PAGE70恒隆地產·港匯廣場PAGE69物業維修標準運作手冊港匯廣場物業維修標準運作手冊目錄主要設施設備介紹及建筑數據摘要物業維修部組織結構圖和崗位職責組織結構圖崗位職責物業維修部人員日常工作規范值班制度交接班制度報告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內維修工作制度機房內工作制度安全管理制度能源管理制度外包項目管理制度檢測、計量器具管理制度租戶二次裝修管理制度租戶有償維修管理制度承包商管理制度租戶退租管理制度物業維修部設施設備管理守則設施設備維修保養管理總則設備一、二級保養制度設備大修制度設施設備故障處理程序物業維修部主要工作流程12-17高、低壓配電設備運行管理制度12-17強電電氣設備巡視、維修、保養工作制度應急發電機管理制度消防監控中心和二氧化碳滅火系統設備巡建維修制度消防報警系統及二氧化碳滅火系統設備維護保養規定背景音響及緊急廣播系統設備維護保養規定背景音響及緊急廣播系統設備故障維修流程圖安保管理系統設備維護保養規定安保管理系統設備故障維修流程圖CATV系統設備維護保養規定CATV系統設備故障維護流程圖電話系統設備維護保養規定電話系統管理數據庫維護規定電話系統程控交換機房巡建制度電話系統故障維修流程圖新裝、拆裝電話工作流程圖電梯安全運行管理規程電梯應急處理規定電梯保養維護規定弱電系統值班工作制度弱電系統設備維護保養項目說明工程維修工具管理規定給排水設備（設施）操作管理規定污水處理系統管理規程二次供水管理規定給排水設備（設施）維修保養規程消防水系統設市管理規程冷凍機房管理制度中央空調系統值班制度中央空調機系統能源控制制度中央空調機組及電熱爐操作規程中央空調機房設備維修保養BA系統值班運行規定BA系統報警處理流程圖BA系統故障維修流程圖BA系統維護保養規定檢測、計量器具管理規定公共基礎設施維護保養工作規程工程維修制度舞臺設備操作規定舞臺設備保養維護管理規定公共廣播系統使用管理規定裝修管理規定物業維修部常用工作表格表格明細序號表格名稱隸屬種類12007年度工程維修部強電設備保養計劃表強電2港匯廣場變電站運行負荷記錄（高壓）強電3港匯廣場配電室巡檢表強電4強電設備責任范圍表強電5主變有載調壓開關檢修、調試工作記錄簿強電6強電人員工作分配表強電7商場電制房巡視表（B3F-6F）強電8OT1辦公樓設備巡檢情況表強電9OT2辦公樓設備巡檢情況表強電10工程（強電）報修服務單－－待修情況表強電11霓虹燈維修情況表強電12水泵房及污水站巡檢記錄表給排水13SA（炊飲）（衛生間）污水綜合池給排水14OT1辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水15OT2辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水16集水池清污記錄表給排水17污水泵巡視檢查記錄表給排水18污水井巡視、清理、檢修記錄表給排水19污水站檢查保養記錄表給排水20機房清潔衛生記錄表給排水21給排水設備月檢修保養表給排水22消防水泵月保養測試表給排水23消防水系統設備半年保養檢修記錄表給排水24設備設施維修/變更記錄表給排水25設備保養記錄表給排水26給排水設備維修保養計劃表（年）給排水27弱電設備每日巡檢表（一）弱電28弱電設備每日巡檢表（二）弱電29弱電設備每日巡檢表（三）弱電30弱電設備每日巡檢表（四）弱電31弱電設備每日巡檢表（五）弱電32弱電設備每日巡檢表（六）弱電33弱電設備每日巡檢表（七）弱電34BA系統每日巡檢表弱電35OT1樓弱電系統每日巡檢表（一）弱電36OT1樓弱電系統每日巡檢表（二）弱電37OT1樓弱電系統每日巡檢表（三）弱電38OT1樓弱電系統每日巡檢表（四）弱電39OT1樓弱電系統每日巡檢表（五）弱電40OT1樓弱電系統每日巡檢表（六）弱電41OT2樓弱電系統每日巡檢表（一）弱電42OT2樓弱電系統每日巡檢表（二）弱電43OT2樓弱電系統每日巡檢表（三）弱電44OT2樓弱電系統每日巡檢表（四）弱電45OT2樓弱電系統每日巡檢表（五）弱電46OT2樓弱電系統每日巡檢表（六）弱電47OT2樓弱電系統每日巡檢表（七）弱電48OT2樓弱電系統每日巡檢表（八）弱電49OT2樓弱電系統每日巡檢表（九）弱電50港匯廣場報警主機、設備保養記錄表弱電51消防控制中心設備維護保養記錄弱電52消防報警系統外圍設備測試記錄弱電53消防聯動設備控制及反訊測試記錄弱電54港匯廣場CO2氣體滅火系統保養記錄弱電55港匯廣場商場設備保養記錄表設備56港匯廣場辦公樓設備保養記錄表設備57港匯廣場系統設施維修保養計劃（年度）設備58商場每日空調能耗匯總表空調59辦公樓每日空調設備能耗匯總表空調60一期空調機組日常巡檢表空調61二期空調機組日常巡檢表空調62三期空調機組日常巡檢表空調63I期冷凍機組檢查表空調64I期冷凍、冷卻水泵運行記錄空調65I期冷卻塔運行記錄空調66II期冷凍機組檢查表空調67II期冷凍、冷卻水泵運行記錄空調68II期冷卻塔運行記錄空調69空調電熱爐運行記錄表空調70空調測溫及巡檢表空調71空調機組濾網清洗匯總表空調72空調系統風機日常巡檢表（I期2、3區風機）空調73空調系統風機日常巡檢表（II期風機）空調74港匯中心冷凍機組檢查表空調75港匯中心冷凍、冷卻水泵運行記錄空調76港匯中心冷卻塔運行記錄空調77港匯中心一座設備層冷凍、冷卻水泵運行記錄空調78港匯中心二座設備層冷凍、冷卻水泵運行記錄空調79OT1各風機巡檢運行記錄表空調80塔樓公共區域實測溫度（巡檢單元）空調81辦公樓空調機組濾網清洗記錄空調82空調及足故障及維修保養記錄空調83設備設施保養記錄表空調84客戶報修記錄表空調85水處理現場操作記錄空調86二次裝修經常開工核驗單裝修87港匯廣場項目竣工驗收會簽表裝修88港匯廣場單元裝修材料備案表裝修89工程材料/配件/設備報審表裝修90樓地面管道四周盛水試驗記錄表裝修91水電安裝工程材料合格證匯總表裝修92衛生器具盛水記錄表裝修93隱蔽工程驗收單裝修94施工現場跟進情況表裝修95裝修分部分項報驗單裝修96裝修工程質量竣工報告裝修97港匯廣場租戶裝修資料簽收單裝修98港匯廣場租戶會談記錄裝修99租戶機房增加24小時空調申請裝修100租戶特別工程申請裝修第一節主要設施設備介紹及建筑數據摘要上海港匯廣場位于上海市徐匯區虹橋路1號，占地面積5萬平方米，容積率為，綠化率為。地面建筑為2幢辦公樓和一幢商場。兩幢辦公樓各為50層，建筑高度為194.5米,建筑面積為67222平方米。商場層高為6層，建筑面積135000平方米，獨創中庭天幕，直徑達45米。商場地下三層為停車場，建筑面積為80000平方米，可提供1227個機動車車位和5000多個自行車位，在華山路、恭城路各有一個機動車出入口。港匯廣場設備設施主要包括以下七個系統。變配電系統由市政供電網采用二路獨立的35KV電源進線，其中Ⅰ段（古匯3444）的配電容量為20000KVA，Ⅱ段（古匯3439）的配電容量為20000KVA。35KV的變壓器均為油浸式，下屬10KV的變壓器均為干式變壓器。Ⅰ段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：1＃、3＃、5＃、7＃、15＃、17＃、19＃、21＃、33＃。容量為2500KVA的為：23＃、25＃、27＃、29＃、31＃共記14臺。Ⅱ段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：2＃、4＃、6＃、8＃、10＃、12＃、14＃、16＃、18＃、20＃、22＃、34＃，容量為2500KVA的為：24＃、26＃、28＃、30＃、32＃共記17臺。分布在地下一層和地下二層。地下一層設置了2臺康明斯的應急柴油發電機，2臺容量均為1650KVA。以保障消防控制中心、消防電梯、消防水泵、梯道加壓風機，應急照明等應急供電，起安全保障作用?？照{系統空調商場制冷主機采用7臺離心式冷水機組，制冷能力為7700冷噸。所有離心式主機均采用美國約克公司離心式制冷機組，冬季采用電加熱作為空調采暖熱源。（具有熱回收功能的制冷機輔助供熱）辦公樓制冷主機采用8臺離心式冷水機組，制冷能力為7000冷噸。所有離心式主機均采用美國特靈公司離心式制冷機組，冬季采用電加熱作為空調采暖熱源。商場空調末端設備采用約克牌新風空調（FAU）、變風量空調（AHU）機組及FCU配合系統，整個商場共配置AHU、FAU76臺，公共區域FCU約465臺。由美國霍尼威爾公司提供BMS監控。該些設備分別分布于商場各樓層，通過空調送風管為商場每一區域供應空調。辦公樓空調末端設備主要是FCU系統，平均分布于每一樓層內，配合新風空調組成空調供應系統，每一個標準層FCU數量為69臺，一幢辦公樓約有FCU2560臺，新風機組5臺，由美國霍尼威爾公司提供BMS監控。FCU和FAU采用廣州新菱產品。弱電系統弱電系統主要包括樓宇自控系統、消防報警系統、安保管理系統、CCTV系統、CATV系統，通訊系統。樓宇自控BMS系統采用了美國霍尼韋爾HONEYWELLXL-500系統,整個BMS共有10000多個監控點位,為大樓空調變配電照明給排水送排風等機電設備提供遠程控制與監視。共配置了7臺網絡控制器（BNA）其中裙樓兩臺，塔樓五臺。大樓監控系統共配置了572臺攝像機，用于監視大樓內各主要通道和公共區域，攝像機分別采用PANASONICWV－CP414E；TOAC－CC31（裙樓）PANASONICWV－CF224E（塔樓）。所有圖像通過44臺硬盤錄像機保存錄像30天以上。消防報警系統采用了英國精靈GENT34000及德國西門子SIEMENSCT11系統，共5臺CRT終端監察設備，22臺分站控制屏，對大廈商場及辦公區域進行全方位監控，確保大樓消防安全。電梯系統商場共有電梯91部，其中自動扶手梯66臺，升降梯25臺，全部采用OTIS公司產品。兩幢辦公樓采用訊達公司S700產品，共計32臺高速升降機。消防系統消防設施共分8個系統:消火栓滅火系統、噴淋滅火系統、消防報警系統、正壓送風系統、消防排煙系統、二氧化碳氣體滅火系統、消防卷簾門系統、水幕雨淋系統。1.5供水系統OT1,OT2辦公大樓供水由市政管網分別從華山路、虹橋路Ф300管道接入Ф200管道進地下二層水池。裙房商場的供水由地下二層和地下三層I期II期III期水泵房2臺變頻泵機組供水。辦公樓的供水由地下二層水泵房3臺37KW水泵送至RA層水池，再由RA層3臺15KW水泵送至RB層，由RB層3臺11KW水泵送至50F水池。47-48層供水是由50層增壓泵供水；40-46層由50層水池供水；38-39層由50層水池減壓供水；28-37層由RB層水池供水；22-27層由RB層水池減壓供水；12-21層由RA層水池供水；7-11層由RA層水池減壓供水。排水系統商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、地下三層的污水處理站。地下二、三層的污水需經過兩級處理后符合市政污水排放標準。第二節物業維修部組織結構圖和崗位職責 組織結構圖崗位職責結構圖物業維修部總體組織結構圖安全管理小組組織結構圖能源管理小組組織結構圖環保管理小組組織結構圖工程維修部人員組織結構圖經理陳煜峰工程助理章文婕文員姜蓮君租戶裝修管理裝修強電弱電空調給排水設備管理3人7人13人10人16人15人7人助理主任徐國騮助理主任徐國騮助理主任韓東良助理主任宋滔助理主任喻慶助理主任盛德興助理主任汪瑋工程師顧友松領班張宙領班周東曉領班王庭蘭領班袁德紅領班帥治林領班陳新宇陶文忠技術人員周禮宙技術人員朱文俊技術人員王闞技術人員張志剛技術人員朱劍鋒技術人員陳忠東朱偉良湯明強張謙沈潮涌王建軍李樺吳根勝卞忠敏徐嵚張君一王平陳浩鄭杰盛小明張露張屹郁榮華高宸斌陳興徐林友劉俊施培敏趙關慶張俊華周根龍崔宏斌陳淼陳振華張國良張榮杰甘繼清陳駿翔章競王躍忠唐波史偉忠李傳敏蘇一風張宇沈永權朱斌凌杰史曉東劉凌鶴華建江金才連顏軍軍徐正高備注：工程維修部正式員工75人。俞曉峰茅偉雄生效日期：2006年11月31日印罕斌2.1.2安全管理小組組織結構圖強電主管弱電主管裝修主管空調主管給排水主管安全管理員部門經理強電主管弱電主管裝修主管空調主管給排水主管安全管理員部門經理2.1.3空調主管部門經理空調主管部門經理能源管理員能源管理員給排水主管強電主管給排水主管強電主管2.1.4環保管理小組組織結構圖部門經理部門經理給排水主管給排水主管空調主管空調主管2．2物業維修部崗位職責2.2.1 物業維修經理崗位職責2.2.2 2.2.3工程助理崗位職責2.2.42.2.52.2.62.2.7 強電2.2.8 弱電2.2.9 空調2.2.10 給排水2.2.11 裝修2.2.12設備助理主任/領班崗位職責2.2.132.2.142.2.152.2.162.2.17設備技術員崗位職責2.2.182.2.19 裝修監督崗位職責物業維修經理崗位職責2.2.1.1執行公司管理層的各項工作指示，全面負責物業維修部工作。2.2.1.2負責本部門的年度預算并及時進行修正。2.2.1.3審核本部門的物品申購與采購，以及倉庫物品管理。2.2.1.4制定機電設備與土建裝修之維修保養計劃，并督促下屬執行，以確保設施設備的正常運行。2.2.1.5負責洽談與確定各類維修保養外判合同，監督承包商的工作質效，并定期進行評估。2.2.1.6審閱下屬有關設施設備之運行報告，并提出改善建議。2.2.1.7根據物業營運之實際情況，制定合理的設備運行方案。2.2.1.8依據能源消耗情況制定合理的能源控制措施。2.2.1.9及時調整，修繕或更新各類設施設備。2.2.1.10確保一切政府指定的設施設備之審證，報檢及合法運行。2.2.1.11制定安全工作制度及突發事件應急處理程序，指揮下屬解決物業的各種突發事件，妥善處理善后事宜。2.2.1.12負責協調與政府有關職能部門的關系，確保物業水、電、煤、電訊、消防，技防及環保等設施的正常供應或使用。2.2.1.13審閱租戶對本部門的投訴并及時回復租戶。2.2.1.14協調公司各部門間的關系，提供技術上的支持。2.2.1.15定期總結本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。2.2.1.16分配下屬工作，并督導員工工作績效與紀律。2.2.1.17確保一切文件、資料，有系統的存檔與管理。2.2.1.18審核員工的加班、休假等申請。2.2.1.19定期對員工進行培訓考核與評估。2.2.1.20負責本部門的SOP2.2.1.21宣傳公司文化，樹立企業形象，傳達公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。2.2.1.2224小時待命，接獲緊急事件發生通知后，盡快回公司報到并安排處理。2.2.2行政助理崗位職責2.2.2.1負責維修部內部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。2.2.2.2負責客戶圖紙移交，二次裝修審圖及意見傳送工作。2.2.2.3配合市務部對商場及辦公樓出租單元之分割方案出圖。2.2.2.4負責技術檔案管理。2.2.2.5做好員工病、事假記錄，按月報出考勤。2.2.2.6做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務和方便。2.2.2.7統計員工就餐數量，及時報告給有關部門。2.2.2.8發放員工的制服與工牌，并做好記錄。2.2.3工程助理崗位職責2.2.3.1負責做好物料采購的年度預算匯總報批工作，督促做好季度以及全年的物料采購清單，并匯總報備。2.2.3.2 負責維修部內部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。2.2.3.3 加強采購物料入庫驗收等管理工作，督促做好季度以及全年的庫存物料盤點核對，并匯總報備。2.2.3.4 在每年十月初，督促各部門將物料采購年度預算報物業管理處經理室，經匯總后交物業管理處經理核準，呈公司董事會審核。2.2.3.5 要求各部門做好季度以及全年的物料采購清單，并匯總報備物業管理處經理。2.2.3.6 認真做好采購物料的入庫驗收等管理工作，按要求督促做各部門的倉庫劃出物料存放區域位置圖；抓好季度以及全年的庫存物料盤點核對工作，并匯總報備物業經理。2.2.3.7 做好半年報價工作以及年度供應商之資格審定工作。2.2.3.8 2.2.3.9 負責工程部文件打印、檔案保管等一切文職工作。2.2.3.10 做好經理室、工程部、客戶服務部員工病、事假記錄，按月報出考勤。2.2.3.11 做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務和方便。2.2.3.12 統計工程部員工就餐數量，及時報告給有關部門。2.2.3.13 統計工程部員工的制服等。2.2.3.14 完成領導交辦的其他工作。2.2.4能源管理員崗位職責2.2.4.1 學習、宣傳、貫徹、執行《節能法》及有關政策、條例、鉆研節能知識，積極從手節能管理和技改工作，努力提高物業的能源利用率。2.2.4.2 在部門經理領導下，具體負責和組織實施公司制定的節能計劃與方針，負責監督、檢查各用能部門/班組的節能工作。2.2.4.3 參與審查節能措施方案，負責節能項目的效果測定和總結工作，審核、評價節能技改項目的節能效果和經濟效益。2.2.4.4 組織開展物業的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關能源法規、標準的執行情況。2.2.4.5 配合市節能監測中心做好物業的能監工作。2.2.4.6 做好物業各單項能耗、能耗總量的統計分析工作。2.2.4.7 積極開展節能技術培訓工作。2.2.4.8 做好節能工作總結。2.2.5安全管理員崗位職責安全管理員是本部門安全工作直接負責人，對安全管理負有直接的領導責任。安全管理員需協助部門經理，貫徹國家勞動安全法規、法令和行業規章、規范及技術標準，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。確保本部門日常工作中的多個環節符合國家、行業安全規程和安全技術標準的要求，監督檢查其貫徹執行情況并負責組織落實。了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設備的安全狀況和變化情況。加強對用電、動火、易燃等特殊工種的管理。確保公司所使用的設備、設施符合國家安全標準規范。根據本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。一旦發生事故應及時組織搶救，并按規定立即上報；同時應認真組織調查處理工作。負責組織開展安全管理的宣傳和培訓教育，確保本部門所有員工學習安全知識教育，特殊工種人員經安全技術培訓考核后才能持證上崗。經常進行現場安全檢查，及時發現處理事故隱患，重大問題應以書面形式及時上報。按時提供安全技術措施計劃項目，經上級批準后，負責對項目的實施。2.2.6環保管理員崗位職責在部門經理領導下，全面負責物業的環境保護工作，負責監督、檢查與解決設施設備運行的環保問題。經常檢查和掌握噪聲、排廢的狀況、做好數據的整理分析工作，并提出改進建議。負責年度環保的總結與計劃。負責相關政府部門的協調、檢查配合工作。認真貫徹執行有關環保法規，并做好宣傳工作，提高部門員工對環保的認識。2.2.7強電主管/領班崗位職責協助部門經理的工作，安排、督促及指導強電維修技術員完成各項工作。全面負責物業高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機等系統/設備的日常運行、維修保養和巡視檢查等工作。熟悉大樓內的強電系統與設備的情況，制定大樓內各種強電系統/設備保養制度、操作規程和巡查表格，督促和檢查強電技術員做好各項運行記錄。解答強電技術員系統/設備運行中遇到的各種技術問題，指導強電技術員的日常維修保養工作，確保設備正常運行。發現強電系統/設備發生故障和問題，及時采取措施，組織強電技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養的系統/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監督合同執行情況。對設備與系統運行提出改良方案。簽發強電設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責強電技術員的技術培訓和考核，負責強電系統/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。努力節能降耗，提出節能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.8弱電主管/領班崗位職責協助部門經理的工作，安排、督促及指導弱電維修技術員完成各項工作。全面負責物業自控系統、防盜監控系統、消防報警系統、電話通訊系統、廣播衛星系統及停車場管理系統/設備的日常運行、維修保養和巡視檢查等技術工作。熟悉大樓內的弱電系統與設備的情況，制定大樓內各種弱電系統/設備保養制度、操作規程和巡查表格，督促和檢查弱電技術員做好各項運行記錄。解答弱電技術員系統/設備運行中遇到的各種技術問題，指導弱電技術員的日常維修保養工作，確保設備正常運行。發現弱電系統/設備發生故障和問題，及時采取措施，組織弱電技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養的系統/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監督合同執行情況。對設備與系統運行提出改良方案。簽發弱電設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責弱電技術員的技術培訓和考核，負責弱電系統/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。努力節能降耗，提出節能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。負責所管轄機房的安全、清潔工作?？照{主管/領班崗位職責協助部門經理的工作，安排、督促及指導空調維修技術員完成各項工作。全面負責物業空調機組、冷卻塔、變風量空調機組、風機盤管、VAV、各類空調水泵、送排水等設備的日常運行、維修保養和巡視檢查等技術工作。熟悉大樓內的空調系統與設備的情況，制定大樓內各種空調系統/設備保養制度、操作規程和巡查表格，督促和檢查空調技術員做好各項運行記錄。解答空調技術員系統/設備運行中遇到的各種技術問題，指導空調技術員的日常維修保養工作，確保設備正常運行。發現空調系統/設備發生故障和問題，及時采取措施，組織空調技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養的系統/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監督合同執行情況。對設備與系統運行提出改良方案。簽發空調設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責空調技術員的技術培訓和考核，負責空調系統/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。努力節能降耗，提出節能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。給排水主管/領班崗位職責協助部門經理的工作，安排、督促及指導給排水技術員完成各項工作。全面負責物業給排水、消防、煤氣、各類水泵、污水處理系統/設備的日常運行、維修保養和巡視檢查等技術工作。熟悉物業給排水、消防和煤氣設備的情況，制定大樓內給排水、消防和煤氣等各種系統/設備保養制度、操作規程和巡查表格，督促和檢查給排水技術員做好各項運行記錄。解答給排水、消防及煤氣系統/設備運行中遇到的各種技術問題，指導管道技術員的日常維修保養工作，確保設備正常運行。發現給排水、消防及煤氣系統/設備發生故障和問題，及時采取措施，組織給排水技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養的系統/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監督合同執行情況。對設備與系統運行提出改良方案。簽發給排水、消防和煤氣設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責給排水技術員的技術培訓和考核，負責給排水、消防及煤氣系統/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。努力節能降耗，提出節能的改進措施，杜絕設備運行中的跑、冒、滴、漏現象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.12設備組助理主任（領班）工作職責2.2.12.1 負責所有設備電氣控制系統的維修與保養。2.2.12.2 制定設備的保養計劃及保養工藝并確保計劃的實施。2.2.12.3 負責當值時間內的一切報修工作，并分配當值技術員處理，若遇重要事情或事故及時匯報工程部經理。2.2.12.4 對缺陷設備進行改造，以滿足實際運行需要。2.2.12.5 負責外包合同的擬訂和審核工作。2.2.12.6 協調工程部各部門以達到工作順暢及保持工作的效率。2.2.12.7 根據工作所需，對員工進行相關技術培訓。2.2.12.8 負責計量測試器具的管理，制定計劃并實施檢測。2.2.12.9 制定崗位安全操作規范及應急維修預案。2.2.12.10 督導當值人員的工作質效與紀律。2.2.12.11 檢查班組崗位責任，對員工的維修質量、巡邏到位、設備運行狀況進行巡查和考評。2.2.12.12 負責檢查所轄工班的各種備件和工具的使用、保管情況。2.2.12.13 24小時候命，在緊急事故發生接到通知后，盡快回公司報到及安排工作。2.2.12.14 完成部門布置的其他任務。裝修領班崗位職責協助部門經理的工作，安排、督促及指導裝修技術員完成各項工作。全面負責物業土建、裝飾裝修的維修保養與巡視檢查工作。制定土建裝飾裝修的維修保養制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術員做各項檢查與維修記錄。負責租戶二次裝修的驗收工作。簽發維修單，提出各項維修工具、材料與備品備件的采購計劃。對土建裝飾存在缺陷提出改良方案。對需外判維修或裝修的工作負責合同的技術談判，并簽署合同執行情況與竣工驗收。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。努力節能降耗，提出節能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。負責所管轄值班室的安全、清潔工作。強電技術員崗位職責服從強電領班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓高低壓變配電設備/系統的運行值班，電氣控制裝置及照明系統的日常運行、維修保養和巡視檢查等工作。熟悉大樓內電氣設備的情況，嚴格執行電氣設備保養制度和操作規程，認真做好各項運行記錄。發現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質、按量、按時完成強電維修單工作。定期抄記租戶單元內電表，并匯總報告領班。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。弱電技術員崗位職責服從弱電領班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓屋宇自控系統、防盜監控系統、消防報警系統、電話通訊系統、廣播衛星系統及停車場管理系統/設備的日常運行、維修保養和巡視檢查等工作。熟悉大樓內的弱電系統與設備的情況，嚴格執行弱電設備保養制度和操作規程，認真做好各項運行記錄。發現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質、按量、按時完成弱電維修單工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。空調技術員崗位職責服從空調領班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓空調設備/系統日常運行、維修保養和巡視檢查等工作。熟悉大樓內空調及與空調有關設備的情況，嚴格執行空調設備保養制度和操作規程，認真做好各項運行記錄。發現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質、按量、按時完成空調維修單工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。給排水技術員崗位職責服從給排水領班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓冷熱供水系統、排水系統、消防給水系統、排污與污水處理系統、排雨水系統的維修保養和定期巡視工作。熟悉物業內上下水系統管道、及給排水有關設備情況，嚴格執行給排水設備保養制度和操作規程，認真做好各項運行記錄。發現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質、按量、按時完成給排水維修單工作。定期抄記總水表與租戶單元內水表，并匯總報告領班。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續，完成每天工作日志，不得無故離崗?？炭嚆@研業務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。設備組員工工作職責根據年度保養計劃，按照保養工藝對設備電氣系統進行有計劃的保養工作，并做好相關質量記錄。負責處理設備電氣系統故障并做好記錄。如遇無法修復或修復周期較長的應立即向上級匯報。當值期間做好交接班記錄及值班記錄。熟悉各種設備工作原理，掌握操作流程及應急維修方法。在維修與保養設備時應注意設備動態，并向上級提出合理化建議。如遇緊急事故時，應及時趕到現場冷靜按操作規程處理，完事后作好第一手資料記錄，并匯報上級。嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。強調一職多能，在本專業的基礎上，學習和熟悉處理其他的專業的保養維修。完成領導布置的其他任務。修技術員（雜務工）崗位職責服從裝修領班的工作安排，認真完成工作任務。負責物業內土建裝飾裝修的日常維修工作，定時巡視，發現問題及時處理或匯報上級主管。當值時按質、按量、按時完成裝修維修單工作。配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運，廣告旗懸掛等工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。 第三節物業維修部人員日常工作規范值班制度交接班制度報告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內維修工作制度機房內工作制度安全管理制度能源管理制度外包項目管理制度檢測、計量器具管理制度租戶二次裝修管理制度租戶有償維修管理制度承包商管理制度租戶退租管理制度值班制度值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能，有處理突發故障的能力并持有有效上崗證書。值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注視所管轄設備的運行情況，按規定作好有關記錄，按時巡查，及時發現事故隱患。如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。所有值班崗位必須在規定值班時間內安排合格的人員值班，如需調班，必須報部門經理的同意。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。值班人員于值班時間內嚴禁睡覺和打盹。值班人員不得在值班時間內進行與工作無關的事情。 交接班制度值班人員應按預定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得部門經理的同意，按規定辦理請假手續，才能休假。若遇緊急情況，可于上班前向班組領班請假，批準后方能休假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。交接班時，雙方值班人員在值班日志上簽字。在下列情況下不得交接班： -在事故處理未完成時； -交接班準備工作未完成時； -接班人員因故未到時； -接班人員有醉酒現象或其它神志不清而未找到頂班人時； -因工作需要超時加班并由部門經理/領班要求時。 報告制度下列情況須報告領班： -主要設備非正常操作的開停、調整及其它異常情況； -設備出現故障或停機檢修； -零部件更換及修理； -維修人員的工作去向； -值班人員暫時離崗； -需要與其他班組及上級聯系。下列情況必須報告部門經理： -重點設備非正常操作的啟停、調整及其它異常情況； -采用新的運行方式； -重點設備發生故障或停機搶修； -系統故障及檢修； -重要零部件更換、修理、加工及改造； -工具、備件、公共維修材料申購與領用； -設施設備的增改工程及外判工程； -員工加班、調班、休假； -需要與上級及外協聯系。下列情況必須由當值人員及領班撰寫特別事件報告：設備發生重大事故，并有經濟損失或人員傷亡；管道發生漏水，并引起設備或裝修損壞；意外的停電、停水、停空調、停煤氣等事故；玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；地庫由于各種原因嚴重積水；其它異常(有損失或有重大影響)的情況。安全、防火制度全體員工必須加強治安防范意識，執行公司制訂的安全管理制度，協同保安部門認真做好大廈設施設備的安全保衛工作。各崗位人員必須嚴守崗位責任，發生事故或發現可疑情況，應迅速處理上報，并負責保持好現場。未經部門經理的批準，外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工等)禁止進入變配電房、電梯機房、BA控制房、空調機房、水泵房等設備機房，經批準進入的人員必須辦好登記手續，由值班人員負責執行。各崗位值班人員除負責設備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查；各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查；如發現不安全因素，及時進行整改。不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。工具、材料要有專人管理，嚴禁私自攜帶工具、材料出大廈。需要動火作業時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認真檢查，確保無火種時方能離開。發現火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災，一旦大廈發生火災，維修部的首要任務是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風機、排煙風機等所有消防設備的正常運行。巡視檢查制度設施設備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統設備的運行情況，及時發現異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確保安全經濟運行。巡視檢查方式：定期巡查：在規定時間、區域進行例行檢查。季節性巡查：當季節變化、氣候突變時的特別檢查。故障性巡查：在設備有故障或故障排除后的巡視，重點檢查故障是否擴大或修復后的運行狀況。專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。如消防檢查、衛生檢查、安全檢查。綜合巡查：為達到某種標準或年度綜合性的大檢查，包括所有設施設備。一般巡視檢查方法：-看：設備內外的清潔、完整；儀表、油位、燈光信號指示是否正常；控制開關、閥門啟閉是否正確；轉動部件的磨損，受力部件的變形情況；有無漏水、漏油、漏雨、漏風現象；絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化,脫落；變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況；照明燈具、開關、煙感和溫感探頭、預先報警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效；衛星天線裝置是否牢固、電視節目視音質量是否穩定。-聽：轉動設備轉動聲是否均勻，有無異聲；電氣設備有無放電聲；接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常；水箱、水管的流水聲是否正常；風機、風管是否有異聲；報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。-觸：操作機構是否銹蝕；摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常；摸轉動設備振動情況；門窗開閉是否靈敏。-聞：有無絕緣漆的焦味；有無橡膠、塑料、棉織物的焦味；有無污水溢出的臭味；有無煤氣、燃油泄漏的氣味。巡回檢查注意事項：巡查人員必須了解及掌握設備性能、操作方法；巡查時要注意安全，與帶電設備、正在運轉設備保持安全距離；進出變電間，要隨手關門，防止小動物進入；除事故搶修外，不得擅動變配電設備及其開關。巡查中發現異常情況及時匯報，并做好記錄。巡查中發現的設備缺陷，要積極設法消除事故隱患，一時無法解決的要采取防范措施，并詳細記錄及時匯報。租戶單元內維修工作制度維修人員進入租戶單元內工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同時應注意衣著整潔，佩帶工作證。進入單元的工作，必須征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業，若可能影響，則需事先告知租戶。若租戶報修的工作屬有償服務，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。維修人員在租戶單元內工作，必須注意行為規范與用語規范，任何情況下不得與租戶發生沖突。維修人員進入單元內工作，應將對講機音量調至最小，若聽到呼叫必須出單元門后才可應答。維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時若可能產生灰塵或污跡需用塑料布在現場鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或桌椅上。工作完成后，需將現場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內環境已造成污染，應通知物業部派人進行清理。所有維修工作完成后，需將維修單交租戶代表簽署確認。整個工作期間不得收受租戶贈予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達成任何私下交易。機房內工作制度維修人員在機房內的日常工作中，必須嚴格按照和操作規程操作設備，杜絕由于誤操作而引起的事故發生。進入機房的人員必須精力充沛，機房內嚴禁睡覺/打盹。進入機房的人員，必須嚴格遵守機房的各項管理制度，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談論與工作無關的話題。保持機房和設備整潔，機房內的設備和區域落實到人，定期進行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。保持機房內所有的溫/濕度，根據需要啟閉空調、通風和照明設備。機房內不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設備無關的物品，隨機專用工具必須按有關規定懸掛或集中放置。禁止在機房內煮食、飲食及從事與機房內設備無關的工作。每次維修保養工作結束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。所有的設備要注意保持銘牌完整，對開/關可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應懸掛不準關/開或開/關狀態指示牌。高低壓電氣及有危險性的大型設備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監護，發現問題及時處理和向上級報告。維修人員進入機房對設備進行操作、保養、維修及更換等工作，必須進行詳細的記錄和存檔，對外來人員進入機房應進行登記，發現異?；蚬收锨闆r及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。維修人員有責任監督和管理外判專業公司的維修保養人員進入機房工作，必須遵守機房管理制度和以上工作規范。安全管理制度主要職責:部門經理是維修部安全管理第一責任人，對部門內勞動保護和安全管理負全面領導責任；安全管理小組是維修部安全工作的管理機構。經理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。各領班是組員，并負責日常具體工作；堅決執行國家“安全第一，預防為主”的安全管理方針和各項安全法律、法規，接受國家勞動安全監察和行業管理；審查、頒發本部門各項安全保衛責任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標，并組織實施；貫徹系統管理思想，確保“安全第一”貫穿于本部門工作的整個過程；負責部門所負責設施設備與操作中重大隱患的整改、監督。一時難以徹底解決的，要制定相應的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過渡期的安全，并向上級提出書面報告；主持召開每月一次的部門安全領導小組會議；開展定期檢查〔春節、“五一”、八月（臺風季節）、國慶節等〕以及不定期檢查。發現隱患責成有關人員及時處理限期整改。具體制訂防止傷亡、火災事故和職業危害的措施以及重要設備的安全操作規程，并負責督促實施。安全管理工作程序。電工電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發現有裂紋或漏氣，不得使用。絕緣鞋不準裸足穿用。在作業現場檢修低壓線路和設備時必須停電進行。總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。各供電回路操作開關，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關，后停隔離開關（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關，后送負荷開關（即先供電點后用電點）。盡可能不要帶電作業。如必須帶電作業時，應遵守帶電作業的有關規定，采取可靠的安全措施。在危險場所或者危險情況下，嚴禁帶電作業。嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協助。電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。如發現有人觸電，應立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低電壓時，應用干燥的不導電物體，將觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸進行急救，同時撥120聯系急救。電梯機房設備的維修保養，必須特別注意安全。維修保養時一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎廂內吸煙，機房內消防器材應齊備良好?？吞菀驒z修或保養需停用時，必須確認轎廂內無乘客后，方可停機。在保養維護中必須注意工作的協調和配合。有人協同工作時，行機停機都必須揚聲，待到對方應答后方可操作。在轎廂做檢修、保養工作時，除了判斷故障或調試需要外，禁止快車。下井底作業時，廳門口必須擺放警示牌，防止無關人員靠近。在井底作業時，首先開亮井底燈，按下井底安全開關，看上方有人時，須戴上安全帽。進出廳門或維修保養廳門時，只能用工具墊門腳，嚴禁掛門纜，防止門纜停放不正造成事故。維修保養工作完工后，必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺留。機房、井道因工作需要進行動火作業時，必須遵守動火作業規定，指定專人操作和監督，事后清理火種，嚴防火災事故發生。嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應立即停止使用，以免發生觸電事故；并應立即采取相應措施。維修、保養、正常停用等任何停用均應在各樓層懸掛指示牌。高空作業凡在離地面兩米以上進行的作業，均屬高空作業。所有高空作業者，不論何工種、進行作業的時間、地點、是專業或臨時的，均應執行本制度。商場內的高空作業盡可能安排在非營業時間。從事高空作業的工人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業的人，一律不準從事高空作業。凡遇有下列情況之一者，應停止露天高空作業：閃電、打雷、暴雨；六級以上臺風；鋼管上雨水未干；高空作業可能發生危險的其他情況。當上述情況過后，必須經管理處有關技術人員檢查各種專業設備并確認無問題后，方能恢復作業。高空作業現場，應劃出危險禁區，設置明顯標志，嚴禁無關人員進入。凡進入高空作業的工人，應配備工具袋。高空作業使用的小型工具均應放入工具袋內，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。登高作業前，應仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應立即改進或拒絕登高作業。高空作業人員，不準從高空往地面拋擲物件，不準從地面往高空拋物體，應使用繩索、吊籃、高架車、吊車等傳遞物件。特殊情況下，如果必須從高空往地面擲物體時，地面應有人看管，并采取地面保護措施以確保不傷害他人、不損壞設備。高空作業所用小型機具（如葫蘆、千斤頂等），應找適當位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。站在跳板上工作時，不應站在跳板的端頭。同一跳板站立作業的人員不準超過兩人。應盡量避免上、下層同時作業。如無法避免時，上下層之間必須設專用防護棚或其他隔離設施。上層不準堆放工具和物件。高空作業區的沿口等處，應設置護欄，以防失足踏空。高空作業區下方地面，嚴禁堆放雜物。地面人員禁止在高空作業區下方停留或走廊上通行；在商場樓層使用手機、對講機等需與欄桿保持一米以上距離。嚴禁在高空作業時嬉戲、打鬧，嚴禁在高空作業區睡覺。事故處理程序：事故發生后，當值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務必保留現場，不得變動以及檢查。 重大事故由部門經理帶領有關人員到工班一起分析原因，明確責任。并在三天之內做出報告和處理情況向上級匯報。較小的一般性事故和事故苗子由領班，會同有關人員分析原因，分清責任，采取措施，將經過及時向部門經理匯報。并按“三不放過”原則履行，必要時給予適當處理。員工人身傷亡事故，一定要嚴肅認真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責任者和相關人員未受到教育或懲罰不放過，沒有防范措施不放過。凡歇工在一天以內，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過一天的都按工傷事故處理，事故發生后，先由所在工班逐級口頭報告，重大工傷事故應立即先進行搶救醫療，同時快速上報。對事故隱瞞不報，造成工作或人身損失者，應予追究責任。關于工傷事故范圍及工傷等級的界定，應按國家有關部門的規定為準。能源管理制度節能工作的指導方針：領導重視、全員參加、管理從嚴、措施扎實、重在實效，以節電、節水為重點，同時協調租戶做好節煤工作。節能管理體系日常節能管理由工程部負責，部門經理在分管副總經理領導下負責編制節能計劃，并檢查督促各用能部門/班組實施節能計劃。節電管理：對重要用電設備進行用電量統計；提高用電設備的功率因數，合理裝置無功補償設備，將功率因數控制在0.9以上；對大容量風機與水泵利用變頻裝置進行調速運行；動力系統盡可能選用節能高效型設備；照明系統在保證合理照度的情況下，優先選用節能型光源；部分光源采用調光控制；根據不同季節的日照情況，合理調整室外照明的開啟時間；根據不同負荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機運行數量與方式（包括電加熱的運行），盡可能利用室外新風；委派專人定時定期進行抄表，以掌握用電狀況。用水管理對餐飲等用水量較大租戶根據《上海市節約用水管理辦法》進行用水定額管理；委派專人負責抄表，以掌握用水狀況，防止跑水；用水人員發現有跑、冒、滴、漏現象應及時報修、搶修；對空調用水進行定時抄表，以控制其用水量。用煤氣管理委派專人定時抄表，以掌握用氣狀況。專人負責煤氣鍋爐運行。協調租戶搞好節煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。能源統計分析工作定期對各種能耗進行統計與分析。根據能耗分析，對現有設備及運行狀況進行調整，以最大限度地達到節能。制訂獎懲辦法根據節能工作貢獻大小，實行“多節多獎，少節少獎，不節不獎，超額和失職受罰”的原則，并將獎罰辦法列入公司行政制度。節能宣傳與培訓不定期向公司員工及各租戶宣傳節能思想與方法，定期組織節能培訓。培訓內容包括：能源法規教育、用能狀況、節能任務、能源計量管理及統計、節能途徑及技術改造措施等。3.10外包項目管理制度3.10.1外包項目范圍政府規定的需由具有資質的專業公司承做的施工、維修保養項目，如消防、電梯等；政府規定的必須由政府認可或指定的單位進行的檢測項目，如消防設施檢測、電氣設備檢測等；專業水平要求高，在技術上有專利性或壟斷性的項目，如BA系統；專業技術要求高，需配備專業工具與設備、工作量大、施工質量要求高及時間緊迫，而部門員工無法完成的項目，如店鋪的裝修改造、電動機維修等。3.10.2合格承包商名單錄由維修部根據技術專業類別及承包商信譽挑選并簽定合格承包商名單錄，由總經理審核批準；每年由維修部對合格承包商進行評定，如有增減，需經總經理批核。外包項目發包規定單一項目的標的在RMB3,000以下，可免于比價，由合格承包商名單錄中的單位承做，但需經維修部經理批準；單一項目的標的在RMB3,000以上，必須進行招投標確定承包商。外包項目招標及定標程序由維修部擬定發包項目的標書，包括技術要求、圖紙、工作規范等；根據項目要求，從合格承包商名單錄中邀請至少三家承包商前來投標。若屬特殊項目，而名單錄中無合適承包商，可對外邀請；如有需要，由專業工程師向投標單位現場講解招標要求；承包商的投標書必須用A4文件袋封裝，交至指定人員處；至少有三位不同部門經理級人員一起進行開標，并由預算員/估價師/工程師出具評標報告；根據公平競爭、質優價低的原則選擇中標單位；外包項目招投標操作流程圖請參閱本手冊第五節5.9《物業維修合同招投標流程》3.11檢測、計量器具管理制度程序為掌握各種檢測計量器具使用精度發生異變的情況，嚴格控制計量器具的準確度，根據器具使用條件、使用頻率、測量對象及要求標準確定校準周期；各技術主管應在每年11月份編制下一年度檢測計量器具周期檢定、校準計劃表，交計量兼管員匯總，報部門經理批準后貫徹執行；根據周期檢定、校準計劃，物業部最高檢測計量標準器具定期向政府計量部門指定的計量機構送檢。列入強制性檢定的工作檢測計量器具，送法定計量機構定點、定期檢定；根據周期檢定、校準計劃，物業工程在用的檢測計量器具必須進行周期檢定、校準；計量兼管員每年12月底開出下年度檢測計量器具檢定、校 準通知單，交器具所屬管轄班組負責人員，并指明每件器具的送檢日期；使用班組在收到通知單后，應按要求提前將應檢定、校準的計量檢測器具送至檢定地點，由計量員委托有資格的計量機構進行檢定、校準。計量人員對委外檢定的檢測計量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格證明；不能修復的器具由維修單位出具報廢證明意見；根據使用的特點及要求，對于極大部分的檢測計量器具（B類），由使用班組依據運行狀況，提出“壞修”的申請及每年對照校準的計劃。檢測計量器具分類管理標準：A類物業維修部門中最高計量檢測標準器具； 對B類器具檢定、校準的依據器材；依法強制檢查的計量器具。B類低值易耗檢測計量器具；與設備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴格精度要求的指示用的檢測計量器具；使用頻率不高，性能較穩定和目前無國家檢定規程或僅做工具使用的檢測計量器具；生產工藝中非關鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。檢測計量器具管理：A類：點溫儀、MF-指針萬用表、安全閥及溫度控制器；最高計量標準器應列出清單，指定專人管理。每年送政府規定計量機構檢定（校準），保證受檢率100%。B類對比檢定標準：溫度傳感器：由A類器具對照校準或更換處理，每年對比檢定；差壓變送器：損壞作更換處理，每年對比檢定；壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內為合格，超出標準作換修處理；電接點壓力表：工作誤差作更換處理，每年對比檢定；轉速表：壞修；雙路數顯穩壓電壓：壞修，每年對比檢定一次。（以A類表對照）。板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。場強儀：壞修。鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。(以A類對比)；溫度計（指水銀、酒精溫度計）：A類對比測量誤差作換新處理。3.12租戶二次裝修管理制度審圖審圖者依據?港匯廣場租戶裝修守則?及相關國家技術規范的要求對租戶遞交的二次裝修圖紙進行審閱，并于7天內將審圖意見回復租戶。對于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于3天內給予回復。裝修監督二次裝修管理人員須每天不定時巡視租戶裝修情況，對違反設計圖紙和裝修守則的內容，必須及時指定（口頭及書面），必要時報告上級主管暫停施工。二次裝修管理人員須定期記錄與匯總租戶裝修進展，在巡視中，需特別注意：施工單位是否按報批的設計圖施工，發現有與設計圖不符且可能影響其他業戶利益和物業安全的情況，可責令施工單位停止，重新報批。臨時用電是否超出申請的用電量，臨時照明燈具安裝是否規范。電氣接線是否符合國家規范，電流是否平衡。檢查施工所用的材料是否與報批的設計圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進行防火處理。檢查破壞原結構情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進行論證，確保結構安全。拆除原有設施時，應認真審核是否是批準的范圍，應注意事先做好斷水、放水和在斷電等準備工作。注意保護外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。對動火（電焊、氣焊）應審核是否辦理動火證，現場是否按規定配備滅火器和監護人，操作者是否是動火持證人。不能隨意安裝分體式空調，對電腦房需要的分體式空調，室外機位置要嚴格把關。對空調和噴淋管線的施工，必須監督不能損害原系統，不能有臟物進入中央管線。煙感必須是物業指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質。若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時不影響隔壁和樓下業戶的工作/生活，并做好防水處理。二次裝修機電安裝注意事項：租戶精裝修吊頂區域封板前應做隱檢驗收。吊頂內消防管道施工后應進行壓力試驗。吊頂內消防管道安裝后應清理絲口處的麻絲，并做防腐防銹處理。各專業管道支、吊架應獨立，不能依附于其他管道。吊頂封閉前應做消防自動報警系統聯動試驗。電氣專業配管的跨接地線應按國家規范設置。吊頂內金屬軟管長度必應超出國家規范要求。照明線路敷設后應提供回路測試報告。風管、靜壓箱及其他部件，須擦拭干凈，做到無油污和浮塵。保溫柔性風管不應放置于吊頂板上，應提供足夠的承托。柔性風公平長度不應大于該管徑的五倍和最大長度不應超過兩米。吊頂封閉前風管保溫應修復或更換。燈具應獨立吊裝。吊頂封閉前應檢查所有線盒蓋板。應進行BA系統的聯動調試。裝修驗收租戶二次裝修竣工后，必須報消防與質監部門驗收與備案，同時需向物業部提交兩份竣工圖，并由物業部組織竣工驗收。物業部的竣工驗收，只是針對租戶的裝修對大樓原有設施的影響情況驗收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質量的驗收。若驗收不合格，則由租戶及其裝修單位負責進行整改，如逾期無法完成，則由物業部安排完成，所發生的費用從租戶裝修押金中扣除。驗收通過后，由物業部出具驗收報告，并安排裝修押金的退還。3.12.4裝修流程與須知參見港匯廣場物業管理部?租戶裝修手冊?。3.13租戶有償維修管理制度保修保修原則：由維修部及外判單位維修，費用由公司支付。保修范圍：凡租戶單元內建筑結構，由港匯廣場提供與配置的電源、通訊系統。給排水管道空調設備與管道、消防設施及因上屬原因損壞租戶的設施設備。有償維修有償維修范圍：屬租戶裝修與安裝的設施設備和因租戶使用不當造成保修范圍設施部分的損壞。程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準備工具→現場查看→由 800客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→租戶驗收→征求租戶意見→財務部收費由租戶向800客服中心申請；值班人員填寫“報修單”；領班或值班人員負責安排派工； 維修人帶上“報修單”，并準備好維修工具上門維修，首先向租戶出示“報修單”，使用維修禮貌用語，查看現場后，根據租戶維修服務收費標準通知800客服中心，由800客服中心向租戶報價，經租戶同意后進行維修；維修過程必須遵守行業操作規范，注意安全；維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應盡力改善，驗收后，請租戶在“報修單”簽認，并將此單匯總到800客服中心處；領班對重要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低于20%?；卦L方式為信函，電話，上門檢查三種。維修原則：租戶自愿，收費合理，滿足要求。租戶有償維修操作流程請參閱本手冊5.6《租戶有償維修工作流程》3.14承包商管理制度3.14.1 承包商在維修保養前，需按維修保養要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養日程表及相關保養內容”、“維修／施工施工方案及日程安排3.14.2 3.14.3 3.14.4 每次維修保養前，承包3.14.5 每次維修保養，維修部按維修保養質量、完成情況、有無事故、現場組織等逐項填寫承包3.14.6 至少每個月，3.14.7 承包商進入商場與辦公樓時應遵守相應的物業管理規定，將車輛停放于物業指定位置，及時辦理相關出入證件；3.14.8 承包商施工中應愛護物業財產，做好現場保護工作，對可能影響到物業或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設備等）均應事先向維修部申報并在獲得書面批準后方可進行；3.14.9 承包商在維修保養及施工中應嚴格遵守消防法規，如需動火，必須事先辦理動火證件；維修保養／施工現場準備足夠的消防器材，杜絕火災隱患；3.14.10維修部將對各承包商實行考評制度，考評依據主要為承包商歷次保養的記錄（違規情況、計劃執行、故障處理、現場組織、響應速度、設備運行情況等）。對達不到要求的承包商將分別給予口頭或書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評時報請公司管理層將其淘汰。3.14.11 維修保養期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機電設備，或維修保養電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設置臨時維修欄桿保護，并掛好警示牌；3.14.12必須嚴格遵守安全操作規程，停送電須有專人監護，并在斷電開關處放置“嚴禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現場，應確認配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關閉狀態，以避免發生危險；承包商選擇評分標準序號考核項目分數標準1專業資質一級（甲級）二級（乙級）三級（丙級）151052企業規模大中小10853施工質量優良較好一般2015104配合度好較好一般151055客戶層次好較好一般10856價格水平低中等高2015107附加分（其它優勢）明顯優勢一般優勢無優勢1050說明：級別總分建議A級80分以上列入招投標B級60~80分擇優列入招投標C級60分以下無特殊情況予以放棄

3.15租戶退租管理制度3.15由市務部、物業部、維修部根據租賃合同及交房記錄為標準進行現場驗收；由市務部、、物業部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。3.15根據退租驗收單內容由預算組核算復原費用；由市務部與租戶協商復原費用及復原責任人；若由租戶自行復原，則復原完成后再組織驗收；若由維修部負責復原，則由市務部書面通知；維修部安排復原工程。3.15復原工程完成后，由市務部、物業部、維修部共同驗收；驗收合格后，交由下一家租戶。第四節物業維修部設施設備管理守則設施設備維修保養管理總則設備一、二級保養制度設備大修制度設施設備故障處理程序設施設備維修保養管理總則加強設施、設備的維護保養工作必須堅持“預防為主”和“維護與計劃檢修相結合”的原則，做到正確使用，精心維護，使設備經常處于良好狀態，保證設備、設施的長期、安全、穩定運轉。設施、設備操作人員是設施、設備維護保養的責任者，實行以操作人員為主的設備維護保養責任制。操作人員必須以嚴肅的態度和科學的方法正確使用和維護好設備，必須嚴格執行崗位責任制和各種設備操作規程。操作維修人員要不斷學習鉆研各崗位業務技術。要定期進行多崗位培訓，使操作和維修人員能做到一專多能。做到“四懂三會”（四懂是：懂結構、懂原理、懂性能、懂用途；三會是：會使用、會維護保養、會排除故障）。特種設備操作維修保養人員須按政府有關部門的規定經過培訓、考核合格后發給證書，才能持證上崗操作和維修。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作。設備操作人員必須嚴格遵守操作規程，進行設備的啟動、運行和停機。設備操作維修人員，必須堅守崗位，嚴格執行巡視檢查制度，認真填寫運行、維修記錄，嚴格執行交接班制度。設備維修保養人員應定時定點上崗檢查，隨時注意觀察設備運轉情況，發現缺陷和隱患要及時消除，不能立即消除的缺陷，要及時向部經理或設施設備管理部管理員匯報并作好記錄，確保正常運轉。操作和維修人員應該為設備創造良好的運行環境，搞好設備環境及勞動保護、安全管理工作，對本崗位的設施設備等要定期檢查維護，并做好清潔衛生工作。重要設備應有專人負責定期檢查、維修，對在用、備用、封存和閑置的設備，都要定期進行除塵、防潮、防腐蝕等的維護保養工作，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時消除跑、冒、滴、漏。各級設備管理人員必須對各種設備維護保養制度的貫徹執行情況進行定期檢查，認真總結操作和維修工作的經驗教訓，不斷改進設備管理工作。設備一、二級保養制度設備一、二級保養均有維修部根據設備的保養項目及周期提出年度計劃，由各工種領班負責按年度一、二給保養的設備計劃組織安排如期實施。凡屬一級保養的設備，均以運行操作人員為主，維修人員為輔，對設備外表面和有關部件檢查清洗、潤滑、緊固、調整，查明和消除不正常運轉因素，并認真做好記錄。凡屬二級保養的設備，均以專項維修人員為主，由操作人員參加擦洗，負責拆檢、修復、更換部分零件、調整定位和間隙、緊固機件等，并認真做好修理記錄。一、二級保養要按期完成，不得遺漏，保養后要有各工種領班或有關部門技術人員驗收合格并簽署后，方可投入運行，不得使各種設備帶故障運轉。一、二級保養和修理的項目記錄認真填寫好后，應及時送交給部門主管。設備大修制度為了保證主要設備能長期安全運行，使設備運轉達到正常營業的要求，對大型設備一般隔3~5年或根據設備維護手冊規定年限進行大修。大修是工作量最大的一種計劃修理，但設備兩次大修間隔應在1年以上。設備大修方案由部門主管會同各工種領班共同研究制訂，正/副總經理審核后實施。設備大修方案內容包括：修理內容、質量要求、工程進度、勞動力、備品配件、材料、特殊工具需要量、試車、驗收規程、安全措施及費用預算等。設備大修要嚴格執行檢修方案和檢修規程，把好質量關，采取自檢、互檢、專業檢查相結合的辦法。對主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均應有鑒定合格證，壓力容器、電梯等危險性較大的設備檢修，除按檢修規程或方案進行驗收外，還必須執行專項設備管理的有關規定。設備大修后，經過一定時間的試運轉，經過按大修要求驗收合格后，填寫大修驗收報告。設備大修要有完整的檢修記錄，大修結束后要有完整的竣工資料，并歸入設備檔案。設施設備故障處理程序獲知故障接到故障報告；巡視發現故障；儀器、儀表反映或報警；操作不當引起故障。趕赴現場當班人員盡快趕到現場；若為外判保修應立即通知維修承包商；在代管期內的設備/系統故障，立即通知承包商和業主；報告上級主管。應急處理盡快采取有效措施，停止或減少因故障引起的損失和對客戶的影響；若需要應拍照取證，為尋找故障原因和向保險公司索賠留下證據；若有備用設備，迅速進行切換或更換，恢復原有功能；采取臨時補救措施，滿足客戶需要；催促并配合專業維修公司采取緊急措施；若在可能危及公眾安全的公共場合，立即設置或縣掛警示標志、標牌和警示帶。修理更換查清故障原因，若有需要約請專業公司鑒定事故責任；在維修保養合同有效期內，應督促責任單位修理；修理時更換零配件應盡量與原裝零配件相同；修理時間盡量選擇對客戶影響較小的時間。 恢復使用修理完畢后通知有關部門/客戶可恢復使用；若對客戶有直接影響，應向客戶致歉，并說明原因。記錄報告撰寫特別緊急事件報告；記錄故障發生的時間、日期、地點及原因；記錄修理的單位、方法，是否達到原來性能；報告直接損失情況和間接損失估計；記錄客戶投述情況和處理結果。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區的發展概況 1479553.2市場供求現狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 19HYPERLINK\l_To