國家級開發區化工園片區控制性詳細規劃文本國家級開發區化工園片區控制性詳細規劃文本目錄一總則 1二發展目標與功能定位 2三土地利用性質 2四土地開發強度 3五“五線”控制 4六城市設計要求及其它有關規定 5七附錄 7一總則第一條根據《中華人民共和國城鄉規劃法》及住建部《城市規劃編制辦法》，結合市城鄉規劃和社會發展的實際情況，制定本規劃管理片區的規劃法定文件(以下簡稱“本規劃”)。同時作為本法定文件的編制依據有：《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）；《省控制性詳細規劃編制技術規定》（2006年）；《省人民政府關于實行最嚴格節約集約用地制度的通知》鄂政[2014]24號；《市城市總體規劃（2011-2020）》；《市沙市農場場域規劃（2015-2030）》；《鎮域規劃（2015-2030）》；《市城市規劃管理技術規定》；《市控制性詳細規劃管理技術規定》；《市建設工程配建機動車停車位規定》；《市規劃管理單元控制性詳細規劃》（2008）。第二條規劃適用范圍國家級開發區化工園片區的范圍：化工園片區分南北兩片，北片西至沿江大道，北至楊家河路、王橋路及紡印四路，東至中興路及農技路，南至化港河北路及鎳業南路。南片西至西港路及東港路，北至觀中渠及觀中大道，南至觀南大道，東至寶蓮路。規劃總用地面積13.69平方公里。第三條本單元內的土地使用及一切開發建設活動必須遵守本規劃的法定文件有關規定，還應符合國家、省及市的有關政策、法律、規范相關條款的規定。本規劃涉及的所有技術指標（特別注明者除外）均依據《市城市規劃技術管理規定》、《市控制性詳細規劃管理技術規定》確定；有關名詞解釋及其它技術規定詳見附錄《市控制性詳細規劃統一注釋》（以下簡稱《注釋》）。《注釋》是制定和執行控制性詳細規劃必須共同遵守的通用技術規定。第四條本規劃由市規劃委員會負責解釋；若需修改，必須符合《市控制性詳細規劃管理技術規定》（2015）中第三十三條、三十四條的規定。第五條本規劃自市城鄉規劃行政主管部門批準之日起實行。從批準之日起，該地區原有的控制性詳細規劃廢止。二發展目標與功能定位第六條本片區的發展目標為：打造成以“產業集群化、環境園林化”為標志的現代化產業新區，充分展示國家級開發區“高效、低碳”的示范形象，建設成為經濟新的增長極。第七條本片區的功能定位為：國家級開發區承接產業轉移的精細化工產業集聚發展區。三土地利用性質第八條依據本片區的功能定位，確定本單元主要土地用途為：工業用地、道路與交通設施用地、公用設施用地及綠地等用地。各地塊土地利用性質詳見本規劃“法定文件”。第九條本規劃所確定的土地用途是對未來土地使用的控制與引導，現狀合法的土地用途與規劃規定用途不符的，原則上可繼續保持其原有的使用功能；一旦這類土地進行改造與重建時，必須與本規劃規定的用途相符。第十條本規劃所確定的市政設施用地，若安排在土地使用權已出讓的地塊上，規劃主管部門可根據有關法規的規定，在有需要時依法收回土地使用權，幷對擁有土地使用權的單位和個人給予適當補償。第十一條本規劃所確定的地塊界線，幷不一定代表實際的用地紅線范圍，在修建性詳細規劃設計和開發建設中，可根據實際情況將地塊進行合幷或細分。第十二條用地兼容性用地兼容性質指經過市城鄉規劃主管部門審查后可部分或全部轉換的用地性質，本片區內允許兼容的地塊，第一兼容性按附錄二規定由規劃管理部門研究后，在給定的用地類別中選取，如在具體管理過程中，第一兼容性用地類別仍不能滿足要求，則應按圖則規定的第二兼容性用地選取；另有用地為禁止兼容用地，即在任何條件下，都不允許兼容的用地性質，禁止規劃管理部門在用地研究時，不允許列入研究范圍的用地。用地允許兼容后，指標則應按照附錄二兼容指標轉換法進行轉換，得出最終的密度、綠化率、停車位等指標，一般情況下，容積率不允許改變。四土地開發強度第十三條本片區是以工業用地為主的控規片區，為集約節約利用土地，本片區的建設規模總量為建設的最低控制規模。規劃確定本片區建設規模總量138.47萬平方米，當實際開發建設的總量低于規劃總量，會降低本片區的土地使用效率，應對本規劃進行必要的檢討；本單元內各地塊土地開發強度詳見本規劃“圖紙”的“法定文件”規定。在本規劃執行過程中，遇到以下特殊情況時，土地開發項目及建設總量應保持不變：（1）對本規劃確定的地塊進行合幷開發的；（2）對本規劃確定的地塊進行細分開發的。五“五線”控制第十四條本單元的“紅線”主要是城鎮道路等用地控制線。城鎮道路按主干路、次干路、支路三級體系進行控制。主干路、干路應采取實線控制，主干路包括沿江大道紅線寬度為40米、寶蓮路紅線寬度為50米、農技路紅線寬度40米、東方大道紅線寬度70米、深圳大道紅線寬度80米、東方大道延伸線紅線寬度60米、化港河北路紅線寬度50米、錦輝路紅線寬度50米、鎳業路紅線寬度50米、鎳業南路紅線寬度50米；次干路指王橋路和中興路紅線寬度30米，鑫茂路紅線寬度36米，西港路、東港路、港寧路紅線寬度24米；支路黃淵路、華星路、黃橋路紅線寬度為24米。采取實線控制。第十五條綠線控制：本片區的“綠線”包括公園綠地和防護綠地的用地控制線。公園綠地總面積為28.71公頃，采取虛線控制。防護綠地主要沿河、電力高壓走廊、工業區與工業區、工業區與生活區之間進行控制，共84.10公頃。沿河防護綠帶采取實線控制，在保障堤防安全的前提下，加強長江堤防綠化，沿堤防建設綠化帶寬度不小于50米；衛生隔離帶采取實線控制，防護林帶寬度控制為30米以上；110kv高壓架空線走廊寬度控制不小于30米防護綠帶，嚴禁在高壓電力走廊防護綠地種植高大喬木，綠地率應大于90%。第十七條藍線控制：本片區的“藍線”包括新河渠、四清河、觀南渠、洪塘渠的水體保護用地控制線。水體保護藍線采取實線控制，規劃范圍內藍線導控的重點內容主要為：名稱起點終點長度（㎞）控制范圍備注新河渠東方大道化港河1.7530規劃新增四清渠王橋路化港河0.9525保留拓寬觀南渠觀中渠觀南大道2.3520保留拓寬禁止在河流控制帶兩側從事可能對河道產生污染的項目建設和其它危害河道生態環境的活動。藍線具體定位以水利部門具體實施方案為準。第十六條本單元的“黃線”為城鎮交通設施、市政基礎設施的用地控制線。污水處理廠1處，用地面積4.79公頃,采取虛線控制。保留污泥處理用地，采取實線控制；變電站2處，面積分別為,楊場變1.0公頃，東方變用地面積0.96公頃,楊場變采取虛線控制，東方變為現狀保留，采取實線控制；污水泵站2處，一處位于錦輝路與農技路交匯處西側，用地面積0.14公頃，采取實線控制；一處位于鎮，面積0.09公頃，采取虛線控制。六城市設計要求及其它有關規定第十七條本單元內的任何開發建設活動均應遵循下列原則：（1）從整個單元的空間環境景觀結構著手進行城市設計。（2）符合本規劃對土地開發強度、建筑密度、建筑高度的控制要求。（3）有利于環境的舒適和安全；幷與周圍環境互相呼應，相得益彰。第十八條本規劃對本片區內的沿江大道、深圳大道強化公共綠帶以及景觀通廊概念。第十九條本片區內的街道景觀設計應遵循下列原則：（1）保證建筑間的連續性和協調性，強調體現片區街道景觀，幷盡可能地從紅線退讓，提供更多的公共性開放空間；（2）保證建筑間通透性和協調性，強調建筑組群之間形成局部開敞空間，體現整體空間景觀的完整性；（3）以街坊為基本空間單元，形成不同類型的空間組織方式，運用多種手法塑造豐富而生動的空間形象；（4）保證步行環境的連續性和舒適性，嚴禁侵占人行道，結合街頭綠地形成由點、線、面組成的多層次綠化系統和連續的步行體系；（5）沿街界面的建筑、小品等，宜選用柔和中性色彩為基調；沿街的圍墻、圍欄在視覺上應通透，通透處以墨綠、黑色為基調；（6）街道照明應選用具有自然色彩的光源，人行道和公共綠地的照明宜選用色彩相對柔和的光源；公共場所的照明不應對居住環境的舒適性產生影響；不同場所的燈具，其造型和高度應有相應的規定。第二十條本片區內的建筑及環境設計應遵循下列原則：（1）建筑環境是確保城市道路及各地塊景觀和功能完整性的重要組成部分。結合整體空間的景觀、軸線和公共空間節點的需求，確定地塊建筑的后退紅線、建筑高度、建筑群體、地標性建筑及建筑裙樓等要求；（2）建筑的后退紅線和建筑高度應結合城市道路等級、用地建設強度及城市空間規劃要求；（3）各地塊沿城鎮主干路、次干路一側的建筑群體在建筑風格、材料及整體色彩上應以單元為單位保持其統一性，并和相鄰單元呼應，以形成沿街建筑群體的整體性和韻律感；（4）建筑物外墻所采用的材料不得產生給行人及司機帶來不適或威脅其安全的光反射；（5）建筑物外墻不宜大面積使用明亮耀眼顏色，宜選用柔和、與綠色景觀相協調的色彩；但可以使用一定程度的色彩對比來突出建筑物的門窗、出入口、節點等；建筑泛光照明不應直接射入其他建筑窗內；（6）建筑物頂部的設計應與建筑的整體設計及自然空間環境相協調，全部設備應隱蔽。第二十一條本片區內的廣告與建筑標識物的設置應遵循下列原則：（1）統一規劃，避免影響建筑物及自然環境的景觀效果；（2）提供地區特色鮮明、使用效率更高的標識物；（3）保證行人和機動車駕駛者的安全。七附錄附錄一市控制性詳細規劃統一注釋1.關于土地利用性質控規所確定的用地性質是對未來土地利用的控制與引導，現狀合法的土地其土地利用性質與控規不符的，可繼續保持其原有使用功能，直至其發生改建或重建。2.關于土地開發強度2.1在特殊情況下，土地開發強度可按規定程序重新確定：對單元控規中的地塊進行合并開發的；對單元控規中的地塊進行細分開發的。2.2容積率獎勵政策：住宅或商業開發項目，在交通影響、衛生、消防等許可的基礎上，為城市提供額外的公益設施或公共開放空間，可進行容積率獎勵，獎勵上限不超過核定容積率的20%。其具體的獎勵方式見《市城市規劃管理技術規定》。3.關于道路交通控規確定的城鎮道路，支路及以下的公共通道在下層次修建性詳細規劃設計時，可根據需要進行適當修改和深化，在下層次規劃批準后執行，而不視作對控規的修改。4.相關用詞說明為了便于理解控規法定文件條文規定的內涵，對要求嚴格程度不同的詞說明如下：4.1表示嚴格程度的用詞（1）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：正面詞采用“應該”或“應”；反面詞采用“不應”。（2）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應該這樣做的：正面詞采用“宜”或“可”；反面詞采用“不宜”。4.2表示相關規定的用語（1）條文指明應嚴格按其它有關標準或規范執行的用語為：“按照（或遵照）…執行”或“符合…的規定（或要求）”。（2）非必須按所指的標準或規范執行的用語為：“參照…執行”。（3）表示指導性推薦意見的用語為：“建議…”、“最好…”或“…為宜”。5.片區、單元和地塊編號單元編號采用兩位字母和四位數字混合組成。第一、二位字母表示片區名稱。第三、四位字母表示單元編號。第五、六為數字表示版本號，第一次編制為01，修改一次后為02，其后以此類推。地塊編號以單元編號加上數字編成，不用表述片區編號和版本號。6.名詞解釋及計算方法6.1用地性質《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）中的大、中類。6.2建筑面積控制指標表中指地塊范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之總和。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區間。6.3容積率地塊總建筑面積與地塊用地面積的比值。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區間或下限值。6.4.基準容積率指以《市沙市農場場域規劃（2015-2030）》和《市縣鎮鎮域規劃（2015-2030）》總量控制為基礎，基于密度分區空間控制要求，為各級密度分區賦予的地塊容積率計算的基準值。6.5建筑密度地塊內所有建筑物基底面積之總和與地塊用地面積的比率（%）。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區間或下限值。6.6建筑系數建筑系數是建筑物占地系數的簡稱，指項目用地范圍內各種建、構筑物占地總面積與項目用地面積的比例（%）。即建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+露天堆場占地面積）÷項目占地面積×100%。一般為下限值，特殊情況下，可定控制區間或上限值。6