黃金大道項目建建議報告本案目前的操作作作難點由于一些不可控控控以及前前期項項目本身身的不不可違因因素的的影響，本本案案在實際際操作作中必然然會產產生一些些操作作難點，但但這這些因素素只是是多多少少少的的增加了了本案案的操作作難度度，而任任何難難度的產產生都都是可以以通過過后期的的工作作來得到到彌補補的。首首先讓讓我們正正視本本案目前前操作作中實際際的難難點問題題：一、本案的別墅墅墅部分與與項目目所處區區域的的區域對對抗。首先，別墅是住住住宅產品品中的的高端產產品，我我們在研研究別別墅產品品的時時候，既既要把把它放到到整個個宏觀市市場上上去考慮慮市場場的需求求問題題，同時時又要要把它放放到實實際需求求群體體中進行行產品品局部定定位的的微觀環環境去去分析。對于如皋這樣的的的城市，城城區區面積不不大，市市民一般般對于于地段的的認可可程度是是，5~10分鐘的路路程程內擁有有完善善的生活活便利利系統。相相對對于本案案的地地段區域域，產產品的吸吸引力力不夠。同時，從如皋周周周邊鄉鎮鎮的建建筑外觀觀，以以及消費費趨向向來看，當當地地人對于于別墅墅的使用用概念念大都還還停留留在農民民莊臺臺的基礎礎上，而而消費概概念基基本也停停留在在宅基地地加建建筑費用用的低低成本、低低消消耗的層層面上上。本案案連排別墅的產品品品在當地地應該該還屬于于新興興產品，要要達達到“最終接受”有待于引引導導和宣傳傳，需需要從精精神層層面，諸諸如生生活氛圍圍，小小區文化化等方方面去引引起客客戶的共共鳴，提提高認可可度。二、本案的別墅墅墅部分與與商業業部分形形象氣氣質上的的對抗抗。眾所周知，別墅墅墅是高檔檔住宅宅產品，講講究究的是恬恬靜，舒舒適，有有品位位的生活活狀態態，即使使有商商業配套套，也也不可以以與別別墅距離離太近近，以免免嘈雜雜的商業業環境境破壞了了別墅墅的生活活氛圍圍。本案案的別別墅小區區與商商業街近近在咫咫尺，這這對于于別墅的的形象象氣質是是會造造成很大大影響響的，不不利于于產品的的銷售售推廣。而目前，本案這這這一商業+別墅的產產品品組合已已經無無從彌補補，這這就需要要在別別墅的推推廣宣宣傳中尋尋找新新的亮點點來轉轉移消費費者的的視線，盡盡可可能的在在期房房階段完完成一一定量的的別墅墅產品的的推廣廣。三、本案商業部部部分純市市場概概念的普普及難難度。作為政府招商引引引資的項項目，本本案前期期在商商業上賴賴以支支撐的機機動車車配件市市場本本是一個個強有有力的買買點，但但從實際際操作作情況來來看，卻卻暴露了了前期期市場考考察不不足的盲盲目性性，即對對于規規劃定位位一公公里之長長，如如此大體體量的的機動車車配件件市場，對對于于如皋如如此的的縣級城城市是是否有此此市場場需要？？顯然，做為一個個個政府規規劃支支持的機機動車車及配件件商業業街，這這樣一一個單薄薄的主主題是遠遠遠不不足以支支撐本本案如此此大體體量的商商鋪的的。同時時，本本案定位位較高高的連排排別墅墅的住宅宅自身身就需要要大體體量的生生活配配套類，這這也也在一定定程度度上否定定了本本案商業業僅做做機動車車配件件市場的的操作作方法。但本案至此除了了了機動車車配件件市場之之外，沒沒有對商商鋪做做明確的的區域域定位以以及功功能分類類，這這在一定定程度度上導致致了投投資者對對市場場未來發發展和和規劃的的不明明確，降降低了了投資者者的投投資信心心。四、本案商業部部部分售后后反租租的操作作問題題。本案的商鋪在操操操作過程程中提提出了返返租11%的賣點。首首首先，不不否認認返租在在實際際操作中中是一一個強有有力的的賣點，但但銷銷售操作作手法法的提出出是要要視項目目的需需求和承承受能能力的。返返租租的使用用在一一定程度度上主主要運用用在單單位產品品總價價過高，或或者者單價過過高，投投資者在在投資資時對預預期把把握不足足時，這這時候的的返租租能很大大程度度上提高高投資資客的投投資信信心。而而目前前本案的的返租租僅僅是是建立立在降價價銷售售的目的的上的的，這在在一定定程度上上給客客戶造成成降價價銷售的的銷售售現象，對對刺刺激投資資信心心效果相相當差差。反觀本案，本案案案的投資資客戶戶確實也也普遍遍存在購購買信信心不足足的問問題，但但此時時的不足足并不不主要來來源于于價格，更更多多的來源源于對對市場規規劃前前景的不不可預預見性，對對如如此大體體量的的商鋪全全做為為機動車車配件件商業街街是否否能夠運運作成成功缺乏乏信心心。所以以本案案在推廣廣過程程中“進一步明明確確本案商商業上上的功能能定位位，細化化分類類定位的的每一一個細節節，讓讓投資者者真正正覺得本本案的的定位操操作有有可行性性。”是目前增增強強投資者者購鋪鋪的最有有效、最最直接、最最根根本的方方法。五、本案別墅、商商業兩部分在在企劃宣傳的的協調問題。本案在企劃推廣廣廣中最突突出的的問題就就是商商業與住住宅兩兩者之間間的協協調問題題，由由于本案案目前前汽車配配件市市場的商商鋪定定位與住住宅別別墅的推推廣是是相當沖沖突的的。這就就要求求本案在在推廣廣時機，開開盤盤引導，以以及及售樓處處的實實際操作作布置置中對兩兩者要要做相應應的協協調。從節約成本的目目目的考量量，商商業和住住宅共共用一個個售樓樓處應該該是沒沒有問題題的。但但在內部部操作作終究要要保證證住宅和和商業業要有兩兩套獨獨立分開開的系系統，包包括案案名（總總案名名下用副副案名名進行區區分）、樓樓樓書、看看板、VI。兩套系系統統在風格格上既既要有聯聯系，又又要有所所區別別（主要要通過過畫面用用色以以及文案案所追追求的訴訴求點點來進行行區分分）。同同時在在推廣過過程中中，也要要保證證在一定定的時時間范圍圍內，商商業和住住宅各各自的推推廣力力度要有有所側側重。現有的宣傳單頁頁頁中，文文案細細節，賣賣點訴訴求以及及具體體的戶型型插圖圖的比例例大小小都都有有一定定的問題題。案案名LOGO的歐式感感覺覺也與產產品本本身海派派簡約約的建筑筑風格格不相符符合，多多少讓人人感覺覺有點牽牽強。同同時，從從單頁頁的整體體感覺覺來看，本本案案的LOGO不夠顯眼眼，沒沒有起到LOGO予以客戶戶鮮鮮明印象象的作作用。第二章、本案的的的產品定定位針對目前的情況況況和操作作難點點，本案案亟待待完善的的，就就是通過過對產產品的重重新定定位，重重新確確立產品品的賣賣點和概概念，以以及一系系列適適合本案案的宣宣傳推廣廣方案案，通過過后期期的宣傳傳引導導來改變變本案案已在消消費者者心目中中留下下的固有有印象象。通過過全新新的定位位，全全新的概概念，重重新銓飾飾本案案。一、商業部分的的的產品定定位對于大體量的商商商業街來來講，豐豐富的不不同業業態的組組合才才能使商商業街街具有基基本的的商業功功能，尤尤其對本本項目目連綿一一公里里長的商商鋪來來說，單單一的的業態會會限制制商業街街的吸吸引力，對對未未來商業業氛圍圍的塑造造會很很困難，當當然然，單一一業態態如果定定位的的準確，也也能能操作成成功，但但不幸的的是本本項目的的業態態定位由由于缺缺乏對本本區域域商業業業態的的分析及及市場場預測，因因而而在實際際操作作中使本本案處處于了一一個比比較被動動的局局面。由于本項目規劃劃劃為商業業裙樓樓以上為為高檔檔別墅，內內區區規劃了了大量量的連體體別墅墅，所以以商業業街的業業態定定位一定定要符符合住宅宅的產產品屬性性，做做到有的的放矢矢，否則則就會會出現定定位沖沖突，形形成銷銷售極端端，最最終對整整個項項目的營營銷會會帶來極極大的的負面效效應和和困難。就本項目住宅的的的產品屬屬性和和本區域域現有有的商業業業態態分布，建建議議對整個個商業業街進行行多種種業態組組合，針針對商業業街馬馬路過寬寬，沿沿街商鋪鋪基本本不能做做到有有效互動動，所所以只能能采取取對東、西西二二條臨街街商鋪鋪單獨進進行業業態劃分分，但但是又要要兼顧顧商業街街的整整體功能能區分分并做到到區域域互動。商業街整體業態態態建議：：由南至北，按照照照商業流流向、商商鋪現有有布局局規劃，分分為為：餐飲娛樂：中小小小型特色色餐飲飲，酒吧吧茶室室、網吧吧茶室室等娛樂樂設施施生活配套：便利利利超市、美美容容美發、洗洗衣衣洗燙等等生活活配套設設施政府特許經營：：：摩配汽汽配、機機動車展展示廳廳、易耗耗品交交易市場場三大主要業態分分分布，總總的來來說，除除去政政府特許許經營營的那一一塊，餐餐飲娛樂樂和生生活配套套這兩兩塊商業業部分分都將以以別墅墅的生活活配套套出現。一一方方面，適適當的的提升了了商鋪鋪本身的的檔次次和實用用性，另另一方面面，也也為龐大大的專專業市場場降低低了很大大的推推廣風險險。二、別墅部分的的的產品定定位強調別墅產品的的的稀缺性性。由于眾所周知的的的原因，別別墅墅土地已已經愈愈顯金貴貴，對對于本案案這個個交通占占據絕絕對優勢勢的近近郊別墅墅產品品，絕對對是程程區范圍圍內及及具珍藏藏價值值的。這這樣的的定位有有利于于把本案案的購購買人群群，從從連排別別墅客客戶擴展展到所所有別墅墅意向向性客戶戶，而而且稀缺缺性性性的定位位有利利于商業業推廣廣中的廣廣告炒炒作。強調別墅產品的的的文化品品位，強強調對生生活品品質提升升的要要求。值得注意的是，在在對別墅部分分進行推廣宣宣傳期間，應應盡量避免牽牽扯到商業部部分。在別墅墅產品銷售體體量沒有完全全放開之前，兩兩者的宣傳媒媒體，宣傳渠渠道，宣傳時時間都應錯開開。別墅產品品的宣傳就應應該以高品位位，高檔次的的高尚生活為為宣傳宗旨。以以宣傳別墅小小區的文化品品位，以及生生活品質為賣賣點。吸引那那些對生活質質量有一定要要求的客戶前前來了解。3、配合時時尚精品品商鋪鋪，打造造全新新生活、娛娛樂樂、健康康中心心。商鋪的規劃出現現現，對別別墅小小區是有有相當當大的影影響。但但同時，也也只只有通過過對商商鋪的較較好的的規劃利利用，才才能通過過對視視線的轉轉移，促促使客戶戶把關關心的重重點放放在，商商鋪作作為生活活配套套合理，就就近近商圈購購物便便利的因因素來來考慮。第三章、本案商商商業地產產推廣廣建議中國房地產正面面面臨急劇劇的洗洗牌，步步入一一個商鋪鋪、寫寫字樓、住住宅宅三分天天下、鼎鼎足之勢勢的全全新時代代，五五花八門門、各各具類型型的商商業住宅宅的混混合體層層出不不窮，但但值得得我們注注意的的是，雖雖然同同出地產產體系系，商業業地產產的開發發操作作、經營營理念念與住宅宅卻有有著很大大的不不同。商業物業與住宅宅宅物業的的差異異：作為一個動態地地地產，商商業地地產主要要依靠靠經營獲獲得收收益，需需要依依托商業業的地地段價值值和經經營特色色。商業性更強，對對對開發商商和物物業管理理的商商業經營營、管管理水平平要求求更高。建筑的土地出讓讓讓金要比比住宅宅高，而而土地地出讓年年限卻卻只有40年。相關政策規定，一一般商鋪銷售售的按揭貸款款不超過300萬元，貸款款額度最高為為6成，期限為10年，利率6.25%。工程到了了具備竣工備備案條件后，銀銀行才能放款款。消費者購購買商業物業業時，按揭貸貸款的月供必必須在房子即即將投入使用用時才發生。繳納的費用不同同同。水、電電、氣氣熱須按按專門門的商業業市政政標準繳繳費。后期的裝潢、經經經營、維維護等等費用大大。商業物業開發匯匯匯報利潤潤高，通通常是住住宅投投資的2~4倍。房地產開發商與與與商家的的合作作聯合將將是以以后商業業物業業開發的的趨勢勢。商業地產是繼居居居住型物物業之之后更高高一層層的投資資境界界。商業業地產產不是講講概念念，注重重一下下戶型和和環境境就能銷銷售的的，商業業地產產的投資資價值值還與所所在區區域的商商業氛氛圍是否否濃厚厚有關。具具體體來說，建建什什么業態態，在在何處建建，以以及建成成后的的經營形形式如如何，都都要有有一個科科學的的整體策策劃和和正確的的功能能定位。商商鋪鋪所代表表的，不不再只是是一個個單獨的的鋪面面；更多多的，是是隱藏在在鋪面面后面的的無限限獲利空空間。做商業地產，必必必須進行行很好好的策劃劃定位位（前期期）和和經營管管理（后后期）；；必須須在策劃劃中營營造出濃濃厚的的商業氛氛圍，創創造出豐豐厚的的商業空空間，并并能夠通通過經經營管理理長期期引領商商家，才才能夠最最大限限度的提提升商商業物業業的價價值。短短期內內，促進進銷售售；長期期內，促促進整個個商業業物業的的價值值提升，帶帶動動租售水水平的的提高。同時，真正出錢錢錢購買物物業的的業主，往往往往只是投投資者者，并不不是最最終商鋪鋪的使使用受益益者，必必須通過過再次次招商，租租售售商鋪才才能最最終獲利利。商業地產常用的的的營銷策策略中中不同于于住宅宅的有這這么幾幾種：統一招租售后包租部分經營租賃加加加部分出出售這就要求先要培培培育、經經營出出商業價價值，然然后再實實現地地產價值值。商業住宅復合型型型地產的的裙樓樓底商作作為零零售業和和房地地產的結結合，既既要考慮慮開發發商、商商鋪投投資者的的利益益，還要要兼顧顧租賃經經營著著、住區區業主主的利益益。由由于每一一個參參與者都都有自自己的利利益出出發點，因因此此不可避避免的的存在矛矛盾。商商鋪作旺旺是所所有參與與者的的愿望，做做什什么、如如何做做是商業業街業業態規劃劃的核核心…………群樓底底商的有有效開開發，將將帶動動社區其其他物物業的銷銷售，是是項目的的開發發形成良良性循循環，強強化項項目的整整體品品牌形象象。商商住復合合地產產的有效效互動動將催生生更豐豐富的商商業形形態，社社區的的品質也也將隨隨之進一一步得得到提升升。科科學正確確立足足于整體體規劃劃的營銷銷策劃劃，使裙裙樓商商業不僅僅避免免了對自自身住住宅品質質的破破壞和干干擾，反反而更豐豐富了了社區建建筑的的整體性性和協協調性。商業地產◆立體體體策劃全全案流流程商業環境分析競爭環境分析市場分析析市市場調查查數據據庫消費者環境分析析析產品潛力分析市場定位策略項項項目可行行性分分析商鋪形象定位產品綜合成本及及及投資回報分析商商商業定位位策略略VI視覺識別別系系統商鋪設計建議設計、制制作作商業物業管理體體體系業種組合規劃產品銷售價格制定商業定定定價策略略完善善的價格格構成成體系研究操作價格變動策略招商廣告宣傳及執行系列招商活動建議及執行商鋪招商商策策略全案案市場場推廣方方案銷售推廣策劃代理銷售執行階段性銷售計劃建議商商商鋪通路路策略略立體營營銷全全案策劃劃銷售人員專業培培培訓銷售控制計劃商鋪旺場策策略略產品后續續服服務銷售售率與與品牌度度雙贏贏互動第四章、本案的的的銷售操操作建建議一、銷售策略在本案整個開發發發過程中中，周周期長是是帶來來的最大大的市市場風險險。經經過市場場中短短期客源源清洗洗，會時時常出出現，暫暫時性性的市場場客源源支持度度不夠夠。建議議本案案在操作作中，壓壓縮整體體開發發周期，迅迅速速去化產產品，根根據市場場價格格變化及及時調調整定價價策略略，并配配合銷銷控，利利用價價格杠桿桿和減減少供應應量造造成緊迫迫感與與熱銷感感，突突破區域域行銷銷，將銷銷售行行為擴張張至整整個如皋皋及周周邊市縣縣。在推廣階段的安安安排上，建建議議先別墅墅后商商鋪的策策略。對對目前正正在推推廣的商商鋪進進行低調調處理理，來客客可以以接待介介紹，對對外媒體體廣告告則先行行為住住宅宣傳傳讓路路。對住住宅的的推廣開開盤后后2~3個月，別別墅墅成交約30%左右時，可可可考慮對對商業業進行宣宣傳。對商業的操作，前前期宜采取大大客戶招商，力力爭對各區域域的業態引進進相應的主力力店，哪怕是是租賃也可以以并爭取簽訂訂意向書可為為后期推廣造造勢，如此可可借助大客戶戶的品牌優勢勢，吸引小客客戶前來投資資或經營，最終促進商商商業的銷銷售。建建議組建建專業業的招商商小組組，在項項目未未展開銷銷售攻攻勢前，對對各各類業態態的中中小經營營戶開開展一對對一招招商，采采取強強有力的的優惠惠措施力力爭積積累一部部分的的有效經經營戶戶、簽約約一部部分的經經營散散戶來擴擴大后后續銷售售策略略的操作作空間間。在商業街廣告推推推廣上，要要配配合住宅宅著重重渲染商商業街街業態及及未來來的商業業前景景，強調調商鋪鋪投資增增值功功能及經經營自自用的使使用功功能，并并配合合招商進進度做做系列的的時效效推廣，盡盡量量保持推推廣的的駐留時時間和和項目的的新鮮鮮感。對商業街可根據據據推廣效效果及及銷售態態勢采采取以下下商鋪鋪銷售策策略。自由經營：不控控控制業態態，通通過廣告告及現現場引導導盡量量符合規規劃業業態委托經營：提供供供承租信信息，具具體事項項由雙雙方洽談談返租經營：一定定定年限內內通過過返租來來吸引引純投資資客戶戶以上三種經營方方方式可視視本案案具體銷銷售狀狀況酌情情分期期開展。二、促銷手段小眾媒體：由于于于如皋地地區缺缺少權威威性強強的大眾眾媒體體，通過過大眾眾媒體的的廣告告效應較較差，建建議本案案在操作中主要以以以小眾媒媒體，更更多的面面向主主力意向向性客客戶進行行宣傳傳。主要方式：DMMM（主要為SP活動得宣宣傳傳預告），沿沿街派發或者者對私家車進進行派發設立樓書宣傳資資資料宣傳傳架，在在市內高高檔消消費場所所、大大型綜合合商場場的高檔檔柜臺臺、效益益較好好的企事事業單單位設立立宣傳傳架，建立目標客戶俱俱俱樂部。POP，戶外廣廣廣告形式式主要要采用羅羅馬旗旗、燈箱箱、看看板等，沿沿區區域客戶戶活動動線路配配置戶戶外廣告告。第五章、本案的的的企劃推推廣計計劃企劃推廣文案對商業的推廣企企企劃，主主要著著重商業業街的的復合形形態，以以綜合商商業街街，別墅墅小區區完善配配套的的形象出出現，對對于機動動車配配件市場場，前前期已經經有了了一定量量的宣宣傳，基基本已已經深入入人心心了，在在后期期操作中中可降降低宣傳傳力度度。綜合商圈，復合合合業態稀世地段，稍縱縱縱即逝黃金比例，性價價價優異帶租售鋪，三年年年返租生活配套，一站站站服務相關賣點文案闡闡闡述：商業物業的商圈圈圈效應，地地域域的黃金金屬性性，是決決定大大型商業業物業業與房地地產市市場的重重要因因素，黃黃金大大道，地地處主主城區南南大門門，是貫貫穿中中心城區區的必必經之路路，交交通網絡絡發達達完善，商商業業中心地地位無無可非議議。繁繁華商機機延續續不遺余余力，雙雙重人氣氣、雙雙重財氣氣，財財富升值值魅力力無限。黃金大道將通過過過全面的的招商商引資，引引入入主力店店等方方式精心心打造造城中新新型商商圈，是是開放放休閑配配套商商業，各各類便便利店，連連鎖鎖店的理理想之之地。同同時加加上現有有成熟熟氣配商商城，一一個完善善的集集休閑娛娛樂、專專業市場場為一一體的綜綜合商商圈，將將亮相相城南，閃閃亮亮登場。復合業態，功能能能互補。街街區區商業業業態豐豐富，集集娛樂樂、休閑閑、餐餐飲、居居住為為一體，各各業業態間動動態互互補。讓讓客戶戶真正享享受到到一站式式購物物的樂趣趣。黃金比例，性價價價優異。街街區區商業空空間的的科學規規劃只只需步行行的距距離，便便可輕輕松享受受娛樂樂、休閑閑、美美食。黃黃金比比例的店店面分分布，合合