水沐城小物業管方

目

錄目前

錄言

…………第一章

管理目標

…………………

3第二章

物業管理方案

……………

4第一節第二節

管理內容及服務標準各項管理指標及方法

…………

411第三節

管理溝通

…………13第三章

資源配

………………..

13第一節

人員配置及崗位設置

…..13第二節第四章

職員培訓費用測

……………..15……………….16第一節

項目物業日常管理月度費用明細

……………

16第二節

創辦費用明細

…………….

19第三節

物業管理費收入明細

……….

23第五章

盈虧分析及減虧方法……23第六章接管工作進度安排………………28

前

言承蒙集團企業及和信房產信任，將水沐天城這個品牌項目交由我們來進行物業服務，深感榮幸同時也清楚其責任重大。物業服務是順應房地產綜合開發發展而派生出來產物，它作為房地產商品消費步驟是房地產綜合開發延續和完善水沐天城項目作為企業品牌之作經典之作凝聚了和信人辛勤和汗水是集團企業智慧結晶高品質居住小區需要高水平物業服務和之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優雅居家環境和便捷生活、商務空間，業已成為二十一世紀現代城市人物質文明和精神文明需求基礎標志和信水沐天城項目標物業服務所必需達成基礎要求。我們將響應企業董事長“相關物業企業要走市場化道路”發展精神，努力爭取將水沐天城項目打造成為企業精品樓盤。針對“水沐天城”特點，我們將各分支加以細化，小至管理細節，大到管理理念，全部達成精耕細作，為“水沐天城”品牌建設和延續打下堅實基礎，并為和信房產銷售提供有力支持。以促進樓盤銷售。在該項目標介入和服務過程中我們一直本著兩個理念一是堅持保本微利方針經濟效益更重社會效益我們將以最大程度為和信房產銷售做好物業服務支持為己任加強品質監控用良好管理和真誠服務合了處理微利潤和高標準之間矛盾爭取做到兼顧同時達成開發商和物業服務企業社會效益經濟效益雙贏其次著手現在放眼未來不僅僅把這個項目作為我們物業服務規范化精細化關鍵開始更看重是未來更深層次更長遠更廣泛品質提升我們殷切期望經過我們不停溝通和攜手努力共同來打造和維護企業品牌，樹立企業形象。期望能夠依靠“水沐天城”良好品牌優勢和社會影響力，使本身能夠得到提升和發展。以下即是針對本項目所制作物業接管服務方案，不足之處敬請指教！第章

管目和順物業企業“精細化管理，親情化服務”是我們永遠不變承諾造安全、優美、舒適、方便小區環境”是我們永恒追求，為此，我們依據《一般住宅小區物業管理服務標準》中一級標準管理，承諾達成以下目標：一、星級生服務

高品質物業需要優質服務和其相配套們將利用團體多年實際操作所積累豐富管理經驗，努力豐富和完善各項規范及服務步驟，經過系統、全方位、多層次培訓，提升職員素質，達成真誠服務、星級居住標準。二、建業主委員會我們正式接“水沐天城物業服務運作后將在合適時機成立業主委員會使物業企業服務和業主自治相結合切實做好小區物業服務工作讓開發商全力放心地投入新項目開發。三、一服務項目進入正式物業服務運作后我們將依“微利上標準依《一般住宅小區物業管理服務標準》中一級標準實施物業服務，確保業主享受高品質服務。第章

管方第一節務內及標準一、用戶服務中心用戶服務中心是小區物業管理窗口其服務范圍關鍵包含業主接房入住報事報修受理、業戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業管理費、代收水電氣垃圾清運費、郵件收發、特約服務及各類代辦服務等。依據我企業《用戶服務中心操作程序及質量標準定以下工作范圍及要求：服務受

服內受理住戶咨詢、投訴為業主辦理裝修手續、各類證卡，將業主資料存檔保管，安排和業主

服標微笑服務，熱情接待，認真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因和住戶發生爭吵，受理投訴后立即和相關部門聯絡調查處理，并做好統計、跟蹤、回訪。熟悉預約服務、收款和裝修手續辦理步驟及相關要求，耐心解釋業主提出疑問，工作中服務上乘，收費合理，安排立即，并做好各項

理工作商務服務內勤工作管理工作

相關通知發放依據業關鍵求，統籌協調各部門為住戶提供專題服務辦理網球場、游泳池等多種健身、娛樂、休閑設施服務打印、復印、傳真、快遞、機票預訂、及其它特約服務等統籌備公室全方面管理，負責和外部各職能部門協調工作。檔案管理人事管理組織召開業主委員會會議定時走訪住戶，進行住戶意見調查受理住戶費用收取情況咨詢。收取管理費和代收代繳費用。裝修現場管理空置房及鑰匙管理項目現場巡視

原始統計，信息和統計數據傳輸，不得出現遺漏和誤報。協調各職能部門，分清緩急，合理安排服務，做到認真、仔細、立即、正確地為住戶提供服務，并做好跟蹤、回訪統計。熱情接待，服務周到，認真做好登記、預約、安排等工作服務高效、快速、熱情、周到有較強親和力和組織協調能力，組織召開工作例會；認真領會、落實實施政府和職能部門相關要求。對行政文檔按標準進行分類管理，重視原始資料和外部信息搜集。立即辦理職員轉正、定級、升級工作，加強和職員溝通，按期組織職員培訓工作和職員活動籌備。每十二個月召開一次業主委員會會議。每六個月進行一次住戶意見調查，對發覺問題立即反應上級，對有意見住戶立即給書面回復。熱情接待，耐心講解。認真仔細，不出差錯。協同秩序維護巡查人員、工程維修人員對裝修現場進行巡視，檢驗裝修工人出入證、滅火器配置、有沒有違規情況，發覺問題立即下發整改通知單，并聯絡業主，書面確定。定時巡視空置房設施設備、衛生情況，發覺問題立即處理，并做好統計。對空置房及項目公區鑰匙進行有序管理，確保物品財產安全。每日對項目公區環境衛生、綠化養護、設施設備、秩序維護各崗位等進行巡視督檢驗各崗位人職員作情況閱各崗位工作統計，正確了解各項工作完成及未完成情況，做好《項目日巡視》統計，便于督促跟進。二、工程維部

水沐天城關鍵工程設施設備包含遠程抄表系統監控系統可視對講系統消防系統、電梯、園林景觀等，工程部關鍵工作除了立即處理業主零修、急修外，還要做好多種設施設備維護和保養，確保其正常使用和運轉。依據我企業《維修操作程序及質量標準定以下工作范圍及要求：序

項

實方

督計

服標號

抄表系統監控系統有線電視系統網絡系統可視對講系統

每個月檢驗數據采集箱電源及數據采集板日常巡視檢驗煤氣數據采集機，配合煤氣企業采集數據；每個月打印一份抄表統計；每三個月進戶核查抄表一次即修正估表錄入錯誤數據。每七天維護檢驗紅外線報警裝置，進行障隘測試；每七天進行鏡頭維護除塵，確保錄像清楚；每個月全方面檢驗線路接頭及系統元件；每六個月由外委企業維護檢驗一次。天天巡視機房次數不低于，并適時監控信號源質量；接業主報修小時內處理問題；每七天全方面檢驗一次線路信號放大器發覺問題一小時內通知電視網絡企業處理；每十二個月信號接入單位系統維護保養不少于2。天天巡視機房次數不低于，并適時監控信號源質量；每七天全方面檢驗一次線路信號放大器發覺問題一小時內通知網絡企業處理；每十二個月信號接入單位系統維護保養不少于2。天天早晚巡視檢驗單元門機機門鎖一次，確保系統正常使用；每七天檢驗器件箱及備用電源；每十二個月由外委企業進行系統全方面維護檢修保養一次并依據

主管每七天進入維護員操作系統核查一次系統運行情況；每個月審查數據采集匯報；審查季度抄表核查及修正匯報，確保進戶核查工作得以實施。工程主管、保安隊長定時檢驗監控中心圖像及運行統計并每七天安排保安員進行紅外線障隘測試；工程主管每個月組織全方面檢驗系統線路及設備；委外維護結果需由主管現場檢驗及企業經理簽署意見。主管天天巡視機房一次，每七天檢驗信號質量一次；弱電工天天監測信號質量一次，并將結果匯報領班；主管每個月組織檢驗一次系統運行維護情況，并審查運行維護統計；接入單位維護保養結果需報主管及企業經理簽署意見。主管天天巡視機房一次，每七天檢驗信號質量一次；弱電工天天監測信號質量一次，并將結果匯報領班；主管每個月組織檢驗一次系統運行維護情況，并審查運行維護統計；主管每個月審查運行維護統計，每七天抽檢單元分機及電子門鎖使用情況；領班每七天全方面檢驗系統一次，并匯報檢驗情況；

確保月度水、電、氣抄表數據正確；季度進戶核查結果立即通報業主和使用部門。紅外線報警裝置靈敏，無誤報、漏報發生；監控設備圖像清楚，硬盤錄像可保留30天。1.視信號質量投訴1小時內處理；線路通暢及設備完好率達成％。1.信號質量投1小時內處理；線路通暢及設備完好率達成％。1.像及通話語音清楚可實現總計、單元門機、室內分機及分機間轉接通話；2.入密碼后單元門可立即自動開鎖；

停車管理系統

需要更新電源及配件。辦理新卡及續繳管理費后當日內錄入用戶信息；系統管理員每七天進行系統維護一次；

委外年檢結果需由主管現場檢驗及企業經理簽署意見。內勤天天核實辦卡及交費情況，并負責督導用戶信息錄入；工程主管負責督導系統維護及設備巡視檢驗；

3.元門開啟后可自動關閉。1.統自動運行達成設計功效要求；停電后10分鐘內將道閘升起；

維修班天天檢驗道閘、讀卡器及出票機；外委企業確保系統維護六個月內

外委系統維護檢修結果需由工程主管現場檢驗、企業經理簽署意見。

基礎達成用戶信息錄入不過夜。園林景觀水系

不少于三次。天天開啟前檢驗系統管網及控制部件；每七天依據需要進行系統反沖洗，并配制水處理藥劑；

主管天天巡視檢驗小區景觀水運行效果，每個月審查運行維護統計現場抽查系統補水及反沖洗情況；

定時間運行，不隨意調整運行時間，確保小區景觀效果；設備檢修及河渠清洗提前樹立標示牌。

統

采取井水補水，不得使用自來水進行系統補水及反沖洗；每十二個月進行一次系統設備維護保養檢修，管道閥門油漆。

安排督導年度維護保養工作，并實施過濾設備填充活性炭、石英沙；領班督導毛發過濾器清洗。每隔小時巡視檢驗設備房，并

主管每七天巡視檢驗配電室不少

系統正常運行，市電停電后填寫運行統計；

于2次，并抽查系統維護情況，并15分鐘內發電機供電保電

變配電系統消防系統

每個月檢驗緊固系統接線端子，確保接觸良好；每半月維護保養發電機，并試車15分鐘；雷雨季節來臨前檢驗系統防雷接地情況；每十二個月度系統安全檢驗并維護一次。每2月進行普消末端水壓測試每三個月進行一次自消末端水試水，檢驗水泵聯動情況；每六個月清洗一次感煙、感溫探頭濾網二個月抽查10％頭感煙感溫報警情況；消防系統委外日常運行維護管理消防系統聯動設備調試檢測由

審查運行維護統計及能耗統計表；領班隨時檢驗配電室值班情況及運行統計填寫情況并參與發電機維護及試車；主管每十二個月組織進行一次緊急停電事故演練。系統日常運行由保安隊長負責監督管理；系統維護、檢測、調試由工程主管負責組織實施并驗證結果；保安隊長每十二個月組織兩次以上消防演練培訓；委外年度安全檢驗結果需報企業經理審核并簽署意見。

梯防故照明正常使用；檢修停電提前二十四小時以通告方法通知業主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。系統完好，報警點位正確，無誤報；按消防相關法律法規要求運行和維護系統；3.普消末端壓力確保不低于消自消末端壓力確保不低于0.5Mpa；預警時值班人員負責內抵外委單位負擔消防系統安整年檢由外委承接單位負責；

達第一現場。天天巡視純凈水機房不少于

3

每六個月末端水質取樣到市防疫

確保水質達成國家現行標次，巡視生活水泵房不少于次，

站化驗一次；

準要求。

二次供水

并填寫運行統計；主管參與純凈水系統管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；純凈水系統每六個月消毒次數不況，給相關責任人處罰；少于3次，生活水池（水箱）每十每出現一次水質化驗不合格情二個月消毒次數不少于次并消毒處理統計；純凈水系統消毒前提前48小時

除操作人員外，無關人員不得進入純凈水機房；機房需人走上鎖。三、秩維護部

通知到業主。安全和消防工作是物業管理工作關鍵，它關系著小區內千家萬戶生命和財產安全，對維護和樹立企業形象和品牌起作至關關鍵作用天城秩序維護部全方面負責維護該小區生活秩序和消防治安安全防范和管理現在崗位設置分別為大門崗6巡查崗2、固定崗2、監控崗1個。依據我企業《秩序維護崗位操作程序及質量標準定以下工作范圍及要求：序

項秩序維護班長大門崗

實方1.以身作則率領保隊員上崗執勤。2.檢驗各崗位文明勤和著裝情況落實防范方法。3.配合隊長做好隊思想工作。4.對上崗時發生突事件要按要求采取處理方法，并書面匯報隊長；5.負責對本班職員培訓。負責小區巡查。1.負責維護大門口出秩序、社會秩序，嚴禁小商小販在門前及大門兩側擺攤設點。2.掌握出入大門車及人員情況發覺可疑人員應立即查詢、處理、匯報。3.發生糾紛和通常治安問題時應依法立即處理并匯報主管同時立即疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；4.負責執勤區域內共設施安全立即發覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當事者，應立即報服務中心查處。5.外來人員進入小需問詢、登記，經服務中心或業主確定后方可放行。物品出入需有服務中心出具業主簽字確定之《出門條留存備查。1.負責對小區和周進行巡查檢驗立即發覺處理或匯報檢驗中發覺不安全原因，以消除隱患，保障安全。

督計天天不間斷各崗進行督導，發覺題立糾正處理。保安隊長組每七班長工作列會，即發并理工中問題。由安全主管、班長天天間斷各位進督導，發覺問題即糾處理。1.巡查負巡查圍各類故

服標1.裝符合要求儀表端莊態度熱情友好語言文明禮貌發生糾紛時應作到罵不還口打不還手自覺維護企業形象和聲譽。2.固定崗為主，站立服務執勤。3.作認真負責未經許可不得離開工作崗位在工作崗位上會客和做其它無關事宜，不得吸煙。4.接班統計完整正確佩戴使用器械無損壞。5.時保持值勤崗位清潔衛生。全部外來人員登記和物品出入登記完整、清楚。1.一著裝儀容儀表端正講究文明禮貌。2.得吸煙、聽收音機或隨身聽。

巡邏崗

2.勸離夜間無故滯在巡查區內人員立即控制巡查發覺可疑人員并視情況匯報值班人員，依據指令做好查控工作，預防各類案件發生。3.在上下班高峰期實做好對業主安全保衛，預防竊案發生，維護小區正常生活秩序。

驗（防火、防盜、防治安案件、防違規裝修等和多種設施、設備檢驗、登記。

3.需完整統計巡查檢驗時間地點部位、具體內容，且不得少于要求次數。不得以檢驗為名，和其它當班人員閑談。5.得乘坐電梯巡查檢驗樓層實施巡查任務時得以任何理由或借口推脫幫助業主責任。4.按要求程序處理發事件。

2.班長天天6.人員進行查詢時注意有禮貌地表

固定崗

5.幫助其它崗位人處理疑難事件。6.按要求填寫巡查計同時作好定時巡更踩點工作。7.消防巡檢：定時對項目消防設施設備巡視驗完好情況即排除安全隱患。8.配合裝修現場管和控制。1.掌握本崗位周圍輛及人員情況發覺可疑人員應立即查詢、處理、匯報。2.發生糾紛和通常治安問題時應依法立即處理并匯報主管同時立即疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；3.負責執勤區域內共設施安全立即發覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當

不間斷進行督導，發覺問題立即糾正處理。由安全主管、班長天天間斷各位進督導，發覺問題即糾處理。

明身份或出示證件。7.消防設施巡檢做好統計，發覺問題立即上報、處理。8.練掌握消防器材使用發生火警應立即采取應急方法。1.裝符合要求儀表端莊態度熱情友好語言文明禮貌發生糾紛時應作到罵不還口打不還手自覺維護企業形象和聲譽。2.固定崗為主，站立服務執勤。3.作認真負責未經許可不得離開工作崗位在工作崗位上會客和做其它無事者，應立即報服務中心查處。1.機動車秩序管理助揮車輛停放，由安全主管、

關事宜，不得吸煙。4.接班統計完整正確佩戴使用器械無損壞。5.時保持值勤崗位清潔衛生。1.用正規交接崗禮儀進行崗位交接根據部門統一規范進行車輛停放。2.非機動車秩序管：規范停放檢驗非機動車是否上鎖防非機動車被盜及其它安全事故發生；3.檢驗用戶車上有沒有遺留或隸屬物品，立即提醒用戶取走，給用戶做好解釋工作聯絡即交由部門保管；嚴禁全部些人員在停車場內進行修車

長天不斷對崗位進行督導，覺問立即糾正處理。

上一班次所移交問題，保持良好軍體形象動主動為用戶提供優質服務外展示良好企業形象；2.保持崗位周圍環境綠化衛生設施正常運轉并加強保管力度，嚴禁有意損壞用設備設施另作她用格推行崗位職責；用標準交通指揮手勢引導車輛根據要車輛秩

和維護，預防取走用戶車輛上配件；5.發生突發事件時能快速到位根據突發事件預案進行處理；

求路線有序進出保交通通暢無阻好非機動車安全管理工作。4.主動主動為業主提供服務做好車

序管理崗

場車輛安全檢驗工作，做好書面統計；負責幫助各區停車場車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢驗好崗位周圍成品和設施設備。6.對于用戶非機動車鑰匙丟失或其它原因人員必需進行有效證件查對無誤才能給放行過夜非機動車進行統一

停放并加鎖登記。四、環境部水沐天城內有14電梯公寓，24多層住宅樓，一個中心花園，一個人工湖，多處水景及一套水系循環系統多處室外休閑場所為了給業主發明一個潔凈舒適恬靜幽雅生活環境依據我企《保潔崗位操作程序及質量標準位操作程序及質量標準以下關鍵服務內容及工作標準：保潔

保潔服務范圍包含公區保潔、家政服務、汽車護理。序

項外圍區間道路花崗石、大理石地面

實方天天集中清掃次水管沖洗次數依據情況制訂必需時用灑水車沖洗隨時保潔每日全方面清潔次推塵數次每個月沖洗次大理石拋光、打蠟頻次依據情況制訂

督計主管每日巡視3次上領班隨機檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》主管每日巡視3次上領班隨機檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》

服標1.紋清楚2.垃圾，無泥沙，無積水，無污跡3.揚塵無垃圾、無積水、無污跡、無積塵2.光澤隨時保潔單元樓道

每日集中搜集垃圾次全方面清潔次

主管每日最少抽查4個樓道

1.生活建筑垃圾（垃圾每10前清完）2.面光潔

保1

領班隨機檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》

3.手、鐵花、消防栓潔凈4.璃光潔5.花板、墻角無蛛網水景水池水溝、生態池

天天清理水面樹葉及飄浮物數次滴水景處每個月刷洗青

主管每日巡視3次上領班隨機檢驗

1水清見底，無異除少數樹葉外，無其它飄浮物水面無泡沫

苔夏天每日添加次消泡

按要寫《保潔崗位巡視表》

水底無雜物劑36個根本清1次地下車庫

1.每日地面推1次2.每日清理垃1次3.每七天清潔1次擋車

主管每日巡視1次上領班隨機檢驗

1.面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水2.花板墻角無蜘蛛網3.階扶手潔凈無塵

桿、停車黃線

寫4.擋車桿無積塵停車黃線無污跡，顏色鮮艷

外墻

4.每七天清潔攔水1次5.每個月沖洗地面1次6.據情況清理集污7.每個月清1次消防管道及供電線槽8.隨時保潔依據實際需要委外清洗

《保潔崗位巡視表》主管驗收檢驗合格

5.污坑無異味6.示牌、消防栓、滅火器潔凈無顯著污跡和積灰（漏水造成水漬除外）綠化

管理范圍包含區域內全部裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物養護。序

項

實方樹維護好

督計發覺死亡、缺乏、被破壞在一周內更換

服標樹不缺乏、死亡、被破壞無干枯和壞死分枝必需時修剪蟲害控制：有蟲害侵襲時一周一次、預防性保養隔月一次

無干枯葉無腐爛和掉下果實樹枝不觸及到建筑物表面

樹枝不生長過長，對人

樹

行道造成障礙

樹基不發芽8..樹勻稱，不修剪變形灌木、籬地面覆蓋物和化帶

樹基維良好樹無蟲害全部植保護良好

在樹苗直徑1M范圍內除草樹基無雜草、土不下降、壓實剪下分枝和落葉立即清除葉子無蟲害樹干/不干枯、腐爛植物不死亡和缺乏，在發覺一周內，更換相同種類和高度植物植物不干枯、發黃植物修剪平整

隔周除草和松土蟲害控制有蟲害侵襲每七天一次預防性保養隔周一次

植物基保護良好植物無害草皮保良好

植物不過分生長造成人行道障礙植物基座草不過分生長植物基座土不下陷植物基座土不壓實植物基座無廢棄物葉子無蟲咬孔洞莖干和葉子無煙灰、不霉草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下草草皮無坑洼不平整和下陷

草皮

草皮無裸露地、人造小徑草皮上無建筑廢棄物優質草地

草皮上無含羞草或余草草皮上雜草超出30重新鋪草皮第二節項管指標及法依據本企業管理目標及質量方針為管理服務好水沐天城項目依《一般住宅小區物業管理一級服務標準》制訂以下管理指標及方法，同時接收開發商檢驗和監督：序

指名

投指

管指實方落實責任人，實施巡視制度，建檔統計，確保房屋完好，無

房屋完好率

98%違章搭建及損壞公共設施接到維修通15分鐘內抵達現場完成并建立回訪制度，

零修、急修立即率

98%維修工程質量合格

小修二十四小時內，中修3天內，大修天內分項檢驗，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合

100%率

格，滿足用戶需求。根據要求收取，不私自提升收費，使管理費取之于民，用之

管理費收繳率

95%于民。落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，并由綠化主管監督實施，以確保小區公共綠化地無破壞、無踐踏，無

綠化完好率

95%

黃土裸露現象，發覺問題立即修復。立即修剪，使草坪高度維持在厘米；每十二個月補栽2次；每十二個月施肥2次；每十二個月定時除蟲害。落實責任人進行保潔工作，實施巡查制度，建檔統計，并由

清潔、保潔率道路完好率及使用率化糞池、雨水井、污水井完好率

95%95%95%

管理處主管監督實施，以確保小區內垃圾日產日清，空氣清新，設施完好落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，管理處工程監理監督實施，以確保道路完好、通暢落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，管理處工程監理監督實施，以確保溝、渠、井完好，并定時疏通、清

排水管、明暗溝完好率路燈完好率停車場、單車棚完好率公共休閑設施完好率小區內治安案件發生率消防設施設備完好率火災發生率

95%95%95%95%0.1%100%

理落實責任人進行養護，實施每個月巡查制度，建檔統計，管理處工程監理監督實施，以確保水管通暢無阻、無塌陷落實責任人進行養護，實施每日巡查制度，建檔統計，管理處機電工程師監督實施，以確保路燈無損、正常使用并進行定時清潔、養護落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，管理處保安隊長監督實施，以確保設施完好，方便使用落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，管理處保安隊長監督實施，以確保設施完好，美觀清潔保安員經培訓考評后上崗，并每七天訓練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍素質和狀態；落實保安崗位職責，明確責任，實施二十四小時巡視制度，以確保小區安全落實責任人進行養護，實施巡查制度，建檔統計，管理處主任監督實施，并定時維護和檢修以確保消防設施完好無損、正常使用管理處全員義務消防員制，并定時進行培訓和演練，加強宣傳，設置專員負責日常巡視，發覺隱患，立即處理并通知管理處，以確保小區消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，立即發覺、立即處理，并加強宣

違章處理率住戶有效投訴處理率管理人員持證上崗率

90%100%80%

傳工作，取得住戶了解，杜絕違章事情發生，并進行回訪檔案統計根據政策要求，做好各項工作，同時加強和住戶溝通，定時舉行業主懇談會，了解業主愿望和要求，滿足業主需要，發生投訴立即處理，同時建立檔案跟蹤處理結果。職員分別進行入職培訓、在職培訓、定時培訓等常規培訓，并給予考評，不合格者給予淘汰；對于特種作業、行業性要求職員要經過相關部門培訓、考評，企業將就相關技術、技

能進行定時培訓，并給予考評，確保培訓合格率，以保障職員素質對于進行維修項目實施回訪制度，建檔統計，以確保維修服

維修服務回訪率

60%住戶對物業管理滿

務滿足用戶需要。在日常工作中立即搜集用戶需求信息，盡可能地滿足用戶需

85%

要，加強雙方溝通，以確保業主對物業管理工作滿意。每十意率

二個月最少進行一次《業主意見及滿意度》咨詢。第三節理溝我們很重視對小區監察及支援工作將邀請企業教授顧問團定時到現場巡視檢驗、督導，并召集管理例會，立即指出管理中不足，提出合理方案和改善意見。定時向開發企業匯報工作提供日常管理運作匯報開發商溝通工作進度和改善事宜搜集相關房地產開發信息和建設性意見提交開發商以供參考和開發商建立親密、友好合作關系。第三章

資源配第一節

人員配及崗位設置為確保水沐天城項目高品質物業服務水平及服務人員素質，為業主營造安全、友好、優美、舒適、方便小區居住環境，我企業確定在該項目設置“水沐天城項目部人員配置及崗位設置以下：一、人配置：序

部

職

人

說

崗職

備

項目部

經理

全方面負責小區日常管理工作具體實施物業管理方案客

全方面負責用戶服務部工作負責辦公室戶

主管

服務

內部管理，人事、檔案、物料管理受理業主咨詢、投訴，統籌安排預、特約中

助理

心

服務，辦理各類證卡，業主檔案搜集整理負責各崗位巡視、督導、對外聯絡、組織主管

職員培訓；工程、機電設備設施檢驗和保

工程

養計劃及監督實施部

班長維修工

幫助主管做好各崗位巡視、督導工作水電日常維修、檢修、保養工作各崗位巡視、督導、對外聯絡、組織職員主管

培訓、保安隊建設等工作負責小區秩序維護和各崗位巡視督導工班長

作秩序維護

門崗巡查崗

出入口：主、次6、消含班長

負責各大門崗位控制，進出人員、車輛管理；其中消防出入口兼多層流動崗負責小區內安全、消防巡視，糾正違規等

三班倒三班倒工作部負責利用技術手段監控防區、道路、接聽監控中心

三班倒業主電話、消防安全工作固定崗輪休主管

負責其崗位周圍控制，進出人員、車輛管理負責各崗位休息時頂崗保潔/化工作督查、督導及日常管理環境

綠化工

定時修枝、剪枝、除草，病蟲害防治部保潔員

樓道、庭院、扶欄等公共部位清潔保潔

累計

二、組架構：成全部和順物業服務企和信房產企業顧問團

和順物業前期介入小組行政人（培訓支

水沐天城項目部財務支援秩序維護支援

用戶服

工程

秩序維

環境部務

護工程支援環境支援

第二節

職員培在項目接管前本企業將對職員進行系統培訓式包含入職培訓上崗前培訓、在職培訓。內容包含：項目情況介紹、開發企業介紹、企業文化、管理制度、職業道德及質量意識、日常工作程序、安全操作規程、物業法律法規、相關崗位技能、禮儀禮節及風俗習慣、小區突發事件應急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等職員手冊及企業各項規章制度等。培訓目標在于加強或改善職員行為或表現提升管理人員素質技能及管理水平，使其能為廣大業主提供盡善盡美服務。第一節

第章費測項目物日常管理月費用明

成成員總計

支出項目名稱物業服月度費用

月支出237397.78

備

注1

人力

職員人力成本

120318.00

詳見明細2

公共設施設備保養費、公區能耗、工程低值易耗品費用本

79817.20

詳見明細34567

（120318

綠化維護費用清潔管理費用秩序維護費用辦公費公共區域保險費固定資產

2450.001360.001110.001200.001833.333250

詳見明細詳見明細詳見明細詳見明細包含職員意外創辦費中該費用按24月攤8

.

折舊費

服裝

3195.83

創辦費中該費用按24月攤910

00元

不可預見費法定稅金

4528.7718334.65

1-8項之和按2%百分比核實按物業服務收入7%百分比核實）明細部項目部客服部工程部秩序維護部環境部

類經理客服主管客服助理主管維修班長維修人員主管領班秩序維護員保潔領班保潔員綠化領班

人114111113343201

工標3500.002200.001600.002200.001400.001200.002200.001400.001300.00700.00630.001000.00

金元)3500.002200.006400.002200.001400.0013200.002200.004200.0044200.002100.0012600.001000.00

備

綠化員

4

800.00

3200.00小

養老保險

85

213.20

18122.00工會經費

1968.00

按職員總工2%提其它費用

殘疾人就業保障金

85

1828.00

1828.00

按職員總人1.5%*年度當地域職員年均工資計，分攤到每個月累

二)公設施、備日運行、修、保養費元）明單位：人民幣（元率（）序

名

稱

功

計方

能費

維費

月出

電梯系統園林景觀水系統給排水系統人工湖循環系統辦公用電

1130333220

11×30×30×24×25﹪×0.5530×8×8×0.5533×24×30×20﹪×0.5532×70×4×0.5520×8×30×0.55

3267010562613.49282640

30×300.002003×300.00600

41670125655282640公共

建筑外

多層30小高層40

（30+40）×12×30×0.55

1386013860

區域照明

建筑內

多層38小高層188

（38+188）×24×30×10

低值易耗品費累計

12×200

69117.2

79817.2備注：上表中公區能耗僅包含依據現在已掌握設施設備功率估算費用。三)綠維護費（2450元）明細單位：人民幣（元）序

項名

數

單

金元)

備

農藥化肥草種、植物綠化機具維修綠化機具消耗

綠化用水

1.751050.00

草花租擺

節日租擺費用另計

累計

2450.00四)清管理費（1360元）明細單位：人民幣（元）序

項名物耗保潔用水

數人噸

標元人·月/天

金1150.00

備元噸

累計

1360.00五)秩維護費（元）明細單位：人民幣（元）序

項秩序維護員物耗

數

標元崗

金(元)

備

滅火器

暫無

累計

六)辦費用（元）明細單位：人民幣（元）序

項辦公日常費用低值易耗品費

數

標

金元)

備電話費等打印紙、筆等

累計

第二節

創辦費（227895.00元）明序號一123

支出項名稱物資配置費用服裝費固定資產低值易耗品

金額()227895.0076700.0078000.0073195.00

備

注二三創辦費

開荒費支出物業管理用房裝修一＋二三之和

//227895.00

擬交物業面積×1.00元/m2此費用由集團企業統籌開荒費應由施工方負擔（一）服裝費用（元）明單位：人民幣（元）部門

名稱管理人員西

單位套

單價500

數量4×4

金額8000

備注經理1人主管3人項目部工程部

客服人職員工程維修工

套套

275100

4×412

44004800

春秋裝、夏各2春秋裝、夏各2秩序維護工套30044400

春秋裝、夏各2秩序維護部

大衣()大衣(象

件件

150300

108

15002400清潔工裝

套

100

23

9200

春秋裝、夏各2環境部綠化工裝

套

100

5×4

春秋裝、夏各2

累

（二）固定資產（元）明單位：人民幣（元）部項目客服部工程部秩序維護部環境部

名電腦沙發復印機空調客服前臺電腦電視機電腦崗亭崗臺剪草機綠籬機割灌機高壓打藥機高壓洗地機皮劃艇

單臺套臺臺套臺臺臺個個臺臺臺臺臺個

單3000220030008000/3000250030005000320029002800340028005000

數4211111141111111

金1440030008000/3000250030000320029002800340028005000

備裝修配置宿舍用累（三）低值易耗品73195元）細1、項目（用戶）部配置

單位：人民幣（元）名吧臺椅服務步驟標小標識牌地毯

單把套個塊

單300/30100

數4162

金1200.00/180.00200.00

備裝修配置收銀1、接待1用戶服務中心1、生間2入口“歡迎臨”

檔案柜辦公桌椅椅子小保險柜對講機打印機固定電話檔案袋文件框紙簍煙灰缸被褥高低床自行車打卡機茶幾飲水機

組套把個臺臺部個個個個套張輛臺個臺

/1502535011003601300855200220200850300150

102811121500684221131

/300.00200.00350.001100.00360.002600.001200.0048.0040.0020.00400.00440.00200.00850.00900.00150.00

裝修配置其中一部帶真機收費廳小2、工程部配置

10738.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機小工具人字梯萬用表鉗形表管鉗飲水機沖擊鉆潛水泵文件框紙簍標識牌被褥高低床雨衣雨靴強光手電疏通器（電）

規套臺套個個個個臺臺臺個個個套張套雙支臺

單1501100150260100300701503004008530200220502860500

數3121222221113321151041

金450.0013200.001800.00520.00200.00600.00140.00150.00300.00400.0024.0015.0060.00200.00220.0025.00280.00240.00500.00

備

小

19324.003、秩序維護部配置單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機小椅子小茶幾飲水機橡膠棍文件框紙簍標識牌被褥高低床雨衣雨靴強光手電滅火器

規套臺把個臺根個個個套張套雙支個

單150110015150150208530200220502860/

數1110344110479381999+39/

金1650.0011000.00510.00600.00150.00200.0032.0035.00270.007600.004180.00450.00336.00540.00/

備大門2、崗亭4、寢室4宿舍4、門衛2衛生間承建方配置小4、環境部配置

27553.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機椅子清潔工具綠化工具噴霧器花撬水管文件框紙簍飲水機標識牌

規套臺把套套個把卷個個臺個

單200110025504545601008515030

數1342352182112

金200.003300.00100.001150.00225.0090.0060.00800.0016.00150.0060.00

備毛巾掃把拖把水等枝剪、排剪清潔、綠化更衣室

三輪車斗車垃圾桶雨衣雨靴

輛輛個套雙

6003003505028

222088

1200.00600.007000.00400.00224.00小（四）交房屋開荒用（224539.00元）明細

15580.00收費項

單價（）

面積（方米）金（元）

備注多層小高層高層商業地下車庫

1.001.001.001.001.00

49108120252126731159130915

49108.00120252.0012673.0011591.0030915.00累計

224539.00

此費用應由施工方負擔收費項

單價（）

第三節物業管費收入明細面積（方米）金（元）

備注多層小高層地下車庫高層商業累計

1.501.0050（管理費）1.001.50261923.50

49108120252759個1267311591

73662.00120252.0037950.0012673.0017386.50第章

盈分及虧法一、盈分析

依據前期銷售時和信企業向業主承諾水沐天城項目物管費收費標正確定為高層及高層元/平方米、多層1.5元/平方米、商業1.5/平方米。收支對比見下表：入住率100%80%75%60%20%

物管費入261923.5209538.8196442.625157154.152384.7

支出237397.78237397.78237397.78237397.78237397.78

利潤24525.72-27858.98-40955.16-80243.68-185013.08

備注略有盈余虧損虧損虧損虧損在物業接管前期因為項目物業大量空置物管費收繳率也低而日常管理和服務仍須正常開展支出遠遠超出收入伴隨入住率及收費率提升損也將逐步降低，直至達成收支平衡。另外，依據國家及省、市《物業服務收費管理措施》中相關要求：第六納入業理圍完但未售因發設位因按交給業受人業物服費或業務金開建單全交。結合物業接管前期實際情況及相關政策，期望集團企業繳足空置房及停車場管理費，以確保該項目物業服務工作正常開展及服務品質。二、減方法在確保管理品質和服務標準不下降情況下，我們擬采取以下增收減虧方法：一、采取“公開、透明、程式、規范、一體化”封閉式管理和服務中心監控管理，有利于逐步降低人工成本和立即消除對人力資源不合理配置浪費確保物業服務質量前提下，最大程度地降低人工成本。二健全職員競爭激勵機制采“末位淘汰制平者讓庸者下”用人理念，是對本物業進行管理和服務堅實基礎。三、主動開展多個形式方便業主居家生活家政服務，采取有償服務方法（家政、中介、商務、裝修、室內維修維護、家庭醫生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養護、教育咨詢等以優質服務、良好信譽、公道價格，既能為業主排憂解難，處理居家生活便利和商務活動快捷等問題，又能為服務中心發明一定收入，以填補日常虧損。工程維修設備管理部：一、創：抓特約服務，建立合理特約服務管理機制，制訂符合市場特約服務收費標準向業主和裝修單位提供全方位維修特約服務包含日常水電維修裝修施工中給

排水、強弱電線路改造、業主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）和和業主裝修過程相關單位協作（如空調經營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協作關系，在為業主爭取折扣同時收取對方業務費整合資源將小區共用部位等相關場地提供給有需求單位，采取業務分成或收取場地使用費方法向需求方提供合作，發明利潤。二、節：1、低人力成本：進行人員崗位核編，依據實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產生冗員。2、控制能費用：在不影響整體效果前提下，針對區域位置不一樣，合理調整區域景觀，水系統運行時段降低運行水耗和電耗；將小區道路照明和光彩照明回路進行合理調整，依據季節