一、價值類型及其定義本次評估采用符合使用管制要求前提下的市場價值作為選定的價值類型，具體定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。符合使用管制要求在本報告中是指被評估資產(chǎn)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標的要求使用，并在可預見的未來，不會發(fā)生重大改變。二、評估基準日考慮委托方根據(jù)實現(xiàn)經(jīng)濟行為的需要，本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務于評估目的的原則，商定本項目的資產(chǎn)評估基準日為：2013年9月20日。三、評估依據(jù)（一）經(jīng)濟行為依據(jù)《關(guān)于同意協(xié)議轉(zhuǎn)讓武漢中國XX總公司物流服務中心大樓（在建）的（誠通資產(chǎn)字[2013]34號）批復》；資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。（二）法律法規(guī)依據(jù)國務院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日）（；原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)【1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》1992年7月18日）（；財政部令第14號《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》2001年12月31日）（；國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部令第3號《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》2003年12月31日）（；國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005年8月25日）；國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于《加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題》的通知（國資委產(chǎn)權(quán)【2006】274號，2006年12月12日）。（三）準則依據(jù)財政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則一基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則一基本準則》的通知（財企【2004】20號，2004年2月25日）;中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》的通知（會協(xié)【2003】18號，2003年1月28日）；中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則一評估報告等7項資產(chǎn)評估準則》的通知（中評協(xié)【2007】189號，2007年11月28日）；中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的通知（中評協(xié)【2008】218號，2008年11月28日）。（四）權(quán)屬依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《湖北省企業(yè)投資項目備案表》；建筑工程施工合同；建筑工程勘察合同；建筑工程委托監(jiān)理合同。（五）取價依據(jù)湖北省建筑裝飾工程消耗量定額（2008）湖北省建筑裝飾工程預算定額（2003）湖北省安裝工程消耗量定額（2008）湖北省安裝工程預算定額（2003）武漢建筑工程造價信息（2013年9月）；湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布的鄂建文[2011]80號、鄂建文[2012]85號文件；項目工程結(jié)算書；《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》（計價格[2002]10號）；9.《關(guān)于工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定有關(guān)問題的補充通知》計辦價格（[2002]1153號）；《基本建設(shè)財務管理規(guī)定》（財建[2002]394號）；設(shè)備資產(chǎn)購買合同；《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號）；其他參考資料。四、評估方法根據(jù)本次評估的特定目的及被評估建筑物資產(chǎn)的特點，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提，考慮到房地分離狀況，故采用成本法計算確定評估對象資產(chǎn)的評估價值。本次評估的價值類型采用市場價值。成本法的基本計算公式為：評估價值=重置價值重置價值=建安工程造價+設(shè)備購置費+前期費用及其他費用+資金成本（一）重置全價的確定重置全價=建安工程造價+設(shè)備購置費+前期費用及其他費用+資金成本.建安工程造價:評估人員根據(jù)被評估房屋建筑物的具體特點和所取得的相關(guān)資料，確定采用以下方法確定建安工程費。預決算調(diào)整法：以建筑物竣工決算中的工程量為基礎(chǔ)，依照當?shù)亟ㄖ芾聿块T發(fā)布的建筑工程造價計算程序、預算定額和費用定額，按評估基準日的人工、材料價格和取費標準，調(diào)整計算出被評估建筑物的建安工程費。主要計算公式為:建安工程造價=土建工程造價+安裝工程造價.設(shè)備購置費：直接按現(xiàn)行市場價確定設(shè)備的購置價格；并根據(jù)設(shè)備的具體情況確定是否考慮相關(guān)的運雜費、安裝調(diào)試費等費用，以確定設(shè)備的價值。前期費用及其他費用：主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空費、勘測設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標代理費、建設(shè)單位管理費以及武漢市規(guī)定收取的建設(shè)工程相關(guān)費用等，因評估對象尚未竣工驗收，因此相關(guān)的前期費用及其他費用在賬面核實的基礎(chǔ)確定，并同時了解付款結(jié)算情況。資金成本資金成本為委估建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本，本金和計息期按照正常項目建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應的正常合理工期計算，利息率選擇評估基準日仍在執(zhí)行的與正常合理工期同期的基本建設(shè)貸款利率，本次采用1-3年期年利率為6.15%。評估時，假設(shè)資金均勻投入，計息期取正常工期的一半。資金成本=（建安工程造價+設(shè)備購置費+前期費用及其他費用）X年利率X1/2X建設(shè)工期（二）評估值的確定計算公式為：重置全價=建安工程造價+設(shè)備購置費+前期費用及其他費用+資金成本五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估程序主要分四個階段進行。（一）評估準備階段2013年8月8日至11日，我公司,與委托方洽談，明確評估業(yè)務基本事項，對自身業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，接受委托，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；確定項目負責人，組成評估項目組，編制評估計劃；輔導產(chǎn)權(quán)持有者填報資產(chǎn)評估申報表，準備評估所需資料。（二）現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段2013年9月24日至27日，根據(jù)此次評估業(yè)務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、核對、勘查、檢查等方式進行實地調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。（三）評定估算階段2013年9月28日至10月9日，對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)果。（四）編制和提交評估報告階段2013年10月9日至10月12日，根據(jù)各評估小組對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，編制相關(guān)評估說明，在核實確認相關(guān)評估說明具體資產(chǎn)項目評估結(jié)果準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)各資產(chǎn)評估說明進行資產(chǎn)評估匯總分析，確定最終評估結(jié)論，撰寫資產(chǎn)評估報告書；根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報告及評估程序執(zhí)行情況進行必要的內(nèi)部審核;與委托方或者委托方許可的相關(guān)當事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通;按資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的要求向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。六、評估假設(shè)本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準日的實際存量為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；本次評估假設(shè)評估基準日外部經(jīng)濟環(huán)境不會發(fā)生不可預見的重大變化；本次評估假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位的經(jīng)營業(yè)務合法，被評估資產(chǎn)在符合使用管制要求的情況下使用；產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和權(quán)屬資料真實、準確、完整；根據(jù)委托方和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料，本次評估假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位對委估資產(chǎn)在評估基準日擁有完全產(chǎn)權(quán)；評估范圍僅以委托方提供的評估申報表為準。當出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結(jié)果一般會失效。七、評估結(jié)論本次評估采用成本法對中儲總公司擬轉(zhuǎn)讓的位于武漢市江岸區(qū)解放大道2020號武漢物流服務中心大樓（在建）資產(chǎn)在符合使用管制要求前提下的市場價值進行了評估。評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。評估增減值原因分析評估增值原因：①資產(chǎn)賬面值未記錄資金使用的財務利息支出，本次評估根據(jù)工程項目情況采用完工工程合理工期和基準日相適應的貸款利率計算資金成本，因此形成增值；②當?shù)匾褕?zhí)行新的建筑安裝工程工資標準，高于工程施工結(jié)算中采用的人工標準，因此形成增值。八、特別事項說明本評估報告存在如下特別事項，提請報告使用者予以關(guān)注：本報告的評估結(jié)論是反映委估資產(chǎn)在符合使用管制要求前提下，于評估基準日所表現(xiàn)的本報告所列明的評估目的下的價值。本評估報告是在委托方及相關(guān)當事方提供基礎(chǔ)文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當事方的責任;注冊資產(chǎn)評估師的責任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。本評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。本評估結(jié)論未考慮評估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務變化。因此此次評估范圍不包含大樓所使用的土地價值。本評估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評估基準日在房地分離權(quán)利狀況下的房屋建筑物的市場價值，未考慮上述資產(chǎn)尚未支付的相關(guān)負債以及相關(guān)資產(chǎn)可能承擔的抵押、擔保事宜對評估價值的影響。此次評估范圍不含未進入審計結(jié)算的后期施工的以下項目：①1、2層大廳；20、層辦公的裝修項目，22②大樓室內(nèi)電子顯示屏及識別系統(tǒng)，③地下車庫門禁系統(tǒng)，④室外綠化項目。因此我們提醒報告使用人關(guān)注。委托方及相關(guān)當事方對所提供的評估對象法律權(quán)屬等資料的真實性、合法性和完整性承擔責任；注冊資產(chǎn)評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對本次委估資產(chǎn)的權(quán)屬提供任何保證，對評估對象法律權(quán)屬進行確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍，我們提請報告使用人關(guān)注。九、評估報告使用限制說明本評估報告有如下使用限制：本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，且只能用于本評估報告載明的評估目的和用途。評估報告使用者應按有關(guān)法律、法規(guī)，以及資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的