/解析房產稅六大疑問——代表委員熱議房產稅改革新華網北京3月2日電很少有一項政策如此受熱議——有人對它望穿秋水，有人對它憂心忡忡；有人期盼它能成為高房價時代的終結者,有人擔心它將使百姓財富“縮水"……今年1月，備受矚目的房產稅改革試點在上海、重慶兩地啟動。房產稅漸行漸近，關于房產稅的一些爭議也逐漸升溫，并成為來京出席兩會的全國人大代表、政協委員熱議的話題。改革難免要突破現有的一些框框，所以改革永遠會伴隨著爭議。然而,沒有改革,就不會進步和發展。對于房產稅改革,代表、委員們寄予厚望，并提出了許多建設性意見。疑問一：“租來”的土地為何要交房產稅?“我買房時交了７0年的土地出讓金,為什么還要交房產稅?"一提起房產稅，很多業主首先就會問這個問題.按照我國法律，城市土地是國家的，城市居民嚴格來說都是“租戶”.已經交了70年“租金”，再讓“租戶"交稅是否合適?“房產稅征收之后，土地出讓金是取消還是正常收取?征收之后的房產稅究竟又做何用途？……不對這些問題進行回答,就不能輕言與國際接軌。”財經評論人馬光遠說。對于這個普遍存在的困惑，全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康解釋說，土地出讓金的性質是土地使用權的價格,即憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租；而房地產稅的性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負。“一個是‘租’，一個是‘稅'，‘租’與‘稅’兩者是可以合理匹配、并行不悖的，不存在所謂不可克服的‘法理障礙’和‘不能容忍的重復征收’問題.”賈康說。疑問二:房產稅出臺需要經過怎樣的程序？上海、重慶啟動房產稅改革試點，在學界引起的另一大爭議是：１９８６年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，對個人所有非營業用的房產免征房產稅。在國務院并未對這一條例做出修改的情況下，啟動面向個人住房征稅的房產稅改革試點是否合法?北京大學財經法研究中心主任劉劍文認為,１986年的房產稅暫行條例是依據全國人大常委會有關授權決定,由國務院頒布的。隨著20多年的經濟發展，房產已成為個人財富的重要組成部分,這就需要房產稅制度根據情況變化進一步改革完善.“國務院常務會議同意部分城市進行改革試點，有利于改革的穩步進行.”劉劍文說.全國政協委員、山東經濟學院教授郭松海建議,考慮到房產稅是一個重要稅種,可由國務院在總結房產稅征收實踐經驗的基礎上，向全國人大常委會提交有關法律草案,把房產稅納入國家法律調整的范疇。“房產稅改革是我國經濟社會發展中的一件大事,它涉及面廣,并關系到公眾切身利益.因此,要廣泛聽取不同利益群體的意見,保障納稅人的知情權、參與權和表達權，開門立法,積極穩妥地推進房產稅改革。”郭松海說。疑問三：該對哪類房子征收房產稅?作為兩個試點城市，上海、重慶房產稅征收方案有很大差異:上海只對新購的第二套以上征稅，且人均免稅面積達60平方米;重慶則要對所有存量高檔住房征稅。在稅率上，上海也要“溫柔”得多。“上海方案一是規定了人均6０平方米,好操作一些。二是規定第二套購入后，一年內把第一套賣出的，予以退稅,顯得更人性化一些，有利于推動房地產市場健康發展。”全國人大代表、湖北省物價局副局長葉青說。全國人大代表、重慶市發展改革委主任楊慶育表示，重慶之所以要對所有高檔住房征稅，就是要通過征收房產稅等差別化稅收政策，禁止供應別墅用地等用地政策，控制高端住房開發，約束高端住房消費,遏制炒房，抑制房價。“作為研究者，我建議居民家庭第一套住房或一定人均標準以下的住房不被房產稅覆蓋。地方上的試點方案也沒有覆蓋普通居民住房。如此，商品房的低端保障部分也就被排除在房產稅之外。而第二套房(改善房)部分,也可以試點先不全作覆蓋.這樣,普通老百姓中就可以有很大一部分人群與房產稅無關,這比較符合中國國情。"賈康說.疑問四：房產稅能否抑制房價高漲？對于眾多無房者來說，他們最關心的一個問題就是：房產稅究竟能否發揮打擊炒房、平抑房價的作用？“毫無疑問,作為一個稅種,房產稅難以改變中國今后幾十年間城市化水平不斷提升中的住房房價上揚趨勢，但房產稅一定有對沖房價上升、使過程較平穩、減少泡沫的效應。”賈康說.賈康認為，開征房產稅的作用體現在:它可以增加住房市場中小戶型需求比重,可以降低房屋空置率,可使房地產領域的投機行為有所收斂、投資行為有所降溫,從而綜合起來使房地產市場理性化一些。“目前影響房價的根本原因是地價太高，地價不降，房價無法下降。”全國人大代表、重慶索通律師事務所律師韓德云說。全國人大代表、民建上海市委專職副主委張兆安表示,從總體上看，房產稅對房地產市場發展的影響是比較長遠的。但房產稅出臺后，還有一些事項值得關注,比如，房產所有人可能將稅負成本轉嫁給租房人，從而導致房租上升。“我國目前明確樹立房地產領域‘雙軌統籌’框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的價格再高,跟低端群體解決‘住有所居’沒有直接關系。”賈康說。疑問五：房產稅能否終結地方政府“土地財政”？隨著房價的高漲,地方政府的“土地財政”一直被人們當作高房價的重要因素。“上世紀九十年代初,鋼材就賣３０00多元一噸，水泥就賣2０0多元一噸，現在的鋼材、水泥價格比那時沒高多少，可是我們的房價翻了多少番?”全國人大代表、合肥水泥研究設計院副院長陳章水說。開征房產稅,能否讓地方政府從“土地財政”脫身呢？郭松海認為，開征房產稅，將房地產流轉環節的部分稅負轉移到保有環節，意義重大。房產稅作為地方稅,是地方政府重要而穩定的稅源，其稅收可用于廉租房、公共租賃房等保障性住房建設，還可以像許多國家和地區一樣將房產稅用于與公眾利益相關的教育、衛生基礎設施等公共服務支出。“目前我們還沒法說‘終結’土地財政,但肯定有助于矯正土地財政制度的偏頗，為地方政府拓寬可持續財源。”賈康說，“開征新房產稅，目標是打造我國地方政府所必須掌握的地方稅體系中主體稅種的框架,這對于中國市場經濟體制建設具有全局意義。”疑問六：房產稅何時可全國推行？房產稅目前只在上海、重慶試點。這個稅種要不要在全國推廣？什么時候會推廣？各地有房者、無房者都在翹首觀望。楊海坤委員認為，目前上海和重慶處于“試點”階段，兩地的改革方案也不相同，至少目前還沒有得出很好的經驗和結論，因此應該慎重考慮在全國是否推行的問題。“目前在全國推行房產稅還面臨諸多困難：第一，國內經濟發展不一，在全國范圍內劃定統一免征面積等標準存在相當難度。第二，房產稅實際上實現縮小收入差距的效果極其有限，房產稅負擔最終是否會轉嫁給租房者或首次置業者等“窮人"承擔的問題需要認真研究。第三，從整體水平上看，人民并不富裕，征收房產稅不利于中產階級的形成。”楊海坤說。郭松海認為，房產稅改革要有一個路線圖，給納稅人以科學的指引和較好預期.可確立好房產稅的框架，先在一些大城市試點,在制度設計、稅基評估、征收管理等方面探索和總結經驗后，再逐步在大、中、小城市推開。“在全國開征房產稅需要建立全國大中城市統一的房產權屬檔案體系，實現全國各大中城市聯網,實現房管、稅務、銀行部門之間個人信息的共享，為開征房產稅提供可靠依據。”郭松海說。（記者陳玉明、何雨欣、張辛欣、李延霞、楊金志）詳情請看:希望我國的新房產稅不要成為雨果筆下的“惡稅”復旦大學金融與資本市場研究中心主任

謝百三教授所謂“惡稅”，是一個經濟學術語，在財政學里是指稅種設置不當，征稅范圍不盡合理,稅率、稅負不符合國情,對社會的資源配置有時不但沒有起到正面的促進作用,甚至還有一定的副作用，例如法國大文學家雨果在他的作品中曾經講到，法國當時要對城鄉房產征收一種“門窗稅”，老百姓為了避稅,對新房子盡量不開、少開門窗，甚至把原來老房子的門窗堵起來，人們辛辣地稱之為“是對陽光和空氣征的一種惡稅"。我現在特別擔心財政部某些官員非常熱心地要開設的新房產稅,如果搞得不好，不向各階層群眾開座談會、聽證會，憑著幾個官員照抄照搬國外的洋教條，如果稅法、稅率設置不合理，不符合國情，有可能會成為雨果筆下的這種“惡稅”。“惡稅”過去我國也出現過，如９0年代的“宴席稅”，規定３0０元以上要交稅，最后全國所有的飯店都開29９元的發票來避稅，不到一年,只好不了了之,從此再也不談征收此稅。為什么這么說呢？因為擬議中的新房產稅必然會導致千百萬家庭的假離婚，對我國的和諧社會是一種沖擊和嘲弄。上海報紙這兩天已有報道，有人準備假離婚，以便擁有兩套免稅的房。網上也出現了網友發帖征求大家對假離婚投票表決，說明這已經形成了一種群體性的避稅思維。以下我們要寫多篇文章對此事進行分析,并且要向黨中央國務院寫信反映我們與財政部某些官員的不同意見。第一,貿然對居民開征房產稅，一定會導致中國千百萬家庭的假離婚。如果按照0．3—１。５％（美國是０。8—3。5％）來征收，必然會導致中國千百萬家庭的假離婚。以上海為例，市區的房子去年5月1號的平均價在四萬塊以上，上海幾乎很少有９0平米以下的小房子，所以平均每套房都在350-4５０萬以上，如果征0.3－1％,就會征1０000－４5０00元的稅，而上海的戶均收入并不高，據了解，至今三口之家年戶均收入只有十萬塊左右.這就等于征了10-４５%的稅收（美國的物業稅的戶均稅賦只有2—３％），一般家庭肯定承受不了.如果第一套不征，第二套征，老百姓躲稅、避稅的唯一辦法就是假離婚.第二，現在很多城市已經出現了不少假離婚的家庭。全國各大中城市中有人為了爭取在房貸中得到優惠利率,已經廣泛地利用假離婚達到目的。我所去過的城市如珠海、上海,這個問題也很嚴重。這可以請各地政府協助調查核實。假離婚有如下特征:1、離婚時往往是原有的住房和財產集中在一方，大多集中在女方,離婚后繼續在一起生活,叫做“離婚不離家，不準不回家”，很多人離了婚以后得到了銀行的低利率貸款又馬上復婚.這種假離婚實際上還得到了銀行工作人員的暗示與支持.我的一位在銀行工作的學生估計上海起碼有上千家。如果出現比貸款更嚴重的房產稅，全國的假離婚潮必然不可阻擋。２、假離婚的人數將會很多，而且不會受到社會的歧視和非議，只會得到同情。我在去年12月底有幸參加了鳳凰衛視《一虎一席談》關于是否開征物業稅的辯論,對方財政部的三位官員分別是財政部科研所所長賈康、中央財經大學稅務研究院院長劉桓,中國人民大學中國財政學會會長安體富，當我談到老百姓會出現很多假離婚來避稅時,劉桓竟說：“假離婚可能會有,但畢竟是少數，就像社會上有人販毒、有人殺人、有人放火，但人民的總體素質是高的,假離婚一定是極少數。”我覺得他們完全不了解中國的國情，殺人、放火、販毒是危害社會、人民的犯罪行為，假離婚只要夫妻雙方約定到婚姻登記處去領一個離婚證,無人知曉，對社會也沒有危害，每年還可以減少1-４萬塊錢的稅賦,一定會大量發生。人們對這種社會現象不但不會非議和鄙視，反而會給予深深的同情，是你的稅法、政策多變、不合理,我的對策當然也不合理。其實通過假結婚、假離婚來爭取補貼、避稅，在我國早已大量發生。第三,目前中國大中城市有兩套房的家庭非常普遍，改革開放三十年了，很多家庭都有兩套以上的房,第一套自己住，第二套給小孩留著結婚用。在上海沒有第二套房,男青年是找不到對象的.上海的風俗是“男出一套房，女出一輛車"。也有很多因為沒有房而導致戀人分手。但是這些家庭有些小孩目前只有11-15歲，他們小孩結婚很可能還有十年到十五年，如果現在要征房產稅，對他們征是否合理?他們要么把房子賣掉，十年到十五年后再買回來。如果那時候房價再漲上去很多呢，怎么辦？難道逼著他們早戀、早婚、早分家嗎？或者就是每年交1-4萬塊錢的房產稅，十年到十五年要交多少錢呢?在鳳凰衛視辯論時，我當面問賈康等人：你們家里有小孩嗎?有小孩現在你征房產稅、物業稅,通情理嗎?他們都不知所云。第四，房產稅征得輕，對房價沒有什么調控作用,甚至會把房產稅轉嫁到買者和租者頭上；如果征得重,可能會導致中國房地產市場的全面冷卻，后果非常嚴重,中國可能成為第二個經濟蕭條20年的日本。我非常反對炒房地產，制造房地產泡沫，但也非常擔心魯莽地把泡沫捅破，會招致中國經濟的狂跌幾年乃至十幾年的災難性打擊。第五，香港捅房地產泡沫后的經驗教訓：1997年7月１號香港回歸，特首董建華在發表講話時說：我擔任特首后一定要把香港的房地產價格降下來,使年輕人買得起房,結得起婚，使各國在香港租得起房，辦得起公司,我們將每年提供８500０套廉租房。（大意）從此香港房地產市場一直跌了整整五年，房價跌掉了60%，出現了很多負資產家庭，GDP連續幾年出現負數,經濟蕭條，失業率很高，港人怨聲不迭，每年7月1號大游行，表達自己的不滿.直到2002年,香港特區政府才意識到對房地產的問題要特別慎重，恢復了一些有利房地產市場的政策，經濟才慢慢復蘇。據說董建華很有感慨的說，對房地產這件事情一定要非常慎重、非常小心。每年８5000套廉租房的計劃最后一次都沒有實行過，不敢推出來.第六,日本捅房地產泡沫后的經驗教訓:1989年年末，日本政府開始魯莽地捅泡沫，主要措施是兩條:第一條把銀行最終貼現率從１％在半年內迅速提升到6．6％（貸款利息就變成了8。6％）第二條把房屋買賣增值稅從原來的20%上升到３0%(即對三年以內的房地產買賣增值部分在交易的時候征30％的稅)，日本的資產泡沫開始破滅,股市從１99０年１月的3８900點一直跌到年底的22000點，半年以后日本的房地產也開始暴跌,而且一跌就不可收拾,從19９０年一直跌到20０2年，跌了12年，房地產價格跌掉了80％。日本的各行各業出現了一片蕭條,與房地產有關的所有行業都極不景氣，很多企業歇業破產,日本的銀行有兩百多家（占全國銀行數的25%）由于人們還不出房貸按揭而破產，日本經濟從此走向頹廢，政局不穩,2０年當中換了15個首相，日本的股市至今還在９０0０點附近徘徊，房地產市場一直不景氣，最近又被迫實行近似零利率政策.所以中國一定要避免走日本的道路，既要反對房地產泡沫化,又要防止對房地產市場采取魯莽的政策.如果征房產稅，極有可能從此走上日本房地產市場泡沫破滅以后經濟蕭條、政局動蕩的道路，后果是災難性的。房地產市場一冷卻，4２個相關產業如鋼鐵、銅、水泥、電解鋁、石灰、玻璃、家具、裝修、汽車等各行各業都會一片蕭條，很多工廠都歇業倒閉,就會出現幾百萬農民工回鄉、幾百萬大學生找不到工作的嚴峻局面。第七,調控房地產應從根本上抓起，應該減少貨幣供應量、提高利率和征房產交易增值稅，并且切斷地方政府和土地的血肉關系,徹底改變、擺脫土地財政的不良格局.第八，魯莽地征收房產稅對中國不同階層的老百姓都是一種打擊，首先打擊的是有兩套及以上房子的比較富裕的家庭,而他們恰恰是三十年來最擁護改革開放政策的一批人士，他們從改革開放中得到了巨大的收益，現在有兩套及以上的房子。征很重的房產稅將使他們感到政策多變，會出現新的移民狂潮,不僅是一般的舉家移民，而且帶走了中國寶貴的資金、科技人才和管理人才,使中國最優秀的一批精英人士流向國外,如澳大利亞、美國和加拿大，陷入北歐國家當年高福利、高稅收、低增長的怪圈，使人們對中國的改革開放失去信心。第二個階層是一般的老百姓,他們往往也有兩套房，但是并不富,最近這些買房的人當中,他們的戶均年收入只有8－1０萬塊，他們主要是通過銀行按揭對第二套房進行還款。他們全家一個月的收入只有五、六千塊，生活極其拮據，還要省出兩、三千塊錢來還按揭，對這些人的第二套房征不征稅？如北京的一套房在五年以前買入時為一百萬,現在漲到四百萬，但是它的按揭才付了5年,還要付2５年，如果按照0。5—1%的房產稅，他每年要增加二-四萬的稅賦，每個月就要增加20０0－4000元錢的稅賦，這些人立即陷入無法還按揭或者無法交房產稅賦的絕境之中，會對黨和國家的政策產生怨恨,并且極可能用假離婚等各種方式來避稅、逃稅甚至抗稅。第三種沒有房或者只有一套房的人沒有損失，也沒有什么好處，并且他們有了小孩要買第二套房的時候仍然要交稅。這樣他們就對參加改革開放和經濟建設,對拼搏創新失去了信心和動力，中國改革開放的動力立即會失去一半。第九，對于那些改革開放以來付出巨大貢獻的企業家，他們現在很可能有家產,幾千萬甚至上億,很多人想用來買房,這是最大的消費品,其他的任何東西都花費不了多少消費,房產稅一征,他們立即會感覺到無物可買(汽車、電視機等能花費幾個錢?）,掙錢掙來掙去是掙了一堆紙幣的符號，從而形成了一個社會的動力真空.第十，以修改房產稅的名義實際上來征物業稅在法理上是說不通的。傳聞中的上海等城市房產稅細則據說要根據財政部的細則來決定,我們研究來研究去實際上就是個物業稅，而物業稅是一個必須通過全國人大才能開征的新稅種.物業稅和房產稅有兩大區別：根據１98６年房產稅的有關規定，房產稅對工業和商業單位征收，對居民不征收,物業稅對每個居民都要征收，新修改的房產稅對每個居民都征收,這還是房產稅嗎？根據198６年的規定,房產稅是對房地產的原值（扣除30%的折舊費來收費的），物業稅是對市值來收費的。如果對原值來征稅，五年十年以前的房價都很便宜，一套房子30萬，只對２1萬征稅，每年交一、兩千塊就夠了,這個老百姓是可以承受的,但對房地產調控沒有什么意義，但修改后的房產稅細則卻是對市值來征稅,這套房已經是三百萬以上的了，請問這還是房產稅嗎?這和物業稅有什么區別?如果這是新修改的房產稅，那么將來的物業稅會是什么樣子？打著房產稅的旗號來征物業稅在法理上是不通的。第十一,我國開征物業稅條件完全不成熟，所謂物業是指房地產及房地產下面占有的土地。經濟學原理告訴我們，土地隨著經濟的發展、城市設施的改善是會不斷增值的，房地產上漲實際上是下面這塊地在漲，我們住的房子是不會漲價的，而是會貶值的,例如我國所有商業銀行現在都規定對十年以上房齡的舊房子不可以以房子作抵押來貸款，可見銀行普遍認為房子不但不會漲價升值，而且會折舊貶值.但是修改后的房產稅實際上是對房子及下面的土地整個征稅，我們不擁有土地產權，只借來了七十年的土地使用權，并為此支付了高昂的土地使用費和土地占有金，為什么還要交物業稅呢？所以用修改后的房產稅來征物業稅于情于理于法都說不過去,將來很可能會在人大代表和經濟學家中被長期爭議。財政部和各地政府不提物業稅而提房產稅，可見他們自己也認為繞開人大征物業稅實際上是不合法的,所以換了個房產稅的名詞。但是打著房產稅旗號實際上來征收人大未批準的物業稅在法理上是不通的。第十二,還有房產稅在征收過程中有無窮的困難和非常大的難度，例如一，市值評估誰來評?全國有這樣上百萬的評估人員嗎？他們會不會成為新一批有權有勢又容易尋租的官員呢?請你吃個飯，拉拉關系，就把三百萬降到了一百五十萬