新會計準則對我國房地產行業的影響分析【摘要】本文從會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制四個方面著重分析了新準那么將對我國房地產行業產生的影響,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。

2022年2月15日,財政部發布了39項企業會計準那么(其中包括1項根本準那么和38項具體準那么),從而標志著適應我國市場經濟開展要求、與國際慣例趨同的企業會計準那么體系的正式建立。時至今日,新準那么的公布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準那么的應用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準那么的深入理解提供了理論支持。但是,新準那么的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此,筆者擬對新準那么對我國房地產行業的影響進行具體分析,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。

一、影響房地產行業的具體準那么

目前,房地產行業作為我國第三產業的一個組成局部,其交易日趨活潑,在國民經濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準那么對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準那么對我國房地產行業的影響之前,筆者首先對影響房地產行業的會計準那么進行梳理。

在我國新的會計準那么體系中,具體會計準那么是指引標準企業財務報告的強有力工具,而根本準那么那么是準那么的準那么,它對各個具體準那么起著指導作用。因此,不管哪個行業,其會計標準都不可防止地要受到根本準那么的影響,房地產行業也不例外。從各項具體準那么的名稱和標準的實質內容來看,在38項具體準那么中,與房地產行業直接相關的準那么主要包括?企業會計準那么第3號——投資性房地產》和?企業會計準那么第15號——建造合同》,前者側重投資性房地產的標準,后者強調代建房地產的標準。而與一般行業相關的具體準那么(從第1號至第21號),以及與企業財務報告相關的準那么(從第28號至第38號)那么或多或少地與房地產行業的會計標準相關。示例?企業會計準那么第1號——存貨》、?企業會計準那么第4號——固定資產》、?企業會計準那么第8號——資產減值》、?企業會計準那么第14號——收入》、?企業會計準那么第21號——租賃》等分別標準房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務。客觀地說,本套準那么相對于國際會計準那么而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比擬合乎多項準那么同時實施的學習需要。但是整套準那么標準內容卻相當豐盛,包括一般行業準那么、特殊行業準那么、報告準那么和銜接準那么等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關系的兩項具體準那么,即第3號和第15號準那么,其中的重中之重為第3號準那么。

?企業會計準那么第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業作出標準的準那么,它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時,該準那么也不是一項標準所有房地產資產的準那么,它僅適用于“投資性房地產〞確實認、計量和披露。由于該準那么對企業持有的房地產類別進行了分類標準,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,而不是單一地采用歷史本錢模式),因此,該準那么對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應,?企業會計準那么第15號——建造合同》主要標準企業(建造承包商)代建的房地產。雖然該準那么與我國原先的?企業會計準那么——建造合同》差別不大,但是它作為標準企業建造合同確實認、計量和相關信息披露的準那么,同樣在房地產行業發揮著重要的作用。

二、具體準那么對房地產行業的影響

當梳理清影響房地產行業的各項具體準那么之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準那么將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準那么對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。

(一)對會計核算的影響

如前所述,我國新的會計準那么體系對不同類型的房地產進行了明細規定——第3號準那么標準的對象為投資性房地產,第15號準那么標準的對象為代建的房地產,而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產那么通過第4號準那么進行標準,作為存貨的房地產通過第1號準那么進行標準。這種對不同房地產類型的明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業的財務報表中,會影響企業資產結構的組成,以及相關財務比率的計算,影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。

值得一提的是,?國際會計準那么第40號——投資性房地產》在第3段明確指出:“本準那么適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量〞,這與我國的準那么規定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視,把握不同準那么對房地產明細類型的核算差別,以便提供準確、可比的會計信息。

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(二)對損益確認的影響

公允價值的謹慎采用是我國2022年會計準那么體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現在第3號準那么之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準那么規定:企業應當在資產負債表日采用本錢模式對投資性房地產進行后續計量,但是有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產負債表日的公允價值為根底調整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言,如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。

第3號準那么規定:自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否那么計入所有者權益。這就意味著,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業的損益金額大小。

(三)對稅收體系變化的影響

在前文筆者提到此次會計準那么體系對于不同類型的房地產工程進行了分類標準,這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。示例,2022年3月6日,國家稅務總局下發了?關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》,該通知將住房工程細分為經濟適用房與非經濟適用房開發工程,同時規定了不同的計稅毛利率,從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似,不同的具體準那么對不同類型房地產的標準差別,也會引起對房地產行業稅收體系的變化。

目前,我國的房地產稅收按課稅環節的不同,分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收,以及所得環節稅收四大類,而且稅法上并不辨別投資性房地產和非投資性房地產,對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原那么進行征稅。但是,隨著會計準那么對于房地產的明細標準,以及公允價值模式的采用,有可能引發稅收政策的調整。比方,對于房地產類型的明細標準將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用那么有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息,如何把握會計準那么和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容無視的問題之一。

(四)對財務報告編制的影響

考慮到我國現階段的實際國情,2022年1月1日新準那么的實施范圍現僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準那么對于我國房地產行業的影響,更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業,他們需要遵守境外國家(或地區)會計準那么的規定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準那么提供財務報告,鑒于各國準那么的差別,提供財務報告的本錢相當大。但是,當各國準那么日益趨同時,財務報告的編制本錢會大大降低。同樣,隨著我國會計準那么(CAS)與國際會計準那么(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準那么體系編制財務報告的本錢將隨之降低。

但是,準那么的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差別也是上市公司降低財務報告編制本錢的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業標準方面的差別進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差別。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原那么更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用本錢計量模式;再者,IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益,而CAS3