2008上海房地產市場年終回顧與2009年預測概要:以2007年年底央行出臺二套房首付提高為引子,上海住宅市場進入了觀望和緊縮期,自身的周期性調整遭遇2008年蔓延全球金融危機對國內外經濟的影響,致使居民消費和置業信心及預期大幅回落,購房意愿走低進入歷史低谷,全年住宅交易顯著回落,與上年同期相比減少四成多,為近年來最低點,且各季度呈現加速下滑的趨勢,價格雖整體保持相對穩定,但各種明折暗扣現象也漸趨普遍.住宅用地市場也在政府政策和市場雙重影響下,供應量持續減少,且2008年土地價格一改2007年面粉比面包貴的現象,流標比例將近四成,底價成交比例高達60%;與此同時,二手房市場和租金市場也受到明顯沖擊.2008年四季度出臺的各種救市政策對市場信心的穩定有積極作用,但2009年預計市場仍將保持較長時間的低迷,不排除價格體系的深度調整,保障性住房的大量入市將有助于二元住房體系的形成,且為下一輪樓市的發展奠定長期基本面.房地產市場發展中國經濟潛存的結構問題與席卷全球的金融危機先后爆發，使得2008年國內經濟出現了近年稍有的下行趨勢，前三季度GDP增長掉入到一位數區間。上海作為外向型和投資拉動型經濟明顯的地區，在此輪危機中受創明顯，經濟增長明顯減速，2008年上半年一度出現GDP增長16年來首次低于全國平均水平的情況。圖：歷年全國與上海GDP增長情況經濟的下滑,進一步影響到了居民的購房者信心.自2007年四季度央行出臺二套房新政以來,上海樓市的成交情況已經出現了逆轉現象,而2008年該逆轉進一步加劇.2008年前11月，上海全市住宅交易量僅為1413萬平方米，比去年同期減少超過4成。這一數字甚至低于近五年上海樓市最低谷的2005年，當年住宅交易量尚且達到1794萬平方米。圖：2004－2008年上海住宅交易面積（單位：萬平方米）分析各月的走勢可以看到,2008年上海住宅市場呈現加速下滑的現象，第1季度上海住宅交易量比07年減少14％，第2季度擴大到36％，第3季度更是達到了驚人的63％,表明樓市不僅受到自身周期調整的影響,更因為全球金融危機的蔓延而影響到居民對未來經濟和收入的信心,從而大幅度減少和推遲大宗消費,致使樓市交易出現凍結現象.圖:2008年上海分月住宅交易情況本年度供應延續了前幾年的走勢,繼續縮減,除上半年少數月份外,其他月份的住宅供應量較上年均出現減少,表明房地產企業同樣對當前市場形勢表現觀望和悲觀的態度,并紛紛采取了推遲開盤,減少開工等方式以觀察后市走向.但成交下滑勢頭之劇仍然使得總體供過于求的局勢已經形成。1－10月住宅供求比為1.2，是除2005年以外的最高值.圖：2007與2008年上海住宅供求比較從價格方面來說,2003-2007年的長期牛市使得價格慣性極大,雖然2008年遭遇近年罕見的市場危機,但本年價格仍未出現普遍的深度回調.上海住宅價格各月波動起伏，前10月累計均價（含配套房）仍超過9000元/平方米，仍在僵持階段,但自三季度開始,各種明折暗扣手段屢見不鮮。而對就業和承受能力更為敏感的租賃市場，最近也出現了租金下調的現象，這其中包括需求向來旺盛的市中心小戶型，側面反映了當前樓市的緊張形勢。圖：2008年上海分月住宅價格情況土地市場的情況同樣不容樂觀.上海是全國較早啟動土地財政的城市,住宅用地出讓面積(可建面積)在1997年突破2000萬平方米,并在2001-2003年間達到3000萬平方米的高峰,對應了上海樓市在2003-2004年間的住宅成交高峰;但隨后上海的住宅用地出讓量逐年減少,減少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出讓可建面積僅為915萬平方米,比2006年縮減幅度超過一般,不足最高峰2001年全年出讓的1/4,并且低于十年前樓市進入新一輪發展期起點的1997年,這一奇特的現象對于了解上海近年尤其是2007年住房價格的急速攀升有重要影響.2008年樓市的低迷使得本年的土地市場更是一片冷清,政府供應方面，據初步統計，以可建面積計算，今年上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，最終成交僅170.6萬平方米，宅地流標率高達38%。而所有政府公開出讓的地塊流標率高達20%，底價成交地塊近60%。而根據上海市房地部門公布的2008年供地計劃，今年上海的經營性土地供應量將達到2002年以來的最低值，經營性項目用地計劃1500公頃，其中住宅用地800-1000公頃，但宅地最終成交量僅為上述供地計劃的約1/4。圖：上海歷年土地出讓情況房地產開發企業的發展上海房地產企業的發展周期與行業周期具有高度相關性。在第一個發展周期中，1988－1991年為房地產開發企業的起步階段，經營性的房地產開發公司開始起步，并開始外資對上海房地產行業的第一批進入。大華集團、農工商房產等房地產企業在1988年開始成立。第一輪發展周期的小高潮出現在1992－1996年，主要拉動力來自于鄧小平南巡講話和浦東新區開發序幕的拉開。房屋商品化進入正式實施階段，在此階段房地產企業出現跨越式發展，企業數量顯著增加，綠地、復地等均在此期間成立。這時也產生了外資、尤其是港資企業進入上海房地產市場的高峰期，和黃、新世界、恒隆、東方海外、恒基均在1993年前后進入上海，集中在開發領域，當時所拿地塊放置今日，絕大多數均處于市中心位置。雖然90年代中期出現了全國范圍的宏觀調控，但上海房地產并未受到明顯影響，房地產投資額仍快速增加，1996年上海房地產企業個數比上年增長了21％。佩其后，由于亞雨洲金融危機的居影響，上海房過地產投資額克從縫199凈8霞年開始連續下久降，房地產企器業也受到影響挪，簡199閱9調年開始房地產顧企業數量出現帽了下降，并進膝入了長達五年退的調整和恢復匆階段說。盲200慣3稿－挖200都4呼年，上海樓市里再現繁榮，受顧此鼓舞，房地星產企業數量未在喂200蝶4某年出現了爆炸庫式增長閥，范200猛4部年房企個數劇振增億12呀7項％慮到企500混0具家，為聰自臟199吃2泄年以來的最大策值。兩外企業盛（外地房企和某外資企業）進粘入上海房地產運市場的新一輪漠熱潮出現，房娘地產開發主體肉出現百花裁齊放的特點蛙。歌200閱5弦年開始的宏觀鉆調控使得房地尖產企業格局再農度出現盤整局殲面，原而譯200剪8形年全球性的金葛融危機的爆發吵，預計將加大祖本輪調整的幅汽度和深度。情總體來說，當濾前上海房地產適開發企業格局宏呈現以下特點敲：房企重頭云集皆上海貨是倒9云8拾年以來第二輪臣全國房地產市板場發展的領頭異兵，經過多年看的快速發展，斗已經成為了大痛型房地產企業脈的必爭之地，耗房企重頭云集高。搖200蓋8貌中國房地產綜繼合實鄉力摘TOP1聾0片企業中，除了疏碧桂園之外，違萬科、中海、譯合創、保利、棒首開、恒大、逗綠城、大連萬腫達、大華集團姨均已進入上海敲。頭圖計：棄199長5睬－攻200遞7賊年主要省市房禿地產企業個數爆數據來源：國盛家統計撕局血堪中國房地產指回數系統喚目前市場集中復度仍然偏低，茶但企業的整合運趨勢明顯刺200相7計年，上海房地躬產開發企業個得數鉛為扣311尖6壺家，當年上海鹿房地產投資額錢和銷售額分別鼠為筑130丹8兇億元下和礦308劈9甲億元，平均每緊家企業的投資有額和銷售額分刷別以為差419御6染萬元售和栽991灌4作萬元標。纏200民6儀年，上海銷售才前十強的房地申產集團銷售海額連44名3盡億元，占全市愈商品房銷售額咱之比菊為懶1刺9女％，這與香港拿相比市場集中慢度相距甚遠，掌側面反映上海教房地產行業尚暮未成熟。但在卷市場環境和宏筆觀調控的雙重熱壓力下，調整漸苗頭非常明顯奇，市場集中度恒逐步提高。一唱方面，房地產想企業個數逐年塑減少，賠從勺200艦4含年敏的增500福0持家縮減臂到寒200基7私年侍的檢311負6遣家，減少幅度提達緊到材3捷8練％；另一方面閣，優秀企業的恥市場份額逐年息提升，上海銷煉售前十強的房朵地產集團所占搞銷售份額尸從爛200翻5裳年刺的倆13.祖0腹％上升書到固200欄6莫年損的襲20.戶3磚％；排名前五委強的銷售份額勁則挺從損8.5豎%破提升條到松16.6柳%欠。預典計政200營8左年的市場調整繳將使得房地產夠企業格局的集社中化程度更加親提高。躍圖：上海房地耍產（按集團）海市場集中度白數據來源：國均家統計報局接流中國房地產指撞數系統蜻兩外企業加速儲涌入，市場主陰體更加多元化禮國企曾經在上蔥海房地產企業糞中占據半壁江顛山花，泄199連5側年上海房地產周企業中國有企隸業所占比例高淚達領4亭5科％，曾陸家嘴集團、最中星、上實、純綠地、中華企筒業殖等企業占據市職場開發主體，假高于當時的其港他活躍省市（釋北京、江蘇、擔浙江、廣東）基。天但上海房地產偵市場的開發程有度迅速提高，咽與此相伴的是電房地產企業主唉體的迅速多元皆化。陽到篩200遼7挖年，國有企業攤個數所占比例掀已經下降到停了改8.3%報,庫集體企業下降震到中4.1燭%煤。當然國有企紀業和集體企業發依靠地域優勢宋，仍在土地等輪資源占有上具含有明顯優勢。窯同時上海樓市陵迎來了第二輪管兩外企業（外考地和外資）的便進入高峰，含型港澳臺資企業探在內的外資房挺企數量悉在仍200拜7做年占據遇了潮1廉4討％的比例，成營為上海企業格妄局的重要組成允部分。尤其早盼期進入上海的診外資企業所擁倒有土地多位于借優越地段，產書品理念成熟，僑尤其在商用物嫁業領域，在新饒一輪市場發展恒中起到了很高壘的標桿作用，吉如新天地、恒批隆廣場等均已若成為上海的標遠志性建筑。此闖外，更多來自剪歐美等其他地伍區的企業也紛霧紛進入，如美江國漢斯、鐵獅揀門等，反映出齒上海樓市國際干化程度的提高床。常圖堡：妥200遠7北年上海房地產亮企業性質結構茅（按數量）拜數據來源：國仰家統計超局桌拐中國房地產指痰數系統完200爛9懶上海樓市展望貍200碼7璃年上海樓市能集從摸200虛5睬－毛200豆6藝年的冰凍調整撤期中實現反彈辯井噴，得益于油整體國內外貨偽幣向樓市有限翁供應的集中涌咐入；吊但乓200歪8更年全面爆發的鑼金融危機以及盤自身的結構調寺整結點使得上趴海乃至全國經軋濟都受到顯著講影響，上半年快上孟海餐GD鞠P影的增速一度出德現碑1慧6達年首次低于全針國平均水平的波情況。而高位東停滯的房價一肆方面使消費者孕購買力受到損劑傷，另一方面傘也由于財富效遍應的消退而導適致資金的流出脹，這握讓近200綿8科年的上海樓市達形成了僵局。水歷史總是驚人辛的相似。上世茄紀菊9結0異年代中期開始遍的宏觀調控，檔在挺199敵7宰年遭遇亞洲金白融危機，最終葛導盞致體199喪8配－姥200端0慚年樓市的低迷疑期，價格松動子范圍和幅度也鼠逐年擴大。而渾自餐200途5鳳年開始的新一膊輪市場宏觀調械控，則浮在華200憂8刑年遭遇了全球供范圍的金融危截機，雖然最近爽兩月中央以及平上海政府均高眨調出臺救市措甘施，但政府在偽價與量之間、努投資與