。小八、估價原則兆：箭獨立、客觀、梯公正、惠合排法。吊九、估價方法宿：估市場比較法撇、成本法粥。蹦以匹《下2007污年多***序鎮(zhèn)地區(qū)各類房誦屋評估市場指竟導價格》公布窄的價格為基礎筐，采用成本法漫對估價對象的睡實物形態(tài)進行驗修正測算，采動用市場比較法須對區(qū)位補償價鮮進行修正，綜奉合修正后確定墓被拆遷房屋貨廳幣補償金額。索十、估價結果奧：拳本估價機構根趟據(jù)估價目的，揚遵循估價原則蛇，按照估價程據(jù)序，選用合法吊的估價方法在共認真查勘獲取凍現(xiàn)場可靠資料低的基礎上，經(jīng)錘過準確測算，弱確定估價對象枕估價時點展總槍價值為：存合計腸：勝RM紙B浴：豎4,400,春430.0屈0誠元。人民幣（把大寫）：肆佰設肆拾萬零肆佰嘴叁拾元整。母十一、估價說惜明：欺本估價結果不帝含搬家補助費很。忙十二萌、估價人員：劇***儀（中國注冊房擺地產估價師）墓徐付英祥（中國每注冊房地產估贈價師）警十三戲、估價日期：準哭敵瞞掃雅淘券掀***矛價格評估事務受二捕00秧七年四月三朝日港房地產估價技咐術報告梁一、個別因素卷分析壺估價對象冬大部怒為狗9京0粉年代末市建造的磚木結跟構房屋。搞其形態(tài)多為尖條形毛石基礎羨，口37c姻m蛇紅磚墻體，雙汪坡木屋架須紅瓦慰防水，森天棚板條麻刀拐灰吊頂雹，內墻抹灰，澆普通木門、窗家，有水、電配姻置，池土賴暖氣彩供熱日，鋪設班地板、暑地磚。該潛部分孝房屋建筑年惑較晚踏維修養(yǎng)護迎較好少。根據(jù)《房屋搬完損等級評定載標準》評定為放完好些房。（祥見分敢戶估價報告）蛋。描二、區(qū)域因素撥分析御估價對象位于備***輪鎮(zhèn)向陽西路以才北懲、等濱河西路以東期、西小河以西定。枯該區(qū)域為逢***眨鎮(zhèn)一類住宅區(qū)蘋，距脅客運站、學校面、商場等生活遭服務場所稍遠奶，卡主蝴道路通達，蔬居民區(qū)內以自停然胡同為通道幸。該地地勢低載洼，缺乏未排污、艱排水載基礎設施春，雨季受水患愈困擾。貢公共配套設施添不完善，自然畝環(huán)境、人文環(huán)旬境不盡人意。紅三、市場背景田分析丸幾年來，阿榮寬旗的經(jīng)濟發(fā)展釋速度良好，經(jīng)宮濟秩序，社會頃秩序穩(wěn)定，地允方財政穩(wěn)步增黎長，城惱鎮(zhèn)產業(yè)結構調灘整順利。經(jīng)濟雪的快速發(fā)展帶爽動了住宅和房柿地產業(yè)的強增湊長。鈴經(jīng)濟社會發(fā)展吧，很大程度上爛提高了個人購怎房能力，支持僵了住房消費的然升溫。全旗新扶增商品房市場拒供需兩旺，存賓量房買賣大幅召增長，交易活碑躍。浸近年來舊城湯改造項目的實仰施，增加了拆咐遷安置的市場忘需求，房地產接整體價格不斷乓攀升，房地產山市場進入一個福生機勃勃的新宇階段。澆四、最高最佳雪使用分析掙房地產估價應查以估價對象的柴最湖有效使用為前管提進行估價。此最高最佳使用獨是指法律上允食許，技術上可劉能，經(jīng)濟上可吼行，經(jīng)充分合秀理論證，能使灌估價對象產生壇最高價值的使改用。本評估以綿確定被拆遷房柔屋貨幣補償金糊額為估價目的沃，因此確定以爬保持現(xiàn)狀為估猶價對象的最佳駱使用。五、估價方法棍市場比較法柏、成本法綱。料《虛阿榮旗城鎮(zhèn)房鑰屋拆遷管理辦乓法（修訂稿）劈》第二十四條風規(guī)定燦：吳“出貨幣補償?shù)慕鹈阮~，根據(jù)被拆伴遷房屋的區(qū)位理、用途、建筑怨面積、占地面燭積、新舊程度南、建筑結構形斤式、使用率、發(fā)朝向、配套設竄施、裝修等因閃素，以房地產育市場評估價格漸確定。闊區(qū)位補償按被塑拆遷房屋建筑閘面積補償，補惰償標準按旗人姻民政府公布的植區(qū)位等級確定溝。才根據(jù)以上規(guī)定誦，本次估價以倘《柄2007成***彈鎮(zhèn)地區(qū)各類房釋屋評估市場指沒導價格》阿建鑰發(fā)祝（說200掀7友）艇9縣號文公布的那俘吉鎮(zhèn)地區(qū)房屋蓋評估市場指導鐵價為基準，扁采用市場比較會法、成本法江對估價對象進蠟行區(qū)位、房屋枯狀況綜合修正盞后確定客房屋的價格，斃然后評估附屬箏物價格和裝修崗、裝飾的價格叨，幾項加總后助即為貨幣補償定的金額。退初步評估結果毛確定后公示七乒天，并將《拆拖遷估價結果（薪初步）》乏發(fā)給拆遷當事較人，聽取當事悠人的意見。公盛示期對放映的哀問題進行處理跳，對評估或計凡算有誤的予以烈更正或重估，肝遺漏、高估項極目的進行增補愛、核減，最后吃出具正式估價笨報告六、測算過程練估價對象遺估價逮總齡額這=拒主房價格委+子裝修價格紙+棄附屬物價格纏（一）鞋、四區(qū)位指導價的柏確定丑：來根據(jù)委托局方提供的資料侮，拆遷區(qū)域為樸一類住宅區(qū)位探，插《積200巴7集年獲***最鎮(zhèn)地區(qū)各類房彎屋評估市場指幟導價格》公布妻的區(qū)位歉指導奇價螺為醫(yī)20槍0纏—務15鴨0鬼元攏/m撓2醋，糞采用市場比較鞠法修正饒后確定趟本次評估區(qū)位村價定縫為覽20憑0釀元馬/m盼2愿。青再磁根據(jù)估價對象繭臨街狀況，嚴對臨街第一排鵲住宅房屋區(qū)位術補償價格修歸正憑+30旦%讀。秤（二）次、昂房屋柿市場指導價的鮮確定嘩：藥1機、房屋結構以消產權加證標明的為準瞎；對結構有爭及議的以拆遷當捏事人協(xié)商的為兄準；協(xié)商不成芝的，以委托方腐確定的結構為劇準。詠2她、房屋用途以奧產權證標明的紡用途為準，拆近遷區(qū)域估價對辦象全部為住宅供用途。伍3僻、房屋建筑面羨積以實測為準春。煎4啄、鐘房屋榜市場指導價些采用成本法評蠅估確定處：豬標準磚混結構案平房土為浮64忽0勤元炒/m熊2限；標準磚木結傭構平房地為海59調0攻元佳/m異2己；標準土木結伍構平房駐為輛41典0酒元奉/m婦2指。站（三）子、急房屋成新率確燭定：盞采用預耐用年限法、征實際觀察法。干（四）蜓、實物狀況修禍正俊采用成本法狹將估價對象的叮實物狀況與敬《作200蠅7澇年收***悲鎮(zhèn)地區(qū)各類房很屋評估市場指騙導價格》兄中規(guī)定的器房屋毫的主要特征相雀對照，對價格睜有較大影椒響超出或低于菠標準的予以綜藏合修正。主要挪有外墻體臺、屋架、屋面員防水、室內排粱水系統(tǒng)及設施慢、檐高及室內謊凈高、采暖方搜式。委土木結構房屋叨的標準為土墻蹦、草蓋、木門慨窗、水泥地面猛、紙棚、火墻交（炕）采暖。催（五）淺、裝修、附屬看物價酸格燭=朵單價陜×歪數(shù)量嶼1怠、裝修、裝惹飾雜的界定：除炸實物狀況修正盈內容以外的，仍室外墻面、室棋內墻面、地面增、天棚超出實烘物標準有較大邁資金投入，泄對房地產價格混有較大影響的抄單項工程。銜2絞、附屬物的界紹定：《阿榮旗疲城鎮(zhèn)房屋拆遷搬管理辦法（修劉訂稿）》第二幫十二條規(guī)定紙：肢“尸附屬物是指被豪拆遷人不以其珍為主而又與其帽生產、生活有努關的房屋或建步筑物。包括倉茄房、門斗、院救墻、大門、廁虛所、有投入資團金的石砌排水悠溝和橋涵、水漂井、地窖、地深下污水井、水飾泥地面等屬于鵲附屬贊物狡”歸。綱3各、數(shù)量：以實達際測量為準。橫4悅、價格：根據(jù)冊《阿榮旗城鎮(zhèn)允房屋拆遷管理陷辦法（修訂搞賓）第二十二條轟規(guī)定，附屬物驢、裝修、裝飾筒物的價格按成駁本折舊予以補循償。躍（六）武、例：拴溫國柱先生眼被拆遷房屋拆黨遷貨幣補償金修額：寺估價對象旱概況星：岸估價對象象座落酷于睛***綠有限公司貞拆遷范圍之內稻，膜產權證疤010600脹038錘號，產權證載惰明房屋使用用語途為住宅、喂建筑面積扎40.00尊m弦2槍，實際測量燙為溜41.06犁m呀2兔。以劃撥方式乒取得土地使用緊權。臉區(qū)位等級：易住宅鳥一級獎，朝區(qū)位指導價：噴2心0腔0繩元瞞/m嶼2漿，估價對象為坐臨街房屋癥區(qū)位指導價析修丈正挖200曬元撈/m需2請（銅1方＋塑30郵%搖）刑=260盡元歲/m獲2漏。刷估價對象為：霞磚木結構房屋梯，條形毛石基喊礎，減37東c垃m夾紅磚墻體，招外墻南側腰線懲以下抹灰，其霞余擾清瓜水外墻。濤平楊屋面姑油紙達防水，室內急水泥取地震坪鴉，雙層木搶窗，半玻木質揚門，怎無灰殿天棚，內墻面董普通抹灰，室鏡內凈附（檐）塵高食2.拐65欺m簽，電照齊全，請火墻取暖連。1、主房：厚基園蒜準窮范價尋：促59共0腔元推/m私2狀況修正：閥凈（檐）高潛＋麗1易%粱，極＋疲6腫元；逃平屋面岔－撫1噴5畢元噴；無必紅瓦從屋面濫－糕2下2衣元；無灰皇天棚－雅1陵0起元；無辱暖氣－種20裹元躺。合計土－巷6謝1唇元賊/m準2值評估單價慧：損59徑0程元便/m調2達×95稅%飼－腎6字1揀元拿/m止2久＋據(jù)26滑0秒元搭/m滑2獵＝途76響0墾元假/m