東部華僑城案例分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。一、解讀華僑城模式二、東部華僑城——華僑城模式的完美延續(xù)和突破創(chuàng)新匯報(bào)內(nèi)容：2解讀華僑城模式13華僑城模式的形成伴隨華僑城集團(tuán)的發(fā)展壯大經(jīng)歷了五個(gè)發(fā)展階段，其中主題公園的建立和全國(guó)性復(fù)制具有里程碑式的意義1985198919942000外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，吸引僑資、引進(jìn)技術(shù)、人才的窗口以吸引“三來一補(bǔ)”型加工業(yè)為主導(dǎo)功能錦繡中華、民俗村改寫發(fā)展軌跡，形成“旅游主導(dǎo)型”發(fā)展理念引發(fā)國(guó)內(nèi)興建主題公園的第一輪熱潮確立家電通訊、旅游和房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，提出“華僑城·旅游城”的發(fā)展戰(zhàn)略城區(qū)工業(yè)比重下降，優(yōu)秀企業(yè)迅速成長(zhǎng)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)外遷世界之窗、歡樂谷帶來主題公園發(fā)展黃金期“中華錦繡工程”戰(zhàn)略目標(biāo)，向外擴(kuò)張形成“旅游＋地產(chǎn)”的發(fā)展理念酒店業(yè)劃入核心業(yè)務(wù)板塊，規(guī)?；l(fā)展進(jìn)軍傳媒、吸納深圳歌舞團(tuán)，做大文化旅游產(chǎn)業(yè)加大地產(chǎn)、旅游業(yè)務(wù)比重，提升品牌價(jià)值加大規(guī)模擴(kuò)張力度打造中國(guó)一流地產(chǎn)品牌，創(chuàng)立新的旅游產(chǎn)品連鎖品牌，確立中國(guó)主題酒店第一品牌地位2006吸引僑資，創(chuàng)建僑城主題公園，締造傳奇結(jié)構(gòu)調(diào)整，主業(yè)定型基業(yè)常青，布局全國(guó)品牌整合，戰(zhàn)略提升創(chuàng)建期起步期發(fā)展期擴(kuò)張期提升期4華僑城模式區(qū)域運(yùn)營(yíng)，成片綜合開發(fā)爭(zhēng)創(chuàng)第一，追求卓越塑造文化，培育品質(zhì)規(guī)范化、專業(yè)化管理模式復(fù)制，品牌延伸旅游＋地產(chǎn)華僑城的開發(fā)模式和成功經(jīng)驗(yàn)主要體現(xiàn)在六個(gè)方面5“超前規(guī)劃、成片綜合開發(fā)”成為華僑城最大的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是低價(jià)拿地和贏得政府支持的關(guān)鍵開發(fā)模式一：區(qū)域運(yùn)營(yíng)，成片綜合開發(fā)企業(yè)盈利主題公園、地產(chǎn)、酒店公共服務(wù)廣場(chǎng)、綠化、學(xué)校、醫(yī)院非盈利活動(dòng)藝術(shù)中心、雕塑走廊、美術(shù)館“三位一體”的職能規(guī)劃是財(cái)富結(jié)構(gòu)是效益環(huán)境是資本區(qū)域整體開發(fā)模式規(guī)劃在前，建設(shè)在后制定并適時(shí)調(diào)整發(fā)展規(guī)劃以文化營(yíng)造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益花園中建城市，城市里建景區(qū)旅游、度假、文化商業(yè)、高檔居住為一體的綜合社區(qū)可持續(xù)發(fā)展城市體系城市運(yùn)營(yíng)商的角色獲得政府的認(rèn)同和支持項(xiàng)目規(guī)模(平方公里)地價(jià)(元/平米)深圳東部華僑城91500上海浦江新城21900北京世紀(jì)華僑城1.5200成都華僑城21200低廉成本獲得大面積土地配套和政策方面的絕對(duì)支持和配合交通公路、地鐵、輕軌基建如高壓電纜的鋪設(shè)等政策各種稅收優(yōu)惠等政策......6以旅游的名義拿地和持續(xù)盈利，以地產(chǎn)開發(fā)快速回籠資金和補(bǔ)貼旅游，保障資金、獲取利潤(rùn)開發(fā)模式二：旅游＋地產(chǎn)模式旅游獲得大面積低價(jià)土地和當(dāng)?shù)卣闹С滞恋貎r(jià)值提升持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持地產(chǎn)資金支持快速回現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)后期收益最大化旅游與地產(chǎn)互補(bǔ)的開發(fā)模式以免費(fèi)業(yè)主卡的方式，定義華僑城地產(chǎn)與主題公園的關(guān)系，是價(jià)值高于同區(qū)域其他物業(yè)的關(guān)鍵7憑借強(qiáng)大的資本優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)造性實(shí)踐創(chuàng)下多個(gè)“中國(guó)第一”，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更新開發(fā)模式三：爭(zhēng)創(chuàng)第一，追求卓越深圳華僑城：總投資，占地4.8km2；北京世紀(jì)華僑城：總投資20億，占地1.5km2；上海天祥華僑城：總投資20億，占地2500畝；上海浦江新城：總投資約50億，占地約2km2；成都天府華僑城：總投資30億，占地3000余畝；深圳東部華僑城：總投資35億，占地9km2；巨大的投資規(guī)模中國(guó)第一座人文主題公園；中國(guó)第一家企業(yè)建造的國(guó)家級(jí)美術(shù)館；中國(guó)第一個(gè)獲世界水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”（瑪雅水公園）；中國(guó)第一條城市高架單軌旅游觀光列車干線——?dú)g樂干線；中國(guó)第一個(gè)旅游狂歡節(jié)；中國(guó)第一個(gè)功能最全的景觀式舞臺(tái)——世界之窗環(huán)球舞臺(tái)；中國(guó)第一個(gè)主題文化五星級(jí)酒店中國(guó)第一個(gè)旅游主題地產(chǎn)品牌模式......寫滿第一的發(fā)展之路追求卓越8環(huán)境提升格調(diào)，文化豐富內(nèi)涵，塑造獨(dú)特的華僑城區(qū)域價(jià)值和生活品質(zhì)開發(fā)模式四：塑造文化，培育品質(zhì)先規(guī)劃后建設(shè)，聘請(qǐng)新加坡規(guī)劃設(shè)計(jì)大師孟大強(qiáng)先生為顧問，制定總體規(guī)劃；因地制宜，自然生態(tài)環(huán)境、園林、景觀文化、休閑設(shè)施等，改善和美化城區(qū)生活環(huán)境；自然氣息與濃郁的人文氛圍、開放式的建筑空間與藝術(shù)化園林生態(tài)融為一體，“環(huán)境＋質(zhì)量＋文化＋健康＋教育”的現(xiàn)代生活示范之城。因地制宜建設(shè)生態(tài)城區(qū)環(huán)境主題園區(qū)人文旅游；廣場(chǎng)藝術(shù)、美術(shù)館、藝術(shù)中心、創(chuàng)意園區(qū)等現(xiàn)代藝術(shù)建筑成為亮麗的文化景觀大量文化展覽、藝術(shù)演出和慶典性節(jié)慶活動(dòng)打造持續(xù)亮點(diǎn)的參與性旅游目的地專業(yè)表演團(tuán)隊(duì)和強(qiáng)大的舞臺(tái)創(chuàng)意系統(tǒng)成為華僑城集團(tuán)的又一核心競(jìng)爭(zhēng)力

突出人文旅游，豐富城區(qū)內(nèi)涵環(huán)境特色文化內(nèi)涵9專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、科學(xué)化管理，積累起豐富的管理操作經(jīng)驗(yàn)，有力保證了集團(tuán)跨越式發(fā)展和品牌輸出開發(fā)模式五：規(guī)范化、專業(yè)化管理成立專業(yè)化經(jīng)營(yíng)公司——華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)上市整合圖房地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)旅游、文化藝術(shù)業(yè)務(wù)電子產(chǎn)品業(yè)務(wù)包裝產(chǎn)品業(yè)務(wù)華僑城集團(tuán)華僑城（000069.SZ）深康佳（000016.SZ）華力控股（3366.HK）超前、創(chuàng)新的管理機(jī)制《華僑城集團(tuán)憲章》科尼爾管理咨詢方案與戰(zhàn)略管理流程《華僑城集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃》率先通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，與國(guó)際管理模式接軌制定《華僑城旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》錦繡中華管理咨詢公司、華僑城旅游策劃顧問公司、華僑城國(guó)際酒店管理公司等積累管理經(jīng)驗(yàn)、人才并輸出卓越的旅游管理水平10以“都市娛樂”為方向，分拆可復(fù)制性強(qiáng)的“歡樂谷”模式進(jìn)行連鎖發(fā)展，展開全國(guó)布局和品牌延伸開發(fā)模式六：模式復(fù)制，品牌延伸歡樂谷品牌連鎖的優(yōu)勢(shì)定位鮮明，符合都市娛樂未來需求文化性、娛樂性、休閑性體驗(yàn)“歡樂”空間大主題新穎，項(xiàng)目豐富，可復(fù)制性強(qiáng)諸多精彩獨(dú)有的項(xiàng)目自由組合變幻，適時(shí)更新結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，針?duì)性調(diào)整選址城市旅游發(fā)展?jié)摿Υ?，地方政府支持配合北京、上海、成都等一線、具中心地位的城市消費(fèi)力和客流支撐政府主動(dòng)邀請(qǐng)/無條件支持豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)深圳主題公園群的成功經(jīng)驗(yàn)旅游和地產(chǎn)兩方面經(jīng)驗(yàn)的專才總體品牌產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張生活方式的復(fù)制形成品牌化產(chǎn)業(yè)鏈條，獲取附加值華僑城品牌擴(kuò)張和延伸的方式產(chǎn)品品牌連鎖擴(kuò)張“歡樂谷”品牌的復(fù)制”城市客?！捌放频膹?fù)制11東部華僑城——華僑城模式的完美延續(xù)和突破升級(jí)212東部華僑城是華僑城集團(tuán)把握市場(chǎng)和政策趨勢(shì)，依托成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)華僑城模式的又一次成功實(shí)踐東部華僑城華僑城經(jīng)驗(yàn)主題園區(qū)、酒店、藝術(shù)、地產(chǎn)等方面的操作經(jīng)驗(yàn)旅游＋地產(chǎn)模式成熟市場(chǎng)趨勢(shì)休閑旅游、生態(tài)旅游的興起，回歸自然都市人走出城市的愿望優(yōu)勢(shì)資源原生態(tài)濱海山地自然資源合適的城市距離、便捷的交通、一定的區(qū)域熱度政策導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展市政府計(jì)劃興建體育公園大梅沙片區(qū)的價(jià)值和形象提升開發(fā)背景13利用規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假區(qū)區(qū)位：距深圳市中心僅20m車程，香港、澳門及珠三角各城市2小時(shí)車程范圍內(nèi);交通：多條高速公路匯集，交通便利資源：濱海山地，大峽谷，原生態(tài)自然空間規(guī)模：占地面積8.25km2，總投資30億元開發(fā)理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”開發(fā)理念14功能規(guī)劃主題區(qū)域輔助區(qū)域配套設(shè)施創(chuàng)新體驗(yàn)三谷三鎮(zhèn)三街三部落云海快線茵特拉根華僑城酒店多功能生態(tài)劇場(chǎng)自然與生態(tài)健康與活力傳統(tǒng)文化與異國(guó)情調(diào)自然與人工景觀的完美結(jié)合高爾夫運(yùn)動(dòng)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)礦泉SPA《天禪》晚會(huì)國(guó)際山地歌會(huì)觀音座蓮核心亮點(diǎn)韻味濃厚的主體規(guī)劃風(fēng)格鮮明的特色項(xiàng)目獨(dú)具特色的亮點(diǎn)配套零距離接觸自然第一線享受健康最前沿體驗(yàn)文化巧妙制定整體規(guī)劃，提供特色化創(chuàng)新體驗(yàn)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力核心亮點(diǎn)15大峽谷：生態(tài)旅游文化以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心重在娛樂與享受：規(guī)劃峽灣森林、紅酒小鎮(zhèn)、中心廣場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區(qū)域新奇體驗(yàn)：叢林纜車與觀光小火車茶溪谷：休閑度假旅游文化以茶、禪文化為主題的綠色生態(tài)旅游區(qū)重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園等4個(gè)游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫新奇體驗(yàn)：制茶過程云海谷：戶外運(yùn)動(dòng)旅游文化以高爾夫運(yùn)動(dòng)為中心、以戶外奧林匹克運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地為兩翼重在運(yùn)動(dòng)與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色——擁有2個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)新奇體驗(yàn)：云海奇觀、懸崖飛瀑功能規(guī)劃－主題區(qū)域“三谷聯(lián)動(dòng)”，突出自然景觀和文化品味，體現(xiàn)“生態(tài)其外，文化其中”的特色理念16茵特拉根小鎮(zhèn)：瑞士風(fēng)格的商業(yè)街，風(fēng)格迥異的小店，構(gòu)造出夢(mèng)幻般的桃園世界。云中部落：古瑪雅風(fēng)格的中轉(zhuǎn)站與觀景臺(tái)，塑造出原始的神秘感?；ㄧ娊烫茫罕睔W風(fēng)格功能規(guī)劃－輔助區(qū)域“三鎮(zhèn)、三街、三部落”集中酒店、商業(yè)街和主題休閑游樂等項(xiàng)目，打造異域文化，形成吸引點(diǎn)17礦泉SPA、水上高爾夫等配套設(shè)施滿足高端休閑享受茵特拉根礦泉SPA：擁有6000平方米的室內(nèi)SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋提供特色水療、足療、按摩以及各種美容健康服務(wù)水上高爾夫：專業(yè)的練習(xí)場(chǎng)和教練，相對(duì)低廉的收費(fèi)，把高爾夫文化帶給普通民眾高爾夫作為一種新的休閑運(yùn)動(dòng)方式，被越來越多人接受功能規(guī)劃－配套設(shè)施18云?？炀€、天禪演出、國(guó)際山地歌會(huì)帶來獨(dú)特、新奇的體驗(yàn)云?？炀€：由總長(zhǎng)8公里的叢林纜車和森林小火車組成，為國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的山地觀光設(shè)備組合。首屆國(guó)際山地歌會(huì)：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外富有特色的團(tuán)體實(shí)景演出，打造新概念山海音樂會(huì)。大型多媒體綜藝晚會(huì)《天禪》：創(chuàng)新的3D效果，古典舞、現(xiàn)代舞、踢踏舞、雜技等中西方多種元素的濃縮，體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化，并表達(dá)天人合一的人生理念。多功能生態(tài)劇場(chǎng)：擁有“亞洲第一屏”的高清晰LED舞臺(tái)背景顯示屏。功能規(guī)劃－特色體驗(yàn)19功能規(guī)劃－東部華僑城之最延續(xù)“敢為人先”的創(chuàng)新精神，創(chuàng)造“9個(gè)最”，繼續(xù)領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)主題公園和旅游景區(qū)目前中國(guó)落差最大、距離最長(zhǎng)的濱海人造瀑布中國(guó)最陡的山地纜車中國(guó)第一LED屏中國(guó)舞臺(tái)第一梁國(guó)內(nèi)旅游景區(qū)首個(gè)觀光直升機(jī)坪國(guó)內(nèi)旅游景區(qū)首次增加茶酒工坊游覽項(xiàng)目123456國(guó)內(nèi)首座近萬平方米的旅游景觀風(fēng)力發(fā)電站群7舞臺(tái)屏幕最小點(diǎn)距離8首創(chuàng)三個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)的森林小火車6東部華僑城之最20主題地產(chǎn)項(xiàng)目——天麓，依托主題生態(tài)公園的低密度山海大宅建筑面積(km2)產(chǎn)品、戶型開盤時(shí)間價(jià)格(萬元/m2)二區(qū)1.7044棟獨(dú)棟大宅2008.6.287-8七區(qū)1.76188㎡雙拼、247-334㎡獨(dú)棟、1100㎡大宅，共56套2008.5.28雙拼5-7獨(dú)棟7-9占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米；分為七個(gè)區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域；與山、海、林、球場(chǎng)等景觀和資源和諧融合；世界建筑大師理查德?邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司的原版演繹功能規(guī)劃－地產(chǎn)項(xiàng)目開放?簡(jiǎn)雅、環(huán)境?和諧、互動(dòng)?融合是天麓的三大開發(fā)理念。21旅游和地產(chǎn)同時(shí)拿地開發(fā)，先推出旅游項(xiàng)目為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)；后通過地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游滾動(dòng)開發(fā)分項(xiàng)2003-20062007200820092010基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)案例深圳東部華僑城的開發(fā)時(shí)序安排景區(qū)開放地產(chǎn)銷售旅游開發(fā)為先，通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游持續(xù)開發(fā)不斷推出新的旅游項(xiàng)目，維持景區(qū)的旅游吸引力旅游開發(fā)不斷深化開發(fā)思路：旅游＋地產(chǎn)222007年開放項(xiàng)目2008年開放項(xiàng)目2009年開放項(xiàng)目旅游項(xiàng)目茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風(fēng)車天禪：觀音蓮座小鎮(zhèn)：因特垃根古鎮(zhèn)大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮(zhèn)：茶翁古鎮(zhèn)大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮(zhèn)：海菲德小鎮(zhèn)開發(fā)特征低投入的景觀、體驗(yàn)及展示項(xiàng)目高投入的主題文化體驗(yàn)項(xiàng)目高投入的主題體驗(yàn)項(xiàng)目及主題娛樂項(xiàng)目開發(fā)目的塑環(huán)境聚人氣立形象建立圈層，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值留客旺夜，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值關(guān)鍵因素分析1、旅游地產(chǎn)客戶首要關(guān)注環(huán)境和形象。2、基建投入巨大，前期旅游項(xiàng)目低投入減輕財(cái)務(wù)壓力3、景觀展示項(xiàng)目面向多元客戶，沒有較強(qiáng)的客戶細(xì)分，易聚人氣1、旅游地產(chǎn)客戶第二關(guān)注圈層。2、主題文化體驗(yàn)項(xiàng)目易細(xì)分游客，區(qū)分游客的興趣、愛好和信仰，建立圈層。1、客戶居住需要晚上有人氣，才有安全感2、主題體驗(yàn)娛樂項(xiàng)目滿足游客多樣需求，留客旺夜，增加收入，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值。環(huán)境塑造與形象展示文化旅游產(chǎn)品打造為主刺激性主題體驗(yàn)產(chǎn)品打造為主分主題園區(qū)階段開發(fā)，先期環(huán)境塑造與形象展示為主，再開發(fā)文化旅游產(chǎn)品，后開發(fā)刺激性主題體驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)思路：旅游開發(fā)23公眾休閑配套提前開發(fā)，培育其價(jià)值成熟，后開放會(huì)員制休閑配套驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)2007年開放項(xiàng)目2008年開放項(xiàng)目2009年開放項(xiàng)目2010年開放項(xiàng)目旅游項(xiàng)目景觀、展示旅游項(xiàng)目主題文化體驗(yàn)項(xiàng)目主題體驗(yàn)娛樂項(xiàng)目各類文化節(jié)慶休閑配套1。5200平米室外山林礦泉SPA2。18洞公眾高爾夫球場(chǎng)3。66打高爾夫練習(xí)場(chǎng)1。18洞會(huì)員高爾夫球場(chǎng)2。6000平米因特垃根室內(nèi)礦泉SPA和健康管理中心－－開發(fā)目的面向游客開放，培育礦泉價(jià)值及高爾夫價(jià)值成熟為高端地產(chǎn)客戶提供專署權(quán)配套，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)－－礦泉SPA：公眾礦泉SPA培育會(huì)員制SPA和健康管理高爾夫：公眾球場(chǎng)培育會(huì)員球場(chǎng)成熟山林礦泉及湖畔泳池主要服務(wù)游客，消費(fèi)居中，由7大湯泉區(qū)組成；因特垃根活力礦泉和健康管理中心面向高端客戶，推廣會(huì)員制，消費(fèi)居高，由頂級(jí)風(fēng)情療養(yǎng)和健康管理中心組成18洞公眾高爾夫球場(chǎng)服務(wù)游客和高球客，600－800元/次.人，多次賽事推廣和球場(chǎng)參評(píng)培育高爾夫價(jià)值；18洞私人高爾夫球場(chǎng)主要服務(wù)地產(chǎn)客戶，并配套頂級(jí)會(huì)所，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)；山林礦泉會(huì)員健康管理私人球場(chǎng)公眾球場(chǎng)66打練習(xí)場(chǎng)開發(fā)思路：旅游開發(fā)24發(fā)揮酒店管理優(yōu)勢(shì)，打造主題酒店群：高級(jí)酒店立形象為先，服務(wù)地產(chǎn)客戶與商務(wù)政客；主題酒店跟進(jìn)開發(fā)，服務(wù)游客分項(xiàng)2007年開放項(xiàng)目2008年開放項(xiàng)目2009年開放項(xiàng)目2010年開放項(xiàng)目旅游項(xiàng)目景觀、展示旅游項(xiàng)目主題文化體驗(yàn)項(xiàng)目主題體驗(yàn)娛樂項(xiàng)目各類文化節(jié)慶地產(chǎn)項(xiàng)目天麓1、2、7區(qū)，超級(jí)高端地產(chǎn)天麓6、9區(qū)，高端地產(chǎn)－酒店5星級(jí)瑞士風(fēng)情因特垃根主題酒店－大俠谷瀑布主題酒店云海谷房車主題酒店華興寺檀越主題酒店－開發(fā)目的立形象，為高端地產(chǎn)客戶及商務(wù)政客服務(wù)－形成主題酒店群，為游客服務(wù)－關(guān)鍵要素分析1、前期有眾多商務(wù)政客前來考察，有高檔住宿需求2、高端地產(chǎn)銷售需要高級(jí)酒店樹立形象3、高端地產(chǎn)客戶商務(wù)交流和會(huì)議需求高級(jí)酒店－1、眾多主題娛樂項(xiàng)目開放營(yíng)業(yè)，游客停留時(shí)間延長(zhǎng)，有經(jīng)濟(jì)留夜需求－酒店開發(fā)時(shí)間及檔次確定核心依據(jù)：游客和地產(chǎn)客戶階段需求＋形象要求茵特垃根酒店外觀茵特垃根酒店大廳檀越主題酒店房車主題酒店瀑布主題酒店開發(fā)思路：旅游開發(fā)25在擬選區(qū)域資源成熟時(shí)推出地產(chǎn)物業(yè)，發(fā)揮依托區(qū)域的峰值價(jià)值2007年開放項(xiàng)目2008年開放項(xiàng)目2009年開放項(xiàng)目2009年后開放項(xiàng)目旅游景觀、展示旅游項(xiàng)目主題文化體驗(yàn)項(xiàng)目主題體驗(yàn)娛樂項(xiàng)目各類文化節(jié)慶地產(chǎn)－先后推出天麓1、2、7區(qū)，共120套先后推出天麓6、9區(qū)，共130余套天麓3、4、5、8區(qū)依托資源－海景資源和高爾夫資源茶溪谷山景資源大俠谷山景資源及海景資源天麓7區(qū)，56套高爾夫物業(yè)，08年7月發(fā)售天麓9區(qū)，9棟獨(dú)棟山湖物業(yè)，09年4月發(fā)售天麓6區(qū)120余套山景物業(yè)，09年3月發(fā)售天麓2區(qū)，44套山海大宅，08年5月發(fā)售天麓1區(qū)，20棟山海大宅，08年3月發(fā)售②①③④⑤大俠谷云海谷茶溪谷前期中期后期地產(chǎn)價(jià)值之依托大梅沙海景資源及區(qū)域價(jià)值高爾夫、茶溪谷山景資源價(jià)值大俠谷資源價(jià)值區(qū)域價(jià)值開發(fā)目標(biāo)地產(chǎn)回現(xiàn)依托資源地產(chǎn)升值地產(chǎn)深度開發(fā)前期地產(chǎn)開發(fā)嫁接成熟海景資源和會(huì)籍權(quán)回現(xiàn)；中期嫁接成熟山景資源盈利；后期嫁接成熟區(qū)域價(jià)值和配套價(jià)值深化開發(fā)開發(fā)思路：地產(chǎn)開發(fā)26Ⅰ基建和環(huán)境恢復(fù)，塑環(huán)境可進(jìn)入；Ⅱ立形象育資源和區(qū)域價(jià)值；Ⅲ完善和強(qiáng)化文化旅游，高端地產(chǎn)回現(xiàn)平衡財(cái)務(wù)；Ⅳ旅游與地產(chǎn)起飛雙贏階段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007營(yíng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域啟動(dòng)期Ⅲ2008營(yíng)業(yè)項(xiàng)目培育發(fā)展期Ⅳ2009營(yíng)業(yè)項(xiàng)目快速發(fā)展期Ⅳ2010營(yíng)業(yè)項(xiàng)目深化發(fā)展期旅游景觀恢復(fù)和基建期茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風(fēng)車天禪：觀音蓮座小鎮(zhèn)：因特垃根古鎮(zhèn)云海谷：18洞公眾球場(chǎng)大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮(zhèn)：茶翁古鎮(zhèn)大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮(zhèn)：海菲德小鎮(zhèn)深化、舉辦各種文化節(jié)慶地產(chǎn)－－天麓1、2、7區(qū)天麓6、9區(qū)天麓3、4、5、8區(qū)酒店5星級(jí)茵特拉根酒店森林礦泉及活力礦泉SPA大俠谷瀑布酒店房車主題酒店華興寺檀越酒店塑環(huán)境，梳交通，解決山地區(qū)域可進(jìn)入性和可游玩性核心項(xiàng)目開發(fā)樹立區(qū)域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價(jià)值完善組團(tuán)開發(fā)，強(qiáng)化文化項(xiàng)目開發(fā)，細(xì)分客戶依托山海價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)，平衡前期投入強(qiáng)化娛樂和節(jié)慶旅游項(xiàng)目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價(jià)值依托山湖景及區(qū)域價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和旅游雙盈利開發(fā)思路總結(jié)27“旅游＋地產(chǎn)”綜合盈利模式，旅游業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速回籠資金東部華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成：旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：主題公園是華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)的之一配套地產(chǎn)開發(fā)：?jiǎn)渭兊闹黝}公園運(yùn)營(yíng)不是東部華僑城盈利的主要來源，度假地產(chǎn)銷售支撐區(qū)域的持續(xù)收益我們的優(yōu)勢(shì)在于，旅游業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速回籠資金。——華僑城董事長(zhǎng)劉平春東部華僑城雖然也是旅游園區(qū)，但近期業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，還是來自與景區(qū)同步開發(fā)的地產(chǎn)銷售。——華僑城董秘李柯輝2008年上半年：門票收入毛利率為52.36％，旅游業(yè)務(wù)對(duì)總體利潤(rùn)貢獻(xiàn)為1.71億元區(qū)域總體收益開發(fā)歷程兩者相結(jié)合的的區(qū)域收益特征旅游+地產(chǎn)開發(fā)模式初期35億元盈利模式東部華僑城的全部收入中，地產(chǎn)占91%28東部華僑城近9km2、總投資35億元的大型生態(tài)旅游度假區(qū)締造多個(gè)“中國(guó)之最”三個(gè)主題園區(qū)，大俠谷是歡樂谷模式的成功復(fù)制和升級(jí)細(xì)致而周到的景區(qū)、酒店和物業(yè)管理及服務(wù)“生態(tài)其外、文化其中”的開發(fā)理念旅游＋地產(chǎn)的開發(fā)和盈利模式從規(guī)劃和開發(fā)思路來看，東部華僑城是華僑城模式的繼承和延續(xù)29單一主題園區(qū)向綜合休閑旅游的突破

在保留原生態(tài)自然景觀上，將高科技娛樂型主題園區(qū)融入?yún)^(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代生態(tài)景觀的山地生態(tài)旅游度假區(qū)；城市中心向郊野地帶突破處于深圳東部郊野，遠(yuǎn)離深圳鬧市區(qū)，但又在市區(qū)一小時(shí)都市圈內(nèi)，是周末假日出游的理想去處；從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良性互動(dòng)關(guān)系，建造非都市型的休閑類旅游產(chǎn)品；觀光旅游向休閑度假突破根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)旅游業(yè)、休閑業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)，尤其是休閑旅游的要素特征，在整體規(guī)劃中突出生態(tài)環(huán)境的本體價(jià)值，體現(xiàn)“讓都市人回歸自然”的人性關(guān)懷，突出了項(xiàng)目的特色和優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，東部華僑城又是在把握市場(chǎng)趨勢(shì)、結(jié)合資源文化的基礎(chǔ)上，對(duì)華僑城模式的成功突破，帶動(dòng)了華僑城模式的改良和升級(jí)30未來華僑城將