項目前期策劃定位方案目錄第一部分：項目前期市場研究第二部分：項目商業定位及招商策劃第三部分：項目營銷策劃第一部分：項目前期市場研究重慶主城及黔江區宏觀市場環境研究黔江區本地相關物業市場調查研究針對本項目商業的需求分析相關案例分析重慶主城宏觀市場環境研究重慶市從成立直轄市以來，房地產市場從無到有，一直保持著逐步的良性發展，在這些年的發展過程中，有著鮮明城市特征的重慶市主城區，其房地產市場也形成了自己的諸多特點，由于受到全國房地產熱、三峽移民工程、城鄉綜合改革實驗區的設立等一系列因素的影響，重慶房地產市場的需求被大量釋放，與此同時房地產投資也有了一個飛躍。但從2010年開始，重慶房地產市場受到全國房地產市場宏觀調控的約束，以及全球金融危機的影響，使得重慶房地產市場進入了一個相對微妙的、敏感的階段，既面臨長遠發展的機遇，又危機潛伏。既有供求問題相對均衡、市場價格相對穩定，又存在結構性失衡、房地產金融瓶頸等一系列問題。宏觀環境解析：經濟增速延續回落趨勢解析：

在內外夾雜因素下，11月份PMI指數繼續回落,已經低亍50%。經濟景氣從擴張轉為收縮，預示未來我國經濟增長率將繼續回落。新產品訂單和購進價格指數回落，反映市場需求總體走低，企業生產經營困難可能從成本提高轉向訂單不足。由亍國內投資增長仍保持較高水平，消費增長穩中略有提高，因此未來經濟增速回調預計仍將比較平穩，不會出現大的下滑。值得注意的是，當前宏觀調控已顯成效。購進價格指數繼續回落，已經連續兩個月位亍５０％以下，說明通貨膨脹風險大為降低，前期的物價上漲對經濟發展的不利影響趨亍消退。

在經濟增速持續放緩，通脹回落情況下，宏觀調控主要目標將由“抗通脹”轉為“穩增長”，貨幣、財政政策應雙管齊下，以提高我國經濟內生增長動力。圖（1）：全國2008年-2011年11月PMI指數走勢圖重慶主城宏觀市場環境研究PMI：中國物流信息中心12月1日發布報告稱，11月份，中國制造業采購經理指數(PMI)為49.0%，運行至臨界點50%以下，比上月回落1.4個百分點，降至2009年3月以來的新低。宏觀環境解析：CPI大幅下降CPI：11月宏觀數據將亍近期公布，金融機構普遍預計11月份的CPI相比10月將有較大幅度回落，將低亍5%具體數值在4.4%-4.6%之間。圖（2）：全國2000年-2011年11月CPI和M1走勢圖解析：

由亍連續緊縮政策的實施以及外部環境的持續惡化，加上翹尾因素的影響，11月份的CPI將會有較大幅度的回落。我們認為，未來通脹將不再是宏觀調控的主要目標，保持經濟平穩快速的增長才是當務之急。下調存款準備金率會不會再次刺激通脹?畢竟目前國內的通脹水平并不低，銀行存款仍為負利率。對此，我們認為，對通脹不用太擔心。目前國際大宗商品價格已出現回落，由大宗商品導致的國內輸入型通脹壓力大大緩解，同時，從人民幣近期匯率走勢可以看出，人民幣有回調趨勢，部分熱錢開始流出中國。熱錢少了，物價上漲的壓力自然也會減輕。重慶主城宏觀市場環境研究資料來源：搜房網指數研究院解析：下調存款準備金率是貨幣政策逐步放松的一個信號，眼下全球主要經濟體都面臨貨幣政策的拐點，未來開發商資金壓力有望緩解，但樓市調整大局短時間不會改發。在CPI出現明顯回落的背景下，市場對貨幣政策取向的關注愈加強烈。我們認為，貨幣政策全面放松的可能性并不大，但具體的發化還要看中央經濟工作會議。貸幣政策的微調，只不過會讓調整的底部不那么深，調整時間不那么長，但大的格局短時間難以改變。和其他行業一樣，存款準備金率的下調對房地產行業來說也是一個利好。這意味著銀行放貸規模將會擴大，企業可以從銀行獲得更多的貸款，這對亍資金鏈普遍緊張的房地產企業來說，無疑是看到了一線希望。但這一線希望并不會根本改發樓市目前的調整大局。首先房地產市場的周期性沒有變，樓市目前處亍調整期，之后才會再度復蘇、繁榮。二來目前穩健的貨幣政策沒有變。第三，目前房地產市場的調控政策也沒有變。重慶主城宏觀市場環境研究宏觀環境解析：央行下調存款準備金率圖（3）：2008年-2011年11月存款準備金率走勢圖央行11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行自2008年12月以來首次下調存款準備金率，也是在經濟政策預調微調提出之后的實質性動作。宏觀環境解析：央行下調存款準備金率（續）解析：

今后貨幣政策微調，銀行在個人房貸方面也會實施略微寬松的政策。2012年，可能會有更多的銀行降低首套房利率，縮短放貸時間等等，為老百姓買房提供更多的信貸支持。存款準備金率畢竟不是利息的調整，對于購房消費者的消費心理影響并不會很大。重慶主城宏觀市場環境研究資料來源：重慶房地產研究中心重慶主城宏觀市場環境研究行業宏觀環境解析：重慶房地產市場情況圖（4）：主城土地市場供應情況量價小幅回升，市場供需格局嚴峻圖（5）：主城商品房供應情況宏觀經濟：經濟增速延續下滑趨勢，CPI有望大幅下降。商品房土地：11月份土地供需市場均出現放量情況，供應量為219萬方，成交量也有190萬方。年末將至，土地市場開閘放量，各路房企集體搶糧，抄底熱情高漲。商品房供需：11月新增預售個數89個，批準供應面積209.72萬方，環比增長20.4%，同比下滑6.7%；11月商品房共計成交16501套，成交面積157.38萬方，較上月有小幅增長，環比增長4.1%，但較去年同期同比降幅達到15.3%。11月商品房成交建面均價為6278元/平米。較上月有所回升，但仍處亍近幾月來的低位。報媒推廣：11月重慶主城各大發展商及其旗下項目共計投放報媒廣告554次，投放版面累計達到477.80版，投放金額共計5798.15萬元。本月在報媒投放上以整版為主。行業宏觀環境解析：重慶主城房地產市場情況商品房批準供應總量走勢重慶主城11月商品房批準供應量統計分析表（萬平米）月份個數住宅面積(萬平米)非住宅面積(萬平米)商品房總面積(萬平米)2011年11月89171.5038.21209.722011年10月78154.9519.22174.172010年11月107192.5832.10224.68環比漲幅14.1%10.7%98.8%20.4%同比漲幅-16.8%-10.9%19.0%-6.7%由于受到全國整個地產大勢的影響，2011年11月較去年同比漲幅下跌了-6.7%。但較2011年10月環比增長了20.4%；為保增長，所以國家相關部門逐步開始放寬，商品房批準供應量；資料來源：重慶房地產研究中心重慶主城宏觀市場環境研究商品房實實際供應應總量走走勢行業宏觀觀環境解解析：重慶主城城房地產產市場情情況重慶主城城11月商品房房實際供供應量統統計分析析表月份開盤樓盤個數開盤面積供應套數成交套數開盤成交率整體開盤均價2011年11月53101.349674410242.4%70972011年10月69108.6211020358932.6%72852010年11月58117.0912617741958.8%7546環比漲幅-23.2%-6.7%-12.2%14.3%30.2%-2.6%同比漲幅-8.6%-13.5%-23.3%-44.7%-27.9%-6.0%從房地產產實際供供應量上上來看，，由于受受到金融融以及國國家相關關政策未未完全明明朗化的的影響，，整個市市場的放放量還是是有所減減緩；資料來源源：重慶慶房地產產研究中中心重慶主城城宏觀市市場環境境研究黔江區宏宏觀市場場環境研研究黔江區位位于重慶慶市的東東南邊緣緣，地處處武陵山山腹地，，東臨湖湖北省的的咸豐縣縣，西接接彭水縣縣，南連連酉陽縣縣，北接接湖北利利川市，，是渝、、鄂、湘湘、黔四四省市的的結合部部，素有有“渝鄂鄂咽喉””之稱，，是重慶慶市主要要的少數數民族聚聚居地之之一，東東西寬45公里，南南北長90公里。全全區幅員員面積為為2398.7平方公里里。全區區共3個街道辦辦事處，，12個鄉、15個鎮、489個村民委委員會,2008年末，全全區戶籍籍總人口口52.17萬人。。區內礦產產資源品品種較多多、分布布廣、儲儲量大、、品位高高。現已已探明儲儲量的礦礦種有主主要有銅銅、鐵、、硫、煤煤、磷、、鋁、鋅鋅、汞、、石膏、、高嶺土土、冰解解石、瑩瑩石、重重晶石、、明礬、、石灰石石、石英英石、礦礦巖等礦礦藏。黔江區域概況況資料來源：百百度黔江介紹紹黔江區宏觀市市場環境研究究全區公路通車車總里程2531公里，其中國國道93公里，省道511.4公里，縣道689.15公里，鄉道319.5公里，村道1353.45公里，專用道道24.5公里。按道路路等級劃分有有二級路93.1公里，三級路路51.4公里，四級路路587公里，等外路路421.6公里。全區30個鄉鎮已全部部通公路，并并實現鄉鄉通通油路；黔江區位于渝渝懷鐵路的中中心位置，距距重慶江北站站312公里，距懷化化站300公里，4小時內就可到到達重慶主城城區，24小時內即可抵抵達沿海任何何一個省份的的省會城市，，從而大大縮縮短時空距離離，加強與全全國和全市經經濟的融合和和交流。2006年11月1日，渝懷鐵路路正式開通客客運。至此黔黔江已成為西西部與沿海地地區連接的通通道,交通瓶頸制約約將得到很大大的緩解。渝湘高速黔江江段在水田鄉鄉農橋村與正正陽鎮之間的的沿溪溝大橋橋，分左右兩兩幅，單幅全全長560米，其中主橋橋長310米，主跨150米，橋面與谷谷底垂直高度度為280米，比2004年通車號稱“世界之最”的法國米約大大橋還高10米。全區公路路通車里程達達到2270公里，其中等等級公路1850公里。交通情況黔江區經濟情情況：十一五年末末主要成就序號指標名稱2005年規劃目標2010年絕對值年均增速（%）絕對值年均增速（%）1地區生產總值(億元)40.967.413100.115.92人均地區生產總值(元)829714652228003三次產業結構12:47:4110.6：53.5：35.94工業總產值(億元）26.756017.510224規模以上工業總產值(億元）22.955016.992.530.25農業總產值(億元）9.9515.55.317.156地方財政收入（億元）2.444.211.515.2447全社會固定資產投資（億元）19.684518100.738.4規劃期累計投資（億元）902003008社會消費品零售總額（億元）14.6927.213.136.219.89非公有制經濟占GDP比重（%）40525210金融機構存款余額（億元）27.625012.693.927.711金融機構貸款余額（億元）31.23551265.215.812城鎮居民人均可支配收入（元）8289130009.41379710.713農村居民人均純收入（元）212932508.8441715.714城鎮居民最低生活保障率（%）95100資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要（（綱要內對““十一五”工工作總結）黔江區宏觀市市場環境研究究序號指標名稱2005年規劃目標2010年絕對值年均增速（%）絕對值年均增速（%）15全區人均受教育年限（年）7.899.116平均預期壽命（歲）68697017新改建骨干鄉村公路（公里）【1000】【1200】18城鎮化率（%）27.9403919人口自然增長率(‰)6.59<6.5620城鎮登記失業率(%)3.6<43.521城鎮新增就業人員(人）3270【15000】【17000】22森林覆蓋率（%）32.94545.523累計治理水土流失面積(平方公里氣質量二級以上天數占全年比例（%）95≥9090黔江區宏觀市市場環境研究究黔江區經濟情情況（續）：十一五年末末主要成就資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要（（綱要內對““十一五”工工作總結）中心城市框架架初步形成，，“一城四組團”中心城市路網網骨架拉開；；地區生產總值值突破100億元，年均增增幅達到15.9%；人均地區生產產總值翻一番番；固定資產投資資累計完成額額突破300億元，增長2倍；城市人口和建建成區面積分分別由“十五”末的11.5萬人、10平方公里增加加到18萬人、18平方公里，城城鎮化率提高高到39%。三次產業結構構逐步優化比比例為10.6：53.5：35.9；非公有制經濟濟增加值占GDP的比重從40%上升為52%；城鄉居民平均均收入分別達達到13797元、4417元。分別是“十五”末的1.6倍、2.1倍；小結：總體上來說，，整個十一五五規劃期間，，黔江整體經經濟增長明顯顯。但由于黔黔江地區各項項經濟指標在在“十五”期間相相對較低，故故“十一五””各項經濟指指標增長比例例較大。黔江區經濟情情況（續）：十一五年末末主要成就黔江區宏觀市市場環境研究究資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要（（綱要內對““十一五”工工作總結）序號指標名稱單位2010年“十二五”目標備注2015年年均增速（%）1地區生產總值億元100.130021預期性2人均地區生產總值常住人口,元2280055000預期性3工業總產值億元10250037.5預期性4全社會固定資產投資億元100.740032預期性累計投資億元【1000】5社會消費品零售總額億元36.212027預期性6累計實際利用內資億元【250】預期性7累計實際利用外資億美元【0.8】預期性8地方財政收入億元15.24525預期性9非農產業增加值比重%9094預期性10非公有制經濟占GDP比重%5265預期性11城鎮化率%396012城鎮居民人均可支配收入元137972500012.5預期性13農村居民人均純收入元44171000017.5預期性14主要勞動年齡人口平均受教育年限年1012約束性15人口平均預期壽命歲7072預期性黔江區“十二二五”規劃主主要目標：黔江區宏觀市市場環境研究究資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要（（綱要內對““十一五”工工作總結）序號指標名稱單位2010年“十二五”目標備注2015年年均增速（%）16保障性住房面積萬平方米100約束性17公路通車總里程公里22703500約束性18互聯網用戶普及率%3050約束性19安全衛生飲水普及率%6090約束性20人口自然增長率‰6＜6.5約束性21城鄉養老保險參保率%9295約束性22醫療保險參保覆蓋率%9095約束性23城鎮登記失業率%3.54約束性24森林覆蓋率%45.555約束性25城市建成區綠化覆蓋率%40.250約束性26單位地區生產總值能耗降低%4【15】約束性27單位地區生產總值CO2排放降低%1.85【17】約束性28主要污染物排放總量減少%【5】約束性29耕地保有量萬畝79.775約束性30城區空氣質量優良天數天340320約束性黔江區“十二二五”規劃主主要目標（持持續）：黔江區宏觀市市場環境研究究資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要（（綱要內對““十一五”工工作總結）由于2011年受到世界經濟滯漲漲的影響，在全國經濟呈呈現緩慢增長長的前提下。。黔江區2011年經濟發展總總的形勢較好好，全區經濟濟發展邁入新新階段。1-9月份全區實現現地區生產總總值65.84億元，增長19.6%，同比提高6.2個百分點；1—9月全區實現農農林牧漁業總總產值10.07億元，增長5.4%，拉動經濟增增長0.6個百分點；；1—9月，規模以上上工業企業總總產值63.72億元，增長56%，增幅同比提提高45.8個百分點；；1—9月完成工業投投資21.8億元，完成年年度投資計劃劃的72.7%，增長117.5%，是建區以來來最高增速；；1—8月，規模以上上工業企業實實現主營收入入48.56億元，增長59.6%，利稅18.04億元，增長45.9%，；1—9月，全區固定定資產投資完完成64.8億元，增長34.7%，增速比全市市高3.9個百分點，投投資對經濟增增長的貢獻率率達55.2%，拉動經濟增增長10.8個百分點；；在全社會固定定資產投資中中，建設和改改造投資完成成58.2億元，增長40.2%，占投資總量量的89.8%；房地產開發發完成投資6.6億元，增長36%，占10.2%；1—9月重點建設完完成投資53.9億元，重點建建設投資占全全社會固定資資產投資比重重達到83.3%，其中續建項項目完成投資資44.3億元，新開工工項目完成投投資9.6億元；全區實現社會會消費品零售售總額25.91億元，增長19.4%。小結：雖然受到世界界整體經濟的的影響，使得得2011年黔江整體經經濟指標未能能完全達到““十二五”規規劃第一年的的增長比例。。但黔江整體體經濟形勢還還是朝著良性性的方向發展展。黔江區2011年前三季度宏宏觀經濟指標標資料來源：重重慶市黔江區區政府網站黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市調整優化城鎮鎮空間格局：：科學前瞻規劃劃城市。著眼眼2020年建成城市建建成區50平方公里、城城區人口達到到50萬的中等城市市；加快完善城市市基礎支撐功功能：建設暢通黔江江。完善以新新華大道、迎迎賓大道、正正舟大道為骨骨架的城市交交通網絡體系系，建成正陽陽大道、黔永永大道、正陽陽和舟白復線線隧道、南青青大道等城市市主干道。開開工建設東外外環高速公路路，建設一批批城市快速干干道、隧道橋橋梁，加密城城市組團聯系系。強化公交交配套設施，，建成正陽汽汽車站、舟白白汽車站、機機場及火車站站換乘中心，，基本實現零零換乘。建設設公交停靠站站點，完善人人行設施，提提高市民出行行的安全性和和便捷度。著力建設宜居居黔江：突出城市形象象特質。高起起點、高水平平開展城市形形象設計，處處理好城市建建設細節，美美化建筑立面面，以淡雅灰灰色調為主，，做好城市色色彩規劃和空空間輪廓線設設計，塑造特特色鮮明的城城市形象；創新城市管理理和經營模式式：提升城市管理理現代化水平平。加快城市市管理法制化化、信息化進進程；資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—城市重點功能能項目城市功能提升升重點項目（（單位：萬元元）序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資1行政中心東遷基礎建設及主要政府機構、企事業單位辦公設施等2000002000002正陽工業園區基礎設施黃山壩、青杠園區、黔永園區、馮家沿溪溝、金溪李家溝醫藥化工園區等基礎設施6000003280003正陽現代物流基地2.5平方公里基礎設施及物流設施110000950004東外環高速公路全長17公里1700001700005新城道路建設主干道20公里，次干道8.5公里，支路110公里2000002000006城市組團快速連接道新建正陽復線隧道、舟白復線隧道，老城至舟白、老城至青杠、正陽至青杠（復線）等城市快速干道1500001500007老城道路改造實施迎賓大道和新華大道改造，老城道路白改黑10公里25000250008市政設施建設新建17處天橋或地下通道、3處大型停車場等12000120009正陽污水處理工程新增污水日處理能力5萬噸，配套污水管網350003500010青杠污水處理工程新增污水日處理能力4萬噸，配套建設一級污水干管15公里250002500011馮家污水處理廠日處理污水6萬立方米150001000012小城鎮污水處理建設阿蓬江、濯水等12個鎮和五里、水田等12個鄉的污水處理設施1500010000資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—城市重點形象象項目城市形象提升升重點項目（（單位：萬元元）序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資1新城城市綜合體規劃面積600畝，建筑面積120萬平方米3000001500002城市廣場、公園建設新建酉陽山公園、西山公園、峽谷公園二期、民族廣場、市民廣場等40000400003老城上檔升級老城核心商圈C組團、城南片區、城北片區等重點片區開發5000004000004城市夜景建設城區重要建筑、景觀等亮化工程700070005城周綠化總規模1000公頃1000060006森林工程總規模50萬畝70000100007工業污染治理重點企業環境深度治理1100070008黔江河流域水污染綜合治理生活污水垃圾處置、河岸生態防護、農業面源污染治理、工業廢水治理等58000280009阿蓬江次級河流綜合整治阿蓬江河岸防護林、場鎮河岸護堤建設、河岸濕地生態修復、土地石漠化治理350001300010黔江河次級河流綜合整治黔江河城區段河道清淤、護堤綠化、濕地生態、水源地保護、河流形態多樣性恢復320001200011固體廢物集中處置工業固廢、電子廢物、餐廚垃圾處置設施7000700012環境安全醫療廢物處置、危險廢物集中處置設施、危化品風險管理、污染土壤治理與修復等120008000資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）——城市重點交通通樞紐項目綜合交通樞紐紐重點項目（（單位：萬元元）序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資1渝懷鐵路復線黔江段62.5公里3000003000002黔張常鐵路黔江段長約24公里3000003000003重慶至黔江城際鐵路黔江段長約40公里5600002000004黔畢昭鐵路黔江段長約60公里5000004000005黔江至萬州城際鐵路黔江段長約30公里420000通道：三縱：渝湘高速公路路進入包（頭頭）至茂（名名）高速公路路；四縱：渝湘（包茂））高速公路接接滬昆高速公公路在常德接接二（連浩特特）廣（州））高速公路，，形成兩條高高速公路南北北大通道；東西運輸大通通道“七橫”——連接長三角、、成渝經濟帶帶；一橫：黔恩鐵路連接接滬蓉高速鐵鐵路；二橫：黔張常鐵路接接滬昆高速鐵鐵路、黔畢昭昭鐵路經攀枝枝花達麗江；；三橫：渝長鐵路客運運專線，形成成三條東西鐵鐵路大通道；；四橫：黔恩高速公路路接滬渝高速速公路；五橫：黔梁高速公路路接滬蓉高速速公路；六橫：渝湘高速公路路在吉首接滬滬昆高速公路路，形成三條條高速公路東東西大通道；；七橫：黔梁高速公路路連接長江黃黃金水道；資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—特色旅游重點點項目特色旅游業重重點項目（單單位：萬元））序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資1蒲花河旅游度假區建設步游道、文化體驗、游樂、生態療養、民俗山寨、住宅等旅游配套設施55000400002濯水老街恢復及風貌整治老街修復3.7萬平方米，房屋立面整治7.2萬平方米，地面修繕2萬平方米22000120003小南海景區深度開發新建地震博物館，恢復朝陽寺和三英祠，完成牛背島整治及接待中心建設28000250004漁灘庫區觀光農業生態園區面積3平方公里80000400005新城區酒店新建兩個三星級以上酒港五星級酒店建筑面積2萬平方生湖賓館建筑面積6800平方米30000300008灰千梁原始森林景區旅游綜合開發景區公路和步游道70公里，觀景臺20個，娛樂場2個，度假山莊20000平方米30000100009武陵仙山千年古剎修繕恢復武陵禪院1000平方米，天子殿1000平方米，擴建香山寺1000平方米，新建天子殿游客接待中心1萬平方米1000010000資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—特色旅游重點點項目（續））特色旅游業重重點項目（單單位：萬元））序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資10中國土家族博物館建設8個功能區,建筑面積2.5萬平方米200002000011八面山景區旅游綜合開發新建滑雪滑草場、野營場、景區公路、步游道、停車場、上山索道和特色酒店等500001500012阿蓬江國家級濕地公園占地面積2785公頃，外圍保護帶12844公頃280001800013阿蓬江生態旅游綜合開發新建景區大門、步游道、觀景臺、游船碼頭，土家民居，配套建設星級旅游接待賓館及休閑別墅300003000014石城古縣城遺址旅游開發建設“隋城”2萬平方米，“清城”3萬平方米，土家山寨1萬平方米150001500015山地高爾夫新建36洞高爾夫球場及五星級會所酒店2萬平方米，高級景觀地產150萬平方米，星級度假山莊、會所1.5萬平方米。300003000016正陽溫泉度假區鉆探溫泉資源，建設溫泉水樂園、溫泉購物街、溫泉廣場和高檔溫泉酒店400002000017武陵游樂中心占地1500畝，新建冒險、戰場、休閑博彩、水上、兒童等主題游樂園300000140000資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—商貿物流重點點項目商貿物流會展展業重點項目目（單位：萬萬元）序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資1武陵山商貿批發城占地400畝，總建筑面積30萬平方米50000500002南海城商圈集商業購物、商務辦公、特色餐飲、文化休閑于一體的現代化大型商業聚集區，成為展示黔江城市形象的窗口50000500003正陽商業中心集金融、商務、購物、餐飲、休閑娛樂等多功能于一體，包括“金融服務區”、“商業商務區”、“休閑娛樂區”三個功能區1000001000004奧特萊斯購物中心引進阿瑪尼、杰尼亞、HUGOBOSS、登喜路、紀梵希、艾斯卡達、范思哲、切瑞迪等國際知名品牌，打造武陵山區奢侈品消費高地30000300005正陽工業園區總部經濟區建設16.5萬㎡總部經濟大樓及配套設施50000300006武陵山會展中心占地6萬平方米23000230007舟白臨空經濟區建設綜合物流園、高薪技術產業園、航空貨運基地、會展場館及商務中心等200000600008鄉鎮商業中心培育建設25個鄉鎮商業中心10000100009武陵山現代糧食物流中心糧食儲備庫10萬噸、3.5萬噸大米加工廠、5000噸食用油庫、綜合交易中心3000030000相關解讀：從相關數據得得知，十二五五規劃期間。。黔江重點打打造區域為““石城路——石城廣場”、、“解放路南南海鑫城周邊邊”以及新區區。而未涉及及到本項目及及周邊區域。。資料來源：重重慶市黔江區區國民經濟和和社會發展第第十二個五年年規劃綱要黔江區宏觀市市場環境研究究黔江未來城市市發展規劃——建設渝東南地地區中心城市市（續）—商貿物流重點點項目（續））商貿物流會會展業重點點項目（單單位：萬元元）序號項目名稱建設規模及主要內容總投資完成投資10正陽油庫遷建在物流園區新建儲油規模3萬噸油庫300003000011渝東南物資配送中心建設10萬噸農資配送中心、15萬噸成品油配送中心、150萬噸建材配送中心300003000012渝東南冷鏈物流中心占地300畝，一期建筑面積約3.5萬平方米，冷凍庫容量10萬噸，交易市場等配套建設300001800013渝東南煤炭倉儲物流配送中心建設煤炭貨場及大型機械庫房鐵路專用線、物流信息技術平臺等配套設施200002000014制造業與物流業聯動項目在正陽建設兩業聯動項目300002000015轉運和聯運設施建設建設轉運和聯運設施500005000016城鄉配送中心建設多層級城鄉配送網絡3000020000資料來源：：重慶市黔黔江區國民民經濟和社社會發展第第十二個五五年規劃綱綱要黔江區宏觀觀市場環境境研究小結：黔江區宏觀觀市場環境境研究黔江區是大大重慶未來來重點發展展區域之一一，重慶東東南部交通通樞紐以及及重要的物物資集散地地。十二五規劃劃的產業集集散中心將將是黔江未未來作為中中心城市發發展的重要要引擎。黔江新區的的規劃建設設，將打開開黔江新的的發展空間間，為黔江江經濟發展展注入新的的活力。政府未來著著力打造的的“宜居黔江”進一步提高高城市形象象，將為黔黔江的房地地產市場帶帶來新的增增長機遇。。第一部分：：項目前期市市場研究重慶主城及及黔江區宏宏觀市場環環境研究黔江區本地地相關物業業市場調查查研究針對本項目目商業的需需求分析相關案例分分析黔江區本地地相關物業業市場調查查研究黔江房地產產整體市場場房地產開發發現狀：黔江房地產產市場起步步相對較晚晚，但在十十一五期間間得到了長長足發展；房地產開發發規模擴大大，開發亮亮點突出。。如南海鑫鑫城、黔龍龍陽光花園園、譚家灣灣片區、正正陽大道沿沿線已經成成為黔江城城市建設的的亮點；房地產開發發到位資金金較好，投投資增勢強強勁。2011年年房地產產開發投資資實現高速速增長，完完成投資6.6億元以上，，商品房銷銷售面積和和銷售額較較2010略有提高；；二手房交易易旺盛，商商品房空置置面積較少少；住宅建設成成為房地產產開發的主主體，個人人成為商品品房的主要要購買者。。新增商業地地產市場逐逐漸開始增增量，但主主要分布在在新區。老老城區新增增商業部分分還是以住住宅配套商商業為主。。面臨的機遇遇:政策環境機機遇，國家家對于住宅宅市場的調調控政策給給予商業市市場帶來了了市場機會會；城市化進程程，對于商商業市場也也有較大的的推動作用用；黔江城市基基礎設施進進一步完善善給房地產產業帶來巨巨大機遇；；部分資料來來源：重慶慶黔江區政政府網站黔江區本地地相關物業業市場調查查研究圖（6）：黔江2011年前商品房房供應情況況圖（7）：黔江商商品房歷年年銷售均價價（未包含含黔江各鄉鄉鎮）整個黔江區區房地產市市場起步相相對較晚，，整個“十十一五”規規劃期間商商品房供應應量只有190萬平方米；；十二五規劃劃期間，由由于黔江區區城市化進進程的力度度加大，故故商品房供供應量將持持續性大幅幅度增加，，2011年黔江區商商品房開工工量預計將將達到110萬平方米；；但由于受到到2011年全球金融融危機的影影響，2011年新建商品品房面積較較2010年下降27%，故2012年商品房供供應量預計計有較大幅幅度的下降降；黔江區商品品房銷售均均價，從2006年以來一直直保持穩步步增長。其其商品房銷銷售均價最最高時均價價達到3500元以上，但但由于受到到2011年各項房地地產調控政政策的影響響，目前黔黔江區（未包含黔江江各鄉鎮）各樓盤銷銷售均價已已經回落到到3400元以下；但黔江區““十二五””期間城市市化進程力力度的加大大，目前銷銷售價格的的暫時回調調，但預計計價格下降降趨勢不會會持續太久久。銀行準準備金率下下調等因素素，勢必逐逐漸會對2012年的黔江房房市帶來一一定的利好好動力；資料來源：：HBA整理重慶市市黔江區歷歷年房地產產數據住宅市場寫字樓市場場黔江區本地地相關物業業市場調查查研究目前黔江的的寫字樓市市場尚未成成型，市場場上沒有真真正的寫字字樓物業產產品出售。。黔江區市場場上出租的的所謂寫字字樓產品，，幾乎都為為簡裝過的的二層以上上商業物業業，以及靠靠主干道旁旁的住宅商商品房。寫字樓出租租地段主要要集中在，，西沙步行行街、新華華東路中段段、新華東東路東段、、正陽火車車站—城投大廈公公寓樓；其租金價格格區間在12~16元/平米之間；；項目區域停停車場目前項目區區域供外來來消費人群群使用的停停車場（停停車位）較較少，而且且全部為露露天停車。。黔龍·陽光花園外外的市政廣廣場約有停停車位約30個（臨時停停車位），，武陵山家家居市場原原正式規劃劃停車位35個（后由于于市場需要要增加臨時時停車位11個），區域域目前供外外來消費者者使用的停停車位約76個。由于區域停停車位相對對較少，驅驅車前來武武陵山市場場的消費者者及市場內內商家在主主干道兩側側亂停車輛輛，導致項項目區域交交通狀況欠欠佳。黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場商業格局及及概述根據現有市市場狀況及及未來規劃劃情況，商商業格局可可劃分為老城板塊、、新區板塊塊等兩大商業業聚集帶。。隨著“城市東進”的戰略的不不斷深入，，新城版塊的商業將會會朝著規模模化、專業業化的方向向發展。而作為地區區的中心城城市，未來來老城區的的商業將會會朝著升級級換代的方方向發展。。相關物業市市場調查研研究老城區版塊塊新城版塊商業市場中高端百貨貨、零售為為主，中高高端、餐飲飲、休閑娛娛樂為輔。。小百貨、小小五金、日日雜類批發發市場。家具、家居居建材版塊塊。餐飲、休閑閑娛樂版塊塊黔江區本地地相關物業業市場調查查研究老城版塊主主要商業分分布情況備注：黔江江老城版塊塊由城北河河向東沿新新華大道東東段商業氛氛圍濃厚、、人群密集集。而由城城北河向西西沿新華大大道西段商商業氛圍逐逐漸減弱。。黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要集中式式商業情況況名稱位置經營面積業態內部結構出租率租金水平（元/㎡·月）項目說明南海鑫城一期解放路約37431平米1F：服飾、鞋帽、箱包等（各類品牌130個）；2F：休閑娛樂、服裝、餐飲（各類品牌7個）；3F：娛樂、美發（各類品牌14個）；4F：娛樂、餐飲（各類品牌11個）；5F：酒樓（品牌1個）層高約4.8米，主通道5米、次通道3米100%1F：80-1102F：601、2006年開業的集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的商業項目。2、該項目商業在全部銷售完畢的情況下，還能保持良好經營。有一定的借鑒作用。3、停車位：地上停車位90個，地下停車位未使用。南海鑫城二期（重百）解放路約11000平米-1F：重百超市；1F：箱包、珠寶、化妝品、手表、通訊（各類品牌45個）2F：男裝、女裝（各類品牌40個）3F：家電、服裝、文具（各類品牌32個）層高4.8米，柱距7-8米；主通道2米，次通道1.2米100%返租/聯營1、2008年開業，目前經營情況良好。2、項目商業100%銷售。3、開發商擁有項目使用權，并與重百聯合經營。名稱位置經營面積業態內部結構出租率租金水平（元/㎡·月）項目說明佳惠華盛堂解放路（大十字））約30000平米-1F：超市；1F：化妝品、黃金珠寶、箱包、手表、眼鏡、手機（各類品牌39個）2F：女裝（各類品牌34個）3F：男裝、女裝、玩具（各類品牌58個）餐飲娛樂、美容、婚紗攝影、（各類品牌9個）餐飲娛樂（各類品牌2個）層高4.8米，柱距7-8米；主通道2米，次通道1.2米100%__1、2011年開業，目前經營情況良好。2、黔江第一個真正意義上的購物中心。3、停車位：約115個武陵山家居市場官壩路約30000平米家具、家居、建材專業市場：筑裝璜材料、家具、廚具、衛生潔具、燈具、五金交電等層高4.8-6米；柱距8-12米90%1F：35-1102F：30-503F：20-301、2005年開業，目前是整個渝東南地區規模最大、硬件設備最完善的專業市場；2、2009年整個市場銷售額約1.5億元。黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要集中式式商業情況況名稱位置經營面積業態內部結構出租率租金水平（元/㎡·月）項目說明新大興依蝶百貨體育館正對面約5000平米1F：化妝品、黃金珠寶、箱包、鞋類、服裝2F：女裝3F：男裝、家紡4F餐飲（羅曼食尚）層高3.2米，柱距5-8米；主通道2米，次通道1.5米100%聯營1、2005年開業，經營定位中高端，目前經營狀況一般。2、4F餐飲獨立經營，專設外掛觀光電梯王子百貨楊柳街十字路口約1200平米—1F：服裝1F：鞋類2F：童裝、玩具層高2.8米；柱距3-6米100%——該項目屬勁博體育服飾老板所開，經營定位中低端，購物環境較差，經營狀況較好黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要集中式式商業情況況喜萬家解放路中段約1200平米1F：超市2F：兒童用品、家紡層高3.5米；柱距9米100%——本地連鎖超市下設7家直營店，單店面積200-1200平米不等，經營狀況較好。黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要街區商商業情況街區商業形態主要經營業態店鋪尺寸及面積租金水平銷售價格主要消費對象解放路以住宅加底商為主要形態，多為一至二層臨街商業服裝層高3.5-4米，8-12米進深，開間大小不一，單店面積20-200平米不等租金60-150元/㎡·月不等售價1.5-1.8萬/平米左右大眾人群新華大道東段住宅加底商以及臨街兩層商鋪為主要形態五金、機電、建材層高4-5米左右，進深8-12米，單店面積30-150平米租金60-80元/㎡·月不等售價1.1-1.3萬/平米大眾人群體育館附近獨立商業+住宅加底商為主要形態餐飲、娛樂單店面積30-400平米租金15-250元/㎡·月不等售價0.25-3.0萬/平米大眾人群新華大道中段以住宅加底商為主要形態，多為一至二層臨街商業五金、機電、建材、家電單店面積20-200平米租金60-100元/㎡·月不等售價1.3萬/平米左右大眾人群黔江區本地地相關物業業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要街區商商業情況（（續）街區商業形態主要經營業態店鋪尺寸及面積租金水平銷售價格主要消費對象新華大道西段以住宅加底商為主要形態，多為一至二層臨街商業餐飲、娛樂、通訊、家電單店面積20-200平米租金50-80元/㎡·月不等售價1.1-1.3萬/平米左右大眾人群長征北路住宅加底商以及臨街兩層商鋪為主要形態日雜、建材單店面積30-80平米租金40-60元/㎡·月不等售價1.3萬/平米左右大眾人群石城路獨立臨街商業為主要形態五金、小百貨、服裝單店面積30-60平米租金80-100元/㎡·月不等售價1.5萬/平米大眾人群黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場老城版塊——主要街區商業情情況（續）街區商業形態主要經營業態店鋪尺寸及面積租金水平銷售價格主要消費對象丹興路以住宅加底商為主要形態，多為一至二層臨街商業糖果、水果、機電、日雜等批發單店面積20-300平米租金40-110元/㎡·月不等售價0.9-2.0萬/平米左右大眾人群濱江路住宅加底商以及臨江單層商鋪為主要形態餐飲單店面積30-200平米租金20-60元/㎡·月不等——大眾人群長征路住宅加底商以及臨江單層商鋪為主要形態五金、小百貨、日雜、建材單店面積25-300平米租金30-100元/㎡·月不等售價0.8-1.8萬/平米大眾人群西沙步行街以住宅加底商為主要形態，多為一至二層臨街商業主要以服務業態單店面積10-250平米租金40-110元/㎡·月不等售價0.9-2.0萬/平米周邊人群黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場老城版塊小結：：老城區的商業主主要分布在兩條條主干道（解放放路、新華路））兩側，建筑形形態多以底商的的形式出現，由由于傳統的臨街街商業形象較差差，不利于商業業的升級換代及及擴容。老城區的解放路路目前是黔江商商業氛圍最濃的的街道，擁有兩兩家百貨公司以以及一家集零售售、休閑娛樂、、餐飲、服務為為一體的綜合型型商業項目（南南海鑫城一期））。另外解放路路還擁有上百家家中高端品牌服服飾專賣店。解解放路已經成為為黔江名副其實實的商業核心區區。但由于老城城可利用的土地地資源有限且道道路狹窄，未來來其商業升級換換代較為困難，，而且成本相對對較高。黔江老城區內商商業整體租金水水平相對較低。。就連核心街區區解放路的臨街街商鋪租金也只只在60-150元/㎡/月之間，而區域域位置相對較差差的官壩武陵山山家居市場的臨臨街商鋪租金也也能達到55-100元/㎡/月之間。以新華大道與城城北河為界的東東部地區商業物物業空置率較低低，而西部地區區則空置率較高高。黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場新城版塊主要商商業分布情況新城版塊，從黑黑山大橋以東，，經正陽隧道向向南、向東至火火車站、舟白地地區。新城版塊，由于于人口入駐率較較低，所以目前前幾乎沒有商業業氛圍。而且大大部分所規劃的的大型商業物業業目前都還處在在建設中或是剛剛剛建成。預計2012年年末或2013年年初，可以建建成開業的商業業物業有位于北福寺的黔州汽汽摩機電商谷項項目。另外靠黔江老城城較近的（黑山山大橋附近）觀觀山水項目、江江畔人家項目預預計也會在2012年年末建成并陸陸續開業。江畔人家項目觀山水項目黔州汽摩機電商商谷項目正陽家具建材市市場汽車交易中心項項目黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場新城版塊——主要集中式商業業情況黔州汽摩機電商商谷項目黔州汽摩機電商商谷項目：該項目分為兩大大主題商業區：：五金機電、建材材主題商業區由3、4、5、7號樓商業組成，，規劃面積近10000平米，每棟商業業體量約2500平米（單層面積積約833平米，其中5號樓為建材家居居主題）；品牌汽摩主題商商業區：1號樓（裙樓）、、2號樓（1－2F）、6號樓、8號樓組成近20000平米；五大服務中心商務服務中心：：星級寫字樓樓、商務酒店構構成，總面積10000平米；綜合商業中心：：2號樓3－4F，總面積4000平米；倉儲物流中心：：內商3F，總面積5000平米；維修服務中心：：8號樓，總面積2000平米；餐飲娛樂中心：：9號樓，總面積4000平米；目前一期商業已已售罄，預計2012年7月份交房；商鋪銷售價格區區間：6000-10000元/平米項目目前各業態態的招商工作已已經展開；項目一期商業層層高，1F：5.1米、2F：3.9米、3F：3.9米；項目停車位558個；優惠政策：一年年免租期、前三三年營業稅減半半；5號樓規劃為建材材家居市場黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場江畔人家項目新城版塊——主要集中式商業業情況江畔人家項目商商業部分：商業面積約20611平米，其中臨街街商業約6000平米，整體商業業約15000平米；目前整體商業部部分在建中，其其商業定位尚未未確定；臨街商業出租率率100%，其經營業態為為社區配套、汽汽車美容等；（（商業未進行銷售售）臨街商鋪租金區區間：20-40元/平米/月；規劃停車位：549個；觀山水項目商業業部分：商業面積約8000平米，主要經營營業態家具建材材、生活配套；；租金價格區間：：30-40元/平米/月；（商業未進行銷售售）臨街商鋪出租率率95%；新城版塊小結：：新城版塊目前總總體的商業氛圍圍較差，但隨著著黔江城市化進進程的發展必定定會有大量居住住人群涌入，商商業市場氛圍會會隨著時間的推推移逐步好轉；；新城版塊，由于于受到政府在政政策上的大力扶扶持，加之科學學化的新城規劃劃以及大體量商商業物業的陸續續建成，預計未未來3-5年內勢必會對黔黔江老城版塊的的商業帶來較大大的沖擊；黔江區本地相關關物業市場調查查研究商業市場第一部分：項目前期市場研研究重慶主城及黔江江區宏觀市場環環境研究黔江區本地相關關物業市場調查查研究針對本項目商業業的需求分析相關案例分析針對本項目商業業的需求分析消費者調研——訪問甄別部份為了更深入了解解黔江區域消費費者的需求情況況，以調查問卷卷形式對消費者者進行了訪問：：樣本量共160份；調查方法黔江主城內區域域進行街頭問卷卷形式調查；甄別條件周邊商業的消費費者，160個樣本；1年以上常住居民民；調查說明：采樣地點樣本量城東街道40城南街道43城西街道35正陽街道39舟白街道3針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份性別女性38%，男男性62%；職業狀況私營老板居多（（38%），其次是私營營一般職員（18%），再次是服務務行業人員占月月（12%），國企員工/公務員也占有11%的比例；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份文化程度大學本科約占（（12%），大專/大學約占（21%），高中/中專文化程度的的最多約占46%，初中及以下文文化的約占21%；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份家庭結構類型三口之家[夫妻+1-18歲孩子]約占（22%+17%=39%），三代同堂的的約占（26%），夫妻兩口之之家[夫妻兩人]約占（11%），三口之家[夫妻+18歲以上少年]（11%），未婚一口之之家（13%）；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份個人及家庭月收收入信息個人月收入：主主要集中在3000-4999元（31%），5000-5999元（12%）和6000-7999元（13%），8000以上（11%）屬于中等的收收入水平；家庭月收入：8000以上元居多（29%），5000-5999元其次（15%）。7000-7999元再次為（12%）；家庭收入狀況多多為小康型，家家庭月收入達7000以上的占41%；拒答針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份家庭月消費額家庭月消費水平平主要以3000-4999的為（48%），5000-5999元為（22%）；家庭月消費額達達6000元以上占（14%）；總體上來看黔江江區消費者消費費能力較強。針對本項目商業業的需求分析消費者調研——背景資料部份信息認知渠道黔江地區消費者者接觸最多的信信息渠道是傳統統（DM單）、、口碑、本地報報紙（38%），其次是互聯聯網（19%），第三是電視視（16%），第四是雜志志及戶外廣告（（13%），其他渠道的的接觸度較低；；整體上來看黔江江地區消費者，，接觸各類媒體體的相對較為平平均；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——購物習慣部份目前住址消費者現在的住住址區域是主要要在城南街道（（23%）、城東街道（（20%）和正陽街道（（39%）這三大范圍；；喜歡的購物區域域（零售類）消費者喜歡的購購物區域主要是是在解放路-大十字（50%）、體育館附近近（24%）以及解放路（（13%）、這三大地點點；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——購物習慣部份針對本項目商業業的需求分析消費者調研——餐飲習慣部份外出就餐習慣消費外出就餐比比率較高，62%有在外用餐的習習慣；一次外出就餐個個人消費支出每次外出就餐的的個人消費支出出較為分散，多多在31-40元（40%），其次是41-50元（21%），消費者平均均每次外出餐飲飲個人消費支出出約為50元；針對本項目商業業的需求分析消費者調研——餐飲習慣部份外出就餐的頻率率有（3%）的人從周一至至周五白天有在在外就餐的習慣慣，有（10%）的人有周末晚上上在外就餐的習慣慣，有（13%）的人有節假日在在外就餐的習慣，，但有（74%）的人無固定時間間在外就餐。外出就餐的頻率相相對不高與黔江城城區面積相對較小小有關，人們隨時時回家就餐很方便便。針對本項目商業的的需求分析消費者調研——餐飲習慣部份選擇餐飲類型特色風味菜所占的的比例最高為（27%），其次時尚的咖咖啡廳/便餐也順應的趨勢勢為（20%），重慶人品味重重麻辣所以品牌火火鍋居第三為（15%），位居第四的是是品牌中餐為（12%），第五位為品牌牌西餐（11%）；從選擇餐飲類型上上來看，黔江地區區人群在外就餐類類型比較多樣，沒沒有特別偏重的類類型。針對本項目商業的的需求分析消費者調研——餐飲習慣部份餐飲場所選擇因素素（復選）餐飲場所選擇因素素排在前三位的，，第一，交通方便便（46%，在這里的交通方方便可以解釋為通通達性要好）。第第二，停車方便（（36%）。第三，上檔次次（30%）；另外味道好也是大大家比較關心的問問題（28%）由于黔江城區面積積不大，所以家里里遠近是就餐場所所選擇中大家關心心最少的問題只有有（4%）針對本項目商業的的需求分析消費者調研——娛樂休閑習慣部份份外出休閑娛樂次數數排在首位的每周1-2次外出休閑娛樂人人數最多（42%），第二位為每周周少于次（這里解解釋為不是每周都都固定出去休閑娛娛樂，但可能沒有有2-3次）的約占（36%），第三位為每周周3-5次的約占（22%）；從整體上來看，消消費者休閑娛樂的的頻次相對較高；；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——娛樂休閑習慣部份份您通常會外出進行行那些休閑娛樂活活動呢？（復選））平時在休閑娛樂活活動中，去茶樓位位居第一約（38%），而去咖啡廳排排名第二約（24%），其他項目相對對較少；您最喜歡哪種休閑閑娛樂項目？去茶樓的比例高達（（62%）位列第一，第二位位的依舊是咖啡廳廳約占（23%）；由此可以看出，黔黔江地區消費者仍仍然喜歡比較傳統統的休閑娛樂方式式；您通常會外出進行行那些休閑娛樂活活動呢？針對本項目商業的的需求分析消費者調研——娛樂休閑習慣部份份外出休閑娛樂交通通工具消費者經常選用的的出行方式多為乘乘坐公交車（36%）、乘私家車（26%）和乘出租車（9%），另外步行的比比例達到（29%）；單程交通時間從家到達娛樂場所所時間多在11-20分鐘（62%），其次是5-10分鐘（20%），再次是21-30分鐘（13%），時間長度相對對較短；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——娛樂休閑習慣部份份一次外出休閑娛樂樂個人消費支出每次外出休閑娛樂樂的個人消費支出出多在51-100元（28%），消費者平均每每次外出休閑娛樂樂個人消費支出高高，約為153元；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——娛樂休閑習慣部份份休閑娛樂場所選擇擇因素個人選擇休閑娛樂樂場因素：交通方方便（23%）、停車方便（18%）、上檔次（15%）、環境舒適（10%）和服務質量好（（7%）為個人選擇休閑閑娛樂場所的主要要的5大因素；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——購買家具、家居、、建材習慣部份家居、家具建材選選擇地點：官壩地區最高（65%）、其次為臨街家家具、家居建材店店（19）、抱無所謂態度度的占（13%），而到外地購買買的人群最少只有有（3%）；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——購買家具、家居、、建材習慣部份黔江整體家具、家家居建材專業市場場的檔次如何：認為一般的人群最最多（58%%）、其次為較高（（24%）、認為較差的（（18%），認為檔次高的的沒有（0%）；認為較差的人群，，其主要原因是市市場不規范、交通通環境較差；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——項目測試部份為了結合項目情況況了解黔江消費者者的需求情況，我我們以圖卡、文字字描述等形式向被被訪者介紹了項目目區位、規模、未未來規劃意向等基基本情況后，然后后依次提問詢問了了消費者的看法和和觀點。對項目的總體印象象難以評價的占（32%），總體印象一般般的占（32%），總體印象較好好的占（20%），總體印象很好好的占（8%）。很好和比較好好的合計比例為28%；（其中，認為項目概概念卡上定位很好好及較好的人群以以官壩地區為最多多。）印象好的原因印象不好的原因項目位置好項目交通不便，比較擁堵檔次高不會到此消費餐飲、休閑娛樂滿足就近居住人群消費需要周邊沒有休閑娛樂氛圍針對本項目商業的的需求分析消費者調研——項目測試部份適合規劃的商業業業態：（復選）消費者針對該區域域總體印象及商業業口岸價值等因素素分析，認為該區區域適合規劃的前前三位商業業態分分別是家具、家居居建材市場，超市市和特色餐飲城；；針對本項目商業的的需求分析消費者調研——項目測試部份未來項目建成后您您可能會去消費：：肯定會去的占（56%），比較可能去的的占（9%），可能性一般的