Word三四線城市土地市場持續(xù)活躍或開啟下一市場周期城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。目前尚難判斷三四線城市的庫存何時(shí)到達(dá)底部，但業(yè)界共識在于，當(dāng)本輪市場到達(dá)低點(diǎn)之后，部分三四線城市可參與開啟下一個(gè)增長周期。

三四線城市土地市場持續(xù)活躍

據(jù)2021-2021年中國城市土地行業(yè)市場需求與投資咨詢報(bào)告表明，2021年前8月全國283個(gè)三四線城市的住宅用地成交金額達(dá)9830.3億，平均土地成交溢價(jià)率超五成，創(chuàng)歷史新高。專家分析，受政策和市場因素影響，今年三四線城市土地市場仍將持續(xù)活躍。

2021年以來，三四線城市土地市場熱度較高，前8月溢價(jià)率達(dá)50.25%，出現(xiàn)“溢出效應(yīng)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析原因稱，一方面，在托底蓋帽、去庫存的政策影響下，開發(fā)商回籠一二線資金后更多選擇到三四線進(jìn)行投資，另一方面，三四線城市土地本身價(jià)格絕對值較低，存在一定市場活躍度。“土地價(jià)格雖有上漲，但絕對值比一二線要低很多。四月份以來全國庫存去化的阻力體現(xiàn)在三四線。庫存去化，樓市成交比較活躍，開發(fā)商必然是補(bǔ)庫存的狀態(tài)，會(huì)相對積極的拿地。”

值得關(guān)注的是，時(shí)下正值樓市“金九銀十”階段，張大偉表示，與往年不同今年會(huì)出現(xiàn)歷史上第一次分化嚴(yán)重的現(xiàn)象。“往年金九銀十是全國冷都冷，全國熱都會(huì)熱，但是今年一二線在調(diào)控的影響下非常冷清，三四線現(xiàn)在來看比較活躍。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國商品房待售面積為6.3億平方米，降幅約14%，大部分城市已經(jīng)不存在明顯的庫存積壓的問題。張大偉認(rèn)為，到今年年末，如果沒有重磅的全國性調(diào)控政策出現(xiàn)，三四線會(huì)有一波升溫態(tài)勢。“現(xiàn)在還是政策主導(dǎo)市場的變化，如果樓市政策目前三四線還是去庫存為主導(dǎo)，今年三四線會(huì)持續(xù)活躍下去。”

或開啟下一市場周期

三四線城市內(nèi)部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場仍然火熱，但中西部、東北等區(qū)域的一些城市，土地市場仍然冷淡。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8月，寧夏中衛(wèi)僅在公開市場成交一宗土地，溢價(jià)率為零，土地總價(jià)為1140萬元;陜西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價(jià)成交;東北地區(qū)的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價(jià)成交。

有分析人士指出，這種情況的背后，反映出三四線城市庫存狀況的巨大差別。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國商品房庫存規(guī)模在2021年2月達(dá)到頂點(diǎn)，此后隨著供地節(jié)奏放緩，以及市場升溫，總庫存逐漸下降。到今年7月末，全國商品房待售面積為6.3億平方米，比高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約14%。已經(jīng)恢復(fù)到2021年初的水平。

這其中，部分三四線城市的庫存下滑明顯，但仍有部分城市，庫存規(guī)模幾乎沒有變化。

庫存規(guī)模下降的城市，正是房企此輪布局的重點(diǎn)，也是承接熱點(diǎn)城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說法，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。

目前尚難判斷三四線城市的