廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望

一2018年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）政策分析2018年，為更好地優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行，中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持從嚴(yán)從緊的宏觀政策。2018年3月召開的兩會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“因城施策”的調(diào)控方向，奠定了2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)控基調(diào)。廣州市政府一方面堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房、鞏固調(diào)控成果，一方面更加注重強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、保障合理住房需求，同時(shí)持續(xù)加大住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。1.稅制改革：個(gè)稅抵扣房貸為全面推進(jìn)稅制改革，國(guó)務(wù)院于2018年12月22日發(fā)布《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》，規(guī)定納稅人在5000元基本減除費(fèi)用扣除和“三險(xiǎn)一金”等專項(xiàng)扣除外，還可享受首套住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人、子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療等六類專項(xiàng)附加扣除。其中納稅人本人或其配偶單獨(dú)或共同使用個(gè)人住房貸款為本人或其配偶購買中國(guó)境內(nèi)住房所發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過240個(gè)月，且只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除辦法的實(shí)行，一定程度上減輕了置業(yè)者的生活壓力，間接地降低置業(yè)成本，對(duì)推動(dòng)剛需型買家入市有積極的作用。2.住房租賃政策：推進(jìn)多主體供給、多渠道保障的住房供給體系（1）利用集體用地建設(shè)租賃住房2018年1月25日，《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》獲國(guó)土資源部批示。該方案對(duì)于廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的土地來源、試點(diǎn)區(qū)域、戶型要求、總量控制、租賃管理等內(nèi)容進(jìn)行了明確。首批試點(diǎn)工程——花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)旗新村試點(diǎn)也于2018年11月21日進(jìn)入建設(shè)階段，而番禺區(qū)鐘村街謝村、白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)長(zhǎng)腰嶺村、花都區(qū)花山鎮(zhèn)小布村三個(gè)試點(diǎn)工程也進(jìn)入了項(xiàng)目規(guī)劃審核階段。該試點(diǎn)實(shí)施方案將為廣州市提供超過6400套住房，對(duì)于緩解廣州市租賃住房供應(yīng)緊張、穩(wěn)定租賃住房市場(chǎng)價(jià)格、開拓多渠道租賃住房供給體系具有重要意義。（2）加強(qiáng)住房租賃企業(yè)監(jiān)管為保障承租人的合法權(quán)益、維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，廣州市住建委于2018年4月20日公布《關(guān)于加強(qiáng)住房租賃企業(yè)房屋租賃管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房租賃企業(yè)需在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)實(shí)名注冊(cè)后方可運(yùn)營(yíng)，同時(shí)要求租賃企業(yè)與承租人簽訂合同后要同步辦理房屋租賃合同網(wǎng)上備案手續(xù)。（3）加強(qiáng)戶籍家庭住房保障工作為切實(shí)保障和改善民生，使改革開放成果惠及更多戶籍家庭，廣州市政府于2018年9月18日發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍家庭住房保障工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），調(diào)整戶籍家庭住房租賃相關(guān)政策。《通知》調(diào)整了戶籍家庭公共租賃住房保障家庭的可支配收入線準(zhǔn)入限額、住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、公租房租金繳交標(biāo)準(zhǔn)、公租房保障退出機(jī)制，在國(guó)內(nèi)開創(chuàng)性地提出公租房租金封頂機(jī)制，即公租房家庭租金支出按該家庭經(jīng)核定的月可支配收入的15%封頂計(jì)算，這使得戶籍中等偏下收入住房困難家庭的租金支出始終控制在合理的范圍。同時(shí)《通知》結(jié)合現(xiàn)有物價(jià)水平，將原租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至30元每平方米，針對(duì)不同行政區(qū)的實(shí)際租金支出，實(shí)行區(qū)域性租賃補(bǔ)貼系數(shù)，真正實(shí)現(xiàn)“因地施策，精準(zhǔn)補(bǔ)貼”。3.限購政策：順應(yīng)市場(chǎng)，適度調(diào)整為釋放市場(chǎng)購買力，完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售管理，廣州市住建委于2018年12月19日發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。《意見》對(duì)2017年“3·30政策”中的部分內(nèi)容做出調(diào)整：一是針對(duì)2017年3月30日之前出讓成交的商服類物業(yè)銷售對(duì)象放寬至個(gè)人，二是重申個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證需滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。該《意見》在相當(dāng)程度上緩解了商服類物業(yè)庫存壓力，極大促進(jìn)了銷售。重申轉(zhuǎn)讓限制則再次明確了廣州市堅(jiān)持“房住不炒”、從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和態(tài)度。此次政策調(diào)整，符合市場(chǎng)實(shí)際和發(fā)展要求，凸顯了廣州市政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的靈活把握。4.公積金政策：加強(qiáng)監(jiān)管，優(yōu)化提取為保障住房公積金穩(wěn)健運(yùn)行、維護(hù)繳存職工權(quán)益，2018年5月2日住建部聯(lián)合財(cái)政部、人民銀行、公安部發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，就以下五個(gè)方面做出指示：一是規(guī)范和改進(jìn)公積金提取政策；二是優(yōu)化提取審核流程；三是實(shí)施失信聯(lián)合懲戒機(jī)制；四是加強(qiáng)各部門內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理；五是推進(jìn)各部門之間信息共享、建立跨地域協(xié)查機(jī)制，集中開展治理，廣泛開展宣傳引導(dǎo)。2018年12月24日，廣州市住房公積金管理中心公布《廣州市住房公積金提取管理辦法》，放寬異地購房提取范圍，提出繳存人及配偶在廣州市無自有產(chǎn)權(quán)住房的，在廣州毗鄰城市（佛山、清遠(yuǎn)、中山、東莞、惠州和韶關(guān)）購買自住住房可以提取公積金。5.行業(yè)政策：多主體推進(jìn)行業(yè)治理（1）治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象2018年6月28日，住建部聯(lián)合司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、宣傳部、公安部、保監(jiān)會(huì)七個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》。其主要內(nèi)容包括：一是打擊操縱房?jī)r(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙；二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；四是打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。與之前的整治政策相比較，此次推行的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)主要有以下特點(diǎn)：一是多部門聯(lián)合發(fā)布整治政策，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化；二是更加凸顯房屋租賃市場(chǎng)管理，針對(duì)租賃企業(yè)行業(yè)亂象，加強(qiáng)企業(yè)的資金監(jiān)管，遏制通過金融手段無序擴(kuò)張；三是從供應(yīng)端上遏制投機(jī)炒房行為。（2）“雙合同”整治為了進(jìn)一步做好新建商品住房的管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，廣州市住建局于2018年10月19日發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)管理的說明》（以下簡(jiǎn)稱《說明》）。《說明》強(qiáng)調(diào)在保持調(diào)控力度不放松、成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。“雙合同”問題的整治行動(dòng)維護(hù)了置業(yè)者的合法權(quán)益，使置業(yè)者轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)不必承擔(dān)額外稅負(fù)，同時(shí)也保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，有利于金融市場(chǎng)的有序監(jiān)管。（3）中介信用評(píng)級(jí)為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，強(qiáng)化信用管理，強(qiáng)化誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和公平競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，保障廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，廣州市住建局于2018年9月25日上線運(yùn)行廣州市房地產(chǎn)中介信用管理系統(tǒng)，要求自該日起全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)須提交本機(jī)構(gòu)所有從業(yè)人員的相關(guān)信息，為本機(jī)構(gòu)從業(yè)人員申請(qǐng)制作信用信息卡，所有中介從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)，須將本人信用信息卡佩戴在醒目位置，并向服務(wù)對(duì)象主動(dòng)出示。另外，在廣州市住建局的指導(dǎo)下，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于2018年10月23日發(fā)布《廣州市房地產(chǎn)中介信用評(píng)分評(píng)級(jí)管理辦法》，規(guī)定根據(jù)從業(yè)年限以及是否受到行政處罰等方面將中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員分為優(yōu)質(zhì)、良好、誠(chéng)信、暫定誠(chéng)信、預(yù)警和失信等六個(gè)等級(jí)，以供市民在選擇中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員時(shí)進(jìn)行參考。（二）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2018年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值共22859.35億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速較2017年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。2018年是廣州地區(qū)生產(chǎn)總值增速連續(xù)第5年降低，且增速不及全國(guó)和廣東水平。圖12000～2018年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率在經(jīng)濟(jì)增速放緩的同時(shí)，廣州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速也進(jìn)一步下降。2018年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額共2702.89億元，同比持平，而2017年增速為6.4%。而且，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例也是近5年來首次出現(xiàn)下降，說明在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開發(fā)商的投資決策更趨謹(jǐn)慎。圖22000～2018年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及占比（三）土地市場(chǎng)分析1.土地計(jì)劃供應(yīng)情況2018年，廣州市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)289宗，面積共計(jì)1926.17萬平方米，同比分別增加29宗和減少141.50萬平方米，較2017年分別增長(zhǎng)11.15%和減少6.84%。圖32018年廣州市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃其中，商辦商服用地計(jì)劃供地宗數(shù)最多，共87宗，合計(jì)399.77萬平方米，宗數(shù)同比增長(zhǎng)20.83%；其次是工業(yè)用地，2018年計(jì)劃供地67宗，合計(jì)444.66萬平方米，宗數(shù)同比減少16.25%；商品住宅計(jì)劃供地55宗，合計(jì)477.31萬平方米，宗數(shù)同比減少5.17%；其他（包括公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地）計(jì)劃供地60宗，合計(jì)456.22萬平方米，宗數(shù)同比增長(zhǎng)53.85%，增幅遠(yuǎn)高于其他供地類型，表明廣州在滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的公共服務(wù)用地需求、促進(jìn)城市綜合服務(wù)功能提升和環(huán)境改善方面著力甚多；此外，保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)20宗，較2017年增加9宗，面積合計(jì)148.21萬平方米，也進(jìn)一步說明了廣州對(duì)于落實(shí)貫徹多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的決心。2.土地出讓實(shí)際成交情況從各月成交情況來看，1～3月土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷清；4月住宅和工業(yè)用地市場(chǎng)逐漸活躍；5～10月土地出讓市場(chǎng)重現(xiàn)“冰冷”景象；而11～12月則明顯“火爆”，主要原因是臨近年末，政府部門為加快完成年度供地計(jì)劃，大幅增加土地供應(yīng)量。圖42018年廣州市各月份建設(shè)用地交易面積從各行政區(qū)建設(shè)用地來看，住宅方面，增城區(qū)獨(dú)占鰲頭，2018年共交易70.28萬平方米；黃埔區(qū)緊隨其后，共交易60.36萬平方米；南沙區(qū)第三，共交易28.75萬平方米；而越秀、海珠和天河區(qū)都為零成交，主要原因是中心城區(qū)土地供應(yīng)較為稀缺。商服用地方面，多區(qū)零成交，海珠、天河、黃埔、番禺和從化區(qū)交易面積都在10萬平方米以下。工業(yè)用地方面，科學(xué)城所在的黃埔區(qū)“一騎絕塵”，以101.54萬平方米高居第一，其中科學(xué)城片區(qū)占比高達(dá)47.8%；增城區(qū)也表現(xiàn)不俗，共交易87.55萬平方米；南沙區(qū)則交易62.09萬平方米，摘得季軍。圖52018年廣州市各行政區(qū)建設(shè)用地交易面積（四）商品住宅市場(chǎng)分析1.新建商品房（1）建設(shè)情況分析2018年廣州市房屋施工面積為10999萬平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，延續(xù)了近十年來的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)（除2015年）；其中住宅施工面積6508萬平方米，同比增長(zhǎng)1.7%，增速低于2016年和2017年，表明開發(fā)商對(duì)廣州市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展相對(duì)謹(jǐn)慎。房屋竣工面積為1524萬平方米，同比漲幅15.4%，其中住宅竣工面積為868萬平方米，同比小幅增長(zhǎng)4.3%，兩者的增速都高于2017年，部分原因是四季度部分開發(fā)商為加速資金回籠，加快了項(xiàng)目進(jìn)度。表12008～2018年廣州市房地產(chǎn)施工與竣工面積情況年份20082009201020112012201320142015201620172018房屋施工面積（萬平方米）55005506646477047846893993709346100621065810999同比增長(zhǎng)（%）6.10.1116.419.21.813.94.8-0.37.75.93.2住宅施工面積（萬平方米）36603420398448484918547457705760610663996508同比增長(zhǎng)（%）1.8-6.616.521.71.411.315.4-0.176.04.81.7房屋竣工面積（萬平方米）944961109512631291114119191511120213211524同比增長(zhǎng)（%）7.01.813.915.42.2-11.668.2-21.3-20.59.915.4住宅竣工面積（萬平方米）6747167758328017101221981818832868同比增長(zhǎng)（%）-3.96.28.27.4-3.7-11.472.0-19.6-16.61.74.3資料來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局。|Excel下載表12008～2018年廣州市房地產(chǎn)施工與竣工面積情況（2）預(yù)售情況分析2018年，廣州市新建商品住宅預(yù)售面積共1081萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)32.43%，其中2～3月處于低谷，預(yù)售面積分別30.35萬和45.20萬平方米，12月為年內(nèi)最高位，預(yù)售面積激增至194.84萬平方米，主要原因是年末部分發(fā)展商因資金回籠需要，大力促銷。圖62018年廣州市新建商品住宅預(yù)售面積（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)分析盡管2018年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)整，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是品牌企業(yè)因勢(shì)利導(dǎo)，加大項(xiàng)目營(yíng)銷力度以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，不少企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)，其中保利、越秀和萬科等多家企業(yè)在廣州的商品房銷售額都有上百億元。2.存量商品房（1）存量住宅市場(chǎng)分析2018年，廣州市存量住宅共成交102384宗，合計(jì)882.48萬平方米，面積同比減少24.45%。除9～10月外，其余各月成交面積同比都有所減少。分月來看，1～3月，存量住宅市場(chǎng)因元旦、春節(jié)等節(jié)日影響，成交面積逐月走低；4～6月，因春節(jié)前后壓抑的購房需求集中釋放，成交面積不斷走高，其中6月的成交面積達(dá)95.82萬平方米；7月成交面積環(huán)比有所回落；9月，因完成銷售目標(biāo)、加速資金回籠需要，不少開發(fā)商加大促銷力度，極大分流了存量住宅市場(chǎng)的客戶，導(dǎo)致成交面積再度走低；10～12月，全市存量住宅的成交面積基本穩(wěn)定在每月64萬平方米上下。圖72018年廣州市存量住宅簽約面積（2）存量商業(yè)物業(yè)及寫字樓市場(chǎng)分析1.商業(yè)物業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展和2017年“3·30政策”影響，2018年廣州市存量商業(yè)物業(yè)共成交28.18萬平方米，同比減少11.47%。具體到各月，1月較為集中，共成交3.69萬平方米；同樣因春節(jié)假期影響，2～4月表現(xiàn)平淡，各月成交面積逐月向下調(diào)整；5～6月受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體帶動(dòng)，成交稍有好轉(zhuǎn)，單月成交面積重返3萬平方米以上；進(jìn)入下半年，存量商業(yè)物業(yè)成交整體較5～6月有所回落，其中7～9月單月成交面積在2萬～3萬平方米之間，但10月又迅速跌落至1.53萬平方米，在12月，因政策調(diào)整，將“3·30”之前出讓土地的商服類項(xiàng)目轉(zhuǎn)售對(duì)象放寬至個(gè)人，成交面積增長(zhǎng)至2.35萬平方米。圖82018年廣州市存量商業(yè)物業(yè)簽約面積2.寫字樓2018年廣州市存量寫字樓共成交39.60萬平方米，同比小幅回調(diào)3.44%，其中8月達(dá)到全年峰值，共成交5.61萬平方米，其余月份基本在2萬～5萬平方米波動(dòng)。圖92018年廣州市存量寫字樓簽約面積（3）房地產(chǎn)中介企業(yè)2017年“3·30”之后，廣州存量住宅的月度網(wǎng)簽量持續(xù)下降，從高峰時(shí)的大約2.6萬宗下降至2018年12月的8100宗上下；其中中介促成的存量住宅網(wǎng)簽量也從2017年3月的大約2.1萬宗下降至2018年12月的大約3900宗。從店均網(wǎng)簽量看，2018年廣州市每間房地產(chǎn)中介備案門店平均約成交15宗存量住宅，同比大幅下降。從市場(chǎng)反饋情況，2018年廣州市有較多的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。二2019年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）政策調(diào)控以“穩(wěn)”為主2018年，廣州市堅(jiān)決貫徹中央“房住不炒”的理念，多方面措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。預(yù)計(jì)2019年，相信從嚴(yán)調(diào)控的政策基調(diào)仍將持續(xù)，樓市調(diào)控理念將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，包括穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等目標(biāo)，同時(shí)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不盡人意的現(xiàn)實(shí)狀況，按照“因城施策”的方針，廣州的