Word版本，下載可自由編輯降低物業管理成本之三大途徑在我國無數地區，小區居民普遍埋怨物業服務收費過高，或認為質價不符，要求物業企業“讓利”；個別住戶索性以拒交物業服務費相抵制。

那么，是物業企業收費太高了嗎？普通不是。物業企業的利潤空間已十分有限，有時為了得到管理項目不惜利潤臨時倒掛。假如一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業企業降低物業服務費，“讓利”給業主，則只能迫使物業企業降低服務水準，把小區推入服務愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環中，造成物業企業和業主兩敗俱傷的局面。筆者認為，惟獨在降低物業服務成本上探究討論，才是降低物業服務費的真正出路。而降低物業服務成本的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建造質量等硬件環節也要予以足夠重視。

一、小區規劃設計與竣工后物業的管理成本密切相關

小區的規劃設計普通由開發商托付規劃設計部門來做，前者要求房屋建造一眼看上去美觀、氣派，能突出“共性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節省建設資金；后者在相關設計指標規范下，一方面滿足開發商的設計要求，另一方面在建造造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品越發“完善”。但不論是開發商還是建造設計師，在規劃設計時明顯并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。而這恰恰又是打算住戶在今后物業管理上花費多少的關鍵所在。比如，依山傍水的住所令人憧憬，于是，開發商大做“山水文章”，近年來水景樓盤的供給更是大大增強。某住所小區以水景建設為宣揚主旨，為此在小區各出入口、區內主要景觀設置噴水設施，住所的房前屋后也建筑了許多聯網的運河，并以水泵保持水流循環。

小區內設置水景當然不錯，然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設備的維護維修更新等費用分攤到物業費中，必定大大提升物業服務收費水平。購房者起初可能被水景設施吸引而購房，居住后才明了自己必需為高額的水景設施使用費買單。隨著資源性缺水情況日益嚴峻，往后自來水水價還會大幅升高，又必定會帶動物業服務費的繼續上漲。所以，若沒有可資通過的自然水體，居住小區中的水景設施還是少建、不建為好。

再如，目前的小區環境綠化設計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地欣賞化”，盲目追求所謂“現代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“出示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新奇空氣的作用，就日后養護費而言，一片綠草乃至一條水體，養護所需要的人力財力知多少？這些費用還不是分攤到物業管理費中由住戶來擔當？筆者發覺，倒是一些老舊小區，雖然沒有多少刻意的景觀布置、高貴花卉，卻也喬灌錯落，綠樹成蔭，又無須多少照料養護。因此，小區綠化設計時，還是盡量支配多種樹少種草，多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點高級嬌貴的欣賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養護或少養護，那對住戶就是最實惠的綠化，可大大削減物業管理費中的綠化維護費開支。假如開動腦筋，無數諸如防火、防盜、平安與衛生死角等問題也都能利用越發科學、合理、全面的規劃設計而大大改善。總之，住所小區的規劃設計必需力求科學、實惠，多考慮將來物業運行時的管理成本，尤其是規劃設計時盡量不要給日后業主的物業管理增強經濟負擔，盡量不把問題留給物業企業去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，惟獨從實際使用的角度、物業管理成本的角度，對小區布局、建造單體的設計細節，細細琢磨考量，才干對購房行為做出理性的挑選。

二、建造質量對物業管理成本的影響

物業的修理可分三方面：售后保修、日常修理、大中修。保修期內的物業修理屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做，包括修理接待、記下、同施工安裝單位聯系、回訪協調等。前物業管理合同中，普通也都少不了“幾小時受理業主或使用人報修。急修幾小時內到現場處理，普通維修幾天內完成”等字眼。但即便只是聯系、協調，也需要一定的人力物力。特殊是入住前期，處理各種房屋設施質量問題，幾乎占去物業公司一半的工作量。費用哪里來？讓開發商來支付？你物業公司不想干（前期物業服務）了還差不多！自然是來自向業主收取的物業服務費了。

物業的日常修理費用通常在物業服務費中列支，是物業服務費的重要組成部分。至于需要動用物業修理資金的物業大、中修，費用雖不直接出自物業服務費，但也是要業主買單的。

總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分修理費用總是需要業主來負擔。假如建造質量高，修理量則小，就能削減物業修理費用，從而降低需要交納的物業服務費。不過，就目前尚不健全的建造、房地產市場情況而言，購房者對建造質量的挑選大都只能是盲人摸象，憑運氣了。至于定點購房者（如回遷戶、特定的經商戶等），更是毫無挑選余地。惟獨規范和約束建造商、開發商在建造質量上的行為，同時依賴有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才干為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業維修維護成本，從而降低物業服務費用。同時，物業行政管理部門是否也能從適于物業管理、降低物業服務費用的角度，探究怎樣以適當方式對建造質量，尤其是住所小區的建造質量舉行控制的方式呢？三、物業管理階段如何有效降低管理成本

這個階段降低物業服務成本的渠道有二：一是物業服務方式；二是物業服務內容。

《中華人民共和國物權法》第八十一條指明白業主管理自身物業的三種途徑或方式：自行管理、托付物業服務企業或者其他管理人管理。我們現在看到的多是業主或開發商托付物業企業實施物業管理服務的方式。這種方式要求物業企業提供正規化、特地化的物業服務，服務項目普通包括秩序維護、修理運行、衛生保潔和綠化管護等。業內人士都知道，物業管理規模效益特殊顯然，拿一般住所小區來說，理論上每一個項目普通至少要在10萬平方米以上，才干使物業服務成本按面積分攤后，費用水平不突破業主可以接受的比較合理的水平。如單獨管理一個10萬平方米以下的小區.，物業企業要維持小區物業服務正常運轉，惟獨挑選收取較高的物業服務費，或是提供縮了水的物業服務了（除非有另外渠道的費用補貼）。對于物業企業而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規模（如二級資質要求的面積標準）才干維持企業必須的收支平衡，實現一定的經濟效益。小型物業企業又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業企業要高無數，往所服務的項目中一分攤，物業服務費不高才怪呢！

因此，惟獨比較大型的小區，或是地理位置相對集中的數個零星小區，挑選一家有一定規模、實力的物業企業實施管理服務時，業主才有可能獲得比較實惠的物業服務價格。然而，因為種種現實緣由，我國“小規模的物業”和“小型物業企業”不斷生成，大量存在，

占有著大部分的市場份額，是目前物業管理的“主流”。惟獨期盼有關行政管理部門下大決心，拿出切實方法，使“兩小”逐步退出“主流”，終于淡出市場。否則，物業服務費普通沒有什么“性價比”可言的。

關于業主自行管理物業的方式，雖然得到《物權法》的明文認可，但明顯沒有得到相關行政部門的實際支持。其實，小區業主徹低可以商定，由各家業主輪番清理小區衛生或者提供其他公共服務。這對于規模和共用部分面積較小、物業服務需求不大的小區來說，明顯極大地節約了物業服務費支出，減輕了業主的經濟壓力。

《物權法》還明確規定，業主可以托付物業服務機構之外的其他管理人管理物業。這就是說，在業主不肯托付具有自立法人資歷的物業企業舉行管理服務，也不肯自行管理小區事務的狀況下，可以托付一般的自然人來為業主服務。例如，規模不大的小區，業主徹低可以打算聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客記下、車輛看守、小區保潔等，而無須選聘正規的物業公司。這樣也可讓業主大大節約費用。

至于物業服務內容，普通綜合性物業公司都允諾提供較全面的服務項目。業主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業服務方法，比如杭州市將物業管理分為公共區域清潔衛生服務、秩序維護服務、綠化養護服務等五大類，每大類又細分成數個小類，每個小類服務等級均從高到低分甲乙丙丁四級，按照等級的凹凸，收費標準也各不相同，業主可以挑選需要的服務等級。筆者認為，除了挑選物業公司，挑選服務等級外，業主的挑選范圍、權利應當更大些，譬如，對服務大項的挑選。假如業主認為某大項（如秩序維護服務）成本太高（這項服務讓物業公司做的話，費用普通占到物業服務總成本的一半以上），在簽訂物業管理合同前徹低可以提出不要。固然，物業企業可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業主還可以按照小區特點靈便挑選專業公司（如修理公司、