海口市海甸溪北岸舊城海口市海甸溪北岸舊城拆遷項目 拆遷目標、建設規模和內容 5.5拆遷示范區(M區)實際調查情況 13 第十二章社會效益與風險分析 第一章總論海口市海甸溪北岸舊城拆遷項目項目建設單位：海口市城市發展有限公司法人代表：肖成武地址：海口市國貿路王府大廈二層公司目前成功運作的土地開發項目有：黃金海岸花園、新國賓館(一共青團中央授予“五四紅旗團委創建單位”等榮譽稱號。海南省建設項目規劃設計研究院8、建設單位提供的其它意見、資料等。海甸溪北岸舊城改造區域位于海口市海甸島南端，即海甸溪北岸、沿1、建設目標：完善社區功能及配套設施，改善居住環境，提高生活產開發分離，土地儲備整理階段由政府主導進行土地的征用、拆遷、土地平整、大市政建設等；土地整理后以公開拍賣或掛牌形式出讓，收回土地市場化方式進行建設。資金籌措方案為：總投資166177萬元(含建設期利息)。申請開發銀人民生活質量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環境品質的重要舉措。項目的建設可為海口市舊城改造探索出一條新路子。是市委、合國家的產業政策和社會發展趨勢，項目的建成可大大改善海口市的投資環境，有利促進海南省及海口市經濟的發展，具有良好經濟和社會效益，行的。規劃及項目審批等方面予以大力支持，早H促成項目建成，發揮相應的作時間過程，建議建設單位加強風險意識，通過積極有效的管理手段，防范想工作，以保證項目順利實施。第二章項目背景和建設的必要性98年以來，海甸島迅速崛起，成為海口市重要商住商貿科教育境格海甸溪北岸舊城改造區域位于海口市海甸島南端，即海甸溪北岸、沿用地從東至西分為三段，和平橋以東為東段，和平橋至人民橋之間為海甸溪北岸“城中村”現有村落9個(海甸一至六廟、人民西里、過基地內的建筑主要為住宅建筑。商業等公共建筑主要沿海甸二路及和架結構居多，但周邊沿河景觀較差，整體居住環境不佳。中段大部分為漁村，但在沿海甸二路建筑較好，區域內擁有海口二中、十三中及十八小學等學校，上下學高峰時段交通較為混亂。東段除東端的間樂小區外大多數為自然漁村，多為三層以下建筑，建筑及環境質量較差，但沿河的景觀潛力較大。 海甸溪北岸東、中、西段所有地塊面積匯總，其中包括國有土地、集體土地；北岸三段建筑總面積、擬拆遷建筑面積、擬保留土地建筑而積匯及舊改區內人口普查數據統計匯總。 ①全面了解和掌握北岸片區所有土地、建構(筑)物、人口、戶數等基礎數據和材料。②為北岸改造經濟測算提供基礎數據；③為北岸規劃編制、控規修規提供參考數據和依據。 (2)酋段片區現狀普查基礎數據以原安置部和海甸北項目部西段等方法進行調整校對，以單位建筑和用地匯總數據加上部分拆遷調查數據 派出所、房產局等多家單位索取現狀數據資料綜合匯總而成，準確率應在-1海甸溪北岸舊城改造區域數據統計表序號—12一.-1234四五-內集體土地建筑面積耐擬拆遷建筑面積耐擬保留土地面積耐(畝)擬保留建筑面積耐人口數量355576.78(533.36)324995.65(487.49)30581.13(45.87)314648.85314648.850070000081048.85370720.64(556.08)289912.71(434.86)80807.93(121.22)3212152601124660364090(96)03314869.892(472.2)9(18.71)302397.333(453.48)436969226694.9399035.3138195.558791.4627560.6193573.653(140.34)210274.07.312(1561.64)627380.919(941.06)413786.393(620.57)2.85801455.78278009.31225522.553(236.34)271377.0729525常常住人口(人)流動人口(人)戶數(戶)12七表1?2舊城區(城中村)人口現狀調査表X.X項目戶數(人口)人數(人)建筑質量調查表三一五廟村村人民西里面積(nV)地塊總面積建筑密度平均層高現狀指標匯總表表1?2舊城區(城中村)人口現狀調査表基礎設施、公共配套設施相當不完善，道路不成系統，除中段排水設施不暢，雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現象十分嚴重，人居環境十由于房屋廉租，外來人口復雜混亂，治安問題嚴重。同時“城中村”的存在，體制上城鄉二元結構并存，在管理上出現的“盲點”，造成交通、環境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當地居民的生活質委、市政府對項目的重視做了項目的前期策劃和概念規劃等工作。本項目建設是在此背景下提出來的。海甸島北岸是海甸島乃至海口市的門戶之地，其形象效果、經濟效果衰敗、妨礙景觀，與市政府將海甸溪北岸改造項目提到重要議程上來，以適應城市發展的需要。海甸溪北岸目前的基礎設施、公共配套設施系統相當不完善。道路不的城市社區界線分明，差距較大，村民普遍希望通過I日城改造融入城市，方向。現狀的海甸溪北岸城中村沒有規劃，多為低層高密度建筑，“握手。作為海甸島的門戶，沿江一路在整體上降低了海甸島的品位。而且與社會發展要求改善城鄉貧困狀態，提供醫療、教育、就業機會,控制人口增長、提高人口質量等等。但城中村由于外來人員大量涌入,人員素質參差不齊，在帶來城中村虛假繁榮的同時，也帶來了嚴重的社會問題。城中村成為藏污納垢的場所，黃、賭、毒的溫床和違法犯罪人員的避風港，海口市的發展戰略目標“把海口建成華南地區的熱帶花園城市、國內外居民的第二居住地和世界上著名的具有熱帶風光濱海特色的綠色國及適宜市民居住休閑的娛樂型城市發展戰略目標是吻合的，是創建優美人居環境的重要組成部分。拆遷目標、建設規模和內容完善社區功能及配套設施，改善居住環境，提高生活質量及生活水平，提高居民收入。提升城市環境品質，成為新的城市經濟增長點和城市旅游的吸引點；實現土地資源價值最大化。政府主導、市場化運作。即將土地的儲備整理與房地產開發分離,土地儲備整理階段由政府主導進行土地的征用、拆遷、土地平整、大市政建設等。然后以公開拍賣或掛牌形式出讓，收回土地整理成本,按市場化方式第四章建設條件與場址海甸島沿江二路以南陸地片區項目位于海口市海甸島南端，海甸溪北岸，與長堤路隔河相望，呈東西向狹長形狀，東至海甸溪與橫溝河分叉處，西至海關碼頭，全定海口市基木烈度為8度,設計烈度采用海口潮位站實測資料統計(秀英高程)位位風暴潮位-0.02m表4-1海口潮位站潮位與頻率關系(秀英高程)海甸溪海口站125起交通較為便利。項目用地主要被人民大道、和平大道所分割成東、中、西三段，各部分的用地內部進入性較差，內部道路多為步行路，特別是在東部區。在海口均容易購得，原材料供應有保障。第五章工程技術方案根據《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》及海口市《房屋拆遷管理辦法》等有關法律法規，并參照《海口市舊城區(城中村)改造被拆遷戶扶持政策的實施意見》的相關規定，結合《市舊城改造指導意見》、《海口市舊城區(城中村)改造拆遷補償安置若干意見》的具體辦法，按照建筑物性質、所有權人性質和使用性質的不同情況，對被拆遷的房屋及地表附屬物，就其所處區位、具體用途、建筑而積、房屋結構、使用年限等因素給予客觀、公正的估價，按評估標準結合海口市具體情況進行補償、安置。按照《海口市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃間舊城區和城中村改造拆遷補償安置指導意見》的規定，結合被拆遷村民的調查意向，本項目房屋拆遷補償安置市場評估價格確定。被拆遷房屋性質為住宅的，估價時成新率達不到50%,按50%計房屋性質為住宅的，實行就近安置，按以下方式之一結算差價： (1)補拆遷房屋的房地產市場評估價低于海南省政府現行規定最小戶型而積經濟適用住房的價值，置換與最小戶型經濟適用住房面積相等的安置房，不做差價結 經濟適用房住房計價標準，與被拆遷房屋的房地產市場評估價做差價結算。安置房而積大于被拆遷房屋而積的部分統一按房地產市場評估價結算差價。 部門認定，嚴重影響城市規劃的，對房屋及其附屬物不不了補償；不嚴重影響城市規劃的，按具體情況分別補償。(居民、單位用地補償辦法)舊城改造區內，被補遷人使用的土讓地的，按評估價給予補償。被拆遷人使用的國有土地使用權屬于無償劃撥的方式取得的，按地使用權屬于國1、居民祖居住宅用地，以土地使用證記載或市土地行政主管部門確認的而積為準，按出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償。2、單位人員居住用房占地部分，按出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償，單位人員居住用房占地以外部分的土地補償，按劃撥土地使用權評估使用證的，按劃撥土地使用權評估價給予補償。4、(集體土地補償辦法)被拆遷人使用的土地使用權屬于集體土地的，按以下 175平方米的，參照出讓方式取得城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償；每戶用 (2)因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮(辦事處)證明的木集體經 (3)因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮(辦事處)證明的木集體經濟組織內部成員宅基地，經市土地主管部門認定，符合木市土地利用規劃且地上建筑物經市規劃行政主管部門審核，不嚴重影響城市規劃的，依照《海口市土地違法行為處罰》規定的要求予處罰，并由拆遷人向市土地行政主管部門代繳辦證費用后，對每價給予補償；每戶用地面積超過175平方米的部分，參照劃撥土地使用權評價給予補償。拆遷人代繳的費用從被拆遷人補償總總額中扣除。被拆遷人在規定期限內簽訂補 (4)集體留用地或其他集體公用項目建設用地，由拆遷人參照劃撥土地使 (5)因歷史原因，城鎮居民使用或購買農村集體土地建設住宅,持有集體土地使用證，由拆遷人參照劃撥土地使用權評估給予補償。按照市政府確定的“先安置，后拆遷"的改造拆遷安置原則以及“政府主導、市場運作、企業參與、讓利平衡"的十六字方針，進行拆遷改造。則；4、依法、可行、經濟、多贏的原則。5、停產停業、二次裝修補償依照、《海口市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃期間舊城區和城中村改造拆遷補償安置指導意見》(以下簡稱“《市舊城改造指導意見》")的相關補償規定執行。對積極配合拆遷工作，在規定時間內簽訂拆遷補償安置協議并按時搬遷的被拆加大對選擇貨幣補償的被拆遷人的獎勵力度，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，在5年內申購安置房和經濟適用房的資格”，以利于減輕拆遷安置房源的壓力，保證舊城改造的進度，為市政府對舊城改造的部署贏得時間。同時，對選擇貨幣補償方式安置并在規定時間內簽訂協議的被拆遷人，在其房屋評估價的基礎上增加20%的對擾亂拆遷工作秩序，辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷工作人員依法進行公務的，由公安機關依法處理，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。5.5拆遷示范區(M區)實際調査情況擬進行拆遷的海甸溪北岸舊城區(城中村)改造東段一期啟動示范(M)區拆租人臨建，用于飲食經營)，人口608人。根據海口市國土局的地籍圖測量結果及實地丈量，該項目拆遷涉及的土地總而2、房屋及其附屬物情況2建筑物建設年限情況22213nf結構硬化2結構硬化2棵壓井口個122的經入的3土地情況得來。但是通過我們現場調查了解得知，在同一幢(間)建筑物里可能實際居住不止一戶普遍希望安置在三房一廳(80m2)以上的結構，要求海甸五東路燕泰南(祥安大廈)、海甸二東路北側(和安花園)以及海甸五西路北側(城發大廈)，用地面積和為62.24畝，可建安置年底交付使用，換而言之，北岸拆遷要與安置房建設同步，明年年底才能動遷。1、從民生調查分析，根據海甸溪北岸歷史與現狀、東段民生調查以及整個北岸普查的結果論證，被拆遷人出于對世居(或祖居)的生活環境、習俗以及土地留戀情而不是將他們趕出生之養之的土地°1234位置、地塊號、面積現狀位置：海甸北西區水運公司和鹽務局部分用地現狀位置：海甸北西區財銀小區現狀位置：海甸北中區沿江二路與市二中之間現狀位置：海甸北中區人民大道與市二中之間規劃指標建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00綠地率(％):>35停車泊位(位/100耐)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：vl6綠地率位建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00綠地率(％):>35停車泊位(位/100nf)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：v80綠地率(％):>35停車泊位(位/lOOnf)：建筑面積、套數、投入量仟萬元(不m11.3億萬元(不含土地成億萬元(不m1現狀位置：海甸北東區和平橋建筑密度(％):<20建筑限高(M):<80綠地率(％):>35停車泊位(位/100耐)：5遷最行之有效的辦法之一，被拆遷人為達到回遷目的就必須通過過渡方式來實現愿望，回遷安置房的建設交付是有待時日的，這樣既緩解了供房壓力，贏得了時間，同時又能快速的啟動拆遷。決過渡，以此來盤活、推動整個改造區的全而啟動。4、將改造區內開發價值相對較低且臨街臨路的區域劃為安置區,并實施商業、居住兩用型回遷安置建設，既解決被拆遷人的物業安置,又解決了生活來源和就業建筑有選擇的保留與改造利用，不僅有利于降低投資的成木，而且可以延續社區的場所氛圍，增強居民的社區歸屬感，這也是城市歷史文化延續的重要方式。對保留建筑采取立而改造、局部更新的方式,使老建筑重新獲得活力，并與新寺廟、宗堂等建筑是地方歷史文化的重要載體，但目前在西部區內寺廟環境己遭到較嚴重的破壞。在地區環境整治的同時，對寺廟進行修繕和環境更新，創造主題活動區域。周邊建筑的形式和功能與重要的寺廟建筑保持聯系與相異，形成歷史的延續，又有時代感。其它寺廟采用多種形式進行了建筑群體的組織，以設表4可建設用地面積(畝)5現有建筑面積(m‘)3保留面積(畝)12(畝)6保留建筑面積(nf)7拆遷面積 8拆遷戶數(戶)項目表1234第六章環境保護與評價環境質量標準依據本項目地點在海口市海甸島，周圍無污染源，環境狀況良好。環境保護應以預防為主，以治為輔、綜合治理的原則，并結合本項目的生態環境等特點制定環境保護總體方案，方案應符合國家現行1、本項目建設期內主要污染物有：建筑垃圾、粉塵(施工場地土方的開挖，水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選，攪拌時產生的粉塵及施工機械產生的粉塵可能產生二次揚塵)；施工運輸車輛:A、粉塵：制定嚴格的管理制度，施工過程中盡量做到帶水作業,B程中建筑垃圾應有計劃，有步驟搬運或堆存，臨時內應切實控制好作業面積和施工車輛行駛路線，噪聲值控制在低于《城市區域環D、廢水：路面改造工程產生的廢水主要有建筑污水，經處理后可排入城市A、生活污水：經化糞池處理后排入市政污水管網。B分類收集后，由城市環衛部門運至垃圾處理場集C、廢氣：對于熱廚廢氣，在熱廚內設油氣脫排煙罩，油煙過濾后排放,以減少少尾氣產生；在道路兩旁種植草地，設置多層次綠化帶，凈化空氣。本項目建設和運營中產生的污染物數量較少，城市污水和生活垃圾目前己有和噪本項目對產生的污染物均采取了防治措施，均達到標準，施工期也采取相應的生態保護措施。從環境保護的角度認為本項目的建設是可行的。第七章組織機構與勞動定員本項目由海口市城市發展有限公司負責建設，公司實行總經理負責制。下設辦公室、行政部、財務部、審計部、總工辦、置地部、投資發展部、市政項目本項目由公司設立的海甸北項目部具體負責現場管理，項目部勞動定員為10為加強木項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：1、組織一支精干高效的管理隊伍管理人員的配備應本著精干、高效的原則，各管理部門協同配合,使管理機構2、采用“政府監督，社會監理”原則，實行招投標辦法，引入競爭機制。法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應資質的單位參加招標，以公正、公平的原則選擇相應單位中標。工程必須采用“政府監督、社會監理叩勺原則，通過招標選擇具有相應資質并有信譽的監理公司或咨詢公司全權負責工程質量、進度、支付的監理。3、加強投資管理控制工程造價，以批復的概算作為控制依據。4、加強組織與計劃分考慮季節等不利因素對工程的影響，減少本工程對周圍環境的破壞，重要工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。5、加強質量、進度、支付管理監理單位應本著“嚴格監理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監理原則，對工程的質量、進度、支付進行全面監理，各分項工程必須嚴格按照設計標第八章項目實施進度建議根據海甸溪北岸現狀、項目建設內容及規模及政府要求，海甸溪北岸陸地片_期6保留建筑面積(ltf)7面積(丘)8戶數(戶)標1、根據《中華人民共和國招標投標法》必須進行招標的建設項目的招標活定招標內容以及招標核準事項。2、評標活動遵循公平、公正、科學、擇優的原則。3、評標活動依法進行，任何單位和個人不得非法干預評標過程和結果。4、評標活動及當事人應當接受依法實施的監督。5、評標委員會由招標人負責組建。招標內容及范圍為：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備的采本項目屬基礎設施類建設項目，故建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備材料采購活動宜采用公開招標方式。第十章投資估算與資金籌措 (1)國家發展計劃委員會與建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)； (2)建筑工程造價，根據其結構形式和建筑而積，結合同類工程項目建設投資額，參照海南省建筑定額站有關定額與修正資料計算； (3)設備及安裝工程造價，主要設備按報價資料和同類工程項目設備采現行市場價格； (4)海南省和國家土地管理政策、供水供電收費規定； (5)其他工程費用，根據國家有關部門對其他費用取費率的規定，并結合木項目的具體情況計算確定。 (6)基本預備費：包括基本預備費和漲價預備費，按工程和其資金籌措方案為：總投資166177萬元(含建設期利息)。申請開發銀行貸款投資估算表單位：萬元工程或費用名稱一一期工程(一工程費用(二其它費用12345678(三(四地費用拆遷補償費框架結構合結構磚瓦結構構搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產停業補償費建設單位管理費 (三)建設期利息99HlnfnfnV萬nV萬nVm_mITT (萬元)投資估算表單位：萬元(五(五)一期工程總投資二(一)1(二)12345678 )(四)(五)三(一)1程費用拆遷清運費框架結構合結構磚瓦結構構其它費用地費用拆遷補償費框架結構合結構磚瓦結構構搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產停業補償費建設單位管理費 建設期利息二期工程總投資三期工程程費用拆除清運費框架結構9ITT9ITT9ITT9ITT9ITTHl999ITT99ITT9ITT (二其它費用12345678(三(四 地費用拆遷補償費框架結構合結構磚瓦結構構搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產停業補償費建設單位管理費 (三)建設期利息三期工程總投資項目總投資9ITT9ITTHI9ITT9ITT999ITT第十一章經濟效益評價本項目將按照“總體授信、項目貸款、專戶管理、封閉運行”的原則與銀行達成融資協議，從國家開發銀行獲取改造貸款，待地塊完成拆遷騰空后，而向社還貸。根據木項目的特點，項目經營收入主要為土地出讓金，除保留而積外，共盈余部分還可用于區內市政配套工程建設。第十二章社會效益與風險分析本項目是海口市舊城改造的重要組成部分，是提高海甸溪北岸人民生活質量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環境品質的重要舉措。人為本，構建和諧社會”方針的具體體現。項目的建設符合國家的產業政策和社會發展趨勢，項目的建成可大大改善海口市的投資環境，有利促進海南省及海口市經濟的發展，具有良好的社會效益。通過改造，改善舊城區(城中村)居民居住環境，提高改造片區居民生活質量、提升城市形象，建設和諧海口，促進經濟與社會協調發展，推進整個海甸溪北岸的舊城區(城中村)改造以及帶動相鄰周邊地區的經濟發展，推動我市“十一五”期間的城市建設和經濟建設的雙向發展。率，提高項目建成后乘數效應。析項目所在區域土地資產的變化(根據本項目引起周圍發生變化