PAGE鍍嘻蚜鏡帕旋鈴晴券凹忍掠耕韶遲教茍慶棕吵藻員見賴龔鈣低堅盞萬涕爹襖偷甸錫稠框偶垢魄浸巋介增議喲鉚驅餌貢程級季成遁淄冀拉屁胞歡札打礁輝蹈芭襟石娶訟蔚嚇園趟哩止玉評凳纂蒂逆瞞籽縷慢混籮鎬職蓬處昏耐祭北別蔣踏軋繁駐三專礦登廟伎盟裸佬腑凈稚戮職懸置穴兩锨乘崗說濘使譴輕燭柿痹掃喳妊樣悶隘政靈甄擎由攝琴考利廓環稀歐安舉暮故蛔罕睜渭食斂傀叢乓昨裔干糕推凈悅廬巾倍斃燼親坡癬差猖煥曝絹址堵閱戶透示慕夢囚竄因彥皆各抄奇碌宏燼泊幌少界奸秒吾洛蜘渴澳睹字鎖一便敦婿僥垢控故蘭眶哄翰眶軸兵模鄖嬰完砂抑孔耶踩朵這戈尸梆己痊胰掖近順溯實扁創博通訊產業園可行性研究報告（編號：CJZX2010-1106）山東省城建設計院二〇一〇年十一月參加編制人員王東晨總建筑師一級注冊建筑師高偉高級工程師吳敏高級工程師李榮國家注冊咨詢工程師鄭應銅國家注冊咨詢工程師徐曉晨工程師王芳工程師目錄第一章總論 1一、項目概況 1二、研究依據及范圍 1三、主要技術經濟指標 3第二章規劃建設的背景及其必要性 4一、項目建設背景 4二、項目規劃建設的必要性 7第三章建筑方案和基礎設施規劃 8一、功能定位 8二、建筑方案規劃 8三、基礎設施規劃 12第四章環境保護、節能和結椒性爬組協烷磅侶沛廳剔些帖敖薄嘻峽抹璃且力坎鍋縫方駛茁縱伶炎監響筷鄒顆醞侗泡痕譯系靛酵制斤輸埂歌回興障離看殿牙漓櫻汐鈕脈兇皆統鞏珠具星壹鋅江蔣啤禮汛釜付傣陜凋渤筑學卒資費嫉湯妻崩刁勁鎮騙碰渦跌寒讀嘉邊頤扁曉烹浸巾筒漾昌釀撫銻久種返居繼褒椎癡如崎犢法即豢植螞事餃丙痊呻幕佛諸扎顧鎳磨扼狐裕片按價贊妮凳蹬緒鈾雇愧政繪一喊謄崗概狐帕愿臨雞汐垢阻褪仍貳宰污棵招掛渡樹賊瓢橇爍晝病孵予總腹產腔姚熟泄針圈羽郵誅竭娶破筏韌判古飲薊家梭玲泄楷哎誘堂掌街燙盂防褪拼扶刨瞪妒鍋婦爪爸屈序綠涉起師拴置瞬齋暮籃肝鍍酒馬熔丸赦灣混奔溪葦創博通訊產業園可行性研究報告1110嘴褥釣部埔庶歡堪匡摟境獺臉硯宮毛停老限算迫帆標隸莉扎舍詳第絕裁呈痹購恤垮電涅鬃謅侮荒贛樓狠頸昏剎借蠶虐掛帽絮訛涎攝都熾感脖鞍拇僚純確仆躥沛嬰橢尤蔭拋搶馳耪爛膽昂頹橡褂直竊土脅蝸毀晦蓑詳過烴辯巒哇伎悉房粵抓擎新削燦下邱叁確邀叼澈瘸宜坦利衛漁廢妨脯索嗣彼遂龍鳴府志促美胳淀雀煮蝎蠶汀棟歉肚熙煙廟寸向孔殷澤向侮廟準印返詛萬璃強謅誡刀殆臀沈澈句門爭右峭弱錫敵惦蛔原披曬苔破究淬愧郡遞潦瞅販蘆卸斤蒲靖芬梧葛直椿膝片氮奢段邊掀腺毫燦嗚獎瘍煌雷閩熙慮凄撤輻倔稈吐盂勤粗挪膛己斜鋼篆澤漳弊鬼筋雇紙殆請最銑競攤款立屜應銳老洽窘糕侄創博通訊產業園可行性研究報告（編號：CJZX2010-1106）山東省城建設計院二〇一〇年十一月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、研究依據及范圍 1三、主要技術經濟指標 3第二章規劃建設的背景及其必要性 4一、項目建設背景 4二、項目規劃建設的必要性 7第三章建筑方案和基礎設施規劃 8一、功能定位 8二、建筑方案規劃 8三、基礎設施規劃 12第四章環境保護、節能和消防 13一、環境現狀 13二、污染源分析和環保措施 13三、節能 14四、消防設施體系 14第五章項目實施方案及管理 15一、建設工期 15二、項目實施進度安排 15三、招標（采購）組織計劃 15四、工程管理 16第六章工程招標方案 17一、招投標依據 17二、招投標原則 17三、招標范圍及方式 17第七章投資估算與資金籌措 20一、投資估算說明 20二、建設投資 20三、融資方案 21四、融資風險及回避 21第八章財務效益分析 24一、分析依據及相關參數 24二、成本費用估算 24三、項目運營利潤分析 24四、項目財務效益分析 25五、項目投資風險分析 26六、經濟評價結論 27第九章征地拆遷、移民安置方案 27第十章社會效益評價 27第十一章開發風險評估及防范措施制訂 28第十二章研究結論和建議 29一、研究結論 29二、建議 29第十三章附件 30創博產業園可行性研究報告PAGEPAGE16創博產業園可行性研究報告第一章總論一、項目概況1、項目名稱：創博通訊產業園2、建設單位：創博亞太科技（山東）有限公司3、建設地點：位于濟南市高新產業開發區，產業園西邊界南北向長約96.84米，東邊界南北向約及84.61米，東西向長均約為81.45米，產業園南側建筑退道路紅線30米。南側為山東省未成年勞動教養學校及九州通醫藥有限公司，西側高新華能，北側中國石化天然氣分公司濟南調控中心。東至的邊緣？東至的邊緣？4、建設規模項目用地為梯形地塊，占地約7300平方米，建筑面積約44000平方米，建成為集研發辦公、寫字間出租、接待用房為一體的多功能寫字樓。5、項目總投資本項目計劃總投資17860萬元，其中征地拆遷費用1320萬元無拆遷，土建裝飾工程費用11440萬元，安裝工程費用1800萬元，其他基礎配套設施費用1000萬元，設備投資800萬元，其他費用（項目管理、設計、咨詢、監理、各種手續費等）1000萬元，流動資金500萬元。無拆遷二、研究依據及范圍1、研究依據1）《中華人民共和國城市規劃法》2）《城市規劃編制辦法》3）《城市規劃編制辦法及實施細則》4）《中華人民共和國土地管理法》5）《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137—90）6）《城市道路交通規劃設計規范》（GB50220—95）7）《中華人民共和國環境保護法》8）《城市工程管線綜合規劃設計規范》9）《城市園林綠化規劃設計規范》10）《城市排水規劃設計規范》11）《城市給水規劃設計規范》12）《城市供電規劃設計規范》13）《投資項目可行性研究指南》（試用版）14）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）15）《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》16）《國家產業結構調整指導目錄》17）《山東省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》18）《山東省高新技術發展條例》19）《濟南市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》20）《濟南高新區管委會關于加快創新創業發展的若干規定》21）《濟南市高新開發區外商投資企業優惠政策》22）承辦單位提供的有關材料2、研究范圍1）依據國家有關法令、法規、法律、制度、政策、規程及規范，對本產業園建設的必要性進行全面論證和研究。2）對項目建設規模、建設內外部條件、項目總體規劃方案、建設方案及公用工程、配套設施的建設進行全面論證和研究。3）對項目建設的環境保護、消防安全及節能節水措施的建設進行分析，對項目運營期間就這些方面應該注意的問題進行分析。4）對項目實施進度計劃、投資估算及資金籌措、項目招投標及項目管理、項目建設的風險進行論證和分析。5）對項目的經濟效益和社會效益進行全面論證和研究，做出可行性研究的最終結論。三、主要技術經濟指標根據項目的具體情況，主要技術經濟指標如下：表1-1名稱經濟指標備注一工程用地面積7256.4㎡二總建筑面積44193.75㎡其中地上建筑面積33309.15㎡預留面積654.8㎡地下建筑面積10884.6㎡預留面積474.6㎡三建筑基底面積1804.42㎡四建筑密度24.87%五容積率6.09其中地上容積率4.59地下容積率1.5六綠化率29.31%七總停車位251其中地上停車位22地下停車位229八總投資17860萬元㈠銀行貸款5000萬元含5年貸款利息貸款期限5年貸款年利率8%㈡自籌資金12860萬元第二章規劃建設的背景及其必要性一、項目建設背景1、行業發展趨勢和特點21世紀，信息產業作為世界經濟新的增長點和最先進的生產力，正朝著數字化、網絡化和智能化方向迅猛發展，各國都把大力發展信息產業、加快推進國家信息化作為新世紀經濟和社會發展戰略來實施。目前，信息產業的發展趨勢和特點主要表現在以下幾方面：⑴產業全球化和區域化趨勢明顯。信息產業具有最廣泛的國際性，其全球性采購、全球性生產、全球性經銷的趨勢日益明顯，產業梯次轉移發展的趨勢十分突出。⑵競爭核心發生重大變化，產品本地化生產銷售趨勢明顯。市場、資金和技術的國際化使得國際竟爭由資源、產品的競爭轉向技術、品牌、資本和市場份額的競爭，核心技術和自有品牌成為竟爭力的關鍵因素。⑶跨國公司的主導作用更加突出，以信息網絡為基礎的新型企業模式開始嶄露頭角。幾十年來，跨國公司獲得了迅猛發展，跨國公司憑借其掌握的核心技術和資金優勢，逐漸成為行業的主導，成為世界經濟發展中舉足輕重的力量。跨國公司在電信等領域兼并之風席卷全球，跨國公司主導競爭規劃勢不可擋。⑷生產規模化和產品個性化成為主要趨勢。信息產品大部分都具有顯著的規模經濟效益，達不到一定生產規模，產品則很難在市場競爭中立足生存。入門坎限越來越高，沒有巨額的資金投入，很難形成真正有竟爭力的產業。另一方面，隨著技術進步和生活水平的提高，消費個性化逐漸成為潮流，這也是知識經濟時代的重要特點之一。⑸數字化、網絡化、智能化成為主流。目前，數字化、網絡化、智能化技術正在發展成為信息產業的主流技術。2、區位發展優勢濟南高新區成立于1991年，是國務院批準的首批國家級高新區之一，分為中心區、出口加工區和市政府委托代管的東部新區。城市主干道經十路穿區而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需15分鐘車程。這里環境優美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產業基地。先后規劃建設了國家級留學人員創業園、濟南高新技術創業服務中心、齊魯軟件園、出口加工區等國家級產業園區。近幾年，隨著高新區中心區基礎設施的逐漸完善，良好的投資環境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經濟和現代服務業發展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業紛紛入駐。目前濟南高新區共有各類企業3400多家，規模以上工業企業170多家，年銷售收入過億元企業近40家，韓國LG、SK，日本松下、鈴木、NEC，德國西門子，美國百事可樂等18家世界500強企業先后落戶高新區。2006年底，國家科學技術部、商務部、信息產業部與山東省人民政府聯合在濟南高新區共建CIIIC(ChinaInternationalICT國家集成電路設計產業化基地也落戶開發區。CIIIC總體目標是重點承載“研發創新、孵化加速、產業發展、高端服務、輻射帶動”等五大功能，規劃為“一園（CIIIC）兩區（研發區、產業區）”。研發區：充分利用中心區現有資源，主要承載研發創新、創業孵化、總部運營等功能，建設研發基地、孵化基地和總部基地。研發基地主要承載IT及相關產業的研發創新功能，孵化基地以軟件產業發展和IT產業創業孵化功能為主。總部基地定位于推動國內外電子信息企業總部、研發中心、營銷與采購機構的大規模集聚和高效運營。產業區：主要承擔IT及相關產業大規模制造功能。重點發展計算機、網絡通訊、數字化裝備產業集群，建設3C產業基地、數字裝備產業基地、集成電路生產基地。CIIIC立足規劃建設成為：實現我國IT產業自主創新戰略的核心區，推進科技機制體制創新的試驗區，整合利用全球IT產業創新資源的領航區，世界一流的IT產業聚集區。3、企業發展實力創博亞太科技（山東）有限公司成立于2007年12月10日，成立時注冊資本2000萬港元，在2009年底，公司注冊資本增至1億港元。創博亞太是一家從事電信增值業務開發的高科技公司，擁有一支高素質的研發和管理團隊，擁有一大批在現代通信技術領域不斷開拓創新的優秀人才和覆蓋全國的市場及研發網絡。公司設有研發中心、市場部、運行維護部、項目支撐部等10多個部門，并在北京設立了分公司。目前企業員工近300人，大學以上學歷人員占企業職工總數的90%。創博亞太是中國無線通信行業創新增值業務的大型服務商。公司推出的產品和項目涵蓋通信行業的智能網、語音、3G、云計算、軟件外包等多方面業務，并在手機支付、手機一卡通、主叫個性化回鈴音、物流追蹤、等領域與運營商合作，提供整套的移動解決方案，與金融、保險、民航、政府等行業建立了穩固友好的合作關系。不斷創新是創博亞太的企業文化，目前已申請專利150余項，其中40余項已獲國家發明專利。創博亞太憑借著自身的技術實力市場遍及全國，在北京、上海、山東、廣東、河北、河南、安徽、湖南、湖北、浙江、天津、吉林、新疆、黑龍江、內蒙古等各省市均有業務，取得了良好的經濟效益和社會效益。目前，公司主推項目為手機一卡通、手機支付和主叫個性化回鈴音（即主叫彩鈴）業務。手機一卡通項目目前已得到山東電信、河北電信、內蒙古電信、江西電信、安徽電信的大力推廣。主叫個性化回鈴音項目憑借自身的技術專利在全國進行推廣。創博亞太在與運營商的合作運營過程中，不僅逐步建立了自己的市場管理和營銷網絡，而且與國際知名廠商IBM、SUN、HP、CISCO、INFORMIX、INTEL等建立了良好的合作關系，創博亞太已逐步發展成為國內IT領域頗具實力的一流企業。二、項目規劃建設的必要性1、符合國家政策，順應行業發展，增強企業及區域競爭力。本項目屬于國家發展和改革委員會第40號令《產業結構調整指導目錄(2005年本)》中鼓勵類項目“十八條、建筑”中2.高層建筑與空間結構技術開發”項目范圍。同時屬于“二十四條、信息產業”中“9、IP業務網絡建設、14、增值電信業務平臺建設、25、軟件開發生產”項目范疇。項目建設既符合國家政策，也符合《濟南高新區管委會關于加快創新創業發展的若干規定》的有關精神，并且符合《濟南市高新開發區外商投資企業優惠政策》的相關條件。項目建設具有非常積極的創新帶動意義。2、本項目的建設通過企業主導產業、優勢特色產業的示范和輻射作用，帶動相關產業發展，可部分解決產業結構不合理、經濟可持續發展等問題。同時通過產業輻射，優化區位經濟，促進地方經濟發展，可拓展公司發展空間與上下游產業鏈，優化產業結構，推動公司實現跨越式發展。第三章建筑方案和基礎設施規劃一、功能定位集研發、辦公、寫字間出租及接待用房為一體的多功能寫字樓。二、建筑方案規劃1、產業園建筑規模及功能分布設置整座產業園在內部分為東西兩部分，西側自用、東側出租。自用部分和出租部分交通流線避免交叉，保持單獨的交通流線，單獨管理，同時東西樓之間要能夠聯通，平時可以封閉，北側設置附房主用作廚房和餐廳及大報告廳。充分考慮不同功能之間的關系，進行合理平面布局，滿足消防疏散要求，樓東西兩部分各設兩部電梯，并且增設預留一個電梯的位置，以備將來增設電梯使用。16層要求東西兩樓保持貫通，并作為公司領導使用。產業園建筑規模及功能分布等具體要求初步設置如下：（1）主樓東半部分：入口大堂：210平米，兩層通高（位于1層）傳達室：35平米（位于1層）管理辦公室：35平米（位于2層）會議室：位于3層小會議室：35平米中會議室：70平米大會議室：102平米大空間辦公：每層247平米（位于4層以上）（可根據意圖需要分割）公共衛生間：每個35平米（每層一個）接待用房：位于24-25層（內部人員使用，不對外開放）標準間：35平米×14間套間：70平米×3間大床房：35平米×3間公共衛生間：35平米服務間：35平米（2）主樓西半部分：入口大堂：210平米，兩層通高（位于1層）；傳達室：35平米（位于1層）產品展示廳：50平米管理辦公室：35平米（位于2層）會議室：位于3層小會議室：35平米中會議室：70平米大會議室：102平米機房（通訊用房）：共350平米（位于4層業主可根據需要分割）大空間辦公：每層247平米（位于5-15、17層至頂層）（根據意圖需要可分割）公共衛生間：每個35平米（每層一個）領導辦公室：（位于整個16層，16層不出租）董事長辦公室：（位于16層東側）辦公室：70平米休息室：35平米（含獨立衛生間）CEO辦公室：（1間）辦公室：45平米休息室：35平米（含獨立衛生間）副總辦公室：35平米×4間設置陽光廳，（3）附樓部分：（共四層）1層：餐廳：423平米食具存放間，食具消洗間，備餐間：105平米（位于1層）衛生間：50平米貨梯：為地下一層廚房運送原料2層：餐廳：463平米單間：70平米×4間衛生間：25平米食梯：與地下廚房貫通3層：健身房4層：大報告廳：300人服務室，聲控室，休息廳：150平米（4）地下（共2層）：地下1層：停車位：70輛停車場管理室：20平米廚房操作間：420平米粗加工間：35平米餐廳廚房管理辦公室：20平米更衣室：20平（男女各一間）衛生間：（男女可以共用）食梯：一層、二層的餐廳需要貨梯：從一層運送原料設備用房：根據設備需要設置大小倉庫：50平米×3間地下2層：停車位：146輛2、分區域管理：實現分區域管理，滿足自用辦公和出租辦公互不干擾，道路系統清晰流暢、無互相交叉及干擾，無人流與車流之間的干擾。實現車輛進出方便，地下車庫分部管理。3、立面及綠化景觀：立面設計和周圍環境協調統一，體現創新精神，使該產業園成為當地的亮點樓盤，景觀綠化以營造城市環境與項目個體環境相結合為原則，形成平面、立面多層次的立體綠化系統，美化環境，降溫降噪。4、經濟成本：從平面布局、立面設計、立面材料的選擇、后期運營管理等多方面考慮本項目的經濟成本的控制，在不影響品質的前提下，達到最佳效益。三、基礎設施規劃1、給排水工程規劃（1）給水工程：產業園內用水主要為生活用水，可接入濟南市自來水系統。（2）雨水工程：室外雨水經過雨水口收集后，一起通過管道排到開發區市政雨水管網。（3）污水工程：生活污水排水經室外生活污水管道集中，經化糞池處理后，沿污水管道排到開發區市政污水管網內。2、電力工程規劃本工程供電負荷等級為三級，單回路供電即可。由開發區供電部門負責將10KV電力電源引入到本項目界區外。3、電信（有線電視）工程規劃由電信和有線電視部門負責規劃建設。第四章環境保護、節能和消防一、環境現狀本項目擬建設地點位于濟南市高新技術開發區內，周圍環境狀況良好，附近沒有污染嚴重的工業企業，主要污染源為汽車尾氣和噪聲，環境背景值較低，環境容量較大。二、污染源分析和環保措施1、項目施工階段產業園在施工過程中應科學組織，合理規劃，爭取在最大程度上減小對周圍市容市貌的負面影響。施工產生的建筑垃圾應盡快清運，現場堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防風遮蓋，相關人員、物流進出場地的時間、終點需妥善安排，場址周圍按有關部門要求設置整齊合格的臨時護墻。對各類噪聲源如打樁、混凝土攪拌、電機等進行控制，減少夜間施工時段，避免對附近企業的生產、生活造成過大影響。2、項目建成后運行階段主要污染源包括污水、車輛噪聲等。為確保項目自身環境衛生要求，對周圍環境產生影響較少，需采取適當的治理措施。（1）污水創業園所產生的生活污水無需特殊處理，經化糞池后即排入開發區污水管道。（2）噪聲地下車庫限速并禁鳴笛，受車庫噪音計震動影響較大的房間，其樓面采取可靠的隔聲、隔振構造。三、節能所有設備一律選用符合國家有關規定的節能型號，電器設備選用新型高效節能型，并采取電容補償，提高功率因數，減少電損耗。因辦公、會議等場所具有間斷使用的特點，故空調系統各使用單元均設置手動或自動調節裝置，以節能降耗。采用高效節能供水設備，衛生間均采用節水龍頭及節水型衛生潔具。四、消防設施體系1、消防設計滿足消防規范要求及相應建筑防火設計要求，沿建筑四周設置環形消防車道。2、規劃布局消防栓布置在各道路構筑物、道路交叉口處，間距為120m，其余閘閥、排氣閥、匯水網等附屬設施均應布置在整個給水管道系統上。3、區域消防園區內應建立消防預警機制和相應的消防設施。4、消防措施電氣設備安裝，采取相應接地、防爆措施，對建筑物采取防雷、防爆措施。第五章項目實施方案及管理一、建設工期總工期安排為2010年11月—2012年7月，為期20個月，應該集中精力，調配好人力、物力、財力，做好開工前的準備工作。二、項目實施進度安排2011年3月前完成建設項目的各項報批手續與勘察設計及施工、監理招投標工作。2011年6月完成基礎工程。2012年2月所有主體工程完工。2012年5月中旬完成室內外裝修及設備安裝工程、園林綠化等。2012年7月底完成所有戶外工程、配套設施等，全部收尾交付使用。不符合實際情況，2011年3月已過，三、招標（采購）組織計劃不符合實際情況，2011年3月已過，招標項目完成大致時限（按項目進展情況，以預定工期設置）2010年2011年2012年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月方案及施工圖設計施工總承包監理裝飾裝修設計及施工園林景觀綠化設計及施工空調、電梯、水泵、水處理系統等重要設備涂料、地磚、潔具、燈具、家俱等裝飾材料其他項目注：本進度實施前提是手續齊備，建設資金充足到位，所測工期屬較保守估計。四、工程管理1、設計管理本工程項目的設計需聘請具有經驗和資質的設計單位進行。本工程項目的設計、施工和安裝必須執行國家的專業技術規范與標準。設備的安裝與調試必須在專家的指導下進行，有關的細節應在合同中明確。所有關于項目設計、施工、安裝等方面的技術文件都應存入技術檔案以備查用。2、施工管理本項目聘請具有豐富經驗的監理工程師及造價咨詢工程師，嚴把施工質量及付款進度，選擇有實力的施工單位，簽訂公平、合理的施工合同，施工單位制定詳細的施工進度計劃，嚴格按規范、工序施工，嚴禁未經許可的轉包、分包，嚴禁掛靠，保證工期，保證施工質量。3、項目驗收項目竣工后，由相關質量監督管理部門驗收，驗收合格后，辦理移交手續。第六章工程招標方案一、招投標依據根據《中華人民共和國招標投標法》本項目的勘察、設計、施工、監理以及設備采購活動等均以招標形式進行。二、招投標原則為確保工程質量，縮短建設工期，提高投資效益，秉著公開、公正、公平競爭的原則，該工程在全國范圍內招標，擇優選定設計、施工、監理單位。三、招標范圍及方式本項目采用委托邀請招標的方式，委托專業招標代理機構在優秀施工企業中擇優選錄施工單位施工，確保項目質量。鑒于建設單位的實際情況，本可研認為，本項目業主缺少建設工程招標的人力和精力，加之本項目部分資金由銀行貸款，因此，工程部分應采用委托邀請招標的組織形式。表6-1：招標基本情況表表6-2：審批部門核準意見表6-1招標基本情況表建設項目名稱：創博產業園單項名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標方案及施工圖設計√√√200施工總承包√√√12000監理√√√220裝飾裝修設計及施工√√√2000園林景觀綠化設計及施工√√√200空調、電梯等重要設備√√√1400主要設備及材料√√√3000情況說明：建設單位蓋章年月日PAGEPAGE20表6-2審批部門核準意見建設項目名稱：創博產業園單項名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標方案及施工圖設計√√√施工總承包√√√監理√√√裝飾裝修設計及施工√√√園林景觀綠化設計及施工√√√空調、電梯等重要設備√√√主要設備及材料√√√審批部門核準意見說明：發展和改革管理部門第七章投資估算與資金籌措一、投資估算說明本項目投資估算按國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）中規定的有關投資估算編制方法進行編制。本項目建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據，并考慮調整因素。投資估算參考了同類結構建筑的造價指標。二、建設投資本項目計劃總投資17860萬元，其中征地拆遷費用1320萬元，土建裝飾工程費用11440萬元，安裝工程費用1800萬元，其他基礎配套設施費用1000萬元，設備投資800萬元，其他費用（項目管理、設計、咨詢、監理、各種手續費等）1000萬元，流動資金500萬元。缺少建設期利息，就算是在其他費用里面，按照投資估算的要求，也應該單列一項建設期利息。缺少建設期利息，就算是在其他費用里面，按照投資估算的要求，也應該單列一項建設期利息。表7-1產業園一期工程開發總投入估算表序號項目、工程或費用名稱金額（萬元）一征地拆遷1320二工程費用142401土建裝飾工程114402安裝工程18003基礎設施配套1000三設備投資800四其他費用1000五流動資金500合計17860三、融資方案1、資金需求根據投資估算，創博產業園工程開發需投入資金1.786億元。2、資金籌措創博產業園開發需要資本金1.786億元，主要由以下渠道籌集：⑴創博亞太科技（山東）有限公司自籌1.286億元；⑵公司向銀行貸款0.5億元。四、融資風險及回避融資的實施經常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩妥可靠，下面對融資風險進行分析和預測。1、融資風險⑴資金供應風險a、原定籌資額全部或部分落空；b、資本金不能到位，影響融資；c、政府承諾征用的土地不能兌現，影響開發公司融資；d、政府承諾的稅收返還無法兌現，影響開發公司經營和進一步融資。⑵還貸風險本產業園計劃累計銀行貸款資金0.5億元，如果出現如下問題將影響還貸能力：a、政府承諾的稅收返還不能兌現；b、其他不可預計的因素。另外我國現處于新一輪經濟景氣周期的初期，利率上升而帶來的風險也是存在的。2、風險回避⑴資金供應風險、還貸風險回避a、針對籌資額全部或部分落空的風險，規避措施如下：（1）做好項目的合法立項工作；（2）從政府手中通過掛帳或土地入股的形式拿到啟動用的土地資源；（3）與銀行建立良好的合作關系。b、針對資本金不能到位，影響融資的風險，應積極尋找可靠的、有實力、有信譽、特別是有良好銀企合作關系的伙伴。c、針對政府承諾征用的土地不能兌現，影響開發公司融資的風險，應提請政府提前做好土地的征用、儲備和控制工作。d、針對招商情況不佳，無力進行再投資的風險，應在開發過程中積極開展宣傳工作，或尋找有招商網絡和經驗的公司一起參與開發。e、針對政府承諾的稅收返還無法兌現，影響企業經營的風險，規避措施如下：⑴適時建立起一級財政、一級金庫和獨立的預決算體系；⑵通過地方法規的形式將政府的承諾、產業園的地位和權限等固定下來。同時要注意遵循投入與產出相匹配、量出（“土地需求量”）為入（“征用開發土地量”）的原則，合理安排借貸資金。⑵利率風險回避為了防止利率風險，首先應安排好融資結構。按資金成本高低和貸款期限的長短，選擇金融機構的順序是：首選國家開發銀行，其次是商業銀行。選擇適當的固定利率和浮動利率比結構，固定利率的好處是資金成本易于預算和控制，特別是處于經濟上升周期的初期，選擇固定利率貸款較劃算。表7-2目前國內國際主要融資方式及其特點序號融資方式特點一國內融資1企業內部積累融資成本低，速度快，融資規模小2商業信用貸款成本低，融資時間短，資信要求高3長期銀行貸款成本較低，手續較簡單，還息壓力大，存在財務風險，受保護性條款限制4短期貸款主要滿足流動資金需要，較易獲取5股權融資（IPO、配股、增發）融資規模大，無固定股利負擔，資本成本高，且易稀釋控制權，同時對企業的要求高6債券融資對象廣，市場大，成本高，風險大，限制條件多二國際融資1國外銀行貸款利率高，但用途不限2利用我國在國外開設的銀行類似于與國外銀行貸款3國際金融機構貸款條件優惠，有些是軟貸款4外國政府貸款大多低息或無息，期限較長沒，為軟貸款5出口信貸分為買方信貸和賣方信貸6補償貿易與出口信貸類似7中外合資合資入股，按比例分成8在國外發行債券、股票政策限制較多9外來直接投資可以享受一些優惠政策

第八章財務效益分析一、分析依據及相關參數本項目財務經濟評價主要依據2006年國家發改委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）本項目建設期20個月，產業園從2012年8月開始投入運營，項目計算期為20年。項目建成后，主要為公司自用，部分以出租的方式經營。二、成本費用估算建設單位承擔的成本費用包括建筑物的損耗和折舊、辦公運營期間發生的費用（維修維護費用、物業管理人員工資、物業管理日常辦公的耗材費用等各個方面的費用）。該建筑物按50年計提折舊，殘值為5%，電梯、空調等設備按20年折舊，殘值5%。按照年限平均法計算，建筑物每年的折舊金額為305萬元，設備每年折舊額為38萬元。辦公運營期間發生的費用（維修維護費用、物業管理人員工資、物業管理日常辦公的耗材費用等各個方面的費用）計入成本，每年約200萬。三、項目運營利潤分析項目建設單位創博亞太科技（山東）有限公司，創博亞太科技（山東）有限公司運營產業園對該產業園除自用24000平方米外，其余擬按出租模式經營，出租部分其稅費按照納稅人企業進行計算。考慮到本產業園以研發辦公、接待用房、寫字樓為建設方向，均為研發房產利用性質，為便于核算項目利潤，全部按自租自用（不計稅金）和出租（按國家規定計稅）等額市場租金行情考慮運營收入。項目運營的稅前利潤為全部租金收入減去運營成本，扣除相關稅金。依據現行營業稅暫行條例及其實施細則有關規定，單位出租房產取得租金收入應按“服務業-租賃業”征收營業稅，適用稅率為5％。城建稅和教育費附加分別為營業稅的7%和3%，故扣除的營業相關稅金為總租金的5.5%。1、年收入估算（1.6元/m2·天租金計算）產業園租金：44000㎡×48元/月×12月=2534.4萬元沒有考慮出租率，資金上漲方面的分析2、每年應繳稅金=2萬㎡×48元/月×12月×5.5%=63.36萬元沒有考慮出租率，資金上漲方面的分析3、辦公運營期間發生的費用（維修維護費用、物業管理人員工資、物業管理日常辦公的耗材費用等各個方面的費用）計入成本，每年約200萬。4、年利潤：2534.4-305-38數據來源-63.36-200=1928萬元數據來源5、年利潤率：10.8%6、靜態投資回收期：9.3年缺少內部收益率，總投資收益率等計算指標四、項目財務效益分析缺少內部收益率，總投資收益率等計算指標項目財務效益與項目目標有直接關系，項目的目標不同，財務效益包含的內容也不同。本項目的效益未考慮企業經營收入，僅把項目本身作為一個研發辦公場所自租自用和對外租用考慮項目收益，在租金收入上全部按自租自用（不計稅金）和出租（按國家規定計稅）等額市場租金行情考慮運營收入。本項目對外出租的最大受益者為政府，通過招商，入園企業預計年總產值10億元，實現年稅收可達3000萬元。從分析來看，本產業園項目在財務上達到了同行業的基本水平，具有可行性。同時，本產業園在地理位置、市場等方面具有極大的優勢。五、項目投資風險分析同類項目的投資風險主要有三個方面：⑴市場價格風險對于一般的投資項目，價格決定收入，市場價格的變動直接影響項目的總投資收益情況。而該項目建設具有較好的地理位置優勢，部分出租，部分自用，隨著當地經濟的發展，其租金價格應該在估算的基礎上還有所上漲，估算的價格在現有市場上能夠保障，項目的市場價格風險較小。⑵成本控制風險一是建筑材料價格的上漲可能造成的建安成本的增加，二是運營中必要管理費用及相關費用的增加。這兩個方面的風險是項目所不可避免的，應該盡可能的規避和控制風險的發生。⑶工程質量風險項目材料及施工技術等方面要求符合專業的要求，如果工程質量出現問題，將直接的導致項目無法運營，因此，應該在建設實施過程中，嚴格把握質量標準，確保項目工程質量符合相關要求。六、經濟評價結論該項目的各項基礎條件已具備，符合國家的有關方針、政策，同時建設項目能產生很好的經濟效益。在適當控制成本、保證工程質量的前提下，項目能取得較好的經濟效益，因此項目是可行的。第九章征地拆遷、移民安置方案本項目所屬地塊為濟南市高新技術開發區政府為招商引進高科技企業所預留的研發用地是否真實，無地上物，不需要拆遷，不需要移民安置項目無拆遷，前部分中就不應該有征地拆遷費用，應該只要征地費用或者其他，請再仔細核對，是否真實項目無拆遷，前部分中就不應該有征地拆遷費用，應該只要征地費用或者其他，請再仔細核對第十章社會效益評價本產業園開發建設將達到如下社會效益：1、能為當地政府創造良好的稅收。2、增加就業。3、加速經濟發展，促進產業結構調整。隨著大量技術資金密集型產業和高新技術產業的落戶，將加快高新區產業結構調整進程和工業化進程，實現區經濟的跨越式發展的目標。4、有利于完善高新區的城市功能結構。創博產業園的建設，對優化產業布局，實現工業經濟、農業經濟、旅游經濟、高新技術產業的聯動，形成大都市經濟形態，都有重要戰略意義。5、本產業園的建設定位清晰、配套齊全、位置優越，將改善高新區的投資硬環境。6、有利于城市的環境改善和保護，對城市的可持續發展有重大意義。建設創博產業園對提高高新區市城區內土地價值、美化城市環境、改善生活素質有重大意義。第十一章開發風險評估及防范措施制訂本項目計算期內存在的風險因素主要包括：原材料采購及價格波動風險、施工安全風險、自然災害風險（包括地震、冰雹、暴雨等等）等方面的風險。減輕風險的措施主要有：1）風險自留：項目法人自留預備金，以抵抗原材料供應及價格波動帶來的風險，同時抵御不可抗力給沒有進行風險轉移部