2011政策宣講(更新)LtDPAGE2PAGE4零售信貸政策宣講一、2009年零售信貸準入細則2009年度鄭州分行零售信貸業務的整體市場定位是要在原個人住房按揭業務的市場基礎上，將個人經營貸款業務與個人綜合消費貸款業務市場納入進來，促進產品和贏利多元化，降低零售信貸資產的結構性風險。分行零售信貸業務應以有穩定收入來源和職業的中高端客戶為目標客戶，審慎介入在當地無固定居住場所或穩定工作的個人信用業務。特別對于個人非按揭貸款須特別關注貸款用途的合法合規性，確保貸款資金流向的合規，結合客戶資質、風險程度和綜合收益情況進行風險定價。此外，貸后管理是分行零售信貸業務的薄弱環節，應特別予以重視。2008年零售信貸準入細則為：(一)個人住房按揭業務1、穩健開展個人一、二手住房貸款業務。個人住房按揭業務應以所購房產抵押，以敘作中檔和中高檔樓盤為主，重點支持優質開發商的優質樓盤和中心城區的樓盤，以及本行房地產開發貸款對應的樓盤以促進對銷售回籠的監管和貸款的及時收回。2、禁止發放以炒房為目的的住房按揭貸款。3、禁止介入地理位置偏遠且交通條件不便，因定位不合理或存在工程或債務糾紛的樓盤。4、禁止辦理同名加按揭貸款業務，個人自建房貸款。5、適時開辦二手房按揭業務。（二）個人商用房按揭業務1、審慎介入個人商用房按揭業務。個人商用房貸款原則上限于成熟商業地段、城市中心區的房產。個人商用房貸款需加強對抵押物地理位置、抵押物品質、抵押物功能及抵押物變現能力的評價和抵押物價值的合理評估。2、審慎介入個人工業廠房貸款業務。3、禁止介入開發商售后返租、售后包租的個人商用房貸款。4、禁止介入將大型商用房分割成多個無物理形態的鋪位進行出售的個人商用房貸款。5、禁止介入沒有明確承租對象的大戶型（建筑面積500平方米以上）商用房貸款。6、禁止介入將商用房作非法經營活動場所的商用房貸款。（三）個人經營貸款（總行政策是）適度介入個體工商戶經營貸款。（四）綜合消費貸款可與興業通業務聯動營銷，有效帶動本行儲蓄、結算、理財、網銀、信用卡等零售業務的發展，著力于提高本行業務的綜合收益。（三）個人綜合消費貸款1、貸款用途個人綜合消費貸款品種項下分設“個人其他住房貸款”、“個人住房裝修貸款”、“個人大額耐用消費品貸款”、“個人出國留學貸款”和“個人其他貸款”等五個二級貸款子品種，應根據貸款資金實際用途，納入相應二級子貸款品種和科目進行管理。2、擔保方式抵押、質押、保證、信用均可3、利率政策可根據客戶還款能力和信用狀況，在人民銀行同期限檔次貸款基準利率及相應的浮動比例內執行。其中對個人綜合消費貸款中貸款用途用于購買住房的，可比照我行個人住房按揭貸款的利率政策執行。4、產品優勢（1）核定額度，循環使用可采用直接發放單筆貸款或核定授信額度。借款人一次申請可以多次循環使用。注意根據每次貸款支用時的實際用途，納入相應二級子貸款品種和科目進行管理。（2）豐富品種，產品多元化涵蓋除汽車貸款外的消費類零售信貸產品。可著力營銷推廣個人住房裝修貸款和個人其他住房貸款（以非所購房產抵押，但可執行按揭還款方式，并比照住房按揭貸款的利率政策執行）。（四）質押系列產品（定單質押、理財質押、國債質押、保單質押、自助質押）1、個人定期存單質押貸款，（1）低風險業務(2)本行及他行簽發的定單均可，本幣或外幣均可，但需借款人本人名下的定單。（3）同一幣種的存單質押率最高不超過90％；不同幣種的存單質押率最高不超過80％2、個人本外幣理財產品受益權質押貸款，（1）非低風險業務（2）可質押的僅限于保本型理財產品和信托資產轉讓類理財產品。且必須為借款人本人名下理財產品。（3）以保本型理財產品辦理質押的，本幣最高質押率為90%，外幣最高質押率為80%；信托資產轉讓類理財產品，最高質押率為60%3、個人保單權利質押貸款個人憑證式國債質押貸款質押率不超過90%個人自助質押貸款目前自助渠道僅限于網銀。業務流程：1、借款人至興業銀行營業網點辦理簽約申請2、銀行審查審批3、借款人簽訂《興業銀行個人自助質押貸款協議書》4、開通自助貸款功能5、借款人網上放款6、貸款歸還公積金委托貸款相關政策我行可辦理鄭州市住房公積金管理中心的公積金委托貸款。相關政策如下：1、申請對象：連續正常繳納住房公積金六個月以上（引進的高級專業技術人才及軍轉干部除外）的具有完全民事行為能力的在職職工，在買房行為發生時均可申請公積金貸款。2、單筆最高貸款金額不超過40萬元。3、貸款期限：購買商品房最長不超過30年，購買其它住房最長不超過20年，并且借款人年齡與申請貸款期之和不超過其法定退休年齡（高級專業技術人員可延長5年）。辦理公積金委托貸款需注意以下問題：一是做好準備工作，貸款人、購房人、公積金繳存人必須為同一人；二是簽購房合同和交首付款前要查清自己是否符合公積金貸款的申請的條件。三是本人、配偶及共有人的所有證件上的身份號是否有錯。四是首付款發票上要有購房合同號和房產坐落位置。如有錯將必要的證明補齊后再申請，以確保辦理時順暢，少跑冤枉路。三、 零售信貸費用配備細則及專項營銷活動政策（一）個人住房（商用房）按揭貸款業務費用配置1、個人住房按揭增量具體費用配置如下：個人住房按揭貸款營銷費用＝個人住房按揭貸款凈增額×費用掛鉤率（不再區分是否開發貸項下）貸款執行利率費用掛鉤率（‰）基準利率下浮30%-20%(含20%)1.2基準利率下浮20%-10%(含10%)1.4基準利率下浮10%以下-基準利率（含基準利率）1.6基準利率-上浮10%(含10%)1.8基準利率上浮10%以上22、個人商用房按揭統一按凈增量的1‰配置費用。3、個人貸款按照凈增額由分行配置專項費用，不再倒扣費用。4、對同一樓盤變更營銷關系的，經營機構應提供正當理由，第一次變更由零售信貸中心審批，此后再度變更，須報分行行領導審批。5、個人住房（商用房）按揭貸款的模擬利潤系數為1.5%，模擬利潤僅用于測算績效工資，不再另行配置營銷費用。（二）個人經營貸款費用配置個人經營貸款費用配置按照分行《關于印發〈興業銀行鄭州分行2009年營銷費用配置辦法〉的通知》（興銀豫〔2009〕91號）、《關于公布鄭州分行2009年營銷費用配置相關系數的通知》（興銀豫〔2009〕92號）執行。基礎營銷費用＝模擬利潤×模擬利潤費用率模擬利潤=貸款日均余額×貸款模擬利潤系數其中2009年個人經營貸款模擬利潤系數如下貸款2009年利潤系數基準利率上浮下浮上浮5%(含)以內上浮10%（含）以內上浮10%以上下浮5%（含）以內下浮超過5%個人經營性貸款0.30%0.30%+0.05×上浮比例0.30%+0.05×上浮比例0.30%+0.05×上浮比例0.200（三）個人綜合消費貸款費用配置參照個人經營貸款執行（四）專項營銷和品牌宣貫系列活動1、專項營銷活動獎勵為進一步提升我行零售信貸業務的市場知名度，發揮品牌競爭優勢，開展個人經營貸款和個人綜合消費貸款專項營銷活動。2009年3月1日-2009年6月30日期間，個人經營貸款和個人綜合消費貸款合計的新增額首先達到1000萬元的經營機構獎勵30000元。2、品牌命名整合現有業務品種并進行品牌命名如下：個人經營貸款業務品牌命名為“興業貸”，要求客戶經理與“興業通”收款業務聯動營銷、一并宣貫。個人綜合消費貸款下設的個人住房裝修貸款和個人其他住房貸款，另外還有一手房按揭、二手房按揭、公積金委托貸款等所有住房金融系列產品品牌命名為“家佳樂”；個人大額耐用消費品貸款品牌命名為“歡樂購”；個人留學貸款品牌命名為“留學易”。以上品牌命名已在《關于開展個人經營貸款和個人綜合消費貸款專項營銷活動的通知》（興銀豫〔2009〕153號）中予以明確。品牌宣貫由分行統一口徑對外宣傳，通過電子屏幕、宣傳折頁、報紙廣告等報分行審批通過的方式集中發布產品信息，進一步加大宣傳推廣力度。初步擬定的宣傳方式包括：柜面派發宣傳折頁；電子屏幕滾動播出；報紙夾頁平面廣告；深入社區（商區）營銷推廣。目前零售信貸中心已初步擬定了“興業貸”“家佳樂”兩個零售信貸品牌的宣傳折頁小樣，并已請分行審定。四、假按揭、爛尾樓等系統風險防范（一）假按揭的借款人個案表現形式借款人本身不具有還款能力、還款意愿不真實等是構成“假按揭”的重要風險因素。其主要表現形式為：1、非真實購房行為特征如果購房行為是真實的，并且借款人已經支付了首付款，對他來說違約成本較高，不會輕易放棄供房。2、無還款實力特征在“假按揭”業務中，多數借款人不具有還款能力，沒有真實的借款人來履行借款合同項下的義務。3、交易價格異常特征為了盡可能多地套取資金，“假按揭”時開發商往往將房屋價格抬高，對于銀行來說抵押率降低，即使抵押物處置成功，所得款項可能也不足以清償債務。投資房特征如借款人僅在很短的時間內擁有房產，并在很短的時間內出售；短期內房屋所有權多次易手等。5、關聯交易特征（向親戚或關聯方銷售房產等）表現為房產無實際交易特征（即未實際支付首付款、房屋未交付買售人等），房屋的實際使用對象未發生變化。（二）假按揭樓盤的風險揭示與風險防范措施“假按揭”的樓盤往往存在房屋結構不好、產權有爭議、地段不佳、銷售前景差或者開發商實力弱、債務纏身、資質不佳等問題，造成銀行資金風險。如果抵押的是未竣工的預售房時，處置抵押物所得還必須優先支付在建工程價款，有剩余后才能用于歸還銀行貸款，在這種情況下，銀行受償率極低或是根本不能受償。因此應切實做到：1、選好開發商、選好合作樓盤選擇有資金實力和品牌信譽的開發商進行合作是個人貸款業務安全運作的前提。對資本金較少、以單個樓盤為主要贏利對象的項目要審慎介入、加強現場檢查，細化對具體樓盤的按揭信貸政策，關注項目進度，及時風險預警。切實執行重大風險報告制度。2、選擇優質零售客戶選擇有還款實力的優質客戶。加強貸前調查和審查工作，逐筆核實購買行為的真實性、房產價格的真實性。逐筆調查是否具備還款能力、從嚴審核。五、中介機構合作資格認定，零售信貸客戶經理經辦資格認定及盡職考核概述1、中介機構合作資格認定對于業務合作需要中介機構參與的，對合作中介機構必須經分行零售信貸中心認定并簽訂協議后方可辦理業務合作，嚴格按照《興業銀行鄭州分行零售信貸中介機構管理細則》的要求對中介機構進行認定和淘汰。目前認定的有評估類的中介機構3家，經濟類的11家。2、客戶經理業務經辦資格認定零售信貸客戶經理必須經分行認定取得零售信貸業務辦理資格后方可辦理業務。分行每月