xx項目推廣戰(zhàn)略思路治大盤若烹小鮮

復雜問題簡單化TAKEITEASY整體目標出位、出彩、出貨讓大家朝我看讓大家心癢癢讓大家動起來出位大盤操盤思路如何定位出項目自身價值的最大化與現(xiàn)行的市場拉開距離第一個

依托于

xx國際旅游島整體規(guī)劃

的4300畝海洋旅游大盤本案的屬性界定為福州規(guī)模化開發(fā)成趨勢，大盤林立xx島貴安片區(qū)縣城片區(qū)上街片區(qū)海西園片區(qū)永泰片區(qū)三江口片區(qū)片區(qū)縣城片區(qū)上街片區(qū)海西園片區(qū)貴安片區(qū)永泰三江口片區(qū)xx島自然資源閩江無旗山景區(qū)、烏龍江敖江、溫泉大樟溪、赤壁景區(qū)閩江烏龍江濱海、閩江依托配套閩侯縣城配套及新城區(qū)規(guī)劃大學城學區(qū)配套海西園整體規(guī)劃，打造下一個金山溫泉旅游區(qū)規(guī)劃無福州市行政中心區(qū)規(guī)劃xx國際旅游島整體規(guī)劃核心賣點江景大學城未來前景溫泉、價格、生態(tài)環(huán)境溫泉、生態(tài)環(huán)境城區(qū)地段、大規(guī)劃、江景濱海主題、江景、大規(guī)劃客群投資、剛需投資、剛需剛需、投資投資、度假度假剛需、改善、投資投資、剛需、度假未來住宅供應量308萬平米200萬平米11000畝超200萬269萬平米超過千萬平米中鐵城：鼓樓西，4650畝大都市計劃貴安新天地：海西首席旅游商住綜合體江山大名城：6000畝中央生態(tài)居住地典型大規(guī)模項目均由鮮明、特色的主題驅動，未來一定時期內相互競爭共存，本項目需以主題差異化來突圍建立鮮明的特色主題來統(tǒng)一物業(yè)和配套的開發(fā)與福州市其他片區(qū)大盤來進行差異化競爭中國貴谷：文化創(chuàng)意產業(yè)基地融匯溫泉城：世界溫泉旅游目的地海，不得不成為我們的生命線無論是大大國泱泱泱的海洋洋經濟。。還是領導人的的海洋創(chuàng)想。。還是海納百川川的城市精神神。還是跨江面海海的城市規(guī)劃劃。海，之于這個個城市是強勢勢資源聽海那么久，，可直到城市市東拓，xx發(fā)展才帶來了真正正意義上的濱濱海城市才帶來了真正正意義上的海海。xx國際旅游島，，真的來了xx閩江大橋xx大橋鼓山-亭江隧道距離市區(qū)30分鐘車程距長樂市區(qū)15分鐘車程連江縣xx島長樂市馬尾區(qū)福州市20年前，時任福福州市委書記記習近平就在在《福州市20年經濟社會發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略設想想》已提出了建設設閩江口金三三角經濟圈的的戰(zhàn)略構想閩江口金三角角的夢現(xiàn)任福州市市市長楊益民最最近也明確表表示“福州將舉全市市之力更高起起點建設閩江江口金三角經經濟圈，全面面啟動xx大開發(fā)”作為閩江口金金三角經濟圈圈核心的xx，更是擔負起起拓展城市框框架的歷史使使命。幾代領導人的的夢想

第一一次實現(xiàn)當夢想照進現(xiàn)現(xiàn)實第一的戰(zhàn)略意意義天然形成的先先機，比天然然形成的空間間更有優(yōu)勢從一開始就抬抬高后入者的的門檻提高追趕成本本，擠壓空間間，防止追兵兵當后續(xù)開發(fā)量量陸續(xù)呈現(xiàn)，，搶占他們的的資源同時調轉做成成熟度與精細細化工作，擁擁有主動權先行先試的示示范職能全盤形象定位位xx國際旅游島示示范區(qū)大盤營銷對社社會化趨勢的的關注強調各種資源源、社會消費費文化的集合合大勢來臨的項項目占位戰(zhàn)略高度，政政治上得分區(qū)隔傳統(tǒng)大盤盤示范區(qū)凸顯項項目的先機意意義后起項目皆得得向我們看齊齊獲得推廣真空空出彩基于此戰(zhàn)略之之下，4000余畝，我們用用什么主題統(tǒng)統(tǒng)籌如此大的的產品量不斷斷推出，同時時建立長線傳傳播，為漫長長的周期提供供不枯竭的銷銷售動力？世介海1、世介，即世世界，匹配項項目量級，壟壟斷海資源2、在城市計劃劃的宏大背景景之下，海已已超越了傳統(tǒng)統(tǒng)海的景觀概概念，不僅成成為居住的母母體，更是集集奢華酒店、、大型商業(yè)、、墅區(qū)、藝術術會館、瞰景景高層等業(yè)態(tài)態(tài)的融合體3、世介海，關關乎我們的島島上坐標，介介于城市與海海之間，勾勒勒出海與城市市的互動格局局4、“世介海””的字面感覺覺與“XX灣”、“XX城”等屬于兩兩種截然不同同的物種。在在案名傳達上上，能立刻從從眾多項目中中脫離出來，，自成一格。。簡單清晰，，體現(xiàn)干脆、、現(xiàn)代的項目目性格，絕不不沉溺于各種種華麗的形容容詞5、包羅萬象，，又深入簡出出，易于傳播播及延展。又又可承擔主案案名及啟動區(qū)區(qū)案名職能案名世界的海，風風情萬種壟斷所有的海海洋元素世界代表性濱濱海旅游度假假區(qū)美國夏威夷群群島新加坡圣淘沙沙黃金海岸塞班島……站在巨人肩膀膀上可以看得得更遠，師夷夷之長技以制制夷。面向全球市場場，參與國際際競爭，或巧巧妙借勢，比比肩世界代表濱海區(qū)區(qū)，是我們項項目應具的國國際視野。印尼巴厘島新西蘭·霍克灣澳大利亞黃金金海岸淺水灣長島著名旅游度假假區(qū)的天下大大勢以世界的眼光光，聚焦世介介海戛納陽光海岸夏威夷普吉迪拜大溪地馬爾代夫坎昆圣淘沙尼斯（圣淘沙）生活的海（圣托里尼））平靜的海（戛納）狂歡的海（夏威夷）草裙的海浪漫的海（愛琴海）（普吉島）禪意的海即將消失的海海（馬爾代夫））海和海的小伙伙伴們關于功能組團團與配套設施施的構想四大組團概念念十三大業(yè)態(tài)概概念亞特蘭蒂斯酒酒店~ATLANTISHOTEL~超星級概念酒酒店戛納港~Canneswharf~游艇碼頭海立方~3D-HI~泡在海邊的當當代別墅淺潛海~ATLANTISHOTEL~淺海潛水項目目東海道~TOP-HIGH-STREET~海洋主題商街街海綿公園~HI-PARK~海綿兒童公園園渡渡鳥主題酒酒店群~DODO~灣里的特色酒酒店群常春藤盟校~IVY~國際雙語教學學娜迦溫泉養(yǎng)生生~NAGASPA~溫泉海泥SPA初海無恙~wooyoung~生命能量場墾丁~KENDINGFARM~農耕體驗區(qū)航海日志博物物館~HI-MUSEUM~海事博物館淺唱沙灘~SINGINGBAY~會唱歌的沙灘灘感染他們，看看到即心生向向往！讓讓每個動作都都成為話題！！海陸空進島系系統(tǒng)全面壟斷進島島方式形成第一直觀觀印象宣告xx國際旅游島的的信心陸路進島橋梁包裝進入入感開辟旅游專線線海路進島輪渡重新包裝裝游艇進島空路進島空中纜車進島島直升機進島相應傳播話題題xx國際旅游島島，海陸空空交通雛形形初顯xx也有了自己己的空中纜纜車福州唯一既既搭車又搭搭船的40路公交車，，是去是留留？講不出再見見：xx輪渡保護工工作民意大大調查大橋通車，，輪渡依舊舊運營，保保留進島的的記憶與特特色輪渡PK，鼓浪嶼與與xx島……旅游標示系系統(tǒng)覆蓋既占有先入入為主的先先機以官方城建建的角色更新島上既既有旅游標標示承擔運營先先行者的職職能讓項目名稱稱遍地開花花形成傳播壁壁壘海的通感體體驗系統(tǒng)強調紅線內內感知體驗驗以海洋主題題貫穿通感的第一一人稱體驗驗我進島，隨隨著導視找找到營銷中中心門口滿目都是海海洋風情的的裝飾看到穿著海海員制服的的接待人員員上前迎接接把我引導至至營銷中心心內部巴寶莉海洋洋味道的香香水撲鼻而而來我坐在沙發(fā)發(fā)上，靠著著海星狀的的抱枕服務人員給給我遞上了了熱帶水果果飲料銷售人員拿拿著全國媒媒體關于xx島的報道講解關于xx島的昨天今今天和明天天其中，政府府關于國際際旅游島的的定位我很很感興趣前景真是一一片大好我想了解下下項目她帶我上了了看房車到了樣板區(qū)區(qū)好多椰子樹樹還有一片很很長的沙灘灘我看到各種種各樣以海海為主題的的樣板房窗簾在海風風的吹拂下下也飄蕩起起來回到營銷中中心銷售人員跟跟我講解項項目自身的的規(guī)模、配配套最后，我準準備走了他們居然送送了我一串串海貝串起起來的項鏈鏈接待展點系系統(tǒng)無聊解決方方案系統(tǒng)我們是進島島的第一站站如何讓第一一站體現(xiàn)出出天然優(yōu)勢勢？這可不是概概念上喊喊喊就好的讓人一上島島就感受到到這個島的的好玩很重重要讓在這里玩玩樂的人成成為社會話話題構建無聊解解決方案供供應商系統(tǒng)統(tǒng)以城開品牌牌為牽頭，，成立一個專專門的系統(tǒng)統(tǒng)服務網站站，同時開通400服務專線。。同時可以向向全國全民民征服無聊聊的解決方方案建立智囊?guī)鞄欤瑸槿珖鴩亩燃贌o無聊者提供供無聊解決決之道“無聊解決決方案”微微信訂閱號號建立一個微微信訂閱號號建立一個覆覆蓋全國的的好玩有趣又又實用的數(shù)數(shù)字溝通平平臺“來xx不無聊”咨咨詢點在機場大廳廳設立一個個現(xiàn)場服務務點（亦作作項目展場場）在星級酒店店設立免費費電話咨詢詢服務聯(lián)糸糸標志免費為度假假者或游客客提供現(xiàn)場場咨詢服務務。1-10天進島度假假方案自行車租賃賃在xx城市里和重重要的旅游游景點，提供自行車車免費租賃賃服務為無聊人們們打發(fā)度假假時間度假無聊解解決”地圖圖在機場、火火車站、重重要旅游景景點免費派發(fā)或或免費自行行索取提供糸統(tǒng)的的解決度假假無聊的方方法的地圖圖公關活動xx不無聊節(jié)：：專治無所所事事所有在xx無聊的人都都可以參與與現(xiàn)場展示自自己最無聊聊的創(chuàng)意的的一面出貨短時間蓄客客10000多組，對項目的吸吸客能力提提出了極高高的挑戰(zhàn)，，我們靠什么形成成面的殺傷傷力？我們要讓每每此營銷動動作都搶盡盡眼球！占占盡頭條！！整體階段劃劃分第一階段奠奠定品品牌高度第二階段迅迅速實實現(xiàn)現(xiàn)金流流第三階段開開始加加入價值感感第四階段穩(wěn)穩(wěn)步提提升利潤——產品需要新新的差異度度，用質變變換來利潤潤基礎第五階段瘋瘋狂追追逐利潤——高歌向錢進進需要壓縮開開發(fā)時間，，量產“回款安全全”是重中中之重｛全盤產品推推貨演進產品階段一階段二階段三階段四階段五階段目標奠定品牌高度迅速實現(xiàn)現(xiàn)金流開始加入價值感穩(wěn)步提升利潤瘋狂追逐利潤產品準備全盤亮相快速推售啟動區(qū)前期配套導入主推低總價產品穿插總價不高的別墅主推商業(yè)配套帶差異度產品間或穿插別墅主推中高總價別墅、大量經營性配套設施導入借勢片區(qū)成熟度呈現(xiàn)多樣化全部產品帶時段（預估）2014.4-2014.82014.8-2015.82015.9起20162017階段重心主要是保證經營安全所需的現(xiàn)金流攻克利潤附加值推廣上：化化零為整主題貫穿多多元產品，，形成大盤盤形象與勢勢能，強化化大趨勢推售上：化化整為零不斷有新貨貨上架，邊邊推貨邊出出貨，形成成大供應商商的市場印印象總策略啟動期執(zhí)行行總表（起勢-開盤推演））3-4月4-5月5-6月中6月中-8月銷售面市場預熱品牌入市項目亮相產品認籌訴求點主題市場影響力力品牌形象全盤形象認籌再投200億xx國際旅游島島來了4300畝國際旅游島島示范區(qū)世界的海全面入境投資青春期的xx事件新聞炒作預預熱坊間話題四四起城開、中庚庚聯(lián)袂新聞品牌發(fā)發(fā)布會接待點開放放漂流瓶計劃劃樣板房開放放營銷中心開開放8月-10月開盤熱銷開盤、熱銷銷開盤熱銷開盤加推第一階段階段目標：：省外媒體體敲邊鼓，，布局省內內媒體、推推廣預熱，，形成xx大大規(guī)劃的期期待，提供理論背背書時間：2014年3月-4月階段主題：：再投兩百億億,xx國際旅旅游島來了了重點動作一官方新聞炒炒作預熱，以官方重大大新聞喉舌舌自居，搶搶占話語權權話題發(fā)揮公共關關系智囊團團作用，共共探國際生生態(tài)旅游島島發(fā)展長三角、珠珠三角之后后，閩三角角蓄勢待發(fā)發(fā)。重頭戲，xx國際生生態(tài)旅游島島來了國際頂尖團團隊集聚，，xx國際生態(tài)旅旅游島成焦焦點大福州看xx，國際生態(tài)態(tài)旅游島應應運而生新聞炒作重點動作二坊間話題四四起話題福建也有自自己的國際際旅游島？？福建xxPK海南三亞一夜之間，，xx變了關于xx，你不知道道的那些事事兒xx，讓奇跡發(fā)發(fā)生？報廣第二階段階段目標：：高調入市市，深入闡闡述品牌，，項目亮相相，定位輸輸出時間：2014年4月-5月階段主題：4300畝國際旅游島島示范區(qū)重點動作一名稱：新聞品牌發(fā)布布會時間：14年4月初目的：造勢，，通過召集主主流媒體制造造影響力形式：城開、中庚聯(lián)聯(lián)袂內容：主要面面向政府機構構、主流媒體體舉辦，通過過公眾機構將將企業(yè)和項目目信息最廣泛泛地傳播。重點動作二名稱：項目巡巡展時間：14年4月-5月目的：造勢，，通過召集主主流媒體制造造影響力形式：城市巡巡展內容：針對長長樂、連江周周邊縣市城市市巡展，以及及精準群體做做專項推介。。戶外報廣第三階段階段目標：配配合市區(qū)接待待點的開放，，全城性公關關活動全面開開花，讓“海的概念念”深入民心心時間：2014年5-6月中旬階段主題：世界的海，全全面入境漂流瓶圓夢計計劃/全面啟動重點動作名稱：漂流瓶瓶圓夢計劃時間：14年5月初目的：通過大大型活動召集集全民參與，，形容互動及及大眾影響力力。形式：漂流瓶瓶內容：全城送空漂流流瓶，市民紛紛紛參與，寫寫下寄望，投投入閩江，奔奔流至海，xx島截留漂漂流瓶，強化入海口概概念。從中抽抽取1000位獲取度假圓夢基金！戶外報廣報廣第四階段階段目標：現(xiàn)現(xiàn)場樣板房開開放，現(xiàn)場臨臨時營銷中心心開放，集中中蓄客時間：2014年6月中旬-8月階段主題：投資青春期的的xx1-5房全系精裝海海景公寓/火熱認籌中重點動作一名稱：點燃一一片海的夢想想時間：14年6月中目的：詮釋海海洋生活的真真諦，打造濱濱海生活的高高品質的決心心與責任。形式：燈塔亮亮燈儀式，營營銷中心開放放內容：出其不不意的原則，，通過聲光組組合，情節(jié)的的高潮迭起，，刺激人群感感官，達到記記憶效果；同同時通過媒體體直播，形成成事件，造成成社會關注效效應。晚上7點半至8點零8分，天色已暗暗，現(xiàn)場全部部熄燈；由銷銷售人員手提提馬燈引導客客戶通過兩旁旁布置微光的的小徑進入觀觀眾區(qū)入座。。8點8分一片黢黑中中，音樂響起起，焰火由觀觀眾席依次亮亮起；每過一段，一一組禮花沖天天而起；同時時現(xiàn)場射燈聚聚光該處，射射燈光束下呈呈現(xiàn)出將來生生活的場景，，如紅墻，街街燈，……禮花綻放，燈燈塔塔身霓虹虹由下而上，，至頂處燈塔塔射燈亮起，，射向遠方……重點動作二名稱：投資分分析會時間：14年6月中目的：釋放產產品價值，擴擴大項目影響響及蓄客。形式：名人效效應內容：以閩商商、潛在客戶戶、高端消費費群體為對象象組織專場推推介，借機營營造項目高感感如利用知名名專家制造投投資話題。戶外報廣第五階段階段目標：現(xiàn)現(xiàn)場樣板房開開放，現(xiàn)場臨臨時營銷中心心開放，集中中蓄客時間：2014年8月-10月階段主題：海陸空挺進xx，世介海舉世世開盤重點動作名稱：海陸空空全面進島，，世介海舉世世開盤時間：14年8月目的：開盤營營造強大氣場場，制造社會會話題形式：游艇，，直升機，看看房專車聯(lián)合合內容：配合開盤活活動，通過海陸空空三大進島系統(tǒng)，，刺激人群感官，，同時通過媒體直直播，形成事件，，造成社會關注效效應。因為首發(fā)時間因為國際旅游島的的政策傾斜因為利好消息頻傳傳以及我們所呈現(xiàn)出出的空間概念和海資源的描摹使得人們愿意為此此買單附：媒介整體溝通通策略媒介整體溝通策略略1、強調圈層營銷與與分眾營銷及高端端路徑開拓，以奢奢侈品、航空、高高爾夫、經濟類頂級傳媒作作為突破點。2、強調系統(tǒng)性、組組合性，講究各類類媒體的組合傳播播以及方式上的針針對性。3、強調運用的差異異度與創(chuàng)造性，在在媒體的選擇、應應用上突出差異化化，有創(chuàng)造性的制定出出新的傳播方式。。4、大眾的少而精與與小眾的持續(xù)性攻攻堅和推廣聯(lián)動。。報紙類a、全國類報紙：使用原則：選擇1－2個全國性財經類媒媒體或大城市主流流傳媒，在項目發(fā)售前前夕，針對高端商商務人群，強勢推推出形象宣傳廣告，增強價值值認同度，營造項項目的高端形象。。建議例舉：財經類類：《經濟觀察報》《21世紀經濟報道》b、本區(qū)域報紙：使用原則：選擇目目標消費人群閱讀讀率最高的本地報報紙媒體，作為本地形象和影影響力建立及重要要媒介手段貫穿全全年。使用建議：《福州晚報》《海峽都市報》雜志類使用原則：選擇全國性高端商商務雜志，與報紙紙媒體一起進行強強勢推出形象宣傳廣廣告，增強價值認認同度，營造項目目的高端形象，建立起全國性性的品牌知名度，，吸引分眾客群。。使用建議：《新地產》《三聯(lián)生活周刊》《中國企業(yè)家》《廈門航空》直郵（DM）與小眾傳媒使用原則：面向會員組織及消消費俱樂部等各種種客群消費途徑，，通過短信、DM和小眾傳媒等方式式進行傳播，在短短時期內密集介紹產品，讓其進一一步了解產品。使用建議：根據(jù)不同節(jié)點，在在不同階段分別設設計制作不同的DM和小眾形象稿，使使信息的點對點傳傳播更具針對性、、實效性。同時，可以將DM和小眾傳媒增加投投放至其它目標場場所。使用建議：第一選擇：鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視第二選擇：本地電電視臺電視類使用原則：在項目認購及銷售售期適當選擇本地地電視臺以及鳳凰凰衛(wèi)視進行短期高