實(shí)訓(xùn)二 基金理財(cái)實(shí)訓(xùn)一、實(shí)訓(xùn)目的1.能比較歸納各個(gè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的不同樓盤的異同和優(yōu)缺點(diǎn)；2.能根據(jù)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇適合的房地產(chǎn)投資。二、實(shí)訓(xùn)內(nèi)容（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1.自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：（！）位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽(yáng)面或背陽(yáng)面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對(duì)于商業(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對(duì)于營(yíng)造別墅則是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格會(huì)上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。（2）地質(zhì)不同類型的建筑物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。（3）地形地勢(shì)地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。（4）土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場(chǎng)若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的價(jià)格會(huì)大大高于較小面積土地的價(jià)格。相反，如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。（5）土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。土地形狀有正方形、長(zhǎng)方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。（6）日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價(jià)格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。（7）通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。（8）氣溫、濕度、降水量這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。地勢(shì)雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力就大。（9）天然周期性災(zāi)害凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價(jià)格要高于其他土地。（10）建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。（11）建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等2.環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：（1）聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。（2）大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。（3）水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響（4）視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有影響（5）衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響3.人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。（1）人口數(shù)量房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國(guó)而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。（2）人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化。人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。如果一個(gè)地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。（3）家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起需用住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。4.經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)（特別是建筑材料價(jià)格），建筑人工費(fèi)，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。（2）物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。（3）居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。5.社會(huì)因素（1）政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會(huì)動(dòng)蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。（2）社會(huì)治安程度社會(huì)治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。（3）房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡(jiǎn)言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤(rùn)的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購(gòu)，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)候，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。（4）城市化城市化，又稱城鎮(zhèn)化、都市化、，是當(dāng)今重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一。綜合不同學(xué)科，歸納出其四種含義：①城市對(duì)農(nóng)村影響的傳播過程②全社會(huì)人口接受城市文化的過程③人口集中的過程，包括集中點(diǎn)的增加和每個(gè)集中點(diǎn)的擴(kuò)大④城市人口占全社會(huì)人口比例提高的過程一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。6.行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。（1）土地制度土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。（2）住房制度住房制度與土地制度一樣，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的。實(shí)行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。（3）房地產(chǎn)價(jià)格政策房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。（4）特殊政策在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。（5）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。（6）稅收政策直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。（7）交通管制某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對(duì)另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。7.心理因素心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：（1）購(gòu)買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價(jià)值觀的變化。8.國(guó)際因素國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè)（1）經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（2）軍事沖突情況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。（3）政治對(duì)立狀況。如若國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（4）國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。9.其它因素影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。（二）房地產(chǎn)投資分析方法考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。方法一：租金乘數(shù)法（以12為標(biāo)準(zhǔn)）租金乘數(shù)＝投資金額／第一年潛在租金收入1．當(dāng)租金乘數(shù)<(=)12時(shí)，是投資的最好經(jīng)濟(jì)收益值；2．當(dāng)租金乘數(shù)>12時(shí)，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流，導(dǎo)致投資失敗；例子：一套房子，2003年時(shí)售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元。這套房子2007的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬(wàn)元，而且月租金已達(dá)到了2500元。請(qǐng)問2003和2007年比較，哪年投資比較合適？方法二：8-10年收回投資法投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／[（稅后月租金－按揭月供款）×12]1．當(dāng)投資回收年數(shù)是在10年左右或以內(nèi)的則為最好的投資收益；2．當(dāng)投資回收年數(shù)是在10年區(qū)間以外的則為較差的投資收益或投資失敗；例子：A套房子，售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元。B套房子，售價(jià)60萬(wàn)元，月租金2500元。假設(shè)A房子首付5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房；而B房子首付15萬(wàn)元，每月按揭供款2000元，2年后交房。請(qǐng)問在哪種情況下投資較為有利？方法三：15年收益看回報(bào)法1．如果該物業(yè)的年凈收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；2．如果該物業(yè)的年凈收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；3．如果該物業(yè)的年凈收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估。三、實(shí)訓(xùn)所需儀器、設(shè)備電腦四、實(shí)訓(xùn)步驟1．分組：6-8人一組，必須是不同性格的人搭配，每組選定一個(gè)組長(zhǎng)。2.小組成員實(shí)地調(diào)查義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)，并收集不同區(qū)域房地產(chǎn)的相關(guān)資料。3.選擇義烏市某一新開發(fā)的樓盤或者某個(gè)小區(qū)的二手房，進(jìn)行投資價(jià)值分析。4.小組根據(jù)任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行信息資料的收集和整理，并形成WORD文檔。項(xiàng)目介紹一、地理位置本項(xiàng)目位于義烏市區(qū)東偏南目前距離通往市區(qū)最南端下傅3.6公里距離2002年9月份通車的義烏繞城公路800米繞成功路修通后項(xiàng)目距離市區(qū)3公里車程3分鐘項(xiàng)目貼近1300畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明水庫(kù)與環(huán)境優(yōu)美的“天公山”隔水相望。二、占地面積小區(qū)占地面積103畝沿黎明湖水面自北向西依次鋪開。三、區(qū)域環(huán)境小區(qū)南向面湖貼近1300畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明湖遠(yuǎn)望政府控制綠化原始山林天公山地勢(shì)緩坡地塊布局合理通過高大綠化帶與周邊民房區(qū)相隔開原有部分周邊村落屆時(shí)將規(guī)劃成風(fēng)景旅游區(qū)或通過拆遷等形式改造成新型現(xiàn)代化示范村落小區(qū)所處區(qū)域具有得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)。四、交通情況目前本項(xiàng)目與義烏城市最南面“下傅”3.6公里一般車速需行使4分鐘。通往小區(qū)的道路寬30米離小區(qū)約500正在施工的繞城公路將于2002年9月底開通路寬60多米離小區(qū)約200米繞城公路通車后小區(qū)距離市區(qū)3公里車程3分鐘。五、社區(qū)配套社區(qū)配套較略不成熟但房地產(chǎn)發(fā)展幾年后配套肯定會(huì)逐步成熟且短期內(nèi)可由小區(qū)開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)生活必需配套設(shè)環(huán)城公路通車后小區(qū)離江東區(qū)內(nèi)中心醫(yī)院義烏地區(qū)最大醫(yī)院、義烏實(shí)驗(yàn)小學(xué)等車程4分鐘是義烏住宅發(fā)展重點(diǎn)之一是在江東區(qū)即由原市區(qū)跨江往東發(fā)展今后的城市發(fā)展新的重點(diǎn)將與我司的項(xiàng)目非常接近僅隔一座山。六、目標(biāo)客源對(duì)于義烏房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特別是別墅消費(fèi)市場(chǎng)而言目標(biāo)客源主要分以下幾大類有中大型私營(yíng)企業(yè)主總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)在6000人以上身價(jià)1千萬(wàn)以上學(xué)歷在初中以上主要居住者年齡層次在40周歲以下對(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)更趨向于提升生活質(zhì)量跟隨國(guó)際別墅生活發(fā)展方向。托運(yùn)主總?cè)藬?shù)在350人左右身價(jià)在3千萬(wàn)以上學(xué)歷在小者等同于購(gòu)買者年齡在25至40周歲對(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)以增值保值體現(xiàn)身份價(jià)值為主七、小區(qū)信息物業(yè)類型:公寓建筑類型:塔樓戶型大小:34.26平方米-93.77平方米物業(yè)狀態(tài):期房物業(yè)規(guī)模:381套原創(chuàng)精裝修小戶型,總建筑面積2.30萬(wàn)平米所屬區(qū)縣:海淀區(qū)環(huán)線位置:北五環(huán)北均價(jià):5300元/平米物業(yè)管理費(fèi):2.5元/平米車位情況:車位充足開盤日期:2003.12.27入住日期:2004.10.18施工單位:大龍建設(shè)集團(tuán)房售證字:[2003]352號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)狀:一期正在進(jìn)行內(nèi)裝銷售熱線:62991886/1886八、房屋價(jià)值分析十、未來升值價(jià)值1、便利交通2、優(yōu)美環(huán)境3、核心位置4、政務(wù)背景5、教育設(shè)施6、商業(yè)配套7、合理價(jià)格8、精裝戶型9、便利出租綜上所述將來有非常好的升值空間。十一、本組成員：組長(zhǎng)：高翔組員：方華田沈旭林程偉張子陽(yáng)陳麗陽(yáng)出師表