養老地產的運營模式與說明-------以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本目錄Ⅰ.中國的養老地產Ⅱ.全齡社區Ⅲ.養老人群的特征與需求Ⅳ.養老地產運營的9大要訣點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占全國總人口的15.5%。據全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數將達到3億；到2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。

隨著我國步入老齡社會，養老問題已經成為中國關注的大事，同時養老型地產也成了諸多開發商爭搶的商機。Ⅰ.中國的養老地產點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本

據官方發布的統計資料顯示，現階段，中國60歲以上老年人口已接近兩億，約占全國總人口的七分之一，而且這個比例會在今后幾年中快速增長。同時，我國人均GDP也將快速達至3000美元，此時的居民消費能量會逐漸釋放，務必促使老年產業市場潛力的進一步擴大。在我國快速進入老齡化社會大背景下，受龐大產業規模的引誘，眾多房地產企業和保險機構空前關注養老地產的發展。比如萬科、保利等大規模企業都將養老地產納入下一步開發戰略中，中國人壽、中國平安等國內大型保險公司都把投資養老地產作為戰略規劃的一部份；而另一面的情況是，部份涉足養老地產的開發商，由于受養老地產政策不明朗及贏利模式阻暢等因素左右，最后只得停留在觀望中。那么，中國現有的養老居住特點是什么？養老開發現狀又是如何？中國現有的養老居住特點和現狀中國現有的養老居住特點。在中國傳統居住千年文化“孝義”思想沉淀影響下，十分重視家庭團聚觀念，習慣于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意與子女共居住或鄰近子女居住，以盡享天倫之樂。因而，中國約有85%的老人仍首選居家養老，其次約有7%的老人才是愿意入住養老院。國家和地方政府出臺了基本養老保障政策，確立了以家庭養老為基礎、以社區養老為依托、以機構養老為補充的主調，并提出構建“9073”的養老格局（即：90%通過家庭照顧實現養老，7%通過社區照顧養老，3%入住養老機構集中養老）。

商業養老地產業期待政策支持。

養老地產開發從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學研究院的專家們曾表示，養老地產一般的年投資回報率不過10%。建立一個養老社區，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招拍掛土地成本太高，通過正當途徑拿地很難。如何拿地開發的性質決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養老地產的土地性質非常重要，有險資的則希望與政府協議拿地，比如用工業用地開發養老地產，成本雖然低廉，但最后的退出會相當麻煩。此外，用于養老地產的土地是屬于經營性的還是非經營性的，是應該通過協議轉讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實。基于這樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產公司的謹慎不是毫無道理的。首先是養老地產的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導；其次，養老地產有一定的社會福利性質，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優惠，才能促進開發商進軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構能對養老社區的建設給予一定政策支持和利率優惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產投資信托基金，全力來支持養老社區建設。中國現有的養老地產開發現狀。

目前，商業養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；也有開發商推出的養老地產項目，其在項目開發過程中針對老人居住的住宅采取配建的方式，有些則是針對老人群體的產品；打出了全項目的養老地產牌。不管哪一種產品形式，可持續發展的商業模式才是作為商業機構的開發企業所關注的。因而，國內開發商在養老地產的盈利模式方面也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”。

對于大型綜合性老年住宅社區則往往采取住宅建設與社區管理相結合的經營模式或者住宅建設與社區管理相分離的經營模式。

養老地產的概念與特征養老地產是指在人口老齡化日益加重的背景下,由房地產開發七爺或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供狼嚎基礎設施保障的老年住宅產品.它的基本形式有以下幾類:老年社區、公寓、住宅、旅游地產、養老院、托老所等.特征:與一般的商業抵償相比,養老地產具備以下特點:1是在選址方面,要綜合考慮交通、居住環境、生態條件等各方面因素;2是對于住宅的規劃設計要求高,如要求無障礙設計、要有緊急呼叫系統等;3是對于配套設施及服務要求更高,對于老年人而言,能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求.這就決定了養老地產的開發資金需求量大、產業鏈長、各方利益關系復雜.成熟的老年社區有幾點優勢保證良好的自然環境,規模不宜過大理念先進以老人醫護中心為核心,功能區配套完善.

設置醫護中心,并建設養老社區,包含醫療、護理、養老、休養等不同功能的建筑結構組合,以護士站或護理站為服務區.輻射服務功能設施建筑.

養老地產內環境非常優美,,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規模,但規模也不宜過大,并把老年專科醫院的規模控制在必要的范圍內,否則容易造成資源浪費.養老地產能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本以休養為主的預防性需求以及以醫療為主的精細護理需求以休養和護理相結合的支持性需求以醫療和護理相結合的長期看護需求養老的四中類型中國養養老地地產的的六大大模式式根據養養老方方式和和盈利利方式式兩個個維度度,我們將將國內內的養養老地地產模模式歸歸納為為以下下六大大主要要經營營模式式。經營模式本地出售型異地出售型租售組合型養老房產金融會籍式社區模式床位出租型點擊添添加文文本點擊添添加文文本點擊添添加文文本點擊添添加文文本周邊或或內部部醫院院等配配套要要齊全全價格便便宜空氣質質量要要好，，生態態環境境優質質，但但是交交通要要方便便多層居居多中國的的養老老地產產什么是是適合老老年人人居住住的地地方呢，認為為有四四點：：養老地產經營模式第一類單體的養老機構概念：專門的養老院或者老年公寓，不屬于房地產開發項目，由專業的養老機構負責運營。

經營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源第二類養老服務嵌入式的住宅小區概念：屬于房地產開發項目，無專業養老運營機構提供服務。項目中養老服務主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關懷老年人。項目中設置的老年人活動場所一般規模不大。經營模式：養老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養老服務支出第三類綜合型的養老社區概念：屬于房地產開發項目，項目中的養老地產由開發商自行運營或由專業的運營機構負責運營。經營模式：養老地產部分持有、部分銷售案例：北京怡海花園案例：北京太陽城點擊添添加文文本點擊添添加文文本點擊添添加文文本點擊添添加文文本Ⅱ.全齡社社區以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區。●養生養養老社社區是一種種利用用綜合合資源源滿足足高保保健意意識的的中老老年人人群體體需求求的養養老開開發模模式，，可以以結合合旅游游地產產或文文化地地產的的開發發，具具有更更好的的市場場適應應性。。●醫養機構綜綜合體以中小型專專業醫療設設施和專業業老年照護護服務為核核心的養老老地產模式式。規模相相對較小，，以持有經經營為主要要盈利模式式。全齡社區的的養老模式式

將養老地產混合植入到成熟的住區規劃、開發、運營和服務整個流程中,老人與其他各年齡段人共同生活在同一大型社區,各個年齡段老人都有相匹配的養老物業和服務,創造以生活體驗至上的一生之城.全齡社區解解決的五大大核心全齡社區是是用市場模模式解決的的養老模式式,服務,家庭,老人心里等等社會綜合合問題,在養老地產產各種模式式最有效而而成熟。

全齡社區解決的問

題？1.利用市場模式解決社會老齡化的突出問題社會問題2.成熟的商業模式與養老新興產業切入的問題商業模式3.傳統養老社區的孤立感老人心理4.居家養老的服務問題養老服務5.第一居所,子女教育與老人贍養的三者矛盾問題家庭倫理點擊添加文文本點擊添加文文本點擊添加文文本點擊添加文文本全齡社區居住普通住宅+適老化住宅教育幼兒園+中小學頤養養老公寓+養護院社區養老配套+機構養老配套健康體育會所+健康會所+戶外活動設施生活服務商業+生活配套社交休閑文化設施+社交休閑公園全齡社區的的六大產品品組成全齡社區的的綜合特點點從幼兒到幾乎老人的全年齡段人群居住群體普通住宅,適老化公寓,養老公約,介護型老人公寓,普通社區配套及養老設施配套物業內容常規物業服務+社區養老服務+機構養老服務社區服務持有+銷售商業模式混合布局,使老人與年輕人能共享環境和配套布局模式普通社區配套及養老設施配套和集約設置,提高配套設施的使用效率和有效服務半徑,增加老人與年輕人的互動配套設施點擊添加文文本點擊添加文文本點擊添加文文本點擊添加文文本全齡社區的的用戶組成成結構用戶類型家庭結構家庭特征特定需求產品類型經濟務實經濟務實對價格比較敏感，購房時一項重要投資，為了給后備留下一份家產，是未來生活的保障質量好，物業費便宜低價格+生活便利社會新銳青年之家25-34歲青年，嘗試獨立生活，享受生活和個人空間，喜歡體育旅游等休閑生活小戶型，方便出游和進行娛樂活動交通+休閑配套青年持家或無子女的服氣，有一定的積蓄和經濟基礎，注重社交娛樂戶型好，品質高產品品質+休閑配套望子成龍小太陽家理由幼兒或讀小學的孩子，家庭收入較豐對教育配套與交通有較高要求，兼顧視野和生活教育+生活便利后小太陽已經讀中學的孩子，家庭收入較豐，更注重生活環境和生活舒適希望孩子有更好的生活、學習條件，對教育配套設施、交通有較高要求生活便利性+教育三代孩子家里同時有老人和小孩，注重家庭生活氛圍，享受天倫之樂，經濟基礎殷實注重教育與醫療、社區環境，喜歡舉家出游教育+醫療+環境+生活便利高收入，社會認同的成功人士，要體現社會地位與社會地位相當的人住一起，物業管理良好產品品質+社會標簽+私車交通長者自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，關心老年生活的幸福晚年家庭生活有規律，注重飲食生活，生活環境和安全問題醫療+環境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社區服務的照料老人行動能力減弱，生活需要一定的照料醫療+介助服務+環境+生活便利介護老人孤寡老人，或與子女同住一個社區，平時看望便利老人失能或失智,需要機構的特殊照料醫療+介護服務+環境全齡社區中中的養老服服務方式和和老人分類類老人分類◎介護老人UnderNursingAgedPeople由于身體功能衰老化或者智障,喪失生活自理能力,生活行為需要完全依賴他人護理的老年人。◎自理老人Self-helpingAgedPeople

自理老人為生活行為完全可自理,不依賴他人和輔助安扶設施幫助的老年人.◎介助老人Device-helpingAgedPeople由于身體功能衰退與體能減弱,生活行為需要依賴體外輔助設施,如安全扶手、拐杖、輪椅、生姜設備或緩坡梯段等機械輔助設施幫助的老年人.養老服務方式◎適老化住宅從由誰提供養老資源的角度來看,家庭養老是相對與社會養老來說的,家庭養老是指由家庭成員提供養老資源的養老方式和養老制度,是代際之間經濟轉移,以家庭為載體,自然實現保障功能,自然完成保障過程,家庭養老促進代表交流,給予老人精神歸屬感.。◎養老公寓（老年公寓）為老年人提供以住居為核心內容，兼具餐飲、清潔衛生、文化娛樂和醫療保健等服務內容的養老建筑服務設施。◎老年護理院（老年養護院）為失能老人提供生活照料、醫療、保健、康復、護理和臨終關懷等服務，滿足失能老人生活照料、保健康復和精神慰藉等基本要求的專業性服務的養老機構全齡社區中中的養老服服務方式和和老人分類類養老服務方式◎家庭居家養老從由誰提供養老資源的角度來看,家庭養老是相對與社會養老來說的,家庭養老是指由家庭成員提供養老資源的養老方式和養老制度,是代際之間經濟轉移,以家庭為載體,自然實現保障功能,自然完成保障過程,家庭養老促進代表交流,給予老人精神歸屬感.。◎機構養老服務老年養護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現生活照料、康復護理、緊急救援。鼓勵在老年養護機構中內設醫療機構。符合條件的老年養護機構還應利用自身的資源優勢，培訓和知道社區養老服務組織和人員，提供居家養老服務，實現示范、輻射、帶動作用。◎社區居家養老服務社區居家養老服務具有社區日間照料和居家養老支持兩類功能。主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人提供服務，涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式，向留守、獨居老人及其他有需要的老年人那個日間照料、短期托養、配餐、緊急呼叫、安全援助等服務。全齡社區中中的養老服服務方式和和老人分類類全齡社區中中的養老服服務設施體系服務半徑店家服務系統健康服務系統文化教育服務系統設施類型服務項目設施類型服務項目設施類型服務項目社區級居家養老服務中心家政、送餐、上門護理、出門陪護、心理疏導、法律咨詢、緊急救助、家庭病房、接送服務老年護理院、社區衛生服務中心基礎醫療、養生保健、老年慢性病常見病診察、康復訓練、日間護理老年學校開設養生課、烹飪課、書法課、繪畫課、聲樂課、插花課、電腦課等居家養老服務站家庭病床、寄送服務、緊急救助健康服務中心健康咨詢、養生保健、健康檢測、基礎醫療服務娛樂活動中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、門球、廣場舞等老年人喜愛的娛樂活動組團級日托中心日間托管陪護老年食堂快餐、面試、早中餐為主全齡社區各級服務設設施及城市市公共服務務半徑全齡社區各各級服務設設施及城市市公共服務務半徑社區基層養老服務設施社區公共服務設施城市公共服務設施養老社區服服務設施組組成表設施生活服務項目健康服務項目文化服務項目城市公共服務設施大型購物中心、超市、餐飲醫院圖書館、體育中心社區公共服務設施配套商業、室內菜場、便利店、飲食店社區衛生站社區文化活動中心社區養老服務設施居家養老服務站、日托中心、老年食堂健康服務中心娛樂活動中心全齡社區各級服務設設施及城市市公共服務務半徑養老社區對對不同城市市公共服務務的需求有有合理的半半徑要求以以符合老人人正常生活活半徑和緊緊急狀態下下的反應時時間.養老社區服服務的核心心在基層設設施.大型超市醫院、圖書書館、文化化活動中心心區域性購物物中心10KM5KM2KM城市公共服務設施合理服務半徑全齡社區的的社區養老服務設施半徑老年公寓服務半徑800--1000米服務半徑300米服務半徑300米社區養老服服務設施設設置原則分級設置.老年人5分鐘步行距距離為300米左右.(根據資料顯顯示300米活動半徑徑范圍內容容易產生安安全感、i信賴感、親親切感.)合理的基礎礎上集約設設置,以增加使用用效率,可愛用引入入區內電瓶瓶車交通系系統,解決社區級級服務半徑徑范圍內的的出行需求求.社區養老服服務設施合合理半徑社區公共服服務設施社區級養老老服務設施施組團級養老老服務設施施全齡社區的的KPI指標---(KeyPerformanceIndicator)打造養老社區KPI指標硬件設施區位環境空氣新鮮、環境優美、交通便利、安靜單體設計空間結構:緊湊、通風、明亮、防火室內配套:空間、裝置、家具、設備、衛生器具的尺寸方面符合老人的身體特征.建筑造型:應富有生活氣息、與社會福利機構區別開來配套措施醫療:獨立的醫院;娛樂:老年娛樂中心、老年大學、棋牌中心等;有足夠面積的室外活動場所

休閑:綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑,私密、隱蔽、安全特征用來休息、交談的安靜場所.室外環境

無障礙設計的綠地、坡道、洗手間等

住宅區的道路系統、交通組織應以保護老人的行動為

基礎;采用人車分流或部分分流的道路交通結構,

軟件設施專業服務通過各類專項培訓提高社區服務人員的素質,為老人

提供優質服務物業管理集市處理各項小區內事務,為老人提供各種便捷服務.如:物管中心應集市對諸如有害氣體的泄漏、火災、醫療救護、意外事故等主動提供緊急幫助.從自理程度，看老年人對養老設施的需求從心理特點，看老年人對居住環境的要求從行為特征，看老年人對居住環境的要求Ⅲ.養老人群的的特征與需需求從自理程度度，看老年年人對養老老設施的需需求老人定義老人細分描述生活能力養老方式設施、服務需求醫院護理需求居住需求環境需求基本生活活動圈區域活動圈市區活動圈老齡階段（60周歲以上人口年齡段）自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨立生活居家養老//適老化住宅★★★某種程度監護和少許幫助/健康，富有活力，生活基本自理★★★介助老人基本獨立生活社區養老全天監護,低配置的集中服務和公用設施//老年公寓★★/體力衰弱,但智力健全個人生活幫助和照料,提供監護和膳食供應,中等配置的集中服務和公用設施★//介護老人體力尚健,但智力衰退基本不能自理生活機構養老個人生活的監護和照料,提供膳食,高配置的集中服務和公用設施有介護機構專屬活動場地,醫護人員協助//體力衰退,智力衰退完全不能自理生活個人監護,提供進餐、助洗、清潔、穿衣等服務///從心理特點點，看老年年人對居住住環境的要要求工作時期退休后工作單位以同事為主根據工作決定圍繞工作內容社會角色家庭家人、鄰居為主自主決定圍繞自身興趣自我角色改變老年人的心心里特點：：衰老感失落感孤獨感自卑感抑郁感活動重心改變社會交往變窄生活節奏變慢知識技能變舊角色扮演減弱老年人的心心理需求：：提高安全感感增加歸屬感感創造鄰里感感營造舒適感感保障私密感感從行為特征征，看老年年人對居住住環境的要要求老年人的行為特征集聚性時域性地域性老年人的行為需求獨立活動成組活動群體活動老年人出行行活動的特特征活動圈出行時間活動半徑出行方式頻率出行范圍心理感受基本活動圈5分鐘180-220米步行★★★★家及周邊,自家小院,宅前綠地,組團綠地安全感,親切感,可信感區域活動圈10分鐘(步行疲勞極限)〉450米★★★步行去中心廣場,小區公園,街邊,老年活動中心歸屬感,熟悉,社交市區活動圈20-45分鐘公共交通★★市級公園,廣場,動物園.博物館,老年大學社會交往,價值感從生理特點點,看老年人對對居住環境境的要求老年人觸覺、味覺、嗅覺特征與常見居住環境障礙觸覺、味覺和嗅覺特征居住環境中的常見問題與障礙觸覺退化對溫度變化的感知能力減弱對燙物瞬間感知變慢,端送食物和熱水時容易燙傷退疼痛的感知能力減弱容易磕碰手上,且受傷后常不能及時察覺,耽誤醫治味覺退化對食物味道的辨別能力減弱易誤食變質食品或不良食品嗅覺退化對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味,如:在使用煤氣時熄火、會因聞不到而發生煤氣泄漏中毒等安全事故從生理特點點,看老年人對對居住環境境的要求老年人視覺特征與常見居住環境障礙視覺特征居住環境中的常見問題與障礙低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體,如:文字,團較小的標識,較小的按鈕、按鍵燈;難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體,如:與墻面顏色接近的開關插座、扶手、欄桿等;對較大面積的玻璃難以識別.色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環境；對某些色彩，如：紅色、綠色的分辨相對困難。弱光下識別物體降低在低光照條件下分辨物體困難，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為困難。對強光敏感對頻閃的燈光和直射眼睛額對于光線會感到不適；放光較強地面或墻面等易引起視覺錯覺對光亮突變的適應力減弱視覺明適應于暗適應能力下降，對光線明暗突變的適應時間增長無視覺能力眼盲失去對環境的辨認能力，容易發生磕碰、摔倒等問題；喪失方向感，在路線曲折的環境中容易迷路；使用無聲音提示的設備較為困難。從生理特點點,看老年人對對居住環境境的要求老人聽覺特征與常見環境障礙聽覺特征居住環境中的常見問題與障礙聽不清或聽不見門鈴聲、報警聲音量太小時聽不見；發生未知距離較遠或有阻礙時聽不清，如：與談話人距離較遠；與電視距離較遠；對聲音較為敏感休息和睡眠時易受噪聲干擾老人免疫機能與常見環境障礙免疫機能特征居住環境中的常見問題與障礙對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風，不能忍受空調冷風直吹；不能適應冷熱突變的環境；易生病或患慢性疾病且不易好轉休息和睡眠時易受噪聲干擾從生理特點點,看老年人對對居住環境境的要求老年人運動系統特征與常見居住環境障礙運動系統特征居住環境中的常見問題與障礙肢體靈活性降低，動作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動作困難上下樓梯費力；易被低矮高差搬到了如廁、穿鞋等動作困難；使用蹲式便器時下蹲起身吃力；肢體伸展困難夠取位置過高或過低的物品困難，使用過高的臺面或設備時易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時較為困難；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時易發生危險；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時，行走困難關節靈活性下降搬動大而重的器具出現扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發生骨折，且恢復慢，需長時間臥床并需要他人照料腰椎、勁椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發起身困難，腰部、勁部不易扭轉，取物，夠物困難Ⅳ.養老地產運運營的9大要訣2014年被稱為養養老產業元元年，接下下來就又開開始興起養老地產的概念，所所以就把2014年稱為中國國養老地產產元年，各各路資本也也都強勢介介入養老地地產的開發發。目前中中國養老地地產的前景景看好，但但商業盈利模模式尚不清晰，，如何成功功策劃規劃劃、開發運運營一個養養老地產項項目，機遇遇與挑戰并并存。九大要訣1、價值理念念：符合獨獨立、自主主、健康的的現代養老老理念.2、市場定位位：目標市市場全齡化化是最符合合當前國情情的選擇.3、項目選址址：“區位位、環境、、配套”，，養老地產產選址三要要素4、用地組合合：低成本本的復合用用地模式為為項目成功功奠定基石石5、開發模式式：根據投投資策略和和建設條件件選擇合適適的開發模模式6、盈利模式式：從物業業租售模式式向“產業業鏈模式””延伸7、資源整合合：定位““養老產業業運營商““整合國內內外專業資資源8、規劃設計計：高水平平的適老化化的規劃設設計9、融資模式式：尋求多多方渠道突突破養老產產業融資瓶瓶頸3.項目選址：“區位、環境、配套”，養老地產選址三要素理想環境較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源理想區位城市近郊或成熟旅游度假區周邊配套周邊區域具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套4、用地組合合：低成本本的復合用用地模式為為項目成功功奠定基石石就土地用途途而言，現現在還沒有有養老地產產供應的概概念，拿地地成本是養養老地產最最重要的成成本之一，，在目前養養老產業土土地政策尚尚未明晰的的情況下，，通過合理理的用地組組合，減少少用地成本本，是養老老地產拿地地之前必須須考慮的重重要因素。。拿地方式的選擇在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。不同建設用地類型的組合目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。建設用地與非建設用地的組合當前的養老地產已經很少用采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。5、開發模式式：根據投投資策略和和建設條件件選擇合適適的開發模模式模式一：隔隔代親情社社區開發模模式即年輕人群群與健康老老人混合的的社區，與與其說是養養老地產，，不如說是是適老型地地產。北京京太陽城、、杭州綠城城藍庭社區區、杭州萬萬科良渚文文化村等是是這類模式式的實踐。。這類模式下下，持有少少量物業與與銷售物業業相結合，，持有物業業規模比例例應小于30%，銷售比例例應大于70%，以保證開開發的持續續性和養老老社區的品品牌屬性。。“銷售物物業+持有經營+服務輸出””是整體的的盈利思路路，將在保保證品牌樹樹立與服務務輸出水準準的同時，，實現快速速回現，保保證現金流流，為后續續開發回血血。模式二：會會員制醫養養綜合體模模式針對全持有有的養老物物業，即會會員制醫養養綜合體，，押金制和和會員制是是國內可行行的盈利模模式，會員員制銷售的的是服務內內容；押金金制僅是銷銷售物業使使用權。目目前國內采采取這種方方式的項目目有北京太太陽城水岸岸香舍、天天津寶坻云云杉鎮等。。以銷售服務務（而非物物業使用權權）為核心心，是會員員制交易模模式的設計計前提，而而終身類會會員、押金金類會員和和消費類會會員的有機機組合，將將解決企業業開發過程程中的資金金流問題。。但從財務務、盈利效效果和經營營三個角度度來看，相相比較傳統統的押金制制模式，會會員制運作作模式可以以較為靈活活地計入財財務報表，，在經營上上操作更加加便捷，能能夠更好地地實現回現現。模式三：持持續照料退退休（CCRC）模式以持續護理理社區（CCRC）模式為代代表的現代代養老社區區，主要面面向老年群群體退休后后的全方位位生活服務務的社區。。代表項目目是美國太太陽城、三三亞海棠灣灣國際養生生社區，此此外國內還還有眾多打打著CCRC旗號的養老地產項目。CCRC模式起源于于美國教會會創辦的組組織，至今今已經有100多年的歷史史。是將健健康、醫療療及護理服服務與養老老保險結合合，適合身身體健康、、現在可以以獨立生活活且希望今今后每一個個階段都得得到照料的的老人。其其核心是集集娛樂、酒酒店式服務務、生活護護理和醫療療護理為一一體，提供供自最初的的退休享樂樂到最后的的臨終關懷懷這樣一站站式的終生生退休養老老服務。CCRC模式將目標標客源鎖定定為離退休休或者為離離退休后生生活做準備備的老年人人，在目前前中國大多多數老人面面臨“退休休即失收””的狀況，，單一的銷銷售模式或或會員制都都不太適合合，還需要要在盈利模模式上結合合以房養老老、養老保保險等金融融創新方面面進一步探探索。模式四：養養生目的地地開發模式式“養生目的的地”開發發模式，需需要依托特特殊的旅游游度假資源源，如避暑暑/避寒氣候、、地熱溫泉泉、森林湖湖泊、富硒硒富氧、宗宗教文化、、長壽之鄉鄉等，構建建復合型的的養生養老老度假體系系。這類模式針針對具有高高保健意識識的中高端端家庭，盈盈利模式則則是“持有有核心設施施+物業銷售+會員銷售””，將養生生