摘要隨著城市租房需求的日益增長以及從2016年政府提出“房住不炒”的國家級戰略，并密集出臺一系列優惠扶持政策之后，越來越多的企業將目光轉向長租公寓行業。長租公寓是一項投資回報期相對于較長的微利行業，怎么擬定出一個最好的盈利模式已經成為長租公寓可持續發展的關鍵問題。本文從我國長租公寓的發展現狀和盈利模式進行分析，對長租公寓未來可持續發展的方向和如何復制可持續盈利的狀態進行探析。關鍵詞：長租公寓盈利模式可持續發展

目錄1引言 12研究現狀 13長租公寓相關概述 14長租公寓的發展現狀 34.1相關政策環境 34.2住房租賃市場驅動長租公寓發展 34.3長租公寓市場格局分析 44.4國內長租公寓企業布局現狀及發展規劃 55長租公寓運營模式分析 75.1長租公寓重資產模式 75.2長租公寓輕資產模式 76長租公寓盈利模式分析 76.1行業“低利潤怪圈” 76.2長租公寓融資現狀分析 86.3長租公寓商業模式分析 107長租公寓的可持續發展趨勢分析 117.1長租公寓發展難題分析 117.2長租公寓可持續的盈利模式 11結論 13致謝 14參考文獻 15引言隨著國內居民收入水平的不斷提高，城市流動人口中，包括年青一代在內的城市中高收入階層，對租賃住房的品質要求越來越高，我國長租公寓的發展迎來了高速發展時代。長租公寓就是為客戶提供長期居住的空間，同時可以將長租公寓進行品牌化、連鎖化，這種租賃模式與傳統的相比較，客戶可以有更好的租房居住體驗。2研究現狀現在國內外在長租公寓行業的學術研究較為有限。國外文獻對于微觀上的服務式公寓產品有一定的研究，但是在整個行業層面的研究幾乎沒有。國內對于長租公寓的研究寥寥無幾，現有研究文獻對于長租公寓可持續發展的分析比較欠缺。王建紅（2016）對長租公寓產品進行分析，表明了長租公寓未來的發展前景及發展趨勢。周敏（2016）研究了“互聯網+”背景下長租公寓的發展態勢，并指出了盈利模式是長租公寓行業發展的難題和挑戰之一。羅孟竹（2017）分析了國內現有長租公寓盈利模式，提出長租公寓未來的盈利模式存在輕資產化、盈利后向化的兩種升級趨勢。總體來看，雖然已有學者對長租公寓進行了一定研究，但大多側重對長租公寓行業發展前景及問題的總體研究，缺乏對長租公寓可持續發展等問題的具體研究。本文將通過對現有長租公寓盈利模式的對比分析，對長租公寓未來可持續發展方向和如何復制可持續盈利的狀態進行探析。3長租公寓相關概述長租公寓，又稱單身公寓或白領公寓，是近年來在三層房地產市場興起的一個新興產業。他們租用業主的房子，翻新和整修，為他們提供家具和電器，并以單人房的形式租給白領工人的員工公寓模式。來源：東北證券，銀磚研究院圖表1：長租公寓產業鏈示意圖目前，長租公寓主要分為兩類：一類是集中式長租公寓，即租賃平臺經營者通過收購或租賃（通常是整個建筑物的整體或幾層）獲得項目的整體經營權；ER統一轉換和服務配置租賃公寓模式，集中式長租公寓品牌：泊寓、魔方、YOU+國際青年公寓等；另一類則是分散式長租公寓，就是租賃平臺運營商通過從房東手里承租分散的空置房屋，經過標準化裝修改造和服務配備的一種租賃公寓模式，分散式長租公寓品牌有鏈家旗下自如、我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。來源：東北證券，銀磚研究院圖表2：集中式與分散式長租公寓對比集中式公寓和分散式公寓發展并駕齊驅，兩者各有優缺點，不同公寓企業對自身戰略定位、資源稟賦、進入門檻等方面有不同的體現。未來的品牌公寓將發展成托管、分散、集中的公寓模式。4長租公寓的發展現狀4.1相關政策環境“建立購租并舉的住房制度”自2015年被中央政府提出以后，住房租賃作為調控國家房地產市場運行的一種長效機制應運而生，鼓勵支持住房租賃市場的發展。2018年3月兩會《政府工作報告》中提出，要支持居民自主購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權房，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。來源：公開資料整理圖表3：中央和地方租賃市場政策匯總“兩多一并”住房制度是我國未來住房制度的目標，指導思想是“住房不炒”。因此，建立健康可持續的住房租賃市場尤為重要。4.2住房租賃市場驅動長租公寓發展2017年以來，面對長租扶持政策利好中國住房租賃市場不斷增長，發展進入大幅提速的快車道。據公開數據顯示，2017年我國住房租賃市場總規模在1.38萬億左右。創業類企業（如：YOU+國際青年社區，魔方公寓，優客逸家，寓見，蘑菇公寓）、房產中介（如：世聯行的紅璞、鏈家的自如、我愛我家的相寓、合富輝煌的創寓）、地產開發商（如：萬科泊寓，旭輝領寓，龍湖冠寓，碧桂園BIG+碧家國際社區，招商蛇口壹公寓）和酒店運營商（如：鉑濤的窩趣公寓、華住的城家公寓、如家的逗號公寓）他們正在為長期出租的公寓測試水。阿里巴巴、京東兩家互聯網電子商務巨頭日前正式宣布進入住房租賃市場、房地產市場。據悉，長租公寓頭部品牌仍然處于擴張態勢，所有參與玩家都在競速賽跑擴大管理規模，搶占市場份額。邁點研究院（MAT）2018年9月《長租公寓品牌運營調查報告》中顯示當前分散式長租公寓頭部品牌房間數量規模龐大，而地方區域性較強的地方品牌房間數量基本在1000間以下或1000-1000間之間。約有53%的分散式長租公寓品牌表示未來一年內有超過50%的擴張計劃。集中式長租公寓品牌占比最大的為規模在50-100家門店，所占比例超過50%，其中有55.56%的品牌表示未來一年有超過50%的擴張計劃。有64.29%的公寓品牌定位中高端產品市場。分散式長租公寓定位于低端高端市場，集中式長租公寓定位于高端、輕奢市場，其中11.11%個位于輕奢市場。4.3長租公寓市場格局分析在租房與購房相結合的基本住房政策下，我國的住房租賃市場正在蓬勃發展。根據我國現有及未來租房人口規模及租房收入比情況，中國指數研究院預計2020年我國住房租賃市場規模將達2萬億，至2030年將達5萬億。整體品牌公寓的市場占有率將分布在10-15%的范國內。據統計，截至2018年3月，長租公寓品牌超過1200家，住房超過220萬套，平均管理規模為20-30000套集中式公寓和50萬套分散式公寓。華京證券預測，如果未來品牌公寓的市場份額能達到10%，該行業的整體經營規模有望達到1060萬，估值有望達到約42萬億元。目前，德國第一長租公寓品牌VONOVIA管理著392000套公寓，美國最大的公寓管理公司GRE管理著418000套公寓，日本最大的DAITO集團管理著978000套公寓。有理由猜測，中國領先品牌公寓企業的經營規模未來將超過100萬家，市場估值約為3800億元。4.4國內長租公寓企業布局現狀及發展規劃4.4.1萬科泊寓：房企公寓品牌的領頭羊，已開業超3萬間Vanke是最早進入中國租房市場的開發商。2016年5月，萬科通過整合萬惠大廈和萬科郵政的公寓品牌，推出了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。萬科泊寓2018年上半年在全國覆蓋30多個一二線城市，累計獲取房間數超過10萬間，超3萬間房已經開業，計劃將再增持10萬間以上，規模領先于其他房企長租公寓品牌。4.4.2招商壹公寓：介入公寓業務較早的央企，目前布局超2萬間招商蛇口專注于中國長租公寓市場的高端品牌，不斷創新，與時俱進。已形成“壹棠”服務式公寓、“壹間”精品公寓、“壹棧”青年白領公寓三條核心產品線，并實現產品、服務、運營和品牌細分標準化體系建設。招商壹公寓將以成為“中國長租公寓領導品牌”為發展目標，其在多個一二線重點城市的長租公寓項目正在同步推進中，已經開始全國化布局腳步。2018年上半年，招商蛇口新增13套長租公寓項目，共計5134套，面積約24000平方米。招商蛇口市擁有近2萬套長租房，總經營規模90萬平方米。目標是在三年內規劃100000套公寓。4.4.3上海地產城方公寓：國家隊代表，上海租賃用地儲備最多2008年1月20日，上海地產集團正式推出了首個國有租賃住房業務品牌“城方”，其產品線有三條：城創-創業創新孵化中心、城享-社區商業、城寓-租賃住宅，以及共享社區-城智生活集群，能夠提供不同的租期、租金、套型和服務標準的租賃服務產品滿足不同需求的客戶的個性化需求。規劃建設地塊可以為城市提供約25萬㎡開放街區、口袋花園和24萬㎡社區配套服務設施，增設城市公共生活客廳，滿足商業、教育、藝術、健身、游樂等需求；與區聯動、與大企業聯手，提供創想基地、創新中心、創智平臺三大人才培育器，為人才孵化和發展搭建平臺。2018年上半年，上海房地產集團計劃在年底前開始建造4000套出租住房，到2020年實現交付。4.4.4鏈家自如：中介系公寓品牌巨頭，目前管理50多萬間房源自如為鏈家旗下的租賃板塊品牌，從2016年已開始獨立運營，自如包括自如友家(合租公寓)、自如整租、自如寓(青年社區)、自如驛(宿舍模式)、自如民宿。如今自如已經在九個城市發展。自如布局了7個新政試點城市外還布局了深圳和天津兩個大城市。截至2018年初，自如已經為20萬業主管理了50多萬間房源，管理資產價值超過6000億元，累計服務租客120萬人。自如首席執行長熊林透露，他計劃在2018年將管理層住房供應量擴大至80萬套，比目前規模增加60%，這也表明今年自如規模迅速擴大。4.4.5魔方公寓：品牌運營商領跑者，長租公寓領域的「準獨角獸」魔方公寓成立于2009年，是魔方（中國）生活服務集團的全資公司。是中國第一家集中式的長租公寓運營商。目前魔方已在一線和部分強二線城市布局，在營業門店超過100家，其中在一線城市布局超過70家門店，就上海已有20多家門店，房源數超過5000間。它正逐步發展成為強大的二線城市，計劃到2018年擴展到1000家門店，但一線城市仍然是它的商業中心。此外，魔方作為運營商的領導者，于2017年初推出了首款具有跨時代意義的單體公寓ABS產品，成功打入公寓金融創新領域，迅速搶占紅海市場的規模，開辟了新的、可持續的融資渠道。來源：全筑股份2017年年報，銀磚研究院圖表4：我國知名房企長租公寓的發展規劃5長租公寓運營模式分析總體來看，現有的長租公寓的資本運作運營模式主要分為兩種：重資產和輕資產。5.1長租公寓重資產模式重資產模式，即企業通過收購或自建取得資產所有權，裝修后出租。企業擁有資產所有權和經營權。在重資產模式下，由于前期采購和建設階段的高投入，資金采購非常高。即使隨著時間推移所持物業能夠承受溢價，但就租賃業務本身，其租金收益率總體偏低。5.2長租公寓輕資產模式輕資產模式，即企業通過資產所有者（房東）簽訂租賃合同，在一定期限內獲得資產經營權，在租賃期限內，企業通過外部租賃獲得租金，租金減去房東的底部租金，帽子是，實際收入從租金差異的商業模式。在輕資產模式下，雖然運營商沒有前期拿地建樓的沉淀成本，但獲得房源的成本比較高，據有關測算大致在55%-60%，甚至還要高。加上獲客成本、裝修攤銷、人力開支等費用，毛利已相當微薄。據測算，按照大概10個月租金的前提裝修費用分5年攤銷，裝修攤銷成本占收入的比重約為16.7%，人員成本和獲客成本占比大致為12.6%和4.5%。一家公寓運營公司的息稅前利潤率在11.2%左右。重資產和輕資產運營模式在融資能力、運營成本、盈利能力、持續經營等方面各具優勢，考慮到資金的時間成本和機會成本，整體看運營成本都較高，利潤比較薄。6長租公寓盈利模式分析6.1行業“低利潤怪圈”數據顯示，中國租賃市場的租金回報率遠低于國際標準租金回報率3.3%，2016年一線城市的租金回報率分別是北京1.37%、上海1.48%、廣州1.69%、深圳1.38%。由于租金空間越來越低，長租公寓的返還期甚至延長到5-8年。長租公寓的盈利模式從一開始就受到質疑。我不推薦長期出租的公寓。SOHO中國董事長潘石屹明確表示，他相信銀行會為長期公寓提供貸款。利率在基準銀行利率上將是4.9%，實際利率可能需要5%到6%。租借公寓建造的公寓將獲得不超過1%的回報。租金價格會翻倍或虧損。所以這里有一個有趣的現象：一方面，幾乎每個參與長租公寓的人都知道這是一個有利可圖的生意；另一方面，各路資本卻又卯足了勁往這個領域擠，就像當初的共享單車林林總總的共享經濟模式。為了走出“三分利”的尷尬，除了直接推高租金外，對于長租公寓運營者而言，需盡快實現盈利、控制成本，為了找到利潤與質量之間的平衡，經營者也必須積極探索更好的盈利模式。賽馬圍欄、縮短資金回收周期、通過加速擴張追求規模效應、以小利潤實現規模經濟，已成為長期租住公寓獲得更大利潤的更有效和可持續的途徑。加速擴張的基礎是融資。由于住宅市場競爭激烈，租金價格上漲，公寓運營商需要更多的資金。這就必然使長租公寓陷入融資困境，資金問題正在加劇行業洗牌速度。根據21世紀產業研究院統計，2017年共有GO窩公寓、Color公寓、愛公寓和鼎家等11家宣布關閉，原因多是經營不善、資金困難、盈利難等原因。6.2長租公寓融資現狀分析2017年，隨著國家政策的不斷出臺、我國住房體系和保障制度的不斷完善，相關企業在制定未來企業戰略時，也將長租公寓的發展計劃放在重要的戰略位置。我國許多知名房地產公司在長租房主業方面取得了輝煌的成就，許多銀行也大力支持長租房的融資。來源：全筑股份2017年年報，銀磚研究院圖表5：金融機構對長租公寓的支持根據殼牌研究所與21世紀工業研究所聯合發布的《2018中國住房租賃白皮書》，在長租房市場活躍的資金主要有六種：風險資本股權融資、工業基金、傳統債務f.融資、互聯網金融、租金收益權和其他債務資產證券化，如REITs。其中，以房地產投資信托基金為代表的資產證券化產品和類似的房地產投資信托基金是租賃市場中長租公寓的主要融資方式。風險投資仍然是主要的融資渠道，由于行業盈利能力的困境。長期倚重融資租賃公寓品牌，一旦融資失速，就面臨著一個非常危險的窘境。在這種情況下，“租金貸”應運而生。“租金貸”是指承租人與合作銀行或者企業的金融信用機構簽訂的與長期公寓簽訂租賃合同。金融機構一般為承租人支付全年租金，并提前向指定的合作長期公寓預付租金。長期租住公寓的借款人手中和信貸通過租借貸款獲得批量資金，以緩解獲得快速擴張所需的財政壓力，并進一步購買擴張規模的住房資源。隨著租賃貸款背后各種問題的出現，這一領域將不可避免地引起監管的重視，導致監管的加強，過度擴張的長期公寓資金鏈風險將更加突出。6.3長租公寓商業模式分析來源：公開資料整理圖表6：長租公寓五大運營管理模式6.3.1以YOU+為代表的資產托管模式

資產托管的主要對象是開發商，進入長租公寓市場的開發商善于資本與資源整合，但缺少精細化管理的基因，那么YOU+毫無疑問就是上佳人選。YOU+利用自身的品牌勢能和社群運營經驗，成為內容提供者、運營商，去與擁有存量物業的公司或機構合作，實現從重資產到輕資產的過渡，用YOU+CEO劉洋的話說就是要做“蛋糕上的奶油”，從而達到超脫競爭的高段位水平。簡而言之，YOU+向開發商提供成熟的品牌體系、運營模式和管理團隊，解決開發商后期公寓運營的后顧之憂，為開發商提供全力支持，加快新樓銷售，提高后期房價，獲得良好的租金收入，爭取未來潛在銷售客戶。6.3.2以城家公寓為代表的降本增效模式城家降本增效的兩個途徑：一是通過充分利用空間，控制投入成本，降低租金；第二嚴格控制人力成本，借助互聯網、APP等技術手段實現無人管理、無現金支付，從而提升管理效率。6.3.3以新派公寓為代表的基金持有模式新派公寓通過基金模式，探索“資產收購+控股經營+資產證券化”的發展模式。這種盈利模式與典型的美國公寓REITs模型相同。一方面，它獲得增值收益，另一方面，它也獲得營業收入。核心是通過債券、私募、險資以及房地產資產證券化等途徑用以持有更多的資產，利用規模效應及資產增值賺錢。6.3.4以萬科泊寓為代表的業務協同模式萬科長租公寓業務更多的是基于業務協作的考慮，并不需要長租公寓業務本身來賺取很多錢。本質是為了實現新業務與核心的地產業務間更深的交互、融合，實現各業務板塊的銜接和整合，以完成萬科城市配套服務運營服務商的轉型。6.3.5以魔方公寓為代表的平臺服務模式魔方繼續細分公寓市場，在“公寓+”領域創新商業模式，探索與公寓相關的增值服務。例如，公寓+餐飲，公寓+保潔，公寓+購物，甚至公寓+旅游，培訓，健身，社交等，創造公寓+服務生態圈。從一家公寓運營商轉變為滿足全人群、全方位需求的生活服務集團。魔方公寓把掌握的租賃房源作為一個巨大的線下引流入口，使居住空間載體產生更多的增值銷售空間，滿足家庭各方面的需求，從而打造“平臺+生態”的商業模式。7長租公寓的可持續發展趨勢分析7.1長租公寓發展難題分析人們說：性格決定命運。對長租公寓而言，不如說：模式決定痛點。人們說：性格決定命運。長租公寓如何打造長租公寓的可持續發展模式需要進行反思。長期出租公寓應避免“燒錢”戰爭，重蹈共享經濟的覆轍。長期租房要避免盲目擴張發展模式，合理運用相關政策指導，包括利用金融工具進行干預。為了促進行業的穩定發展，至少可以探索兩點：一是降低土地價格，從而降低經營者成本；二是對租賃企業早期發展稅收優惠。同時，需要市場監管的跟進，特別是要加大對出租房源安全性的監管力度。面對“租賃貸”方面的問題，要防止長租公寓過度金融化擴張，按照“凡是從事金融均須持照經營，納入監管”導向，真正建立起行為監管體系，認真對待以分期為主要特征的消費金融的規范發展問題。7.2長租公寓可持續的盈利模式華菁證券分析師周亞婷指出，進入長期租金行業并不困難，難點在于賺取大而持續的利潤，從而繼續獲得高利潤率。通過對美、日兩種成功的商業模式的分析，認為實現長期租房領域可持續盈利有兩個可行方向：一是以資本為自給自足，以財產增值為效益；將產業鏈作為租賃業務的入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤，盡快實現。只有通過盈利，才能有效地保證自己更具競爭力。這兩種商業模式的核心競爭力是不同的。擁抱資本方所需的核心能力是運營資本的能力和深入理解周期的能力。擁抱產業鏈模式需要相當大的平臺管理和協同作用。任何成功的模型都是一個門檻。75后地產人郁珽在2016年11月公開提出了“去公寓化”的概念，去公寓化，去掉的應是那些過時的、陳舊的長租公寓經營理念。長租公寓要不斷打破固化思維，以退為進。汽車可以沒有引擎，未來無人駕駛可能也不需要方向盤了。去公寓，其實質是產品（硬件）和服務（軟件）的不斷優化和進步