關于地產+X的整理與思考一、地產+的九大模式二、地產+工業的思考三、地產+養老的思考四、地產+健康的思考（一）、地產+產業：微笑曲線的價值延伸代表企業：華夏幸福、張江高科商業模式：園區+地產利潤回報：☆☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：園區，也即產業地產，是工業地產的升級與換代，是圍繞微笑曲線構建的產業價值鏈一體化的平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地整體開發與運營。業界樣本：華夏幸福基業的固安樣本，這個縣財政收入從2003年不足億元位居全市后兩名，發展到2011年財政收入突破10億元，2013年突破25億元。操作要點：主導產業的選擇與地方政府規劃的一致性和穩定性操作難點：招商能、主導產業判斷（二）、地產+旅游：稀缺資源價值最大化代表企業：華僑城、新華聯、雅居樂商業模式：旅游資源+地產利潤回報：☆☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。較一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于他是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和較高的投資價值。業界樣本：華僑城的四大主題公園，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷操作要點：自然的獨占性，自然景觀+人文景觀以及配套完善操作難點：前期投入大，回收期慢（三）、地產+物流：電商時代的線下商機代表企業：中糧集團、沃爾瑪、阿里巴巴商業模式：倉租+租金利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：自電子商務盛行后，一直備受關注。所謂物流地產，指的是由企業選地建成相關物流設施后，再轉租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產管理隊伍進行物業管理，提供物業相關服務。樣本企業：阿里巴巴的菜鳥網絡在天津、上海、廣州、武漢等布局物流地產，全國已有2000余個網點，總投資規模超過3000億。操作要點：處于區域交通骨干網絡連接點操作難點：招租能力、投資大，回報期長（四）、地產+文化：為不動產插上想象的翅膀代表開發商：萬科、保利、綠地、華潤商業模式：住宅+文化配套利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務的系統工程。文化地產是把“死建筑”變成“活建筑”。比如博物館模式：北京798，比如商旅文聯合開發：上海城隍廟。樣本企業：萬科的良渚文化村操作要點：能夠和政府站在統一的戰線，幫助政府完成它的社區工作，或者它的一些政績。拿地就是一種支持，或是得到政府很大的補貼也是支持，或者得到領導的光顧也是一種支持。操作難點：運營是核心，也是難點。（五）、地產+養老：老齡社會的鉑金商機代表企業：萬科、復星、濱海商業模式：地產+養老收費利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：據中國社科院老年研究所測算，目前我國養老市場的商機大約為4萬億，這個數字在2030年后達到13萬億。如在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養老社區，就有可能在未來三年產生至少4500個養老地產項目需求。可考慮的“養老文化”概念營銷模式；產業鏈延伸模式：老年服務業、老年房地產業、老年醫療保健業、老年用品業、老年旅游業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、老年金融投資業。養老地產是整合投資、開發、建設、運營、醫療、保險、服務等各個層面資源的系統工程。收費模式有會員制、抵押制、租金制、月費制等。樣本企業：北京萬科的幸福匯、上海復星的星堡中匯、天津濱海的云杉鎮操作要點：養老系統資源的集成，醫、食、行、住、樂的集成。操作難點：運營（六）、地產+醫療：潛力巨大的醫療市場代表企業：萬通、綠城、珠江商業模式：多元模式利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：醫療地產起源于美國，在美國以醫療辦公產業為主，并且多為租賃的方式。在中國則是打造成醫藥城的方式，或者以獨特先進的醫療服務與設施提升房產品質。醫療服務在中國GDP比重只3%，而在美國等發達國際則達到15-20%。馮侖講，醫療行業就業系數大、需求彈性大，且是高增長行業，如果地產和醫療結合，發展中高檔醫院，則是個能賺錢的出路。樣本企業：珠江地產與從化市簽約打造一個集醫療、養生、教育、休閑、養老、總部經濟于一體的項目。操作要點：醫療資源的集成操作難點：后期運營管理（七）、地產+教育：學區房神話的號召力代表企業：碧桂園、凱德置地、盤古商業模式：教育收費+產品溢價利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：地產通過投資、合作等方式引進一所或多所高質量的學校，可以更好地為自己所開發項目的居民提供高水平的教育，提升開發商的品牌，提高產品的號召力和溢價能力樣本企業：重慶的魯能星城、深圳世紀花城引入深圳實驗學校、廣東碧桂園建立碧桂園學校（廣東省唯一實施國際文憑的大學預科項目和中學預科項目）操作要點：高質量的、獨特的學校資源引入操作難點：學校性質、學校產權、辦學政策（八）、地產+城市配套：人與城市的服務機會代表開發商：萬科商業模式：產品溢價利潤回報：☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：城市運營商解釋為：圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業的產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市建設的有機組成部分。樣本企業：萬科（九）、地產+農業：打造未來住宅體驗樂樂園、發展全新的的產業代表開發商：深圳觀瀾山水田園園農莊/上海馬陸葡萄旅游游休閑區商業模式：多種模式（地產開開發、餐飲、旅游游、農業產業）利潤回報：☆☆☆☆☆☆開發難度：☆☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆☆基本要義：專項種植（草莓、琵琶或者者其他）：以產業化運營模式打打造高科技、高附附加值農業發展種種植基地。農業莊園地產：以休閑、度假、養養生地產開發，完完善基礎配套建設設，輔助農業經濟濟發展，實現高附附加值的短線投資資收益，中長線投投資收益。農業觀光：農業資源的高效利利用和管理，實現現農業綜合體的集集成與發展。中長長線投資收益。樣本企業：無關于工業地產模式式的簡介商業地產：商業地產是指用于于各種零售、餐飲飲、娛樂、健身服服務、休閑等經營營用途的房地產形形式，包括住宅或或寫字樓等底商、、購物中心、綜合合市場等。工業地產：工業地產是指以用用于工業生產、倉倉儲、運輸、配套套等各種用途的房房地產形式，包括括廠房、倉儲、工工業配套等。商業地產與工業地地產內涵截然有別別：二者都不單純是地地產，區別于單純純的工業或者商業業，而兼有地產、、工業或商業、投投資等多重特性；；房地產和龐大產業業鏈條上的不同類類型有機結合產生生工業或者商業地地產；二者都是產業發展展對于產業鏈條上上各個環節要求越越來越專業、越來來越精細的必然產產物；商業經營的專業化化、大型化、集中中化催生商業地產產；工業生產的集中化化、工業廠房要求求的高標準化、生生產與資產經營的的專業化等催生工工業地產。工業地產與商業地地產比較商業地產盈利模式式對于開發商而言，，可售可租．盈利利在于銷售收入或或者租金；對于運營商來說．．盈利主要在于以以高素質、高標準準的經營，以獲取取穩定租金和管理理費為利潤主要來來源；對于小業主主來說。開發商一是通過與與制造商合作開發發賺取適當開發利利潤，是自建再通通過銷售或者出租租獲取利潤；運營商則以其專業業的素質和優質服服務賺取租金收人人和管理費；小業業主則是自己生產產賺取利潤，是是出租獲取租金回回報。工業地產盈利模式式商業地產與工業地地產盈利模式比較較商業地產與工業地地產盈利模式比較較項目盈利主體投入收入成本費用利潤盈利模式商業地產開發商很大很高高很高售、租、信托運營商小較高低較高管理、租金小業主小較高很低較高租、自營工業地產開發商較大高較高高售、租、信托運營商小較高低高管理、租小業主小一般很低較高租、自用工業地產商運營模模式1．

主要以土地溢溢價增值而獲取利利潤投資開發商在完成成項目基礎設施建建設后，進行項目目主題包裝與概念念推廣，實現項目目中部分土地或整整體土地的轉讓、、出讓給房地產投投資基金或其他專專業工業地產投資資開發商。如美國國普洛斯工業地產產集團在蘇州工業業園區投資開發蘇蘇州普洛斯物流園園。2．

通過與工業企企業聯合，按需訂訂制地產開發模式式而獲利工業地產開發商取取得工業用地后，，進行項目主題包包裝與概念推廣后后，與已確定主題題的產業企業強強強聯合，按產業企企業需求量身訂制制工業廠房等產品品項目，同時給予予一些生產生活配配套的建設與提供供，從而實現最低低風險下的項目收收益。工業地產商運營模模式3．進行項目開發，，通過長期持有經經營收益或出售產產品獲利項目投資開發商進進行項目的整體開開發，通過已建成成房地產項目的出出租、出售或租售售結合等方式，實實現項目的收益。。通常表現為在項項目地塊上建造標標準的廠房、研發發中心、商住服配配套等設施后，進進行已定的產業主主題類企業招商引引進，從而獲取項目銷售售后所帶來的利潤潤或長期持有項目目而取得經營管理理收益或從地產財財政稅收返還。如“物流地產商商”普洛斯公司在在取得土地之后，，進行一級開發包包括基礎設施的建建設，打造設施平平臺，吸引物流企企業入駐。普洛斯斯只作房地產投資資開發和物業管理理，日常物流業務務仍由客戶操作，，其本質是開發商商而非物流商。星星月集團開發的上上海松江的“大業業領地”等項目亦亦如此。工業地產模式總結結通過與工業企業聯聯合，按需訂制地地產開發模式而獲獲利取得土地后，進行行項目主題包裝與與概念推廣，與已已確定主題的企業業聯合，按產業企業需求訂訂制工業廠房等產產品項目，實現最最低風險下的項目目收益提供針對園區企業業的服務而獲利為入園企業提供員員工培訓、商務活活動以及政府稅收收返回的組織等各各個方面的服務以土地溢價增值而而獲取利潤完成基礎設施建設設后，進行項目主主題包裝與概念推推廣，實現部分或或整體土地轉讓、出讓給給房地產投資基金金或其他專業工業業地產投資開發商商進行項目開發，通通過長期持有經營營收益或出售產品品獲利通過已建成房地產產項目的出租、出出售或租售結合，，實現項目收益盈利模式關于養老地產模式式的簡介品質保障：軟硬件件綜合開發水平養老服務+房地產開發主體：民營非企業業機構民營養老服務公司司主體：房地產開發發公司其他投資企業盈利來源：1）會員費2）服務費盈利來源：1）產權銷售2）房屋出租養老地產的本質1.社區居家型一：無無障礙居住區（適適老化住宅）2.社區居家型二：持持續照料全齡社區區3.社區居家型三：持持續照料退休社區區4.城市型老年公寓5.旅游度假型老年酒酒店6.機構護理型（養護護院、社區日間照照料中心）養老地產的盈利模模式（1）盈利模式：銷售售產權（無障礙溢溢價）（2）用地性質：住宅宅（3）養老配套：無（（或很少），主要要解決室內外的活動交往空間（4）目標客群：喜歡歡居家養老的健康康活躍老人，或半自理老人；通通過社區外的服務務機構提供一定的的上門服務即可；；社區內經常組織織老年活動（5）典型案例：北京京怡海花園社區居家型之一：：無障礙居住區（（適老化住宅）（1）盈利模式：銷售售產權+會員卡（租金）+月費（2）用地性質：住宅宅+商服+公建（3）養老配套：以提提供介助服務為主主（日間照料中心、托老所、微微型養老院）（4）目標客群：第二二代、第三代就在在一個城市，希望與他們生活在在一個社區、每天天都能見面的居家家養老的老人；社社區內能提供一定定的上門服務，并并配置半自理、不不能自理老人的日日托或短期寄養服服務；適合老年人人的，以及適合年年輕人的公共活動動設施和公共活動動空間，相互融合合（5）典型案例：美國國太陽城·牧場系列社區居家型之二：：持續照料全齡社區區社區居家型之三：：持續照料退休社區區（1）盈利模式：銷售售產權+會員卡（租金）+月費（2）用地性質：住宅宅+商服+公建（3）養老配套：老人人專用活動設施+提供介助和介護養養老服務（4）目標客群：擺脫脫了工作和家庭的的束縛、喜歡與其他老人群居活活動的健康老人；；需要上門服務，，或日托、短期寄寄養服務，需要在在社區內得到專業業護理的半自理、、全自理老人；希希望一站式養老、、不希望再搬家；；第二代、第三代代周末來看望或一一起居住兩天（5）典型案例：上海海親和源社區居家型之四：：城市型老年公寓（1）盈利模式：出租租（或出售返租））+統一經營管理（2）用地性質：商服服（3）養老配套：提供供介助和介護養老老服務（4）目標客群：可以以離開家但不想離離開城市環境的老人，需要專門門的照護（5）典型案例：香港港彩頤居社區居家型之五：：旅游度假型老年酒酒店（1）盈利模式：產權權酒店+分時度假+異地連鎖互換（2）用地性質：商服服/旅游（3）養老配套：溫泉泉+康復+理療+營養膳食+文體活動（4）目標客群：健康康活躍老人和部分分需要介助的老人，愛好旅游（5）典型案例：今典典·紅樹林（一卡在手手、全國度假）社區居家型之六：：機構護理型（養護護院、社區日間照照料中心）（1）盈利模式：一次次性入住金（會員員卡/押金/租金/消費卡）+月費（2）用地性質：公建建/商服/住宅/工業/農村集體建設用地（3）養老配套：自身身（4）目標客群：需要要護理的失能、半半失能老人（5）典型案例：臺灣灣雙連贍養中心、、北京太申祥和山莊關于健康地產模式式的簡介（地產+產業的一種）健康產業的三種模模式模式一：單一生生產功能的產業業園模式一般位于工業園園區；規模相對較小需要較強的城市市產業支撐模式二：以生產產功能為主的產產業園模式隨著產業人口的的不斷聚集，出出現滿足產業人人群日常生活需需要的配套設施施規模較大于單一一產業園模式三：產業新新城模式滿足整個產業新新城生產、生活活、休閑娛樂等等多種需求的復復合化發展模式式規模大、配套全全模式一：單一生生產功能的產業業園模式南京國際健康產產業園項目規模：園區占地面積300余畝，建筑面積積30萬㎡，總投資5億元以上。建建成后的南京國國際健康產業園園將成為南京主主城區內規模最最大、功能最全全、環境最美、、服務最優的都都市產業園區。。整體布局：一個中心，辦公公服務區；四個個組團，研發一一區，醫學研究究區，研發二區區，物流園區。。功能定位：以商務辦公、高高端醫療保健、、產品研發和孵孵化作為園區的的主要功能定位位。園區服務：為入園企業創造造一流的行政、、商務服務體系系。園區規劃：健康產業園以健健康養生服務為為主題，以商務務辦公、高端醫醫療保健、產品品研發和孵化作作為園區的主要要功能定位。其其中高端醫療療保健主要包括括：服務高端人人群的第三方體體檢；以數字家家庭健康網絡為為支撐的老中醫醫專家門診；以以藥膳、針灸、、推拿、刮痧為為主模式二：以生產產功能為主的產產業園模式中谷生命科學醫醫療器械產業園園：項目位置：安徽徽省寧國市，距距離寧國市市區區2公里。項目規模：占地地近6000畝，其中生產基基地占4658畝，用于建設醫醫械生產大區。。項目定位：是一一座集生產、商商務辦公、技術術化、經銷、展展會、學校、醫醫院、金融、生生活、生態于一一體的現代城市市化工業園區，，為醫療科技企企業提供生產、、研發、銷售一一體的特色創業業平臺，具有級級別高、定位高高、規模大、品品種齊、品味高高、服務好的綜綜合優勢。項目概況：園區區內設有企業總總部，占地200畝，有一個CBD商務中心；倉儲儲物流、醫械市市場占地502畝，有一個醫療療器械銷售物流流中心和醫械大大市場；占地114畝的會展、酒店店休閑中心為國國際一流的醫療療器械展示中心心和信息發布中中心；生活配套套中心占地503畝，有一個秀美美家園。模式三：產業新新城模式天津健康產業園園區：項目位置：天津津市靜海縣團泊泊新城西區項目規模：占地地22.55平方公里，規劃劃用地10.65平方公里，生態配套區規劃劃面積為11.9平方公里，總建筑面積約500萬平方米，總投投資為168億元項目定位：已列列入天津十二五五規劃，將以承承辦2013年東亞運動會為為契機，以建設設天津中醫藥大大學、天津醫科科大學國際醫學學城、天津體育育學院、天津體體育中心、團泊泊奧特萊斯等為為核心，依托區區域優美的濱水水生態環境，打打造集體育休閑閑、科研教育、、醫療康復、生生態居住以及旅旅游度假等配套套服務于一體的的可持續發展的的互動式產業鏈鏈條，建設具有有國際水準的健健康產業示范園園區。三種模式的比較較模式一普通產業園模式二復合產業園模式三產業新城 硬性條件規模500畝左右1500畝左右3000畝以上區位位于城市近郊或大工業園區內位于城市遠郊或衛星城 城市新區 軟性條件產業環境與周邊科研、教育等其他產業聯動性、依存度高 與周邊其他產業聯動性、依存度一般與周邊其他產業聯動性、依存度弱，即項目內產業形成互補，具備獨立城市功能操作平臺 具有較強的健康產業運作能力 需要有強勢的醫療器械、醫藥生產運作及資源整合能力以城鎮化為先導理念，具備較強的地產、居住、商務等綜合資源的整合能力 從產業園發展到到產業新城的的的過程，其實是是1、由單一健康產產業集聚功能向向復合的活力新新城的過程產業功能居住...休閑商業居住功能...產業功能商業功能產業功能產業園模式普通產業園復合產業園產業新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功能主義向向城鎮主義發展展的過程普通產業園復合產業園產業新城不單是產業生產產功能，更為重重要的城鎮化過過程，為城市來來更多的就業、、便利的配套越來越多的產業業人口聚集，逐逐漸出現商業、、休閑等城市配配套，但產業功功能仍然是主流流功能至上，主要要發展的是以機械的的產業生產功能為主關于農業產業綜綜合體的簡介休閑農業發展階階段模式發展階段旅游主題主導者市場自發式萌芽階段不明確，僅作為觀光調劑自發的個人或群體1供求關系模糊2個人需求導向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動安排中小旅行社主動參與經營1以短期贏利為目的2產品導向開發式度假階段有明確主題和系列活動策劃大型（旅游）企業集團開發經營管理1以長期收益為目的2項目投資導向人均產值達到3000美元時：以市民到農村觀光旅游為特點的農業會會迅速發展起來來人均產值達到7000美元時：上升到名副其實實的休閑階段，市民不僅到農農村旅游，而且且最主要是在農農場食宿（重慶主城區人人均產值按近7000美元，人們的經經濟基礎與生活活方式均已達到到農業休閑階段段的要求）人均產值達達到到13000美元：開始進入了度假農業階段。一些家庭農場場逐漸從一般農農場演變為休閑閑度假農場各地休閑農業實踐和和經驗日本觀光農業：：觀光農業概念的的起源地代表案例：富田農場臺灣觀光農業：：生產、生活、生生態等“三生””功能綜合于一體的都市型的的休閑農業。。代表案例：九斗村休閑農場場國內觀光農業：：吸收國外成功經經驗，休閑農業業進入快速發展階段。代表案例：上海馬陸葡萄旅旅游休閑區深圳觀瀾山水田田園農莊成都三圣花鄉鄉鄉村旅游區近年來，伴隨全全球農業的產業業化發展，人們們發現，現代農農業不僅具有生生產性功能，還還具有改善生態態環境質量，為為人們提供觀光光、休閑、度假的生活性性功能。隨著收收人的增加，閑閑暇時間的增多多，生活節奏的加快以及及競爭的日益激激烈，人們渴望望多樣化的旅游游，尤其希望能能在生態、自然然的農村環境中中放松自己，于于是觀光農業應應運而生并快速速發展。中國休閑農業的的發展意義與發發展趨勢解決三農問題和和建設社會主義義新農村的政策策背景拉動農業區域經經濟增長推動社會文化發發展環境保護與改善善政府支持、戰略略高度、快速發發展休閑生活需求項目地塊優越的自然環境境特色高效的種植植基地政策環境統籌城鄉發展的政策導向向社會環境城市發展、人口口老齡化等因素素，進入郊區化化的啟動階段自然生生態的的田園園生活活、休休閑觀觀光農農業被被人們們日漸漸關注注休閑農農業產產業的的快速速興起起產業開開發政策扶扶持、、融資資渠道道復合合多樣化化的開開發組組合，，可靈靈活實實現短短線與與長線線投資資相互互補項目區區位城市總總體規規劃中中的特特色景景區范范疇之之內完善的的交通通網絡絡1-2個小小時經經濟圈圈內農業產產業綜綜合體體農業莊莊園地地產蔬果專專項種種植休閑觀觀光農農業農業綜綜合體體的條條件關于互互聯網網思維維對房房地產產開發發的啟啟發（眾籌籌模式式）互聯網網思維維對房房地產產商的的借鑒鑒價值值九大互互聯網網思維維（趙趙大偉偉）：：用戶戶思維維、簡簡約思思維、、極致致思維維、迭迭代思思維、、流量量思維維、社社會化化思維維、大大數據據思維維、平平臺思思維、、跨界界思維維。最最核核心的的是用用戶思思維和和社會會化思思維：：互聯網網思維維可以以更好好的聯聯系對對接開開發商商的產產品服服務與與客戶戶的需需求；；對于開開發商商，可可以按按客戶戶需求求生產產、產產品去去化無無風險險，通通過預預收定定金及及房款款，降降低資資金占占用，，減少少財務務費用用，因因此也也可以以接受受更低低的利利潤水水平。。對于購購房者者，可可以通通過更更多的的產品品選擇擇來更更好的的滿足足自身身需求求，同同時通通過預預付定定金及及房款款，以以更低低的價價格獲獲得房房源。。普通開開發模模式和和互聯聯網思思維下下的新新開發發模式式之間間的成成本差差異成本費用科目普通開發模式新開發模式政策支持的新開發模式土地成本固定固定固定建設成本固定固定固定營銷費用銷售額的2%0銷售額的2%管理費用銷售額的2%銷售額的2%銷售額的2%財務費用銷售額的8%00營業稅費及附加銷售額的5.6%銷售額的5.6%銷售額的5.6%土地增值稅預征按銷售額的3%預征按銷售額的3%0所得稅預征按銷售額的3%預征按銷售額的3%預征按銷售額的1.7%開發商銷售凈利潤率15%10%10%計算說說明：：新開發發模式式通過過互聯聯網思思維的的營銷銷費用用基本本為零零，該該項費費用包包括營營銷團團隊費費用、、營銷銷推廣廣費用用、示示范區區等展展示道道具費費用等等；新開發發模式式通過過預收收定金金和房房款，，且在在取得得預售售證后后就可可以實實現100%售罄罄回款款，雖雖然前前期占占用土土地成成本，，但后后期工工程款款的支支出滯滯后，，實際際IRR水水平高高，可可視同同財務務費用用為零零；新開發發模式式下開開發商商銷售售凈利利潤率率雖然然僅為為10%，但但是由由于高高的周周轉率率，IRR水水平應應可高高于20%以以上；；政策支支持的的新開開發模模式，，由于于土地地增值值稅和和所得得稅政政府采采用預預征模模式，，各地地預征征稅率率不同同，但但按新新開發發模式式，土土地增增值稅稅的增增值率率基本本為零零，無無須繳繳納土土增稅稅，所所得稅稅按實實繳納納為利利潤的的1/3約為為售價價的1.7%，所所以該該項的的實現現需要要政府府政策策支持持對預預征稅稅款按按實結結算后后返還還。舉例說明：互聯網思維對房地地產的售價水平降降低多少，舉例說說明，按樓面地價價1800元元/平，建本2000元/平的的項目為例：普通模式假設銷售售價格為X，計計算公式：X-1800-2000-(2%+2%+8%)X-(5.6%+3%+3%)X=15%X，計算算得出X=5974（元元/平）新模式假設銷售價價格為Y，計算算公式：Y-1800-2000-2%Y-（5.6%+3%+3%)Y=10%Y，計算得出出Y=4973（元元/平）政策支持新模式，，假設銷售價格為為Z，計算公式式：Z-1800-2000-2%Z-(5.6%+1.7%)Z=10%Z，計算得出Z=4708（元元/平）新模式下銷售價格格為4973元/平，普通模式下下銷售價格為5974元/平，則則售價降低1001元/平，降幅幅為16.7%。。如政策支持下新新模式售價降低1266元/平，，降幅為21.2%。比較可見，通過降降低營銷費用、財財務費用、與風險險對應的利潤水平平及潛在的稅收費費用，可以大幅降降低房屋銷售價格格，使購房者獲得得實惠，而開發商商通過預定降低了了銷售風險，提高高了周轉，IRR水平較高，互互聯網思維對房地地產開發模式是具具有借鑒作用的。。關于快周轉的思考考快周轉的意義在利潤率一定的情情況下，選擇快周周轉，則意味著以更快的的速度獲取更多的的利潤。基于快周轉的企業業盈利模式，可以以更容易實現企業業規模的快速擴張張；有了規模，則則意味著對市場的的影響力，意味著著在拿地與融資方方面的優勢。對房房企而言，在當前前競爭進入肉搏戰戰的大勢下，拿地地與融資優勢意味味著什么，顯然不不言而喻。因此，，快周轉已成為當當前我們必須的選選擇。快周轉的難點項目選擇出現大的的瑕疵：所在區域域市場容量小，項項目周邊不利因素素明顯；在開發流程前期，，決策周期長、環環節多，決策效率率低下；在生產施工階段，，時間節點難以把把握、風險預警遲遲緩，工程進度難難以準點到達；在營銷去化階段，，營銷定位不準確確、蓄客能力弱，，定價不合理、銷銷售成交能力不足足，去化慢。快周轉的邏輯基因好開得快建得快賣得快怎樣做到基因好？？市場容量足夠大。。項目選址要考慮區區域市場人口量、、區域經濟發展情情況、區域市場房房產年成交量、區區域市場房產成交交增加率，在市場場人口量不足、經經濟發展水平低、、房產年成交量低低和增長率低的市市場，即便是開得得快、修得快但賣賣不快的結果。項目定位必須準。。項目的主流客群是是誰？項目產品風風格怎樣？項目的的戶型面積及戶型型配比如何？項目目的獨特文化氣質質是什么？區別于于競品樓盤的特堵堵優勢是什么？如如果沒有對微觀和和中觀市場進行充充分深入的研究，，則會造成開得快快、修得快但賣不不出的結果。項目無明顯瑕疵。。明顯瑕疵會造成客客戶接受難度大，，項目周邊有垃圾圾站、化工廠、加加氣站、變電站、、大型停車場、物物流園、貧民窟、、安置房等。怎樣做到開得快？？將規劃設計工作合合理前置。業內標桿一般在土土地決策階段就進進行規劃研究和初初步設計；一般項項目概念設計3天即可完成，多數數項目可以在獲得得土地后10天內開工。獲得土土地權證后，立刻刻進行開發，從拿拿地到預售平均只只要6-9個月。設計管理全面優化化提升協同效率。。通過專項計劃將項項目的全過程進行行工作任務分解，，賦予各工作任務務明確的時間、責責任主體，明確工工作任務的搭接與與穿插關系，讓項項目參與各方互相相承諾，協調一致致地快速推進項目目邁向成功。產品建造標準化提提高設計過程效率率。通過制定建筑戶型型標準、建筑風格格選擇、產品建造造標準、成本標準準，以壓縮技術決決策工期，提高設設計過程工作效率率。決策點優化，提高高縱向審批效率。。通過階段性成果管管理，提升上下游游協同效率。如召召開設計成果評審審會，把相關業務務部門以及領導召召集在一起，對設設計成果進行把關關，核對設計要求求或建議，以壓縮縮不同部門、不同同領導對設計成果果的評審時間。如何做到建得快？？分級計劃明晰進度度管理責任。項目計劃分為集團團關鍵節點計劃、、項目主計劃、項項目專項計劃和樓樓棟施工計劃四級級。根據集團、項項目公司的權責范范圍，將項目計劃劃進行相應的分解解，各層級分別負負責其對應的計劃劃，實現層層聚焦焦，降低了項目進進度管理的難度。。關鍵節點提前預警警鎖定進度時點。。在項目進度的不同同階段對工作進行行風險預估，對進進度可能落后的關關鍵節點進行提前前預警，分別設置置中期預警、到期期前置預警。重大大里程碑事件提前前30天預警，重要項目目階段提前15天預警。運營會議體系有效效排除進度風險。。對于已經提出預警警的關鍵節點以及及階段性成果，可可以通過“管理周例會+雙周運營會+月度運營會議”體系進行協調。相相關責任人匯報預預警內容，各職能能線群策群力發現現問題分析解決問問題，并通過集團團總裁辦協調公司司資源，多條業務務線配合對相關工工作進行調整修正正，保證進度關鍵鍵節點準點到達。。如何做到賣得快？？項目總貨值管理確確保快速去化的利利潤底線。在“項目總貨值”指導下進行定、調調價。在實現快速速去化的同時，依依據總貨值算出每每批推盤定價的空空間和底線，保證證整個項目銷售的的總利潤不低于目目標總值，從而避避免為一味追求去去化率進行大幅降降價導致項目總體體虧損的情況或一一味追求利潤最大大化